|
Tallinna
Linnavolikogu 19. juuni 2008
otsuse nr 143
LISA
|
|
|
|
Seletuskiri
Tallinna Linnavolikogu otsuse “Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 //
Kohila tn 1 kinnistu detailplaneeringu kehtestamine kesklinnas“ juurde
|
|
|
|
|
|
Tallinna Linnavolikogu otsusega
kehtestatakse Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1
kinnistu detailplaneering, milles
on kavandatud jagada kesklinnas 1,5 ha suurusel planeeringualal asuv Pärnu
mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 kinnistu kaheks
ärimaa krundiks ning üheks 65% ulatuses elamumaa ja 35% ulatuses ärimaa
krundiks. Moodustatavatele kruntidele on määratud ehitusõigus ühe kuni 5‑korruselise
büroohoone, ühe kuni 16‑korruselise äripindadega mitme korteriga elamu ja
ühe kuni 8‑korruselise parkimishoone ehitamiseks. Detailplaneering
sisaldab Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3
kehtestatud Tallinna üldplaneeringu muutmise ettepanekut.
HALDUSAKTI PÕHJENDUSED
1. Olemasolev
olukord
Planeeritav maa-ala asub kesklinnas
Pärnu maantee, Saku tänava ja Kohila tänava vahelises kvartalis. Maa-ala hõlmab
ärimaa sihtotstarbega Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila
tn 1 krunti ja transpordimaa sihtotstarbega Pärnu mnt 137a kinnistut
ning osa ümbritsevate tänavate maa-alast.
Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 //
Kohila tn 1 kinnistu kuulub eraomandisse. Riikliku ehitisregistri andmetel
paiknevad krundil 3‑korruseline haldushoone, 1‑korruselised
garaažid ja pääsla. Haldushoone paikneb Pärnu maantee äärsete elamute
ehitusjoonest tagapool ja hoone ees asub väike väljak. Planeeritav ala on
kõrghaljastatud, krundil on heakorrastatud haljak ja krundi piiridel kasvavad
peamiselt kased. Olemasolev kõrghaljastus kuulub valdavalt II ja III väärtusklassi.
Krundile pääseb ligi Pärnu maanteelt, Saku ja Kohila tänavalt. Planeeritavat
ala läbivad kõrgepingekaabel (võrguvaldaja Eesti Energia Aktsiaselts) ja
sidekaabel (võrguvaldaja Elion Ettevõtted Aktsiaselts). Planeeringualast lõunas,
paralleelselt kinnistu piiriga, kulgeb lämmastikutoru, mida ei kasutata.
2. Kontaktvööndi
analüüs
Planeeritava ala lähipiirkond on
segahoonestusega ala, mis piirneb Tondi tänava, Juurdeveo tänava, raudtee ja
Pärnu mnt 139 kinnistuga. Vaadeldavas piirkonnas asub kaks elamukvartalit.
Üks elamukvartal paikneb Saku ja Juurdeveo tänava vahelisel Pärnu maantee poole
jääval alal, kus hoonestuse kõrgus on kuni 7 korrust. Teine suurem
elamukvartal asub Tondi tänava ja Pärnu maantee ristmikust Alevi tänavani, kus
enamik hoonetest on 2–3‑korruselised puitelamud äriruumidega esimesel
korrusel. Ülejäänud alal paiknevad põhiliselt tööstushooned, millest osa on
ümber ehitatud elu- ja ärihooneteks. Alevi tänavast Hallivanamehe tänavani asub
endise elektroonikatehase kvartal, mille hoonestust on vähem renoveeritud,
Hallivanamehe tänavast Järve keskuse poole on hooned valdavalt renoveeritud.
Endise kommivabriku krundil on vanad hooned suures osas lammutatud ja osale
alast on ehitatud uued. Türi tänava ja raudtee vahelisel alal asuvad suletud
territooriumidel laohooned. Üle poolte tootmismaa kruntide sihtotstarbe ja
ehitusõiguse muutmiseks on esitatud taotlused detailplaneeringu koostamise
algatamiseks. Kontaktvööndisse jääb kaks lasteaeda, lähim üldkasutatav
rekreatsiooniala on Järve mets. Lähipiirkonna kruntide hoonestustihedus ulatub
1,09 Saku tn 5 krundil kuni 5,04 Pärnu mnt 110 krundil. Lähimad
ühistranspordi peatused asuvad Pärnu maantee ääres.
3. Tallinna
üldplaneering ja Tallinna üldplaneeringu muutmise põhjendused, vastuvõetud
teemaplaneering “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“, koostamisel olev
teemaplaneering “Tallinna rohealad“ ja koostamisel olev teemaplaneering “Tallinna
tänavavõrk ja kergliiklusteed“
Maa-ala juhtfunktsiooniks on Tallinna
üldplaneeringu kohaselt ettevõtluse segahoonestusala, kus võib paikneda
igasugune ettevõtlus, v.a ulatuslikku sanitaartsooni vajav tootmine, alal
võivad paikneda ka üksikud elamud ja asutused. Samuti jääb planeeritav ala
osaliselt magistraaltänavate ärivööndisse.
Detailplaneering sisaldab Tallinna
üldplaneeringu muutmise ettepanekut maakasutuse juhtfunktsiooni osas.
Detailplaneeringus on tehtud ettepanek muuta kogu planeeringuala maakasutuse
juhtfunktsioon piirkonna või linnaosa keskuse segahoonestusalaks. Tallinna
üldplaneering kehtestati Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari
2001 määrusega nr 3 ning juhtfunktsiooni määramisel lähtuti
alal paiknenud hoonestusest. Pärnu maantee äärne on olemasolevate hoonete
renoveerimise teel ning kehtivates ja koostatavates detailplaneeringutes
määratud ehitusõiguse alusel kujunemas valdavalt elu- ja äripiirkonnaks.
Üldplaneeringus määratud maakasutuse juhtfunktsioon on piirkonnas viimastel aastatel
toimunud muutuste tõttu aegunud ja selle muutmine on põhjendatud, arvestades
planeeringuala keskset asukohta Pärnu maantee ja Järvevana tee viaduktide
vahelisel alal Tondi raudteepeatuse lähedal ja head varustatust ühistranspordiga.
Planeeritav maa-ala asub Tallinna Linnavolikogu 17. aprilli
2008 otsusega nr 69 vastuvõetud teemaplaneeringu “Kõrghoonete
paiknemine Tallinnas“ kohaselt piirkonnas, milles on Pärnu maantee, Saku
tänava, Türi tänava ja Kohila tänava vahelisse kvartalisse, Kitseküla
kõrghoonete piirkonda, lubatud ehitada kõrghooneid ning kvartali maksimaalseks
hoonestustiheduseks on määratud 3,9. Teemaplaneeringus on märgitud, et
kõrghoonete kavandamisel Kitseküla piirkonda tuleb läbi viia aeronavigatsiooni,
lennuliikluse ja lennuohutuse ekspertiis, mille käigus määratakse ühtlasi ka
ehitise maksimaalne kõrgus maapinnast meetrites. Seega võivad teemaplaneeringus
antud ehitiste absoluutkõrgused varieeruda ning ei ole välistatud ka lubatavast
kõrgemate ehitiste püstitamise võimalus. Aeronavigatsiooni lennuliikluse ja
lennuohutuse ekspertiisi kohaselt on kõnealusesse asukohta lubatud planeerida
hoone maksimaalse ehituskõrgusega kuni 83 meetrit merepinnast.
Detailplaneeringus määratud hoone kõrgus ei ületa 83 meetrit merepinnast
ning on kooskõlas teemaplaneeringus sätestatuga.
Planeeritav maa-ala jääb Tallinna Linnavolikogu 24. märtsil
2005 otsusega nr 67 algatatud teemaplaneeringu “Tallinna
rohealad“ alasse. Koostatava teemaplaneeringu kohaselt on Pärnu maantee, Saku
tänava ja Kohila tänava tänavamaa-alad tsoonid, kuhu on tänavahaljastus kas ette
nähtud või juba olemas. Detailplaneeringu lahendus on teemaplaneeringuga
kooskõlas.
Planeeritav maa-ala asub Tallinna Linnavolikogu 16. juuni
2005 otsusega nr 184 algatatud teemaplaneeringu “Tallinna
tänavavõrk ja kergliiklusteed“ alas. Teemaplaneeringu allosana on K‑Projekt
Aktsiaselts koostanud Tallinna-Paldiski ja Tallinna-Viljandi raudtee vahelise
ala liikluskorralduse eskiisprojekti, milles nähakse ette lahendused
liiklusolude parandamiseks planeeritava ala ja selle lähiümbruse tänavatel.
