|
|
Tallinna
Linnavolikogu 4. oktoobri 2018
otsuse nr 137
LISA
|
|
|
|
Seletuskiri Tallinna Linnavolikogu otsuse „Pärnu mnt 441
kinnistu detailplaneeringu vastuvõtmine Nõmme linnaosas“ juurde
|
|
|
|
|
|
Tallinna Linnavolikogu otsusega võetakse vastu Nõmme
linnaosas 0,73 ha suuruse maa-ala kohta koostatud Pärnu mnt 441 kinnistu detailplaneering, KOOTPLAAN OÜ töö nr H-178-15. Detailplaneeringu
koostamise eesmärk on jagada sotsiaalmaa sihtotstarbega Pärnu mnt 441 kinnistu
üheks ärimaa sihtotstarbega krundiks, üheks üldkasutatava maa või transpordimaa
sihtotstarbega ja üheks transpordimaa sihtotstarbega krundiks ning määrata
ärimaa sihtotstarbega krundile ehitusõigus kuni 3 maapealse (2 täiskorruse ja
katusekorrusega) ja 1 maa-aluse korrusega ärihoone ning kahe 1-korruselise
abihoone ehitamiseks. Lisaks on detailplaneeringus lahendatud ala heakorrastus
ja haljastus, juurdepääsud, parkimine ning tehnovõrkudega varustamine.
Detailplaneering sisaldab
ettepanekut muuta Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3
kehtestatud „Tallinna üldplaneeringu“
kohane maakasutuse juhtotstarve liiklusmaa Pärnu mnt 441 kinnistul
osaliselt ettevõtluse segahoonestusalaks. Segahoonestusalal võib paikneda
igasugune ettevõtlus, v.a ulatuslikku sanitaartsooni vajav tootmine; alal võib
paikneda ka üksikuid elamuid ja asutusi.
DETAILPLANEERINGU VASTUVÕTMISE
PÕHJENDUSED
1. Olemasolev olukord
Planeeritud ala asub Nõmme
linnaosas Pääsküla asumis Pärnu maantee, Kadaka tee ja Rohula tänava
ringristmiku ja raudtee vahelisel alal, Pärnu maantee ääres. Planeeringuala
kontaktvööndi jagab kaheks eriilmeliseks osaks Tallinn-Keila raudtee (Pääsküla
raudteejaama kinnistul paiknev raudtee). Raudteest lääne poole jääval osal, kus
asub ka Pärnu mnt 441 kinnistu, on kuni 2-korruselised üksikelamud ja raudteest
ida poole 5-9-korruselised korterelamud, kauplus, kütusetanklad ja kohvik.
Piirkonnas on korraldatud ühistransport.
Planeeritud maa-alale jääb
hoonestamata ja osaliselt kõrghaljastusega kaetud sotsiaalmaa sihtotstarbega
Pärnu mnt 441 kinnistu, mille omanik on kinnistusraamatu andmeil Osaühing Maxi Lemmikloomakliinik.
Juurdepääs planeeritud alale on Pärnu maanteelt.
Osa Pärnu mnt 441 kinnistust
paikneb ehitusseadustiku
kohases raudtee kaitsevööndis.
Lisaks jääb planeeritud alale osa
Tallinna linnale kuuluvast transpordimaa sihtotstarbega Pärnu maantee T22
kinnistust.
2. Tallinna üldplaneering,
Tallinna üldplaneeringu muutmise põhjendused ja vastuvõetud Nõmme linnaosa
üldplaneering
Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari
2001 määrusega nr 3 kehtestatud „Tallinna üldplaneeringu“ kohaselt on
planeeritud ala maakasutuse juhtotstarbeks määratud liiklusala, s.o raudtee ja
lennuvälja ehitiste ala, samuti suuremate parklate ala.
Detailplaneering sisaldab
ettepanekut muuta planeeritud alal Tallinna üldplaneeringu kohane maakasutuse
juhtotstarve liiklusmaa Pärnu mnt 441 kinnistul osaliselt ettevõtluse
segahoonestusalaks. Segahoonestusalal võib paikneda igasugune ettevõtlus, v.a
ulatuslikku sanitaartsooni vajav tootmine; alal võib paikneda ka üksikuid elamuid
ja asutusi.
