Kasutaja  
Parool

Hea kasutaja!


Tallinna õigusaktide registris olevat teavet enam ei uuendata, siit leiate enne 17. septembrit 2020 vastu võetud aktid.

Ajakohased õigusaktid on kättesaadavad Tallinna õigusaktide infosüsteemis Teele.

Abi saate kasutajatoe telefonil 6411 511 või e-posti aadressil teeleabi@tallinnlv.ee.

Seosed
Redaktsioonid

Linnavolikogu istungid
Linnavalitsuse istungid
Tallinna põhimäärus
Riigi Teataja
RT ingliskeelsed tõlked


Lihtsa otsingu abil otsitakse vaikimisi kehtivaid õigusakte. Otsingu tulemusena ei kuvata õigusakte, mis üksnes muudavad teist õigusakti või tunnistavad selle kehtetuks. Samuti ei kuvata linnavalitsuse istungi protokolli väljavõtteid (päevakorrapunkte).
Valikute muutmisega saab otsida ka kehtetuid ja tulevikus jõustuvaid akte. Istungi protokollide väljavõtete ja muutvate aktide leidmiseks tuleb kasutada laiendatud otsingut.
NB! Korraldustele ja otsustele koostatakse redaktsioone alates 9. detsembrist 2009. Kehtiva redaktsiooni saamiseks tuleb korralduse juures oleva seoste lingi alt vaadata, kas korraldust on muudetud.


Lihtne otsing

Aktile    I    Prindi    I    PDF    I    Tagasi nimekirja
Akti päis
Teemaplaneeringu "Kõrghoonete paiknemine Tallinnas" lähteülesande kinnitamine
Tallinna Linnavalitsus 25.08.2004 korraldus number 1640
Redaktsiooni kehtivus:25.08.2004 - ...

TALLINNA LINNAVALITSUS

 

 

KORRALDUS

 

 

 

 

 

Tallinn

25. august 2004 nr  1640-k

 

 

 

 

 

Teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ lähteülesande kinnitamine

 

 

 

 

 

 

Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 30 lg 1 p 4, Tallinna põhimääruse § 49 lg 1 p 3, Planeerimisseaduse § 8 lg 2 p 2 ja lg 3 p 1 ning Tallinna Linnavolikogu 29. mai 2003 määrusega nr 35 kinnitatud Tallinna linna ehitusmääruse § 8 lg 4 p 1, lg 8 ja § 9 lg 6, lg 7 ja lg 8 alusel

 

 

 

 

 

1. Kinnitada teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ lähteülesanne vastavalt lisale.

2. Säästva Arengu ja Planeerimise Ametil koostada vastavalt lähteülesandele teemaplaneering.

3. Säästva Arengu ja Planeerimise Ametil avaldada korraldus ajalehes, milles Tallinna linn avaldab ametlikke teadaandeid.

4. Korraldust on võimalik vaidlustada Tallinna Halduskohtus (Endla tn 10a, Tallinn 15082) 30 päeva jooksul arvates korralduse teatavakstegemisest.

 

 

 

 

 

Edgar Savisaar

Linnapea

Toomas Sepp

 

Linnasekretär

 

 

 

 

Kinnitatud

Tallinna Linnavalitsuse

25. august 2004 korraldusega nr 1640-k

 

 

Lähteülesanne teemaplaneeringule “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“

 

Algataja: Tallinna Linnavolikogu, 4. märts 2004 otsus nr 42

Lähteülesande koostaja: Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Amet

1           Teemaplaneeringu eesmärk

Tallinna Linnavolikogu: Määrata kindlaks Tallinnas kõrghoonete paiknemise võimalikud asukohad ning nende püstitamise keelualad, arvestades vajadust võtta nii Tallinna linnaruumiline areng üldiselt kui ka UNESCO Maailmapärandi nimekirja arvatud vanalinna silueti vaadeldavuse ja kõrgusliku dominantsuse küsimus sihipärase kontrolli alla.

 

Eesmärgi saavutamiseks tuleb määrata:

1.      üldised ehitustingimused  Tallinna üldplaneeringuga hoonestuseks ette nähtud aladel

2.      kõrghoonete paiknemise võimalikud asukohad ja nende püstitamise keelualad.

