Kasutaja  
Parool

AKTAL
Seosed
Redaktsioonid

Linnavolikogu istungid
Linnavalitsuse istungid
Tallinna põhimäärus
Riigi Teataja
RT ingliskeelsed tõlked


Lihtsa otsingu abil otsitakse vaikimisi kehtivaid õigusakte. Otsingu tulemusena ei kuvata õigusakte, mis üksnes muudavad teist õigusakti või tunnistavad selle kehtetuks. Samuti ei kuvata linnavalitsuse istungi protokolli väljavõtteid (päevakorrapunkte).
Valikute muutmisega saab otsida ka kehtetuid ja tulevikus jõustuvaid akte. Istungi protokollide väljavõtete ja muutvate aktide leidmiseks tuleb kasutada laiendatud otsingut.
NB! Korraldustele ja otsustele koostatakse redaktsioone alates 9. detsembrist 2009. Kehtiva redaktsiooni saamiseks tuleb korralduse juures oleva seoste lingi alt vaadata, kas korraldust on muudetud.


Lihtne otsing

Aktile    I    Prindi    I    PDF    I    Tagasi nimekirja
Akti päis
J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneeringu kehtestamine Mustamäe linnaosas
Tallinna Linnavolikogu 22.03.2018 otsus number 38
Redaktsiooni kehtivus:22.03.2018 - ...

TALLINNA LINNAVOLIKOGU

OTSUS

Tallinn

22. märts 2018 nr 38

J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneeringu kehtestamine Mustamäe linnaosas

Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 1 lg 1, kuni 30. juunini 2015 kehtinud planeerimisseaduse § 10 lg 61 p 8 ja § 24 lg 3, kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lg 1 p 33, keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 6 lg 1 p 34 ja § 43 p-de 1 ja 2, Tallinna Linnavolikogu 6. septembri 2012 määruse nr 21 „Tallinna linna ehitusmäärus“ § 20 lg-te 4 ja 6 alusel, kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 22. juuni 2006 otsusega nr 230 kehtestatud „Mustamäe linnaosa üldplaneeringuga“ ning arvestades nii otsusele lisatud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti koostatud seletuskirjas esitatud kui ka järgmisi põhimotiive ja kaalutlusi:

- planeeritud ala asub Mustamäe linnaosas J. Sütiste tee, Sõpruse puiestee, A. H. Tammsaare tee ja Retke tee vahelises kvartalis. Mustamäe linnaosa üldplaneeringu kohaselt jääb planeeringuala IX mikrorajooni. Üldplaneeringu maakasutuse kaardi kohaselt on selle piirkonna puhul tegemist tervishoiuasutuste arengualaga (A-1). Mustamäe linnaosa üldplaneeringu seletuskirja punkti 1.2.1 kohaselt võib tervishoiuasutuste arengualas olla tervishoiuasutuste hoonestus, tervishoiuasutusi teenindavad ehitised, parklad, juurdepääsuteed ja haljasalad. Detailplaneering on kooskõlas Mustamäe linnaosa üldplaneeringuga;

- planeeritud 2-korruselise tervishoiuteenustele orienteeritud teenindus- ja ärihoone laiendamine ning uue kuni 5 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega tervishoiuteenuseid osutava ärihoone kavandamine sobib olemasolevasse linnaruumi nii oma suuruselt kui ka asukohalt, võimaldab linnaehituslikust seisukohast senisest efektiivsemat maakasutust ja omab positiivset sotsiaalset mõju, sest selle elluviimine pakub senisest kaasaegsemaid ja efektiivseimaid tervishoiuvõimalusi;

- planeeritud lahendus kujundab loogilise jätku tervishoiuasutuste kvartalile, loob võimalused patsientidele ühest piirkonnast saada erinevaid meditsiiniteenuseid;

- uue hoone asukoht on valitud, lähtudes kõrvalasuvast Põhja-Eesti Regionaalhaigla kompleksist, olemasolevast hoonest, kõrvalasuvatest korterelamutest ja vajalikkusest säilitada võimalikult palju kõrghaljastust. Uue kaasaegse arhitektuuriga hoone planeerimine korrastab ja väärtustab linnaruumi, mitmekesistab piirkonna funktsionaalsust ning tagab ümbruskonna elanikele suurema turvatunde;

- keskkonnamõju strateegilise hindamise aruande kohaselt on detailplaneeringus kavandatut võimalik ellu viia, ilma et see avaldaks olulist mõju keskkonnale;

- detailplaneeringus kavandatu elluviimisel on J. Sütiste tee 17 kõrvalolevas J. Sütiste tee 15 korterelamu eluruumides tagatud nii detailplaneeringu koostamise ajal kehtinud Eesti standardi EVS 894:2008 A1:2010 „Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides“ kohane insolatsiooni kestus kui ka standardi praegu kehtiva redaktsiooni EVS 894:2008 A2:2015 „Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides“ kohane insolatsiooni kestus;

- parkimine on lahendatud omal kinnistul ja hoonete vahel liikumiseks on kavandatud kergliiklusteed;

- leevendamaks ümbruskonnas valitsevat parkimiskohtade vähesust, rajatakse detailplaneeringust huvitatud isiku poolt vastavalt 21. juulil 2017 sõlmitud halduslepingule nr TKA126 piirkonna teenindamiseks Retke tee 30b kinnistule 50-kohaline avalikult kasutatav parkla;

- detailplaneeringus on kinnistut läbiv kergliiklustee (kõnnitee) ette nähtud avalikuks kasutamiseks ning avaliku kasutamise tagamiseks on vastav leping sõlmitud.

1. Kehtestada Mustamäe linnaosas asuva 0,70 ha suuruse maa-ala kohta koostatud J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneering (edaspidi detailplaneering), Novarc Group AS töö nr 389-385. Detailplaneeringu koostamise eesmärk on ärimaa sihtotstarbega J. Sütiste tee 17 kinnistule ehitusõiguse määramine olemasoleva ärihoone laiendamiseks ning uue kuni 5 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega tervishoiuteenuseid osutava ärihoone rajamiseks. Lisaks on detailplaneeringus lahendatud ala heakorrastus ja haljastus, juurdepääsud, parkimine ning tehnovõrkudega varustamine.

2. Detailplaneeringukohaste avalikult kasutatavate teede (st kõnnitee) ning kuni 50-kohalise avalikult kasutatava parkla Retke tee 30b kinnistule ehitamine tagatakse vastavalt 21. juulil 2017 sõlmitud halduslepingule nr TKA126.

3. Tallinna linnal on õigus tunnistada detailplaneering kehtetuks või keelduda detailplaneeringualal uute ehituslubade andmisest, kui detailplaneeringust huvitatud isik ei ole Tallinna linna ja huvitatud isiku vahel sõlmitud otsuse punktis 2 nimetatud halduslepingus määratud tähtajaks täitnud halduslepinguga planeerimisseaduse § 131 lõike 2 kohaselt võetud kohustusi. Nimetatud tingimus kehtib ka isikute suhtes, kes omandavad detailplaneeringualal asuva kinnisasja pärast detailplaneeringu kehtestamist.

4. Tallinna Linnaplaneerimise Ametil avaldada otsus ajalehes, milles Tallinna linn avaldab ametlikke teadaandeid, väljaandes Ametlikud Teadaanded ja Tallinna veebilehel.

5. Otsust on võimalik vaidlustada Tallinna Halduskohtus (Pärnu mnt 7, 15082 Tallinn) 30 päeva jooksul arvates otsuse teatavakstegemisest.

Mihhail Kõlvart

Tallinna Linnavolikogu esimees


Tallinna Linnavolikogu 22. märtsi 2018
otsuse nr 38
LISA

Seletuskiri Tallinna Linnavolikogu otsuse „J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneeringu kehtestamine Mustamäe linnaosas“ juurde

Tallinna Linnavolikogu otsusega kehtestatakse Mustamäe linnaosas 0,70 ha suuruse maa-ala kohta koostatud J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneering, Novarc Group AS töö nr 389-385. Detailplaneeringu koostamise eesmärk on ärimaa sihtotstarbega J. Sütiste tee 17 kinnistule ehitusõiguse määramine olemasoleva ärihoone laiendamiseks ning uue kuni 5 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega tervishoiuteenuseid osutava ärihoone rajamiseks. Lisaks on detailplaneeringus lahendatud ala heakorrastus ja haljastus, juurdepääsud, parkimine ning tehnovõrkudega varustamine.

HALDUSAKTI PÕHJENDUSED

1. Olemasolev olukord

Planeeritud maa-ala asub Mustamäe linnaosas J. Sütiste tee, Sõpruse puiestee, A. H. Tammsaare tee ja Retke tee vahelises kvartalis.

Lähipiirkonnas paiknevad valdavalt 1960. aastatel tüüpprojekti järgi rajatud 5-9-korruselised paneelelamud. Hoonetevahelised alad on üldkasutatavad ja rohke kõrghaljastusega. Planeeritud alast lõunasse jääb kaks suurt haiglakompleksi: Põhja-Eesti Regionaalhaigla (edaspidi ka PERH) ja Tallinna Lastehaigla ning põhjast külgneb planeeritud ala Lepistiku pargiga, kus asub kaitstav loodusobjekt - Lepasalu allikad, mis on võetud Tallinna Linnavalitsuse 22. mai 1992 määrusega nr 102 „Geoloogiliste mälestiste kaitse alla võtmine“ geoloogilise mälestisena kaitse alla. Lepasalu allika kohta kehtib keskkonnaministri 2. aprilli 2003 määrusega nr 27 „Kaitstavate looduse üksikobjektide kaitse-eeskiri“ kaitsekord.

Planeeritud J. Sütiste tee 17 kinnistu suurus on 7043 m2, sihtotstarve on ärimaa ning kinnistu omanik on kinnistusraamatu andmetel OSAÜHING BALTEK ARENDUS. Krundil paikneb 2-korruseline paekivist seinakonstruktsiooniga, hiljuti rekonstrueeritud, tervishoiuteenustele orienteeritud teenindus- ja ärihoone (endine laskemoonaladu). Läbi krundi kulgeb avalikult kasutatav kergliiklustee Põhja-Eesti Regionaalhaiglani. Kergliiklustee on avalikult kasutatav ja säilib ka tulevikus.

Planeeritud alal kasvav kõrghaljastus on enamikus loodusliku tekkega. Valdavalt kasvavad planeeritud alal männid. Krundi loodepiiril asub grupp istutatud papleid ja olemasoleva hoone hoovis kasvavad mõned elupuud.

Juurdepääs planeeritud alale on J. Sütiste ja Retke teelt.

2. Mustamäe linnaosa üldplaneering

Tallinna Linnavolikogu 22. juuni 2006 otsusega nr 230 kehtestatud „Mustamäe linnaosa üldplaneeringu“ kohaselt jääb planeeringuala IX mikrorajooni. Üldplaneeringu maakasutuse kaardi kohaselt on selle piirkonna puhul tegemist tervisehoiuasutuste arengualaga (A-1). Mustamäe linnaosa üldplaneeringu seletuskirja punkti 1.2.1 kohaselt võib tervishoiuasutuste arengualas olla tervishoiuasutuste hoonestus, tervishoiuasutusi teenindavad ehitised, parklad, juurdepääsuteed ja haljasalad. Ehitiste ümber tuleb tagada heakorrastatud haljasalade rajamine, üldkasutatava avaliku ruumi kvaliteet ja alasiseste juurdepääsuteede, sh kergliiklusteede olemasolu. Parkimine tuleb lahendada ala piires.