4. Kehtiv
detailplaneering
Planeeritava maa-ala kohta ei kehti
varem kehtestatud detailplaneeringut.
5. Detailplaneeringus
kavandatu
Detailplaneeringu kohaselt jagatakse
olemasolev ärimaa sihtotstarbega Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 //
Kohila tn 1 kinnistu kaheks ärimaa sihtotstarbega krundiks ning üheks äri-
ja elamumaa krundiks.
Ärimaa sihtotstarbega krundile (positsioon
1) on määratud ehitusõigus ühe kuni 5‑korruselise hoone rajamiseks (kõrgus
merepinnast 49 m). Positsioonile 2, mille maakasutuse sihtostarve on 65%
ulatuses elamumaa ja 35% ulatuses ärimaa, on määratud ehitusõigus ühe kuni 16‑korruselise
hoone rajamiseks (kõrgus merepinnast 83 m). Kortereid on hoonesse
planeeritud kokku 149. Ärimaa sihtotstarbega krundile (positsioon 3) on
määratud ehitusõigus ühe kuni 8‑korruselise hoone rajamiseks (kõrgus
merepinnast 49 m). Positsiooni 1 ja 2 hoonetele on planeeritud ka üks
maa-alune korrus ning positsioonile 3 kaks maa-alust korrust. Kruntide
hoonestustihedus on 4,32.
Hooned on planeeritud omavahel plokistada.
Hoonekompleksi huvitavama mahulise lahenduse saamiseks on hoonete korrused
kavandatud rühmiti erineva kuju ja ehitusaluse pinnaga ning ümbritsevate
tänavatega paralleelsena või risti. Büroohoone, parkimishoone ja mitme
korteriga elamu äriruumidega osa kõrgused on sarnased ümbritsevate tänavate
äärsete olemasolevate ja planeeritavate hoonete kõrgustega. Korterid on
planeeritud kõrgematele korrustele, et tänavaliiklusest tuleneva müra ja
õhusaaste mõju oleks võimalikult väike. Linnaruumi korrastamiseks on
hoonestusalad määratud ümbritsevate tänavate ehitusjooni järgides. Hoone
projekteerimiseks on määratud nõue kasutada ümbritsevale keskkonnale
iseloomulikke ja arhitektuurselt sobivaid materjale.
Juurdepääs planeeritud kruntidele on
kavandatud positsioonile 3 rajatava tee kaudu. Planeeritud tee kaudu
pääseb mööda Saku ja Kohila tänavat Türi tänavale ja Pärnu maanteele.
Planeeritav hoonestus suurendab piirkonna liikluskoorumust. Arvestades
piirkonna liikluskoormuse kasvu, on lähipiirkonna kinnistuomanike koostöös
tellitud K-Projekt Aktsiaseltsilt Pärnu maantee, Saku tänava, Kohila tänava ja
Türi tänava kvartali liikluskorralduse lahendus ja Tallinna Linnaplaneerimise
Ameti tellimusel Tallinna-Paldiski ja Tallinna-Viljandi raudtee vahelise ala
liikluskorralduse skeem, mille lahendustega on detailplaneeringu koostamisel
arvestatud. Detailplaneeringu liikluskorralduse lahenduses on arvestatud planeeritaval
alal ja Türi tänava, Saku tänava ja Kohila tänava vahelises kvartalis
ehitusõiguse suurendamisest tuleneva liikluskoormuse kasvuga ning ette on
nähtud laiendada Saku ja Kohila tänavat ning uuendada nende tänavate ja Pärnu
maantee ristmikke
Kergliiklusteed on planeeritud
paralleelselt olemasolevate tänavate ja rajatava juurdepääsuteega selliselt, et
on tagatud jalakäijate turvaline liiklemine lähimate ühistranspordipeatusteni
ning pääsudeni äri- ja kaubandusruumidesse. Kohila tänava äärde ja krundile
positsioon nr 3 on kavandatud kõnniteed, mis on planeeritud määrata avalikult
kasutatavaiks.
Parkimiskohad hoonete teenindamiseks
on ette nähtud positsioonile 3 kavandatud parkimismajja. Kavandatud
parkimismajja on planeeritud 465 parkimiskohta. Parkimismaja on 8‑korruseline
ning sellele pääseb ligi Saku tänavat Kohila tänavaga ühendavalt
juurdepääsuteelt. Parkimiskohtade vajaduse arvutamise aluseks on võetud Tallinna Linnavolikogu
16. novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud “Tallinna
parkimise korralduse arengukavas aastateks 2006–2014“ vahevööndi norm. Normile
vastav parkimiskohtade arv on 461. Detailplaneering vastab Tallinna parkimise
korralduse arengukavale aastateks 2006–2014. Parkimismajja planeeritud
parkimiskohad on ette nähtud ristkasutusse, st päeval kasutavad parkimismaja
eelkõige büroode töötajad ja külastajad, väljaspool tööaega aga korterite
elanikud ja külalised ning seetõttu on parkimiskohtade vajadus normist veelgi
suuremas ulatuses rahuldatud.
Pärnu maantee ja planeeritava ala
vahelisele alale jääv 20 kohaga parkla on mõeldud avalikuks kasutamiseks.
Planeeritaval alal kasvavatest
puudest 14 on ette nähtud likvideerida, sh seitse II väärtusklassi
puud, kuus III väärtusklassi puud ja üks V väärtusklassi
puu. Likvideeritavad II ja III väärtusklassi puud jäävad planeeritud
hoonete ehitusalasse, V väärtusklassi puu tuleb likvideerida puu halva
seisukorra tõttu. Likvideeritavate puude kompenseerimiseks on ette nähtud
asendusistutus planeeritava krundi lähiümbruses. Asendusistutuse vajadus
vastavalt Tallinna Linnavolikogu 25. augusti
2005 määruse nr 45 “Puu raie- ja hoolduslõikusloa andmise
tingimused ja kord“ tingimustele on 91 alleepuud tüveläbimõõduga alates 6 cm.
25 puud on ette nähtud istutada planeeritavatele kinnistutele ja u 21 puud
planeeritavat kinnistut ümbritsevate teede äärsetele haljasribadele (v.a Saku
tänava äärne, kuhu puid ei ole võimalik istutada haljasriba all paiknevate
torude ja kaablite tõttu). Puid on kavas istutada avalikuks kasutuseks mõeldud
parkla ja planeeritava hoonestuse vahele, samuti Kohila tänava äärde, kuhu on
kavandatud puiestee. Lisaks on kavandatud haljastuse vähesuse kompenseerimiseks
planeeringus ette nähtud hoone 8. korruse terrassile privaatne
virgestusala ja laste mänguväljaku kujundamiseks konteinerhaljastuse ja
väikevormide paigutamine. Piirdeaedu ei ole lubatud kruntidele rajada.
Kuna lähipiirkonnas puudub
kaugküttevõrk, põhineb kavandatavate hoonete soojusvarustus gaasiküttel.
Olmejäätmete kogumine on planeeritud kooskõlas jäätmeseaduse ja Tallinna Linnavolikogu
8. märtsi 2007 määrusega nr 6 kehtestatud Tallinna
jäätmehoolduseeskirjaga. Jäätmekonteinerid paigutatakse hoonetesse, kust need
prügiveo päeval paigutatakse tänava äärde prügiautole ligipääsetavasse kohta.
Jäätmekonteineri paigutamine väljapoole hoonet krundile on samuti võimalik, ent
ebasoovitatav, kuna konteinereid ei ole krundi vähese pinna tõttu võimalik
paigutada selliselt, et need jääksid elamu akendest vaadates silmale varjatuks.
Detailplaneeringus on analüüsitud
planeeringu realiseerimisega kaasnevaid mõjusid avalikule välisruumile,
inimestele ning mõjudest tulenevat survet looduskeskkonnale ja liiklusele.
Planeeringus kavandatud olevast
suurem ehitusõiguse ulatuse realiseerimine põhjustab liikluskoormuse kasvu
piirkonnas. Negatiivse mõju leevendamiseks on detailplaneeringus ette nähtud
Kohila ja Saku tänava ristmike laiendused ristumisel Pärnu maanteega.