2           Taustinformatsioon

Kõrghoonete paiknemine ja hoonestusalade üldised ehitustingimused (vastavalt planeerimisseaduse § 8) on tänaseni kokku leppimata nii kesklinnas ja selle naabruse väljakujunenud hoonestusega kvartalites kui ka Lasnamäe, Kristiine, Haabersti ja Põhja-Tallinna linnaosades tervikuna. Koostamisel olevate üldplaneeringute ja ehitusmäärustega määratakse hoonestustingimused linna erinevates osades (Nõmme, Pirita, Mustamäe, rannaala Paljassaarest Russalkani, Kesklinna, Astangu, Kalamaja, Pelgulinna ning Liivalaia, Juhkentali, Herne ja Veerenni tänavatega piirnev ala).

 

Hoonestuspiirkondade ruumiliste parameetrite (kõrgus, tihedus) teema on muutunud aktuaalseks tingimustes, kus paljude erinevate ja hajutatult tegutsevate kinnisvaraarendajate või maaomanike sooviks on arendusprojekti tasuvuse suurendamise eesmärgil rajada üksikule krundile olemasoleva hoonestusega kvartalis naabritest oluliselt kõrgema korruselisusega ja suurema ehitustihedusega hoone. Selline tegutsemisviis on sageli vastuolus naabrite huvidega halvendades  nende (elu)tingimusi, kinnisvara väärtust jm. Linna kui terviku seisukohalt on hoonestuskõrguse reguleerimine vajalik:

  1. Tallinna vanalinna silueti dominantsuse tagamiseks,
  2. linna maa ja infrastruktuuri kasutusefektiivsuse suurendamiseks,
  3. ühtse hoonestuslaadiga piirkondades väljakujunenud hoonestusstruktuuri säilitamiseks ja hoonestuse omavahelise sobivuse tagamiseks,
  4. võimaluste tagamine teisenevate piirkondade arendamiseks.

 

Mitte vähem oluline vanalinna silueti vaadeldavuse kõrval pole linna kasvava hajumise (valglinnastumise) peatamine. Seetõttu  on vajalik suurendada Tallinna kesklinna ja selle lähinaabruse maakasutusintensiivsust,  soodustada kesklinnast jalakäimise kaugusel oleval alal elamuehitust ja  elanike arvu suurenemist. Sellega aidatakse  kaasa kesklinna  autoliikluse vähenemisele ja suurendatakse linnasüdame atraktiivsust. Hoonestuskõrguse ja tiheduse reguleerimine on vajalik ka inimsõbraliku elukeskkonna tagamise eesmärgil. Kõrghoonete püstitamisest tulenevate majanduslike-, sotsiaalsete-, kultuuriliste- ning keskkonnamõjude hindamise alusel tuleb seada tingimused säästvaks ja tasakaalustatud linna ruumiliseks arenguks.

3           Üldised kõrghoonete planeerimise põhimõtted

3.1 Tallinna vanalinn peab olema Tallinna siluetis üheks domineerivaks kohaks.

3.2 Toetada kesklinna ja selle lähiümbruse asustustiheduse suurendamist, eriti elamuehituse osas, kuid tagades kvaliteetse elukeskkonna elanikkonna kõikidele gruppidele.

3.3 Linna terviklikes väljakujunenud hoonestuskvartalites tuleb hoonestustingimuste määramisel lähtuda olemasoleva hoonestuse keskmistest näitajatest.

3.4 Linnakeskuses tuleb mõõdukat laienemisvõimalust tagades piiritleda kompaktne ja ümbritsevast hoonestusest kõrgem ärikeskuse ala (alad).

3.5 Kõrgemate hoonete asukohaettepanekud peavad olema põhjendatud ka sellega, et nende ehitamisega ei kaasne linna teedevõrgu olulisi ümberehitusi ning ei suurendata oluliselt ümbritsevate teede ja tänavate liiklus- ja parkimiskoormust.