Tallinna üldplaneeringu muutmise
vajadus Pärnu mnt 441 kinnistul tekkis omaniku soovist rajada sinna
lemmikloomakliinik, mille jaoks see asukoht on sobiv hea juurdepääsetavuse ja
eraldatuse tõttu piirkonna elamutest. Lemmikloomakliinik ei sobi vahetult
elamukvartalisse, kuid inimeste lemmikuid teenindava asutusena peaks asuma
siiski elupiirkonna läheduses. Kliiniku krundil peaks olema piisavalt ruumi
klientide sõidukite parkimiseks ja lemmikloomadele jalutamiseks ning
haljastust. Planeeritud kliinikuhoone on väikesemahuline ning ei erine
ümberkaudsetest elamutest. Võimalus muuta üldplaneeringujärgne liiklusmaa
osaliselt ärimaaks tulenes Tallinna Kommunaalameti poolt tellitud projektist „Ohuprobleemide
likvideerimine raudtee ja maantee samatasandilikel lõikumisel 2002/EE/16P/PA/009.001
Pääsküla eritasandiline raudteeületuskoht“. Selle projektiga täpsustati
liikluse jaoks vajalikku maakasutust ning ülejäänud kinnistu osale tekkis
võimalus väikese ärihoone planeerimiseks.
Arvestades eeltoodut, on antud
asukohas Tallinna üldplaneeringu muutmine maakasutuse juhtotstarbe osas
linnaehituslikult põhjendatud.
Tallinna Linnavolikogu 4. mai 2017
otsusega nr 47 vastuvõetud „Nõmme linnaosa üldplaneeringu“
maakasutusplaani kohaselt jääb planeeritud ala ettevõtlusalale, millel on
tootmis- ja laondusettevõtete kõrvalfunktsioon, ning rohealale ja liiklusalale.
Ettevõtlusalale võib kavandada kaubandus-, äri-, teenindus- ja
toitlustusasutusi, büroohooneid, vaba aja veetmise võimalusi pakkuvaid
ettevõtteid ning tootmis-, logistika- ja laohooneid.
Vastuvõetud Nõmme linnaosa
üldplaneeringu kohaselt on ettevõtlusalal hoonete suurim lubatud kõrgus kuni 15
meetrit ja suurim korruste arv 4. Hoonete sobiv kõrgus täpsustatakse projekti
või detailplaneeringuga, arvestades konkreetsest asukohast ja lähiümbrusest
tingitud linnaruumilisi iseärasusi ja maakasutuspiiranguid. Kui külgnevate
hoonestatud kruntide põhihoonete korruselisus või kõrgus on väiksem ning sobib
miljöösse, tuleb kõrguse ja korruselisuse määramisel lähtuda nendest hoonetest.
Detailplaneeringus kavandatud 3-korruseline (2 täiskorruse ja katusekorrusega)
hoone on linnaruumiliselt sobiv, arvestades, et lähialal paiknevad kuni 2-korruselised
üksikelamud ja 5-9-korruselised korterelamud. Vastuvõetud Nõmme linnaosa
üldplaneeringu järgi uute hoonete ehitamisel lähtutakse ehitusjoone ning ees-,
taga- ja külgaia ulatuse määramisel naaberkruntidel ja tänaval väljakujunenud
ehitustavast ning muu hulgas peavad olema tagatud tuleohutus-, valgustus- jm
nõuded ning naabrusõigused.
Detailplaneering arvestab
vastuvõetud Nõmme linnaosa üldplaneeringut.
3. Kehtiv
detailplaneering
Planeeritud maa-ala kohta ei kehti
varem kehtestatud detailplaneeringut.
