Tallinna Õigusaktide andmebaas

TALLINNA LINNAVOLIKOGU

OTSUS


Tallinn		11. juuni 2015 nr 120




Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu osaline kehtestamine kruntide positsioon 2, 3 ja 5 osas Kesklinnas


Planeerimisseaduse § 24 lg 3, kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lg 1 p 33 ning Tallinna Linnavolikogu 6. septembri 2012 määruse nr 21 „Tallinna linna ehitusmäärus“ § 20 lg-te 4, 5 ja 6 alusel ja arvestades nii otsusele lisatud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti koostatud seletuskirjas esitatud kui ka järgmisi põhimotiive ja kaalutlusi:
- planeeritud maa-ala asub Kesklinnas Kuke tänava, Maakri tänava ja Lennuki tänava vahelisel alal Maakri tänava ääres. Planeeritud ala Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud „Tallinna üldplaneeringu“ kohane maakasutuse juhtotstarve on kesklinna segahoonestusala, alale võib ehitada kõiki hooneid, v.a keskkonda saastavad ettevõtted. Detailplaneering on Tallinna üldplaneeringuga kooskõlas;
- planeeritud ala jääb Tallinna Linnavolikogu 16. aprilli 2009 otsusega nr 77 kehtestatud teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ kohasesse Maakri kõrghoonete piirkonda. Teemaplaneeringu punktis 9 on määratud, et teemaplaneering on aluseks detailplaneeringutele, mis teemaplaneeringu jõustumise hetkeks ei ole vastu võetud. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 25. jaanuari 2006 korraldusega nr 133-k, s.o enne teemaplaneeringu jõustumist. Kogu planeeritud ala hoonestustihedus on teemaplaneeringu kohase arvutusmeetodi kohaselt arvutatult 4,0, mis on teemaplaneeringuga kooskõlas. Detailplaneeringu osalisel kehtestamisel kujuneb kehtestatava osa hoonestustiheduseks 5,3. Arvestades teemaplaneeringu punktis 9 sätestatut, asjaolusid, et Maakri tn 28 asunud arhitektuurimälestis tuleb Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti seisukohta arvestades taastada, detailplaneeringu koostamise aluseks olevate muinsuskaitse eritingimuste kohaselt on Maakri tn 32a ja Maakri tn 32b kruntidele võimalik püstitada kuni 4 maapealse korrusega hoone ning Maakri tn 28b ja Maakri tn 30 kinnistutele planeeritud kõrghoone suurus ja kuju on asukohta linnaehituslikult sobiv, on kehtestatavale alale jäävate kruntide ehitusõiguse ulatus ja hoonestustihedus detailplaneeringu osalisel kehtestamisel põhjendatud;
- linnakeskuse tihendamine vastab nii Tallinna üldplaneeringu kui ka säästva arengu põhimõtetele;
- planeeritud alale on kavandatud nii äri- kui ka eluruume. Eesmärk on turvatunde suurendamiseks tagada ala elavus ning inimeste kohalolek ja kontroll avaliku ruumi üle ööpäevaringselt;
- jätkatud on kontaktvööndile ja selle ümbrusele iseloomulikku linnaehituslikku printsiipi, mille puhul 2-4 korruselised ehitismälestised külgnevad vahetult nüüdisaegsete kõrghoonetega;
- avalikes huvides on kavandatud pikendada Tornimäe tänavat ja rajada planeeritud alale avalikult kasutatav haljasala, mis on kavandatud ala sellele osale, kus kasvab väärtuslikum osa olemasolevast kõrghaljastusest. Haljasala on võimalik laiendada planeeritud alaga külgnevasse kvartaliossa ja edaspidi kujundada piirkonda suurem avalik rekreatsiooniala;
- jalakäijate mugavuse ja turvalisuse suurendamiseks on Maakri tänav määratud rahustatud liiklusega jalakäijate tänavaks, planeeritud ala ulatuses on ette nähtud laiendada Maakri tänava kõnniteed 3 m laiuseks ja Tornimäe tänava pikendusele on samuti planeeritud kõnnitee. Hoonestatavale krundile planeeritud kõnnitee osad on määratud avalikult kasutatavaks;
- Maakri tänava äärde on planeeritud 4 maapealse korrusega hooneosad, et Maakri tänava vastasküljel asuvate ajalooliste hoonete ja ehitismälestiste fassaadid pääseksid tänavaseinas paremini mõjule ning tänavaruum ise mõjuks hubasemana;
- Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud „Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 2006-2014“ punkti 4.1.2 kohaselt rakendatakse parkimisnormatiivi linnakeskuse alal suurima lubatud väärtusena. Planeeritud maa-ala asub linna keskuses. Linnakeskuses on ühissõidukite liiklus hästi korraldatud. Arengukava punkti 4.1.10 kohaselt ei rakendata parkimisnormi parkimiskohtade planeerimisel ja projekteerimisel muu hulgas riikliku kaitse alla võetud maa-alal või selle kaitsevööndis, samuti riikliku kaitse alla võetud mälestise kaitsevööndis. Planeeritud maa-ala asub arheoloogiamälestisel, 13.-16. saj pärit asulakohal, ja osaliselt ajaloomälestiste E. Lenderi Gümnaasiumi tänavapoolse hoone (Maakri tn 28a) ja hoovipoolse hoone (Maakri tn 28) kaitsevööndis. Detailplaneering on arengukavaga kooskõlas;
- maa-alune parkla on planeeritud nii, et seda saab ühendada, kui külgnevatele kruntidele ehitatakse samuti maa-alused parklad;
- detailplaneeringu elluviimise järel lisandub piirkonda töökohti;
- pärast detailplaneeringus kavandatud hoone ehitamist jääb insolatsiooni kestus Maakri tn 28 krundil taastatava hoone eluruumides vastavaks Eesti standardile EVS 894:2008 A1:2010 „Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides“;
- planeeritud maa-ala asub Tallinna Linnavolikogu 27. mai 2004 määruse nr 19 „Tallinna kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ning eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded, soojuse piirhinna kooskõlastamine ja soojusettevõtja arenduskohustus“ kohases kaugküttepiirkonnas. Kavandatud hoone soojusvarustus on lahendatud kaugkütte baasil;
- detailplaneeringu avalikel väljapanekutel esitatud ettepanekuid ja vastuväiteid on kohalik omavalitsus osaliselt arvestanud. Harju maavanem on detailplaneeringu üle järelevalve kokkuvõttes märkinud, et kohalik omavalitsus on detailplaneeringu koostamisel arvestanud planeerimisseaduses sätestatud planeeringu avaliku menetluse nõudeid.

1. Kehtestada Kesklinnas asuva 0,35 ha suuruse maa-ala kohta koostatud Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering, osaühingu R-KONSULT töö nr 008/00, 0,23 ha suuruse maa-ala, s.o kruntide positsioon 2, 3 ja 5 osas, ja planeeritud maa-alale jääva Lennuki tänav // Maakri tänav kinnistu osa osas. Maakri tn 28b ja Maakri tn 30 kinnistud on ette nähtud liita ärimaa või 25% ärimaa ja 75% elamumaa sihtotstarbega krundiks. Moodustatavale krundile on määratud ehitusõigus kuni 27 maapealse ja 3 maa-aluse korrusega ärihoone või äriruumidega elamu ehitamiseks. Jätkuvalt riigi omandis olevast maaüksusest on ette nähtud moodustada sotsiaalmaa (üldkasutatava maa) sihtotstarbega krunt avalikult kasutatava haljasala rajamiseks. Kinnistust Tornimäe tänava pikendus (sihtotstarbeta maa) on ette nähtud moodustada transpordimaa sihtotstarbega krunt avalikult kasutatava Tornimäe tänava lõigu rajamiseks.

2. Muuta Tallinna Linnavalitsuse 25. jaanuari 2006 korraldusega nr 133-k vastu võetud „Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringus“ planeeritud maa-ala piire ning vähendada planeeritud maa-ala 0,38 ha-lt 0,23 ha-le vastavalt detailplaneeringu põhijoonisele.

3. Detailplaneeringukohaste avalikult kasutavate teede ja üldkasutatava haljastuse valmisehitamine tagatakse vastavalt 26. mail 2014 sõlmitud lepingule nr 3-7/96.

4. Tallinna Linnavalitsuse 18. juuni 2014 korralduse nr 972-k „Maakri tn 28b korteriomanditele ja Maakri tn 30 kinnisasjale Tallinna linna kasuks isikliku kasutusõiguse seadmise taotlemine ning isiklikule kasutusõigusele valitseja määramine“ alusel on Tallinna linn sõlminud 22. juulil 2014 isikliku kasutusõiguse seadmise asjaõiguslepingu ehitatava kõnnitee avaliku kasutamise tagamiseks.

5. Tallinna Linnaplaneerimise Ametil avaldada otsus ajalehes, milles Tallinna linn avaldab ametlikke teadaandeid.

6. Otsust on võimalik vaidlustada Tallinna Halduskohtus (Pärnu mnt 7, 15082 Tallinn) 30 päeva jooksul arvates otsuse teatavakstegemisest.

Kalev Kallo

Tallinna Linnavolikogu esimees

	Tallinna Linnavolikogu 11. juuni 2015 otsuse nr 120 LISA

Seletuskiri Tallinna Linnavolikogu otsuse „Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu osaline kehtestamine kruntide positsioon 2, 3 ja 5 osas Kesklinnas“ juurde

Tallinna Linnavolikogu otsusega kehtestatakse Kesklinnas asuva 0,35 ha suuruse maa-ala kohta koostatud Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering, osaühingu R-KONSULT töö nr 008/00, 0,23 ha suuruse maa-ala, s.o kruntide positsioon 2, 3 ja 5 osas, ja planeeritud maa-alale jääva Lennuki tänav // Maakri tänav kinnistu osa osas. Maakri tn 28b ja Maakri tn 30 kinnistud on ette nähtud liita ärimaa või 25% ärimaa ja 75% elamumaa sihtotstarbega krundiks. Moodustatavale krundile on määratud ehitusõigus kuni 27 maapealse ja 3 maa-aluse korrusega ärihoone või äriruumidega elamu ehitamiseks. Jätkuvalt riigi omandis olevast maaüksusest on ette nähtud moodustada sotsiaalmaa (üldkasutatava maa) sihtotstarbega krunt avalikult kasutatava haljasala rajamiseks. Kinnistust Tornimäe tänava pikendus (sihtotstarbeta maa) on ette nähtud moodustada transpordimaa sihtotstarbega krunt avalikult kasutatava Tornimäe tänava lõigu rajamiseks.

HALDUSAKTI PÕHJENDUSED

1. Olemasolev olukord

Planeeritud maa-ala asub Kesklinnas Kuke tänava, Maakri tänava ja Lennuki tänava vahelisel alal Maakri tänava ääres.

Planeeritud ala osal, mille kohta detailplaneering kehtestatakse, asuvad järgmised kinnistud ja maaüksused.

· Maakri tn 30 kinnistu, mille sihtotstarve on 25% ärimaa ja 75% elamumaa ning mis kinnistusraamatu andmeil kuulub PartnerRe OÜ-le. Kinnistul asuvad elamu ja abihooned.

· Maakri tn 28b kinnistu, mille sihtotstarve on 50% ärimaa ja 50% elamumaa, mis kinnistusraamatu andmeil kuulub PartnerRe OÜ-le. Kinnistul asub mitme korteriga elamu.

· Kinnistu Tornimäe tänava pikendus sihtotstarve on sihtotstarbeta maa. Kinnistu kuulub Eesti Vabariigile. Riigivara valitseja on Keskkonnaministeerium. Planeeritud maa-alale jääb osa kinnistust.

· Lennuki tänav // Maakri tänav transpordimaa sihtotstarbega kinnistu kuulub Tallinna linnale. Kinnistul paiknevad tänavarajatised. Planeeritud maa-alale jääb osa kinnistust.

Lisaks jääb alale jätkuvalt riigi omandis olev maaüksus, millel hooneid ei ole.

Planeeritud ala osal, mille kohta detailplaneering kehtestatakse, kasvab üks I väärtusklassi, kaks II väärtusklassi ja kaks III väärtusklassi hinnatud puud, ülejäänud puud kuuluvad IV ja V väärtusklassi.

Planeeritud maa-ala asub kultuuriministri 30. augusti 1996 määrusega nr 10 „Kultuurimälestiseks tunnistamine“ arheoloogiamälestiseks (mälestise registri nr 2628) tunnistatud 13.-16. sajandist pärit asulakohal. Osa planeeritud maa-alast jääb ajaloomälestiste E. Lenderi Gümnaasiumi tänavapoolse hoone (Maakri tn 28a) ja hoovipoolse hoone (Maakri tn 28) kaitsevööndisse.

2. Kontaktvööndi analüüs

Planeeritud maa-ala ja tema kontaktvöönd asub linnaehituslikult väga väärikas piirkonnas linna keskuses, kuid ei ole käesoleval ajal linnakeskusele sobivalt korrastatud ega hoonestatud. Planeeringu ala kontaktvööndit ja selle ümbruse linnaehituslikku situatsiooni iseloomustab 2-4 korruseliste ehitismälestiste vahetu külgnemine nüüdisaegsete kõrghoonetega. Näiteks asuvad kõrvuti SEB Panga hoone ja Seegi kirik, Postimehe hoone ja Maakri tn 23a teenindushoone ja Maakri tn 19 // 21 kavandatud kõrghoone ja Maakri tn 19 // 21 tootmishoonete kogum. Mitmel kontaktvööndisse jääval krundil asuvad garaažiboksid ja amortiseerunud hooned.

Piirkond on hästi varustatud sotsiaalse infrastruktuuri objektidega, kaubandus- ja teenindusettevõtetega. Suurematest haljasaladest on läheduses Rävala puiestee haljasala, Tammsaare park, Politseiaed ja Lembitu park. Kontaktvööndis, k.a planeeritud alal, asub kolm ehitismälestist.

Ühissõidukite liiklus piirkonnas on hästi korraldatud, mistõttu on ühendus linna kõigi piirkondadega väga hea.

3. Tallinna üldplaneering ja teemaplaneering „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“

Planeeritud ala Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud „Tallinna üldplaneeringu“ kohane maakasutuse juhtotstarve on kesklinna segahoonestusala, kuhu võib ehitada kõiki hooneid, v.a keskkonda saastavaid ettevõtteid.

Planeeritud ala jääb Tallinna Linnavolikogu 16. aprilli 2009 otsusega nr 77 kehtestatud teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ kohasesse Maakri kõrghoonete piirkonna 3. kvartalisse. Teemaplaneeringu punktis 9 on määratud, et teemaplaneering on aluseks detailplaneeringutele, mis teemaplaneeringu jõustumise hetkeks ei ole vastu võetud. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 25. jaanuari 2006 korraldusega nr 133-k, s.o enne teemaplaneeringu jõustumist.

Maakri kõrghoonete piirkond hõlmab kogu Tallinna city ala, mistõttu võib piirkonda rajada nii monofunktsionaalseid ärihooneid ja multifunktsionaalseid hooneid, mille brutopinnast enamiku moodustavad mitteeluruumid (büroo-, teenindus- või kaubandusruumid), kui ka multifunktsionaalseid hooneid, mille brutopinnast enamiku moodustavad eluruumid.

Teemaplaneeringu kohaselt on 3. kvartalis suurim lubatud hoonestustihedus 4,5 ja hoonete lubatud suurim absoluutkõrgus 130 meetrit.

Kavandatud kõrghoone suurim lubatud absoluutkõrgus on kuni 100 meetrit. Kogu planeeritud ala hoonestustihedus on teemaplaneeringu kohase arvutusmeetodi kohaselt arvutatult 4,0, mis on teemaplaneeringuga kooskõlas. Detailplaneeringu osalisel kehtestamisel kujuneb kehtestatava osa hoonestustiheduseks 5,3. Arvestades teemaplaneeringu punktis 9 sätestatut, asjaolusid, et Maakri tn 28 asunud arhitektuurimälestis tuleb Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti seisukohta arvestades taastada, detailplaneeringu koostamise aluseks olevate muinsuskaitse eritingimuste kohaselt on Maakri tn 32a ja Maakri tn 32b kruntidele võimalik püstitada kuni 4 maapealse korrusega hoone ning Maakri tn 28b ja Maakri tn 30 kinnistutele planeeritud kõrghoone suurus ja kuju on asukohta linnaehituslikult sobiv, on kehtestatavale alale jäävate kruntide ehitusõiguse ulatus ja hoonestustihedus detailplaneeringu osalisel kehtestamisel põhjendatud.

Kavandatud hoone otstarve on samuti teemaplaneeringuga kooskõlas.

4. Kehtiv detailplaneering

Planeeritud maa-ala kohta ei ole varem kehtestatud detailplaneeringut.

5. Detailplaneeringus kavandatu

Hooned, mis asuvad alal, mille kohta planeering kehtestatakse, on ette nähtud lammutada.

Kontaktvööndile ja selle ümbrusele iseloomulikku linnaehituslikku printsiipi, mille puhul 2-4-korruselised ehitismälestised külgnevad vahetult nüüdisaegsete kõrghoonetega, on jätkatud. Linnaehituslik lahendus on üles ehitatud kontrastile - kõrghoone Maakri tn 30 krundil - 3-korruseline ehitismälestis Maakri tn 28 krundil.

Maakri tn 30 krundi positsioon (edaspidi pos) 2 planeeritud sihtotstarve on ärimaa või 25% ärimaa ja 75% elamumaa. Ehitusõigus on määratud kuni 27 maapealse ja kuni 3 maa-aluse korrusega kõrghoone ehitamiseks. Hoonestusala Maakri tn 30 krundile kavandatud hoone 27-korruselise osa ehitamiseks on määratud tänavast 5,2 meetrit eemale. Maakri tänava äärde on planeeritud 4 maapealse korrusega hooneosad, et Maakri tänava vastasküljel asuvate ajalooliste hoonete ja ehitismälestiste fassaadid jääksid tänavaseinas paremini mõjule ning tänavaruum ise mõjuks hubasemana. Krundile planeeritud kõnniteede osad on määratud avalikult kasutatavateks.

Krundi pos 3 planeeritud sihtotstarve on sotsiaalmaa (üldkasutatav maa). Krunt on ette nähtud avalikult kasutatava haljasala rajamiseks. Avalikult kasutatav haljasala on ette nähtud planeeritud ala sellele osale, kus kasvab väärtuslikum osa olemasolevast kõrghaljastusest. Haljasala on võimalik laiendada planeeritud alaga külgnevasse kvartaliossa ja edaspidi kujundada piirkonda suurem avalik rekreatsiooniala. Haljasala on ilmakaarte suhtes soodsalt paigutatud.

Juurdepääs avalikult kasutatavale haljasalale on planeeritud Maakri tn 32a ja Maakri tn 32b kinnistute kaudu. Kinnistute omaniku Andrimen Osaühingu taotlusel ei jää nimetatud kinnistud alale, mille osas detailplaneering kehtestatakse.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet edastas 14. mail 2015 Andrimen Osaühingule pöördumise, kus muu hulgas paluti esitada kirjalik seisukoht Maakri tn 32a ja 32b kinnistutele Tallinna linna kasuks tasuta ja tähtajatu isikliku kasutusõiguse seadmise kohta.

Andrimen Osaühing märkis vastuskirjas, et on valmis seadma Tallinna linna kasuks tasuta avaliku juurdepääsuservituudi tingimusel, kui planeeringu ala kinnistuomanike vahel (detailplaneeringu kehtestamisest huvitatud isikud) on sõlmitud Maakri tn 32a ja 32b kinnistu omanikuga avaliku kasutuse ala osas kompenseerimise kokkulepe ja/või kui on sõlmitud kokkulepe planeeringu alal kinnistute liitmise osas enne detailplaneeringu kehtestamist.

Andrimen Osaühingu esitatud tingimusi ei saa pidada põhjendatuks, kuna äriühing omandas Maakri tn 32a ja Maakri tn 32b kinnistud Eesti Vabariigilt avaliku enampakkumise teel ning enampakkumise korraldaja Maa-amet on teavitanud ametlikul veebilehel igakülgselt võõrandatavate kinnistutega seotud kitsendustest ja asjaoludest, sh on lisatud enampakkumisteatele informatsioon vastuvõetud Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu kohta. Samuti on enampakkumisteates välja toodud, et detailplaneeringu kohaselt on kavandatud moodustatavale Maakri tn 32a krundile kõnniteed ja servituudivajadusega ala, mis tagab juurdepääsu kvartali keskel asuvale avalikule haljasalale. Seega pidi Andrimen Osaühing olema Maakri tn 32a ja Maakri tn 32b kinnistute omandamisel teadlik, millistel tingimustel on võimalik nimetatud kinnistuid pärast detailplaneeringu kehtestamist kasutada ja milline on kruntide detailplaneeringukohane ehitusõiguse ulatus.

Juhul kui Tallinna linnal ei õnnestu saavutada Andrimen Osaühinguga kokkulepet Maakri tn 32a ja 32b kinnistutele Tallinna linna kasuks tasuta ja tähtajatu isikliku kasutusõiguse seadmise osas, on Tallinna linnal võimalik pöörduda kohtusse juurdepääsuservituudi seadmiseks või alustada läbirääkimisi teiste avalikult kasutatava haljasalaga külgnevate kinnistute omanikega juurdepääsu kokkuleppe sõlmimiseks.