Detailplaneering on kooskõlas Mustamäe linnaosa üldplaneeringuga, sest planeeringulahenduse kohaselt nähakse ette tervishoiuteenustele suunatud hoone rajamine. Uus hoone, olemasoleva hoone kavandatud laiendus, parklad ja sissesõiduteed on kavandatud paigutada krundile nii, et olemasolev kõrghaljastus säiliks maksimaalselt. Lisaks on kavandatud kõrghaljastus ala loodeserva, parkimisplatsi äärde. Parkimislahendus on koostatud, lähtudes Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud „Tallinna parkimise korralduse arengukavas aastateks 2006-2014“ toodud põhimõtetest. Lisaks on ette nähtud ümbruskonna parkimisprobleemide leevendamiseks rajada detailplaneeringust huvitatud isiku poolt vastavalt 21. juulil 2017 sõlmitud halduslepingule nr TKA126 piirkonna teenindamiseks Retke tee 30b kinnistule 50-kohaline avalikult kasutatav parkla.

3. Kehtiv detailplaneering

Planeeritud maa-ala kohta ei ole varem kehtestatud detailplaneeringut.

4. Detailplaneeringus kavandatu

Detailplaneeringus määratakse J. Sütiste tee 17 kinnistule ehitusõigus kuni 5 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega tervishoiuteenustele suunatud ärihoone ehitamiseks ja olemasoleva hoone laiendamiseks.

Detailplaneeringuga on kavandatud tervishoiuteenustele suunatud hoone. Hoone kavandamise tingis vajadus erinevate meditsiiniteenuste järgi ning asjaolu, et olemasolevad tervishoiuteenuseid pakkuvad hooned piirkonnas enam lisakoormust täiendavate teenuste näol vastu võtta ei suuda.

Uue hoone asukoht on valitud, lähtudes kõrvalasuvast PERH-i kompleksist ja omal kinnistul asuvast meditsiiniteenuseid osutavast hoonest. Kavandatud hoone lisab piirkonda funktsionaalsust ja loob võimalused patsientidele ühest piirkonnast saada erinevaid meditsiiniteenuseid.

Uue hoone eskiisi koostamisel on juba arvestatud sellega (välisilme, sissepääs-fuajee, millised aknad jne), et sinna peaksid tulema valdavalt tervishoiuteenuseid osutavad ettevõtted, 1. korrusele on mõeldud peamiselt teeninduspinnad, vajadusel ka toitlustuspind.

Uue hoone asukoht on valitud ka lähtuvalt kõrvalasuvatest korterelamutest ja vajalikkusest säilitada võimalikult palju kõrghaljastust. Samuti seab asukoha valikule piirangud olemasolev küttetrass.

Hoonete vahel liikumiseks on kavandatud kergliiklusteed ning samuti on kinnistut läbiv kergliiklustee oluliseks ühenduseks kõrvalasuvate alade ja PERH-i vahel.

Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud „Tallinna parkimise korralduse arengukavast aastateks 2006-2014“ põhimõtetest lähtudes tuleb krundil tagada 42 parkimiskohta. Planeeritud alale on ettenähtud 49 parkimiskohta. Parkimisala on kavandatud nii, et planeeritud alal säiliks võimalikult palju olemasolevat kõrghaljastust. Juurdepääs krundile on kavandatud Retke teelt ja Sütiste tee 19 kinnistu kaudu ka J. Sütiste teelt. J. Sütiste teelt on juurdepääs jalakäijatele ja Retke teelt sõidukitele. Krunti läbiv jalakäijate tee on detailplaneeringus ette nähtud avalikult kasutatavana.

Piirkonnas avalike parkimiskohtade arvu suurendamiseks on detailplaneeringust huvitatud isik OSAÜHING BALTEK ARENDUS 21. juulil 2017 sõlmitud halduslepinguga võtnud kohustuse rajada piirkonda, Retke tee 30b kinnistule, 50-kohalise avalikult kasutatava parkla.

Planeeringualal viis 2011. aastal kõrghaljastuse inventariseerimise läbi Dendro-konsult OÜ dendroloog A. Aaspõllu. Tallinna Linnavalitsuse 3. mai 2006 määruse nr 34Puittaimestiku ja haljastuse inventeerimise kord“ kohaseid I ja II väärtusklassi puid planeeringualas ei kasva. Planeeringulahenduse kohaselt likvideeritakse viis III, kuus IV ja kaks V väärtusklassi puud. Likvideeritavad puud kompenseeritakse asendusistutusega vastavalt Tallinna Linnavolikogu 19. mai 2011 määrusele nr 17 „Puu raieks ja hoolduslõikuseks loa andmise tingimused ja kord“. Lõplik haljastuse ühikute arv arvutatakse raieloa menetlemisel, esialgsete andmete põhjal on vajalik likvideeritav haljastus kompenseerida 220 haljastuse ühiku ulatuses.

Seoses uue hoone kavandamisega on kontrollitud insolatsiooni kestust naaberkinnistul, J. Sütiste tee 15 asuva 5-korruselise korterelamu esimese korruse kõige halvemasse olukorda jäävas korteris ehk hoone nurgal paiknevas korteris. Uuringu koostas Aktsiaselts EA RENG (kehtiv nimi Novarc Group AS). J. Sütiste tee 15 korterelamu esimese korruse aken on 2,5 meetri kõrgusel maapinnast. Praegune insolatsiooni kestus on 8 tundi ja 40 minutit ning detailplaneeringus kavandatu elluviimisel insolatsiooni kestus ei vähene. Samuti on Novarc Group AS koostanud insolatsiooni analüüsi J. Sütiste tee 15 asuva korteri nr 33 suhtes, mis asub hoone keskosas esimesel korrusel. Uuringust järeldus, et insolatsiooni kestus on 8 tundi ja 30 minutit ja detailplaneeringus kavandatu elluviimisel insolatsiooni kestus ei vähene. Seega on tagatud detailplaneeringu koostamise ajal kehtinud Eesti standardi EVS 894:2008 A1:2010 „Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides“ kohane insolatsiooni kestus. Standardi praegu kehtivas redaktsioonis EVS 894:2008 A2:2015 „Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides“ on piisava insolatsiooni kestus mõnevõrra lühem.

Insinööritoimisto Akukon OY Eesti Filiaal (praegu Akukon OY Eesti Filiaal) on 2011. aastal koostanud planeeritud alale liiklusmürast põhjustatud mürataseme hindamise, mille kohaselt leidsid hinnangu koostajad, et tulenevalt sotsiaalministri 4. märtsil 2002 vastu võetud määrusest nr 42 „Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes ja ümbruskonna hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid“ on tegemist II kategooria alaga (õppeasutused, elamualad, tervishoiuasutused, puhkealad ja pargid linnades), ning käsitlesid planeeringuala kui väljakujunenud hoonestusega ala. Vastavalt eeltoodud määruse § 4 lõikele 2 tuleb uute hoonete projekteerimisel olemasolevatele hoonestatud aladele lähtuda mürataseme piirtasemest ning olemasolevatel aladel ja ehitistes ei tohi müra ületada piirtaset. Kui piirtase on ületatud, tuleb rakendada meetmeid müra vähendamiseks. Piirtasemed II kategooria aladel on päevasel ajal 60 dB (müratundlike hoonete sõidutee poolsel küljel lubatud kuni 65 dB) ning öisel ajal 55 dB (müratundlike hoonete sõidutee poolsel küljel lubatud kuni 60 dB). Hinnangu kohaselt ulatuvad planeeritud alale päevasel ajal 50-54 dB ja öisel ajal 45-49 dB müraindikaatori samatugevusjooned. Seega ei ole lubatud piirtasemed planeeritud alal ületatud. Müra alandamiseks on detailplaneeringus ette nähtud meetmed, mis tagavad inimest häiriva või tema tervist ja heaolu kahjustava müra vähendamise siseruumides.

Alates 1. veebruarist 2017 hinnatakse müra olukorda atmosfääriõhu kaitse seaduse ja keskkonnaministri 16. detsembri 2016 määruse nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“ järgi.

Paralleelselt detailplaneeringu koostamisega on valminud ka keskkonnamõju strateegilise hindamise (edaspidi ka KSH) aruanne, mille on koostanud OÜ Hendrikson & Ko. KSH käigus arvestati mitmeid ala kohta läbi viidud uuringuid, sh liiklusmüra hinnang, insolatsioonitingimuste uuring ja uuring ala geotehniliste ning hüdrogeoloogiliste tingimuste selgitamiseks.

Hinnati järgmiseid alternatiivseid planeeringulahendusi:

Alternatiiv I - detailplaneeringu lahendusega kavandatakse kuni 5 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega tervishoiuteenuseid osutava ärihoone ehitamine ja olemasoleva ärihoone laiendamine;

Alternatiiv II - detailplaneeringu lahendusega kavandatakse kuni 8-korruseline ärihoone ja ulatuslikum parkimisala, mis hõlmab ka planeeringuala loodenurga;

Null-alternatiiv - uut ärihoonet ei ehitata. Linnamaastik jääb muutmata ja jätkub olemasolev olukord.

Keskkonnamõju strateegilise hindamise käigus hinnati järgmisi mõjuvaldkondi: mõju linnamaastikule, mõju haljastusele, liiklusest tulenevad mõjud, mõju läheduses paikneva elumaja insolatsioonitingimustele, mõju planeeringu lähipiirkonna elanikele (sh ärihoone tegevusega kaasnev müra, vibratsioon, õhu- ja valgusreostus ning mõju tervisele ja ohutusele), ehitustegevuse mõju piirkonna veerežiimile, ehitustegevuse mõju veerežiimile, sademevee käitlemine planeeringualal, jäätmeteke, ehitusaegsed mõjud ja kumulatiivsed mõjud.

KSH aruandes märgiti, et alternatiivid I ja II võimaldavad arengualal tihendada olemasolevat ruumi. Linnaruumi tihendamine (sobival määral) on üks strateegilisi põhimõtteid, mis laiemas plaanis vähendab kaudselt keskkonnamõjusid ning koormust - kompaktsem linnaruum vähendab liikumisvajadust, piirates seeläbi transpordi negatiivset mõju keskkonnale, ühtlasi muudab ruumi- ja ressursikasutuse efektiivsemaks. Seetõttu võib planeeringulahenduse realiseerimist (ning ka alternatiivi II) pidada õigustatuks, kui välditakse lokaalselt negatiivseid välismõjusid.

KSH käigus leiti, et vastavalt välismõjude analüüsi tulemusele on paljudes valdkondades avalduv mõju olematu või tühiselt väike, mõningad (märgatavad) erinevused esinevad võrreldud arengustsenaariumite vahel vaid üksikutes mõjuvaldkondades, nagu mõju linnamaastikule, mõju tervisele ja ohutusele, sademevee käitlemine planeeringualal, jäätmeteke ja ehitusaegsed mõjud. Samas näitas välismõjude analüüs, et kõigi keskkonnaaspektide lõikes ei tuvastatud oluliselt negatiivseid mõjusid, mis takistaks alternatiivide I või II realiseerimist. Alternatiivi I võib eelistada alternatiivi II ees mõnevõrra väiksemate mõjude tõttu lokaalsele keskkonnale.

