Kasutaja  
Parool

Seosed
Redaktsioonid

Linnavolikogu istungid
Linnavalitsuse istungid
Tallinna põhimäärus
Riigi Teataja
RT ingliskeelsed tõlked


Tallinna põhimäärus

Aktile    I    Prindi    I    PDF    I    Tagasi nimekirja
Akti päis
Teemaplaneeringu "Kõrghoonete paiknemine Tallinnas" vastuvõtmine
Tallinna Linnavolikogu 17.04.2008 otsus number 69
Redaktsiooni kehtivus:17.04.2008 - ...

TALLINNA LINNAVOLIKOGU

 

OTSUS

 

 

Tallinn

17. aprill 2008 nr 69

 

 

 

 

Teemaplaneeringu “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” vastuvõtmine

 

 

 

Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lg 1 p 32, planeerimisseaduse § 18 lg 1 ning Tallinna Linnavolikogu 29. mai 2003 määrusega nr 35 kinnitatud Tallinna linna ehitusmääruse
§ 11 lg 2 ja lg 4 alusel,

 

 

Tallinna Linnavolikogu

 

o t s u s t a b:

 

1. Võtta vastu teemaplaneering “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas”, mille on koostanud Tallinna Linnaplaneerimise Amet. Planeeringuga määratakse kindlaks kõrghoone mõiste, kõrghoonete võimalikud paiknemise asukohad ning alad, kuhu kõrghooneid püstitada ei lubata. Kõrghoonete piirkondade määramisel on arvestatud vajadust võtta nii Tallinna linnaruumiline areng üldiselt kui ka UNESCO Maailmapärandi nimekirja arvatud Tallinna vanalinna silueti vaadeldavuse ja kõrgusliku dominantsuse küsimus sihipärase kontrolli alla. Teemaplaneeringuga määratavad kõrghoonete paiknemise põhimõtted ja tingimused on esitatud planeeringu seletuskirjas.

2. Enne avalikku väljapanekut hindab Tallinna Keskkonnaamet lisatud Tondi kõrghoonete piirkonna keskkonnamõju strateegilise hindamise läbiviimise vajadust. Juhul kui keskkonnamõju strateegilise hindamise läbiviimine ei ole vajalik, korraldatakse teemaplaneeringu avalik väljapanek. Juhul kui keskkonnamõju strateegilise hindamise läbiviimine osutub vajalikuks, ei korraldata teemaplaneeringu avalikku väljapanekut enne keskkonnamõju strateegilise hindamise läbiviimist.

3. Tallinna Linnaplaneerimise Ametil korraldada teemaplaneeringu avalik väljapanek.

4. Tallinna Linnaplaneerimise Ametil avaldada otsus ajalehes, milles Tallinn avaldab ametlikke teadaandeid.

 

 

 

 

Toomas Vitsut

Tallinna Linnavolikogu esimees

 

 

Tallinna Linnavolikogu 17. aprilli 2008
otsuse nr 69
LISA

 

Seletuskiri Tallinna Linnavolikogu otsuse “Teemaplaneeringu “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” vastuvõtmine” juurde

 

 

 

Teemaplaneering “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” (edaspidi ka teemaplaneering) täpsustab ja täiendab Tallinna üldplaneeringut. Teemaplaneeringuga määratakse kindlaks Tallinnas kõrghoonete paiknemise võimalikud asukohad ning alad, kuhu kõrghooneid kindlasti püstitada ei tohi. Samuti määratakse perspektiivsetele kõrghoonete piirkondadele üldised ehitustingimused.

Planeerimislahenduse lühikokkuvõte

Planeerimisseaduse § 8 lg 2 p 2 ja Tallinna ehitusmääruse § 8 kohaselt võib kehtiva üldplaneeringu täpsustamiseks ja täiendamiseks koostada teemaplaneeringuid, mille eesmärgid on kindlaks määratud planeerimisseaduse § 8 lg 3. Planeerimisseaduse § 8 lg 3 p 6 kohaselt on teemaplaneeringu üheks eesmärgiks linna ruumilise arengu põhimõtete kujundamine.