Mõju looduskeskkonnale.
Detailplaneeringu kohaselt tuleb likvideerida 14 puud. Selle
kompenseerimiseks on kavas istutada kesklinna 91 uut puud, millest 25 puud
on istutatakse planeeritavatele kinnistutele ja 21 planeeritavate kinnistute
lähiümbrusesse.
Mõju mürafoonile – koostatud on
mürauuring. Analüüsiti nii auto- kui ka lennukimüra ning planeeritud hoone
siseruumi jõudva müra vähendamiseks tuleb kasutusele võtta asjaomased
ehitustehnilised meetmed. Planeeringus on kavandatud hoone funktsionaalseks
tsoneerimiseks määratud nõue, et hoone mürarohkematele korrustele, alumisele ja
viimasele korrusele, tuleb ette näha äri- ja bürooruumid ning vahepealsetele
korrustele eluruumid. Müra kasv mõjutab ka ümbritsevaid hooneid. Olulisim on
mürast tulenev mõju planeeringuala naabruses paiknevatele Saku tn 4, 5 ja
9 korterelamutele. Saku tn 5 ja 9 korterelamutele on mõju mõnevõrra
väiksem, kuna hooned paiknevad Saku tänava poole otsaseinaga ja vaid osa
nurgakorterite aknaist on Saku tänava poole. Küll aga kasvab negatiivne mõju
Saku tn 4 korterelamule, kuna selle hoone pikim külg ja pooled maja
akendest on suunatud planeeritud parkimismajja kavandatud juurdepääsutee poole.
Müra vähendamiseks on tehtud detailplaneeringus ettepanek piirata
juurdepääsuteel sõidukite kiirust.
Mõju naaberhoonete insolatsioonile.
Planeeritud hoone muudab insolatsiooni kestust naaberhoonetes asuvates
eluruumides. Insolatsiooni kestuse ebaproportsionaalse vähenemise vältimiseks
on planeeritud hoone modelleeritud nii, et säiliks vähemalt 50% insolatsiooni
kestusest ja samal ajal jääks insolatsiooni kestus vastavaks heale
ehitustavale.
Mõju linnaruumile. Pärnu maantee on
Tallinna üks tähtsamaid tänavaid, mis ühendab linnaosasid ja linna teiste
linnade ja asulatega. Hoonestusalade asukoha ja kuju määramisel on lähtutud
ümbritsevatest hoonetest ja linnaehituslikest elementidest, mille eesmärk on
korrastada linnaruum.
Mõju jalakäijate liikumisele ja avalikule
tänavaruumile. Praegu puudub Kohila tänava ääres nõuetekohane kõnnitee ja korralik
puiestee. Planeeringus on ette nähtud rajada avalikult kasutatav kõnnitee ja
puiestee Kohila tänava äärde.
6. Avaliku
väljapaneku tulemused
Detailplaneeringu avaliku väljapaneku
kestel esitasid planeeringulahenduse kohta vastuväiteid ja ettepanekuid Gerta
Kärsja, Saku tn 4 elanike nimel Kelli Juhkental ja Korteriühistu Saku 5
juhatuse liige Eevi Kaldma.
Saku tn 4 elanike nimel
pöördumise esitanud Kelli Juhkental palus säilitada või taastada Saku tn 4
krundi ümber olev aed, et tagada Saku tn 4 hoonele privaatsus ja õueala
kasutamise ohutus.
Vastuväite esitajaga on nõustutud, et
piirdeaed on vajalik Saku tn 4 elanikele privaatsuse ja õue kasutamise
ohutuse tagamiseks. Detailplaneeringus ei ole kavandatud Saku tn 4 krundi
piirdeaia lammutamist ega ümberehitamist. Vahetult piirdeaia kõrvale ei ole
hoonet ette nähtud ehitada. Piirdeaia kõrvale rajatakse tee. Kavandatud hoone
jääb lähimas punktis piirdeaiast 10,5–11 meetri kaugusele.
Gerta Kärsja väitis, et Pärnu mnt 137 //
Saku tn 2 // Kohila tn 1 krundile planeeritud hoone ehitamine
võib põhjustada Saku tn 4 hoone vundamendi ja põhikonstruktsioonide
kahjustusi.
Planeeritud hoone jääb lähimas kohas
Saku tn 4 elamust 24 meetri kaugusele, mis peaks olema piisav ohutu
vahemaa. Planeeringule on lisatud EHITUSEKSPERTIISIBÜROO OSAÜHINGU koostatud
ekspertarvamus kavandatud hoonete ehitamise mõjude kohta naaberhoonete
konstruktsioonidele ning detailplaneeringus on määratud ehitusprojekti
koostamiseks nõue arvestada nimetatud ekspertarvamuses tooduga.
Gerta Kärsja asus seisukohale, et
Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 hooned on
planeeritud liiga lähedale Saku tn 4 krundi piirile ja kavandatud hooned
takistavad päevavalguse juurdepääsu Saku tn 4 hoonele. Ka Korteriühistu
Saku 5 juhatuse liige Eevi Kaldma väitis, et detailplaneeringus kavandatu
realiseerimise järel halvenevad oluliselt Saku tn 5 elamu alumiste
korterite valgustustingimused, eriti nendes korterites, mille aknad paiknevad
põhja ja lääne suunas. Eevi Kaldma väitel jäävad korterid 1–8 täielikku
pimedusse ja ei ole tagatud isegi 2 tundi loomulikku valgustust päevas.
Vastuväite esitaja seadis kahtluse alla insolatsiooni kestuse muutumise
analüüsi korrektsuse ja tegi ettepaneku hinnata planeeritud 5‑korruselise
hooneosa mõju insolatsiooni kestusele Saku tn 5 elamus asuvais
eluruumides.
Lähimas punktis jääb kavandatud hoone
Saku tn 4 krundi piirist 10 m kaugusele ning hoonest endast 24 m
kaugusele. Hoonete kaugust naaberkruntide piirist ei ole normeeritud.
Planeeringu koostamisel analüüsiti insolatsiooni kestuse muutumist Saku tn 4
hoones asuvais eluruumides, mida kavandatud hoone ehitamine põhjustab. Ühes
Saku tänav 4 hoone keskel asuvas korteris vähenes avalikul väljapanekul
olnud lahenduse kohaselt insolatsiooni kestus ebaproportsionaalselt palju ehk
üle 50%. Kavandatud hoone konfiguratsiooni on praeguseks muudetud nii, et
insolatsiooni kestus ei väheneks üle 50%. Vaadet korteritest ei suleta.
Insolatsiooni kestus jääb igas analüüsitud eluruumis pikemaks kui 2,5 tundi.
Insolatsiooni kestuse muutumist on
hinnatud ka Saku tn 5 asuvais korterites, kus insolatsiooni kestus kõige
rohkem muutub. Need on esimesel korrusel olevad korterid, mille aknad jäävad
Saku tänava poole. Neis korterites väheneb insolatsiooni kestus 8 tunnilt
32 minutilt 7 tunni 31 minutini ja teises korteris 8 tunnilt
2 minutilt 7 tunni 6 minutini. 7 tundi 31 minutit
insolatsiooni kestust on kolm korda ja 7 tundi 6 minutit ületab heale
ehitustavale vastava miinimumi 2,5 korda. Saku tn 5 elamus põhja- ja
läänepoolsete korterite valgustustingimusi kavandatud hoone ei mõjuta.
Insolatsiooni kestust mõjutab ainult
kavandatud hoone 16‑korruseline osa. Saku tänava äärde planeeritud 4‑korruseline
hooneosa mõju ei avalda. Saku tänava äärde on planeeritud 4‑korruseline
hooneosa ja tänavast kaugemale 5‑korruseline hooneosa. 4‑korruselise
hooneosa maksimaalseks kõrguseks merepinnast on lubatud 44 m. Saku tn 5
hoone kõrgus merepinnast on 42,72 m. Seega ei ole Saku tänava äärde
kavandatud hooneosa tunduvalt kõrgem Saku tn 5 elamust. Saku tänava äärde
planeeritud hooneosa jääb Saku tn 5 elamust lähimas punktis 20,5 m kaugusele.
Saku tn 5 ja 9 asuvate 4‑korruseliste elamute vahekaugus on 21 m
ja mõlema elamu eluruumides on seejuures tagatud piisav loomulik valgustus.