3.6 Pidada vajalikuks hoonestuskõrguse ja tiheduse ühtlustamist linna peatänavate ääres.

3.7 Kõrghoonete planeerimise tulemusel ei tohi väheneda linna haljas- ja rohealad.

3.8 Olemasolevatest erinevate üldiste hoonestustingimuste määramisel tuleb arvestada uue hoonestuslaadi sobivust naabruskonna hoonestusega.

3.9 Kõrgemate hoonete asukohaettepanekud juba väljakujunenud piirkonnas peavad olema põhjendatud nende rajamise sobivusega ümbritsevasse keskkonda ja majandusliku atraktiivsusega.

4           Kõrghoone mõiste

Eesti Vabariigi õigusaktidega, sh Tallinna Linnavolikogu 13. juuni 1996 määruses nr 14 “Kõrghoonete paikemise keeluala kehtestamine Tallinna kesklinnas“ pole kõrghoone mõiste määratud. Eesti projekteerimisnormides (EPN 10.10) ehitise tuleohutuse  seisukohalt loetakse kõrghooneks 8-korruselist hoonet. Käesoleva teemaplaneeringuga:

  1. täpsustatakse hoonestuse maksimaalne lubatav kõrgus meetrites Tallinna erinevates piirkondades (kesklinna kvartalites ja mujal sarnase hoonestuslaadiga aladel) võttes aluseks piirkonna keskmise korruselisuse,
  2. lepitakse kokku kõrghoone mõiste Tallinna tingimustes.

5           Planeeritava ala ulatus

Planeeringuga käsitletav ala on kogu Tallinn, st Tallinna üldplaneeringuga ettenähtud hoonestusala.

6           Nõuded teemaplaneeringu koostamisele

6.1         Hoonete kõrguse ja tiheduse planeerimine

 

6.1.1 Hinnata järgmise 10-15 aasta realistliku ehitusturu prognoosi põhjal kõrghoonetesse planeeritavate elu- ja äripindade vajadus.

6.1.2 Planeeringu koostamisel lähtuda Tallinna üldplaneeringus kavandatud hoonestusalade paiknemisest, maakasutuse juhtfunktsioonidest ja vahepeal kehtestatud detailplaneeringutest.

6.1.3 Olemasolevatel hoonestusaladel peab olema määratud ja teemaplaneeringukaardil näidatud (kesklinnas kvartalite kaupa ja mujal ühtse hoonestuslaadiga piiritletud aladena) üldised ehitustingimused, milleks on  maksimaalne ehituskõrgus maapinnast meetrites, tihedus ehk hoone suletud brutopind jagatud krundi pinnaga ja domineeriv maakasutus.

6.1.4 Linna peatänavate ääres tuleb määrata hoonestuse minimaalsed ja maksimaalsed kõrgused.

6.1.5 Tallinna üldplaneeringuga tulevikus hoonestamiseks kavandatud aladel ehk arenduspiirkondades võib erinevate paindlike arenguvõimaluste tagamiseks määrata vajadusel ainult osa ehitustingimustest.

6.1.6 Planeeringus tuua eraldi välja stabiilsed ja muutuvad hoonestusalad. Määrata muutuvatele  hoonestusaladele lisanduvad ligikaudsed ehitusmahud. Määrata lisanduvatest ehitusmahtudest kesklinna piirkonda orienteeruvalt lisanduv elanike ja töökohtade arv.

6.1.7 Kesklinna muutuvates kvartalites, kus arendustegevus linnaruumi kvaliteedi parandamise ja korrastamise eesmärgil on soovitav, leida täiendavaid ehitusvõimalusi  hoonestustiheduse suurendamiseks.

6.1.8 Selgitada kõrghoonete gruppidena paigutamisega kaasneda võivad negatiivsed mõjud grupi sees ja ümbritsevale (vaadete varjamine, naaberhoonete valgustingimuste halvenemine vms) keskkonnale. Seejuures tuleb arvestada, et ei tohi halveneda praeguse elanikkonna elukeskkond, valgustingimused, infrastruktuuriline teenindamine nii, et olemasoleva kinnisvara väärtus langeb.