Tornimäe tänava pikenduse, krundi pos 5 planeeritud sihtotstarve on transpordimaa. Krundile on ette nähtud rajada avalikult kasutatav Tornimäe tänava lõik.

Hoonestusalade kuju ja hoonete kõrguse määramisel on arvestatud ajaloolase Liivi Künnapu koostatud arhitektuurilis-ajaloolistes eritingimustes antud soovitusi ning Muinsuskaitseameti ja Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti seisukohti.

Maa-alune parkla on planeeritud nii, et seda saab ühendada, kui külgnevatele kruntidele ehitatakse samuti maa-alused parklad.

Jalakäijate mugavuse ja turvalisuse suurendamiseks on Maakri tänav määratud rahustatud liiklusega jalakäijate tänavaks, planeeritud ala ulatuses on ette nähtud laiendada Maakri tänava kõnniteed 3 m laiuseks ja Tornimäe tänava pikendusele on samuti planeeritud kõnnitee. Hoonestatavale krundile kavandatud kõnnitee osad on määratud avalikult kasutatavaks.

Parkimiskohtade vajadus on arvutatud Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud „Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 2006-2014“ alusel. Arengukava punkti 4.1.10 kohaselt ei rakendata parkimisnormatiivi mh, kui planeeritav ala asub riikliku kaitse alla võetud maa-alal või selle kaitsevööndis, samuti riikliku kaitse alla võetud mälestise kaitsevööndis. Planeeritud maa-ala asub arheoloogiamälestisel, 13.-16. saj pärit asulakohal, ja osaliselt ajaloomälestiste E. Lenderi Gümnaasiumi tänavapoolse hoone (Maakri tn 28a) ja hoovipoolse hoone (Maakri tn 28) kaitsevööndis. Alale, mille kohta detailplaneering kehtestatakse, on kokku kavandatud kuni 59 parkimiskohta. Detailplaneering on arengukavaga kooskõlas.

Kõik parkimiskohad on kavandatud hoonesse. Pääs parklasse on kavandatud Tornimäe tänava pikenduselt.

Planeeritud hoonete ehitamiseks tuleb alalt, mille kohta detailplaneering kehtestatakse, likvideerida 12 puud. Likvideeritakse üks III väärtusklassi puu, üheksa IV väärtusklassi puud, üks V väärtusklassi puu ja viljapuu. Asendusistutuse vajadus on 239 haljastuse ühikut. Asendusistutuse vajadus on arvutatud Tallinna Linnavolikogu 19. mai 2011 määruse nr 17 „Puu raieks ja hoolduslõikuseks loa andmise tingimused ja kord“ kohaselt. Haljastuse ühikud arvutatakse ümber istutatavate puude või põõsaste arvuks enne, kui asendusistutuse kohustust täitma hakatakse. Lõplik kompenseerimiseks vajalik puude arv saadakse raieloa menetlemisel pärast ehitusloa väljaandmist.

OÜ FASSAADIPROJEKT arhitekt P. Soopere on analüüsinud insolatsiooni kestuse muutumist Maakri tn 28 taastatava elamu eluruumides pärast detailplaneeringus kavandatud hoone püstitamist. Insolatsiooni kestus jääb Eesti standardile EVS 894:2008 A1:2010 „Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides“ vastavaks.

Aktsiaselts Geotehnika Inseneribüroo G.I.B. on koostanud hüdrogeoloogilise hinnangu, töö nr 2442. Hinnangust järeldus, et lähialal asuvate hoonete kahjustamise vältimiseks tuleb maa-aluse parkla rajamiseks kasutada sulundseina või lõikuvatest vaiadest valmistatud vaiseina. Vaiade süvistamisel tuleb kasutada vibratsioonivaba tehnoloogiat. Süvendist väljapumbatava vee ärajuhtimiseks saab kasutada sademevee ärajuhtimise süsteemi, milleks tuleb hankida tehnilised tingimused AKTSIASELTSILT TALLINNA VESI. Vastavad tingimused ehitusprojekti koostamiseks on planeeringus määratud.

Aktsiaselts Geotehnika Inseneribüroo G.I.B. on koostanud geotehnilise aruande. Aruandest selgub, et planeeritud alale on võimalik kõrghoonet ehitada.

T. Metsvahi on koostanud ekspertarvamuse Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu liikluslahenduse ja eeldatava liiklussageduse kohta. Eeldatav liiklussageduse kasv on 30-40 sõidukit tunnis ühes suunas. Kogu piirkonnas sujuva liikluse tagamiseks tuleb rakendada liikluse rahustamise võtteid. Vastav tingimus ehitusprojektide koostamiseks on planeeringus määratud.

Tulenevalt Tallinna Linnavolikogu 27. mai 2004 määrusega nr 19 kinnitatud lisast „Tallinna kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ning eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded, soojuse piirhinna kooskõlastamine ja soojusettevõtja arenduskohustus“ jääb planeeritud maa-ala kaugküttepiirkonda. Soojusvarustus on lahendatud kaugkütte baasil.

6. Avaliku väljapaneku tulemused

Detailplaneeringu esimesel avalikul väljapanekul sai tutvuda lahendusega, mille kohaselt kavandati detailplaneeringu elluviimise esimeses etapis maareformi läbiviimiseks viis krunti ning teises etapis krundipiiride muutmise ja kruntide liitmise teel neli kuni kuus krunti. Üks krunt oli planeeritud Maakri tn 28 arhitektuurimälestise teenindamiseks ja üks krunt Tornimäe tänava pikenduse rajamiseks. Ehitusõigus oli määratud teistele kruntidele plokistatud äri- ja eluhoonete ehitamiseks, millest kõrgeim, kuni 24-korruseline, kõrgusega kuni 80 m maapinnast, oli planeeritud samasse asukohta kui kõrghoone kehtestatavas planeeringu lahenduses.

Detailplaneeringu esimesel avalikul väljapanekul, mis toimus 22. veebruarist 2006 kuni 10. märtsini 2006, esitasid detailplaneeringu kohta ettepanekuid ja vastuväiteid M. Tüür, aktsiaseltsi Advokaadibüroo Aivar Pilv esindaja vandeadvokaat A. Pilv, LAWIN Lepik & Luhaäär Advokaadibüroo AS-i (praegu Advokaadibüroo LAWIN AS) esindaja vandeadvokaat L. Linsi (Osaühingu Versio Kinnisvara esindaja), Eesti Arhitektide Liidu esindaja Ü. Mark, GARAAŽIÜHISTU LENNUKI-II (praegu Hooneühistu Lennuki 5b/Maakri 30a) esindaja J. Ritslaid, Maakri Maja korteriühistu esindaja A. Ehandi, MAAKRI 42 KORTERIÜHISTU esindaja K. Leis, Osaühingu Mark Invest esindaja A. Ild ja Maa-amet. Osaühingu Maakri Keemiline Puhastus esindaja K. Püssa esitas oma seisukoha 14. märtsil 2006. Seisukoht esitati pärast avaliku väljapaneku lõppu ja seda ei käsitletud planeerimisseaduse mõistes kui detailplaneeringu avaliku väljapaneku ajal esitatud ettepanekut ja vastuväidet. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti seisukohad edastati vastuväidete esitajatele 23. märtsi 2006 tähtkirjadega.

Aktsiaseltsi Advokaadibüroo Aivar Pilv esindaja esitatud vastuväited ja ettepanekud.

Advokaadibüroo esindaja väitis, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu vastuvõtmine on Tallinna Linnaplaneerimise Ameti senist halduspraktikat arvestades ebaõige. Märgiti, et amet ei pidanud põhjendatuks Rävala puiestee ja Lembitu tänava vahelise ala kohta detailplaneeringute koostamise algatamist enne Tallinna Linnavolikogu 4. märtsi 2004 otsusega nr 42 algatatud teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ kehtestamist (teemaplaneering kehtestati Tallinna Linnavolikogu 16. aprilli 2009 otsusega nr 77).

Tallinna Linnaplaneerimise Amet (edaspidi amet) selgitas, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering algatati Tallinna Linnavalitsuse 27. detsembri 2000 korraldusega nr 5111-k ehk kolm ja pool aastat enne teemaplaneeringu koostamise algatamist. Seega ei saanudki Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu algatamist teemaplaneeringu kehtestamisega siduda.

Ametile jäi vastuväitest arusaamatuks, mida mõeldi Rävala puiestee ja Lembitu tänava vahelise maa-ala all, sest tegemist on ristuvate tänavatega. Amet eeldas, et vastuväite esitaja pidas silmas A. Lauteri tn 3 kinnistut. Varasemal ajal on kõrghoonete ehitamist võimalikuks peetud nn Stockmanni kvartali piirkonnas. Taotlused kõrghoonete ehitamiseks Lennuki tänavast Lembitu tänava poole jäävatele kruntidele on tagasi lükatud. A. Lauteri tänava ja Lembitu tänava äärsete kvartalite hoonestus moodustab korrapärase linnaruumi, mida ei saa samastada Maakri tänava äärse linnaruumiga.

Vastuväitjale selgitati, et Eesti Arhitektide Liidu ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti koostöös on ettevalmistamisel Maakri, Lennuki ja Kuke tänava vahelise ala planeeringueskiisi arhitektuurivõistlus.

Praeguseks on arhitektuurivõistluse esimene etapp toimunud.

Vastuväitja märkis, et Tallinna Linnaplaneerimise Amet on teistes planeeringumenetlustes detailplaneeringu algatamist või vastuvõtmisest keeldumist iga kord põhjendanud Tallinna linna ehitusmääruse §-s 14 sätestatuga ning leidnud, et enne teemaplaneeringu kehtestamist ei ole võimalik hinnata kõrghoonete püstitamiseks vajalike detailplaneeringute algatamise otstarbekust.

Esitatud väide oli konkreetsete näideteta ja seetõttu ei olnud ametil väite paikapidavust võimalik analüüsida.

Vastuväitja oli Tallinna Linnaplaneerimise Ameti väidetava halduspraktika põhjal teinud järelduse, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering on vastu võetud Tallinna linna ehitusmääruse § 14 vastaselt ja planeeringust huvitatud isikut Osaühingut Lewis Invest on koheldud Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu koostamise algatamisega eelistatult.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et Tallinna linna ehitusmääruse § 14 reguleerib detailplaneeringu koostamise algatamist ja korraldamist. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering on algatatud kaks ja pool aastat enne Tallinna Linnavolikogu 29. mai 2003 määrusega nr 35 „Tallinna linna ehitusmääruse“ kinnitamist. Detailplaneeringu kooskõlastamist ja vastuvõtmist reguleerib Tallinna linna ehitusmääruse § 16. Seega ei ole Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu vastvõtmine vastuolus Tallinna linna ehitusmääruse §-ga 14.

Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu algatamist taotles Karen Ter-Ovanesjan 16. veebruaril 2000. Detailplaneering algatati Tallinna Linnavalitsuse 27. detsembri 2000 korraldusega nr 5111-k. Tallinna Linnaplaneerimise Amet andis Osaühingule Lewis Invest lepinguga Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu koostamise ja koostamise finantseerimise õiguse üle 1. detsembril 2005 pärast vastava lepingu lõpetamist Karen Ter-Ovanesjaniga. Osaühingut Lewis Invest ei ole Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu algatamisega eelistatult koheldud. Kõigil eeltoodud põhjendustel ei ole võrreldavad Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu koostamise algatamine 2000. aastal ja Osaühingu EBS Campus taotluse Lauteri tn 3 kinnistu detailplaneeringu koostamise algatamiseks tagasilükkamine 2005. aastal, sest asjaolud ei ole ühesugused. Võrreldes 29. novembril 2005 Osaühingule EBS Campus saadetud kirjaga nr 1/1-18/215 on amet õiguskantsleri 12. detsembri 2005 märgukirjale nr 6-4/051025/0507391 tuginedes muutnud oma seisukohta detailplaneeringute koostamise algatamise sidumise osas kesklinna ehitusmääruse koostamisega, kuid kesklinna ehitusmääruse koostamisel tehtud analüüse on kasutatud planeeringute linnaehituslike lahenduste kaalumisel.

Praeguseks on Osaühingu EBS Campus taotluse alusel Tallinna Linnavalitsuse 1. augusti 2011 korraldusega nr 1356-k algatatud A. Lauteri tn 3 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu koostamine.

LAWIN Lepik & Luhaäär Advokaadibüroo AS-i esindaja vandeadvokaat L. Linsi (Osaühingu Versio Kinnisvara esindaja) esitatud vastuväited ja ettepanekud.

Vastuväitja leidis, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu menetlemise jätkamise korral tuleks võrdse kohtlemise printsiibist lähtuvalt jätkata ka kõigi teiste lähiala kinnistute kohta koostatavate detailplaneeringute menetlemist.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide lähialal, Maakri tn, Lennuki tn ja Kuke tn vahelises kvartalis, asuvate kruntide kohta on lisaks Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringule algatatud Maakri tn 34 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu koostamine. Algatamisotsuse tegi Tallinna Linnavalitsus 18. detsembri 2002 korraldusega nr 3102-k. Vastuse koostamise ajaks ei olnud viimati nimetatud detailplaneeringut ametile menetlemiseks esitatud. Seega ei saanud rääkida ka peatatud menetlemise jätkamisest.

Tallinna Linnavalitsuse 13. mai 2009 korraldusega nr 2009-k on Tallinna Linnavalitsuse 18. detsembri 2002 korraldus nr 3102-k „Kesklinnas asuva Maakri tn 34 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu koostamise algatamine“ kehtetuks tunnistatud.

Vastuväitja oli seisukohal, et detailplaneering ei vasta arhitektuurialastele eritingimustele.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et arhitektuurialaseid eritingimusi detailplaneeringute koostamiseks ei väljastata. Ilmselt pidas vastuväitja silmas L. Künnapu koostatud arhitektuurilis-ajaloolisi eritingimusi. Tingimustes oli märgitud, et alal tuleks säilitada ning edasi arendada ajaloolist tänavavõrku. Tänavavõrk on Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringus just nii kavandatud. Soovitusena oli lisatud, et Tornimäe tänava pikendus võiks eelkõige olla jalakäigutänav, kuid võiks võimaldada ka sissesõite kinnistutele. Piirkonna liiklustingimusi analüüsides jõuti järeldusele, et lähiala arendamise võimaluste suurendamiseks on otstarbekas Tornimäe tänava pikendus ette näha autoliiklusele sobivana. Planeeringut täiendatakse Tornimäe tänava pikenduse rajamise mõju analüüsiga kesklinna liiklusvoogudele, liiklusohutusele ja keskkonnale ning lisatakse liiklustiheduse kasvu prognoos.

Detailplaneeringu koostamise jätkamisel oli lähtematerjaliks K-Projekt Aktsiaseltsi 2007. aastal koostatud Maakri kvartali liiklusanalüüs, mis tehti Maakri kvartali arhitektuurivõistluse korraldamiseks. Töö eesmärk oli lahendada liikluse korraldus kvartalis ja ümbritsevatel tänavatel ning rajatavate ehitiste tarvis parklate planeerimise põhimõtted. Analüüsis arvestati Maakri tn 30 krundile ehitatava kõrghoone mõju.

Avalduse esitaja väitis, et detailplaneering ei vasta Tallinna Kesklinna halduskogu sätestatud detailplaneeringu lähteülesande kooskõlastamise tingimustele.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et Tallinna Kesklinna halduskogu ei ole ühegi dokumendiga sätestanud tingimusi lähteülesande kooskõlastamiseks, seega ei saa ka tingimusi lugeda täitmata jäetuks.

Vastuväitja leidis, et täitmata on detailplaneeringu lähteülesandes esitatud Tallinna Kesklinna halduskogu tingimus, et kavandatav hoone ei või halvendada valgustustingimusi naaberhoonetes.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringule lisatakse analüüs kavandatud hoone põhjustatud insolatsiooni kestuse muutuste kohta naaberhoonete eluruumides. Ühtlasi märkis Tallinna Linnaplaneerimise Amet, et Eestis ei ole kehtestatud kvantitatiivseid miinimumnorme insolatsiooni osas. Hea ehitustava kohaselt tagatakse 1-2 toalistele korteritele vähemalt ühes eluruumis ja suurematele korteritele kahes eluruumis minimaalselt 2,5 tundi kestev insolatsioon. Ruumide loomulik valgustus ja insolatsioon on erinevad mõisted. Loomulik valgustus seisneb päikesevalguse juhtimises ruumi kas otse või kaudselt, näiteks peegeldusefekti kaudu, ja insolatsioon on päikese otsekiirguse pääs ruumi. Kõnekeeles nimetatakse sageli loomulikku valgustust päevavalguseks. Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999 määrusega nr 38 kinnitatud „Eluruumidele esitatavad nõuded“ sätestavad ainult nõude, et eluruumil peab olema vähemalt üks aken, mis tagab ruumis piisava loomuliku valgustuse ja normib akna ja põranda pindala suhte. Planeeritud hoone välisseintelt peegelduva valguse maksimeerimiseks täpsustatakse nõudeid kavandatud hoone välisviimistluse materjalide valiku ja heleduse kohta. Amet tugines vastuse koostamise ajal kehtinud normidele.

Praeguseks on planeeringut täiendatud insolatsiooni kestuse muutumise analüüsiga, mis on koostatud, lähtudes Eesti standardist EVS 894:2008 A1:2010 „Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides“. Detailplaneering on Eesti standardiga kooskõlas.

Vastuväites leiti, et detailplaneeringus ei ole arvestatud Maakri tänava piirkonna hüdrogeoloogilist olukorda ehk maa-aluse Härjapea jõe olemasolu, mis ei võimalda kahe maa-aluse parkimiskorruse rajamist ja seega ei saa kavandada ka planeeritud hoone suurusele vastavat normatiivset arvu parkimiskohti.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et planeeringule on lisatud hüdrogeoloogia uuring. Planeeritud maa-ala asub linna keskuses. Eesti Standardi EVS 843:2003 „Linnatänavad“ punktis 10.2.2. on parkimiskohtade vajaduse arvutamise juhistes öeldud, et parkimisnormatiivi tuleb linna keskuse jaoks rakendada suurima väärtusena. Kesklinnas on parkimise reguleerimise strateegiline eesmärk mõjutada inimesi auto asemel kasutama ühissõidukeid ja sel moel saavutada liiklusvoogude vähenemine ning keskkonnaseisundi paranemine. Linna keskuses on teenused kättesaadavad jalgsikäigu kauguselt või ühissõidukeid kasutades.

Vastuväitele vastates tugines amet vastuse koostamise ajal kehtinud normidele. Praeguseks on planeering kooskõlla viidud Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud „Tallinna parkimise korralduse arengukavaga aastateks 2006-2014“.

Kokkuvõttes oli vastuväitja seisukohal, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu lahendus ei arvesta Maakri ja Lennuki tänava vahelise ala arendamisega seotud kõiki aspekte, ja et planeeringu menetlemine tuleb peatada ning detailplaneeringut ei või kehtestada enne, kui on valminud teemaplaneering „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ ning on selgunud Maakri, Lennuki ja Kuke tn vahelise ala planeeringueskiisi arhitektuurivõistluse tulemused.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet lubas veelkord kaaluda detailplaneeringu arhitektuurset osa ja teavitada avaldajat võimalike muudatuste ulatusest.

Praeguseks on teemaplaneering „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ kehtestatud. Selgunud on arhitektuurivõistluse I etapi tulemused. Detailplaneeringusse tehtud muudatuste tutvustamiseks korraldati teine avalik väljapanek. Avaldajat teavitati avaliku väljapaneku toimumisest.

LAWIN Lepik & Luhaäär Advokaadibüroo AS-i esindaja vandeadvokaat L. Linsi (Osaühingu Versio Kinnisvara esindaja) ning Eesti Arhitektide Liidu (edaspidi ka EAL) esindaja Ü. Mark esitatud vastuväited ja ettepanekud.

Vastuväitjad olid seisukohal, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering ei taga planeeringute koostamise eesmärki tagada võimalikult paljude ühiskonnaliikmete vajadusi ja huvisid arvestavad tingimused säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamiseks, ruumiliseks planeerimiseks, maakasutuseks ning ehitamiseks.

Samuti tsiteerisid GARAAŽIÜHISTU LENNUKI-II (praegu Hooneühistu Lennuki 5b/Maakri 30a) esindaja J. Ritslaidi, Garaažiühistu Lennuki-III (praegu Hooneühistu Lennuki-III) esindaja J. Tenosaare ning Maakri 36C Garaažiühistu (praegu Hooneühistu Maakri 36C) esindaja S. Rapoporti ühiselt esitatud vastuväites vabas tõlgenduses planeerimisseaduse neid paragrahve, mis sätestavad planeerimistegevuse üldisi põhimõtteid.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet jäi seisukohale, et vastuväites tsiteeriti planeerimisseaduse § 1 lõiget 2 kontekstist väljarebitult ja ameti arvates tõlgendati seda ekslikult. Planeerimisseadus reguleerib riigi, kohalike omavalitsuste ja teiste isikute vahelisi suhteid planeeringute koostamisel ja sätestab viisid kuidas protseduuriliselt tagada võimalikult paljudele ühiskonnaliikmetele võimalus planeeringute koostamisel osaleda ja oma huvisid väljendada. Planeerimisseadus ei määra, missugune peab olema konkreetne linnaehituslik lahendus, mille suhtes kokkuleppele jõutakse.

Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringut on menetletud planeerimisseadusele vastavalt ja kõigile asjast huvitatuile on olnud tagatud võimalus oma arvamuse avaldamiseks. Planeerimisseaduse § 16 lõike 3 alusel toimusid 4. juulil 2002 detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse avalikud arutelud, mis on üks huvitatud isikute planeeringu koostamisse kaasamise viise. Vastav teade ilmus ajalehes Postimees 3. juulil 2002. Planeerimisseaduse § 18 ja 19 alusel ja korras toimus detailplaneeringu avalik väljapanek. Teade avaliku väljapaneku aja ja koha kohta ilmus ajalehes Postimees 11. veebruaril 2006. Detailplaneeringu avalik väljapanek kestis planeerimisseaduse § 19 lõikes 1 ettenähtud aja. Avaliku väljapaneku ajal ettepanekute ja vastuväidete esitamise võimalust on vastuväitjad kasutanud.

M. Tüür lisas oma vastuväites, et planeeringu lahendus ei arvesta Maakri ja Lennuki tänava vahelise ala terviklikkust, ja et detailplaneering peaks lähtuma kogu ala kohta koostatud planeeringust.

Amet selgitas kõigile kolmele vastuväite esitajale, et planeerimisseaduse § 9 lõige 1 määrab, et detailplaneering koostatakse lähiaastate ehitustegevuse ja maakasutuse aluseks valla või linna territooriumi osa kohta ja ei välista väiksemate alade kohta detailplaneeringu koostamise võimalust. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering algatati Tallinna Linnavalitsuse 27. detsembri 2000 korraldusega nr 5111-k, eesmärgil määrata planeeritavate kruntide hoonestamise võimalused. Detailplaneeringu koostamise käigus tehtud analüüsidest järeldus, et planeeritavale alale on linnaehituslikult sobiv ehitada kõrghoone. Lahendust kaaluti 28. mail 2002 Tallinna Arhitektuurinõukogus. Amet selgitas, et vastamise ajale eelnenud lähiaastate suur majanduskasv tõi kaasa kinnisvaraturu kiire arengu. Maakri tn 28 ja 30 kruntide hoonestamise võimaluste avalikustamise järel kasvas arendajate huvi ka kruntide lähiala vastu. Piirkonna pea iga krundi omanik on avaldanud soovi oma kinnistule kõrghoone ehitamiseks. Maakri tn 28 ja 30 krundi detailplaneeringut algatades ei osatud nii suurt huvi kasvu prognoosida.

Arendajate huvi rahuldamiseks nii, et oleks tagatud ka avalikud huvid, ehk et oleks terviklikult käsitletud kõrghoonete sobivust linnaruumi ja nende kavandamise põhimõtteid ning linna kui terviku tasakaalustatud arengut, oli Tallinna Linnavolikogu 4. märtsi 2004 otsusega nr 42 algatatud teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ koostamine (teemaplaneering kehtestati Tallinna Linnavolikogu 16. aprilli 2009 otsusega nr 77). Teemaplaneeringu koostamine algatati 3,5 aastat pärast Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu koostamise algatamist ja selleks ajaks oli detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse avalik arutelu juba toimunud ning detailplaneeringu menetlemise peatamine ei olnud millegagi põhjendatud. Teemaplaneeringu analüüsides, mis olid vastuse koostamise ajaks valminud, oli Maakri tänava ümbrus tunnistatud kõrghoonete ehitamiseks sobivaks.

Praeguseks on teemaplaneering kehtestatud ning Maakri kvartal on määratud üheks kõrghoonete piirkonnaks.

Eesti Arhitektide Liidu (edaspidi ka EAL) esindaja Ü. Mark esitatud vastuväited ja ettepanekud.

EAL-i esindaja leidis, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringus kavandatu mõjutab oluliselt kogu kvartali hoonestuse, liikluse, parkimise, haljastuse ja avaliku linnaruumi lahendust, kuid ei anna selle kohta üldist visiooni. Eesti Arhitektide Liit oli seisukohal, et planeeringu lahendus ega seletuskiri ei selgita piisavalt, miks valitud lahendust on kõigi teiste võimalike lahenduste hulgast sobivaimaks peetud. Eesti Arhitektide Liit pidas vajalikuks vaadelda Maakri, Lennuki ja Kuke tänava vahelist maa-ala tervikliku üksusena ning koostada detailplaneering kogu ala kohta, selleks et kujundada tasakaalustatud ja funktsioneeriv linnaruum. Parima võimaliku lahenduse väljaselgitamiseks pidas EAL eesmärgipäraseimaks viisiks arhitektuurivõistluse korraldamist.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet nõustus asjaoluga, et planeeringu koosseisus olev lähiala analüüs ja planeeritu linnaehituslikud põhjendused ei olnud piisavalt sügavad. Praeguseks on linnaehituslikku analüüsi täiendatud.

EAL-i esindaja tegi ettepaneku peatada Maakri tn 28 ja 30 detailplaneeringu menetlemine ja alustada kogu Maakri, Lennuki ja Kuke tänava vahelise maa-ala detailplaneeringu koostamist pärast vastuväite esitamise ajal ettevalmistamisel olnud Maakri, Lennuki ja Kuke tänava vahelise ala planeeringueskiisi arhitektuurivõistluse tulemuste võrdlemist Maakri tn 28 ja 30 detailplaneeringu lahendusega. Sama ettepaneku tegid ka GARAAŽIÜHISTU LENNUKI-II (praegu Hooneühistu Lennuki 5b/Maakri 30a) esindaja J. Ritslaid, Garaažiühistu Lennuki-III (praegu Hooneühistu Lennuki-III) esindaja J. Tenosaar ning Maakri 36C Garaažiühistu (praegu Hooneühistu Maakri 36C) esindaja S. Rapoport ning Maakri Maja korteriühistu esindajad A. Ehandi ja R. Vaher.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet ei pidanud detailplaneeringu menetlemise peatamist põhjendatuks, sest menetlemine tähendab ka detailplaneeringu täiendamist ja täpsustamist ning kaalutlusvigade vältimiseks lisauuringute koostamist.

Arhitektuurivõistluse tingimustes oli määratud, et linnaehitusliku lahenduse kavandamisel tuleb arvestada koostamisel olevaid detailplaneeringuid. Arhitektuurivõistluse I etapi tulemusel linnaehituslikult head ja elluviidavat planeeringu lahendust ei leitud.

M. Tüüri esitatud vastuväited ja ettepanekud.

M. Tüür oli seisukohal, et kõrghoone ehitamine rikub Maakri tn 28 asuva mälestise vaadeldavust ning seab ohtu selle säilimise.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et Maakri tn 28 E. Lenderi Gümnaasiumi hoovipoolse hoone vaadeldavuse parandamiseks on planeeringus kavandatud lammutada Maakri tn 32a õigusliku aluseta ehitatud kuur. Maakri tn 32a maapealsete korruste ehitusjoon on määratud mälestise Lennuki tänava poolse fassaadiga ühele joonele ja hoone lubatud suurim kõrgus on 2-korrust sarnaselt mälestise kõrgusega.

Praeguseks on planeeringu lahendust muudetud ning hoone kavandatud kõrgus on kuni 4 korrust, et arvestada riigi huve esindava Maa-ameti seisukohta. Mälestis on tulekahjus hävinud, kuid see tuleb endisel kujul taastada. Käesolev planeering jääb kinnistuomanike taotlusel Maakri tn 28, Maakri tn 32a ja Maakri tn 32 kinnistute osas kehtestamata.

Tornimäe tänava pikenduselt mälestise vaadeldavuse sektor laieneb. Maakri tänava ja Tornimäe tänava nurgalt avanev vaade küll kaob, kuid ka vastuväite esitamise ajal oli see vaade inimese silma kõrguselt Maakri tn 30 elamu ja abihoonete tõttu väga ahtake. Hoone kõrgus ei oma antud kohas tähtsust tänaval käija silma kõrguselt vaate sulgemisel. Samavõrra sulgeks vaate ka kahekorruseline hoone.

Vastuväite esitaja leidis, et planeeringu lahendus ei arvesta Maakri tänava ääres ajalooliselt väljakujunenud tiheda liigendusega tänavajaotust. Esitatud väide oli ekslik, sest Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringus ei ole ette nähtud tänavavõrku muuta.

GARAAŽIÜHISTU LENNUKI-II (praegu Hooneühistu Lennuki 5b/Maakri 30a) esindaja J. Ritslaidi, Garaažiühistu Lennuki-III (praegu Hooneühistu Lennuki-III) esindaja J. Tenosaare ning Maakri 36C Garaažiühistu (praegu Hooneühistu Maakri 36C) esindaja S. Rapoporti ühiselt esitatud vastuväited ja ettepanekud.

Vastuväites märgiti, et detailplaneeringu koostamise käigus ei ole ühistuid informeeritud sellest, et Maakri 36C Garaažiühistule (praegu Hooneühistu Maakri 36C) kuuluva Maakri tn 36c kinnistu kaudu on tulevikus ette nähtud pikendada Tornimäe tänavat.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et detailplaneeringu eskiislahenduse tutvustamiseks ja koostöö tegemiseks huvitatud isikutega korraldati planeerimisseaduse § 16 lõike 3 alusel detailplaneeringu lähteseisukohti ja eskiislahendust tutvustavad avalikud arutelud 4. juulil 2002. Vastav teade ilmus ajalehes Postimees 3. juulil 2002. Planeerimisseaduse § 1 täitmiseks ja võimalikult paljude ühiskonnaliikmete vajaduste ja huvide väljaselgitamiseks toimus ka detailplaneeringu avalik väljapanek ja kaaluti esitatud vastuväiteid ja ettepanekuid. Ühistud kasutasid avalikul väljapanekul arvamuse esitamise võimalust ja seega loetakse, et planeeringu lahendusest on neid informeeritud. Linnaehitusliku analüüsi joonisel on näidatud vaid üks võimalik linnaehituslik lahendus Tornimäe tänava pikendamiseks ja lähiala hoonestamiseks. Amet ei välistanud ka teisi lahendusi, mille suhtes suudetakse kokku leppida. Maakri tn 36c kinnistu ei jää koostatava Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu alale ning Tornimäe tänava pikendus Lennuki tänavani lahendatakse mõnes järgnevas planeeringus.

Maakri Maja korteriühistu esindajate A. Ehandi ja R. Vaheri esitatud vastuväited ja ettepanekud.

Maakri Maja korteriühistu oli seisukohal, et planeeringu linnaehitusliku analüüsi osas ega seletuskirjas ei ole käsitletud kavandatud kõrghoone ehitamisega kaasnevaid mõjusid ümbruskonnale. Väideti, et kõrghoone ehitamine toob kaasa liikluskoormuse kasvu ja tekivad lisapiirangud naaberkinnistute võimalikuks hoonestamiseks.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et kavandatud kõrghoone naaberkinnistuks on lõunast Tornimäe tänava pikendusele ettenähtud krunt ja idast Maakri tänava krunt, mis ongi mõeldud liiklemiseks ja mitte hoonestamiseks. Põhjast on planeeringu ala naaberkinnistuks Maakri tn 28a, millel asub arhitektuurimälestis E. Lenderi Gümnaasiumi tänavapoolne hoone. Sellel kinnistul ei olegi praktiliselt ruumi millegi uue ehitamiseks mälestist lammutamata. Läänest külgneb kõrghoone ehitamiseks kavandatud krunt Maakri tn 32a krundiga, mille võimaliku ehitusõiguse määrab Maakri tn 28 E. Lenderi Gümnaasiumi hoovipoolse hoone asukoht ja kuju.

Planeeringut on täiendatud insolatsiooni kestuse muutumise analüüsiga ja liiklustiheduse ning liiklussageduse kasvu prognoosiga. Detailplaneeringu lahendust illustreeriv joonis lisati planeeringule avaliku väljapaneku tulemuste arutelu ajaks.

Vastuväite esitajad pidasid planeeringut puudulikult vormistatuks, sest puudus planeeritava maa-ala kontaktvööndi linnaehituslike ja funktsionaalsete seoste analüüs ning leiti, et määramata oli kavandatud hoone suurim lubatud kõrgus meetrites ja suurim lubatud korterite arv.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et viimased kaks näitajat olid põhijoonisel antud. Kavandatud korterite suurim arv oli 75 ja hoonete kõrgus oli tabelis. 24-korruselise (praeguseks on kõrgust suurendatud 27 korruseni) hooneosa suurim lubatud kõrgus oli 80 meetrit maapinnast (praegu 95 meetrit maapinnast ehk 100 m absoluutkõrguses). Amet nõustus, et planeeritava maa-ala kontaktvööndi linnaehituslike ja funktsionaalsete seoste analüüs ei ole piisavalt põhjalik.

Analüüsi on täiendatud.

MAAKRI 42 KORTERIÜHISTU liikmete ühiselt esitatud vastuväited ja ettepanekud.

MAAKRI 42 KORTERIÜHISTU liikmed pidasid 24-korruselise hoone kavandamist Maakri tn 30 krundile põhjendamatuks, sest leidsid, et nii kõrge hoone varjab akendest vaate taevale. Piirkonna asustuskoormuse ja planeeritud Tornimäe tänava pikenduse liikluskoormuse vähendamiseks ning projekteeritud parkimiskohtade defitsiidi leevendamiseks tehti ettepanek vähendada hoone lubatud suurimat korruste arvu üheteistkümne korruseni.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et kavandatud hoone on ette nähtud Maakri tn 42 elamust 75 m kaugusele ja vaade Maakri tn 42 korteritest taevavõlvile kindlasti säilib. Tallinna Linnavolikogu 4. märtsi 2004 otsusega nr 42 algatati teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ koostamine, et määrata Tallinna silueti omapära arvestavad ja linnaruumiliselt sobivad kohad kõrghoonete ehitamiseks. Algatatud teemaplaneeringu koostamisel tehtud analüüsides oli Maakri tänava ümbrus tunnistatud kõrghoonete ehitamiseks sobivaks. Täiendavalt oli lisatud Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringusse liiklustiheduse ja liiklussageduse kasvu prognoos.

Piirkonna asustuskoormuse vähendamiseks ei nähtud põhjust. Tegemist on infrastruktuuriga hästi varustatud linna keskusega, avaliku ja erasektori pakutavad teenused on mitmekesised ja asuvad lähedal. Teenused on kättesaadavad jalgtee kauguselt või ühissõidukit kasutades. Asustuse hajutamine viib valglinnastumiseni ja avalike teenuste, nagu tehnovõrkudega varustatuse, teede rajamise ja kasutamise ning ühissõidukite liikluse korraldamise kallinemiseni, mille tulemus on kõigi linlaste jaoks elukalliduse tõus.

Amet selgitas, et planeeritavale alale kavandatud parkimiskohtade arv vastab Eesti Standardi EVS 843:2003 „Linnatänavad“ kohasele linnakeskuse normile (praeguseks on planeering kooskõlla viidud pärast planeeringu I avalikku väljapanekut kinnitatud „Tallinna parkimise korralduse arengukavaga aastateks 2006-2014“). Parkimiskohtade defitsiidi planeerimine linna keskusesse on eesmärgipärane. Parkimiskohtade defitsiidi kavandamise eesmärk on mõjutada inimesi auto asemel kasutama ühissõidukeid ja sel moel saavutada liiklusvoogude vähenemine ning keskkonnaseisundi paranemine kesklinnas.

Kolmandaks tegi korteriühistu ettepaneku säilitada Maakri tn 28 hoone esiküljel olevad puud ja jätta Tornimäe tn pikendusele jäävad puud kõnnitee sisse.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et tehtud ettepanekuga nõustuti, kuid hiljem peeti siiski mõistlikuks vahetult Maakri tn 28 mälestise juures kasvavad puud likvideerida, et parandada puithoone ümbruse mikrokliimat (praeguseks on mälestise kõrval kasvavate puude seisund tulekahju tagajärjel halvenenud).

Osaühingu Mark Invest esindaja A. Ildi esitatud vastuväited ja ettepanekud.

Vastuväitja märkis, et esitas vastuväite kui planeeritava ala omaniku esindaja.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et ehitisregistri andmete alusel on Osaühing Mark Invest ainult Maakri tn 28 asuva vallasvara kaasomanik. Planeeritavale alale jäävad veel Maakri tn 30 hooned ja Maakri tn 32a maaüksus ning Tornimäe tänava pikendus.

Pöördumises märkis A. Ild, et Osaühing Mark Invest on 20. veebruaril 2006 esitanud Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnavalitsuse 25. jaanuari 2006 korralduse nr 133-k tühistamiseks (korraldusega võeti vastu Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering).

Tallinna Halduskohus võttis Osaühingu Mark Invest esitatud kaebuse menetlusse haldusakti tühistamisnõudes. Tallinna Halduskohus otsustas oma 23. novembri 2007 kohtuotsusega jätta kaebus rahuldamata ja mõistis välja menetluskulud.

Vastuväitest ei selgunud küll, kas kohtule esitatud kaebuse sisu edasiandmisega esitati samad argumendid ka vastuväidetena avalikul väljapanekul olnud detailplaneeringule, kuid amet vastas neile siiski.

Osaühingu Mark Invest esindaja väitis, et Muinsuskaitseamet ei ole andnud luba Maakri tn 28 arhitektuurimälestise E. Lenderi Gümnaasiumi hoovipoolse hoone kaitsevööndisse ehitamiseks.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et Muinsuskaitseamet on Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu 7. augustil 2002 kooskõlastanud. Planeerimisprotsessi käigus tehtud muudatused kooskõlastas Muinsuskaitseamet 22. septembril 2005.

Teiseks väideti, et Tallinna Maa-amet on detailplaneeringule andnud tingimusliku kooskõlastuse, mille kohaselt Maakri tn 28, 28b ja 28c kruntide moodustamise eelduseks on nende ehitiste kaasomanike notariaalselt sõlmitud kokkulepe kaasomandi lõpetamise ja ehitise reaalosadeks jagamise kohta, ja et nimetatud kokkulepe peab olema sõlmitud enne detailplaneeringu kehtestamist.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et oma kooskõlastuses kirjeldas Tallinna Maa-amet (praegu Tallinna Linnavaraamet) kruntide moodustamise eeldust. Tegelikult ei ole Tallinna Maa-amet seadnud ehitise kaasomandi lõpetamist detailplaneeringu kehtestamise eeltingimuseks, vaid tegi ettepaneku need lepingud sõlmida enne detailplaneeringu kehtestamist. Lepingute sõlmimise initsiatiiv võib tulla eelpoolnimetatud vallasvara ükskõik milliselt kaasomanikult. Tallinna Maa-ameti ettepanekut kaaluti ning on peetud otstarbekaks eelpoolnimetatud lepingud enne detailplaneeringu kehtestamiseks esitamist sõlmida. Nimetatud lepingud võib sõlmida ning Maakri tn 28, 28b, 28c ja 30 hoonete teenindamiseks vajaliku maa piirid määrata ka detailplaneeringut kehtestamata. Praeguseks on Maakri tn 28b, 28c ja Maakri tn 30 hoonete juurde teenindusmaa määratud ja katastriüksused moodustatud.

Osaühingu Mark Invest esindaja A. Ildi sõnul ei rahuldanud neid, et detailplaneeringut koostati ja kooskõlastati viie aasta jooksul.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et õigusaktides ei ole detailplaneeringu koostamiseks ja kooskõlastamiseks lubatud aega normitud. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu koostamine on olnud planeeritava maa-ala asukohast ja komplitseeritud omandisuhetest tingitult keerukas ja tavapärasest aeganõudvam.

Avaldaja väitis, et planeeringu koostamisel ei ole täidetud planeerimisseaduse § 16 nõuet kaasata detailplaneeringu koostamisse planeeritaval maa-ala asuvate kinnistute omanikke.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et Osaühingu Mark Invest väide, et nad ei ole saanud esitada oma argumenteeritud soove, ei pea paika. Detailplaneeringut koostanud osaühing R-KONSULT kutsus oma 17. juuli 2001 kirjaga nr 56 vastuväitjat planeeringuga tutvuma ajavahemikus 9.-27. juulini 2001. Detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse avalik arutelu, mis on üks huvitatud isikute planeeringu koostamisse kaasamise viise, toimus 4. juulil 2002. Teade arutelu toimumise kohta ilmus 3. juuli 2002 ajalehes Postimees. Avalikul arutelul on vastuväitja esindaja M. Pork esitanud planeeringu kohta kirjaliku arvamuse, milles üks olulisemaid ettepanekuid oli tagada Maakri tn 28 mälestise vaadeldavus. Antud ettepanekut on arvestatud. Planeeringu koostamise käiku kajastavatele dokumentidele on lisatud ka vastuväitja ja aktsiaseltsi Vilming ühine avaldus 28. märtsist 2003, milles väideti, et on jõutud kokkuleppele Maakri tn 28 ja 30 kruntide ühises arendamises. Kirjast nähtus, et vastuväitja on planeeringu lahendusega tuttav. Järgnevalt on esitanud vastuväitja oma arvamuse planeeringu lahenduse kohta kirjalikult Tallinna Linnavalitsusele 4. mail 2005 ja 4. augustil 2005. Mõlemale on saadud Tallinna Linnaplaneerimise Ametilt vastused, esimesele 6. juunil 2005 ja teisele 2. septembril 2005. Vastuväitja seisukohad edastati detailplaneeringu koostajale. Avaldaja kasutas ka võimalust oma ettepanekute ja vastuväidete esitamiseks detailplaneeringu avalikul väljapanekul. Avaliku väljapaneku toimumise ajast ja kohast teatati tähtsaadetisena edastatud kirjaga vastavalt planeerimisseaduse § 18 lõikele 5.

Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu puuduseks pidas vastuväitja, et planeeritud kruntidele ei ole ette nähtud normikohast arvu parkimiskohti.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et planeeritud maa-ala asub linna keskuses. Eesti Standardi EVS 843:2003 „Linnatänavad“ punktis 10.2.2 on parkimiskohtade vajaduse arvutamise juhistes öeldud, et parkimisnormatiivi tuleb linna keskuse jaoks rakendada suurima väärtusena. Kesklinnas on parkimise reguleerimise strateegiline eesmärk mõjutada inimesi auto asemel kasutama ühissõidukeid ja sel moel saavutada liiklusvoogude vähenemine ning keskkonnaseisundi paranemine. Linna keskuses on teenused kättesaadavad jalgtee kauguselt või ühissõidukeid kasutades.

Vastuväitja leidis, et kahe maa-aluse parkimiskorruse rajamine planeeringu ala kruntidele ei ole võimalik maa-aluse Härjapea jõe olemasolu tõttu. Antud väitele vastati, et seda kontrollitakse ning planeeringule lisatakse vastav uuring. Samas märkis vastuväitja ekslikult, et Maakri tn 30 hoonesse on kavandatud 100 korterit. Planeeritavale maa-alale oli I avalikul väljapanekul olnud variandis ette nähtud kuni 75 korterit.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et detailplaneeringule on lisatud Aktsiaseltsi Geotehnika Inseneribüroo G.I.B. koostatud geotehnika aruanne ja hüdrogeoloogiline hinnang. Hinnang on antud planeeringu lahendusele, mille puhul on kavandatud 3 maa-alust korrust. Hinnangule tuginedes on maa-aluse parkla rajamine võimalik kui kasutatakse lõikuvatest vaiadest valmistatud vaiseina. Tingimuseks on, et vaiade süvistamisel tuleb kasutada vibratsioonivaba tehnoloogiat. Süvendist väljapumbatava vee ärajuhtimiseks saab kasutada sademevee ärajuhtimise süsteemi. Hinnangu alusel on planeeringus määratud nõuded ehitusprojekti koostamiseks.

Osaliselt kehtestatava detailplaneeringu lahenduse kohaselt on Maakri tn 30 hoonele kavandatud kuni kolm maa-alust korrust ning kortereid on kavandatud kuni 80.

Teine ekslik väide avalduses oli, et detailplaneeringus ei ole toodud kavandatud hoone kõrgust, vaid ainult korruste arv. Tegelikult oli planeeringu põhijoonisel hoonete kõrgus tabelis antud. 24-korruselise hooneosa suurim lubatud kõrgus oli 80 m maapinnast. Praeguseks on korruste arvu suurendatud 27-ni ja hoone kõrgust 95 meetrini.

Vastuväitja leidis, et detailplaneering ei vasta kinnismälestise kaitsekohustuse teatisele nr 176, ja et detailplaneeringus kavandatu muudab Maakri tn 28 mälestise Maakri tänavalt vaadeldamatuks.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et Maakri tn 28 E. Lenderi Gümnaasiumi hoovipoolse hoone kohta 25. septembril 2005 koostatud kinnismälestise kaitsekohustuse teatises on märgitud, et mälestise kaitsevööndi ulatuseks on krunt. Planeerimisseaduse § 9 lõige 3 defineerib krunti kui ehitamiseks kavandatud maaüksust. Kaitsekohustuse teatise koostamise ajal ei olnud Maakri tn 28 maaüksus piiritletud. Planeerimisseaduse § 9 lõike 2 alusel on detailplaneeringu koostamise üks eesmärkidest jaotada planeeritav maa-ala kruntideks ehk piiritleda maaüksused. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu kooskõlastamisega on Muinsuskaitseamet nõustunud muu hulgas Maakri tn 28 krundi piiridega ja seeläbi ka mälestise kaitsevööndi piiridega.

Maakri tn 28 asuva E. Lenderi Gümnaasiumi hoovipoolse hoone vaadeldavuse parandamiseks on planeeringus kavandatud lammutada Maakri tn 32a õigusliku aluseta ehitatud kuur. Maakri tn 32a planeeritud hoone maapealsete korruste ehitusjoon on määratud mälestise Lennuki tänava poolse fassaadiga ühele joonele ja hoone kavandatud kõrgus on kuni 2 korrust sarnaselt mälestise kõrgusega. Tornimäe tänava pikenduselt mälestise vaadeldavuse sektor laieneb. Maakri tänava ja Tornimäe tänava nurgalt avanev vaade küll kaob, kuid ka vastuväite esitamise ajal oli see vaade inimese silma kõrguselt Maakri tn 30 elamu ja abihoonete tõttu väga ahtake. Hoone kõrgus ei oma antud kohas tähtsust tänaval käija silma kõrguselt vaate sulgemisel. Samavõrra sulgeks vaate ka kahekorruseline hoone.

Praeguseks on planeeringu lahendust muudetud ning Maakri tn 32a hoone kõrguseks on kavandatud kuni 4 korrust, et arvestada riigi huve esindava Maa-ameti seisukohta. Maakri tn 32a ja Maakri tn 32b kinnistute omaniku taotlusel ei jää nimetatud kinnistud alale, mille osas detailplaneering kehtestatakse.

Väideti, et Maakri tn 28 arhitektuurimälestise naabruses on rikutud tuleohutusnõudeid. Vastuväitja oli veendunud, et 1. tulepüsivuse klassi puhul on ehitisele ja selle osale esitatavate tuleohutusnõuete alusel 8-meetrisesse tsooni uusehitiste rajamine keelatud.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et Vabariigi Valitsuse 27. oktoobri 2004 määruse nr 315 „Ehitisele ja selle osale esitatavad tuleohutusnõuded“ § 19 lõigetes 1 ja 2 on sätestatud, et tule levik ühelt ehitiselt teisele ei tohi ohustada inimeste turvalisust ega põhjustada olulist majanduslikku või ühiskondlikku kahju. Nimetatu täitmiseks peab hoonetevaheline kuja takistama tule levikut teistele hoonetele, kusjuures juhul, kui kuja laius on alla 8 m, tuleb tule leviku piiramine tagada ehituslike või muude abinõudega. Tallinna Tuletõrje- ja Päästeamet (praegu Põhja-Eesti Päästekeskus) on Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu kooskõlastanud. Tulemüüride asukohad on planeeringus määratud. Tulemüürid on ehituslik abinõu tule leviku takistamiseks.

Vastuväitja arvates jätab detailplaneeringus kavandatu Maakri tn 28 hoone loomuliku valguseta.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet oli seisukohal, et vastuväitja seisukoht ei ole põhjendatud. Maakri tn 28 hoonest põhja ja lääne poole ei ole hooneid kavandatud. Tõenäoliselt ida poolt valgustustingimused mingil määral halvenevad, sest olemasolevate hoonete asemele on planeeritud kõrgemad. Selle kompenseerimiseks on lõuna pool asuv kuur ette nähtud lammutada ja valgustustingimused paranevad.

Täiendavalt on lisatud Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringusse analüüs kavandatud hoone põhjustatud insolatsiooni kestuse muutuste kohta Maakri tn 28 eluruumides. Detailplaneering on Eesti standardiga EVS 894:2008 A1:2010 „Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides“ kooskõlas.

Vastuväitja väitel puudub detailplaneeringus liikluskorralduse lahendus ja kõrghoonesse sisse-väljasõitude lahendus on asjatundmatu.

Tallinna Linnaplaneermise Amet viitas, et liikluskorralduse lahendus on detailplaneeringus esitatud. Tallinna Transpordiamet (endise nimega Tallinna Transpordi- ja Keskkonnaamet) on detailplaneeringus esitatud lahendust kaalunud ja selle kooskõlastanud.

Vastuväidete kokkuvõttes paluti detailplaneering kehtestamata jätta.

Maa-ameti esindaja K. Kanguri esitatud vastuväited ja ettepanekud.

Maa-amet andis teada, et nende 27. juuni 2005 kirja nr 6.2-3/2186 on ekslikult käsitletud kui detailplaneeringu kooskõlastust.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et võrreldes Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu koostamisel Maa-ametiga peetud varasema kirjavahetusega ei sedastanud see kiri selgesõnaliselt planeeringu kooskõlastamata jätmist. Kirjas esitatud ettepanekud võeti arvesse. Planeerimisseaduse § 17 lõike 4 alusel, mis sätestab, et kui kooskõlastamisel ei viidata vastuolule seaduse alusel kehtestatud õigusakti või kehtestatud planeeringuga, loetakse planeering kooskõlastatuks, vaatamata planeeringu kohta esitatud teistele ettepanekutele ja vastuväidetele.

Lisaks pidas Maa-amet vajalikuks märkida, et linnavalitsuse korraldusega vastuvõetud detailplaneering ei ole põhilahenduselt identne Maa-ametile 3. juunil 2005 kooskõlastamiseks esitatud dokumendiga.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas Maa-ametile, et planeeringu koostamine on pikaajaline protsess. Linnaehituslikku lahendust kaalutakse korduvalt ja seda muudetakse vastavalt töö käigus esitatud ettepanekutele. Suurimad muudatused on tehtud Maa-ameti ettepanekute alusel. Maa-ameti 27. juuni 2005 kiri nr 6.2-3/2186 sisaldas täiendavaid ettepanekuid ja nende arvestamiseks tuligi jooniseid ja seletuskirja veelkord muuta.

Maa-amet oli seisukohal, et riigimaad on erastatavast maast oluliselt madalamalt väärtustatud vaatamata asjaolule, et märkimisväärne osa planeeritavast maa-alast kuulub riigile. Tehti ettepanek Maakri tn 32a võimalikku ehitusõiguse ulatust enim määrava ja piirava Maakri tn 28 mälestise teisaldamiseks Wismari tn 23 kinnistule.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet leidis, et ettepanek on põhjendamata. Arhitektuurimälestised E. Lenderi Gümnaasiumi hoovipoolne hoone (Maakri tn 28) ja tänavapoolne hoone (Maakri tn 28a) moodustavad ühe kompleksi. Ühe hoone teisaldamine rikub mälestise terviklikkuse ja algupära. Ettepanek on eriti kummastav seetõttu, et peetakse Maakri tn 32a ärimaa krundi müügist saadava tulu suurendamist mälestise säilimisest olulisemaks riigi huviks. Muinsuskaitseseaduse § 2 sätestab, et mälestis on riigi kaitse all olev kinnis- või vallasasi või selle osa või asjade kogum või terviklik ehitiste rühm, millel on ajalooline, arheoloogiline, etnograafiline, linnaehituslik, arhitektuuriline, kunstiline, teaduslik, usundiline või muu kultuuriväärtus. E. Lenderi Gümnaasiumi hoonete mälestiseks tunnistamisega on riik hinnanud need hooned väärtuslikeks.

Detailplaneeringu koostamise jätkamisel suurendati ehitusõiguse ulatust Maakri tn 32a kinnistu hoonestamiseks, kuid Maakri tn 32a ja Maakri tn 32b kinnistute omaniku ettepanekut arvestades ei jää nimetatud kinnistud alale, mille osas detailplaneering kehtestatakse.

Maa-amet juhtis tähelepanu, et Maakri tn 30 naabermaaüksuste omanike kooskõlastuseta ei ole võimalik Maakri tn 30 krundile planeerida hoonet, mille tulemusel kujuneb krundi hoonestustiheduseks 15,6 ja täisehitusprotsendiks 100%.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet leidis, et Maa-ameti seisukoht ei tugine ühelegi õigusaktile. Ükski Eesti Vabariigi õigusakt ei sätesta krundi täisehituse ja hoonestustiheduse kvantitatiivseid näitajaid. Naabermaaüksuste omanikega detailplaneeringu kooskõlastamise vajadus ei sõltu ka krundi täisehitusest ega hoonestustihedusest.

Maa-amet leidis, et Tallinna kalleima kinnisvarapiirkonna arendamine tervikkontseptsioonita ei ole põhjendatud.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet nõustus, et planeeringu koosseisus olev lähiala analüüs ja planeeritu linnaehituslik põhjendus ei ole piisavalt sügavad ja põhjendas Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu koostamist.

Tallinna Linnaplaneerimise Ametile esitati ka pärast avaliku väljapaneku lõppu seisukohti ja ettepanekuid. Amet on neid kaalunud ja pöördumistele vastanud, kuid ei käsitlenud neid vastuväidetena planeerimisseaduse § 20 lõike 1 mõistes.

Kuna Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu avalikust väljapanekust oli möödunud pikk ajavahemik ja detailplaneeringu põhilahendust oli muudetud, korraldasid Tallinna Linnaplaneerimise Amet ja Tallinna Kesklinna Valitsus uue avaliku väljapaneku.

Detailplaneeringu uuel avalikul väljapanekul, mis toimus 27. detsembrist 2010 kuni 11. jaanuarini 2011, esitasid detailplaneeringu kohta ettepanekud ja vastuväited Eesti Arhitektide Liidu esindaja P. Pere, ühiselt Hooneühistu Maakri 36C esindaja T. Tomann ning Hooneühistu Lennuki 5b/Maakri 30a esindaja M. Kadarik, Osaühingu Maakri KVF esindaja U. Kivisalu, Advokaadibüroo Tark Grunte Sutkiene AS esindaja vandeadvokaat J. Nõgisto (Osaühingu Versio Kinnisvara esindaja), MAAKRI 42 KORTERIÜHISTU esindaja K. Leisi ja Osaühingu Advokaadibüroo Pohla & Hallmägi esindaja advokaat T. Ehrlich (Osaühingu Mark Invest esindaja).

Tallinna Linnaplaneerimise Ameti seisukohad edastati 2. veebruari 2011, 3. veebruari 2011, 4. veebruari 2011, 8. veebruari 2011, 9. veebruari 2011 ja 10. veebruari 2011 kirjadega.

Eesti Arhitektide Liidu esindaja P. Pere esitatud vastuväited ja ettepanekud.

Vastuväitja pidas Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringut vastuolus olevaks Tallinna Linnavolikogu 11. detsembri 2008 otsusega nr 239 kehtestatud Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringuga. Ta väitis, et nimetatud detailplaneeringus on Maakri tänav määratud jalakäijate tänavaks, kuid see ei kajastu Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringus.

Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringus on Maakri tänav määratud rahustatud liiklusega jalakäijate tänavaks, mille kaudu tagatakse teenindava transpordi juurdepääs neile asutustele, kellel puudub teise juurdepääsu võimalus.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet nõustus vastuväitjaga, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringus ei ole Maakri tänava liikluskorralduse põhimõte sama selgelt sõnastatud. Detailplaneeringu seletuskirja ja jooniseid on täiendatud nii, et liikluskorralduse kirjeldus ei oleks teisti mõistetav kui on määratud Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringus.

Teiseks leidis vastuväitja, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering on vastuolus teemaplaneeringus „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ määratud põhimõtetega detailplaneeringute koostamiseks. Vastuväitja pidas silmas järgmist aspekti: kõrghoone või kõrghoonete grupi kavandamisel mingisse piirkonda tuleb arvestada nende mõju avalikule välisruumile ja inimesele ning looduskeskkonnale ja liiklusele. Selle tagamiseks on vajalik luua piirkonna terviklahendus, mis võimaldab kasutusfunktsioone kinnistute vahel jagada. Detailplaneering tuleb koostada linnaehituslikult piiritletud tervikalale.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu koostamine algatati ja planeeritav ala määrati 27. detsembril 2000. Tallinna Linnavolikogu 4. märtsi 2004 otsuse nr 42 „Teemaplaneeringu Kõrghoonete paiknemine Tallinnas algatamine“ punktis 3 on sätestatud, et teemaplaneeringu koostamise ja menetlemise ajal tuleb kooskõlastada lähteülesanded linnamajanduskomisjoniga nende detailplaneeringute puhul, mis sisaldavad ettepanekut määrata hoone suurimaks kõrguseks üle 27 meetri. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu lähteülesanne oli kooskõlastatud linnamajanduskomisjoniga juba varem, s.o 25. mail 2000. Varem algatatud detailplaneeringute koostamist ei peatatud. Seega ei olnud Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu koostamise jätkamine õigusaktiga vastuolus.

Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 25. jaanuari 2006 korraldusega nr 133-k. See on kaks aastat enne teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ vastuvõtmist 17. aprillil 2008 ja kolm aastat enne teemaplaneeringu kehtestamist 16. aprillil 2009. Teemaplaneeringu rakendussätetes on määratud, et teemaplaneering on aluseks detailplaneeringutele, mis teemaplaneeringu jõustumise hetkeks ei ole vastu võetud. Teemaplaneeringu kehtestamisel ei ole tagasiulatuvat mõju Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringule.

Arvestades, et teemaplaneeringu koostamiseks oli tellitud 7 alusuuringut ja 2007. aastal viidi läbi keskkonnamõju strateegiline hindamine, pidas Tallinna Linnaplaneerimise Amet põhjendatuks jälgida, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering oleks teemaplaneeringuga „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ võimalikult suures ulatuses kooskõlas. Uuringute eesmärk oli selgitada välja reaalne vajadus kõrghoonete järele Tallinna linnas elamu- ja ettevõtlus-/ äriruumidena ning kõrghoonete mõju ümbritsevale keskkonnale. Kõrghoonete ehitamiseks määratud alad on kaalutletult määratud.

Detailplaneeritud ala moodustab linnaehituslikult piiritletud tervikala. Kavandatud kõrghoone jääb Maakri tänava, Tornimäe tänava pikenduse, planeeritud haljasala ja mälestise vahelisele alale. Detailplaneeritava ala piire muudeti niivõrd, kuivõrd muutmise vajadus tulenes vahepeal läbiviidud maareformist ja riigi huve esindava Maa-Ameti ettepanekutest ja vastuväidetest. Kasutusotstarve kinnistute vahel on jagatud. Planeeritud kruntidele on kavandatud mitmeotstarbelised hooned. Planeeritud on nii eluruume kui ka äriruume ja krunt avalikult kasutatavaks haljasalaks. Paindlikkuse huvides on Maakri tn 30 krundi hoonestamiseks kavandatud kaks varianti, mis erinevad eluruumide osakaalu poolest.

Vastuväitja oli seisukohal, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringus on kvartali keskele ette nähtud kõrghoone, arvestamata kvartali tervikliku planeerimise eesmärki, planeeritud liiklusskeem ei arvesta jalakäijasõbraliku ruumi loomise vajadust ja hoonete kuju ning lahendus ei loo selgust, kuidas need suhestuvad perspektiivsete naaberhoonetega.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et kõrghoone ei ole kavandatud kvartali keskele, vaid kvartali piirile, kui vaadelda kvartalina Kuke tänava, Maakri tänava ja Lennuki tänava vahelist ala. Kui vaadelda kvartalina Kuke tänava, Maakri tänava, Tornimäe tänava pikenduse ja Lennuki tänava vahelist ala, siis kvartali nurgale.

Jalakäijate mugavuse ja turvalisuse suurendamiseks on Maakri tänav mõeldud rahustatud liiklusega jalakäijate tänavaks, planeeritud ala ulatuses on ette nähtud laiendada Maakri tänava kõnniteed 3 m laiuseks ja Tornimäe tänava pikendusele on samuti planeeritud kõnnitee. Kavandatud on piisavalt lai jalakäijate pääs avalikult kasutatavale haljasalale. Haljasala on paigutatud nii, et seda on võimalik laiendada ka külgnevale alale.

Juurdepääs avalikult kasutatavale haljasalale on planeeritud Maakri tn 32a ja Maakri tn 32b kinnistute kaudu, mis kinnistute omaniku ettepanekut arvestades ei jää alale, mille osas detailplaneering kehtestatakse.

Kuni ei ole koostatud detailplaneeringuid Maakri kõrghoonete piirkonna seni planeerimata osade kohta, ei ole võimalik hinnata, kuidas kavandatud hoone suhestub tulevikus planeeritavate naaberhoonetega. Hoonete koosmõju ei sõltu mitte üksnes nende paigutusest, vaid ka nende kujundusest, st täpsemast kujust, viimistlusmaterjalide valikust, detailirikkusest ja värvilahendusest, mis määratakse alles ehitusprojektis. Linnaruum kujuneb pidevas protsessis ja tervik kujuneb väga pika aja jooksul. Linnaehitusliku terviku saavutamiseks ei pea ilmtingimata hooneid üheaegselt planeerima või projekteerima. Hea tulemus on võimalik saavutada ka kui iga järgmist hoonet planeeritakse ja projekteeritakse pieteeditundega eelnevalt tehtu suhtes.

