|
|
Tallinna
Linnavolikogu 14. juuni 2018
otsuse nr 93
LISA
|
|
|
|
Seletuskiri Tallinna Linnavolikogu otsuse „Mäepealse tn 21 ja 25 kinnistute detailplaneeringu
kehtestamine Mustamäe ja Nõmme linnaosas“ juurde
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Tallinna Linnavolikogu otsusega kehtestatakse Mustamäe
ja Nõmme linnaosas 10,61 ha suuruse maa-ala kohta koostatud Mäepealse tn 21 ja
25 kinnistute detailplaneering, aktsiaseltsi NORD PROJEKT töö nr 10330. Detailplaneeringu
koostamise eesmärk on Mäepealse tn 21 kinnistu sihtotstarbe muutmise ja
kinnistu jagamise tulemusel moodustatavatele elamumaa sihtotstarvetega
kruntidele määrata ehitusõigus 2-korruseliste väikeelamute ja 3-6-korruseliste
korterelamute ehitamiseks ning elamumaa või äri- ja elamumaa sihtotstarbega
krundile ehitusõigus kuni 6 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega korterelamu või
äriruumidega korterelamu (mille puhul kahele esimesele korrusele kortereid ei
kavandata) ning 2-korruselise parkimismaja ehitamiseks. Lisaks moodustatakse
detailplaneeringu kohaselt Mäepealse tn 21 kinnistust 3 transpordimaa ja 3 maatulundusmaa
sihtotstarbega krunti ning üldkasutatava maa sihtotstarbega krunt, kus
säilitatakse vähemalt 4 ha ulatuses olemasolev metsaala (Kivinuki mets), ning
ajutine elamumaa sihtotstarbega krunt liitmiseks Mäepealse tn 25 kinnistuga.
Mäepealse tn 25 kinnistu piire muudetakse ja määratakse ehitusõigus kuni 2-korruselise
üksikelamu ehitamiseks. Samuti on detailplaneeringus lahendatud ala
heakorrastus, haljastus, juurdepääsud, parkimine ja tehnovõrkudega varustamine.
Detailplaneeringuga muudetakse
Tallinna Linnavolikogu 22. juuni 2006 otsusega nr 230 kehtestatud „Mustamäe linnaosa üldplaneeringu“
kohane parkide ja üldkasutatavate rohealade juhtotstarve Mäepealse tn 21
kinnistul osaliselt korterelamute ja äriehitiste segahoonestusalaks ning
detailplaneeringuga muudetakse Mustamäe linnaosa üldplaneeringut karsti
ja oja kalda ehituskeeluvööndi osas, kuna planeeringus vähendatakse karsti ja
oja kalda ehituskeeluvööndit krundile positsioon 13 (Mäepealse tn 25) planeeritud
üksikelamu ja krundile positsioon 14 planeeritud eraparkla ja eratee osas.
Detailplaneeringu
kehtestamisel muutub osaliselt kehtetuks Tallinna Linnavolikogu 1. juuni 2006
otsusega nr 182 kehtestatud „Mäepealse tn 10, 11 ja 13
kinnistute detailplaneering“ Mäepealse tänav T2 kinnistu osas
ja Tallinna Linnavalitsuse 27. septembri 2006 korraldusega nr 1961-k
kehtestatud „Kadaka pst 165 krundi
detailplaneering“ osaliselt Kadaka puiestee T10 kinnistu osas.
HALDUSAKTI PÕHJENDUSED
1. Olemasolev olukord
Planeeritud maa-ala asub
osaliselt Mustamäe linnaosas Mäepealse II asumis ja osaliselt Nõmme linnaosas
Vana-Mustamäe asumis Mäepealse tänava, Lossi tänava, Trummi tänava ja Kadaka puiestee
vahelisel alal Mäepealse tänava ja Kadaka puiestee ääres. Planeeritud ala
külgneb vahetult Nõmme-Mustamäe maastikukaitsealaga. Planeeritud ala kontaktvööndis
paiknevad valdavalt üksik- ja ridaelamud ning korterelamud. Planeeringuala
lähedusse jäävad rekreatsioonialad Glehni park
ja Kuusiku mets. Lähimad lasteaiad on Tallinna
Kadaka Lasteaed ja Tallinna Lasteaed Pallipõnn. Lähimad koolid on Tallinna
Mustamäe Gümnaasium, Tallinna Nõmme Põhikool ja Tallinna Nõmme Gümnaasium.
Piirkonnas on korraldatud ühistransport.
Planeeritud alal paiknevad
järgmised kinnistud:
- maatulundusmaa sihtotstarbega Mäepealse tn 21 kinnistu,
mille kaasomanikud on kinnistusraamatu andmetel füüsilised isikud A. R. ja P. T.
Kinnistu on hoonestamata;
- elamumaa sihtotstarbega Mäepealse tn 25 kinnistu, mille
omanik on kinnistusraamatu andmetel füüsiline isik E. K. Kinnistul paiknenud
elamu on hävinenud, säilinud on vundament.
Planeeritud alal asub karst ja
oja, mille kaldal kehtib Mustamäe linnaosa üldplaneeringu kohaselt
ehituskeeluvöönd laiusega 25 meetrit.
Alal asub puurkaev nr PRK0019469,
mis kuulus põhjaveekogumite ülevaateseire puurkaevude hulka, kuid mida praegu
enam seire jaoks ei kasutata. Puurkaev on reservis.
Planeeritud alal ei leidu
kaitsealuseid taimeliike ega väärtuslikke taimekooslusi. Kõrghaljastus paikneb
planeeritud alal ebaühtlaselt - puude rühmad ja hajusalt paiknevad üksikud puud
vahelduvad erineva suurusega häiludega. Alal on tehtud 20. septembri 2011
raieloa reg-nr 3983008901 alusel metsaraie. Planeeritud alal kasvavad II-V väärtusklassi
kuuluvad puud, domineerivad harilikud männid, kased ja harilikud vahtrad.
Planeeringualal asub III kategooria
kaitsealuse loomaliigi rukkirääk pesitsuskoht. Rukkirääk on kaitse alla võetud
keskkonnaministri 19. mai 2004 määrusega nr 51 „III kaitsekategooria liikide
kaitse alla võtmine“.
Juurdepääs planeeritud alale on
Mäepealse tänavalt ja jalakäijatele ka Kadaka puiesteelt.
Lisaks jääb planeeritud alale osa
Tallinna linnale kuuluvatest transpordimaa sihtotstarbega Kadaka puiestee T10 ja Mäepealse tänav T2 kinnistutest.
2. Mustamäe linnaosa
üldplaneering ja Mustamäe linnaosa üldplaneeringu muutmise põhjendused,
Tallinna üldplaneering, Nõmme linnaosa ehitusmäärus ja vastuvõetud Nõmme
linnaosa üldplaneering
Detailplaneeritud ala hõlmab osaliselt
Mustamäe linnaosa, kus on kehtestatud Tallinna Linnavolikogu 22. juuni 2006
otsusega nr 230 „Mustamäe linnaosa üldplaneering“
ja osaliselt Nõmme linnaosa, kus on kehtestatud Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari
2001 määrusega nr 3 „Tallinna üldplaneering“.
Mustamäe linnaosa üldplaneeringu
kohaselt asub Mustamäe linnaosas paiknev planeeritud ala Mäepealse II kvartalis,
parkide ja üldkasutatavate rohealade ning väikeelamumaa juhtotstarbega alal.
Tallinna Linnavolikogu 29. mai
2014 otsusega nr 90 „Tallinna üldplaneeringute
ülevaatamise aruande kinnitamine ning informatsioon üld- ja teemaplaneeringute
muutmisettepanekutest“ on tehtud ettepanek muuta Mäepealse tn 21
kinnistu osas maakasutuse juhtotstarve - pargid ja üldkasutatavad rohealad
osaliselt korterelamute ja äriehitiste segahoonestusalaks A-3.
Mustamäe linnaosa üldplaneeringu
koostamise ajal oli Mäepealse tn 21 kinnistu planeeritud moodustamisel olnud
Nõmme-Mustamäe maastikukaitseala koosseisu ning sellest tulenevalt planeeriti
see rohealana. Maastikukaitseala koosseisu kinnistut hiljem Vabariigi Valitsuse
30. aprilli 2004 määrusega nr 176 „Nõmme-Mustamäe maastikukaitseala kaitse alla võtmine ja
Nõmme-Mustamäe maastikukaitseala kaitse-eeskiri“ siiski ei arvatud.
Eraomanikele kuuluvale Mäepealse tn 21 kinnistule (maa sihtotstarve
maatulundusmaa) mõningase ehitusõiguse lubamisega on võimalik määrata enamik
rohealast avalikku kasutusse. Detailplaneeringu kohaselt on hooned planeeritud
Mäepealse tn 21 kinnistu ida- ja põhjaossa olemasolevate hoonestusaladega
külgnevatena ning avalik roheala on planeeritud Nõmme-Mustamäe
maastikukaitsealaga liituvana. Seega arvestades eeltoodut, on Mustamäe linnaosa
üldplaneeringu muutmine siinkohal põhjendatud.