Teemaplaneeringu raames on tellitud 7 alusuuringut, millega selgitati kõrghoonete reaalset vajadust Tallinna linnas elamu-, ettevõtlus- ja äripindadena ning kõrghoonetega kaasnevaid mõjusid ümbritsevale elukeskkonnale. Neid uuringutulemusi on kasutatud teemaplaneeringu koostamisel.

Tellitud uuringud on alljärgnevad:

1)   Tallinna kõrgelamuelanikud, Tallinna Ülikool, 2005;

2)   Kõrghoonete rajamisega kaasneda võivad negatiivsed mõjud – eksperthinnang, Osaühing E‑KONSULT, 2005;

3)   Kõrghooned Tallinnas – turuülevaade, ERI Kinnisvara OÜ, 2005;

4)   Aeronavigatsiooni, lennuliikluse ja lennuohutuse ekspertiis, Lennuliiklusteeninduse Aktsiaselts, 2005;

5)   Kõrghoonete nõudluse ja hinnangu uuring erinevate ettevõtete põhjal, OÜ SAAR POLL, 2006;

6)   “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” visualiseerimine, OÜ ARS PROJEKT, 2006;

7)   Tallinna vanalinna panoraamvaated, OÜ ARS PROJEKT, 2007.

Hoonestuspiirkondade ruumiliste parameetrite (kõrgus ja hoonestustihedus) teema on muutunud aktuaalseks tingimustes, kus paljude erinevate ja hajutatult tegutsevate kinnisvaraarendajate või maaomanike sooviks on arendusprojekti tasuvuse suurendamise eesmärgil rajada üksikule krundile olemasoleva hoonestusega kvartalis naabritest märgatavalt kõrgema korruselisusega ja suurema brutopinnaga hoone, mis tõstab krundi (ja seega ka kvartali) hoonestustihedust oluliselt. Selline tegutsemisviis on sageli vastuolus naabrite huvidega, halvendades nende (elu)tingimusi, kinnisvara väärtust jm.

Teemaplaneeringu üheks põhieesmärgiks on määrata kindlaks kõrghoonete paiknemise võimalikud asukohad Tallinnas ning nende püstitamise keelualad, arvestades vajadust võtta nii Tallinna linnaruumiline areng üldiselt kui ka UNESCO Maailmapärandi nimekirja arvatud vanalinna silueti vaadeldavuse ja kõrgusliku dominantsuse küsimus sihipärase kontrolli alla. Kõrghoonete teemaplaneeringu teiseks põhieesmärgiks on läbi kesklinna ja linnakeskuste tihendamise püüda pidurdada linna laialivalgumist.

Teemaplaneeringu koostamise käigus määrati ära:

1)   kõrghoone mõiste ja klassifikatsioon;

2)   piirangutega alad, kuhu kõrghoonete püstitamine on lubamatu;

3)   kõrghoonete võimalikud paiknemise alad;

4)   kõrghoonete piirkondades hoonete absoluutkõrgus meetrites, hoonestustihedus, domineeriv maakasutus;

5)   magistraaltänavate äärsete alade tihendamise ja ühtlustamise võimalus;

6)   kõrghoonete rajamisega kaasneda võivad negatiivsed mõjud ümbritsevale keskkonnale;

7)   täiendavad tingimused detailplaneeringute koostamisel.

Tallinna tingimustes võib öelda, et kõrghoone üldine definitsioon on järgmine: kõrghoone on ümbritsevate hoonestusalade keskmisest hoonestuskõrgusest oluliselt kõrgem hoone. Selline definitsioon eeldab aga iga üksikjuhu hindamist detailplaneeringu koostamise käigus ja sellisel viisil ei ole füüsiliselt võimalik ühe teemaplaneeringu raames kogu linna üle vaadata. Seepärast piiratakse teemaplaneeringu raames käsitletavaid piirkondi, et leida sobivad alad linnaruumi aktsenteerivate kõrghoonete paigutamiseks ühelt poolt ja teiselt poolt määratakse alad, kuhu need on sobimatud. Eeltoodud eesmärgist tulenevalt ja arvestades, et 45 m maapinnast kõrgemale ulatuva hoone puhul võib hoone rajamine kujuneda takistuseks lennuliiklusele ning vajalik on kooskõlastus Lennuametiga, loetakse antud teemaplaneeringu käsitluses kõrghooneks 45 meetrist kõrgemat hoonet.