4. Detailplaneeringus kavandatu
Detailplaneeringu koostamise
eesmärk on jagada sotsiaalmaa sihtotstarbega Pärnu mnt 441 kinnistu üheks
ärimaa sihtotstarbega krundiks, üheks üldkasutatava maa või transpordimaa
sihtotstarbega ja üheks transpordimaa sihtotstarbega krundiks ning määrata
ärimaa sihtotstarbega krundile ehitusõigus kuni 3 maapealse korrusega (2 täiskorruse
ja katusekorrusega) ja 1 maa-aluse korrusega ärihoone (lemmikloomakliinik) ning
kahe 1-korruselise abihoone ehitamiseks. Lisaks on detailplaneeringus
lahendatud ala heakorrastus ja haljastus, juurdepääsud, parkimine ning
tehnovõrkudega varustamine.
Detailplaneeringu koostamisel on
arvestatud Tallinna Kommunaalameti tellitud projektiga „Ohuprobleemide
likvideerimine raudtee ja maantee samatasandilikul lõikumisel
2002/EE/16P/PA/009.001 Pääsküla eritasandiline raudteeületuskoht“, mille
kohaselt läbib planeeritud Pärnu mnt 441 kinnistut perspektiivse tee lõik
raudteealusest tunnelist kuni Rohula ringristmikuni.
Krundile positsioon (edaspidi pos)
1 on kavandatud kuni 3 maapealse korrusega (2 täiskorruse ja katusekorrusega)
ja 1 maa-aluse korrusega ärihoone (lemmikloomakliinik) ja kaks 1-korruselist
abihoonet. Hoonestusala määramisel on arvestatud kinnistut läbivate
tehnovõrkudega, ümbritsevat keskkonda ja väärtuslikku kõrghaljastust. Krundile
on juurdepääs Pärnu maanteelt ja täiendav juurdepääs jalakäijatele on võimalik
Rohula ringristmiku poolt. Pärnu maanteele juurdepääsuks on krundile kavandatud
täiendav parempöörderada.
Pärnu maantee sõidutee laiendamisel
parempöörderea ehitamiseks tuleb muuta väikeses lõigus olemasoleva
kergliiklustee trassi, viies selle krundile pos 1 ja seades servituudi
avalikuks kasutamiseks. Nimetatud lõigule ei ole omaette krunti moodustatud,
sest Pääsküla eritasandilise raudteeületuskoha rajamisel tulevikus võib kaduda
vajadus esimeses etapis rajatud parempöörderea järele ja kergliiklustee saab
olla uuesti praegusel asukohal. Teede lahendus täpsustub ehitusprojekti
koostamisel.
Krunt pos 2 on kavandatud
üldkasutatava maa või transpordimaa sihtotstarbega ja ette nähtud perspektiivse
teelõigu rajamiseks. Juhul kui teelõiku ei rajata, on krundile planeeritud
üldkasutatava maa sihtotstarve.
Krunt pos 3 on kavandatud
transpordimaaks ja moodustatud olemasoleva kergliiklustee lõigu jaoks ning ette
nähtud liita Tallinna linna omandis oleva Pärnu maantee T22 kinnistuga.
Parkimislahendus on koostatud,
lähtudes Tallinna Linnavolikogu 16. novembri
2006 otsusega nr 329 kinnitatud „Tallinna parkimise korralduse
arengukavas aastateks 2006-2014“ toodud põhimõtetest. Planeeritud
alale on kavandatud 14 parkimiskohta.
Dendroloogilise inventeerimise on
planeeritud ala kohta koostanud Linnart OÜ. Puittaimede haljastuslik hinnang
viidi läbi vastavalt Tallinna Linnavalitsuse 3. mai 2006
määrusele nr 34 „Puittaimestiku ja haljastuse inventeerimise kord“.
Alal kasvavad peamiselt harilikud lepad, harilikud männid ja harilikud haavad.
Planeeringus on ette nähtud säilitada väärtuslikum haljastus ja likvideeritavad
III-V väärtusklassi puittaimed kompenseeritakse asendusistutustega vastavalt
Tallinna Linnavolikogu 19. mai 2011 määrusele nr 17 „Puu raieks ja hoolduslõikuseks loa andmise tingimused ja
kord“. Kompenseerimiseks vajalik haljastuse ühikute lõplik arv
selgub raieloa menetlemisel pärast ehitusloa väljaandmist.