KSH aruande kohaselt on detailplaneeringus kavandatut võimalik ellu viia, ilma et see avaldaks olulist mõju keskkonnale.

KSH aruandes ja detailplaneeringus on toodud vajalikud leevendavad meetmed negatiivsete keskkonnamõjude vältimiseks ja vähendamiseks. Seiremeetmeid ette ei nähtud.

DETAILPLANEERINGU MENETLUS

Detailplaneeringu koostamise algatamist taotles 27. märtsi 2006 avaldusega OSAÜHINGU BALTEK ARENDUS esindaja M. Rõbtšenko.

Tallinna Linnaplaneerimise Ameti ja OSAÜHINGU BALTEK ARENDUS vahel on 30. novembril 2010 sõlmitud planeeringu koostamise tellimise ja koostamise õiguse üleandmise leping nr 2-5/211.

Detailplaneeringu koostamine algatati Tallinna Linnavalitsuse 14. septembri 2011 korraldusega nr 1417-k „J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneeringu koostamise algatamine ja keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamine“. Detailplaneeringu koostamise eesmärk oli ärimaa sihtotstarbega J. Sütiste tee 17 kinnistule ehitusõiguse määramine olemasoleva ärihoone laiendamiseks ning uue kuni 5 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega ärihoone rajamiseks.

Detailplaneeringu algatamise teade ilmus ajalehes Eesti Päevaleht 21. septembril 2011, ajalehes Pealinn 26. septembril 2011 ja Mustamäe linnaosa ajalehe oktoobrinumbris 2011.

Teade detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse avaliku arutelu kohta ilmus ajalehes Eesti Päevaleht 6. oktoobril 2011, ajalehes Pealinn 10. oktoobril 2011 ja Mustamäe linnaosa ajalehe oktoobrinumbris 2011. Detailplaneeringu eskiisi avalik väljapanek oli 17. oktoobrist kuni 25. oktoobrini 2011. Mustamäe Linnaosa Valitsuses (edaspidi ka Mustamäe LOV) toimus 26. oktoobril 2011 detailplaneeringu lähteseisukohti ja eskiislahendust tutvustav arutelu.

Arutelul esitas Korteriühistu Denec (kehtiv nimi Tallinn, Mustamäe linnaosa, J. Sütiste tee 15 korteriühistu, edaspidi ka korteriühistu Denec) esindaja A. Ivin neli täiendavat ettepanekut J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneeringu eskiisile:

1) parkla põhjaküljele kavandada plankaed ja/või hekk, et vähendada parkla kahjulikku mõju ja tagada mänguväljakul viibivate laste ohutus;

2) kavandataval ärihoonel planeerida avatavad aknad. Sundventilatsioon ventilaatoriga katusel tekitaks müra ja häiriks lähedalasuva elamu inimesi;

3) prügikonteinerid paigutada sõidutee lähedusse;

4) näha ette Sütiste tee 15 hoone vajumisvaatlused ehitamise ajal.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet (edaspidi ka amet) saatis tulenevalt esitatud ettepanekutest 9. novembril 2011 Aktsiaseltsile EA RENG (detailplaneeringu koostaja, kehtiv nimi Novarc Group AS) kirja, milles märkis:

1) ettepanekut kavandada parkla põhjaküljele plankaed amet ei toeta, kuna vastavalt Mustamäe linnaosa üldplaneeringule on tegemist vabaplaneeringu alaga, kus krunte reeglina ei tarastata. Ka Mustamäe Linnaosa Valitsus on seisukohal, et J. Sütiste tee 17 kinnistut mitte tarastada ja mitte paigaldada tõkkepuud parkla sissesõidule. Küll aga on amet nõus ettepanekuga, et kavandatav põhjaküljel asuv parkla on vajalik eraldada hekiga või põõsastega, tagamaks parkla heitgaaside mittesattumist kõrvalkinnistul paiknevale laste mänguväljakule aadressiga J. Sütiste tee 7b. Nimetatud laste mänguväljak on vajalik kanda kontaktvööndi linnaehituslike seoste joonisele, tugiplaanile ja põhijoonisele. Põhijoonisel anda ka parkla kaugus laste mänguväljakust;

2) kaaluda ettepanekut kavandada ärihoone aknad avatavatena, vajalik on ventilatsioonisüsteemi seadmed kavandada hoone mahtu. Vastavad nõuded ehitusprojekti koostamiseks anda detailplaneeringu seletuskirjas;

3) kavandada prügikonteinerid sobivamasse asukohta;

4) kaaluda ettepanekut teha J. Sütiste tee 15 korterelamu vajumisvaatlusi J. Sütiste tee 17 kinnistule uue ärihoone ehitamisel.

Lisaks märkis amet, et tulenevalt keskkonnamõjude strateegilisest hindamisest võib planeeringulahendus muutuda või täpsustuda.

Detailplaneeringu koostas Aktsiaselts EA RENG (kehtiv nimi Novarc Group AS). Detailplaneering on koostatud, lähtudes Tallinna Linnavalitsuse 14. septembri 2011 korraldusest nr 1417-k „J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneeringu koostamise algatamine ja keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamine“. Detailplaneering on kooskõlas detailplaneeringu menetlemise ajal kehtinud Tallinna Linnavalitsuse 16. juuni 2004 määrusega nr 61 kinnitatud „Detailplaneeringu eskiisi ja detailplaneeringu koostamise ning vormistamise nõuetega“.

Detailplaneeringu algatamise korralduses olevate lisanõuetega on arvestatud.

Detailplaneeringule on lisatud Dendro-konsult OÜ dendroloogi A. Aaspõllu koostatud haljastuse hinnang, Aktsiaseltsi EA RENG (kehtiv nimi Novarc Group AS) koostatud insolatsioonianalüüs J. Sütiste tee 15 esimese korruse kahe korteri suhtes, Insinööritoimisto Akukon OY Eesti Filiaali koostatud mürahinnang ja OÜ Hendrikson & Ko koostatud keskkonnamõju strateegilise hindamise aruanne. Lisaks on keskkonnamõjude strateegilise hindamise aruandele lisatud ka J. Sütiste tee 17 büroohoone geotehnika aruanne, mille koostas OÜ IPT Projektijuhtimine.

Detailplaneeringu menetlemise ajal kehtinud Tallinna linna ehitusmääruse § 16 lõikes 1 määratud isikud ja asutused on detailplaneeringu kooskõlastanud.

Tallinna Transpordiamet, Tallinna Kommunaalamet, Päästeameti Põhja päästekeskus, Aktsiaselts Tallinna Küte (kehtiv nimi AS Utilitas Tallinn) ja planeeritud J. Sütiste tee 17 kinnistu omaniku, OSAÜHINGU BALTEK ARENDUS esindaja L. Kivistik kooskõlastasid detailplaneeringu märkusteta.

Tallinna Keskkonnaamet kooskõlastas detailplaneeringu tingimustel:

- hoone projekteerimisel arvestada Keskkonnaameti Harju-Järva-Rapla regiooni (praegu Keskkonnaameti Põhja regioon) 15. juuni 2012 kirjas esitatud märkustega. Keldrikorrus rajada pinnasevee tasemest kõrgemale, st maa-alune korrus ehitada sokliga. Pinnasevee taset alandava drenaaži rajamine ei ole võimalik, kuna viimane mõjutaks Keskkonnaameti Harju-Järva-Rapla regiooni (praegu Keskkonnaameti Põhja regioon) hinnangul põhjavee ja kaitsealuste Lepasalu allikate veerežiimi;

- ehitusprojekt kooskõlastada enne ehitusloa taotlemist Tallinna Keskkonnaametiga.

Keskkonnaameti Harju-Järva-Rapla regioon (praegu Keskkonnaameti Põhja regioon) kooskõlastas detailplaneeringu, paludes korrigeerida seletuskirja peatüki 3.7 „Nõuded ehitusprojekti koostamiseks“ seitsmendat punkti ja peatükki 4.4.2 „Müra modelleerimise tulemused“, kuna nimetatud peatükkides esitatud müratasemete piirid olid ebaselgelt esitatud.

Lisaks palus Keskkonnaamet korrigeerida koos detailplaneeringuga esitatud KSH aruannet.

Nii detailplaneeringu seletuskirja kui ka KSH aruannet on täiendatud vastavalt Keskkonnaameti Harju-Järva-Rapla regiooni (praegu Keskkonnaameti Põhja regioon) ettepanekutele.

Terviseameti Põhja talitus kooskõlastas detailplaneeringu märkides, et J. Sütiste tee 17 detailplaneering vastab tervisekaitsenõuetele järgmistel tingimustel:

- hoonete projekteerimisel täpsustada J. Sütiste tee 17 kinnistu pinnaseõhu radoonisisaldus, vajadusel rakendada Eesti standardit EVS 840:2009 „Radooniohutu hoone projekteerimine“ nõudeid;

- tehnoseadmete müratasemed ei või ületada lähedalasuvate elamute välisterritooriumil sotsiaalministri 4. märtsi 2002 määruses nr 42 „ Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes ning ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid“ § 7 lõike 3 punktis 1.2 sätestatud müratasemeid 50(LpA.eq.T) dB päevasel ajal ja 40(LpA.eq.T) dB öisel ajal;

- hoonete projekteerimisel tagada olemasolevate korterelamute insolatsiooni ja loomuliku valgustuse tingimused vastavalt Eesti standardi EVS 894:2008/prA1 „Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides“ nõuetele.

Tingimused ehitusprojekti koostamiseks on detailplaneeringu seletuskirjas määratud.

Tallinna Linnavaraamet kooskõlastas detailplaneeringu, paludes põhijoonisel täpsustada J. Sütiste tee 17 kinnistut läbiva avalikult kasutatava kõnnitee pindala. Lisaks märkis Tallinna Linnavaraamet, et J. Sütiste tee 17 kinnistu omaniku, OSAÜHINGU BALTEK ARENDUS esindaja L. Kivistik on 13. aprilli 2011 kirjas teatanud, et on nõus tasuta ja tähtajatu isikliku kasutusõiguse seadmisega Tallinna linna kasuks kõnnitee avaliku kasutamise tagamiseks.

Samuti märkis Tallinna Linnavaraamet, et peab vajalikuks J. Sütiste tee 17 kinnistul paikneva kõnnitee avaliku kasutuse tagamiseks tasuta ja tähtajatu isikliku kasutusõiguse seadmise võlaõiguslik leping sõlmida J. Sütiste tee 17 kinnisasja omanikuga pärast detailplaneeringu vastuvõtmist ning teede ja tehnovõrkude ehitamise leping sõlmida enne detailplaneeringu kehtestamist. Vastavasisuline ülesanne näha Tallinna Linnavaraametile ette ka detailplaneeringu vastuvõtmise korralduses.

Detailplaneeringu põhijoonisel on avalikult kasutatava kõnnitee pindala täpsustatud. Vastuvõtmise korraldusse lisati Tallinna Linnavaraametile ülesanne sõlmida võlaõiguslik leping tasuta ja tähtajatu isikliku kasutusõiguse seadmiseks kõnnitee avaliku kasutuse tagamiseks enne detailplaneeringu kehtestamist. Lisaks määrati ülesanne Tallinna Kommunaalametile sõlmida teede- ja tehnovõrkude leping kõnnitee rajamiseks.