Detailplaneeringuga muudetakse
Mustamäe linnaosa üldplaneeringu kohane parkide ja üldkasutatavate rohealade
juhtotstarve Mäepealse tn 21 kinnistul osaliselt korterelamute ja äriehitiste
segahoonestusalaks A-3. Ülejäänud kinnistu osas säilib parkide ja
üldkasutatavate rohealade juhtotstarve H. Detailplaneeringus Mäepealse tn 25
elamumaa sihtotstarbega kinnistu vastab Mustamäe linnaosa üldplaneeringule, mis
nimetatud kinnistul näeb ette väikeelamumaa maakasutuse EE juhtotstarbe.
Lisaks muudetakse
detailplaneeringuga Mustamäe linnaosa üldplaneeringut karsti ja oja kalda
ehituskeeluvööndi osas, kuna planeeringus vähendatakse karsti ja oja kalda
ehituskeeluvööndit krundile positsioon 13 (Mäepealse tn 25) planeeritud
üksikelamu ja krundile positsioon 14 planeeritud eraparkla ja eratee osas. Mäepealse
tn 25 kinnistul paiknevad elamu varemed, mis asuvad karsti ja oja kalda
ehituskeeluvööndis. Detailplaneeringus on ettenähtud elamu vareme asemel
ehitada uus üksikelamu. Kaldavööndi hoonestamisel ei kaasne reljeefi muutmist
ning seega ka ulatuslikku kaldakoosluse likvideerimist, mõju jääb lokaalseks ja
piirdub hoonealuse pinnaga. Seega arvestades eeltoodut, on Mustamäe linnaosa üldplaneeringu
muutmine karsti ja oja kalda ehituskeeluvööndi osas põhjendatud.
Mäepealse tn 21 kinnistu osas,
mis jääb Nõmme linnaosa territooriumile, kehtib Tallinna üldplaneering, mille
kohaselt paikneb planeeritud ala nii väikeelamute ala juhtotstarbega alal, st
põhiliselt ühepere ja ridaelamutele, samuti üksikutele väiksematele 3-4-korruselistele
elamutele mõeldud ala, kus võib paikneda elamupiirkonda teenindavaid asutusi ja
väiksemaid kaubandus-teenindusettevõtteid, kui ka osaliselt perspektiivse
väikeelamuala kõrghaljastuse säilitamisega juhtotstarbega alal.
Tallinna Linnavolikogu 28. oktoobri
2004 määrusega nr 36 kinnitatud „Nõmme linnaosa ehitusmääruse“
järgi kuulub planeeritud ala IV ehituspiirkonda, mis on arenguala rohealadel ja
kuhu võib rajada elamuid, spordiehitisi, tervishoiu- ja haridusasutusi.
Tallinna
Linnavolikogu 4. mai 2017 otsusega nr 47 vastuvõetud „Nõmme
linnaosa üldplaneeringu“
maakasutusplaani kohaselt jääb planeeritud ala Nõmme linnaosas osaliselt
korterelamute alale ja osaliselt parkmetsade, haljasalade, puhkeotstarbeliste
või metsade alale.
Detailplaneering on Nõmme
linnaosas paikneva planeeritud maa-ala osas kooskõlas Tallinna üldplaneeringuga
ja Nõmme linnaosa ehitusmäärusega ning arvestab vastuvõetud Nõmme linnaosa
üldplaneeringut.
3. Kehtiv detailplaneering
Planeeritud maa-ala kattub
Mäepealse tänav T2 kinnistu osas Tallinna Linnavolikogu 1. juuni 2006 otsusega
nr 182 kehtestatud „Mäepealse tn 10, 11 ja 13
kinnistute detailplaneeringu“ alaga ja Kadaka puiestee T10 kinnistu
osas Tallinna Linnavalitsuse 27. septembri 2006 korraldusega nr 1961-k
kehtestatud „Kadaka pst 165 krundi
detailplaneeringu“ alaga.
Kuni 30. juunini 2015 kehtinud planeerimisseaduse § 24 lõige 6 sätestab, et
planeeringu kehtestamisega muutub kehtetuks samale maa-alale varem kehtestatud
sama liigi planeering või vastav osa suuremale maa-alale varem kehtestatud sama
liigi planeeringust.
Mäepealse tn 21 ja 25 kinnistute
detailplaneeringu kehtestamisel muutub osaliselt kehtetuks Tallinna
Linnavolikogu 1. juuni 2006 otsusega nr 182 kehtestatud „Mäepealse tn 10, 11 ja
13 kinnistute detailplaneering“ Mäepealse tänav T2 kinnistu osas ja Tallinna
Linnavalitsuse 27. septembri 2006 korraldusega nr 1961-k kehtestatud „Kadaka
pst 165 krundi detailplaneering“ osaliselt Kadaka puiestee T10 osas.
4. Detailplaneeringus
kavandatu
Detailplaneeringu koostamise
eesmärk on kavandada planeeritud alale optimaalsem, kvaliteetsem ja kaasaegsem
elukeskkond ning seeläbi vähendada valglinnastumist. Arvestades head ühendust
linna teiste piirkondadega ja ümbruskonnas väljakujunenud infrastruktuuri ning
koolide ja lasteaedade lähedust, on koht sobiv uute elamute ehitamiseks.
Detailplaneeringus on ette nähtud
Mäepealse tn 21 kinnistu sihtotstarbe muutmise ja kinnistu jagamise tulemusel
moodustatavatele elamumaa sihtotstarvetega kruntidele määrata ehitusõigus 2-korruseliste
väikeelamute ja 3-6-korruseliste korterelamute ehitamiseks ning elamumaa või
äri- ja elamumaa sihtotstarbega krundile ehitusõigus kuni 6 maapealse ja 1 maa-aluse
korrusega korterelamu või äriruumidega korterelamu (mille puhul kahele
esimesele korrusele kortereid ei kavandata) ning 2-korruselise parkimismaja
ehitamiseks. Lisaks moodustatakse detailplaneeringu kohaselt Mäepealse tn 21
kinnistust 3 transpordimaa ja 3 maatulundusmaa sihtotstarbega krunti ning
üldkasutatava maa sihtotstarbega krunt, kus säilitatakse vähemalt 4 ha ulatuses
olemasolev metsaala (Kivinuki mets), ning ajutine elamumaa sihtotstarbega krunt
liitmiseks Mäepealse tn 25 kinnistuga. Mäepealse tn 25 kinnistu piire
muudetakse ja määratakse ehitusõigus kuni 2-korruselise üksikelamu ehitamiseks.
Detailplaneeringus tehakse ettepanek moodustatava transpordimaa krundi
positsioon 19 liitmiseks Mäepealse tänav T2 kinnistuga. Samuti on
detailplaneeringus lahendatud ala heakorrastus, haljastus, juurdepääsud,
parkimine ja tehnovõrkudega varustamine.
Hoonestusalade määramisel on
arvestatud ümbritsevat keskkonda ja väärtuslikku kõrghaljastust, piirkonda
kavandatud ja rajatud hoonestust. Hooned on kavandatud põhimõttel, et
planeeritud majade vahel oleks ruumi ja avatust ning hea kvaliteediga keskkond.
Hoonete paigutus annab võimaluse säilitada väärtuslik kõrghaljastus ja tagada
korterite planeerimisel paremad insolatsioonitingimused. Haljastuse osakaal on
planeeritud kruntidel 50% ja enam.
Mahtude leidmisel on arvestatud
planeeritud ala asukohta. Planeeritud ala idaküljel toimub sujuv üleminek
madalast hoonestusest kõrgemale, on ette nähtud 2-3-korruselised mahud. Mööda
Mäepealse tänavat on planeeritud kolm 6-korruselist, üks 2-korruseline
üksikelamu ja üks 3-korruseline hoonemaht, mis kõrguslikult arvestavad juba
naaberaladele rajatud hoonestusega (näiteks Mäepealse tn 10, 11 ja 13 detailplaneeringu
alusel rajatud 4-6-korruselised korterelamud ja Kadaka pst 165 detailplaneeringu
alusel rajatud 7-korruselised korterelamud).
Kruntidele positsioon (edaspidi pos)
1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 ja 8 määratakse ehitusõigus kuni 3-korruseliste
korterelamute ehitamiseks. Igale krundile on planeeritud üks hoone ja igasse
hoonesse kuni 12 korterit. Korterelamute lubatud kõrgus maapinnast on kuni 13 meetrit.
Lisaks on krundile pos 6 kavandatud alajaam lubatud kõrgusega maapinnast kuni 3
meetrit.
Kruntidele pos 10, 11 ja 12
määratakse ehitusõigus kuni 2-korruseliste väikeelamute ehitamiseks. Igale krundile
on planeeritud üks hoone ja igasse hoonesse kuni 5 korterit.
Krundile pos 13 (Mäepealse tn 25)
määratakse ehitusõigus kuni 2-korruselise üksikelamu ehitamiseks. Mäepealse tn 25
kinnistul paiknevad elamu varemed, mis asuvad karsti ja oja kalda
ehituskeeluvööndis. Detailplaneeringus on ettenähtud vähendada karsti ja oja
kalda ehituskeeluvööndit ning ehitada elamu vareme asemel uus üksikelamu.
Krunt pos 13/1 moodustatakse
ajutisena ja on ette nähtud liita Mäepealse tn 25 kinnistuga.