Puudub alus arvata, et piisav loomulik valgustus ei jää tagatuks teiste hoonete
puhul, mis paiknevad üksteisest sama kaugel ja on sama kõrged. Planeeritud
hoone 5‑korruseline osa jääb Saku tn 5 elamust lähimas kohas 33 m
kaugusele.
Eestis ei ole kehtestatud
kvantitatiivseid miinimumnorme insolatsiooni osas, ka ei käsitle Eesti
ehitusnormid ja standardid insolatsiooni kestuse määramise ja arvutamise nõuet.
Vabariigi Valitsuse
26. jaanuari 1999 määrus nr 38 “Eluruumidele esitatavad
nõuded“ sätestab nõude, et eluruumil peab olema vähemalt üks aken, mis tagab
ruumis piisava loomuliku valgustuse, kuid ei määra piisava valgustuse
tagamiseks nõutavat hoonetevahelist kaugust. Määratud on ka akna ja põranda
pindala suhe, mis ei või olla väiksem kui 1 : 8. Seadusandja ei ole
täpsemalt määratlenud mõistet “piisav loomulik valgustus“ ning selle tõttu on
praktikas hakatud analüüsima kavandatud hoonete mõju insolatsiooni kestusele.
Ruumide loomulik valgustus ja insolatsioon on erinevad mõisted: kui loomulik
valgustus seisneb päikesevalguse juhtimises ruumi kas otse või kaudselt, siis
insolatsioon on päikese otsekiirguse pääs ruumi.
Kuna insolatsiooni norm puudub on
hakatud insolatsiooni kestust hindama Eesti territooriumil varem kehtinud normi
SNIP 2.07.01‑89 (Stroitelnõje normõ i pravila) alusel. Selle normi alusel
hinnatakse insolatsiooni kestust meie laiuskraadil ajavahemikul 22. aprillist
22. augustini. Insolatsiooni katkematu kestus sellel perioodil peab olema
vähemalt 2,5 tundi 1–3‑toaliste korterite puhul vähemalt ühes toas
ja suuremate korterite puhul vähemalt kahes toas. Kuna Eesti Vabariigis puudub
insolatsiooni norme käsitlev dokument, on Majandus- ja
Kommunikatsiooniministeerium asunud seisukohale, et projekteerimises võib
juhendmaterjalidena kasutada nii Eesti NSV kui ka Nõukogude Liidu norme (SNiP) ning
ka Skandinaavia ehitusnorme.
Vastuväite esitaja Gerta Kärsja pidas
muu hulgas vajalikuks, et detailplaneeringus lahendataks valgusservituudi
probleemid.
Servituut on kinnisomandi kitsendus,
mis seatakse tehinguga, s.t kinnistute omanikud lepivad kokku, kuidas kinnistu
igakordne omanik tohib oma kinnistut (teenivat kinnisasja) kasutada või
missuguses osas oma omandiõiguse teostamisest teise (valitseva) kinnisasja
kasuks teatavas osas hoiduma. Kinnistusregistri andmetel ei ole Pärnu mnt 137 //
Saku tn 2 // Kohila tn 1 kinnistu kasutamist Saku tn 4
kinnistu omanike kasuks kitsendatud. Tegemist on eraõigusliku lepinguga,
millesse kohalik omavalitsus ei sekku.
Gerta Kärsja tegi ettepaneku määrata
planeeritavatele kruntidele hoonestusalad nii, et kavandatud hoone ja Saku tn 4
elamu vahel oleks tagatud Vabariigi Valitsuse 27. oktoobri
2004 määruse nr 315 “Ehitisele ja selle osale esitatavad
tuleohutusnõuded“ kohane kaugus.
Planeering vastab nimetatud
määrusele. Määruse §-s 19 on sätestatud, et tule levikut ühelt ehitiselt
teisele peab piirama ehituslike või muude abinõudega, kui hoonetevahelise kuja
laius on alla 8 m. Antud juhul on planeeritud hoone ja Saku tn 4
hoone vaheline minimaalne kaugus 24 m. Seega ei ole tuleohutuse seisukohast
vajalikku hoonetevahelist minimaalset kaugust määratud. Kui vahekaugus on
väiksem kui 8 m, tuleb rakendada ehituslikke või muid abinõusid. Hoone
kõrgusest tulenevad tuleohutusnõuded mõjutavad hoone plaanilahendust,
evakuatsiooniteede arvu ja kasutatavaid ehitus- ja viimistlusmaterjale. Kõik
loetletud tingimused määratakse ehitusprojekti koostamisel. Detailplaneeringus
on määratud, et hoone tuleb projekteerida TP‑1 klassi, s.o kõrgeima
tuleohutusklassi nõuetele vastavana.
Gerta Kärsja viitas vastuväites koostamisel
olevale teemaplaneeringule “Tallinna rohealad“, milles on Kitseküla piirkond
määratud tänavahaljastuse vajadusega alaks ja teemaplaneeringut “Kõrghoonete
paiknemine Tallinnas“, milles on määratud, et kõrghoonete planeerimise
tulemusel ei tohi väheneda linna haljas- ja rohealad. Korteriühistu Saku 5
juhatuse liige Eevi Kaldma tegi ettepaneku määrata hoonestusala Pärnu mnt 137 //
Saku tn 2 // Kohila tn 1 krundile nii, et säiliksid krundil
kasvavad puud.
Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 //
Kohila tn 1 kinnistu detailplaneering vastab mõlemale teemaplaneeringule.
Saku tänava ääres olev puudega haljasriba säilitakse ja seda pikendatakse Pärnu
maantee poole. Pärnu maantee ja Kohila tänava äärde on planeeritud puiestee,
s.t tänavahaljastus. Kokkuvõttes haljastuse osakaal krundil ei vähene, kuid see
rajatakse praegusega võrreldes teise kohta. 14 mahavõetava puu asemele on
ette nähtud istutada 25 uut puud. Põhiline osa haljastust on ette nähtud
rajada planeeritava hoone ja Saku tn 4 krundi vahelisele alale väikesele
rohealale. Sama kvartali kohta on menetluses veel teinegi detailplaneering,
milles on kavandatud rajada puiestee Kohila tänava äärde kuni Türi tänavani,
Türi tänava äärde ja istutada puid Saku tänava äärde kohtadesse, kus on
tehnovõrkudest vabu kohti. Kahes planeeringus kavandatu kokku parandab
piirkonna esteetilist ilmet ja avaliku ruumi kvaliteeti.
Ka muus osas vastab detailplaneering
teemaplaneeringule “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“. Detailplaneeringu
kooskõlastamise käigus tegi Lennuamet aeronavigatsiooni, lennuliikluse ja
lennuohutuse ekspertiisi. Teemaplaneeringus on märgitud, et sellest tulenevalt võivad
teemaplaneeringus kindlaks määratud ehitiste absoluutkõrgused varieeruda,
kusjuures ei ole välistatud ka võimalus, et lubatav kõrgus suureneb. Lennuamet
on Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 kinnistu
detailplaneeringu kooskõlatanud 27. oktoobri 2006 kirjaga nr 3‑5‑7/06/3270,
milles on öeldud, et planeeritud hoone maksimaalne ehituskõrgus võib olla 83 m
merepinnast. Detailplaneeringus määratud hoone kõrgus vastab kooskõlastuses
antud tingimusele ega ületa 83 m merepinnast.
Kitseküla kõrghoonete piirkonna
hoonestustiheduseks on 3,9. Piirkond jääb Pärnu maantee, Saku tänava, Türi
tänava ja Kohila tänava vahele. Hoonestustiheduse arvutamisel on teemaplaneeringus
ala suurust arvestatud tänavate teljest. Tiheduse näitaja on alale kavandatud
hoonete suletud brutopinna ja kogu Kitseküla kõrghoonete ala suuruse suhe.
Detailplaneeringutes kasutatakse teist meetodit. Hoonestustihedust kirjeldatakse
planeeritud kruntidele kavandatud hoonete maapealsete korruste suletud
brutopinna ja planeeritud kruntide pindala suhtena tänavate pinda arvestamata.
Samuti ei ole arvestatud Kitseküla kõrghoonete piirkonda jäävatele teistele
kruntidele planeeritavate hoonete suletud brutopinda ja kruntide suurust.
Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 //
Kohila tn 1 kinnistu detailplaneeringus on planeeritud kruntide pind
10 164 m2. Kui lisada sellele Kitseküla kõrghoonete
piirkonda jäävate teiste kruntide, Pärnu mnt 137a, Saku tn 4, 6, 6a,
8, Türi tn 16, Kohila tn 3, 3a ja 3c pind, on ala suurus kokku
32 786 m2. Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 //
Kohila tn 1 planeeritud hoonete maapealsete korruste suletud brutopinda on
43 929 m2, Saku tn 6, 6a, 8, Türi tn 16, Kohila
tn 3, 3a ja 3c kruntide kohta koostatavas detailplaneeringus kavandatakse
66 584 m2 suletud brutopinda ja Saku tn 4 hoones on ligikaudu
1050 m2. See on kokku 111 563 m2 suletud
brutopinda. Hoonestustihedus tänavaid arvestamata on seega 111563 : 32786 = 3,4,
mis on väiksem kui 3,9. Kui arvestada selle hulka tänavate pind, on tihedus
veelgi väiksem.
Kavandatud hoone on
mitmeotstarbeline. Sellesse on kavandatud nii kortereid kui ka büroo- ja
äriruume. Korterid ei moodusta hoone suletud brutopinnast valdavat osa.
Korteriühistu Saku 5 juhatuse
liige Eevi Kaldma asus seisukohale, et planeeringu realiseerimisel kasvab
oluliselt liikluskoormus Pärnu maanteel, Saku ja Kohila tänaval, mis toob kaasa
keskkonnasaaste suurenemise. Vastuväite esitaja tegi ettepaneku näha planeeringus
ette abinõud Saku tn 5 ja 9 elamute heliisolatsiooni parandamiseks ja
heitgaaside mõju neutraliseerimiseks.
Saku tn 5 ja 9 elamud asuvad
tänavate suhtes soodsalt. Saku tänava poole jääb elamu lühike otsasein. Suure
osa Pärnu maanteelt lähtuvast mürast summutavad müraekraanidena toimivad Pärnu mnt 135
ja Saku tn 3 hooned. Kohila tänavalt lähtuva müra ekraaniks on planeeritud
kruntidele kavandatud hooned. Võrreldes praegu Pärnu mnt 137 // Saku
tn 2 // Kohila tn 1 krundil olevate hoonetega on planeeritud
hooned paremaks ekraaniks, kuna hooned on kõrgemad ja Pärnu maanteele lähemal.
Planeeringut täiendatakse kavandatud liikluskoormuse kasvu tekitatava
mürataseme tõusu prognoosiga Saku tn 5 ja 9 suhtes. Planeeritud hoone
puhul on määratud meetmed, mida hoone omanik peab rakendama, et liiklusmürast
tingitud häiringud oleksid minimaalsed ja müra hoones ei ületaks normtaset.
Arvestama peab asjaolu, et planeeritud hoone on liiklusmüra mõjude suhtes
halvemas olukorras, kuna paikneb piki Pärnu maanteed. Piirkonnas, kus
planeeritav ala asub, põhjustab olulise osa mürafoonist lennuliiklus. Sellest põhjustatud
müra häirib ühtviisi nii olemasolevate hoonete elanikke kui ka planeeritavasse
hoonesse elama asujaid ja on põhjendamatu nõuda planeeritava hoone omanikult
kulutuste tegemist alal juba olemasolevates hoonetes müra mõjude
leevendamiseks.
Avaliku väljapaneku tulemusena on
Insinööritoimisto Akukon OY Eesti Filiaali koostatud mürauuringut täiendatud.
Tervisekaitseinspektsiooni füüsika kesklabor teostas autoliiklusest põhjustatud
müratasemete määramiseks reaalse liiklusloendused Pärnu maanteel, Saku ja
Kohila tänavatel. Selle põhjal arvutati välja hinnangulised päevase, õhtuse ja
öise ajavahemiku tunni liiklussagedused ja määrati raskeliikluse protsent. Vastavad
andmed on toodud füüsika kesklabor uuringu “Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 //
Kohila tn 1 kinnistu detailplaneeringu müraprognoosi protokoll nr 6/4‑6‑2/079“
tabelis 1. Käsitletava ala naabruses asuvatele hoonetele mõjuvad
müratasemed on näidatud nimetatud uuringu lisades. Osaühingu Stratum koostatud
2006 Tallinna liiklussageduste mudeli järgi läbib õhtusel tipptunnil Saku
tänavat 427 liiklusvahendit. Vastavalt 2027 liiklussageduste mudelile on
õhtuse tipptunni liiklussagedus 710 liiklusvahendit. Saku tänava
liiklussageduse kasvuks on ennustatud peaaegu kahekordset tõusu. Saku tänava
liiklussageduse kasv on seotud perspektiivse arendustegevusega Juurdeveo, Türi
ja Saku tänavatega piirnevatel kinnistutel. Liiklussageduse kahekordne kasv
toob kaasa ekvivalentsete müratasemete 3 dB suurenemise. Saku tn 5 ja
9 asuvate korterelamute juures tõusevad müratasemed kuni 3 dB võrra,
võrreldes olemasoleva olukorraga, kuid ka sellisel juhul ei ole liiklusmüra
piirtasemed ületatud. Saku tn 4 hoone suhtes on muudatus suurem, kuna
planeeringu kohaselt rajatakse ühendustänav Kohila ja Saku tänavate vahele,
kust hakkavad hoonele ligi pääsema hoonealustesse parklatesse suunduvad ja
sealt lahkuvad autod. Hinnanguliselt võib eeldada kuni 10 dB müratasemete
kasvu võrreldes olemasoleva olukorraga – põhjuseks on siis asjaolu, et praegu
seal aktiivset autoliiklust ei toimu. Uuringus on toodud välja, et piirkonnas
ei ole siiski tulevikus liiklusmüra piirtasemed ületatud.
Heitgaaside teket vähendab oluliselt
liikluse sujuvamaks korraldamine ja pidev autopargi uuenemine. Liikluse
sujuvamaks muutmiseks on ette nähtud rekonstrueerida Saku tänava ja
Pärnu maantee ristmik. Ristmiku uus lahendus on planeeringus esitatud.
Heitgaaside mõju Saku tn 5 ja 9 elamutele vähendab ka see, et praegu Pärnu
mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 avaparklas
parkivad autod hakkavad parkima planeeritud hoonesse kavandatud parklas.
Korteriühistu Saku 5 juhatuse
liige Eevi Kaldma asus seisukohale, et Saku tn 5 ja 9 elanikele normaalse
elukeskkonna säilitamiseks ei tohiks Saku tänava äärse büroohoone kõrguseks
määrata enam kui 2 korrust. Vastuväite esitaja soovis, et büroo ja Saku
tänava vahele jääks vähemalt 20 meetri laiune haljasriba.
Kuna 4‑korruseline hoone ei
mõjuta ebaproportsionaalset valgustingimuste halvenemist ning kõrgem hoone
toimib parema ekraanina Pärnu maanteelt leviva müra tõkestamiseks, ei pidanud
kohalik omavalitsus hoone kõrguse vähendamist vajalikuks. Saku tänava ääres
olev haljasriba säilitakse ja seda on ette nähtud pikendada Pärnu maantee
poole.
Korteriühistu Saku 5 juhatuse
liige Eevi Kaldma pidas kavandatud hoonesse ette nähtud parkimiskohtade arvu
ebapiisavaks ning oli arvamusel, et lisanduv autode arv tekitab Pärnu maantee
ja Saku tänava ning Kohila tänava ristmikul ummikuid. Sellest tulenevalt tegi
vastuväite esitaja ettepaneku vähendada kavandatud hoone suurust poole võrra.
Üldiselt on Eestis parkimiskohtade
vajaduse arvutamise aluseks EVS 843:2003 “Linnatänavad“. Tallinnas on
parkimiskohtade vajaduse arvutamise aluseks Tallinna Linnavolikogu
16. novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud “Tallinna parkimise
korralduse arengukava aastateks 2006–2014“. Arengukava koostamisel arvestati,
et standardis toodud norm ei vasta parimal moel tegelikele vajadustele. Standardis
toodud normidega võrreldes on Tallinnas elamutele rakendatavad normid
kolmandiku võrra suuremad ja muude hoonete puhul veerandi kuni kolmandiku võrra
suuremad (v.a linna keskuses). Kavandatud hoone suurusele vastav
parkimiskohtade vajadus on 464 ja kavandatud on 465 kohta. Praeguseks on
parkimiskohtade vajadust täpsustatud ja see on 461 kohta. Parkla mahutavus
on tegelikult suurem, kuna mitmeotstarbeliste hoonete puhul on vähemalt osa
parkimiskohti ristkasutatavad, s.t sama parkimiskohta kasutavad päeva eri
aegadel elanikud, asutuste töötajad ja kliendid.