Sihtasutus Põhja-Eesti Regionaalhaigla (J. Sütiste tee 19 ja Retke tee 32 kinnistute omanik) kooskõlastas detailplaneeringu järgmistel tingimustel:

- vee liitumispunkti rajamisel koostatava tööprojekti aluseks võtta korrigeeritud tehnovõrkude joonis „SA PER D-korpuse, C-korpuse ja kahetasandilise parkla“ nov 2012;

- vee liitumispunkti rajamine lubatud „kinnise meetodiga“. Ringtee liikluse sulgemine ei ole lubatud. Veekatkestus haigla veevarustuses pole lubatud.

Vastavad tingimused on detailplaneeringu seletuskirjas määratud arvestamiseks ehitusprojekti koostamisel.

Eesti Energia Jaotusvõrk OÜ (kehtiv nimi Elektrilevi OÜ), Elion Ettevõtted Aktsiaselts (kehtiv nimi Telia Eesti AS), Aktsiaselts KH Energia - Konsult ja AKTSIASELTS TALLINNA VESI kooskõlastasid detailplaneeringu lisatingimustel. Tingimused on lisatud detailplaneeringu seletuskirja arvestamiseks ehitus- ja tööprojektide koostamisel.

Detailplaneeringut on tutvustatud korduvalt Mustamäe linnaosa halduskogule ja Mustamäe Linnaosa Valitsusele, kuid kumbki ei kooskõlastanud detailplaneeringut.

OSAÜHING BALTEK ARENDUS (edaspidi ka huvitatud isik) esitas 21. juunil 2012 detailplaneeringu Tallinna Linnaplaneerimise Ametile palvega see läbi vaadata ühe kuu jooksul ning seejärel esitada linnavalitsusele vastuvõtmiseks.

Amet teavitas huvitatud isikut 28. juuni 2012 kirjaga, miks ei ole võimalik soovitud tähtajast kinni pidada ning palus Mustamäe LOV-le 28. juunil 2012 edastatud kirjas põhjendada planeeringulahendusele antud negatiivset kooskõlastust.

Mustamäe LOV vastas 13. augustil 2012, et on lähtunud eitava kooskõlastuse andmisel Mustamäe linnaosa halduskogu ning J. Sütiste tee 11, 13 ja 15 elanike vastuseisust (kirjalikud pöördumised Tallinna Linnavalitsuse poole on detailplaneeringule lisatud) J. Sütiste tee 17 detailplaneeringule. Lisaks märkis Mustamäe LOV, et Mustamäe linnaosa halduskogu koosolekul viibisid 15. mail 2012 ka elanike esindajad, kes kinnitasid oma vastuseisu antud detailplaneeringu suhtes. Veel märkis Mustamäe LOV, et peab piisavaks põhjenduseks elanikkonna avalike huvidega arvestamist antud detailplaneeringu kooskõlastamisel.

Amet saatis Mustamäe LOV-le 23. augustil 2012 kirja, milles palus põhjendada, millistest teguritest (sh linnaehituslikest kaalutlustest) on linnaosa lähtunud eitava kooskõlastuse andmisel. Samuti paluti anda seisukoht, kas on vajalik koostada korraldus J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneeringu vastuvõtmata jätmiseks.

Mustamäe LOV vastas 24. septembril 2012, et jääb endiselt seisukohale mitte kooskõlastada J. Sütiste tee 17 detailplaneeringut, võttes aluseks planeerimisseaduse § 1 alapunktid 1 ja 2 ning Mustamäe halduskogu kui kohalike elanike esindusorgani otsuse.

Lisaks märkis Mustamäe LOV, et käesoleval ajal toimub antud piirkonnas juba suuremahuline ehitustegevus (PERH-i juurdeehitus), millest tulenevalt on normaalne liiklus- ja parkimiskorraldus ümbruskonnas häiritud. Käesoleval ajal kasutavad paljud haigla külastajad oma autode parkimiseks Sütiste tee 9-15 elamute esist sisekvartaalset teed. Mustamäe LOV leidis, et antud olukorra muudab täiendav liikluse ja parkimisvajaduse suurendamine veelgi pingestatumaks. Mustamäe LOV teatas, et pärast PERH-i ja Sütiste tee 9-15 kvartali siseste parkimiskohtade valmisehitamist annab Mustamäe LOV J. Sütiste tee 17 detailplaneeringu suhtes uuesti seisukoha.

Huvitatud isiku esindaja L. Kivistik edastas ametile 1. oktoobril 2012 registreeritud kirjaga seisukoha seoses Mustamäe LOV 24. septembri 2012 kirjaga, kus juhtis tähelepanu detailplaneeringu kooskõlastamisele ja parkimisküsimustele ning palus otsustada detailplaneeringu vastuvõtmine.

Ametis toimus 10. oktoobril 2012 nõupidamine, kus osalesid abilinnapea T. Aas, Tallinna Linnaplaneerimise Ametist A. Hallik-Jürgenstein, E. Mänd, A. Rikkinen, M. Suvi, M. Lõhmus ja T. Sepp ning korteriühistu Denec esindajad K. Karula, A. Ivin ja M. Mattiesen. Nõupidamisele olid palutud ka Mustamäe linnaosa vanem H. Kalda ja Mustamäe halduskogu esimees I. Kravtšenko. Mustamäe LOV ja Mustamäe halduskogu esindajad nõupidamisel ei osalenud. Kohtumisel arutati J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneeringu edasise menetlemise võimalusi ja tehti järgmised ettepanekud:

- detailplaneering vaadatakse läbi Tallinna Linnaplaneerimise Ametis ja seejärel tuleb projekteerijal detailplaneeringut täiendada;

- pärast vajalike paranduste sisseviimist on nõupidamisel viibinud korteriühistu Denec liikmetel võimalus Tallinna Linnaplaneerimise Ametis tutvuda detailplaneeringu ja KSH aruande materjalidega ning esitada omapoolne seisukoht;

- seejärel otsustab Tallinna Linnaplaneerimise Amet detailplaneeringu edasise menetlemise ja teavitab sellest korteriühistut.

Ameti planeeringute läbivaatamise komisjonis arutati 8. jaanuaril 2013 J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneeringut, kus otsustati tutvustada lahendust korteriühistu Denec liikmetele.

M. Mattiesen saatis 15. jaanuaril 2013 ametile e-kirja, milles teatas, et kirjutab korteriühistu Denec nimel ja nad on tutvunud detailplaneeringu ja KSH aruande materjalidega. Ettepanekuid täiendusteks kirjas ei esitatud, samuti ei selgunud kirjast, kes on täpsemalt tutvunud materjalidega.

Korteriühistu Denec esindaja A. Ivin esitas 15. jaanuaril 2013 ametile järgmised ettepanekud:

1) J. Sütiste tee 17 detailplaneeringu seletuskirjas on märgitud, et likvideeritakse 13 puud (neist III väärtusklassi puid 5, IV väärtusklassi puid 6 ja V väärtusklassi puid 2). On ette nähtud asendusistutus (joonisel märgitud 8 puud). Kas planeeritava 8 asendusistutuse kõrg- ja madalhaljastuse ühikud kompenseerivad likvideeritavate puude haljastusväärtuse (kompenseerimise vajadus 220 haljastuse ühikut);

2) J. Sütiste tee 17 detailplaneeringu seletuskirjast ei selgu, kas kavandatava hoone aknad tulevad avatavad või umbsed;

3) punktis 4.3. „Jäätmekäitlus“ on kirjas: „Krundi valdaja (ehitise omanik) või tulevase kinnisasja omanik on kohustatud...“ Kas sellest võib aru saada nõnda, et detailplaneeringu kehtestamist taotletakse selleks, et tõsta kinnistu väärtust ja pärast detailplaneeringu kehtestamist kinnistu edasi müüa. Praegusel omanikul pole kohustust valmis ehitada detailplaneeringuga kavandatavat;

4) kas J. Sütiste tee 17 hoone kliendid saavad kasutada juurdepääsuks PERH-ile kuuluvat teed (lisatud OSAÜHINGU BALTEK ARENDUS esindaja L. Kivistiku ja Tallinna Transpordiameti kirjavahetus novembrist 2011).

Amet edastas 15. jaanuaril 2013 korteriühistu Denec küsimused projekteerijale (Aktsiaselts EA RENG, projekteerija M. Gilden, edaspidi projekteerija) vastamiseks.

Projekteerija edastas 17. jaanuaril 2013 vastuse:

1) kompenseeritavate puude (mida ei ole võimalik planeeritavale kinnistule istutada) istutamine lepitakse täiendavalt kokku Mustamäe Linnaosa Valitsusega;

2) detailplaneeringu staadiumis ei ole võimalik täpsustada akende tüüpe. Akende tüübid täpsustatakse ehitusprojekti staadiumis;

3) detailplaneeringu kehtestamist ei taotleta selleks, et omanik saaks selle kallima hinnaga kohe edasi müüa, aga seadus ei keela kinnistu võõrandamist, kui omanik seda soovib;

4) J. Sütiste tee 17 kliendid saavad kasutada PERH-ile kuuluvat teed.

Amet saatis 17. jaanuaril 2013 korduva kirja korteriühistu Denec liikmetele K. Karulale ja M. Mattiesenile, et küsida üle, kas neil on täiendavaid seisukohti, kuna A. Ivin esitas oma ettepanekud eraldi.

K. Karula teatas 17. jaanuaril 2013, et ta tutvus dokumentidega elektroonselt. Ettepanekuid ei esitanud.

Amet edastas 18. jaanuaril 2013 projekteerija esitatud vastuse A. Ivinile ja samasisulise kirja 21. jaanuaril 2013 ka K. Karulale ja M. Mattiesenile.

A. Ivin saatis 27. jaanuaril 2013 ametile kirja, milles märkis, et täiendaval uurimisel selgus, et akende avatavus/mitteavatavus kavandatakse nimelt detailplaneeringu ajal ning tõi näiteks Lembitu tn 2 ja 4 detailplaneeringu ning viitas ajalehe Postimees 26. jaanuari 2013 artiklile. Samuti märkis, et amet on oma 9. novembri 2011 kirjas märkinud: esitatud ettepanekute osas on ametil järgmine seisukoht: projekteerijal on vajalik kaaluda ettepanekut kavandada ärihoone aknad avatavatena. Vastavad nõuded ehitusprojekti koostamiseks tuleb projekteerijal anda detailplaneeringu seletuskirjas.

Amet edastas 28. jaanuaril 2013 projekteerijale palve täiendada seletuskirja ning märkida ehitusprojekti koostamiseks nõue kaaluda akende kavandamist avatavatena.

Amet vastas 13. veebruaril 2013 A. Ivinile, et nõue kavandada ärihoone aknad avatavana ei ole kadunud. Amet on varem palunud kaaluda ärihoone aknad kavandada avatavatena. Detailplaneeringus on määratud ka vastav nõue - kaaluda ärihoone akende avatavust ehitusprojekti koostamisel.