EAL-i esindaja tegi ettepaneku loobuda Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu praeguse lahenduse kehtestamisest ja jätkata arhitektuurivõistluse II etapi korraldamist ning muuta planeeringu lahendust vastavalt võistluse kaudu leitavale kvartali terviklahendusele.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et Maakri kvartali arhitektuurivõistluse I etapp lõppes 27. oktoobril 2006. Võistlustööde hindamisel kaaluti muu hulgas ka seda, kuidas ühes või teises kvartali lahendusettepanekus oli arvestatud Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringus kavandatut. Võistlustööde analüüsi tulemusel tehti Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringusse muudatusi. Muudeti kõrgema hooneosa hoonestusala kuju, et kõrghoone mõjuks sihvakamana, nähti ette võimalus Maakri tn 30 krundile planeeritud maa-aluse parkla ühendamiseks kogu kvartalit või kvartali osa hõlmava maa-aluse parklaga jm.

Arhitektuurivõistluse I etapi tulemuste selgumisest on möödunud enam kui neli aastat (praeguseks kaheksa aastat), kuid II etapi toimumist ei ole seni ikka veel välja kuulutatud. II etapi korraldamise tingimuste väljatöötamisel ei seatud eeltingimuseks Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu kehtestamata jätmist, vaid otsustati menetlust jätkata, mida Tallinna Linnaplaneerimise Amet on ka teinud. Arhitektuurivõistluse II etapp ei pruugi anda elluviidavat tulemust ja võistluse korraldamist ei saa võrdsustada detailplaneeringu koostamisega, kuna viimasele on planeerimisseadusega kehtestatud väga kindlad menetlusnormid ja nõuded avalikustamiseks. Arhitektuurivõistluse puhul ei saa huvitatud isikud rakendada vastuväidete esitamiseks sätestatud õigusi. Arhitektuurivõistlus võib anda idee, mitte lõpliku lahenduse.

EAL-i esindaja oli seisukohal, et nende 6. märtsil 2006 esitatud vastuväiteid ja ettepanekuid ning 2007. aastal esitatud arvamust planeeringu lahenduse kohta ei ole arvestatud.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et vastuväitja 6. märtsil 2006 Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu kohta esitatud vastuväitele ja 2. mail 2007 Maakri tn 19/21 krundi detailplaneeringu kohta esitatud vastuväitele on amet planeerimisseaduses ette nähtud korras vastanud vastavalt 23. märtsi 2006 kirjaga nr 2-1/906 ja 9. mai 2007 kirjaga nr 2-1/1622..

Hooneühistu Maakri 36c esindaja T. Tomanni ja Hooneühistu Lennuki 5b/Maakri 30a esindaja M. Kadariku ühiselt esitatud vastuväited ja ettepanekud.

Vastuväitjad pidasid detailplaneeringut vastuolus olevaks Tallinna Linnaplaneerimise Ameti väljaöeldud Maakri kvartali kui terviku planeerimispõhimõtetega. Tehti ettepanek loobuda Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu kehtestamisest kogu Maakri kvartalile arhitektuurse terviklahenduse väljatöötamiseni.

Arhitektuurivõistluse osas põhjendas Tallinna Linnaplaneerimise Amet oma seisukohta vastuväitjale samade argumentidega kui EAL-i esindajale. Lisaks selgitati detailplaneeringu ja teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ kooskõla aspekte.

Hooneühistute esindajad väitsid, et detailplaneeringu kehtestamisega rikutakse Maakri kvartalis võrdse kohtlemise põhimõtet.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et vastuväitest ei selgu, millisest aspektist võrdse kohtlemise põhimõtet rikutakse. Maakri kvartali teiste osade kohta detailplaneeringuid menetluses ei ole, seetõttu ei saa ka olla ebavõrdset kohtlemist detailplaneeringute menetlemisel. Kui peeti silmas ehitusõiguse ulatust, siis samasugust ehitusõiguse ulatust võiks nõuda ühesuguste kruntide puhul. Ühesuguseid krunte aga ei ole. Iga ehituskrunt on ainukordne. Krundid erinevad suuruse, kuju, haljastuse, asukoha, krundi kasutamist kitsendavate objektide olemasolu jm poolest.

Vastuväitjale jäi arusaamatuks Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringus kavandatu haakumine olemasoleva ja ka kvartali perspektiivse liiklusskeemiga ja lisaks pidas vastuväitja planeeringut vastuolus olevaks naaberkinnistute omanike ja ühiskonnaliikmete huvidega laiemalt. Samas jäeti selgitamata, millised konkreetsed naaberkinnistute omanike huvid või ühiskonnaliikmete huvid riivatud on, et neid oleks võimalik kaaluda ja planeeringusse vajadusel muudatusi või täiendusi teha. Tehti ettepanek täpsustada detailplaneeringus olevat liiklusskeemi, võttes aluseks kogu kvartalile väljatöötatava liiklusskeemi.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et pääs planeeritud hoonetesse kavandatud parklasse on ette nähtud Tornimäe tänava pikenduselt. Tänava pikendamiseks on ette nähtud moodustada transpordimaa sihtotstarbega krunt Eesti Vabariigile kuuluvast sihtotstarbeta maa kinnistust Tornimäe tänava pikendus. Riigi esindajana on Maa-amet detailplaneeringu 31. oktoobril 2010 kooskõlastanud.

Maakri kvartali arhitektuurivõistluse II etapi korraldamiseks tellis Eesti Arhitektide Liit K-Projekt Aktsiaseltsilt Maakri kvartali liikluse analüüsi. Detailplaneering on analüüsi järelduste, liikluse lahenduse ettepaneku ja kvartali parkla lahendusettepanekuga kooskõlas.

Hooneühistute esindajad tegid ettepaneku võtta detailplaneering lähtematerjaliks Maakri kvartali arhitektuurivõistluse II etapi läbiviimisel, seades tingimuseks selle võimalikult kaalutletud arvesse võtmise terviklahenduse koostamisel.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et ettepanek kajastub arhitektuurivõistluse teist etappi ettevalmistavates dokumentides.

MAAKRI 42 KORTERIÜHISTU esindaja K. Leisi esitatud vastuväited ja ettepanekud.

Vastuväitja leidis, et planeeringus ei ole lahendatud kavandatud korterelamute ja ärihoonete külastajate sõidukite takistamata peatumine kauba laadimiseks ja reisijate pealevõtmiseks või väljumiseks, kuigi on suurendatud hoonestustihedust ja hoonete kõrgust.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et kõigile planeeritavale alale jäävatele kruntidele on määratud hoonestusalad selliselt, et kauba laadimiseks ja reisijate pealevõtmiseks või väljumiseks on transpordivahenditel võimalik sõita krundile.

Hoonestustihedust iseloomustav arv erineb planeeringu versioonides erineva arvutusmeetodi tõttu. Hoonete suurust on õigem võrrelda suletud brutopinna kaudu. 2006. aasta avalikul väljapanekul olnud versioonis oli kruntidele kavandatud suletud brutopinna summa 13 590 m². Teisel avalikul väljapanekul olnud versioonis on suletud brutopinna summa 14 460 m², s.o 870 m² võrra rohkem. Suletud brutopinda on suurendatud Eesti Vabariigile kuuluvale kinnistule planeeritud hoonel 500 m², sest arvestati riiki esindava Maa-ameti vastuväidet. Maakri tn 30 krundile planeeritud hoone suletud brutopind on 370 m² võrra (2,7%) suurem selle tõttu, et maaüksuse suhtes on vahepeal läbiviidud maareform, mille käigus moodustatud krunt on suurem kui planeeringu 2006. aasta versioonis oli kavandatud.

K. Leis oli seisukohal, et uusi hooneid ei peaks ehitama vahetult tänavate äärde ja tuleks jätta võimalus tänavaid tulevikus laiendada. Ta tegi ettepaneku tellida eksperthinnang kogu Maakri kvartali sise- ja ümbritsevate teede liikluse ja eeldatava liiklussageduse kohta. Vastuväitja pidas T. Metsvahi 2004. aastal koostatud ja planeeringule lisatud ekspertarvamuse aluseks olnud andmeid vananenuks. Ta pidas vajalikuks ekspertiisi alusel määrata uute hoonete ehitamise reeglid tänavajoone suhtes. Samuti tegi ta ettepaneku kavandada hooned tänavajoonest vähemalt 6 meetri kaugusele ja näha ette kõnnitee ka Tornimäe tn pikenduse teisele poolele.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et Maakri kvartali arhitektuurivõistluse II etapi läbiviimiseks on K-Projekt Aktsiaselts 2007. aastal koostanud Maakri kvartali liikluse analüüsi. Selle töö aluseks oli Osaühingus Stratum koostatud 2007. aasta liikluse analüüs, liikluse prognoos aastaks 2027 ja Eesti standard EVS 843:2003 „Linnatänavad“. Osaühingu Stratum analüüsides on vaadeldud linna keskosa tänavate ja ristmike läbilaskvuse taset tunduvalt laiemalt kui seda on Maakri kvartal. Maakri kvartali hoonestamiseks on piisav, kui Lennuki tänav ehitatakse korralikuks kahesuunaliseks tänavaks. Enamat ei ole vaja, kuna liiklusvood ei saa olla suuremad, kui on Liivalaia tänava ja Rävala puiestee ning nende ja kaugemalgi olevate ristmike läbilaskvuse tase. Eesmärk ei olegi kavandada Maakri kvartalisse laiu tänavaid, kuna need meelitaksid kvartalisse transiitliiklust, mis ei ole soovitav. Kvartali tänavad on mõeldud juurdepääsuks nende ääres olevatele kruntidele.

Maakri tänav on määratud rahustatud liiklusega jalakäijate tänavaks, mille kaudu tagatakse teenindava transpordi juurdepääs neile asutustele, kellel puudub teise juurdepääsu võimalus. Planeeritud ala ulatuses on ette nähtud laiendada Maakri tänava kõnniteed 3 meetri laiuseks. Osa kõnniteest jääb Maakri tn 30 krundile, planeeritud hoone konsooli alla. Tornimäe tänava pikendusele on samuti planeeritud kõnnitee. Kõnnitee jääb Maakri tn 30 ja Maakri tn 32a krundile, et jätta rohkem ruumi Eesti Vabariigile kuuluvale kinnistule planeeritud Tornimäe tänava pikenduse sõidetavale osale. Kindlasti kavandatakse kõnnitee edaspidi ka Tornimäe tänava pikenduse teisele poolele, kuid seda detailplaneeringus, milles määratakse ehitusõigus Maakri tn 34 krundile.

Vastuväitja tegi ettepaneku suurendada parkimiskohtade arvu planeeritud alal.

Planeeringu lahendust on muudetud ja Maakri tn 32a kinnistu ei jää alale, mille osas detailplaneering kehtestatakse.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et Tallinnas määratakse parkimiskohtade vajadus Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud „Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 2006-2014“ alusel. Parkimisnormi rakendatakse linnakeskuse alal suurima lubatud väärtusena (arengukava punkt 4.1.3). Arengukava punkti 4.1.10 kohaselt ei rakendata parkimisnormi parkimiskohtade planeerimisel ja projekteerimisel riikliku kaitse alla võetud maa-alal või selle kaitsevööndis samuti riikliku kaitse alla võetud mälestise kaitsevööndis. Planeeritud ala asub linna keskuses ja jääb arheoloogiamälestisele, 13.-16. saj pärit asulakohale, ning suuremas osas ka ajaloomälestiste E. Lenderi Gümnaasiumi tänavapoolse hoone (Maakri tn 28a) ja hoovipoolse hoone (Maakri tn 28) kaitsevööndisse. Detailplaneering on arengukavaga kooskõlas.

Parkimiskohtade vajaduse arvutus on üle vaadatud ja täpsustatud.

Eesmärk ei olegi parkimisvõimalusi linna keskuses väga mugavaks teha. Kesklinnas on hästi korraldatud ühissõidukite liiklus. Ühissõidukite peatused jäävad planeeritud alast mõnesaja meetri kaugusele. Kesisemad parkimisvõimalused suunavad inimesi rohkem kasutama ühistransporti, mis on keskkonnasõbralikum. Ühissõidukitega sama hulga inimeste transportimine võrreldes sõiduautodega põhjustab vähem saastet. Tänava pinda, mille rajamine ja korrashoid on kallis, kasutatakse ratsionaalsemalt. Tänavate laiendamine ja parkimisvõimaluste parandamine genereerib täiendavat liikluskoormust, mis elukeskkonna kvaliteedi huvides ei ole soovitav.

Vastuväitjale jäi detailplaneeringu seletuskirjas arusaamatuks lõik: „... vaadelda Maakri tänavat kui õueala, kuhu läbivat liiklust mitte planeerida, v.a alal paiknevate hoonete teenindamiseks“.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet nõustus, et mõte ei ole väga selgesti väljendatud. Tallinna Linnavolikogu 11. detsembri 2008 otsusega nr 239 kehtestatud Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringus on Maakri tänav määratud rahustatud liiklusega jalakäijate tänavaks, mille kaudu tagatakse teenindava transpordi juurdepääs neile asutustele, kellel puudub teise juurdepääsu võimalus.

Detailplaneeringu seletuskirja sõnastust on täpsustatud.

Sooviti selgitust, kuidas välditakse parkimismajade õhutusventilaatoritest tulenevat müra.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et parklate ventilatsioonisüsteem projekteeritakse ehitusprojektide staadiumis. Planeeringusse on lisatud nõue, et tehnilised seadmed tuleb projekteerida hoonesse, mitte katusele.

Osaühingu Maakri KVF esindaja U. Kivisalu esitatud vastuväited ja ettepanekud.

U. Kivisalu väitis, et detailplaneeringu koostamisel on eiratud planeerimisseadusest tulenevaid koostöö ja kaasamise nõudeid ning detailplaneeringut ei ole vastuväitjaga kui planeeritud ala piirinaabriga kooskõlastatud.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringut koostati väga pikka aega ja selle aja jooksul on planeerimisseadust mitmel korral muudetud. Muudatused ei oma tagasiulatuvat jõudu varem läbiviidud toimingute suhtes. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu koostamine algatati Tallinna Linnavalitsuse 27. detsembri 2000 korraldusega nr 5111-k. Planeerimis- ja ehitusseaduse sel ajal kehtinud redaktsiooni kohaselt piisas kui detailplaneeringu koostamise algatamisest anti teada üleriigilises ajalehes. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu koostamise algatamise kohta ilmus teade 31. mai 2000 ajalehes Postimees kohe, kui Tallinna Linnavolikogu linnamajanduskomisjon 25. mai 2000 koosolekul kinnitas detailplaneeringu lähteülesande.

Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse tutvustamiseks korraldati arutelud 4. juulil 2002. Planeerimis- ja ehitusseaduse sel ajal kehtinud redaktsiooni kohaselt tuli detailplaneeringu koostamisse kaasata planeeritava maa-ala kinnisasjade omanikud ja elanikud ning teised asjast huvitatud isikud. Seadus sätestas siis, et koostöövorm eskiislahenduste puhul ongi avalikud arutelud. Arutelu toimumise kohta ilmus teade 3. juuli 2002 ajalehes Postimees. Kinnistusregistri andmete kohaselt kanti Osaühing Maakri KVF kinnistusraamatusse Maakri tn 28a omanikuna 22. detsembril 2003. Ilmselt ei tundnud vastuväitja 2002. aasta juulis veel huvi Maakri tn 28 ja 30 krundile planeeritava vastu ning seetõttu jäeti teade tähelepanuta ja arutelul ei osaletud.

Esimest korda toimus Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu avalik väljapanek 22. veebruarist kuni 10. märtsini 2006. Planeerimisseaduse tol ajal kehtinud redaktsiooni kohaselt ilmus teade avaliku väljapaneku toimumise aja ja koha kohta 11. veebruari 2006 ajalehes Postimees. Tähtkirjaga tuli avalikust väljapanekust teavitada planeeritavale alale jäävate kinnistute omanikke ja nendega võrdsustatud isikuid. Planeerimismenetluses esitatud vastuväidete kaalumine ja vastuväidetele vastamine on osa ettepaneku tegija ja kohaliku omavalitsuse avalikust diskussioonist tulevase planeeringu üle, ühesõnaga üks koostöö vorm. Detailplaneeringu 2006. aasta avaliku väljapaneku kestel vastuväitja võimalust vastuväidete esitamiseks ei kasutanud.

Kuna eelmisest avalikust väljapanekust oli möödunud neli aastat, siis pidas Tallinna Linnaplaneerimise Amet põhjendatuks korraldada uus avalik väljapanek. 2006. aastal vastuväiteid esitanud isikutele anti teada, et uus avalik väljapanek korraldatakse pärast Maakri kvartali arhitektuurivõistluse tulemuste selgumist. Teiseks põhjuseks oli, et nii pika aja vältel võis olla muutunud ka asjast huvitatute ring. Kolmandaks oli muudetud planeerimisseadust ja laienenud nende isikute ring, keda tuli detailplaneeringu avaliku väljapaneku toimumisest kirjalikult teavitada. Vastuväitja on detailplaneeringu II avaliku väljapaneku ajal kasutanud oma õigust vastuväiteid esitada. Tallinna Linnaplaneerimise Amet on vastuväidetele vastanud, seega saab öelda, et koostööd on tehtud.

Planeeringute kooskõlastamist reguleerivad planeerimisseaduse § 17 sätted, mille lõike 2 punktis 3 on määratud, et detailplaneering tuleb kooskõlastada asjaomase riigiasutusega, sealhulgas vajaduse korral asukohajärgse päästekeskusega, kui planeeritaval maa-alal asub riikliku kaitse alla võetud maa-ala või selle kaitsevöönd, samuti riikliku kaitse alla võetud mälestise kaitsevöönd või loodusobjekti kaitsevöönd või tehakse planeeringus ettepanek selle kaitse alla võtmiseks või kui planeeritaval maa-alal asub keskkonnaregistri maardlate nimistus olev maardla või selle osa või kui planeeritavale maa-alale või selle lähiümbrusesse jääb olemasolev või kavandatav keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 6 lõikes 1 nimetatud olulise keskkonnamõjuga tegevuse asukoht või kui planeeritaval maa-alal asub maaparandussüsteem. Sama lõike punktis 5 on määratud, et detailplaneering tuleb kooskõlastada Kaitseministeeriumi ja Siseministeeriumiga, kui planeeringus kavandatav võib kaasa tuua riigikaitselise objekti planeeritud töövõime vähenemise või kui planeeritavale maa-alale kavandatakse tuulegeneraatoreid. Sama lõike punkti 6 alusel tuleb detailplaneering kooskõlastada Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi, Keskkonnaministeeriumi, Kaitseministeeriumi, Siseministeeriumi, Veeteede Ameti, Lennuameti ja Muinsuskaitseametiga, kui planeeringuga kavandatakse avaliku veekogu koormamist ehitisega.

Planeerimisseaduse § 17 lg 3 punkti 3 alusel määrab teiste kohalike omavalitsuste või riigiasutustega kooskõlastamise vajaduse üldplaneeringu alusel koostatud detailplaneeringule kohalik omavalitsus.

Tallinna puhul oli linnavolikogu määranud detailplaneeringute kooskõlastamise vajaduse sel ajal kehtinud Tallinna Linnavolikogu 29. mai 2003 määrusega nr 35 kinnitatud „Tallinna linna ehitusmääruses“. Ehitusmääruse kohaselt tuli detailplaneering kooskõlastada: vastava linnaosa vanemaga, kes võtab arvesse halduskogu otsuse; Tallinna Kommunaalametiga; Tallinna Kultuuriväärtuste Ametiga, kui planeeritavale maa-alale jääb miljööväärtuslik hoonestusala, planeeringus märgitud väga väärtuslik või väärtuslik ehitis või enne 1940. aastat püstitatud hoone ning halduslepingu korral selles näidatud tingimustel muinsuskaitseseaduses sätestatud juhtudel; Tallinna Linnavaraametiga, kui eraõigusliku isiku omandis olev maatükk või maatüki osa kavandatakse detailplaneeringuga määrata avalikult kasutatavaks või kui planeeritav maa-ala või selle osa ei ole maakatastrisse kantud; vastava linnavara valitsejaga, kui planeeritaval maa-alal asub linna omandis olev maatükk; Terviseametiga juhul, kui kooskõlastamise vajadus on algatamise korralduses määratud; Tallinna Keskkonnaametiga, kes võib täiendavalt määrata detailplaneeringu kooskõlastamise vajaduse Keskkonnaametiga; Tallinna Transpordiametiga. Ehitusmäärust on refereeritud niivõrd kuivõrd see täiendab planeerimisseaduse § 17 lõike 3 punkti 3.

Nõuet kooskõlastada detailplaneering planeeritava alaga külgneva kinnistu omanikuga ei olnud.

Vastuväitja pidas Maakri tn 28 ja 30 detailplaneeringus kavandatud liikluse lahendust vastuolus olevaks Tallinna Linnavolikogu 11. detsembri 2008 otsusega nr 239 kehtestatud Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringuga. Väideti, et nimetatud detailplaneeringus on Maakri tn määratud jalakäijate tänavaks, kuid see ei kajastu Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringus. Vastuväitja ei nõustunud sellega, et Maakri tänavat võivad kasutada liiklusvahendid.

Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringus on Maakri tn määratud rahustatud liiklusega jalakäijate tänavaks, mille kaudu tagatakse teenindava transpordi juurdepääs neile asutustele, kellel puudub teise juurdepääsu võimalus. See on igati mõistlik, sest nii on tagatud teenindavate transpordivahendite juurdepääs ka vastuväitjale kuuluvale kinnistule.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet nõustus vastuväitjaga, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringus ei ole Maakri tn liikluskorralduse põhimõte sama selgelt sõnastatud. Viidatud on vaid ameti ettepanekule vaadelda Maakri tänavat kui õueala, kuhu läbivat liiklust mitte planeerida, v.a alal paiknevate hoonete teenindamiseks.

Detailplaneeringu seletuskirja ja jooniseid on täiendatud nii, et liikluskorralduse kirjeldus ei oleks teisti mõistetav kui on määratud Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringus.

Advokaadibüroo Tark Grunte Sutkiene AS esindaja vandeadvokaadi J. Nõgisto (Osaühing Versio Kinnisvara esindaja) esitatud vastuväited ja ettepanekud.

Advokaadibüroo Tark Grunte Sutkiene AS esindaja väitis, et detailplaneering ei ole kooskõlas teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ reeglite ja põhimõtetega.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet põhjendas detailplaneeringu ja teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ kooskõla aspekte viisil, mida on eespool kirjeldatud.

Lisaks märgiti, et teemaplaneeringus „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ on Maakri kvartali kolmanda ehituspiirkonna määratud ligikaudne hoonestustihedus kuni 4,5. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringus on kavandatud hoonestustihedus 4,25. Seega ei ole hoonestustihedus kavandatud ehituspiirkonna planeeritavast alast väljapoole jääva osa arvelt. Tihedus 4,25 on arvutatud samal meetodil kui teemaplaneeringus.

Pärast avalikku arutelu vähendati Maakri tn 30 kinnistule planeeritud hoone suletud brutopinda nii, et see ei ületa 2006. aastal avalikul väljapanekul olnud planeeringuversioonis samale krundile ette nähtut. Kogu planeeritud ala hoonestustihedus on seejuures 4,2 ja kehtestataval alal 4,5. Hoonestustihedus on arvutatud teemaplaneeringus „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ määratud viisil.

Planeeringu lahendust on muudetud. Kogu planeeritud ala hoonestustihedus on teemaplaneeringu kohase arvutusmeetodi kohaselt arvutatult 4,0, mis on teemaplaneeringuga kooskõlas. Detailplaneeringu osalisel kehtestamisel kujuneb kehtestatava osa hoonestustiheduseks 5,3. Arvestades teemaplaneeringu punktis 9 sätestatut, asjaolusid, et Maakri tn 28 asunud arhitektuurimälestis tuleb Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti seisukohta arvestades taastada, detailplaneeringu koostamise aluseks olevate muinsuskaitse eritingimuste kohaselt on Maakri tn 32a ja Maakri tn 32b kruntidele võimalik püstitada kuni 4 maapealse korrusega hoone ning Maakri tn 28b ja Maakri tn 30 kinnistutele planeeritud kõrghoone suurus ja kuju on asukohta linnaehituslikult sobiv, on kehtestatavale alale jäävate kruntide ehitusõiguse ulatus ja hoonestustihedus detailplaneeringu osalisel kehtestamisel põhjendatud.

Haljasala asukoht on valitud nii, et see eraldaks Maakri tn 28 mälestist sellest läände edaspidi ehitatavatest hoonetest ja tagaks mälestise vaadeldavuse. Mälestise kõrvale kavandatud haljasala on mälestise naabruse tõttu isikupärane ja mälestis lisab avalikult kasutatavale ruumile esteetilist väärtust. Haljasala on ilmakaarte ja hoonete suhtes soodsalt paigutatud, lõunapäikesele avatud ning seda on võimalik laiendada ka külgnevale alale.

Vastuväitjale jäi ebaselgeks detailplaneeringu koostamise eesmärk.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering võeti vastu ajal kui detailplaneeringu koostamise eesmärk oli sätestatud planeerimisseaduse § 9 lõikes 2 järgmiselt: Detailplaneeringu eesmärgid on: planeeritava maa-ala kruntideks jaotamine; krundi ehitusõiguse määramine; krundi hoonestusala, see tähendab krundi selle osa piiritlemine, kuhu võib rajada krundi ehitusõigusega lubatud hooneid; tänavate maa-alade ja liikluskorralduse määramine ning vajaduse korral eraõigusliku isiku maal asuva, olemasoleva või kavandatava tänava avalikult kasutatavaks teeks määramine teeseaduses sätestatud korras; haljastuse ja heakorrastuse põhimõtete määramine; kujade määramine; tehnovõrkude ja -rajatiste asukoha määramine; keskkonnatingimuste seadmine planeeringuga kavandatu elluviimiseks ja vajaduse korral nende ehitiste määramine, mille ehitusprojekti koostamisel on vaja läbi viia keskkonnamõju hindamine; vajaduse korral ettepanekute tegemine kaitse alla võetud maa-alade ja üksikobjektide kaitserežiimi täpsustamiseks, muutmiseks või lõpetamiseks; vajaduse korral ettepanekute tegemine maa-alade või üksikobjektide kaitse alla võtmiseks; vajaduse korral miljööväärtusega hoonestusalade määramine ning nende kaitse- ja kasutamistingimuste seadmine; vajaduse korral ehitiste olulisemate arhitektuurinõuete seadmine; servituutide vajaduse määramine; vajaduse korral riigikaitselise otstarbega maa-alade määramine; kuritegevuse riske vähendavate nõuete ja tingimuste seadmine ning muude seadustest ja teistest õigusaktidest tulenevate kinnisomandi kitsenduste ulatuse määramine planeeritaval maa-alal.

See tähendab, et kõikide detailplaneeringute koostamisel oli üks ja sama eesmärk. Tallinnas kujunenud halduspraktika kohaselt on detailplaneeringute koostamise eesmärke kirjeldatud individualiseeritud kujul. Kujunenud praktika eelis on see, et avalikkusele antakse detailplaneeringute kohta tehtavate haldusaktide alguses lühidalt ja konkreetsemalt teada, mida planeeritakse. Sama põhimõtet rakendatakse ka planeeringute kohta avaldatavates ametlikes teadaannetes.

Tallinnas on detailplaneeringute koostamise initsiaatoriteks valdavalt kinnistute omanikud, kes taotlevad detailplaneeringu koostamise algatamist mingil kindlal eesmärgil. Taotleja konkreetset eesmärki ei ole põhjust varjata. Eesmärki võib detailplaneeringu koostamise käigus täpsustada. Planeeringu kehtestamise sätetest ei tulene kohaliku omavalitsuse kohustust eelnevad menetluse etapid läbinud detailplaneering kindlasti kehtestada.

Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu seletuskirjas on detailplaneeringu koostamise eesmärk väga selgelt ja konkreetselt sõnastatud. Kirjeldatud on täpselt, missugune on taotlus. Kindlasti oleks sama eesmärki võinud esitada ka veidi üldistatumas sõnastuses.

Vastuväitja oli seisukohal, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu kehtestamine muudab võimatuks või äärmiselt keerukaks Maakri tn 34 kinnistu edasise planeerimise. Vastuväitja arvates ei selgu detailplaneeringust, kas on võimalik kavandatud parklat integreerida hilisema tervikliku liiklus- ja parkimislahendusega. Samuti leidis ta, et ei ole selgust, kuidas Maakri tn 30 krundile planeeritud kõrghoone mõjutab võimalikke vahetusse naabrusesse planeeritavaid hooneid ja vastupidi. Samuti leidis ta, et detailplaneeringu kehtestamine oleks vastuolus seniste kokkulepetega. Kokkuvõttes tegi ta ettepaneku jätta Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering kehtestamata või peatada detailplaneeringu menetlus kuni arhitektuurivõistluse II etapi läbiviimiseni, võtta detailplaneering lähtematerjaliks arhitektuurivõistluse II etapi läbiviimisel. Ta pidas vajalikuks seada eeltingimuseks detailplaneeringu kaalutletud arvessevõtmise ning tegi ettepaneku kohustada detailplaneeringu koostajat detailplaneeringu lahendust korrigeerima arhitektuurivõistluse II etapi tulemuse alusel.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et planeeritud maa-alune parkla on ühendatav külgnevatele kruntidele Maakri tn 32a krundi edelapiiril ja Tornimäe tänava pikenduse alt kavandatavate parklatega, kui soovitakse selliseid parklaid ehitada.

Kavandatud kõrghoone jääb Maakri tn 34 krundist põhja poole ja seetõttu saab üsna vähe mõjutada insolatsiooni kestust lõuna poole jäävatel kruntidel. Hoone enda madalamad korrused on kavandatud äriruumide tarbeks, mille tõttu eluruume saab hoonesse projekteerida nii, et kui edaspidi ka kvartalisse kõrghooneid ehitatakse, jääks Eesti standardi kohane insolatsiooni kestus ikka tagatuks. Kõrghoonestusega aladel võib insolatsiooni kestus olla katkestusega. Paindlikkuse huvides on detailplaneering kavandatud kahevariandiline. Teises variandis ei ole Maakri tn 30 krundile eluruume üldse ette nähtud. Insolatsiooni kestus äriruumides ei ole normitud.

Maakri kvartali arhitektuurivõistluse I etapp lõppes 27. oktoobril 2006. Võistlustööde hindamisel kaaluti muu hulgas ka seda, kuidas ühes või teises kvartali lahendusettepanekus oli arvestatud Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringus kavandatut. Amet loetles detailplaneeringusse tehtud muudatusi, mida on juba eespool kirjeldanud. Põhjendati, miks on otsustatud detailplaneeringu menetlemist jätkata. Põhjendusi on käsitletud juba eespool.

Vastuväitja oli seisukohal, et detailplaneeringusse muudatuste tegemisel ei ole arvestatud Osaühingu Versio Kinnisvara vastuväiteid, mida osaühing esitas eelmise avaliku väljapaneku kestel.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et Osaühingu Versio Kinnisvara vastuväidetele on vastatud 23. märtsi 2006 kirjaga nr 2-1/937.

Osaühingu Advokaadibüroo Pohla & Hallmägi esindaja advokaat T. Ehrlichi (Osaühingu Mark Invest esindaja) esitatud vastuväited ja ettepanekud.

Osaühingu Mark Invest esindaja leidis, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu vastuvõtmisest möödunud aja ja vastuvõetud planeeringu lahenduse olulise muutumise tõttu oleks kohalikul omavalitsusel vajalik uuesti kontrollida planeerimisseaduse § 18 lõikes 1 sätestatud tingimuste täitmist ja otsustada, kas detailplaneering vastab Tallinna linna ruumilise arengu eesmärkidele ning on kooskõlas seaduse ja muude õigusaktidega, st Tallinna linn peaks uuesti otsustama detailplaneeringu vastuvõtmise.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et planeerimisseaduse § 21 lõikes 5 on sätestatud, et kui avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemuste alusel tehtud parandused ja täiendused muudavad planeeringu põhilahendusi, korratakse planeeringu kooskõlastamist isikuga, keda muudatus puudutab, ning avalikku väljapanekut ja avalikku arutelu planeeringu muutmise järel vastavalt sama seaduse §-des 17-20 ja §-s 21 sätestatule.

Planeerimisseadusest ei tulene kohustust detailplaneering uuesti vastu võtta. Avaliku väljapaneku ajal kehtinud Tallinna Linnavolikogu 29. mai 2003 määrusega nr 35 kinnitatud „Tallinna linna ehitusmääruse“ § 5 lõike 1 punkti 8 alusel kuulus detailplaneeringu avaliku väljapaneku ja arutelu tulemuste alusel planeeringus vajalike paranduste ja täienduste tegemise otsustamine Tallinna Linnaplaneerimise Ameti pädevusse. Planeering on uuesti kooskõlastatud Tallinna Linnavaraameti, Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti, Tallinna Kesklinna Valitsuse, Tallinna Kesklinna halduskogu, Maa-ameti, Põhja-Eesti Päästekeskuse ja Tallinna Tervisekaitsetalitusega (praegu Terviseameti Põhja talitus). Tallinna linnaruumilise arengu eesmärkide väljendamiseks on Tallinna Linnavolikogu oma 16. aprilli 2009 otsusega nr 77 kehtestatud teemaplaneeringus „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ määranud Maakri kvartali kõrghoonete ehitamiseks sobivaks.

Vastuväite esitaja oli seisukohal, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering on koostatud Osaühingu Lewis Invest huvidest lähtuvalt ja teiste isikute õiguste arvel, koondades kogu hoonestamisvõimaluse planeeringu alal, kokkuvõttes isegi kogu piirkonnas, Maakri tn 30 kinnistule. Leiti, et hoonestustihedust Maakri tn 30 krundil on suurendatud naaberkinnisasjade arvel.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et Maakri tn 30 kinnistule ei ole hoone planeeritud nii, et teisi piirkonna krunte hoonestada ei saa. Määratud on ehitusõigus planeeritavale alale jäävale Maakri tn 32a kinnistule ja Maakri tn 28b kinnistule nelja maapealse ja kolme maa-aluse korrusega ja eluruumidega ärihoone ehitamiseks. Ehitusõiguse ulatus Maakri tn 28 krundile on määratud krundil oleva hoone järgi. Tegemist on kultuurimälestisega. Uut hoonet krundile ei ole planeeritud, st suuremat ehitusõiguse ulatust ei määratud, kuna uut hoonet ei oleks mälestist lammutamata võimalik ehitada. Ehitusõiguse ulatus ei tulene ühestki õigusaktist. See määratakse detailplaneeringus. Samuti ei ole üheski õigusaktis määratud, missuguse hoonestustihedusega krundile kellelgi õigus on. Teemaplaneeringus „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ on Maakri kvartali kolmanda ehituspiirkonna määratud ligikaudne hoonestustihedus kuni 4,5. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringus on kavandatud hoonestustihedus 4,25. Seega ei ole hoonestustihedus kavandatud ehituspiirkonnas planeeritavast alast väljapoole jääva osa arvelt. Tihedus 4,25 on arvutatud samal meetodil kui teemaplaneeringus. Antud juhul ei pruugi hoonestustihedus isegi vastata teemaplaneeringus määratule. Teemaplaneeringu rakendussätetes on määratud, et planeering on aluseks detailplaneeringutele, mis teemaplaneeringu jõustumise hetkeks ei ole vastu võetud. Teemaplaneering jõustus 12. mail 2009. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 25. jaanuari 2006 korraldusega nr 133-k, seega enam kui kolm aastat enne teemaplaneeringu jõustumist. Maakri kvartalis asuvate kinnistute omanike huvides on siiski põhjendatuks peetud, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringus kavandatav hoonestustihedus oleks teemaplaneeringuga kooskõlas.

Detailplaneeringu koostamise jätkamisel suurendati ehitusõiguse ulatust Maakri tn 32a ja Maakri tn 32b kinnistute hoonestamiseks, kuid Maakri tn 32a ja Maakri tn 32b kinnistute omaniku ettepanekut arvestades ei jää nimetatud kinnistud alale, mille osas detailplaneering kehtestatakse.

Maakri tn 28 kinnistul asunud arhitektuurimälestises toimus 2012. aastal tulekahju, mistõttu hoone muutus avariiohtlikuks ning lammutati. Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti esitatud seisukohta arvestades tuleb hoone taastada. Detailplaneeringu lahendust on muudetud ning kogu planeeritud ala hoonestustihedus on teemaplaneeringu kohase arvutusmeetodi kohaselt arvutatult 4,0, mis on teemaplaneeringuga kooskõlas. Detailplaneeringu osalisel kehtestamisel kujuneb kehtestatava osa hoonestustiheduseks 5,3. Arvestades teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ punktis 9 sätestatut, asjaolusid, et Maakri tn 28 asunud arhitektuurimälestis tuleb Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti seisukohta arvestades taastada, detailplaneeringu koostamise aluseks olevate muinsuskaitse eritingimuste kohaselt on Maakri tn 32a ja Maakri tn 32b kruntidele võimalik püstitada kuni 4 maapealse korrusega hoone ning Maakri tn 28b ja Maakri tn 30 kinnistutele planeeritud kõrghoone suurus ja kuju on asukohta linnaehituslikult sobiv, on kehtestatavale alale jäävate kruntide ehitusõiguse ulatus ja hoonestustihedus detailplaneeringu osalisel kehtestamisel põhjendatud.

Osaühingu Mark Invest esindaja väitis, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering ei ole koostatud koostöös Osaühinguga Mark Invest.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et Osaühingu Mark Invest esindaja esitatud väide ei vasta tõele. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu koostamine algatati Tallinna Linnavalitsuse 27. detsembri 2000 korraldusega nr 5111-k. Planeerimis- ja ehitusseaduse sel ajal kehtinud redaktsiooni kohaselt piisas kui detailplaneeringu koostamise algatamisest anti teada üleriigilises ajalehes. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu koostamise algatamise kohta ilmus teade 31. mai 2000 ajalehes Postimees, kohe kui Tallinna Linnavolikogu linnamajanduskomisjon 25. mai 2000 koosolekul kinnitas detailplaneeringu lähteülesande.

Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse tutvustamiseks korraldati arutelud 4. juulil 2002. Planeerimis- ja ehitusseaduse sel ajal kehtinud redaktsiooni kohaselt tuli detailplaneeringu koostamisse kaasata planeeritava maa-ala kinnisasjade omanikud ja elanikud ning teised asjast huvitatud isikud. Seadus sätestas siis, et koostöövorm eskiislahenduste puhul ongi avalikud arutelud. Arutelu toimumise kohta ilmus teade 3. juuli 2002 ajalehes Postimees. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse avaliku arutelu protokollist on näha, et Osaühingu Mark Invest esindaja osales arutelul.

Esimest korda toimus Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu avalik väljapanek 22. veebruarist kuni 10. märtsini 2006. Planeerimisseaduse tol ajal kehtinud redaktsiooni kohaselt ilmus teade avaliku väljapaneku toimumise aja ja koha kohta 11. veebruari 2006 ajalehes Postimees. Tähtkirjaga tuli avalikust väljapanekust teavitada planeeritavale alale jäävate kinnistute omanikke ja nendega võrdsustatud isikuid. Osaühingut Mark Invest teavitati detailplaneeringu avaliku väljapaneku toimumisest 7. veebruari 2006 tähtkirjaga. Osaühing Mark Invest kasutas oma õigust esitada detailplaneeringu kohta vastuväide. Vastuväitele on amet vastanud oma 23. märtsi 2003 tähtkirjaga nr 2-1/1019-4. Planeerimismenetluses esitatud vastuväidete kaalumine ja vastuväidetele vastamine on osa ettepaneku tegija ja kohaliku omavalitsuse avalikust diskussioonist tulevase planeeringu üle, ühesõnaga üks koostöö vorm.

Kuna eelmisest avalikust väljapanekust oli möödunud neli aastat, siis pidas Tallinna Linnaplaneerimise Amet põhjendatuks korraldada uus avalik väljapanek. Nii pika aja vältel võib olla muutunud asjast huvitatute ring. Muudetud on planeerimisseadust ja laienenud on nende isikute ring, keda tuleb detailplaneeringu avaliku väljapaneku toimumisest kirjalikult teavitada. Detailplaneeringu II avaliku väljapaneku ajal on Osaühing Mark Invest samuti kasutanud oma õigust vastuväiteid esitada. Tallinna Linnaplaneerimise Amet on vastanud vastuväidetele. Osaühinguga Mark Invest on detailplaneeringu koostamisel tehtud koostööd.

Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu koostamise ajal on planeerimisseadust mitmel korral muudetud. Muudatused ei oma tagasiulatuvat jõudu varem läbiviidud toimingute suhtes.

Vastuväitja leidis, et planeeringus ei ole piisavalt selgitatud I avaliku väljapaneku järel tehtud muudatusi ja nende põhjuseid. Vastuväitja pidas silmas planeeritud ala suurust, krundijaotust, Maakri tn 30 kinnistule planeeritud hoone korruselisust, kavandatud suletud brutopinda, maa-aluste korruste arvu ja konsooli kõrgust tänava tasapinnast.

Amet kontrollis planeeritud ala suurust planeeringute registri digitaalse kaardi alusel ja sai planeeritud ala suuruseks 0,35 ha nagu oli määratud omaaegses lähteülesandes. Planeeritud ala suuruse erinevus planeeringu vahepealsetes versioonides võis olla tingitud tingmärkide kujutamise eripärast paberkandjal võrreldes digitaalse kaardiga. Digitaalsel kaardil saab mitu tingmärki olla kohakuti, sest digitaalne kaart koosneb erinevatest kihtidest, mis on ükshaaval avatavad. Paberkandjal peavad loetavuse huvides olema joontingmärgid kujutatud üksteise kõrval.

Planeeringu joonised ja seletuskiri viidi vastavusse planeeringute registris saadud tulemusega.