DETAILPLANEERINGU MENETLUS
Detailplaneeringu koostamise
algatamist taotles 18. märtsil 2015 registreeritud algatamise ettepanekuga
Osaühingu Maxi Lemmikloomakliinik esindaja T. Lokk, kes soovis sotsiaalmaa
sihtotstarbega Pärnu mnt 441 kinnistu jagada ärimaa ja transpordimaa
sihtotstarbega kruntideks ning määrata ärimaa sihtotstarbega krundile
ehitusõigus ärihoone (väikeloomade kliinik) ehitamiseks.
Planeerimisseaduse § 130
kohaselt on Tallinna Linnaplaneerimise Amet, KOOTPLAAN OÜ ja Osaühing Maxi
Lemmikloomakliinik sõlminud 10. augustil 2015 halduslepingu nr 3-6/121.
Detailplaneeringu koostamine
algatati Tallinna Linnavalitsuse 16. detsembri 2015 korraldusega nr 1875-k „Pärnu mnt 441 kinnistu
detailplaneeringu koostamise algatamine ja keskkonnamõju strateegilise
hindamise algatamata jätmine Nõmme linnaosas“. Detailplaneering
algatati eesmärgil jagada sotsiaalmaa sihtotstarbega Pärnu mnt 441 kinnistu
üheks ärimaa sihtotstarbega krundiks ja kaheks transpordimaa sihtotstarbega
krundiks ning määrata ärimaa sihtotstarbega krundile ehitusõigus ärihoone
ehitamiseks.
Detailplaneeringu koostamise
algatamise ja keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmise teade
ilmus ajalehes Eesti Päevaleht 21. detsembril 2015 ja ajalehes Pealinn 11. jaanuaril
2016 ning Tallinna veebilehel.
Detailplaneeringu eskiislahenduse
ja lähteseisukohtadega sai tutvuda 22. jaanuarist kuni 29. jaanuarini 2016
Nõmme Linnaosa Valitsuses. Detailplaneeringu lähteseisukohtade ja
eskiislahenduse avalik arutelu toimus 29. jaanuaril 2016, vastav teade ilmus
ajalehes Postimees 7. jaanuaril 2016 ja ajalehes Nõmme Sõnumid 15. jaanuaril
2016 ning Tallinna veebilehel.
Detailplaneeringu eskiislahenduse
kohta ettepanekuid ja vastuväiteid ei esitatud.
Detailplaneeringu on koostanud KOOTPLAAN
OÜ. Detailplaneering on koostatud, lähtudes Tallinna Linnavalitsuse 16. detsembri
2015 korraldusest nr 1875-k „Pärnu mnt 441 kinnistu detailplaneeringu
koostamise algatamine ja keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata
jätmine Nõmme linnaosas“ ja detailplaneering on kooskõlas Tallinna
Linnavalitsuse 31. oktoobri 2012 määrusega nr 52 „Detailplaneeringu koostamise algatamisettepaneku vorm
ning detailplaneeringu koostamise nõuded“.
Detailplaneeringu algatamise
korralduses olevate lähteseisukohtade ja lisatingimustega on arvestatud.
Detailplaneeringule on lisatud Linnart
OÜ koostatud puittaimede haljastuslik hinnang.
Võrreldes detailplaneeringu
eskiislahendusega on krundi pos 2 sihtotstarbeks määratud üldkasutatav maa või
transpordimaa. Krundile pos 2 on antud võimalus määrata sihtotstarbeks ka
üldkasutatav maa, juhul kui perspektiivset teelõiku ei rajata.