Tallinna liiklusprobleemide
lahendamiseks on koostamisel teemaplaneering “Tallinna tänavavõrk ja
kergliiklusteed“. Teemaplaneeringu allosana on K‑Projekt Aktsiaseltsis
koostatud “Tallinn-Paldiski ja Tallinn-Viljandi raudtee vahelise ala
liikluskorralduse eskiisprojekt“. Eskiisis on kaalutud võimalust ehitada Pärnu
maantee liikluskoormuse vähendamiseks Keila-Tallinna raudtee kõrvale uus tänav
kuni Järve keskuseni. Samuti on kaalutud võimalust rekonstrueerida Türi tänav
ja ehitada uus tänav Tallinna-Viljandi raudtee äärde kuni Järvevana teeni.
Mõlema kirjeldatud tänava ehitamise järel paranevad liiklusolud piirkonnas
tunduvalt, k.a Pärnu maantee ja Saku tänava ristmikul ja Kohila tänava – Pärnu
maantee ristmikul ning liiklusvood jagunevad tänavatele ühtlasemalt.
Korteriühistu Saku 5 juhatuse
liige Eevi Kaldma ei pidanud põhjendatuks, et planeeritavale alale kavandatakse
piirkonnas valdavalt 5–7‑korruselistest hoonetest kõrgemat hoonet.
Tallinna Linnavolikogu 17. aprilli
2008 otsusega nr 69 vastu võetud teemaplaneeringu “Kõrghoonete paiknemine
Tallinnas“ koostamise käigus tehtud analüüsidele tuginedes on planeeritav ala
kõrghoone ehitamiseks linnaehituslikult sobiv. Tegemist on magistraaltänava
äärse tihendatava alaga, Tondi piirkonna keskusega ja Pärnu maantee ja raudtee
vahelise segahoonestusalaga. Arvesse on võetud liikluskoormuse kasvu
hajutamiseks uute tänavate ehitamise võimalust ja piirkonnas hästi korraldatud
ühistransporti.
Detailplaneeringu üle järelevalvet
teostanud Harju maavanem andis 20. mai 2008 kirjaga detailplaneeringule
heakskiidu.
DETAILPLANEERINGU MENETLUS
Detailplaneeringu koostamise
algatamist taotles 14. aprillil 2005 registreeritud avaldusega Trend
Capital Osaühingu esindaja Alo Koop, kes soovis planeeritavale maa-alale
moodustada kuni 5 krunti ning määrata ehitusõiguse kuni 5‑korruselise
büroohoone, kuni 6‑korruselise parkimishoone ja kuni 22‑korruseliste
mitme korteriga elamute ehitamiseks. Detailplaneeringu koostamise eesmärki on
algatamistaotluses kirjeldatuga võrreldes muudetud, kuna uuringute tulemusena
selgus, et kinnistut ei ole võimalik lennuohutusest tulenevate kõrguspiirangute
tõttu hoonestada algselt soovitud mahus. Detailplaneeringu koostamise õigus on
24. augustil 2006 sõlmitud lepinguga nr DP‑16/K‑06 üle
antud RUUM JA MAASTIK OÜ‑le, kuna tegemist on Tallinna üldplaneeringut
muutva detailplaneeringuga, on detailplaneeringu tellijaks Tallinna
Linnaplaneerimise Amet.
Detailplaneering algatati Tallinna Linnavalitsuse 6. septembri
2006 korraldusega nr 1805‑k
eesmärgiga kavandada planeeritavale maa-alale kuni kolm krunti ja määrata
ehitusõigus kuni 5‑korruselise büroohoone, kuni 16‑korruselise
äripindadega mitme korteriga elamu ja kuni 8‑korruselise
parkimishoone ehitamiseks. Soovitud ehitusõiguse määramiseks taotleti Tallinna
Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna
üldplaneeringu muutmist.
Detailplaneeringu algatamise teade ilmus
ajalehes Postimees 9. septembril 2006. Detailplaneeringu eskiislahendusega
sai tutvuda 21. septembrist kuni 25. septembrini 2006.
Detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse tutvustamiseks toimus
avalik arutelu 26. septembril 2006. Teade eskiislahendusega tutvumise ning
arutelu toimumise aja ja koha kohta ilmus ajalehes Postimees 20. septembril
2006.
Detailplaneeringu koostas RUUM JA
MAASTIK OÜ. Detailplaneering on koostatud kooskõlas Tallinna Linnavalitsuse 6. septembri
2006 korraldusega nr 1805‑k ning Tallinna Linnavalitsuse
16. juuni 2004 määrusega nr 61 kinnitatud
detailplaneeringu eskiisi ja detailplaneeringu koostamise ning vormistamise
nõuetega. Detailplaneeringule on lisatud RUUM JA MAASTIK OÜ ja Osaühing
Kesklinna Pargid koostatud dendroloogiline hinnang, OÜ FASSAADIPROJEKT tehtud
naaberelamute Saku tn 4, 5 ja 9 insolatsioonianalüüs,
Lennuliiklusteeninduse Aktsiaseltsi koostatud lennuohutusalane ekspertiis, OÜ
JÕGIOJA Ehitusfüüsika KB tehtud mürataseme hinnang, Insinööritoimisto Akukon OY
Eesti Filiaali koostatud mürauuring ja EHITUSEKSPERTIISIBÜROO OSAÜHINGU
koostatud ekspertarvamus kavandatud hoonete ehitamise mõjude kohta
naaberhoonete konstruktsioonidele. Arhitektuurinõuded ja linnaehitusliku
põhjenduse koostas Osaühing Kolm Pluss Üks.
Tallinna linna ehitusmääruse § 16
lõikes 1 määratud isikud ja asutused on detailplaneeringu kooskõlastanud.
Tallinna Kommunaalamet, Tallinna
Transpordiamet, Põhja-Eesti Päästekeskus, aktsiaselts Eesti Gaas, Elion
Ettevõtted Aktsiaselts ja Aktsiaselts Tallinna Küte kooskõlastasid detailplaneeringu
omapoolseid tingimusi esitamata.
Tallinna Kesklinna Halduskogu
kooskõlastas detailplaneeringu tingimusel, et detailplaneering kooskõlastatakse
Tallinna Tervisekaitsetalituse Harjumaa osakonnaga. Tallinna Kesklinna Valitsus
kooskõlastas detailplaneeringu Tallinna Kesklinna Halduskogu kooskõlastuses
toodud tingimusel.
Tervisekaitseinspektsiooni Tallinna
tervisekaitsetalituse Harjumaa osakond kooskõlastas detailplaneeringu
järgmistel tingimustel: ülemist korrust mitte planeerida eluruumideks ning
tagada ruumides normeeritud müratasemed; tagada normeeritud vibratsiooni
piirväärtused ruumides; enne kasutuselevõttu teha müra ja vibratsiooni
kontrollmõõtmised. Asjaomased nõuded ehitusprojekti koostamiseks on
planeeringus määratud. Ülemisele ja alumistele korrustele on kavandatud ainult
äripinnad.
Tallinna Keskkonnaamet kooskõlastas
detailplaneeringu järgmiste lisatingimusega: ärihoone ehitus- ja
haljastusprojektid kooskõlastada enne ehitusloa taotlemist Tallinna
Keskkonnaametiga; ehitusprojektile lisada lokaalkatlamaja välisõhu saasteluba. Asjaomased
nõuded ehitusprojekti koostamiseks on planeeringus määratud.
Tallinna Maa-amet kooskõlastas
detailplaneeringu järgmiste tingimustega: kõnnitee avalikuks kasutamiseks on
vajalik seada servituut Tallinna linna kasuks – seega tuleb kinnistu omanikel
pärast planeeringu kehtestamist ja enne ehituslubade väljastamist sõlmida
vastav leping Tallinna linnaga. Maa-amet palus kinnistu omanikel esitada maa-ametile
kirjalik nõusolek, et kõnnitee avaliku kasutuse tagamiseks seatakse tasuta ja
tähtajatu isikliku kasutusõigus Tallinna linna kasuks. Lisaks palus maa-amet täiendada
seletuskirja selgitusega, kelle kohustuseks jääb Tallinna linnale kuuluva Pärnu
mnt 137a transpordimaale planeeritud avalikult kasutatava parkla
rekonstrueerimine.