6.1.9 Sätestada üldtingimused kõrghoonete ehitamisega kaasnevale parkimise, liikluskorralduse, valguse, hoonete vahelise kauguse ja elanike puhke- ja virgestusalade vajadusele.

6.1.10 Üle vaadata kõik detailplaneeringud koostamisel oleva teemaplaneeringu kontekstis, st mitmekorruseliste hoonete algatatud, vastu võetud või kehtestatud detailplaneeringud.

6.2         Linna ajaloolisest väärtusest tulenevad piirangud

6.2.1 Kesklinna muinsuskaitse alal tuleb hoonete korruselisuse ja tiheduse planeerimisel lähtuda Tallinna muinsuskaitseala ja selle kaitsevööndi, vaatesektorite ja –koridoridega (muinsuskaitseseadus § 25 lõige 3, Vabariigi Valitsuse 20. mai 2003. a määrus nr 155 Tallinna vanalinna muinsuskaitseala põhimäärus) kaasnevatest piirangutest.

6.2.2 Miljööväärtusega aladel tuleb hoonestuse iseloomu kavandamisel lähtuda olemasolevast hoonestustihedusest ja -laadist ning koostamisel olevate ehitusmäärustega antud ehitustingimustest.

6.2.3 Vanalinna ja/või linnapanoraami parema vaadeldavuse tagamiseks võib teha ettepaneku täiendavate vaatesektorite kavandamiseks, mis oleks hästi põhjendatud selle vaatepunkti väljakujunenud populaarsuse ja avaliku kasutusega.

6.3         Infrastruktuuri kavandamine

Planeeringus täpsustada uute kõrghoonete teenindamiseks vajaliku infrastruktuuri (juurdesõidud, parkimine, puhkealad) olemasolu või täiendav rajamisvajadus. Hinnata kõrghoonete ehitamisega lisanduvad täiendavad liiklusvood ja täiendavalt vajaminev parklakohtade arv. Arvestada tuleb Tallinna üldplaneeringu transpordisüsteemi arengueesmärgiga vähendada liiklust kesklinnas ning pakkuda välja vastavad meetmed. Tugineda  Tallinna üldplaneeringus kavandatud magistraaltänavavõrgu skeemile. Lõunaväila trasseeringu osas Pärnu mnt viadukti piirkonnas võtta aluseks kavandamisel olev trassimuudatus.

6.4         Õigusnõuetest tulenevad piirangud

Näidata planeeringus Eesti Vabariigi õigusnõuetest tulenevad piirangud hoonestuse kõrgusele ja paiknemisele (looduskaitse, muinsuskaitse, lennuliikluse, valgustuse, parkimisega jne seotud piirangud). Vajadusel teha ettepanekud täiendavate õigusaktide väljatöötamiseks ja kehtestamiseks vajalikke norme mitteomavate või puudulikult normeeritud valdkondade reguleerimiseks, samuti maa-alade või üksikobjektide kaitse alla võtmiseks, kaitserežiimi täpsustamiseks, muutmiseks või lõpetamiseks.

6.5         Nõuded planeeringu koostamise protsessile ja vormistamisele

6.5.1 Teemaplaneering tuleb koostada, avalikustada, kooskõlastada ja vormistada vastavalt planeerimisseadusele ja Tallinna linna ehitusmäärusele. Algstaadiumis peab töö sisaldama mitmeid lahendusvariante. Planeeringu koostamise käigus tuleb korraldada mitmeid eskiislahenduste tutvustusi ja avalikke arutelusid.

6.5.2 Teemaplaneering peab koosnema kogu linna hõlmavast kaardist mõõtkavas 1:10 000 ja seletuskirjast, mis esitatakse TSAPA-le paberkandjal ja elektrooniliselt. Kaardi koostamisel võimaluse korral kasutada Microstation või Mapinfo tarkvara.

6.5.3 Teemaplaneeringukaardil peavad olema esitatud hoonestuskõrgust piiravad tegurid (väärtuslike vaadete koridorid, miljööväärtuslikud alad, lennukoridorid jms), ehituskõrguse ja –tiheduse näitajad kesklinnas kvartalite ja mujal sarnase hoonestuslaadiga piirkondade kaupa, kõrghoonete paiknemise soovitavad asukohad ja maksimaalne korruselisus ning tihedus. Eraldi tuua välja  stabiilsed ja muutuvad hoonestusalad ning Tallinna üldplaneeringus kavandatud, kuid seni hoonestamata alad.