Detailplaneeringu koostamisel on
tehtud koostööd Vabariigi Valitsuse 17. detsembri 2015 määruse nr 133 „Planeeringute koostamisel koostöö tegemise kord ja
planeeringute kooskõlastamise alused“ § 3 punktides 1, 10, 11 ja 12 nimetatud
asutustega ning Tallinna linna ehitusmääruse
§ 14 lõikes 2 loetletud isikute ja teiste isikutega, kelle õigusi või kohustusi
planeeringulahendus puudutas, ning arvamust on küsitud Tallinna linna
ehitusmääruse § 15 lõikes 3 loetletud isikutelt.
Nõmme Linnaosa Valitsus, Nõmme
linnaosa halduskogu ja Pärnu mnt 441 kinnistu omaniku esindaja ja Kaitseministeerium
detailplaneeringu koostamise käigus tehtava koostöö ajal ega detailplaneeringu
kohta arvamust avaldades / detailplaneeringut kooskõlastades omapoolseid
tingimusi ei esitanud.
Tallinna Kommunaalamet ja Tallinna
Transpordiamet esitasid detailplaneeringu koostamise käigus tehtava koostöö
ajal omapoolsed märkused ja detailplaneeringu kohta arvamust avaldades lisasid
lisatingimusena, et vajalik on sõlmida teede- ja tehnovõrkude valmisehitamise
leping. Detailplaneeringus on Tallinna Kommunaalameti ja Tallinna
Transpordiameti märkusi ja lisatingimusi arvestatud ning 13. märtsil 2017
sõlmitud halduslepinguga nr TKA18 võttis Osaühing Maxi Lemmikloomakliinik
kohustuse tagada detailplaneeringukohaste avalikult kasutatavate teede (st
sissesõidu- ja kergliiklustee), üldkasutatava haljastuse ja vajadusel
välisvalgustuse ehitamise detailplaneeringu teede ja tehnovõrkude valmisehitamise
skeemil märgitud alal ja ulatuses.
Tallinna Linnavaraamet esitas
detailplaneeringu koostamise käigus tehtava koostöö ajal järgmised lisatingimused
ja märkused:
1) Tallinna Linnavaraamet sõlmib lepingu krundile pos 1
planeeritud kõnnitee avaliku kasutamise tagamiseks ning transpordimaa krundi
pos 3 linnale võõrandamiseks pärast detailplaneeringu vastuvõtmist ja enne
kehtestamist. Tallinna Linnavaraamet palub enne detailplaneeringu vastuvõtmist
lisada detailplaneeringu materjalidele ja edastada Tallinna Linnavaraametile
Pärnu mnt 441 kinnisasja omaniku kirjalik seisukoht krundile pos 1 planeeritud
kõnnitee tasuta tähtajalise isikliku kasutusõiguse seadmise ning krundi pos 3
tasuta linnale võõrandamise tingimuste kohta;
2) lisada põhijoonisele „kruntide ehitusõiguse“ tabelisse ja
seletuskirja informatsioon krundile pos 1 planeeritud servituudi pindala kohta;
3) põhijoonise „kruntide moodustamise“ tabelis on märgitud
pos 2 planeeritud sihtotstarve Ä-100% või L-100%, peaks olemas Üm-100% või L-100%.
Sama tabeli liidetavate ja lahutatavate kruntide pindalade ees puuduvad märgid
„ “ ja „-“.
Detailplaneeringu kohta arvamust
avaldades märkis Tallinna Linnavaraamet, et detailplaneeringu vastuvõtmise
korralduses määrata Tallinna Linnavaraametile ülesanne sõlmida Pärnu mnt 441
kinnisasja omanikuga transpordimaa krundi pos 3 tasuta Tallinna linnale
võõrandamiseks ning ärimaa krundile pos 1 planeeritud kergliiklustee avaliku
kasutamise tagamiseks tasuta ja tähtajatu isikliku kasutusõiguse kokkulepe
pärast detailplaneeringu vastuvõtmist ning enne kehtestamist.