Krundile pos 14 määratakse
ehitusõigus kuni 6-korruselise korterelamu ehitamiseks. Korterelamu lubatud
kõrgus maapinnast on kuni 21 meetrit ja hoonesse on kavandatud kuni 24 korterit.
Detailplaneeringus on ette nähtud vähendada karsti ja oja kalda
ehituskeeluvööndit krundile planeeritud eraparkla ja eratee osas. Krundile on
kavandatud juurdepääsuservituudi vajadusega ala krundi pos 15 kasuks.
Krundile pos 15 määratakse
ehitusõigus kuni 6-korruselise korterelamu ja 1-korruselise alajaama ehitamiseks.
Korterelamu lubatud kõrgus maapinnast on kuni 21 meetrit ja hoonesse on
kavandatud kuni 24 korterit. Alajaama lubatud kõrgus maapinnast on kuni 3 meetrit.
Krundile on kavandatud juurdepääsuservituudi vajadusega ala krundi pos 14
kasuks.
Krundile pos 17 määratakse
ehitusõigus kuni 6 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega äriruumidega korterelamu või
korterelamu, mille puhul kahele esimesele korrusele kortereid ei kavandata, ning
2-korruselise parkimismaja ehitamiseks. Äriruumidega korterelamu või
korterelamu lubatud kõrgus maapinnast on kuni 26 meetrit ja hoonesse on
kavandatud kuni 64 korterit. Hoone 1. ja 2. korrusele rajatakse nõudluse korral
äri- ja büroopinnad või nõudluse puudumisel sama maja korteritele
parkimiskohad, tehnilised ruumid ja panipaigad korteritele. Parkimismaja
lubatud kõrgus maapinnast on kuni 6 meetrit.
Kruntide pos 18, pos 21 ja pos 22
sihtostarve on maatulundusmaa ja krundid on planeeritud haljasaladena. Krunt
pos 18 on avaliku kasutusega.
Krundid pos 9, 16 ja 19 on kavandatud
transpordimaana, avaliku kasutusega ja ette nähtud juurdepääsuks
moodustatavatele kruntidele Mäepealse tänavalt. Krunt pos 19 liidetakse
perspektiivis Mäepealse tänav T2 kinnistuga.
Krunt pos 20 on planeeritud üldkasutatava
maa sihtotstarbega ja krundil säilitatakse vähemalt 4 ha ulatuses olemasolev
metsaala (Kivinuka mets), kuhu on võimalik rajada laste mänguväljak ja on
tehtud ettepanek võimaliku liikumisraja asukoha kohta. Krundil on ette nähtud
kolme reservpuurkaevu võimalikud asukohad ja on lubatud rajada puurkaevudega
seotud ehitisi. Reservpuurkaevude sanitaarkaitseala on 50 meetrit. Krunt on
avaliku kasutusega.
Parkimislahendus on koostatud,
lähtudes Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud „Tallinna parkimise korralduse
arengukavas aastateks 2006-2014“ toodud põhimõtetest. Planeeritud
alale on kavandatud kokku 325 parkimiskohta.
Dendroloogilise hinnangu on
planeeritud ala kohta koostanud dendroloog O. Abner. Puittaimestiku haljastuslik
hinnang viidi läbi vastavalt Tallinna Linnavalitsuse 3. mai
2006 määrusele nr 34 „Puittaimestiku ja haljastuse inventeerimise kord“.
Planeeringulahenduse kohaselt on ette nähtud säilitada väärtuslik
kõrghaljastus. Likvideeritavad II-V väärtusklassi puittaimed kompenseeritakse
asendusistutustega vastavalt Tallinna Linnavolikogu 19. mai 2011 määrusele nr 17
„Puu raieks ja hoolduslõikuseks loa andmise
tingimused ja kord“. Kompenseerimiseks vajalik haljastuse ühikute
lõplik arv selgub raieloa menetlemise käigus.
Osaühing Tulelaev koostatud
radoonitaseme mõõdistuse raporti kohaselt kuulub planeeritud maa-ala pinnas
kõrge radooniriskiga pinnaste kategooriasse ning kasutusele tuleks võtta
radooni vähendamise meetmed. Detailplaneeringus on määratud radooni vähendamise
meetmed, mis tuleb täita hoone ehitusprojekti koostamisel ja ehitamisel.
Osaühingu KIVISILLA koostatud dokumendi
„Maastikuanalüüs, mõju välisruumile ja inimese heaolule ning rohevõrgustiku
toimimisele“ kohaselt arvestab Mäepealse tn 21 ja 25 kinnistute
detailplaneering uuringuala maastikuga nii looduslikest kui ka
ajaloolis-kultuurilistest aspektidest lähtuvalt. Detailplaneering arvestab
ühendustega ümbritsevate rohealadega (Mustamäe-Nõmme maastikukaitseala) ning
säiliv loodusmaastik - peamiselt lodumets - saab toimida osana laiemast
rohevõrgustikust. Soovituslik on linnakeskkonnas paiknevat ala siiski
parkmetsana pisut korrastada ning rajada jalgrajad (laudtee), mis arvestavad
kaitstavate loodusväärtustega ning võimaldavad paremaid rekreatiivseid
võimalusi. Kindlasti tuleb kaitsta ja säilitada karstiala. Mõju välisruumile ja
inimese heaolule on Mäepealse tn 21 ja 25 kinnistute detailplaneeringuga
kavandatud tegevusel pigem positiivne, sest uus elamuasum koos korrastatud
säiliva rohealaga pakub piirkonda tasakaalustatud linnaruumi. Soovituslik on koos
arhitektuurse projektiga pakkuda ka välisruumi maastikuarhitektuursed
lahendused (teeradade täpne paiknemine, mänguplatsi lahendus, jms), mis
arvestavad looduskaitselisi aspekte (nt lodumetsa tallamisõrnus). Kindlasti
tasuks kaaluda korterelamukruntide piirdeaiaga täieliku sulgemise vältimist või
asendada piirdeaed osaliselt hekiga.
Detailplaneeringus on ettenähtud
karstiala säilitada ja jalgradade (liikumisraja) lahendus (kuju, funktsioon)
ning mänguplatsi lahendus selgub ehitusprojekti koostamisel. Detailplaneeringus
on määratud ehitusprojekti koostamiseks ja ehitamiseks nõuded piirdeaedade
kujundamiseks.
Insinööritoimisto Akukon OY Eesti
Filiaal on hinnanud liiklusmürast tingitud müratasemeid planeeringualal.
Uuringust järeldus, et sotsiaalministri 4. märtsi 2002 määrusega nr 42 „Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes ning
ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid“ kehtestatud
II kategooria piirtase on käsitletaval alal täidetud Mäepealse tänava poolel,
arvestades märkust, mis lubab müratundlike hoonete sõiduteepoolsel küljel 5dB
kõrgemaid müratasemeid. Tänavatest kaugemale planeeritavate hoonete juures on
täidetud II kategooria planeeritava ala taotlustaseme norm. Kadaka puiestee
äärde planeeritava hoone juures on täidetud III kategooria piirtaseme norm,
arvestades märkust, mis lubab müratundlike hoonete sõidutee poolsel küljel 5db
kõrgemaid müratasemeid.
Terviseameti Põhja talituse
hinnangul tuleks liiklusmüra hindamisel lähtuda sotsiaalministri 4. märtsi 2002
määrusega nr 42 kehtestatud taotlustaseme arvsuurusest III kategooria aladel,
kuna Mäepealse tn 21 kinnistul puudub hoonestus ning planeeringuga nähakse ette
krundi sihtotstarbe muutmine maatulundusmaast valdavalt elamumaaks. Taotlustase
on müratase, mis üldjuhul ei põhjusta häirivust ning mida kasutatakse uutes
planeeringutes ja olemasoleva müraolukorra parandamisel. Seega ületab müratase
Kadaka puiestee äärde planeeritava äri- ja eluhoone välisterritooriumil
sotsiaalministri 4. märtsi 2002 määrusega nr 42 kehtestatud taotlustasemeid
uuel planeeritaval alal.
Alates 1. veebruarist 2017
hinnatakse müra olukorda atmosfääriõhu kaitse seaduse
ja keskkonnaministri 16. detsembri 2016 määruse nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise,
määramise ja hindamise meetodid“ järgi.
Müra alandamiseks on
detailplaneeringus ehitusprojekti koostamiseks ja ehitamiseks määratud nõuded
näha ette meetmed, mis tagavad inimest häiriva või tema tervist ja heaolu
kahjustava müra vähendamise siseruumides.
Füüsilisest isikust ettevõtja A. Palo
koostatud ala botaanilise väärtuslikkuse hinnangu tulemus kinnitab, et
Mäepealse tn 21 ja 25 kinnistu lääne- ning loodeosa elamuehituseks kasutamine
on lubatav, sest piirkonnas haruldasi ja ohustatud soontaimeliike ei leidu ning
puuduvad haruldased taimkatteüksused. Ekspert soovitab jätta võimalikult
loodusilmeliseks (mitte korrastada) ala läbiva ojasängi, samuti selle ümber
siiani säilinud sanglepiku. Detailplaneeringus on eksperdi arvamusega
arvestatud ning määratud nõuded ehitusprojekti koostamiseks ja ehitamiseks.