6.5.4 Kõrghoonete paiknemispiirkondi illustreeriv materjal peab lisaks planeeringukaardile sisaldama mitmeid linna panoraamvaateid, kus on nähtav uute kõrghoonete stiliseeritud kujutis, vaateid Tallinna vanalinna muinsuskaitseala põhimääruses loetletud vaatesektoritest ja vaatekoridoridest, vaateid Toompea vaateplatvormidelt ja Tallinna lahelt, samuti olulisematest kohtadest kaitseala kaitsevööndis, et veenduda uute kõrghoonete paiknemises väljaspool määruses sätestatud piirangualasid.

6.5.5 Seletuskiri peab sisaldama igakülgse ja veenva põhjenduse kõrghoonete vajalikkusest ja sobivusest väljapakutud asukohtadesse ning nende mõjust ümbritsevale linnakeskkonnale sh nii sotsiaalsest, majanduslikust, keskkonnakaitselisest kui ka kultuurilisest aspektist lähtuvalt.

6.5.6 Planeeritavad mahud tuleb visualiseerida 3D mudelis või maketil.

7           Arvestamisele kuuluvad õigusaktid

Kõrghoonete kõrgus ja tuleohutus: Eesti projekteerimisnormid EPN 10.10 Ehitiste tuleohutus, 10. osa. Kõrghooned, 1997

Muinsuskaitse: muinsuskaitseseadus, Vabariigi Valitsuse 20. mai 2003. a määrus nr 155 Tallinna vanalinna muinsuskaitseala põhimäärus

Kaitstavad looduse üksikobjektid: Keskkonnaministri 22. märtsi 2002. a määrus nr 15 Tallinna linna territooriumil asuvaid kaitstavaid looduse üksikobjekte ümbritseva kaitsevööndi ulatus

Kaitsealused pargid: Keskkonnaministri 1. detsembri 2000 määrus nr 73 Kaitsealade ja kaitstavate looduse üksikobjektide valitsemise volituste andmine, Vabariigi Valitsuse 6. mai 2004.a korraldus nr 341-k Tallinna parkide kaitse alla võtmine ja välispiiride kirjeldused, Vabariigi Valitsuse 6. mai 2004. a korraldus nr 342-k Tallinna kaitsealuste parkide välispiiride kirjeldused

Kõrghoonete paiknemise keeluala: Tallinna Linnavolikogu 13.juuni 1996 määrus nr 14 ,Kõrghoonete paiknemise keeluala kehtestamine Tallinna kesklinnas

Hoonestusalade paiknemine: Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määruse nr 3 Tallinna üldplaneering

Tallinna keskkonnakorraldus: Tallinna Linnavolikogu 22. jaanuari 1998 määrus nr 5 Tallinna keskkonnastrateegia aastani 2010

Planeeringu koostamine: planeerimisseadus, Tallinna Linnavolikogu 29. mai 2003 määrus nr 35 Tallinna linna ehitusmäärus

Tallinna üldplaneering,  Tallinna Linnavolikogu 11.01.2001 määrus nr 3

Linnaosade kehtestatud või koostamisel olevad üldplaneeringud: Paljassaare ja Russalka vahelise rannaala üldplaneering, Pirita linnaosa üldplaneering, Nõmme linnaosa üldplaneering, Mustamäe linnaosa üldplaneering

Asumite koostamisel olevad ehitusmäärused:  Kalamaja, Pelgulinna, Astangu ning Liivalaia, Juhkentali, Herne ja Veerenni tänavatega piirnev ala, Nõmme ehitusmäärused, Tallinna kesklinna ehitusmäärus ja selle mahus koostatud analüüsimaterjalid

Detailplaneeringud: kehtestatud ja kehtestamisel olevad detailplaneeringud ja nende lähteülesanded