Detailplaneeringus on Tallinna
Linnavaraameti lisatingimusi ja märkusi arvestatud. Pärnu mnt 441 kinnistu
omaniku esindaja on kirjalikult nõustunud krundile pos 1 planeeritud kõnnitee
tasuta tähtajalise isikliku kasutusõiguse seadmise ning krundi pos 3 tasuta
Tallinna linnale võõrandamisega. Detailplaneeringu vastuvõtmise korralduses on
Tallinna Linnavaraametile ette nähtud ülesanne sõlmida enne detailplaneeringu
kehtestamist Pärnu mnt 441 kinnistu omanikuga leping detailplaneeringus krundi
pos 3 tasuta võõrandamiseks Tallinna linnale ning krundile pos 1 planeeritud
kergliiklustee avaliku kasutamise tagamiseks tasuta ja tähtajatu isiklik
kasutusõigus Tallinna linna kasuks. Samuti on planeeringu põhijoonist
täiendatud ja lisatud „kruntide ehitusõiguse“ tabelisse ja seletuskirja
Tallinna linna kasuks seatava isikliku kasutusõigusega ala pindala ning märgitud
krundi pos 2 planeeritud sihtotstarbeks Üm-100% või L-100% ja lisatud vastavad
märgid („ “ ja „-“).
Tallinna Keskkonnaamet, aktsiaselts
Eesti Raudtee, AKTSIASELTS TALLINNA VESI, Telia Eesti AS, Elektrilevi OÜ ja
Terviseamet detailplaneeringu lahenduse kohta tingimusi ei esitanud, kuid
määrasid nõuded ehitus- ja tööprojektide koostamiseks. Detailplaneeringus on
nõuetega arvestatud.
Kuna detailplaneering sisaldab
kehtestatud Tallinna üldplaneeringu muutmise ettepanekut, esitas Tallinna
Linnaplaneerimise Amet Pärnu mnt 441 kinnistu detailplaneeringu täiendava
kooskõlastamise vajaduse määramiseks Harju maavanemale.
Harju maavanem palus
detailplaneeringu täiendavalt kooskõlastada:
1. Päästeameti Põhja Päästekeskusega - planeeringulahenduse
teavitamiseks ja tuleohutuse ning teiste päästetööde tegemiseks täiendavate
abinõude seadmise vajaduse väljaselgitamiseks.
2. Tehnilise Järelevalve
Ametiga - kuna planeeringuala asub osaliselt raudtee kaitsevööndis.
Päästeamet kooskõlastas
detailplaneeringu märkusteta ja Tehnilise Järelevalve Amet tingimusega, et enne
ehitustöödega alustamist taotleda luba töödeks raudtee kaitsevööndis vastavalt
ehitusseadustiku § 73 lõikele 3. Luba taotleda nii raudteevaldajalt kui ka
Tehnilise Järelevalve Ametilt. Detailplaneeringus on tingimusega arvestatud.
Planeerimisseaduse § 135 lõike 6
kohaselt tuleb Nõmme Linnaosa Valitsusel teatada tähtkirjaga detailplaneeringu
avaliku väljapaneku aeg ja koht hiljemalt 14 päeva enne detailplaneeringu
avaliku väljapaneku algust Pärnu mnt 441 kinnistu omanikule ning Pääsküla
raudteejaam kinnistu ja hoonestusõiguse omanikule ning Maa-ametile.
Planeerimisseaduse § 142 lg 2
kohaselt rakendatakse üldplaneeringu põhilahenduse muutmise ettepanekut
sisaldava detailplaneeringu menetlemisel üldplaneeringu menetlemisele
ettenähtud menetlust. Tulenevalt planeerimisseaduse § 86 lõikest 1 teeb
üldplaneeringut muutva detailplaneeringu vastuvõtmise otsuse Tallinna
Linnavolikogu.
Pärast detailplaneeringu
vastuvõtmist Tallinna Linnavolikogu poolt korraldavad Tallinna
Linnaplaneerimise Amet ja Tallinna Kesklinna Valitsus detailplaneeringu avaliku
väljapaneku. Planeerimisseaduse § 87 lg 3 kohaselt kestab üldplaneeringu avalik
väljapanek vähemalt 30 päeva.
|
|
|
|
|
|
|
Mihhail Kõlvart
|
|
Tallinna
Linnavolikogu esimees
|