OÜ Tuulelind koostatud haudelinnustiku uuringu järgi
pesitsevad uuringualal üldlevinud ja harilikud linnuliigid. Kaitsealuse
linnuliigina pesitseb uuringualal rukkirääk, kes kuulub III kaitsekategooriasse.
Rukkirääk on kaitse alla võetud keskkonnaministri 19. mai 2004 määrusega nr 51
„III kaitsekategooria liikide
kaitse alla võtmine“. Detailplaneeringus on ehitusprojekti
koostamiseks ja ehitamiseks ette nähtud lindude elupaikade säilitamise ja
kompenseerimise leevendusmeetmed.
Aktsiaseltsi MAVES koostatud
hüdrogeoloogiliste mõjude prognoosi kohaselt on detailplaneeringuga kavandatud
allmaakorruste ehitamine hüdrogeoloogiliste tingimuste osas võimalik.
Detailplaneeringus on määratud nõuded ehitusprojekti koostamiseks ja
ehitamiseks, sh leevendavad meetmed põhjavee kaitseks.
Paralleelselt detailplaneeringu
koostamisega on valminud ka keskkonnamõju strateegilise hindamise (edaspidi ka KSH)
aruanne, mille on koostanud aktsiaselts MAVES. KSH käigus arvestati mitmeid ala
kohta läbi viidud uuringuid, sh maastikuanalüüs, liiklusmüra hinnang, radooniuuring,
botaanilise väärtuslikkuse hinnang, haudelinnustiku uuring, puittaimestiku
haljastuslik hinnang, hüdrogeoloogiline uuring. Hinnati järgmiseid alternatiivseid
planeeringulahendusi:
Alternatiiv 0 - maa sihtotstarvet
ei muudeta, ehitustegevust ei toimu, Mäepealse 25 kinnistule istutatakse mets;
Alternatiiv I - 15 krunti (sh üks
ärimaa krunt), valdavalt kuni kolmekorruselised kortermajad, kokku kortereid
144 inimesele, parkimiskohti kortermajade juures 96 autole, ärihoone juures 40 autole;
Alternatiiv II - 15 krunti,
valdavalt kolmekorruselised kortermajad, aga ka kuue- ja kahekorruselised
kortermajad ning üks kuuekorruseline elu- ja ärihoone, kahekorruseline
parkimismaja. Kõrgemad hooned on kavandatud Mäepealse tee lähistele. Kokku
kortereid 218 inimesele (neist 64 elu- ja ärihoones).
KSH käigus hinnati järgmisi
mõjuvaldkondi: kaitsealused loodusobjektid, metsa ökoloogiline terviklikkus,
roheala funktsionaalsus, sotsiaal-majanduslik mõju, mõju inimese tervisele ja
heaolule, müra ja vibratsioon, jäätmeteke. Esitati mõjuvaldkondade suhteline
osakaal (tähtsus) ning hinnati kolme alternatiivset planeeringulahendust eraldi
iga valdkonna lõikes ning seejärel ka summaarselt. Valdkondadest pälvis suurima
osakaalu (30%) mõju kaitsealustele loodusobjektidele. Parimaks alternatiiviks
hinnati Alternatiiv II, seda eeskätt positiivse mõju tõttu
sotsiaal-majanduslikule keskkonnale.
KSH käigus leiti, et ühelgi juhul
ei säilu alal kaitsealuse liigi (rukkirääk, LK-III) mitteesinduslik elupaik
ning et lindude elupaiga kadumise kompensatsioonimeetmena tuleb hoonestusalale
paigaldada pesakaste ning teostada mürarikkad tööd väljaspool lindude
pesitsemisaega. Leiti ka, et vundamendi kaevistest vee ajutisel väljapumpamisel
tekkiv lühiajaline põhjavee alanduslehter ei mõjuta kaitsealuseid allikaid
(Glehni pargi allikad ja Glehni rahula tiigid) ega ümbruskonna kaevusid rohkem,
kui mõjutab põhjavee looduslik kõikumine.
KSH käigus leiti, et otseselt
hoonestusalal ei leidu kaitsealuseid taimeliike ega väärtuslikke taimekooslusi.
Väärtuslikum osa planeeringualast säilib looduslikuna, sealhulgas tallamisõrn
lodumets ja karsti neelduv (nimetu) oja. Karsti esinemisvorme Tallinnas on vähe
ja seega on vajalik Kivinuka karstilehtrit kaitsta, samaaegselt ka paremini
eksponeerida. Detailplaneeringus on ette nähtud Kivinuka metsa osa ja karstiala
sidumine Nõmme-Mustamäe maastikukaitseala looduse õpperaja kontseptsiooniga.
Radade ja laudteede rajamine aitab säilitada ja parandada roheala
puhkemajanduslikku kasutust.
Ehitusõigust lubavatest
variantidest oli jäätmetekke seisukohalt eelistatum Alternatiiv II, milles on
ette nähtud vähem maa-aluseid parkimiskohti. Müra ja vibratsiooni seisukohalt
on ehitusõigust lubavad variandid võrdsed.
KSH näitas ka, et kavandatava
tegevuse sotsiaal-majanduslik mõju on pigem positiivne, kuna luuakse juurde
elamispindu. See toimub linna hoonestatud ala tihendamisel tehnilise taristuga
varustatud arenevas piirkonnas, mis omakorda aitab pidurdada valglinnastumist.
KSH aruandes ja
detailplaneeringus on toodud vajalikud leevendavad meetmed negatiivsete
keskkonnamõjude vältimiseks ja vähendamiseks ning positiivsete mõjude
suurendamiseks. Seiremeetmeid ette ei nähtud.
DETAILPLANEERINGU MENETLUS
Detailplaneeringu koostamise
algatamist taotles 23. mail 2013 registreeritud algatamise ettepanekuga P. T.,
kes soovis Mäepealse tn 21 kinnistu sihtotstarbe osalist muutmist ning
moodustatavatele kruntidele ehitusõiguse määramist korterelamute, äripindadega
korterelamu ja parkimismaja ehitamiseks. Mäepealse tn 25 kinnistule sooviti
ehitusõiguse määramist üksikelamu ehitamiseks.
Tallinna Linnaplaneerimise Amet
(edaspidi ka TLPA), P. T. ja A. R. ning aktsiaselts NORD PROJEKT sõlmisid
25. oktoobril 2013 planeeringu koostamise õiguse üleandmise lepingu nr 3-6/203.
Detailplaneeringu koostamine
algatati Tallinna Linnavalitsuse 18. juuni 2014 korraldusega nr 993-k „Mäepealse tn 21 ja 25 kinnistute
detailplaneeringu koostamise algatamine ja keskkonnamõju strateegilise
hindamise algatamine Mustamäe ja Nõmme linnaosas“. Detailplaneeringu
koostamise eesmärk oli Mäepealse tn 21 kinnistu sihtotstarbe muutmise ja
kinnistu jagamise tulemusel moodustatavatele elamumaa sihtotstarbega kruntidele
ehitusõiguse määramine 2-3-korruseliste ning 4-6-korruseliste korterelamute,
äriruumidega korterelamu ja 2-korruselise parkimismaja ehitamiseks. Lisaks
moodustada Mäepealse tn 21 kinnistust transpordimaa krunt ja maatulundusmaa
sihtotstarbeline krunt, kus säilitada vähemalt 4 ha ulatuses olemasolev
metsaala (Kivinuki mets). Mäepealse tn 25 kinnistule määrata ehitusõigus
üksikelamu ehitamiseks.
Detailplaneeringu koostamise
algatamise ja keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamise teade ilmus
ajalehes Postimees 26. juunil 2014, ajalehes Mustamäe leht 19. augustil 2014 ja
Tallinna veebilehel. Detailplaneeringu eskiislahenduse ja lähteseisukohtadega
ning keskkonnamõju strateegilise hindamise programmiga sai tutvuda 13.-29. oktoobrini
2014 Tallinna Keskkonnaametis, Mustamäe Linnaosa Valitsuses ja Nõmme Linnaosa
Valitsuses ning Tallinna veebilehel. Detailplaneeringu eskiislahenduse ja
keskkonnamõju strateegilise hindamise programmi avalik arutelu toimus 30. oktoobril
2014 Mustamäe Linnaosa Valitsuses. Vastav teade ilmus ajalehes Postimees 10. oktoobril
2014, ajalehes Pealinn 13. oktoobril 2014, ajalehes Nõmme Sõnumid 17. oktoobril
2014 ja ajalehes Mustamäe leht 28. oktoobril 2014 ning Tallinna veebilehel.
Avalikul arutelul esitas
detailplaneeringu eskiislahenduse kohta ettepaneku Mäepealse tn 25 kinnistu
omanik E. Kriisa, kes soovis muuta Mäepealse tn 25 kinnistu hoonestusala.
Ettepanekuga on detailplaneeringus arvestatud.
Trummi tn 28j kinnistu omanik L. Laasi
esitas Mäepealse tn 21 ja 25 kinnistute detailplaneeringu koostamise käigus
ettepaneku moodustada Mäepealse tn 21 kinnistust lisaks kaks krunti.