A. Ivin esitas 8. veebruaril 2013 teabenõude, kus viitab, et amet kirjutas 7. veebruari 2013 kirjas (vastus A. Ivini taotlusele algatada Mustamäe IX mikrorajooni detailplaneering) Mustamäe IX mikrorajooni kohta: „Samuti ei näe kehtiv Mustamäe linnaosa üldplaneering ette olemasolevate elurajoonide tihendamist uute hoonetega.“. Kui olemasolevat rajooni ei tihendata uute hoonetega, kas see tähendab, et J. Sütiste tee 17 detailplaneeringu menetlemine on lõpetatud ja uut hoonet ei hakata ehitama või on ameti kirjas esitatud väär informatsioon ja tegelikult olemasolevat elurajooni tihendatakse uute hoonetega.

Amet vastas 13. veebruaril 2013 A. Ivinile, et vastavalt Mustamäe linnaosa üldplaneeringule asub J. Sütiste tee 17 kinnistu tervishoiuasutuste arengualas (A-1), kuhu uute hoonete rajamine on lubatud (arenguala). Ala ümbritseb avatud hoonetevahelise ruumiga korruselamuala ehk elurajoon (EK5-9R), elurajoonide tihendamist üldplaneeringus ette ei ole nähtud.

Mustamäe LOV esitas 14. veebruaril 2013 registreeritud kirjaga täiendavad põhjendused oma seisukohale mitte kooskõlastada J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneeringut.

Oma kirjas märkis Mustamäe LOV järgmist.

1. Planeerimisseaduse § 1 kohaselt peab planeerimisel tagama võimalikult paljude ühiskonnaliikmete huvide arvestamise pikaajalise ja tasakaalustatud ruumilise arengu tagamiseks, milles kohalikul omavalitsusel on võtmeroll. Seaduseandja ei pane elanikele põhjendamiskohustust. Sütiste tee 11, 13 ja 15 elanikud on enda ettepanekud ja vastuväited esitanud kirjalikult. Mustamäe halduskogu on Tallinna Linnavolikogu tööorgan, kohalike elanike esinduskogu, mille otsus ei ole haldusakt, seega puudub ka neil põhjendamiskohustus. 15. mail 2012 toimunud Mustamäe halduskogu koosolekul otsustati mitte kooskõlastada J. Sütiste tee 17 detailplaneeringut (poolt 0, vastu 13, erapooletuid 0). 18. septembril 2012 toimunud Mustamäe halduskogu koosolekul otsustati jääda varasema seisukoha juurde ja mitte kooskõlastada J. Sütiste tee 17 detailplaneeringut (poolt 15, vastu 0, erapooletuid 1). Kuna täpsemaid põhjendusi ei ole esitatud, saab Mustamäe elanike esinduskogu (korduvat) otsust käsitleda diskretsiooniprotsessis vaid üldisel tasemel: seadusest tulenevat põhieesmärki, võimalikult paljude ühiskonnaliikmete huvide arvestamist ei ole saavutatud.

2. Planeerimisotsused on aja- ja kohakesksed kaalutlusotsused. Seoses Mustamäe linnaosa arengukava koostamisega on teadvustatud suurt asustustihedust, samas ka nn meditsiinilinnakuga kaasnevaid positiivseid ja negatiivseid mõjusid, millele varem ei ole osatud piisaval määral tähelepanu pöörata. Mustamäe IX mikrorajoonis kujunenud olukorda arutati 1. veebruaril 2013 Mustamäe Linnaosa Valitsuses linnaosa vanema kokku kutsutud nõupidamisel, kus osalesid ka OSAÜHING BALTEK ARENDUS (J. Sütiste tee 17 detailplaneeringust huvitatud isik), Aktsiaselts EA RENG (J. Sütiste tee 17 detailplaneeringu koostaja) esindajad. Kuna nõupidamise eesmärk ei olnud otseselt J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneeringuga seotud asjaolude kaalumine, siis antud küsimuses otsuseid ei langetatud. Nõupidamisel toodi põhjalikult välja antud piirkonnas kujunenud olukord (kokkuvõte lisatud), mis on järgmise analüüsi aluseks.

3. Analüüs

· Sotsiaal-majanduslik mõju

Täiendavaid meditsiinilisi teenuseid osutava ärikeskuse rajamine vabariikliku teeninduspiirkonnaga Tallinna Lastehaigla ja PERH-i lähedusse on põhimõtteliselt õigustatud moodustuva klastri ja sellest loodetava sünergia tõttu. Samas antud krunt ei pruugi olla selleks kõige sobilikum võimalikust üleasustusest tekkivate liiklus- ja transpordiprobleemide tõttu, mille negatiivne mõju (elanikele, aga ka kliinikute ja ärikeskuse töötajatele ja patsientidele - klientidele) võib osutada suuremaks loodetud positiivsest efektist. Läheduses teist sobilikku krunti ei ole. Kuna haiglate (eriti Tallinna Lastehaigla) spetsialiseerumist arvestades ei saa täpselt samasugust konkureerivat klastrit tekkida, siis meditsiinilise ärikeskuse arendajal pole ohtu, et kliendid massiliselt mujale läheks. Kõik piirkonnale täiendavast koormusest tekkida võivad probleemid jääksid aga eelkõige kohaliku omavalitsuse kanda.

Oluline on just ajafaktor. Kriitiline olukord tekkis seoses PERH-i juurdeehitisega. Selle valmimisega lisandub töökohti ja suureneb külastuste arv, mis suurendab veelgi transpordi- ja parkimiskoormust piirkonnas. Parkimisküsimuse peaks leevendama Retke tee 32 parkimismaja valmimine. Liikluskoormust saaks adekvaatselt hinnata pärast olukorra stabiliseerumist.

Kuni selle ajani piirkonda veel täiendava ehitus-, hiljem töökohtadest ja klientuurist tuleneva liiklus- ja parkimiskoormuse lubamise korral ületaks prognoositav negatiivne mõju positiivset.

· Kultuuriline mõju

Alates Mustamäe rajamisest 1960. aastatel on siin krooniliselt puudu kultuuri- ja spordiobjektidest. Kavandatav arendus seda olukorda ei muuda, st mõju sisuliselt puudub.

· Mõju looduskeskkonnale

Iga uus- ja juurdeehitusega Mustamäe kaugeneb kunagisest parklinna ideest. Ehitusaluse ja sellega kaasneva kõvakattega transpordimaa (teed, parklad) suurenemine toimub loodusliku kattega pinnase arvelt. Seoses intensiivsema liiklemisega (sh jalgsi) suureneb koormus looduskeskkonnale.

Kasutada oleva informatsiooni baasil ei ole võimalik hinnata, kas seoses J. Sütiste tee 17 arendusega ületatakse piirkonna loodusliku keskkonna taluvuse piir, aga arenduse mõju on selgelt negatiivne.

Kokkuvõtvalt teatas Mustamäe LOV, et pikas perspektiivis võivad J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneeringuga kaasnevad positiivsed mõjud kaaluda üles negatiivse, lähiperspektiivis ületavad negatiivsed mõjud selgelt loodetud positiivse mõju. Sellest tulenevalt ei saa käesoleval perioodil J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneeringut kooskõlastada. Pärast Retke tee 32 kavandatud parkimismaja ning J. Sütiste tee 9-15 kvartalisiseste parkimiskohtade valmisehitamist on Mustamäe LOV valmis olukorda uuesti kaaluma.

Huvitatud isiku esindaja L. Kivistik esitas ametile 11. veebruaril 2013 registreeritud kirjaga taotluse, kus märkis, et neile teadaolevalt on J. Sütiste tee 17 detailplaneeringu vastuvõtmise otsustamiseks vajalikud menetlustoimingud tehtud. Detailplaneeringu koostaja esitas ameti nõude järgi täiendatud ja parandatud detailplaneeringu ametile 3. jaanuaril 2013.

Samas juhtis L. Kivistik tähelepanu, et haldusmenetlus viiakse läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt (haldusmenetluse seaduse § 5 lõige 2). Menetlustoimingud viiakse läbi viivituseta, kuid mitte hiljem kui seaduses või määruses sätestatud tähtaja jooksul (haldusmenetluse seadus § 5 lõige 4). Tallinna linna ehitusmääruse kohaselt amet koostab detailplaneeringu vastuvõtmise korralduse eelnõu ja esitab selle otsustamiseks linnavalitsuse istungile kuue nädala jooksul alates ameti nõude järgi täiendatud ja parandatud detailplaneeringu esitamisest (Tallinna linna ehitusmääruse § 17 lõige 2).

Eeltoodust tulenevalt palus L. Kivistik teatada:

1) milliseid menetlustoiminguid amet J. Sütiste tee 17 detailplaneeringu menetluses käesoleval ajal teeb;

2) millal amet koostab J. Sütiste tee 17 detailplaneeringu vastuvõtmise korralduse eelnõu ja esitab selle linnavalitsusele.

Lisaks meenutas L. Kivistik, et J. Sütiste tee 17 detailplaneeringu algatamise taotlus võeti Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt menetlusse 28. märtsil 2006, planeeringu koostamine algatati 14. septembril 2011. Seega on planeerimismenetlus kestnud tänaseks ligi 7 aastat, detailplaneeringu algatamisest on möödunud ca 1,5 aastat. Märgitud ajavahemik peaks olema hoolsusnõuetele vastava menetluse korral J. Sütiste tee 17 detailplaneeringu vastuvõtmise otsustamiseks piisav.

Amet vastas 5. märtsil 2013 huvitatud isikule, et pikendab märgukirjale ja selgitustaotlusele vastamise seaduse § 6 kohaselt kirjale vastamise tähtaega kirjas esitatud küsimuste täiendava selgitamise vajadusega seonduvalt kuni kaks kuud.

Ametis toimus 12. märtsil 2013 nõupidamine, kus arutati Põhja-Eesti Regionaalhaigla, Sütiste tee 19 parkimisprobleeme, kus osalesid ameti, Tallinna Transpordiameti, Tallinna Kommunaalameti, Mustamäe LOV, PERH-i ja Sihtasutuse Tallinna Lastehaigla esindajad ning OSAÜHINGU BALTEK ARENDUS esindaja (J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneeringust huvitatud isik) ja Aktsiaseltsi EA RENG esindaja (J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneeringu koostaja, kehtiv nimi Novarc Group AS).

Huvitatud isiku esindaja L. Kivistik saatis 19. aprillil 2013 e-kirja, milles märkis, et 5. märtsil 2013 teatas amet oma kirjas, et pikendab huvitatud isiku 8. veebruari 2013 kirjale vastamise tähtaega kuni kaks kuud. Märgukirjale ja selgitustaotlusele vastamise seaduse § 6 järgi võib erilise vajaduse korral lähtuvalt vastamise keerukusest vastamise tähtaega pikendada kuni kaks kuud. Seega oli 8. veebruari 2013 kirjale vastamise tähtaeg 8. aprill 2013. Märgitud tähtaeg on möödunud, ilma et amet oleks vastanud. L. Kivistik palus 8. veebruari 2013 kirjale viivituseta vastata.

Amet saatis 19. aprillil 2013 Mustamäe LOV-le kirja, kus märkis, et kuna Mustamäe LOV ja Mustamäe linnaosa halduskogu kooskõlastused on olnud detailplaneeringule eitavad, siis ei ole amet asunud ette valmistama Tallinna Linnavalitsuse korralduse eelnõu detailplaneeringu vastuvõtmise kohta. Samas märkis amet, et Mustamäe LOV on oma 14. veebruari 2013 kirjas viidanud liiklus- ja parkimisprobleemidele ning toimunud on nimetatud küsimustes ka nõupidamine 12. märtsil 2013, seega palub amet Mustamäe LOV põhjendatud seisukohta J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneeringu edasise menetlemise osas.