Krundijaotust on muudetud selle tõttu, et vahepeal on osade planeeritud alale jäävate maaüksuste suhtes läbi viidud maareform. 28. aprillil 2009 kinnistati Maakri tn 28b korteriomandid. Maakri tn 30 katastriüksus registreeriti 15. novembril 2010. 18. detsembril 2008 kinnistati Maakri tn 32b katastriüksus. Krundijaotusplaan on kooskõlla viidud kinnistute ja katastriüksuste tegelike piiridega.

2006. aasta avalikul väljapanekul olnud versioonis oli kruntidele kavandatud suletud brutopinna summa 13 590 m². 2011. aastal avalikul väljapanekul olnud versioonis oli suletud brutopinna summa 14 460 m², s.o 870 m² võrra rohkem. Suletud brutopinda suurendati Eesti Vabariigile kuuluvale kinnistule planeeritud hoonel 500 m², sest arvestati riiki esindava Maa-ameti vastuväidet. Maakri tn 30 krundile planeeritud hoone suletud brutopind oli 370 m² võrra (2,7%) suurem selle tõttu, et maareformi käigus moodustatud krunt on suurem, kui planeeringu 2006. aasta versioonis oli kavandatud.

Planeeringu lahendust on muudetud ja osaliselt kehtestatava detailplaneeringu lahenduse kohaselt on kogu planeeritud ala kruntidele kavandatud maapealse suletud brutopinna summa 13 740 m².

Maakri tn 30 krundile planeeritud hoone kõrgema osa korruselisust suurendati kolme korruse võrra selleks, et hoone mõjuks linnasiluetis sihvakamana. Seejuures ei ületa hoone kõrgus maapinnast(95 m) ja merepinnast (100 m) teemaplaneeringus „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ Maakri kvartali kolmandas ehituspiirkonnas ehitada lubatavate hoonete kõrgust merepinnast, s.o 130 m. Hoonele sihvakuse saamiseks on muudetud ka Maakri tn 30 hoone kõrgema osa hoonestusala kuju. Muudetud lahendus tagab ühtlasi paremad valgustustingimused Maakri tn 28 esisel hoovil, sest kõrgem hooneosa on planeeritud enam ida poole.

Kolmas maa-alune korrus on kavandatud selleks, et oleks võimalik ehitada suurem parkla. Detailplaneeringu vastuvõtmise ajal arvutati parkimiskohtade vajadust Eesti standardi EVS 843:2003 „Linnatänavad“ alusel ning pärast Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud „Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 2006-2014“ vastuvõtmist nimetatud arengukava alusel. Arengukava kohane norm on suurem kui standardis ja vastab enam tegelikele vajadustele.

Konsooli kõrgust tänava tasapinnast on muudetud, sest detailplaneeringu koostamisega samaaegselt on tegeletud ka võimaliku hoone eskiislahendusega. 6 m kõrguselt algav konsool võimaldab projekteerida konsooli kandekonstruktsiooni ja konsoolist allapoole kaks mõistliku kõrgusega korrust. 6 m kõrgune ruum kõnnitee kohal on jalakäijatele piisav.

Osaühing Mark Invest pidas detailplaneeringu koostamisel aluseks võetud uuringuid ebapiisavaks ja oli seisukohal, et kindlasti peaks olema ka aerodünaamiline uuring, insolatsiooni uuring, radooniuuring ja kavandatud tegevuse võimalike keskkonnamõjude uuring ning liiklusuuring Kuke, Maakri ja Kivisilla tänava ja Rävala puiestee ristmiku kohta. Seati kahtluse alla maa-aluste korruste ehitamise võimalikkus.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et aerodünaamilist uuringut on võimalik koostada pärast seda, kui on teada detailplaneeringus kavandatud hoonete täpne kuju. Haljasala puhul saab õhuvoole modelleerida pärast seda, kui on teada missugused hooned tulevad haljasala edelaküljele ja lõunaküljele. Lahtisi läbikäike hoonest, kus tuule kiirus oluliselt suureneb, ei ole planeeritud. Õhu liikumiskiiruse suurenemine kõrghoone jalamil parandab reeglina õhu kvaliteeti ja leevendab mootorsõidukite põhjustatud õhusaastet. Haljasala kõrvale kavandatud hooneosad on vaid 4-korruselised.

Insolatsiooni kestuse muutumise analüüs on detailplaneeringule lisatud. Insolatsiooni kestus Maakri tn 28 hoones olevais eluruumides jääb vastavaks Eesti standardile EVS 894:2008 „Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides“ ja on üle 5 tunni. Hoone kõrgema osa kuju muutmine insolatsiooni kestust ei lühenda.

Teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ koostamise käigus viidi läbi keskkonnamõju strateegiline hindamine. Selle raames on kõrghoonete ehitamise mõju piisavalt analüüsitud.

Planeeringusse lisati tingimus, et hoone projekteerimisel tuleb lähtuda Eesti standardist EVS 840:2009 „Radooniohutu hoone projekteerimine“.

Maakri kvartali arhitektuurivõistluse II etapi läbiviimiseks koostas K-Projekt Aktsiaselts 2007. aastal Maakri kvartali liikluse analüüsi. Selle töö aluseks oli Osaühingus Stratum 2007. aastal koostatud liikluse analüüs ja liikluse prognoos aastaks 2027 ning Eesti standard EVS 843:2003 „Linnatänavad“. Osaühingu Stratum analüüsides on vaadeldud linna keskosa tänavate ja ristmike läbilaskvuse taset tunduvalt laiemalt, kui seda on Maakri kvartal. Maakri kvartali hoonestamiseks on piisav, kui Lennuki tänav ehitatakse korralikuks kahesuunaliseks tänavaks. Enamat ei ole vaja, kuna liiklusvood ei saa olla suuremad, kui on Liivalaia tänava ja Rävala puiestee ning nende ja kaugemalgi olevate ristmike läbilaskvuse tase.

Hüdrogeoloogia uuring on planeeringule lisatud.

Vastuväitja leidis, et detailplaneeringu menetlemist võiks jätkata eeldusel, et kogu planeeritaval maa-alal asuvate maaüksuste suhtes on läbi viidud maareform.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et põhilises osas on maareform läbi viidud. Servituutide vajadus pääsuks Maakri tn 28 krundile ja kavandatud haljasala krundile on planeeringus ette nähtud. Tallinna Linnavaraameti 18. juuni 2009 kooskõlastuse tingimused on täidetud. Maa-amet on planeeringu lahenduse kooskõlastanud 31. oktoobril 2010. Maareformi läbiviimise seisukohast ei ole detailplaneeringu menetlemise jätkamine takistus.

Osaühing Mark Invest ei nõustunud detailplaneeringus Maakri tn 28 hoone teenindamiseks määratud krundi piiridega.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet oli seisukohal, et Maakri tn 28 hoone teenindamiseks on määratud piisava suurusega krunt. Krundi piirid on määratud nii, et hoonet saaks remontida võõraid kinnistuid kasutamata. Haljasala krunt on kavandatud avalikes huvides ja maa otstarve on üldkasutatav maa.

Vastuväite esitaja seadis kahtluse alla planeeritud haljasala krundil kasvavate puude ohutuse ja vastupidavuse kõrghoone ümber tekkida võivatele tuultele.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et puid on hinnanud vastavat kvalifikatsiooni omav dendroloog. Haljasalale lähim hoone on planeeritud 4-korruseline. Kõrghoone jääb haljasalal kasvavatest puudest enam kui 25 m kaugusele. Aja jooksul puud vananevad ja mingil ajal tuleb need ka noorte vastu välja vahetada. See ei ole piisav põhjus avalikult kasutatava haljasala kavandamata jätmiseks ja maatüki arvamiseks eraomandisse Maakri tn 28 hoone teenindusmaaks.

Osaühing Mark Invest oli seisukohal, et Maakri tn 28 mälestis ei ole vaadeldav pärast kavandatud hoone ehitamist.

Amet põhjendas oma seisukohta. Detailplaneeringu koostamisel on oluliseks peetud mälestise vaadeldavust jalakäija vaatekõrguselt. Maakri tn 32a krundil asuv mälestist varjav hoone on ette nähtud lammutada. Uus hoone on planeeritud Maakri tn 28 mälestise edelafassaadiga samale sirgele. Mälestise vaadeldavus Tornimäe tänava pikenduse poolt paraneb tunduvalt. Maakri tänava poolt mälestise vaadeldavus ei muutu. Uus hoone on kavandatud samale kohale, kus Maakri tn 28b krundil on hooned praegu. Mälestise vaadeldavuse tagamiseks on planeeritud ka avalikult kasutatava haljasala krunt.

Praeguseks on Maakri tn 28 mälestis lammutatud (ehitis muutus tulekahju tõttu avariiohtlikuks), kuid tuleb endisel kujul taastada.

Maakri tn 32a ja Maakri tn 32b kinnistute omaniku ettepanekut arvestades ei jää nimetatud kinnistud alale, mille osas detailplaneering kehtestatakse.

Osaühing Mark Invest pidas planeeringu puuduseks planeeritava ala kontaktvööndi analüüsi ja lähiala maketi puudumist.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et on määranud planeeringu lahenduse hindamiseks vajaliku kontaktvööndi, mille kohta tuleb koostada linnaehituslik analüüs. Amet nõustus Osaühinguga Mark Invest, et analüüs ei ole piisavalt põhjalik detailplaneeringu seletuskirjas. See aga ei ole takistanud ametit planeeringule hinnangut andmast. Planeeritava ala ja selle ümbruse situatsioon on olnud otsustajatele tuttav. Planeeringule on lisatud fotomontaažid, et oleks näha kavandatud kõrghoone mõju linnasiluetis. Lisatud on planeeritud ala kohta 3D vaated, millel on kujutatud kavandatud hoone. 3D-vaated on piisavad, et hinnata planeeritud hoone sobivust mälestise kõrvale. Planeeringule on lisatud fotomontaažid vaadetega kavandatud hoonele olulistest vaatepunktidest, mille alusel oli võimalik hinnata hoone mõju lähialale.

Vastuväitjale ei olnud vastuvõetav, et Maakri tänav on kavandatud õuealaks, kuhu ei ole ette nähtud läbivat liiklust. Leiti, et määratud tingimust ei ole võimalik täita, kuna hoonesse on kavandatud ligi 100 parkimiskohta, millele peab juurde pääsema.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et planeeritavale alale jääva Maakri tänava lõigu liikluskorraldus on määratud Tallinna Linnavolikogu 11. detsembri 2008 otsusega nr 239 kehtestatud Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringus. Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringus on Maakri tänav määratud rahustatud liiklusega jalakäijate tänavaks, mille kaudu tagatakse teenindava transpordi juurdepääs neile asutustele, kellel puudub teise juurdepääsu võimalus. See on igati mõistlik, sest nii on tagatud teenindavate transpordivahendite juurdepääs ka Maakri tn 28 kinnistule.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet nõustus Osaühinguga Mark Invest, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringus ei ole Maakri tänava liikluskorralduse põhimõte sama selgelt sõnastatud. Viidatud on vaid ameti ettepanekule vaadelda Maakri tänavat kui õueala, kuhu läbivat liiklust mitte planeerida, v.a alal paiknevate hoonete teenindamiseks.

Detailplaneeringu seletuskirja ja jooniseid täiendati nii, et liikluskorralduse kirjeldus ei oleks teisti mõistetav kui on määratud Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringus.

Osaühingu Mark Invest esindaja pidas puuduseks, et detailplaneeringu seletuskirjas ei ole esitatud parkimiskohtade vajaduse arvutust.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et Tallinna linnas määratakse parkimiskohtade vajadust Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud „Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 2006-2014“ alusel. Parkimisnormi rakendatakse linnakeskuse alal suurima lubatud väärtusena (arengukava punkt 4.1.3). Arengukava punkti 4.1.10 kohaselt ei rakendata parkimisnormi parkimiskohtade planeerimisel ja projekteerimisel riikliku kaitse alla võetud maa-alal või selle kaitsevööndis, samuti riikliku kaitse alla võetud mälestise kaitsevööndis. Planeeritud ala asub linnakeskuses ja jääb arheoloogiamälestisele, 13.-16. saj pärinevale asulakohale, ning suuremas osas ka ajaloomälestiste E. Lenderi Gümnaasiumi tänavapoolse hoone (Maakri tn 28a) ja hoovipoolse hoone (Maakri tn 28) kaitsevööndisse. Detailplaneering on arengukavaga kooskõlas. Planeeringu seletuskirja lisati kavandatud suuruse ja otstarbega hoone parkimiskohtade vajaduse arvutus linna keskuse piirkonna kohta, kus parkimisnormi rakendatakse, et planeering oleks arengukavaga paremini võrreldav.

Parkimiskohtade vajaduse arvutus kruntide kaupa vaadati üle ja täpsustati. Detailplaneering on arengukavaga kooskõlas.

Vastuväites väideti, et parklasse pääs on kavandatud jaotustänavale lähemale, kui on määratud Eesti standardis EVS 843:2003 „Linnatänavad“.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et Tallinna tänavate liigituse kohaselt on Maakri tänav kõrvaltänav. Jaotustänav on magistraali alaliik. Parklasse pääsu kaugus kõrvaltänavast ei ole normitud.

Osaühingu Mark Invest esindaja leidis, et planeeringus on käsitlemata kavandatu mõju arheoloogiamälestisele, ja et planeeringu varasemates menetlemise staadiumites ei ole planeeritava ala jäämist arheoloogiamälestisele nimetatud.

Viimases osas vastuväitja eksis. Planeeringu 2006. aasta avalikul väljapanekul olnud versioonis on põhijoonisel märkus, et planeeritud ala jääb arheoloogiamälestisele. Planeeringut kooskõlastades on Tallinna Kultuuriväärtuste Amet ja Muinsuskaitseamet hinnanud ehitamise mõju arheoloogiamälestisele, kuid kruntide kasutamist piiravaid tingimusi ei ole vajalikuks pidanud määrata. Planeeringu koostamiseks antud muinsuskaitse eritingimustes on samuti nimetatud, et detailplaneeritav ala jääb arheoloogiamälestisele. Tingimuseks on seatud, et enne parkla projekteerimist tuleb teha arheoloogilised uuringud.

Vastav tingimus lisati detailplaneeringu seletuskirja peatükki, milles on määratud nõuded ehitusprojekti koostamiseks.

18. jaanuaril 2012 esitas Tallinna Linnavalitsus detailplaneeringu planeerimisseaduse § 23 lõike 1 punkti 2 ja § 23 lõike 3 punktide 3 ja 5 kohaselt Harju maavanemale järelevalveks.

Osaühingu Advokaadibüroo Pohla & Hallmägi esindaja advokaat T. Ehrlichi (Osaühingu Mark Invest esindaja) pärast detailplaneeringu avalikku väljapaneku lõppu esitatud vastuväited, mida ei menetletud planeerimisseaduse § 20 mõistes vastuväitena.

Vastuväitja esindaja väitis, et planeerimisseadusest ei tulene otseselt kohustust detailplaneering uuesti vastu võtta, kuid pidas seda Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu puhul siiski vajalikuks ning on seisukohal, et kohalik omavalitsus peaks uuesti kinnitama, et planeeringu lahendus on kooskõlas omavalitsusüksuse ruumilise arengu eesmärkidega.

Planeerimisseaduse § 21 lõikes 5 on sätestatud, et kui avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemuste alusel tehtud parandused ja täiendused muudavad planeeringu põhilahendusi, korratakse planeeringu kooskõlastamist isikuga, keda muudatus puudutab, ning avalikku väljapanekut ja avalikku arutelu planeeringu muutmise järel vastavalt sama seaduse §-des 17-20 ja §-s 21 sätestatule.

Avaliku väljapaneku ajal kehtinud Tallinna Linnavolikogu 29. mai 2003 määrusega nr 35 kinnitatud „Tallinna linna ehitusmääruse“ § 5 lõike 1 punkti 8 alusel kuulus detailplaneeringu avaliku väljapaneku ja arutelu tulemuste alusel planeeringus vajalike paranduste ja täienduste tegemise otsustamine Tallinna Linnaplaneerimise Ameti pädevusse. Tallinna planeerimispraktika ei näe ette detailplaneeringute vastuvõtmise toimingu kordamist põhjusel, et lahendus on vahepeal muutunud. Nagu märgitud, baseerub planeerimispraktika Tallinna linna ehitusmäärusel, mis näeb ette, et detailplaneeringus vajalikud parandused ja täiendused teeb amet ning linnavalitsus kiidab need sisuliselt heaks detailplaneeringu edastamisega Harju maavanemale heakskiidu saamiseks. Nimetatu nähtub Tallinna linna ehitusmääruse § 18 lõikest 13, mille kohaselt detailplaneeringu, mille avalikul väljapanekul esitatud vastuväidetega ei ole arvestatud ja/või mis muudab üldplaneeringut, esitab linnavalitsuse liige oma kaaskirjaga Harju maavanemale koos informatsiooniga arvestamata jäetud vastuväidete kohta.

Detailplaneering on uuesti kooskõlastatud Tallinna Linnavaraameti, Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti, Tallinna Kesklinna Valitsuse, Tallinna Kesklinna halduskogu, Maa-ameti, Põhja-Eesti Päästekeskuse ja Tallinna Tervisekaitsetalitusega. Tallinna linnaruumilise arengu eesmärkide väljendamiseks on Tallinna Linnavolikogu oma 16. aprilli 2009 otsusega nr 77 kehtestatud teemaplaneeringus „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ määranud Maakri kvartali kõrghoonete ehitamiseks sobivaks.

Vastuväitja esindajale jäi selgusetuks, millised üldised ja linnaehituslikud huvid nõuavad Maakri kõrghoonete piirkonna keskele ühe ettevõtja huvidest lähtuvalt erilise ehitusõiguse määramist.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et detailplaneeritud ala jääb teemaplaneeringus kõrghoonete ehitamiseks sobivaks määratud Maakri kvartalisse. Seega ei ole planeeritavale maa-alale kõrghoone kavandamine erilise ehitusõiguse määramine. Detailplaneeritud alale jäävatest kruntidest on Maakri tn 30 krunt ainuke, mis on sobilik kõrghoone püstitamiseks. Ehitusõiguse ulatus Maakri tn 28 krundile on määratud krundil oleva hoone järgi. Tegemist on arhitektuurimälestisega. Uut hoonet krundile ei ole planeeritud, s.t suuremat ehitusõiguse ulatust määratud, kuna uut hoonet ei oleks mälestist lammutamata võimalik ehitada. Isegi juhul kui planeeritavale alale jäävale ühelegi teisele krundile hoonet ei kavandataks, ei oleks Maakri tn 28 krundile võimalik uut hoonet ette näha. Maakri tn 28b krundil on hoonestamiseks sobiv ala kõrghoone ehitamiseks liiga väike, sest läbi selle krundi toimub Maakri tänavalt juurdepääs Maakri tn 28 krundile ja Maakri tn 28 mälestis peab Maakri tänavalt jalakäijatele nähtavaks jääma. Maakri tn 32a krundile ei peetud kõrghoone kavandamist sobivaks, kuna mälestise eksponeerimise seisukohalt on sobivam, kui temaga on plokistatud madalam ja fassaadi tasapinnas väiksema fassaadipinnaga hoone.

Maakri tn 28 kinnistul asunud arhitektuurimälestises toimus 2012. aastal tulekahju, mistõttu hoone muutus avariiohtlikuks ning lammutati. Maakri tn 32a ja Maakri tn 32b kinnistute omaniku ettepanekut arvestades ei jää nimetatud kinnistud alale, mille osas detailplaneering kehtestatakse.

Vastuväitja arvates on amet heitlikul seisukohal teemaplaneeringu asjakohasuse osas detailplaneeringu menetlemisel. Samuti jäi vastuväitjale selgusetuks, mis alusdokumentidest ja nõuetest detailplaneeringu menetlemisel juhinduda tuleb.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet kordas veel kord, et teemaplaneeringu rakendussätetes on määratud, et teemaplaneering on aluseks detailplaneeringutele, mis teemaplaneeringu jõustumise hetkeks ei ole vastu võetud. Teemaplaneering kehtestati Tallinna Linnavolikogu 16. aprilli 2009 otsusega, mis jõustus 12. mail 2009. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 25. jaanuari 2006 korraldusega nr 133-k, seega enam kui kolm aastat enne teemaplaneeringu jõustumist. Amet on teemaplaneeringu kehtestamisele eelnenud otsuste osas Maakri piirkonda kavandatava suhtes jäänud järjepidevalt samale seisukohale. Detailplaneeringute menetlemisel on aluseks planeerimisseadus ja Tallinna linna ehitusmäärus. Detailplaneeringus kavandatut hinnati Tallinna üldplaneeringust, koostatud uuringutest, Eesti standarditest, muudest planeeringulahendust reguleerivatest õigusaktidest ja linnaehituse traditsioonidest ning tavadest lähtudes.

Vastuväitja arvates kitsendab planeeritud alale teemaplaneeringus määratust väiksema hoonestustiheduse kavandamine väljapoole planeeritavat ala jäävate kruntide hoonestamise võimalusi.