Detailplaneeringus on ettepanekuga arvestatud ja moodustatud Mäepealse tn 21
kinnistust lisaks kaks maatulundusmaa sihtotstarbega krunti ilma
ehitusõiguseta.
Detailplaneeringu on koostanud aktsiaselts
NORD PROJEKT. Detailplaneering on koostatud, lähtudes Tallinna Linnavalitsuse
18. juuni 2014 korraldusest nr 993-k „Mäepealse tn 21 ja 25 kinnistute
detailplaneeringu koostamise algatamine ja keskkonnamõju strateegilise
hindamise algatamine Mustamäe ja Nõmme linnaosas“. Detailplaneering on
kooskõlas Tallinna Linnavalitsuse 31. oktoobri 2012 määrusega nr 52 „Detailplaneeringu koostamise algatamisettepaneku vorm
ning detailplaneeringu koostamise nõuded“. Detailplaneeringule on lisatud
dendroloog O. Abneri koostatud puittaimestiku haljastuslik hinnang ja Mäepealse
tn 21 ja 25 kinnistute detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise
aruanne, milles sisalduvad järgmised uuringud: Osaühingu Kivisilla koostatud
„Maastikuanalüüs, mõju välisruumile ja inimese heaolule ning rohevõrgustiku
toimimisele“, Insinööritoimisto Akukon OY Eesti Filiaal koostatud liiklusmürast
põhjustatud müratasemete hindamine, Osaühingu Tulelaev koostatud radoonitaseme
mõõdistuse raport, füüsilisest isikust ettevõtja Anneli Palo koostatud ala
botaanilise väärtuslikkuse hinnang, OÜ Tuulelind koostatud haudelinnustiku
uuring, aktsiaseltsi MAVES koostatud hüdrogeoloogiliste mõjude prognoos.
Detailplaneeringu algatamise
korralduses olevate lähteseisukohtade ja lisanõuetega on arvestatud.
Detailplaneeringu koostamisel on
tehtud koostööd Tallinna linna ehitusmääruse
§ 14 lõikes 2 loetletud isikutega ja teiste isikutega, kelle õigusi või
kohustusi planeeringulahendus puudutas, ning arvamust on küsitud Tallinna linna
ehitusmääruse § 15 lõikes 3 loetletud isikutelt.
Mustamäe Linnaosa Valitsus, Nõmme
Linnaosa Valitsus, Päästeameti Põhja päästekeskus, Mäepealse tn 21 kinnistu
kaasomanikud P. T. ja A. R. ning Mäepealse tn 25 kinnistu omanik E. K.
kooskõlastasid detailplaneeringu lisatingimusi esitamata.
Detailplaneeringu keskkonnamõju
strateegilise hindamise aruande eelnõu kohta esitas Mustamäe Linnaosa Valitsus ettepaneku,
et aruande eelnõusse lisatakse juurde, et juhul kui vundamentide kaevetööde
käigus tekib kaevistesse põhjavesi, siis tuleb sinna kogunev vesi välja
pumbata. Mustamäe Linnaosa Valitsuse tingimusega ei ole keskkonnamõju strateegilise
hindamise aruande eelnõus arvestatud, kuna vundamendi kaevisest vee
väljapumpamine ei ole keskkonnamõjusid leevendav meede. Mustamäe Linnaosa
Valitsuse tingimusega on arvestatud detailplaneeringus ja tingimus on
detailplaneeringus määratud ehitusprojekti koostamiseks ja ehitamiseks.
Nõmme linnaosa halduskogu märkis detailplaneeringu
keskkonnamõju strateegilise hindamise aruande eelnõu ja planeeringu kohta, et
tuleb läbi viia täiendav liiklusuuring koos lahendustega (võimalik
liikluskoormuse tõus ning nägemus selle lahendamiseks) ja tuleb teostada
täiendav geoloogiline uuring.
Nõmme Linnaosa Valitsus tegi detailplaneeringu
keskkonnamõju strateegilise hindamise aruande eelnõu kohta ettepaneku, et
kaalutakse täiendava liikluskoormuse uuringu tellimist, sest piirkonda lisandub
üle 300 sõiduki.
Nõmme Linnaosa Valitsuse ja Nõmme
linnaosa halduskogu tingimusega täiendava liikluskoormuse uuringu tegemiseks ei
ole arvestatud, kuna Tallinna tänavate läbilaskevõime hindamine ei kuulu
käesoleva detailplaneeringu mahtu. Detailplaneeringus on liikluskorraldus
lahendatud vastavalt Eesti standardist EVS 843:2003 „Linnatänavad“ (praegu
kehtiv redaktsioon EVS 843:2016) toodud nõuetele. Nõmme linnaosa halduskogu
tingimusega geoloogilise uuringu kohta on arvestatud ja tingimus on
detailplaneeringus määratud ehitusprojekti koostamiseks ja ehitamiseks.
Keskkonnaamet kooskõlastas
detailplaneeringu märkusteta, kuid juhtis tähelepanu, et ranna või kalda
ehituskeeluvööndi vähendamine on eraldi menetlusprotsess ja detailplaneeringu
kooskõlastamine Keskkonnaameti poolt tähendab, et planeering ei ole vastuolus
õigusaktidega, kuid ei anna õiguspärast ootust hilisemaks ehituskeeluvööndi
vähendamise nõusoleku saamiseks. Lisaks palus Keskkonnaamet korrigeerida
keskkonnamõju strateegilise hindamise aruannet. Aruannet on korrigeeritud.
Terviseameti Põhja talitus
kooskõlastas detailplaneeringu ja keskkonnamõju strateegilise hindamise aruande
eelnõu lisatingimustel ja muu hulgas soovitas Kadaka puiestee äärde
planeeritava äri- ja eluhoone asemele planeerida 100% ärihoone või mitte
kavandada kortereid Kadaka puiestee poolsele hoone küljele, vältimaks
mürarikkas keskkonnas elava elanikkonna kasvu. Samuti märkis Terviseameti Põhja
talitus, et detailplaneering ei vasta Tallinna linna ja Mustamäe linnaosa
üldplaneeringute maakasutusplaanidele.
Terviseameti Põhja talituse
tingimustega on arvestatud ning tingimused on detailplaneeringus määratud
ehitusprojekti koostamiseks ja ehitamiseks. Kadaka puiestee äärse planeeritud
äri- ja/või eluhoone otstarve on täpsustatud ning määratud, et hoone kahel
alumisel korrusel (st 1. ja 2. korrus) paiknevad äriruumid või sama maja
korterite parkimiskohad, tehnilised ruumid ja panipaigad korteritele. Eluhoone
puhul kahele esimesele korrusele kortereid ei kavandata. Müra alandamiseks on
detailplaneeringus määratud nõuded näha ette meetmed, mis tagavad inimest
häiriva või tema tervist ja heaolu kahjustava müra vähendamise siseruumides. Detailplaneeringus
on tehtud ettepanek muuta Mustamäe linnaosa üldplaneeringut.
Tallinna Keskkonnaamet
kooskõlastas detailplaneeringu märkusteta ja lisas, et tehnovõrkude ja teede
ning üksikelamu, korterelamute ja parkimishoone ehitusprojektid tuleb kooskõlastada
Tallinna Keskkonnaametiga ning planeeringualal säiliva veekogu kaldaala ehituskeeluvööndi
vähendamise taotluse esitab Tallinna Keskkonnaamet riigi Keskkonnaametile pärast
detailplaneeringu vastuvõtmist.
Tallinna Keskkonnaameti
tingimustega on arvestatud.
Tallinna Kommunaalamet ja
Tallinna Transpordiamet kooskõlastasid detailplaneeringu tingimusega, et
huvitatud isikul tuleb sõlmida detailplaneeringu kohaste avalikult kasutatavate
teede ja tehnovõrkude väljaehitamiseks haldusleping.
Tallinna Kommunaalameti ja
Tallinna Transpordiameti tingimusega on arvestatud.
Tallinna Linnavaraamet esitas
detailplaneeringu kohta järgmised märkused ja ettepanekud:
- lisada detailplaneeringu materjalidele Mäepealse tn 21
kinnistu omanike ja Tallinna Kommunaalameti esitatud kirjalikud seisukohad;
- Tallinna Linnavaraamet peab otstarbekaks kruntide pos 9,
19 ja 20 tasuta Tallinna linnale võõrandamiseks ning krundi pos 16 avaliku
kasutamise tagamiseks Tallinna linna kasuks isikliku kasutusõiguse seadmiseks
sõlmida võlaõiguslikud lepingud pärast detailplaneeringu vastuvõtmist ja enne
kehtestamist ning palus TLPA-l näha vastavasisuline ülesanne Tallinna
Linnavaraametile ette detailplaneeringu vastuvõtmise korralduses;
- Tallinna Linnavaraamet eeldab, et Mäepealse tn 21
kinnisasja omanikud ei kavatse avalikuks kasutamiseks määratud maatulundusmaa sihtotstarbega
krundi pos 18 osas taotleda pärast detailplaneeringu kehtestamist neile kuuluva
kinnisasja võõrandamist kohaliku omavalitsuse poolt;
- Tallinna Linnavaraamet peab vajalikuks, et omapoolse
kirjaliku nõusoleku maa tulevasele valitsemisele võtmise ja seisukoha
maaomanike esitatud tingimuste kohta (võimaliku loodusõpperaja väljaehitamine)
annab planeeritud krundi pos 20 tulevane valitseja Tallinna Keskkonnaamet.