Lähtudes ehituskõrgusest, mahust ning linnaehituslikust iseloomust on Tallinna hoonestuskõrguse klassifikatsioon toodud alljärgnevas tabelis.

Tabel 1. Hoonestuskõrguste klassifikatsioon

Hoonestuskõrguse klass

Kõrgus meetrites ja korruselisus

madal

kuni 16 meetrit*

ehk

4

korrust**

keskmine

16-28 meetrit*

ehk

5-

8

korrust**

poolkõrge

28-45 meetrit*

ehk

9-

14

korrust**

kõrge

45-124 meetrit*

ehk

15-

35

korrust**

ülikõrge (pilvelõhkuja)

üle 124 meetri *

 

* kõrgust meetrites arvestatakse maapinnast

Õigusaktidest ja väljakujunenud linnakeskkonnast ning varasematel aegadel tehtud töödest tulenevad mitmed piirangud (nt vanalinna muinsuskaitseala ja selle kaitsevöönd, vanalinnale vaatesektorid ja ‑koridorid, laevaliikluse koordineerimisest tulenevad piirangud, Tallinna linna seisukohalt olulised pargid- ja rohealad jne), mis takistavad kõrghoonete rajamist teatud Tallinna piirkondadesse. Lisaks neile piirangutele on seatud olulised kriteeriumid, millega tuleb kõrghoonete piirkondade määramisel arvestada.

Kõrghoone või kõrghoonete grupi paiknemisel on oluline arvestada:

1)   Tallinna vanalinn peab olema Tallinna siluetis üheks domineerivamaks kohaks;

2)   toetada kesklinna ja selle lähiümbruse asustustiheduse suurendamist, eriti elamuehituse osas, kuid tagades kvaliteetse elukeskkonna elanikkonna kõikidele gruppidele;

3)   linna terviklikes väljakujunenud hoonestuskvartalites tuleb hoonestustingimuste määramisel lähtuda olemasoleva hoonestuse keskmistest näitajatest;

4)   linnakeskuses tuleb mõõdukat laienemisvõimalust tagades piiritleda kompaktne ja ümbritsevast hoonestusest kõrgem ärikeskuse ala (alad);

5)   kõrgemate hoonete asukohaettepanekud peavad olema põhjendatud ka sellega, et nende ehitamisega ei kaasne linna teedevõrgu olulisi ümberehitusi ning ei suurendata oluliselt ümbritsevate teede ja tänavate liiklus- ja parkimiskoormust;

6)   pidada vajalikuks hoonestuskõrguse ja hoonestustiheduse ühtlustamist linna peatänavate ääres;

7)   kõrghoonete planeerimise tulemusel ei tohi väheneda linna haljas- ja rohealad;

8)   olemasolevatest erinevate üldiste hoonestustingimuste määramisel tuleb arvestada uue hoonestuslaadi sobivust naabruskonna hoonestusega.

Lähtudes erinevatest piirangutest, arengukriteeriumitest ning kasutades välistamise metoodikat on määratud 11 perspektiivset kõrghoonete piirkonda.