Detailplaneeringu seletuskirjas on
korrigeeritud ja täpsustatud, et Tallinna linnale kuuluva Pärnu mnt 137a transpordimaale
planeeritud avalikult kasutatava parkla rekonstrueerimise kohustus on
arendajal.
Lennuamet kooskõlastas lennundusseaduse § 35
lõike 2 alusel detailplaneeringu hoonete lubatava
maksimaalse ehituskõrgusega 83 m arvestatuna merepinnast. Lennuamet
palus ehitusprojekti koostamisel arvestada, et tulenevalt lennuohutusnõuetest
peavad 16‑korruselise hoone katuse nurkadele olema paigaldatud ööpäev
läbi põlevad punased lennuohutustuled. Nõuded tuledele on esitatud Lennuameti
kirja lisas olevas tabelis rea “Low-intensity, Type B“ all. Lisaks märkis
Lennuamet, et kõnealusele maa-alale rajatava kõrgeima hoone projekt tuleb Lennuametiga
eraldi kooskõlastada. Asjaomased nõuded ehitusprojekti koostamiseks on
planeeringus määratud.
AKTSIASELTS TALLINNA VESI
kooskõlastas detailplaneeringu järgmistel tingimustel: moodustatavad kinnistud
on võimalik varustada tuletõrjeveega Pärnu mnt 300 mm ja/või Kohila tn 600 mm
ühisveetorustikest; järgnevate projekteerimisstaadiumide (hoonete vee- ja
kanalisatsiooniehituse projektide) koostamiseks taotleda AKTSIASELTSilt
TALLINNA VESI tehnilised tingimused. Asjaomane tingimus ehitusprojekti
koostamiseks on planeeringus määratud.
Aktsiaselts KH Energia-Konsult
kooskõlastas planeeringu märkustega, et tööjoonised tuleb eraldi kooskõlastada.
See tingimus ehitusprojekti koostamiseks on planeeringus määratud.
Osaühing Jaotusvõrk kooskõlastas
detailplaneeringu tingimustel, et tööjoonised kooskõlastatakse eraldi. See tingimus
ehitusprojekti koostamiseks on planeeringus määratud.
MÖÖBLI KINNISVARA OSAÜHING (praegu M2
Investor OÜ) on kooskõlastanud detailplaneeringu tehnovõrkude koondplaani.
Trend Capital Osaühing ja Aktsiaselts
SEB Ühisliising on detailplaneeringu kooskõlastanud.
Kuna detailplaneering sisaldab
kehtestatud Tallinna üldplaneeringu muutmise ettepanekut, esitati
detailplaneering planeerimisseaduse § 17 lõike 3 punkti 2 ja
Tallinna linna ehitusmääruse § 16 lõike 5 alusel Harju
maavanemale, et selgitada välja lisakooskõlastamise vajadus. Maavanem ei
pidanud planeerimisseaduse § 17 lõike 3 punkti 2 alusel
vajalikuks määrata detailplaneeringule lisakooskõlastusi. Maavanem juhtis aga tähelepanu
asjaolule, et detailplaneeringu materjalide hulgast puuduvad omandi kuuluvust
tõendavad dokumendid, mistõttu ei selgu, kas planeeringuala kinnistute omanik
või omanikud on planeeringulahendusest teadlikud ja sellega nõustunud. Maavanem
juhtis tähelepanu sellele, et kinnisasja omanikule või temaga võrdsustatud
vallasasja omanikule on vaja teatada planeeringu avaliku väljapaneku aeg ja
koht tähtsaadetisena edastatud kirjaga juhul, kui detailplaneeringuga kavandatu
toob kaasa kinnisasja sundvõõrandamise vajaduse või muudab omaniku tahte
vastaselt senist maakasutust või ehitusõigust vastavalt planeerimisseaduse § 18
lõikele 5.
Planeeringu kontaktvööndi joonise järgi
asuvad planeeringuala kõrval kuni 4‑korruselised hooned,
detailplaneering näeb aga ette kuni 16‑korruselise äripindadega
korterelamu. Planeeringu seletuskirja punktis 4.1 on märgitud, et Pärnu
maantee on üldplaneeringus määratud magistraaltänavaks ja tänava tähtsuse
rõhutamiseks sobivad selle äärde kõrgemad hooned. Samuti on seletuskirjas märgitud,
et planeeringu ettepanek on kooskõlas koostatava üldplaneeringu
teemaplaneeringuga “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ ning soodsa positsiooni
tõttu ei varjaks Pärnu maantee äärsed planeeritavad kõrghooned strateegiliselt
olulisi vaateid. Detailplaneeringu samas punktis on märgitud, et ehitiste
maksimaalne lubatav absoluutkõrgus ei või ületada 83 m. Maavanem juhtis
tähelepanu asjaolule, et Tallinna Linnavalitsuse koduleheküljel avaldatud
menetluses oleva teemaplaneeringu punkti 6.6 kohaselt on piirkonna
ehitiste absoluutkõrguseks määratud 77 m, mistõttu ei pea paika
planeeringu seletuskirjas märgitud väide, et planeering on kooskõlas nimetatud
koostatava teemaplaneeringuga. Kui teemaplaneeringu koostamise ajal on teada,
et samal ajal koostatavas teemaplaneeringus on ehitusõiguse piirmäärad
teistsugused, siis tuleks menetluses olevat teemaplaneeringut parandada või
muuta detailplaneeringus näidatud ehituskõrgus vastavaks teemaplaneeringus
tooduga.
Tegelikult on teemaplaneeringus “Kõrghoonete
paiknemine Tallinnas“ märgitud, et kõrghoonete kavandamisel Kitseküla piirkonda
tuleb teha aeronavigatsiooni, lennuliikluse ja lennuohutuse ekspertiis, mille
käigus määratakse ka ehitise maksimaalne kõrgus maapinnast meetrites. Seega
võivad teemaplaneeringus antud piirkondade ehitiste absoluutkõrgused
varieeruda, kusjuures ei ole välistatud see, et ehitiste lubatav kõrgus kasvab.
Detailplaneeringu kooskõlastamise käigus tegi Lennuamet aeronavigatsiooni,
lennuliikluse ja lennuohutuse ekspertiisi. Lennuamet on Pärnu mnt 137 //
Saku tn 2 // Kohila tn 1 kinnistu detailplaneeringu
kooskõlatanud 27. oktoobri 2006 kirjaga nr 3‑5‑7/06/3270,
milles on öeldud, et planeeritud hoone maksimaalne ehituskõrgus võib olla 83 m
merepinnast. Detailplaneeringus määratud hoone kõrgus vastab kooskõlastuses
antud tingimusele ega ületa 83 m merepinnast.
Teemaplaneeringu seletuskirja punktis 8.1
on öeldud, et kõrghoonete tehnilise planeerimise keskne küsimus on mõju
liiklusele, mille koormuse kasv tuleneb hoonestatud alade kasutusotstarbest.
Näiteks mõjutavad liiklustihedust sotsiaalvaldkonna tase, majanduslik heaolu,
asustuse struktuur ning võimalused muuta piirkonna infrastruktuuri. Samuti mõjutab
liiklustihedust ka hoone kasutusotstarve, s.t olenevalt hoone kasutusest –
büroo- ja ametiasutused, kaubandus- ja teenindus, vabaajarajatised jne –
on liiklustihedus eri kellaaegedel erinev.
Detailplaneeringus on kavandatud 3 hoonet
ja 465 parkimiskohta. Detailplaneeringus ei ole piisavalt käsitletud
planeeritavast ehitusõigusest tulenevaid mõjusid piirkonna liikluskoormusele (eriti
tipptundidel) ega liikluskoormuse vähendamiseks vajalikke liikluskorralduslikke
abinõusid.
Teemaplaneeringu kohaselt tuleb
kõrghoone või kõrghoonete rühma kavandamisel mingisse piirkonda arvestada kõrghoonetest
tulenevat mõju avalikule välisruumile, inimesele ning nendest tulenevat survet
looduskeskkonnale ja liiklusele.