Tallinna Linnavaraameti märkuste
ja ettepanekutega on arvestatud.
AKTSIASELTS TALLINNA VESI, AS Tallinna
Küte (praegu AS Utilitas Tallinn), Elektrilevi OÜ ja Aktsiaselts Telset
kooskõlastasid detailplaneeringu lisatingimustel. Tingimused on
detailplaneeringus määratud ehitus- ja tööprojektide koostamiseks.
Kuna detailplaneering sisaldab kehtestatud
Mustamäe linnaosa üldplaneeringu muutmise ettepanekuid, esitas Tallinna
Linnavalitsus detailplaneeringu kuni 30. juunini 2015 kehtinud
planeerimisseaduse § 17 lõike 3 punkti 2 ja Tallinna linna ehitusmääruse § 15
lõike 6 alusel täiendava kooskõlastamise vajaduse määramiseks Harju
maavanemale.
Harju maavanem ei pidanud
vajalikuks Mäepealse tn 21 ja 25 kinnistute detailplaneeringule määrata
täiendavaid kooskõlastusi teiste riigiasutuste või omavalitsustega, kuid märkis
oma kirjas järgmist:
1. Detailplaneeringu edasisel
koostamisel arvestada Keskkonnaameti märkustega, sh taotleda
looduskaitseseaduse § 40 sätestatud korras Keskkonnaameti nõusolekut
planeeringualale jääva oja kalda ehituskeeluvööndi vähendamiseks. Looduskaitseseaduse
§ 38 lg 5 p 10 tulenevalt ei laiene
ehituskeeld detailplaneeringuga kavandatud avalikult kasutatavale teele. Harju
maavanem palub kohalikul omavalitsusel täpsustada Keskkonnaametiga, kas kalda
ehituskeeluvööndisse planeeritud erateele ja parklatele ehituskeeld laieneb ning
kas nende osas tuleks kalda ehituskeeluvööndi vähendamist samuti taotleda;
2. Detailplaneeringu
seletuskirja punktist 3.3.2 tulenevalt jääb 4,4 ha suurune krunt pos 20 avaliku
kasutusega haljasalaks. Detailplaneeringu põhijoonisel toodud kruntide kasutamise
tingimuste tabeli kohaselt võõrandatakse pos 20 krunt tasuta Tallinna
linnale. Pos 20 krundile on ette nähtud mänguväljak ja liikumisrada. Vabariigi Valitsuse 23. oktoobri 2008 määrusega nr 155
kinnitatud „Katastriüksuse sihtotstarvete
liigid ja nende määramise kord“ § 6 p 13 kohaselt on avalikult kasutatav haljasala ja pargi maa, laste
mänguväljaku maa ning spordiplatsi ja terviseraja maa - üldkasutatav maa.
Maatulundusmaa eesmärk on eeskätt ikkagi põllumajandussaaduste tootmine või
metsa kasvatamine. Sellest tulenevalt teeb Harju maavanem ettepaneku kaaluda
pos 20 krundi sihtotstarbeks määrata maatulundusmaa asemel üldkasutatav maa;
3. Nõmme linnaosa
territooriumile jääva detailplaneeringu ala juhtotstarve on kehtiva Tallinna
üldplaneeringu kohaselt perspektiivne väikeelamuala kõrghaljastuse säilimisega
ning väikeelamute ala. Nõmme linnaosa territooriumile jäävale detailplaneeringu
alale on kavandatud praegu ca 3,5 ha ulatuses maatulundusmaa
sihtotstarbega krundid (pos 20, 21, 22), millele elamuehitust ei planeerita.
Krunt pos 20 on kavas anda avalikku kasutusse haljasalana. Harju maavanem on
seisukohal, et Tallinna üldplaneeringu juhtotstarvete (funktsioonide) järgi
ning detailplaneeringu lahendust arvestades peaks väikeelamu ala / perspektiivse
väikeelamute ala kõrghaljastuse säilitamisega juhtotstarvete asemel kohasem
juhtotstarve kruntide pos 21, 22 ja eriti krundi pos 20 osas olema metsade,
parkide ja looduslike haljasalade maa, kuna elamuehitust enam sellele alale
tulevikus ette ei nähta. Harju maavanem palub kaaluda kruntide pos 20, 21, 22
osas Tallinna üldplaneeringu maakasutuse juhtotstarvete muutmise ettepaneku
tegemist metsade, parkide ja looduslike haljasalade maaks ning käsitleda
detailplaneeringut ka selles osas kehtivat Tallinna üldplaneeringut muutvana.
Harju maavanema märkuste ja
ettepanekutega on arvestatud. Detailplaneeringu koostamisel arvestati
Keskkonnaameti märkustega, sh taotleti looduskaitseseaduse § 40 sätestatud
korras Keskkonnaameti nõusolek planeeringualale jääva oja kalda
ehituskeeluvööndi vähendamiseks krundile positsioon 13 (Mäepealse tn 25)
planeeritava üksikelamu ja krundile positsioon 14 planeeritavate eratee ja
eraparkla osas.
TLPA kaalus Harju maavanema
ettepanekut määrata krundi pos 20 sihtotstarbeks maatulundusmaa asemel
üldkasutatav maa ning krundi pos 20 sihtotstarbeks on määratud üldkasutatav
maa.
Samuti kaalus TLPA Harju
maavanema ettepanekut kruntide pos 20, 21, 22 maakasutuse juhtotstarbe muutmise
kohta, kuid TLPA hinnangul on Nõmme linnaosa territooriumile jääv
detailplaneeringu ala (krundid pos 20, 21, 22) juhtostarve kooskõlas Tallinna
üldplaneeringuga. Tallinna üldplaneeringu maakasutus on antud väga suure
üldistusastmega ja väikeelamuala kõrghaljastuse säilitamisega tähendab, et
alale hiljem koostatava detailplaneeringuga määratakse täpsemalt alal
säilitatav väärtuslik kõrghaljastus, sh suuremate tervikaladena säilitatavad
haljas(metsa)alad. Selle aluseks on keskkonnaalased uuringud (dendroloogilised
uuringud).
Detailplaneering võeti vastu
Tallinna Linnavalitsuse 11. jaanuari 2017 korraldusega nr 34 k „Mäepealse tn 21 ja 25 kinnistute detailplaneeringu
vastuvõtmine Mustamäe ja Nõmme linnaosas“. Detailplaneering võeti
vastu eesmärgiga määrata Mäepealse tn 21 kinnistu sihtotstarbe muutmise ja
kinnistu jagamise tulemusel moodustatavatele elamumaa sihtotstarvetega
kruntidele ehitusõigus 2-korruseliste väikeelamute ja 3-6-korruseliste
korterelamute ehitamiseks ning äri- ja elamumaa sihtotstarbega krundile
ehitusõigus kuni 6 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega äriruumidega korterelamu
ja 2-korruselise parkimismaja ehitamiseks. Detailplaneeringu kohaselt
moodustatakse Mäepealse tn 21 kinnistust 3 transpordimaa ja 3 maatulundusmaa
sihtotstarbega krunti ning üldkasutatava maa sihtotstarbega krunt, kus
säilitatakse vähemalt 4 ha ulatuses olemasolev metsaala (Kivinuki mets), ning
ajutine elamumaa sihtotstarbega krunt liitmiseks Mäepealse tn 25 kinnistuga.
Mäepealse tn 25 kinnistu piire muudetakse ja määratakse ehitusõigus kuni 2-korruselise
üksikelamu ehitamiseks. Lisaks anti detailplaneeringus ala heakorrastuse ja
haljastuse, juurdepääsude, parkimise ning tehnovõrkudega varustamise
põhimõtteline lahendus.
Detailplaneeringu vastuvõtmise
teade ilmus ajalehes Postimees 16. jaanuaril
2017, ajalehes Pealinn 30. jaanuaril 2017 ja Tallinna veebilehel.
Detailplaneering
ja KSH aruanne olid avalikul väljapanekul 13. veebruarist kuni 13. märtsini
2017. Sellekohane teade ilmus ajalehes Postimees 1. veebruaril 2017, ajalehes
Pealinn 6. veebruaril 2017, ajalehes Nõmme Sõnumid 10. veebruaril 2017 ja
Tallinna veebilehel. Samas teates oli ka info, et KSH aruande avalik arutelu
toimub 23. märtsil 2017.
KSH aruande avaliku väljapaneku
kestel esitatud ettepanekutega on KSH aruandes arvestatud.
Detailplaneeringu avaliku
väljapaneku kestel esitasid detailplaneeringust huvitatud isikud A. R. ja P. T. ühiselt detailplaneeringu lahenduse kohta
kirjalikud ettepanekud, mis puudutasid kruntidel pos 10, 11 ja 12 korteriarvu
suurendamist (kuni viis korterit hoones), kruntidel pos 1-7 ning pos 14 ja pos
15 hoone ehitusaluse- ja brutopinna suurendamist ning krundi pos 17
sihtotstarbe muutmist (korruselamumaa kuni 100% ja ärimaa kuni 30%).