Kõrghoonete piirkond

Kvartal

Kvartali/piirkonna maksimaalne hoonestustihedus

Kvartali/piirkonna ehitise absoluutkõrgus meetrites

Maakri

Rävala pst, Kuke ja A. Lauteri tänavatega piiratud kvartal

5,0

130

 

 

Rävala pst, Tornimäe ja Maakri tänavatega piiratud kvartal

5,5

130

 

 

Kuke, Maakri ja Lennuki tänavatega piiratud kvartal

4,5

130

 

 

Kuke, Lennuki, Maakri, A. Lauteri tänavatega piiratud kvartal

2,7

130

 

 

Rävala pst, Liivalaia, Maakri ja Tornimäe tänavatega piiratud kvartal

5,5

130

 

 

Maakri, Lennuki, Liivalaia ja A. Lauteri tänavatega piiratud kvartal

2,7

130

 

 

Maakri, Liivalaia ja Lennuki tänavatega piiratud kvartal

3,9

130

 

 

Rävala pst, A. Laikmaa, Gonsiori ja Kivisilla tänavatega piiratud kvartal

6,5

130

 

 

Tartu mnt, Rävala pst ja Kivisilla tänavaga piiratud kvartal

3,9

130

 

 

Tartu mnt, Gonsiori ja E. Viiralti tänavatega piiratud kvartal

3,9

130

 

 

Tartu mnt, E. Viiralti ja Pronksi tänavatega piiratud kvartal

3,9

130

 

Sossi

-

4,2

83

 

Tondiraba

-

2,5

105

*

Endla

-

2,7

60

 

Kitseküla

-

3,9

77

 

Järvevana

-

2,5

83

**

Järve

-

2,5

83

 

Tondi

-

3,9

98

 

Sääse

-

2,7

110

 

Haabersti

-

2,0

78

 

Sitsi

-

2,0

210

***

*Tondiraba on määratud kõrghoonete piirkonnaks seoses kavandatava mäesuusahalliga. Kui seda ei ehitata, langeb piirkond kõrghoonete alast välja.

** Järve tänav 4 kinnistu idapoolsel piiril on lubatav maksimaalne ehitiste absoluutkõrgus 90 meetrit ning Järve tänav 8A kinnistu läänepoolsel piiril on lubatav maksimaalne ehitiste absoluutkõrgus 95 meetrit. Antud piirkõrgusi võivad ületada kuni 5 meetrit hoonete katusele paigaldatud nn purunevad seadmed (ventilatsiooni- ja gaasiküttetorud, antennid).

*** Sitsi mäele on lubatud Põhja-Tallinna keskust markeerima üks 210 m kõrgune hoone, kui seda ei rajata, langeb piirkond kõrghoonete alast välja.

Üldplaneeringu menetluskäik

Teemaplaneering “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” algatati Tallinna Linnavolikogu 4. märtsi 2004 otsusega nr 42. Teemaplaneeringu koostajaks on Tallinna Linnaplaneerimise Amet.

Tallinna Linnavalitsuse 25. augusti 2004 korraldusega nr 1640‑k kinnitati teemaplaneeringu “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ lähteülesanne.

10. juunil 2005 kookõlastati teemaplaneering esmakordselt järgnevate asutustega – Pirita Linnaosa Valitsus, Nõmme Linnaosa Valitsus, Haabersti Linnaosa Valitsus, Kristiine Linnaosa Valitsus, Põhja-Tallinna Linnaosa Valitsus, Lasnamäe Linnaosa Valitsus, Mustamäe Linnaosa Valitsus, Tallinna Kesklinna Valitsus, Tallinna Elamumajandusamet, Tallinna Kommunaalamet, Tallinna Kultuuriväärtuste Amet, Tallinna Keskkonnaamet, Tallinna Transpordiamet, Tallinna Maa-amet, Harjumaa Keskkonnateenistus, Lennuamet, Harjumaa Päästeteenistus ja Keskkonnaministeerium.

17. novembril 2005 toimus esimene teemaplaneeringut tutvustav infopäev Ehituskeskuses.

7. märtsil 2006 kooskõlastati teemaplaneering teistkordselt järgmiste asutustega: Tallinna Tuletõrje- ja Päästeamet, Haabersti Linnaosa Valitsus, Tallinna Keskkonnaamet, Tallinna Kesklinna Valitsus, Kristiine Linnaosa Valitsus, Tallinna Kultuuriväärtuste Amet, Lasnamäe Linnaosa Valitsus, Mustamäe Linnaosa Valitsus, Nõmme Linnaosa Valitsus, Pirita Linnaosa Valitsus, Tallinna Transpordiamet ja Muinsuskaitseamet.