Planeeringu koostamisel on
analüüsitud ja hinnatud liiklusmürast põhjustatud mürataset (Insinööritoimisto
Akukon OY Eesti Filiaal), lennuohutust (Lennuliiklusteeninduse Aktsiaselts),
Pärnu mnt 137 krundile kavandatava elamukompleksi mõju Saku tn 4, 5
ja 9 asuvate elamute insolatsioonile (OÜ FASSAADIPROJEKT) ja Pärnu mnt 137
asuvate puude tervislikku seisukorda (Osaühing Kesklinna Pargid). Samas on
kõikidest negatiivsetest mõjudest tervikliku ülevaate saamine raskendatud, kuna
need on planeeringu materjalides eraldi esitatud. Sellest tulenevalt palus
maavanem detailplaneeringu seletuskirjas eraldi punktina kokkuvõtlikult tuua
välja planeeringu lahendusest tulenevad negatiivsed mõjud ümbritsevale
keskkonnale ja kõrval asetsevate hoonete elanike naabrusõigusele,
liikluskoormusele, vaatelisusele, haljastusele, tehnilisele infrastruktuurile,
lennuliiklusest tulenevale mürale jne. Negatiivsete mõjude leevendamise abinõud
palus maavanem samuti eraldi välja kirjutada või viidata sellele punktile, kus
konkreetne abinõu on välja kirjutatud. Samuti soovitas maavanem eraldi punktina
koondada seletuskirja planeeringu lahendusest tulenevad positiivsed mõjud.
Detailplaneeringu on kooskõlastanud
planeeringualal asuvate kinnisasjade omanikud. Detailplaneeringut on
korrigeeritud ja täiendatud ning Harju maavanema märkustega on
detailplaneeringus arvestatud.
Detailplaneering, milles on
kavandatud jagada kesklinnas 1,5 ha suurusel planeeringualal asuv Pärnu
mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 kinnistu kaheks
ärimaa krundiks ning üheks 65% ulatuses elamumaa ja 35% ulatuses ärimaa
krundiks ning moodustatud kruntidele on määratud ehitusõigus ühe kuni 5‑korruselise
büroohoone, ühe kuni 16‑korruselise äripindadega mitme korteriga
elamu ja ühe kuni 8‑korruselise parkimishoone ehitamiseks, võeti
vastu Tallinna Linnavalitsuse 16. jaanuari
2008 korraldusega nr 40‑k. Teade
detailplaneeringu vastuvõtmisest ilmus ajalehes Postimees 19. jaanuaril
2008. Detailplaneering oli avalikul väljapanekul 11.–25. veebruarini 2008. Teade avaliku väljapaneku aja ja koha kohta ilmus
ajalehes Postimees 2. veebruaril 2008. Detailplaneeringu avaliku väljapaneku
kestel esitasid planeeringulahenduse kohta vastuväiteid ja ettepanekuid Gerta
Kärsja, Saku tn 4 elanike nimel Kelli Juhkental ja Korteriühistu Saku 5
juhatuse liige Eevi Kaldma. Vastuväidete esitajatele edastati Tallinna
Linnaplaneerimise Ameti seisukohad tähitud kirjadega 6. ja 10. märtsil
2008. Detailplaneeringu avalik arutelu toimus 18. märtsil 2008 ning asjakohane
teade ilmus ajalehes Postimees 10. märtsil 2008. Vastuväidete ja ettepanekute
esitajatest viibis avalikul arutelul Korteriühistu Saku 5 juhatuse liige
Eevi Kaldma ja Gerta Kärsja esindaja Hardo Uus. Arutelul käsitleti
detailplaneeringu projekteerija tehtud täiendusi ja muudatusi
detailplaneeringus. Vastuväidete esitajad ei loobunud arutelu tulemusel ettepanekutest
ja vastuväidetest. Teade arutelu toimumisest ja arutelu tulemustest ilmus
ajalehes Postimees 25. märtsil 2008.
Tallinna Linnavalitsuse 16. aprilli
2008 kirjaga nr LV‑1/2538 esitati detailplaneering planeerimisseaduse
§ 23 lõike 1 punkti 2 ja § 23 lõike 3 punktide 3
ja 5 ning Tallinna linna ehitusmääruse § 18 lõike 13 kohaselt Harju
maavanemale järelevalveks. Planeeringuvaidlusele lahenduse leidmiseks kutsus
maavanem 13. mail 2008 kooskõlas planeerimisseaduse § 23 lõike 3
punktiga 5 kokku planeeringu avalikul väljapanekul kirjalikke vastuväiteid
esitanud isikute, planeeringu koostamist korraldava kohaliku omavalitsuse ja
Harju Maavalitsuse ühisnõupidamise. Avalikul väljapanekul vastuväiteid esitanud
isikutest osales nõupidamisel Kelli Juhkental, Eevi Kaldma ja Gerta Kärsja
esindaja Hardo Uus. Nõupidamisel kõigi vastuväidete arvestamise osas
kokkuleppele ei jõutud.
Maavanem edastas planeerimisseaduse § 23
lõike 3 punkti 5 alusel 20. mai 2008 kirjaga nr 2.1‑13/2428
oma seisukoha ning andis planeerimisseaduse § 23 lõike 6 alusel
detailplaneeringu edasiseks menetlemiseks heakskiidu. Maavanem asus
seisukohale, et Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1
kinnistu detailplaneeringu koostamisel ei ole rikutud seadusi ja norme ega neid
vaidlustajate seadusest tulenevaid õigusi, mille järelevalve teostaja peaks
tagama. Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1
kinnistu detailplaneeringu koostamisel on arvestatud planeerimisseaduses
sätestatud planeeringu avaliku menetluse nõudeid ning lähtutud planeerimisseaduse
§‑s 9 detailplaneeringu sisule esitatavatest nõuetest.
30. mail 2008 sõlmitud lepinguga
nr 2‑6/142 võttis Trend Capital Osaühing kohustuse tagada oma
vahendite arvelt detailplaneeringu kohaste avalikult kasutatavate teede, sh
Pärnu maantee ja Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1
kinnistu vahelisele alale jääva 20 kohaga parkla ja üldkasutatava
haljastuse, sh kõrghaljastuse, välisvalgustuse ning vihmaveekanalisatsiooni
väljaehitamise.
Tallinna Maa-ametis on ette
valmistatud korralduse eelnõu “Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 //
Kohila tn 1 kinnistule Tallinna linna kasuks isikliku kasutusõiguse
seadmise taotlemine ja isiklikule kasutusõigusele valitseja määramine“.
Linnavalitsuse korralduse eelnõu kohaselt seatakse Pärnu mnt 137 //
Saku tn 2 // Kohila tn 1 kinnistule Tallinna linna kasuks
isiklik kasutusõigus, mille esemeks on isikliku kasutusõiguse aladele
ehitatavad teerajatised – kõnniteed. Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 //
Kohila tn 1 kinnistul on isikliku kasutusõiguse ala pindalaga 609 m2.
Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 kinnistu
omanik kohustub ehitama oma vahendite arvelt isikliku kasutusõiguse alale
kõnniteed nende eest Tallinna linnalt hüvitist nõudmata. Pärnu mnt 137 //
Saku tn 2 // Kohila tn 1 kinnistu omanik on kohustatud
rekonstrueerima oma vahendite arvelt Pärnu maantee ja planeeritava ala
vahelisele alale jääva avalikuks kasutamiseks mõeldud 20 kohaga parkla
selle eest Tallinna linnalt hüvitist nõudmata ning vormistama parkla kasutusloa
detailplaneeringu kohaste hoonete kasutuslubade vormistamise ajaks ning andma
kõnnitee ja rekonstrueeritud parkla Tallinna linnale üle
üleandmis-vastuvõtmisaktiga kahe nädala jooksul arvates kõnniteele ja parklale
kasutusloa vormistamisest arvates. Korralduse eelnõu kohaselt määratakse
Tallinna Kommunaalamet Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila
tn 1 kinnistule seatava isikliku kasutusõiguse valitsejaks isikliku
kasutusõiguse kinnistusraamatusse kandmisest arvates.
Detailplaneeringu kehtestamine, mille
puhul planeerimisseaduse kohane järelevalve planeeringu koostamise üle on
kohustuslik või millega määratakse miljööväärtuslik hoonestusala, kuulub
volikogu ainupädevusse vastavalt kohaliku omavalitsuse korralduse
seaduse § 22 lõike 1 punktile 33 ja Tallinna linna ehitusmääruse
§ 19 lõikele 3.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Toomas Vitsut
|
|
Tallinna
Linnavolikogu esimees
|