TLPA
kaalus esitatud ettepanekuid ja vastas nendele 3. aprilli 2017 kirjaga nr 3-2/2036-4
ning teatas, et detailplaneeringu avaliku väljapaneku tulemuste avalik arutelu
toimub 18. aprillil 2017. TLPA nõustus planeeringuga kavandatavate
kruntide pos 1-8, 14 ja 15 hoonetealuse pinna näitajate suurendamisega 350 m2-lt
450 m2-le. Samuti nõustus TLPA kruntide pos 10, 11 ja 12 korterite
arvu suurendamisega 3-lt 5-le ning nende kruntide hoonetealuse pinna näitajate
suurendamisega 300 m2-lt 400 m2-le. Korterite arvu
suurenemisega 6 võrra lisandus täiendavalt ka 9 parkimiskohta. Lisaks korrigeeriti
planeeritud krundi pos 17 maa sihtotstarvete jaotust vastavalt ärimaa (Ä) kuni 30%
ja korruselamumaa (EK) kuni 100%, kusjuures eluhoone puhul kahele esimesele
korrusele kortereid ei kavandata (avalikul väljapanekul olnud variandis oli
krundile määratud sihtotstarve EK 60% ja Ä 40%).
Teade detailplaneeringu avaliku
arutelu toimumise kohta ilmus ajalehes Postimees 30. märtsil 2017, ajalehes
Pealinn 3. aprillil 2017 ja Tallinna veebilehel.
Detailplaneeringu avalikul
arutelul osalesid ka detailplaneeringule ettepanekuid esitanud isikud A. R. ja
P. T. ning otsustati detailplaneeringulahendus kiita heaks. Teade
detailplaneeringu avaliku arutelu tulemuste kohta ilmus ajalehes Postimees 20. aprillil
2017 ja Tallinna veebilehel.
Kuna detailplaneering sisaldab looduskaitseseadusest
tuleneva karsti ja oja kalda ehituskeeluvööndi vähendamist Mäepealse tn 21 ja
25 kinnistutel, esitas Tallinna Keskkonnaamet taotluse ehituskeeluvööndi
vähendamise nõusoleku saamiseks Keskkonnaametile.
Keskkonnaameti 1. märtsi 2017
kirja nr 7-13/17/1721-2 kohaselt puudub detailplaneeringu põhijoonisel
kirjeldatud vooluveekogu kohta kanne keskkonnaregistri veekogude nimistus.
Keskkonnaamet märkis, et kuna vooluveekogu tüübist ja selle valgala suurusest
sõltub looduskaitseseaduse §-des 37 ja 38 sätestatud kalda piirangu- ja
ehituskeeluvööndi ulatus ning veeseaduse § 29 lg 2 p-des
2-3 sätestatud kalda veekaitsevööndi paiknemine, ühtlasi ka, milliseid kalda
kitsendusi sellel veekogu kaldal rakendada tuleb, siis ei pea Keskkonnaamet
käesoleval ajal, tuginedes informatsiooni puudulikkusele, otstarbekaks kaaluda selle
veekogu kalda ehituskeeluvööndi vähendamisega seonduvaid asjaolusid Mäepealse
tn 21 ja 25 kinnistute detailplaneeringu põhijoonisel osundatud positsioonide 13
ja 14 osas. Samuti märkis Keskkonnaamet, et juhul kui kohalik omavalitsus on
kehtiva üldplaneeringuga vastavalt looduskaitseseaduse § 40 lg-le 2 määranud
veekogu kalda ehituskeeluvööndi ulatuse, siis seda võib kohalik omavalitsus ise
üldplaneeringut muutva detailplaneeringuga vähendada või suurendada ilma
Keskkonnaameti nõusolekuta.
Keskkonnaameti Põhja regioon on
andnud 13. juunil 2017 kirjaga nr 6-5/17/1890-3 heakskiidu Mäepealse tn 21 ja
25 kinnistute detailplaneeringu KSH aruandele.
Tallinna Linnavalitsuse 6. detsembri
2017 korralduse nr 1880-k „Mäepealse tn 21 kinnisasjast
moodustatavate kinnisasjade Tallinna linnale tasuta omandamine, kinnisasjale
Tallinna linna kasuks isiklike kasutusõiguste seadmise taotlemine ning
kinnisasjadele ja isiklikele kasutusõigustele valitseja määramine“
alusel taotleti Mäepealse tn 21 ja 25 kinnistute detailplaneeringu kohaselt
Mäepealse tn 21 kinnisasjast moodustatavate järgmiste kinnisasjade tasuta
omandamist Tallinna linnale, mis on Tallinna linnale vajalikud kinnisasjadele
ehitatavate sõidu-, kõnni-, jalgratta- ja jalgtee ning laste mänguväljaku ja
haljasala avaliku kasutamise tagamiseks:
1) transpordimaa sihtotstarbega kinnisasi ligikaudse
pindalaga 5049 m2
(pos 9);
2) transpordimaa sihtotstarbega kinnisasi ligikaudse
pindalaga 1907 m2
(pos 19);
3) üldkasutatava maa sihtotstarbega kinnisasi ligikaudse
pindalaga 44 076 m2
(pos 20).
Samuti taotleti Mäepealse tn 21
kinnisasjale Tallinna linna kasuks tasuta ja tähtajatute isiklike
kasutusõiguste seadmist Mäepealse tn 21 kinnisasjale detailplaneeringu kohaselt
ehitatava sõidu-, kõnni-, jalgratta- ja jalgtee avaliku kasutamise tagamiseks:
1) pos 16 isikliku kasutusõiguse ala on kinnisasja 1200 m2
suurune osa;
2) pos 18 isikliku kasutusõiguse ala on kinnisasja 79 m2
suurune osa.
Eelnevalt nimetatud korralduse alusel on kinnisasjade
tasuta võõrandamise võlaõiguslik leping ning isikliku kasutusõiguse seadmise leping
ja asjaõigusleping sõlmitud 14. detsembril 2017.
Tulenevalt asjaolust, et Mäepealse
tn 21 ja 25 kinnistute detailplaneering sisaldab Mustamäe linnaosa
üldplaneeringu muutmise ettepanekut, esitas Tallinna Linnavalitsus 19. jaanuari
2018 kirjaga nr LV-1/181 detailplaneeringu Rahandusministeeriumile
järelevalveks ja heakskiidu saamiseks.
Rahandusministeerium tagastas
detailplaneeringu kohalikule omavalitsusele 28. jaanuari 2018 kirjaga nr 14-11/660-2,
milles esitas omapoolsed märkused ja ettepanekud.
Rahandusministeerium märkis, et
esitatud detailplaneeringu materjalidest ei selgu, et planeeritava ala
piirinaabrit, Heli tn 2 ja Heli tn 6 omanikku, Majandus- ja
Kommunikatsiooniministeeriumi, kelle volitatud isikuks on Maanteeamet, oleks
detailplaneeringu avaliku väljapaneku ajast ja kohast teavitatud. Lisaks märkis
Rahandusministeerium, et detailplaneeringu avalikustamisest on teavitatud
Keskkonnaministeeriumit kui Kadaka pst 126 omanikku, kuid juhtis tähelepanu, et
Kadaka pst 126 omaniku volitatud isik on Riigimetsa Majandamise Keskus.
Samuti märkis
Rahandusministeerium, et planeeringumaterjalidest nähtub, et pärast
detailplaneeringu avalikku väljapanekut on planeeringulahendust muudetud
vastavalt planeeringust huvitatud isikute esitatud ettepanekutele. Planeeringuga
kavandatavate kruntide pos 1-8, 14 ja 15 hoonetealuse pinna näitajaid on
suurendatud 350 m2-lt 450 m2-ni. Lisaks on kruntidel pos 10,
11 ja 12 korterite arvu suurendatud 3-lt 5-le ning nende kruntide hoonetealuse
pinna näitajaid on samuti suurendatud 300 m2-lt 400 m2-le.
Korterite arvu suurenemisega 6 võrra on lisandunud täiendavalt ka 9 parkimiskohta.
Lisaks on planeeritava krundi pos 17 maa sihtotstarvete jaotust korrigeeritud
vastavalt: korterelamumaa (EK) kuni 100% ja ärimaa (Ä) kuni 30% (avalikul
väljapanekul olnud variandis oli krundi määratud sihtotstarve EK 60% ja Ä 40%).
Rahandusministeerium tegi
ettepaneku korraldada uus detailplaneeringu avalik väljapanek, et teavitada
avalikust väljapanekust kõiki planeeritava ala piirinaabreid ning luua võimalus
kõikidel ümberkaudsetel elanikel ja teistel võimalikel planeeringulahendusest
huvitatud isikutel esitada oluliselt muudetud planeeringulahenduse kohta oma
ettepanekuid ja vastuväiteid.
TLPA edastas Mäepealse tn 21 ja
25 kinnistute detailplaneeringu 5. veebruari 2018 kirjaga nr 3-2/317-1 arvamuse
andmiseks Heli tn 2 ja Heli tn 6 kinnistute valitseja, Majandus- ja
Kommunikatsiooniministeeriumi volitatud asutusele Maanteeamet ning 5. veebruari
2018 kirjaga nr 3-2/316-1 arvamuse andmiseks Kadaka pst 126 kinnistu valitseja,
Keskkonnaministeeriumi volitatud asutusele Riigimetsa Majandamise Keskus ning
palus nimetatud asutustel esitada arvamus hiljemalt 20. veebruariks 2018.