OSAÜHINGU BALTEK ARENDUS volitatud esindaja Ü. Aedna esitas 29. aprillil 2013 registreeritud kirjaga Tallinna Linnavalitsusele, ametile ja õiguskantslerile vaide ameti ja Tallinna Linnavalitsuse toimingu (viivitus, tegevusetus) peale, kus palus:

1) kohustada Tallinna Linnaplaneerimise Ametit koostama J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneeringu vastuvõtmise korralduse eelnõu ja esitama see otsustamiseks linnavalitsuse istungile viivitamata, hiljemalt kahe nädala jooksul vaideotsuse vastuvõtmisest;

2) Tallinna Linnavalitsusel otsustada J. Sütiste tee 17 detailplaneeringu vastuvõtmine viivitamata, hiljemalt kolme nädala jooksul vaideotsuse vastuvõtmisest;

3) kohustada Tallinna Linnaplaneerimise Ametit vastama OSAÜHINGU BALTEK ARENDUS 8. veebruari 2013 kirjale viivituseta, hiljemalt ühe nädala jooksul vaideotsuse vastuvõtmisest.

Amet edastas 7. mail 2013 vaide menetlemiseks linna sisekontrolöri teenistusele.

Mustamäe LOV esitas 8. mail 2013 kirjaga oma järgmise seisukoha, milles märkis, et kaalumisprotsessi sisaldava põhjenduse edastas Mustamäe LOV 14. veebruari 2013 kirjas, mille kokkuvõte sisaldas ka perspektiivi Mustamäe LOV seisukoha muutmiseks - pärast Retke tee 32 kavandatud parkimismaja ning Sütiste tee 9-15 kvartalisiseste parkimiskohtade valmisehitamist on Mustamäe LOV valmis olukorda uuesti kaaluma.

Mustamäe LOV märkis oma kirjas, et:

1) 12. märtsil 2013 toimunud nõupidamise protokoll jõudis nendeni alles 3. mail 2013. Protokollis on kokkuvõte, et PERH-i esindaja tutvustas haigla ehituskava, mille kohaselt parkimismaja rajatakse aastatel 2020-2022;

2) J. Sütiste tee 9, 11, 13, 15 elumajade parkimisprobleemi lahendamiseks „Hoovid korda“ raames koostas linn projekti tingimusel, et kõik nimetatud elamuühistud teevad koostööd selle realiseerimisel. Paraku J. Sütiste tee 15 loobus nimetatud projektis osalemisest, mistõttu tänavu see kindlasti ei realiseeru, aga korteriühistute koostöö korral oleks teostatav juba 2014. aastal;

3) protokollis ei ole kajastatud nõupidamisel J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneeringu osas selgunud täiendavaid argumente, mis ei võimalda seda detailplaneeringut vastu võtta ega kehtestada.

Mustamäe LOV informeeris, et nõupidamisel ütles PERH-i esindaja, et nemad kooskõlastasid küll naabrina J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneeringu, sh ühe juurdepääsu läbi PERH-ile kuuluva teelõigu J. Sütiste tee poolt, aga nende endi tulevikuplaane arvestades ei saa nad seda tulevikus enam lubada.

Sellisel juhul on vajalik PERH-i uus kooskõlastus ja Tallinna Transpordiamet peab ka oma kooskõlastuse üle vaatama juhul, kui juurdepääs ainult Retke tee kaudu ei ole vastuvõetav.

Lisaks viitas Mustamäe LOV haldusmenetluse seaduse § 63 lõike 2 punktile 5, mille kohaselt on haldusakt tühine, kui sellest ei selgu õigused ja kohustused, kohustused on vastukäivad või seda ei ole muul objektiivsel põhjusel kellelgi võimalik täita, ja lõikele 3, mille kohaselt haldusakti osa tühisus toob kaasa kogu haldusakti tühisuse, kui tühise osata ei oleks haldusakti antud.

Mustamäe LOV märkis ka, et J. Sütiste tee 17 detailplaneeringus ei ole käsitletud teeservituudi vajadust J. Sütiste tee 19 (PERH) kinnistul, mistõttu detailplaneeringus käsitletud liiklusskeemi elluviimist ei ole võimalik tagada.

Eeltoodust tulenevalt tegi Mustamäe LOV ametile ettepaneku täpsustada teeservituudi vajadust ja sellest lähtuvalt küsida pakutud liiklusskeemile PERH-i ja Tallinna Transpordiameti kooskõlastused.

Amet vastas 24. mail 2013 OSAÜHINGU BALTEK ARENDUS järelepärimisele.

Amet kaalus Mustamäe LOV 8. mai 2013 kirjas esitatud seisukohti 24. mail 2013 ning leidis, et kuna nii PERH kui ka Tallinna Transpordiamet on detailplaneeringu kooskõlastanud, siis täiendav kooskõlastamine ei ole vajalik. Juhul kui juba väljastatud ehitusload PERH-ile näevad ette J. Sütiste tee 19 kinnistul oleva tee sulgemise, tuleb J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneeringu elluviimisel tee liikluseks avada. Täpsustatud andmetel ei näe väljastatud ehitusluba ette tee sulgemist ning PERH oma kooskõlastuses ei ole ka tee sulgemise soovile viidanud.

Tallinna Linnavalitsuse 5. juuni 2013 korraldusega nr 811-k „Tallinna Linnaplaneerimise Ameti ja Tallinna Linnavalitsuse tegevusetuse peale esitatud vaide läbivaatamine (J. Sütiste tee 17 detailplaneeringu menetlus)“ rahuldati OSAÜHINGU BALTEK ARENDUS vaie osaliselt ning kohustati ametit esitama J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneeringu vastuvõtmise korralduse eelnõu otsustamiseks linnavalitsusele.

Amet koostas detailplaneeringu vastuvõtmise eelnõu ning edastas selle Tallinna Linnavalitsusele otsustamiseks 14. juunil 2013.

OSAÜHINGU BALTEK ARENDUS esindaja Ü. Aedna esitas 11. novembril 2013 uuesti vaide Tallinna Linnavalitsuse tegevuse peale, mis seisneb J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneeringuga vastuvõtmisega viivitamises.

Tallinna Linnavalitsus arutas J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneeringut 27. novembri 2013 istungi päevakorrapunktis nr 34, kus otsustas:

1) lugeda korralduse „J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneeringu vastuvõtmine Mustamäe linnaosas“ eelnõu esimene lugemine toimunuks;

2) Mustamäe Linnaosa Valitsusel tutvustada korralduse eelnõu linnaosa halduskogule ja esitada linnaosa valitsuse põhjendatud seisukoht korralduse eelnõu kohta hiljemalt 27. detsembriks 2013;

3) määrata eelnõu teise lugemise ajaks jaanuar 2014.

Amet edastas 9. detsembril 2013 J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneeringu vastuvõtmisega seotud materjalid Mustamäe LOV-le.

Mustamäe LOV palus oma 16. detsembril 2013 kirjas pikendada eelnõule seisukoha esitamise tähtaega 27. jaanuarini 2014.

Tallinna Linnavalitsuse 18. detsembri 2013 korraldusega nr 1769-k „Tallinna Linnavalitsuse viivituse peale esitatud vaide läbivaatamine (J. Sütiste tee 17 detailplaneeringu menetlus)“ jäeti OSAÜHINGU BALTEK ARENDUS 11. novembri 2013 vaie viivituse lõpetamise nõudes rahuldamata.

Mustamäe linnaosa halduskogu planeeringute ja linnamajanduse komisjoni laiendatud koosolekul 15. jaanuaril 2014 arutati J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneeringut. Arutelu tulemusel jõuti järeldusele, et tuleb teha ettepanek jätta J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneering vastu võtmata.

Tallinna Transpordiamet teatas 20. jaanuaril 2014, et tuginedes 15. jaanuaril 2014 Mustamäe linnaosa halduskogu planeeringute ja linnamajanduse komisjoni laiendatud koosolekul arutelul saadud täiendavale informatsioonile ning arvestades, et planeeritav liiklusolukord muutub oluliselt, mida ei olnud võimalik ette näha J. Sütiste tee 17 detailplaneeringu liiklusskeemi kooskõlastamisel, tunnistab Tallinna Transpordiamet oma detailplaneeringu kooskõlastuse kehtetuks.

Mustamäe linnaosa halduskogu otsustas 21. jaanuaril 2014 teha ettepaneku jätta J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneering vastu võtmata ning lõpetada detailplaneeringu menetlus.

Mustamäe LOV edastas 22. jaanuaril 2014 omapoolse seisukoha, milles leidis, et J. Sütiste tee 17 detailplaneering ei vasta ruumilise tasakaalustatud arengu eesmärkidele, ei ole kooskõlas haldusaktile esitatavate nõuetega ning puuduvad Mustamäe LOV ja Tallinna Transpordiameti kooskõlastused ning tegi ettepaneku jätta J. Sütiste tee 17 detailplaneering vastu võtmata.

Mustamäe LOV põhjendas oma seisukohta järgmiselt:

1. J. Sütiste tee 17 kinnistuni viivad nn kvartalisisesed teed, mis ei ole sobilikud intensiivseks autoliikluseks. Detailplaneeringus kavandatud liikluslahendus tekitab täiendavaid kergliikluse ja autoliikluse ristumisi ning on vastuolus planeerimisseaduse § 1 lõikes 3 kehtestatud planeerimise põhimõtetega. Uue viiekorruselise hoonemahu püstitamine tooks kaasa ka roheala olulise vähenemise ning väljakujunenud kergliiklusteede sulgemise, mis veelgi halvendaks nimetatud piirkonna liiklusohutust.

2. J. Sütiste tee 17 detailplaneeringus esitatud liikluslahenduses on juurdepääs kavandatud läbi teiste kinnistute. J. Sütiste tee poolt kavandati juurdepääs läbi J. Sütiste tee 19 kinnistu, millele vastavat läbipääsu servituuti ei ole seatud ja ei ole võimalik tagada. J. Sütiste tee 19 kinnistu omanik, sihtasutuse Põhja-Eesti Regionaalhaigla esindaja kinnitas nii 5. märtsil 2013 Tallinna Linnaplaneerimise Ametis kui ka 15. jaanuaril 2014 Mustamäe LOV-s toimunud halduskogu planeeringute komisjoni laiendatud koosolekul, et nimetatud teelõik on mõeldud eelkõige Põhja-Eesti Regionaalhaigla teenindamiseks ja võib jääda tavaliiklusele suletuks ka pärast ehitustööde lõppu ning nemad servituudi seadmisega ei nõustu.