23. mail 2006 saadeti teemaplaneering Harju Maavalitsusse täiendavate kooskõlastuste määramiseks. Harju maavanem ei pidanud vajalikuks teemaplaneeringule täiendavaid kooskõlastusi määrata.

Kuna tööprotsessi käigus tekkis vajadus teemaplaneeringut muuta, siis saadeti teemaplaneering 22. novembril 2006 kooskõlastamiseks nendesse asutustesse, keda muudatused otseselt puudutavad. Nendeks asutusteks on Tallinna Kesklinna Valitsus, Lasnamäe Linnaosa Valitsus, Kristiine Linnaosa Valitsus, Haabersti Linnaosa Valitsus, Põhja-Tallinna Valitsus, Tallinna Kultuuriväärtuste Amet ja Lennuamet.

Märtsis 2008 lisati teemaplaneeringusse uus Tondi kõrghoonete piirkond ning sellest tulenevalt kooskõlastati teemaplaneering 2. märtsil 2008 Põhja-Eesti Päästekeskuse ja Tallinna Kultuuriväärtuse Ametiga. Omapoolse seisukoha nimetatud piirkonna kohta andis ka Lennuamet.

Kooskõlastamisel esitatud märkustega on arvestatud ja planeeringut vastavalt täiendatud. Kooskõlastuste koondtabel on  eelnõu seletuskirja lisamaterjalide hulgas.

9. märtsil 2007 toimus teine teemaplaneeringut tutvustav infopäev, mis korraldati koos Arhitektide Liiduga.

15. novembril 2007 toimus kolmas teemaplaneeringut tutvustav infopäev Ehituskeskuses.

Kuna teemaplaneeringu koostamine ja vajalike kooskõlastuste hankimine võttis kavandatust kauem aega ning planeeringut ei kehtestatud enne juulit 2006, algatas Tallinna Linnavalitsus keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse alusel 28. märtsi 2007 korraldusega nr 536‑k teemaplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise.

Teemaplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise koostaja on Osaühing E-KONSULT ja tööaruanne valmis 2007. aasta novembris. Teemaplaneeringu eskiislahenduse ja keskkonnamõju strateegilise hindamise aruande avalik väljapanek toimus 23. novembrist 18. detsembrini 2007. 19. detsembril 2007 toimus teemaplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise arutelu koos teemaplaneeringu planeeringulahenduse tutvustamisega. 28. jaanuaril 2008 esitati keskkonnamõju strateegilise hindamise aruanne heakskiitmiseks Harjumaa Keskkonnateenistusele. 13. veebruaril 2008 kiitis Harjumaa Keskkonnateenistus teemaplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise aruande heaks.

Teemaplaneeringu avaliku väljapaneku ja keskkonnamõju strateegilise hindamise tulemuste alusel võib osutuda vajalikuks korrigeerida teemaplaneeringut. Kui muudatused osutuvad olulisteks, siis korratakse avalikku väljapanekut.

Eelnõu koostamisel on aluseks võetud planeerimisseadus, kohaliku omavalitsuse korralduse seadus, Tallinna Linnavolikogu 29. mai 2003 määrusega nr 35 kinnitatud “Tallinna linna ehitusmäärus” ja Tallinna Linnavolikogu 4. märtsi 2004 otsus nr 42 “Teemaplaneeringu “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” algatamine”.

Lisa 1: Kooskõlastuste koondtabel.

Lisa 2: Teemaplaneeringu seletuskiri.

Lisa 3: Teemaplaneeringu põhijoonis.

Lisad 4-8: Teemaplaneeringu teemakaardid.

 

 

 

 

Toomas Vitsut

Tallinna Linnavolikogu esimees

 

 

LISA LISA 1

LISA LISA 2

LISA LISA 3

LISA LISA 4

LISA LISA 5

LISA LISA 6

LISA LISA 7

LISA LISA 8