Elamuehitus: Tallinna Linnavolikogu 18.aprilli 2002 otsus nr 175 Tallinna elamuehitusprogramm “5000 eluaset Tallinnasse“

Arengudokumendid: vastavalt vajadusele Tallinnas olemasolevad arengukavad, erinevate valdkondade (transport, haljastus jm) arengudokumendid

8           Planeeringuga seonduvad uuringud

·        S. Regame, 1970-ndate teine pool Instruktsia no 1 „Instruktsija po primeneniju kartoshem rastcheta bezopasnoi võsotõ novoi zastroiki i tablitz vlijanii“, Intruktsija no 2 po postrojeniju perspektiv s pomozshiju  fotogrammetritscheskoi setki i grafikov (Prilozhenije No 1 k razdelu I Metoditcheskih rekomendatsii po opredeleniju sotchetanija zastroiki g. Tallinna c ansamblem ego istoritcheskogo jarda) („Kaart-skeem hoonete ohutu kõrguse ja ohutu vaate (foto) punkti määramiseks“ ja instruktsioonid koos vaadetega fotodel)

·        P. Puusepp, M. Heido 1996 Perspektiivsete kõrghoonete analüüs Tallinna siluetis

·        AS Eesti Projekt 1997 Tallinna üldplaneeringut piiravad tehnogeensed tegurid.

·        AS Arco Vara 2003 Tallinna ja lähipiirkonna kinnisvaraturu arenguprognoos 2003-2005

·        H. Toss 2003 Kõrghoonete paiknemine Tallinnas (linnaruumiline ja funktsionaalne analüüs) - ekspertarvamus

·        Kinnisvaraekspert Tallinn OÜ 2004 Hinnang Tallinna linnakeskuse ja sellega vahetult külgnevate alade ehitustiheduse majanduslikule põhjendatusele kinnisvaraturu kontekstis. I etapp: Kvalitatiivne analüüs.

·        OÜ Urban Mark, OÜ Hendrikson & Ko, TÜ Geograafia Instituut 2004 Kesklinna ehitusmääruse aruanne 21.04.2004

9           Teemaplaneeringu kooskõlastamine

·        Muinsuskaitseamet

·        Lennuamet

·        Harjumaa keskkonnateenistus

·        Tallinna Kultuuriväärtuste Amet

·        Tallinna Tuletõrje- ja Päästeamet

·        Elamumajandusamet

·        Haabersti Linnaosa Valitsus

·        Tallinna Kesklinna Valitsus

·        Kristiine Linnaosa Valitsus

·        Lasnamäe Linnaosa Valitsus

·        Mustamäe Linnaosa Valitsus

·        Nõmme Linnaosa Valitsus

·        Pirita Linnaosa Valitsus

·        Põhja-Tallinna Valitsus

10       Lähteülesande koostajad

·        Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Ameti juhtivspetsialist Tiina Nigul

·        Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Ameti peaspetsialist Irje Lepik

11       Lähteülesande kooskõlastamine

·        Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Ameti juhataja Igor Volkov

·        Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Ameti arhitektuuriteenistuse direktor Arvo Rikkinen

·        Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti juhataja Külli Holsting

·        Tallinna Kommunaalameti juhataja ülesannetes Tõnu Tuppits

·        Tallinna Maa-ameti juhataja Ahto Eesmäe

·        Tallinna Transpordi ja Keskkonnaameti juhataja asetäitja Tiit Siimon

·        Tallinna Elamumajandusameti juhataja Margus Kruusmägi

·        Haabersti linnaosa vanem Taavi Rõivas

·        Haabersti linnaosa halduskogu esimees Jaak Vihmand

·        Tallinna Kesklinna vanem Keit Pentus

·        Kristiine linnaosa vanem Lauri Laasi

·        Lasnamäe linnaosa vanem Kalev Kallo

·        Mustamäe linnaosa vanem Helle Kalda

·        Nõmme linnaosa vanem Hanno Pevkur

·        Pirita linnaosa vanem Ülle Rajasalu

·        Põhja-Tallinna vanem Enno Tamm

 

 

 

 

 

Toomas Sepp

Linnasekretär