3. Tallinna Transpordiamet tunnistas 20. jaanuari 2014 kirjaga nr 4-1/14/14 enda kooskõlastuse J. Sütiste tee 17 detailplaneeringu liiklusskeemile kehtetuks seoses uute asjaolude ilmnemisega ülal toodud põhjendustel. Põhjendatud vastuseisu nimetatud detailplaneeringule on avaldanud nii Sihtasutus Tallinna Lastehaigla, sihtasutus Põhja-Eesti Regionaalhaigla kui ka ümberkaudsed korteriühistud. Mustamäe LOV leidis, et eeltoodut arvestades puudub õiguskindlus soovitud liiklusskeemi teostatavuse osas ning vastav detailplaneering kui haldusakt oleks tühine haldusmenetluse seaduse § 63 lõike 2 punkti 5 alusel. Vastavalt planeerimisseaduse § 18 lõikele 1 kinnitab detailplaneeringu vastuvõtmisega kohalik omavalitsus, et detailplaneering vastab valla või linna ruumilise arengu eesmärkidele ja et ta on kontrollinud detailplaneeringu vastavust seadustele ja muudele õigusaktidele. 21. jaanuaril 2014 toimunud koosolekul otsustas Mustamäe linnaosa halduskogu, et J. Sütiste tee 17 detailplaneering tuleb jätta vastu võtmata.

Mustamäe LOV seisukohale on lisatud Sihtasutuse Tallinna Lastehaigla (edaspidi SA Tallinna Lastehaigla), Korteriühistu Liiva (Tallinn, Mustamäe linnaosa, Retke tee 28 korteriühistu, edaspidi korteriühistu Liiva) ja korteriühistu Denec arvamused.

SA Tallinna Lastehaigla märkis järgmist:

1) kuna teadaolevalt suletakse sihtasutuse Põhja-Eesti Regionaalhaigla poolt üks tee J. Sütiste tee 17 hooneni, siis allesjääv ainus ligipääsutee J. Sütiste tee 30 ja PERH-i vahelt on niigi üle koormatud ja selle koormus veelgi oluliselt kasvab. Sealt käivad läbi SA Tallinna Lastehaigla külastajad, kes tulevad jala Sõpruse puiestee peatusest ja neile on see ligipääs ohtlik, arvestades, et puudub ka korralik jalakäijatele mõeldud tee. On oht, et sellisel kitsal teelõigul võib tekkida avariiolukorra tõttu tõsine ummik;

2) tõuseb SA Tallinna Lastehaigla ja PERH-i vahelise teelõigu ning ristmiku koormus;

3) detailplaneeringus on arvestatud, et parkimiskohti piisab antud krundile, kuid arvestades, et tegemist on hoonega, kus käib palju külastajaid ning ümbruses on parkimiskohtadest väga suur puudus, võib kindlalt väita, et normatiivsetest ning planeeritud parkimiskohtadest ei piisa.

SA Tallinna Lastehaigla asus seisukohale, et selline lahendus ei ole sobilik.

Korteriühistu Liiva märkis, et nad teevad ettepaneku detailplaneeringut mitte vastu võtta. Antud detailplaneeringus ette nähtud parkimiskohtade ehitus avaldab negatiivset mõju ümbruskonna hoonetele. Retke tee 32 krundil asuva parkla ehituse käigus tekkisid Retke tee 28 hoones praod ja purunesid kanalisatsioonitorustikud, samuti esines pragude teket paneelide vahelistes vuukides. Kuna J. Sütiste tee 17 detailplaneeringus ette nähtud parkla ei asu oluliselt kaugemal Retke tee 32 ehitatud parklast, on suure tõenäosusega ette näha jälle samade, ehitusprotsessis tekkivast vibratsioonist põhjustatud probleemide teket. Lisaks saab eeldada, et ehitusprotsessi käigus suureneb ka ümbruskonna liikluskoormus ja samuti ka vajadus parkimiskohtade järgi. Juba praegu on olnud olukordi, kus J. Sütiste tee 19 ehitustööde käigus on ehitajate sõidukid ummistanud ümberkaudsete elamute parkimiskohad ja rikkunud majade ümbruse haljastuse.

Korteriühistu Denec märkis oma pöördumises järgmist:

1) uue hoone rajamine J. Sütiste tee 17 kinnistule toob täiendavalt kaasa autosid: töötajate autod, klientide autod. Suureneb liikluse intensiivsus. Liiklust saab olema liiga palju. Tänavavõrgustik on liiga väike;

2) Mustamäe on planeeritud 40 aastat tagasi. Arhitektid, kes piirkonda kavandasid, nägid ette haljasala J. Sütiste tee 13 ja 15 elamute ning Põhja-Eesti Regionaalhaigla vahele. See ala on vajalik linnaruumi normaalseks avaruseks;

3) uue maja püstitamine J. Sütiste tee 15 elamu ja Põhja-Eesti regionaalhaigla vahele ei ole õigustatud. Uus hoone pressitakse olemasolevate majade vahele;

4) Tallinna Linnavalitsuse 27. juuni 2003 korraldusega nr 1723-k määrati J. Sütiste tee 17 kahekorruselise ehitise teenindamiseks vajalik maa ostuõigusega erastamiseks osaühingule Ojaviir. Krundi pindala 7043 m2, hind 493 000 kr ehk 70 kr/m2. J. Sütiste tee 17 krundi erastamisel lähtuti Vabariigi Valitsuse 30. juuni 1998 määruse nr 144 „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra kinnitamine“ punkti 4 alapunktist 2 „Ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise (remont jms), ohutu ekspluateerimise (avarii-, pääste-, tuletõrje- ja sanitaareeskirjad) ning füüsilise säilimise;“. J. Sütiste tee 17 krundi erastamisel olid varem vormistatud maakasutuse piirid praktiliselt ümber hoone, mistõttu puudus hoonel hoonet teenindav maa (soovitavalt on see vähemalt 4,0 meetrit ümber hoone, et saaks hoonet hooldada), samuti oli hoonel puudu vajaliku parkimise tagamiseks maa. Krundi piiride ettepanek oli kooskõlastatud tol hetkel kehtinud korra kohaselt, sisaldades linnaosa ja vastavate komisjonide kooskõlastusi;

5) kuna J. Sütiste tee 17 hoonel oli juba 2003. aastal probleeme parkimisega, taotles osaühing Ojaviir endale J. Sütiste tee 15 ja Põhja-Eesti Regionaalhaigla vahele jäävat maatükki. J. Sütiste tee 17 kahekorruselise ärihoone teenindamiseks vajalikku parklat pole tänaseni valmis ehitatud. Ärihoones käivad kliendid pargivad sõidukeid J. Sütiste tee 15 ja 13 elamute ette. Omanik ehitagu valmis J. Sütiste tee 17 olemasoleva ärihoone teenindamiseks vajalik parkla, aga mitte uus maja.

Amet palus 12. märtsil 2014 PERH-ilt seisukohta võimaliku liikluskorralduse kohta.

PERH esitas 4. aprillil 2014 seisukoha, milles märkis, et PERH rõhutab jätkuvalt, et ei pea võimalikuks ligipääsu J. Sütiste tee 17 ja J. Sütiste tee 17a kinnistutele PERH-ile kuuluva eratee kaudu (J. Sütiste tee 19) ning soovib, et ligipääs oleks lahendatud Retke tee 28 ja Retke tee 30 kinnistute eest mööda kulgeva avaliku sõidutee kaudu. PERH ei ava J. Sütiste teed 19 avalikuks liikluseks ega ole nõus seadma nimetatud teele servituuti patsientide ja töötajate ohutuse tagamise ning teel lasuva liikluskoormuse tõttu.

Amet edastas 11. aprillil 2014 eelnõu „J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneeringu vastuvõtmata jätmine“ tutvumiseks planeeringust huvitatud isikule OSAÜHINGULE BALTEK ARENDUS, kes esitas 30. aprillil 2014 omapoolse seisukoha. Kaalunud esitatud seisukohta, esitas amet eelnõu „J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneeringu vastuvõtmata jätmine“ Tallinna Linnavalitsusele otsustamiseks.

Tallinna Linnavalitsuse 21. jaanuari 2015 korraldusega nr 66-k „J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneeringu vastuvõtmata jätmine“ jäeti detailplaneering vastu võtmata.

Tallinna Halduskohtu 3. juuni 2016 otsusega haldusasjas nr 3-15-469/25 tühistati Tallinna Linnavalitsuse 21. jaanuari 2015 korraldus nr 66-k ning kohustati Tallinna Linnavalitsusel otsustama detailplaneeringu vastuvõtmise üle kahe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates.

Tallinna Linnakantseleis toimus 21. juunil 2016 kohtumine, kus osalesid planeeringust huvitatud isikute, Tallinna Linnakantselei, Tallinna Transpordiameti, Mustamäe Linnaosa Valitsuse ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti esindajad. Kohtumisel lepiti kokku, et planeeringualal vähendatakse parkimiskohtade arvu, leitakse koostöös sobiv asukoht lähipiirkonnas, kuhu on võimalik rajada täiendavaid parkimiskohti ning pärast seda, kui linna ametiasutused on korrigeeritud lahenduse üle vaadanud, esitatakse detailplaneering vastuvõtmise üle otsustamiseks Tallinna Linnavalitsusele.

Mustamäe LOV-s toimus 20. oktoobril 2016 kohtumine, kus pakuti välja perspektiivne asukoht, kuhu on võimalik rajada täiendavaid parkimiskohti, kuid kuna pakutud asukoht ei sobinud Tallinna Keskkonnaametile, siis tegi Tallinna Linnaplaneerimise Amet ettepaneku lahendada täiendavate parkimiskohtade asukoht pärast detailplaneeringu vastuvõtmist, kuid enne detailplaneeringu avalikku väljapanekut. Vältimaks võimalust, et kokkuleppe saavutamine jääb viivitusse, määrati vastuvõtmise korralduses kokkuleppe sõlmimise tähtajaks 15. veebruar 2017. Lisaks määrati ülesanne Tallinna Kommunaalametile sõlmida vajalikud lepingud. Planeeringust huvitatud isik esitas kinnituskirja, et nõustub vastavad lepingud sõlmima hiljemalt enne detailplaneeringu kehtestamist.

OSAÜHING BALTEK ARENDUS esitas 28. novembril 2016 ametile garantiikirja, milles andis nõusoleku rajada J. Sütiste tee 17 detailplaneeringuga planeeritavale alale avalikult kasutatav kõnnitee ning planeeritavast alast väljapoole kuni 50 parkimiskohta, nõustudes ka sõlmima Tallinna Kommunaalametiga vastava(d) lepingu(d) enne detailplaneeringu kehtestamist. OSAÜHING BALTEK ARENDUS on teadlik ja nõus sõlmima enne detailplaneeringu kehtestamist Tallinna Linnavaraametiga isikliku kasutusõiguse lepingu J. Sütiste tee 17 kinnistule jääva kõnnitee avaliku kasutuse tagamiseks.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet küsis vastavalt detailplaneeringu menetluse ajal kehtinud Tallinna linna ehitusmääruse § 16 lõikele 1 arvamused Mustamäe Linnaosa Valitsuselt, Tallinna Linnavarametilt, Tallinna Transpordiametilt ja Tallinna Kommunaalametilt, kes kooskõlastasid detailplaneeringu täiendavaid märkusi esitamata. Esitatud tehnilised märkused on täidetud.

Detailplaneering võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 11. jaanuari 2017 korraldusega nr 36-k „J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneeringu vastuvõtmine Mustamäe linnaosas“ eesmärgiga määrata ärimaa sihtotstarbega J. Sütiste tee 17 kinnistule ehitusõigus olemasoleva ärihoone laiendamiseks ning uue kuni 5 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega tervishoiuteenuseid osutava ärihoone rajamiseks. Lisaks anti detailplaneeringus ala heakorrastuse ja haljastuse, juurdepääsude, parkimise ning tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus.