Lisaks märkis TLPA, et juhul, kui nimetatud asutused arvamust detailplaneeringu
kohta ei esita, loetakse, et detailplaneeringu kohta ei ole ettepanekuid ega
vastuväiteid. Maanteeamet ega Riigimetsa Majandamise Keskus oma arvamust ei
esitanud.
TLPA kaalus Rahandusministeeriumi
ettepanekut detailplaneeringu uue avaliku väljapaneku korraldamiseks ja leidis,
et detailplaneeringu uue avaliku väljapaneku korraldamine ei ole vajalik, kuna
detailplaneeringu avaliku väljapaneku tulemuste alusel tehtud parandused ja
täiendused ei muuda planeeringu põhilahendust alljärgnevatel põhjustel:
1. Planeeringuga kavandatavate kruntide pos 1-8, 14 ja 15
hoonetealuse pinna näitajaid on suurendatud 350 m2-lt 450 m2-le,
kuna hoonetealuse pinna näitajad on vastavusse viidud majandus- ja
taristuministri 1. juulil 2015 jõustunud määrusega nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“.
Nimetatud määruse § 19 kohaselt on ehitisealune pind hoonealune pind või
rajatisealune pind, kusjuures hoonealune pind on hoone maapealse osa aluse
pinna ja maa-aluse osa aluse pinna projektsioon horisontaaltasapinnal.
Ehitisealuse pinna sisse arvestatakse ka lahtiste rõdude projektsioon
maapinnale. Et oleks võimalik kavandada hoonetele lahtised rõdud maapealse
hoonestusala piiri sisse, siis on kruntide pos 1-8, 14 ja 15 hoonetealuse pinna
näitajaid suurendatud 100 m2 võrra, 350 m2-lt 450 m2-le.
Suletud brutopind, korterite ja parkimiskohtade arv ei muutu.
2. Planeeringuga kavandatavate kruntide pos 10, 11 ja 12
korterite arvu on suurendatud 3-lt 5-le, kuna Tallinna Linnavolikogu 4. mai
2017 otsusega nr 47 vastuvõetud „Nõmme linnaosa üldplaneeringu“ järgi on
planeeritud alal korterelamukruntide koormusindeks 400. Hoonetealuse pinna
näitajaid on suurendatud 300 m2-lt 400 m2-le, kuna
hoonetealuse pinna näitajad on viidud vastavusse majandus- ja taristuministri
1. juulil 2015 jõustunud määrusega nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja
arvestamise alused“. Suletud brutopind ei muutu. Korterite arvu suurenemisega 6
võrra on lisandunud täiendavalt ka 9 parkimiskohta.
3. Planeeringuga kavandatava krundi pos 17 maa
sihtotstarvete jaotust on korrigeeritud vastavalt, korterelamumaa (EK) kuni 100%
ja ärimaa (Ä) kuni 30%. Maa kasutamise sihtotstarve on määratud paindlikumaks,
et hoone 1. ja 2. korruse äripindade asemel oleks võimalus rajada parkimiskohad
korteritele, hoone tehnilised ruumid ja panipaigad korteritele. Sellisel juhul
oleks planeering paindlik ja planeeringu elluviimisel saaks ehitusprojekti
staadiumis hinnata ning otsustada, kas rajada hoone 1. ja 2. korrusele nõudluse
korral äri- ja büroopinnad või nõudluse puudumisel sama maja korteritele
parkimiskohad, tehnilised ruumid ja panipaigad korteritele. Eluhoone puhul
kahele esimesele korrusele kortereid ei kavandata.
TLPA korrigeeris
detailplaneeringu materjale ja andis selgitused Rahandusministeeriumi esitatud
märkuste täitmise kohta ning esitas 27. veebruari 2018 kirjaga nr 3-2/2039-10
Mäepealse tn 21 ja 25 kinnistute detailplaneeringu Rahandusministeeriumile järelevalve
ja heakskiidu andmise otsustamise jätkamiseks.
Rahandusministeerium nõustus
kehtiva Mustamäe linnaosa üldplaneeringu muutmisega ja andis 7. märtsi 2018
kirjaga nr 14-11/660-4 heakskiidu Mäepealse tn 21 ja 25 kinnistute detailplaneeringule
ja tagastas planeeringu kohalikule omavalitsusele kehtestamise üle
otsustamiseks.
Detailplaneeringust huvitatud
isikud, Mäepealse tn 21 kinnistu kaasomanikud A. R. ja P. T., tagavad
detailplaneeringukohaste avalikult kasutatavate teede (st sõidu-, kõnni- ja
kergliiklustee), üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja
sademeveekanalisatsiooni ning laste mänguväljaku ala ehitamise vastavalt Tallinna
linnaga 7. novembril 2016 sõlmitud halduslepingule nr TKA105.
Detailplaneeringust huvitatud
isikud, Mäepealse tn 21 kinnistu kaasomanikud A. R. ja P. T., tagavad detailplaneeringukohase
avalikult kasutatava Mäepealse tänava ja Kadaka puiestee ristmiku (avalikult
kasutatavad teed (st sõidu- ja kergliiklustee), tänavavalgustus, üldkasutatav
haljastus ja tehnovõrgud sh ristmiku toimimiseks vajalikud foorid ning
vajadusel bussitaskud) projekteerimise ja ehitamise osalise finantseerimise
vastavalt Tallinna linnaga 6. septembril 2017 sõlmitud Mäepealse tänava ja
Kadaka puiestee ristmiku projekteerimise ja ehitamise osalise finantseerimise
koostöölepingule TKA185.
Planeerimisseaduse § 132
lõige 6 sätestab, et planeeringu koostamise korraldaja võib detailplaneeringu
kõrvaltingimusena ette näha, et planeeringu koostamise korraldajal on õigus
detailplaneering kehtetuks tunnistada või keelduda planeeringualal ehitusloa
andmisest, kui huvitatud isik ei ole määratud tähtajaks täitnud oma käesoleva
paragrahvi lõike 2 kohaselt võetud kohustusi.
Detailplaneeringu
kõrvaltingimusena nähakse ette, et Tallinna linnal on õigus tunnistada
detailplaneering kehtetuks või keelduda detailplaneeringualal uute ehituslubade
andmisest, kui detailplaneeringust huvitatud isikud ei ole Tallinna linna ja
huvitatud isikute vahel 7. novembril 2016 sõlmitud halduslepingus nr TKA105 ja
6. septembril 2017 sõlmitud Mäepealse tänava ja Kadaka puiestee ristmiku
projekteerimise ja ehitamise osalise finantseerimise koostöölepingus nr TKA185 määratud
tähtajaks täitnud halduslepinguga planeerimisseaduse § 131 lõike 2 kohaselt
võetud kohustusi. Nimetatud tingimus kehtib ka isikute suhtes, kes omandavad
detailplaneeringualal asuva kinnisasja pärast detailplaneeringu kehtestamist.
Ehitusseadustiku ja
planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 1 lõike 1 kohaselt
menetletakse enne käesoleva seaduse jõustumist algatatud planeeringud lõpuni,
lähtudes seni kehtinud planeerimisseaduses sätestatud nõuetest.
Tallinna linna ehitusmääruse § 20
lõike 4 kohaselt kehtestab Tallinna Linnavolikogu detailplaneeringud juhul, kui
planeeringuala kohta ei ole kehtestatud üldplaneeringut, planeeringuga
soovitakse muuta kehtestatud üldplaneeringut, planeeringuga kavandatakse
linnaehituslikult olulisi muudatusi või planeering koostatakse olulise
keskkonnamõjuga tegevuse kavandamiseks, muudel juhtudel kehtestab
detailplaneeringu Tallinna Linnavalitsus oma korraldusega. Kuna Mäepealse tn 21 ja 25 kinnistute detailplaneeringus
muudetakse Tallinna Linnavolikogu 22. juuni 2006 otsusega nr 230 kehtestatud „Mustamäe
linnaosa üldplaneeringut“ ja detailplaneeringu
algatamisega algatati ka detailplaneeringu keskkonnamõju strateegiline
hindamine, siis kuulub detailplaneeringu kehtestamine Tallinna Linnavolikogu
pädevusse.
Kuni 30. juunini 2015 kehtinud planeerimisseaduse § 25 lõike
7 punkti 4 alusel teavitab kohalik omavalitsus tähtkirjaga ühe nädala jooksul Mäepealse
tn 21 ja 25 kinnistute detailplaneeringu kehtestamise otsuse tegemise päevast
arvates Heli tn 2, Heli tn 6, Kadaka pst 126, Lohu tn 12, Lohu tn 12b, Lohu tn 14,
Mäepealse tn 21, Mäepealse tn 21a, Mäepealse tn 25, Trummi tn 28j, Trummi tn 28h
ja Trummi tn 30 kinnistute omanikke.
|
|
|
|
|
|
|
Mihhail Kõlvart
|
|
Tallinna
Linnavolikogu esimees
|
|
|