Detailplaneeringu vastuvõtmise teade ilmus ajalehes Postmees 16. jaanuaril 2017 ja ajalehes Pealinn 30. jaanuaril 2017 ning Tallinna veebilehel.

Pärast detailplaneeringu vastuvõtmist ja enne detailplaneeringu avaliku väljapaneku algust toimus 16. jaanuaril 2017 Mustamäe LOV-s ühine nõupidamine, kus osalesid Mustamäe LOV, Tallinna Keskkonnaameti, Tallinna Transpordiameti ja Tallinna Kommunaalameti esindajad. Nõupidamisel otsustati, et J. Sütiste tee 17 arendaja rajab Retke tee 30 elamu kõrval asuvale Tallinna linna omandis olevale kinnistule Retke tee 30b (katastritunnus 78405:501:0252) avaliku parkla ja lisaks avalikule parklale ehitab valmis ka Retke tee 30 maja otsa juures paiknevad kõnniteed.

Detailplaneering ja KSH aruanne olid avalikul väljapanekul 27. veebruarist kuni 12. märtsini 2017. Teade avaliku väljapaneku aja ja koha kohta ilmus ajalehes Postimees 11. veebruaril 2017 ja ajalehes Pealinn 20. veebruaril 2017 ning Tallinna veebilehel. Samas teates oli ka info, et detailplaneeringu ja KSH aruande avalik arutelu toimub 15. märtsil 2017.

Avaliku väljapaneku kestel detailplaneeringu kohta kirjalikke vastuväiteid ja ettepanekuid ei esitatud. KSH aruande kohta esitasid kirjalikud ettepanekud Keskkonnaamet ja T. Kägu, millega on KSH aruandes arvestatud.

Detailplaneeringu ja KSH aruande avalikul arutelul osalesid Mustamäe LOV, Tallinna Keskkonnaameti, detailplaneeringu koostaja Novarc Group AS, KSH aruande koostaja OÜ Hendrikson & Ko ja korteriühistu Denec esindajad ning 11 naaberkinnistu, J. Sütiste tn 15 korterelamu elanikku. Arutelul lepiti kokku, et detailplaneeringus ja KSH aruandes tuleb selgemini kirjeldada ventilatsiooniseadmete tekitatavat müra ja seadmete paiknemist, et need ei oleks suunatud J. Sütiste tee 15 korterelamu poole, parkimiskohtade variante (KSH aruandes alternatiivid I ja II) ning sooviti täiendavat insolatsiooni analüüsi J. Sütiste tee 15 korter nr 33 suhtes. Veel sooviti, et uue hoone ehitusprojekti koostamisel arvestataks, et ehitajal oleks vastutuskindlustus J. Sütiste tee 15 hoonele ehitustegevusest tekkiva võimaliku füüsilise kahju osas.

Detailplaneeringus ja KSH aruandes on ettepanekuid valdavalt arvestatud, v.a ehitusprojekti koostamisel vastutuskindlustuse nõue, mille osas on ehitusprojekti koostamiseks märgitud nõue: „Ehitusprojektis kajastada kohustus: ehitustegevuse käigus jälgida ehitajal uue hoone püstitamisel tekkivaid võimalikke füüsilisi kahjustusi J. Sütiste tee 15 kortermaja osas.“. Detailplaneeringule on lisatud Novarc Group AS koostatud insolatsiooni analüüs J. Sütiste tee 15 korteri nr 33 suhtes, millest selgub, et J. Sütiste tee 15 korteris nr 33 ilma planeeritava hooneta on insolatsiooni kestus 8 tundi ja 30 minutit ja analüüsi tulemusel koos planeeritud hoonega on tulemus sama ehk insolatsiooni kestus on 8 tundi ja 30 minutit. Seega ei muutu selles korteris insolatsiooni kestus.

Parkimislahendus on koostatud, lähtudes Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud „Tallinna parkimise korralduse arengukavas aastateks 2006-2014“ toodud põhimõtetest. Detailplaneeringu kohaselt on planeeritud alale ettenähtud 49 parkimiskohta. Parkimisala on kavandatud nii, et planeeritud alal säiliks võimalikult palju olemasolevat kõrghaljastust. KSH aruanne lähtus 2012. aastal valminud detailplaneeringu lahendustest ning ei arvestanud hiljem kokkulepitud muudatusi (2016. aastal), mille kohaselt tuleb detailplaneeringust huvitatud isikul piirkonnas avalike parkimiskohtade arvu suurendamiseks rajada Retke tee äärde (Retke tee 30b kinnistule) 50-kohaline avalikult kasutatav parkla.

Teade detailplaneeringu ja KSH aruande avaliku arutelu tulemuste kohta ilmus ajalehes Postimees 24. märtsil 2017 ja ajalehes Pealinn 27. märtsil 2017.

Keskkonnaameti Põhja regioon on andnud 16. juuni 2017 kirjaga nr 6-5/17/2658-5 heakskiidu J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneeringu KSH aruandele.

Kuna detailplaneeringu avaliku väljapaneku kestel planeeringulahenduse kohta kirjalikke ettepanekuid ega vastuväiteid ei esitatud, detailplaneering on kooskõlas Mustamäe linnaosa üldplaneeringuga, ei olnud detailplaneeringu maavanemale (alates 1. jaanuarist 2018 rahandusministeeriumile) järelevalveks esitamine vajalik.

Tallinna Kommunaalamet ja OSAÜHING BALTEK ARENDUS on sõlminud 21. juulil 2017 halduslepingu nr TKA126, mille kohaselt võttis OSAÜHING BALTEK ARENDUS kohustuse tagada detailplaneeringukohaste avalikult kasutatavate teede (st kõnnitee) ning kuni 50-kohalise avalikult kasutatava parkla Retke tee 30b kinnistule ehitamine detailplaneeringu teede ja tehnovõrkude valmisehitamise skeemil märgitud alal ja ulatuses.

Planeerimisseaduse § 132 lõige 6 sätestab, et planeeringu koostamise korraldaja võib detailplaneeringu kõrvaltingimusena ette näha, et planeeringu koostamise korraldajal on õigus detailplaneering kehtetuks tunnistada või keelduda planeeringualal ehitusloa andmisest, kui huvitatud isik ei ole määratud tähtajaks täitnud oma käesoleva paragrahvi lõike 2 kohaselt võetud kohustusi.

Detailplaneeringu kõrvaltingimusena nähakse ette, et Tallinna linnal on õigus tunnistada detailplaneering kehtetuks või keelduda detailplaneeringualal uute ehituslubade andmisest, kui detailplaneeringust huvitatud isik ei ole Tallinna linna ja huvitatud isiku vahel 21. juulil 2017 sõlmitud halduslepingus nr TKA126 määratud tähtajaks täitnud halduslepinguga planeerimisseaduse § 131 lõike 2 kohaselt võetud kohustusi. Nimetatud tingimus kehtib ka isikute suhtes, kes omandavad detailplaneeringu alal asuva kinnisasja pärast detailplaneeringu kehtestamist.

Tallinna Linnavalitsuse 6. septembri 2017 korralduse nr 1325-k „J. Sütiste tee 17 kinnisasjale Tallinna linna kasuks isikliku kasutusõiguse seadmise taotlemine ning isiklikule kasutusõigusele valitseja määramine“ alusel taotleti J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneeringust tulenevalt J. Sütiste tee 17 kinnisasjale Tallinna linna kasuks tasuta ja tähtajatu isikliku kasutusõiguse (isikliku kasutusõiguse ala on kinnisasja 155 m2 suurune osa) seadmist J. Sütiste tee 17 kinnisasjale ehitatava kõnnitee avaliku kasutamise tagamiseks. Nimetatud korralduse alusel on sõlmitud vastavasisuline asjaõigusleping 13. septembril 2017.

Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 1 lõike 1 kohaselt menetletakse enne käesoleva seaduse jõustumist algatatud planeeringud lõpuni, lähtudes seni kehtinud planeerimisseaduses sätestatud nõuetest. Haldusmenetluse seaduse § 5 lõige 5 sätestab, et kui haldusmenetlust reguleerivad õigusnormid muutuvad menetluse ajal, kohaldatakse menetluse alguses kehtinud õigusnorme.

J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneeringu algatamise ajal kehtinud kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (edaspidi KOKS) § 22 lõike 1 punkti 33 kohaselt on volikogu ainupädevuses planeerimisseaduse § 10 lõikes 61 nimetatud detailplaneeringu kehtestamine. Sellel ajal kehtinud planeerimisseaduse § 10 lõike 61 punkti 8 järgi peab volikogu detailplaneeringu kehtestama, kui planeering koostatakse keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse (edaspidi KeHJS) § 6 lõikes 1 nimetatud tegevuse kavandamiseks (s.o olulise keskkonnamõjuga tegevus). KeHJS-i § 6 lõike 1 punkti 34 järgi on olulise keskkonnamõjuga tegevus selline tegevus, mille keskkonnamõju hindamise kohustus on määratud tegevuse aluseks olevas strateegilises planeerimisdokumendis.

Tallinna linna ehitusmääruse § 20 lõike 4 kohaselt kehtestab volikogu detailplaneeringud juhul, kui planeeringuala kohta ei ole kehtestatud üldplaneeringut, planeeringuga soovitakse muuta kehtestatud üldplaneeringut, planeeringuga kavandatakse linnaehituslikult olulisi muudatusi või planeering koostatakse olulise keskkonnamõjuga tegevuse kavandamiseks, muudel juhtudel kehtestab detailplaneeringu linnavalitsus oma korraldusega.

Kuna J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneeringu algatamisega algatati ka detailplaneeringu keskkonnamõju strateegiline hindamine, siis nimetatud detailplaneeringu algatamise ajal kehtinud õigusnormide kohaselt kehtestab detailplaneeringu Tallinna Linnavolikogu. Seejuures ei ole määrav, kas KSH koostamise käigus tehakse kindlaks, kas detailplaneeringuga kavandatu elluviimine avaldab olulist mõju keskkonnale või mitte.

Kuni 30. juunini 2015 kehtinud planeerimisseaduse § 25 lõike 7 punkti 4 alusel teavitab kohalik omavalitsus tähtkirjaga ühe nädala jooksul J. Sütiste tee 17 kinnistu detailplaneeringu kehtestamise otsuse tegemise päevast arvates Retke tee 30b, Retke tee 32, J. Sütiste tee 7b, J. Sütiste tee 13a ja J. Sütiste tee 17, J. Sütiste tee 19 (PERH) kinnistute omanikke ning Tallinn, Mustamäe linnaosa, Retke tee 28 korteriühistut (Korteriühistu Liiva); Tallinn, Mustamäe linnaosa, J. Sütiste tee 11 korteriühistut (Korteriühistu SÜTISTE TEE 11); Tallinn, Mustamäe linnaosa, J. Sütiste tee 13 korteriühistut (Korteriühistu Sütiste-13); Tallinn, Mustamäe linnaosa, J. Sütiste tee 15 korteriühistut (Korteriühistu Denec).

Mihhail Kõlvart

Tallinna Linnavolikogu esimees