Maakri kvartalis asuvate kinnistute omanike huvides on amet pidanud põhjendatuks, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringus kavandatav hoonestustihedus oleks teemaplaneeringuga kooskõlas. Teemaplaneeringus on Maakri kvartali kolmanda ehituspiirkonna ligikaudseks hoonestustiheduseks määratud kuni 4,5. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringus, mille tihedus on arvutatud samal meetodil kui teemaplaneeringus, on hoonestustiheduseks kavandatud 4,25. Seega ei ületa hoonestustihedus teemaplaneeringus määratut. Vastupidi, kavandatud on madalam hoonestustihedus, mis jätab Maakri kvartali kolmanda ehituspiirkonna detailplaneeritavast alast väljapoole jäävale osale võimaluse kavandada suurem hoonestustihedus, kuna detailplaneeritud osal ei ole kogu ressurssi ära kasutatud.

Detailplaneeringu lahendust on muudetud ning kogu planeeritud ala hoonestustihedus on teemaplaneeringu kohase arvutusmeetodi kohaselt arvutatult 4,0, mis on teemaplaneeringuga kooskõlas. Detailplaneeringu osalisel kehtestamisel kujuneb kehtestatava osa hoonestustiheduseks 5,3. Arvestades teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ punktis 9 sätestatut, asjaolusid, et Maakri tn 28 asunud arhitektuurimälestis tuleb Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti seisukohta arvestades taastada, detailplaneeringu koostamise aluseks olevate muinsuskaitse eritingimuste kohaselt on Maakri tn 32a ja Maakri tn 32b kruntidele võimalik püstitada kuni 4 maapealse korrusega hoone ning Maakri tn 28b ja Maakri tn 30 kinnistutele planeeritud kõrghoone suurus ja kuju on asukohta linnaehituslikult sobiv, on kehtestatavale alale jäävate kruntide ehitusõiguse ulatus ja hoonestustihedus detailplaneeringu osalisel kehtestamisel põhjendatud.

Detailplaneeringus on linnaehituslikel põhjustel tehtud ettepanek liita Maakri tn 28b ja Maakri tn 30 kinnistud. Kummagi kinnistu omanike ring on erinev ja seetõttu on kirjeldatud ka kummalegi kinnistule kavandatut. Omanikud on kinnistute liitmisega nõustunud, saades aru, et ühiselt hoone ehitamine on kummalegi poolele kasulik. Kinnistute liitmine võimaldab paremini korraldada parkimist ja kahe parklasse pääsu ja rampidesüsteemi asemel kavandada ühe.

Tänaseks on kinnistute omanikud muutunud ning Maakri tn 28b ja Maakri tn 30 kinnistute omanik on PartnerRe OÜ.

Isikute võrdse kohtlemise põhimõtte rakendamisel detailplaneeringu koostamisel tuleb arvestada, et võrdsete omaduste ja tingimustega krunte planeeritud alal ei paikne. Krundid on erinevad suuruse, kuju, haljastuse, seadusjärgsete kitsenduste rakendumise, naaberkruntidel paiknevate hoonete ja väga palju muu poolest. Sellises olukorras tuleb võrdse kohtlemise all mõista õigust võrdsele kohtlemisele menetlustoimingute läbiviimisel ning see on kõigile detailplaneeringust huvitatud isikutele tagatud. Õige ei ole väide, et planeeritud alale on kavandatud kogu piirkonna üldkasutatavaks määratud hoonestamata maa, et võimaldada Maakri tn 30 krundile suuremat hoonestustihedust. Kindlasti ei jää kavandatud avalikult kasutatav haljasala piirkonna ainukeseks. Haljasala ei ole planeeritud Maakri tn 30 krundi hoonestustiheduse suurendamise eesmärgil. Haljasala on kavandatud antud asukohta sellepärast, et see sobib sinna. Haljasalalt on mälestis hästi vaadeldav ning jääb kõrghoonest sobivasse ilmakaarde. Haljasalaks planeeritud maatükil kasvavad üsna suured puud, mis on võimalik ja mõistlik kasvama jätta.

Vastuväitja esindaja väitis, et Osaühinguga Mark Invest ei ole koostööd tehtud, sest esitatud vastuväited ja seisukohad on arvestamata jäetud. Tallinna Linnaplaneerimise Amet on seisukohal, et esitatud väide ei vasta tõele. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu koostamine algatati Tallinna Linnavalitsuse 27. detsembri 2000 korraldusega nr 5111-k. Planeerimis- ja ehitusseaduse sel ajal kehtinud redaktsiooni kohaselt teatas kohalik omavalitsus detailplaneeringu koostamise algatamisest üleriigilises ajalehes. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu koostamise algatamise kohta ilmus teade 31. mai 2000 ajalehes Postimees, kohe kui Tallinna Linnavolikogu linnamajanduskomisjon 25. mai 2000 koosolekul kinnitas detailplaneeringu lähteülesande.

Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse tutvustamiseks korraldati arutelud 4. juulil 2002. Planeerimis- ja ehitusseaduse sel ajal kehtinud redaktsiooni kohaselt kaasati detailplaneeringu koostamisse planeeritava maa-ala kinnisasjade omanikud ja elanikud ning teised asjast huvitatud isikud. Seadus sätestas siis, et koostöövorm eskiislahenduste puhul ongi avalikud arutelud. Arutelu toimumise kohta ilmus teade 3. juuli 2002 ajalehes Postimees. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse avaliku arutelu protokollist on näha, et Osaühingu Mark Invest esindaja osales arutelul.

Esimest korda toimus Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu avalik väljapanek 22. veebruarist 10. märtsini 2006. Planeerimisseaduse tol ajal kehtinud redaktsiooni kohaselt ilmus teade avaliku väljapaneku toimumise aja ja koha kohta 11. veebruari 2006 ajalehes Postimees. Tähtkirjaga tuli avalikust väljapanekust teavitada planeeritavale alale jäävate kinnistute omanikke ja nendega võrdsustatud isikuid. Osaühingut Mark Invest teavitati detailplaneeringu avaliku väljapaneku toimumisest 7. veebruari 2006 tähtkirjaga. Osaühing kasutas oma õigust esitada detailplaneeringu kohta vastuväiteid. Vastuväidetele on amet vastanud 23. märtsi 2003 tähtkirjaga nr 2-1/1019-4. Planeerimismenetluses esitatud vastuväidete kaalumine ja vastuväidetele vastamine on osa ettepaneku tegija ja kohaliku omavalitsuse avalikust diskussioonist tulevase planeeringu üle ehk koostöö vorm.

Kuna eelmisest avalikust väljapanekust oli möödunud neli aastat, pidas amet põhjendatuks korraldada uus avalik väljapanek. Nii pika aja vältel võib olla muutunud asjast huvitatute ring, muudetud on planeerimisseadust ja laienenud isikute ring, keda tuleb detailplaneeringu avaliku väljapaneku toimumisest kirjalikult teavitada. Detailplaneeringu teise avaliku väljapaneku ajal on Osaühing Mark Invest samuti kasutanud oma õigust vastuväiteid esitada. Vastuväidetele vastas amet 10. veebruari 2011 kirjaga nr 3-2/559.

Osaühing Mark Invest on ka detailplaneeringu koostamise ajal ja avalike väljapanekute vahelisel ajal väljendanud kirjalikult oma arvamust. Ka neile pöördumistele on amet vastanud. Samuti on osaühingu esindaja osalenud mitmel Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu koostamist käsitleval nõupidamisel. Eeltoodu alusel on põhjendamatu väita nagu ei oleks detailplaneeringu koostamisel Osaühinguga Mark Invest tehtud koostööd ning seda sõltumata sellest, kas nad planeeringu lahendusega nõustuvad.

Osaühingu Mark Invest vastuväite tõttu on amet üle vaadanud planeeritava ala suuruse ning seda täpsustanud. Planeeringusse on lisatud tingimus, et hoone projekteerimisel tuleb lähtuda Eesti standardist EVS 840:2009 „Radooniohutu hoone projekteerimine“. Planeeringule lisati geotehnika aruande täpsustusena hüdrogeoloogiline uuring. Detailplaneeringu seletuskirja ja jooniseid täiendati, et liikluskorralduse kirjeldus ei oleks teisiti mõistetav, kui on määratud Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringus. Detailplaneeringu parema võrreldavuse huvides on seletuskirja lisatud kavandatud suuruse ja otstarbega hoone parkimiskohtade vajaduse arvutus linna keskuse piirkonna kohta, kus parkimisnormi rakendatakse. Täiendatud on kontaktvööndi analüüsi osa planeeringu seletuskirjas. Detailplaneeringu seletuskirja peatükki „Nõuded ehitusprojekti koostamiseks“ täiendati tingimusega, et enne parkla projekteerimist tuleb läbi viia arheoloogilised uuringud.

Vastuväitja oli seisukohal, et detailplaneeringu menetluse alustamisel kehtinud Tallinna ajutise ehitusmääruse punkti 63 kohaselt tuli detailplaneeringu lähteülesande koostamiseks konsulteerida isikutega, kelle omandit või kasutusõigusi kavandatava planeeringu kohased toimingud muuta võivad ja, et konsultatsioonidel esitatud ettepanekud tuli protokollida. Väideti, et ajutise ehitusmääruse punkti 64 kohaselt tuli koostada lähteülesanne kõiki konsultatsioonidel tehtud otsustusi ja ettepanekuid arvestades ning aktsepteerides proteste. Vastuväite kohaselt ei ole käesoleval juhul lähteülesande koostamisel Osaühinguga Mark Invest konsulteeritud.

Osaühingu Mark Invest omandi- ja kasutusõigust ei kavatsetud detailplaneeringu alusel muuta. Osaühingu Mark Invest omandiõigus Maakri tn 28 hoone osale (vallasvara) jääb endiseks. Maakri tn 28 hoone on ette nähtud endises suuruses säilitada. Maakri tn 28 hoone teenindusmaa on praeguseni määramata. Ühelegi teisele planeeritaval alal asuvale hoonele või maatükile Osaühingul Mark Invest omandi- või kasutusõigust ei olnud ja seega ei olnud konsultatsioonid vajalikud.

Tallinna ajutise ehitusmääruse punkte 63 ja 64 on ebatäpselt tsiteeritud. Neis ei ole sõnagi sellest, et lähteülesanne koostatakse proteste aktsepteerides. Kokkuvõttes on neis punktides hoopis sätestatud, et konsultatsioonidel esitatud ettepanekud, saavutatud kokkulepped ja tehtud otsused fikseeritakse protokolliliselt ning neid võivad asjaosalised 15 päeva jooksul peale konsultatsioonide toimumist protestida Tallinna Linnavolikogus, kes otsustab protestide arvestamise vajaduse. Detailplaneeringu lähteülesande koostab Tallinna Linnapaneerimise Amet, arvestades kõiki konsultatsioonidel tehtud otsustusi ja ettepanekuid ning aktsepteeritud proteste.

Lisaks juhtis amet tähelepanu Riigikohtu 18. veebruari 2002 otsuses nr 3-3-1-8-02 märgitule, et lähteülesande koostamine on ettevalmistav tegevus planeeringu koostamiseks, mille käigus fikseeritakse esialgsed seisukohad planeeringu koostamisele asumisel. Seisukohad täienevad ja muutuvad planeeringu koostamise käigus. Linnavalitsuse tegevust lähteülesande kooskõlastamisel ja kinnitamisel tuleb pidada haldusesiseseks tegevuseks, millel puudub väljapoole suunatud mõju.

Vastuväitja osundas, et Osaühingu Mark Invest vastuväitele kirjutatud vastuses on detailplaneeringu uue avaliku väljapaneku põhjusena nimetamata jäetud detailplaneeringu põhilahenduse muutmine, mis oli ära märgitud avaliku väljapaneku toimumise teates.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et detailplaneeringu teise avaliku väljapaneku korraldamise põhjuseks oli asjaolu, et detailplaneeringu vastuvõtmisest möödunud nelja aasta jooksul võis olla muutunud huvitatud isikute ring, keda planeerimisseaduse muudatustest tulenevalt tuli avalikust väljapanekust teavitada ning anda võimalus esitada ettepanekuid ja vastuväiteid planeeringu lahendusele. Nimetatud teave sisaldus kirja lõigus, milles selgitati planeeringu koostamise ajal tehtud koostööd. Asjaolu, kas uue väljapaneku tingis üks või teine põhjus, ei ole koostööd puudutavas kontekstis oluline.

Vastuväitja oli eriarvamusel aerodünaamilise analüüsi ulatuse ja koostamise aja osas.

Selles küsimuses jäi amet 10. veebruari 2011 vastuses toodud seisukohale. Mis puutub õhu kvaliteedi parandamist Maakri tänaval, siis amet ei ole väitnud, et kõrghoone on sel eesmärgil kavandatud.

Vastuväitja tõi uue aspektina välja, et käsitlemata on jäetud Maakri tn 28 hoone eksponeerimine nüüdisaegsete põhimõtete kohaselt ning ilmastikumõjude vähendamine Maakri tn 28 kinnistu õuealal.

Detailplaneering on kooskõlas planeeringu koostamiseks antud muinsuskaitse eritingimustega. Maakri tn 28 hoonega plokistatav hooneosa on planeeritud kahekorruselisena ja Maakri tn 28b kinnistule kavandatud hooneosa ei ületa Maakri tn 28 katuseharja kõrgust, kusjuures hoonestusala ei ulatu kaugemale kui on Maakri tänava ääres olev hooneosa. Mälestis jääb kavandatud haljasala poolt hästi nähtavaks, sest Maakri tn 32a kinnistule on hoonestusala määratud Maakri tn 28 hoone põhiosa edelafassaadiga samale sirgele. See võimaldab eriti hästi eksponeerida dekoratiivdetailidega veranda. Mälestise esile toomiseks on võimalik ette näha erivalgustus, kuid see määratakse hoone korrastamiseks koostatavas ehitusprojektis. Mis puutub ilmastikumõjude vähendamisse õuealal ja nii, et mälestis jääks eksponeerituks, siis seda oleks võimalik teha, kui ehitada hoone ümber kogu krundi ulatuses klaasist hoone. Hoone omanikud ei ole varem vastavat ettepanekut teinud, et amet oleks sellist lahendus kaaluda saanud.

Samuti ei ole kinnistu omanikud varem avaldanud soovi, et Maakri tn 28 krundile jäetaks parkimiskohad kavandamata. Põhimõtteliselt oleks see võimalik, sest sobivas jalgsikäigu raadiuses on mitu parkimismaja. Vahetult mälestise kõrval kasvavad puud on mõistlik hoone paremaks säilimiseks siiski maha võtta.

Detailplaneeringu koostamise jätkamisel suurendati ehitusõiguse ulatust Maakri tn 32a ja Maakri tn 32b kinnistute hoonestamiseks. Maakri tn 28, Maakri tn 32a ja Maakri tn 32b kinnistute omaniku ettepanekut arvestades ei jää nimetatud kinnistud alale, mille osas detailplaneering kehtestatakse. Maakri tn 28 kinnistul asunud arhitektuurimälestiseks tunnistatud hoones toimus 2012. aastal tulekahju, mistõttu hoone muutus avariiohtlikuks ning lammutati. Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti esitatud seisukohta arvestades tuleb hoone taastada.

Vastuväitja pidas ameti selgitust planeeritud ala muutumise kohta sisutuks.

Amet kordas, et kontrollis planeeritud ala suurust planeeringute registri digitaalsel kaardil. Planeeringute register on seadistatud nii, et vastava päringu korral arvutab programm planeeritava ala suuruse. Planeeritud ala suuruseks saadi 0,35 ha nagu oli määratud detailplaneeringu lähteülesandes. Planeeritava ala piir määratakse üldjuhul krundi piiriga kohakuti. Digitaalsel kaardil saab planeeritava ala piiri tähistada täpselt krundi piirile, sest digitaalne kaart koosneb erinevatest kihtidest, mis on ükshaaval avatavad. Detailplaneeringu põhijoonise loetavuse huvides peavad väljatrükil paberkandjale olema joontingmärgid kujutatud üksteise kõrval, st et planeeritava ala piir ei ole kujutatud koordinaatides samasse kohta kui on krundi piir, vaid on veidi väljapoole nihutatud, et mõlemad tingmärgid, nii krundi piiri tähistav kui planeeritava ala piiri tähistav joon, oleksid korraga nähtavad/loetavad. Selliselt märgitud kujundi pindala, s.o siis planeeritud ala pindala, on suurem kui digitaalsele kaardile märgitud kujundil. Viga võib olla seda suurem, mida suurem on planeeritav ala. Tegemist on tüüpilise tehnilise veaga, mis ametile esitatavates detailplaneeringutes sageli esineb, eriti nende planeeringute puhul, mille koostamist on alustatud enne planeeringute registri kasutusele võtmist 2005. aasta teisel poolel. Ei ole välistatud võimalus, et planeerija märkis joonisele tänavamaale jäävad planeeritud ala piirid ebatäpselt ja sai arvutades teistsuguse tulemuse kui planeeringute registris on. Planeeritava ala piiri on töö käigus mitmel korral täpsustatud vastavalt Maa-ameti seisukohtadele ja vastuväidetele ning maareformi läbiviimise tulemustele.

Amet nõustus vastuväitjaga, et krundi suurenemise korral ei pea automaatselt suurenema ka krundile kavandatud hoone suletud brutopind.

Kuna suletud brutopinna suurendamine ei ole ka linnaehituslikust aspektist vältimatu, siis muudeti planeeringut nii, et Maakri tn 30 ja Maakri tn 28b kruntidele kavandatud summaarne brutopind ei ületaks vastuvõetud planeeringu lahenduses määratut. Ühtlasi muudeti ka vastavalt teisi näitajaid, nagu hoonestustihedus, parkimiskohtade vajaduse võrdlus jm.

Vastuväitja pidas põhjendust arengukava kohaldamisest samuti sisutuks.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet täpsustas oma varem antud selgitust. Detailplaneeringu vastuvõtmise ajal arvutati parkimiskohtade vajadus Eesti standardi EVS 843:2003 „Linnatänavad“ alusel ja pärast Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud „Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 2006-2014“ vastuvõtmist arengukava alusel. Arengukavakohane norm on suurem kui standardis ja vastab enam praegustele tegelikele vajadustele. Standard on koostatud kogu Eestit silmas pidades ja praktikas osutus Tallinna tingimustes tegelik vajadus parkimiskohtade järele suuremaks. See oli üks põhjusi, miks arengukava üldse koostati ja normi suurendati.

Arengukavas on määratud leevendus parkimiskohtade planeerimiseks riikliku kaitse alla võetud maa-alal või selle kaitsevööndis, samuti riikliku kaitse alla võetud mälestise kaitsevööndis, loodusobjekti kaitsevööndis või miljööväärtuslikul hoonestusalal sel moel, et arengukavas määratud normi neil aladel ei rakendata. Planeeringulahenduste üle otsustamiseks on linnavalitsus siiski soovinud, et detailplaneeringutes oleks esitatud võrdlus, kui palju parkimiskohti peaks olema sama suuruse ja otstarbega hoonete juures alal, kus arengukava rakendatakse.

Maakri tänava kõnnitee kohale kavandatud konsooli alla jäävat 6 m kõrgust ruumi peab amet piisavaks. Detailplaneeringus on määratud ruumi vähim lubatud kõrgus. Võrreldes vastuvõetud detailplaneeringuga on vähendatud ruumi kõrgust, et oleks võimalik kavandada ökonoomsema lahendusega hoone. Konsoolialuse ruumi täpne kõrgus määratakse ehitusprojektis.

Vastuväitja oli seisukohal, et selleks, et Maakri tänav muutuks rahustatud liiklusega tänavaks, tuleks korraldada kogu Maakri tänava pikkuses kõnniteede laiendamine.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et Maakri tänava kogupikkuses ei ole võimalik kõnniteid laiendada. Maakri tn 28a krundil asuv mälestis asub vahetult krundi piiril ja kõnniteed ei ole võimalik mälestist lammutamata laiendada. Maakri tn 28b ja Maakri tn 30 kruntide kohal on ette nähtud kõnnitee laiendamine 3 m laiuseks. See on põhjendatud, et pääs hoonesse oleks mugavam ja häiriks vähem möödujaid.

Vastuväitja väitis, et Tornimäe tänava pikendus on kogu ulatuses ette nähtud eraparkla sisse ja väljasõidualaks.

Transpordimaa sihtotstarbega kinnistu planeeritavale alale jäävale osale on tõesti kavandatud ainult sõidutee. Lahendus on vastuvõetav, sest kõnnitee on kavandatud Maakri tn 30 ja Maakri tn 32a kinnistule. Sõidutee ei ole vajalik üksnes Maakri tn 30 krundile planeeritud parklasse pääsuks. Tornimäe tänava pikenduse planeeritud alale jäävalt lõigult on võimalik pääseda ka Maakri tn 34 kinnistule ja Maakri tn 32a kinnistule. Planeeritavast alast väljapoole jäävalt kinnistu Tornimäe tänava pikendus osalt saab pääseda Maakri tn 30d kinnistule, Maakri tn 30a/4 kinnistule, Maakri tn 30a/3 kinnistule, Maakri tn 30a/2, Maakri tn 30a/1 ja Maakri tn 34a kinnistule. Viimane kuulub Osaühingule Mark Invest.

Maakri tn 32a ja Maakri tn 32b kinnistute omaniku ettepanekut arvestades ei jää nimetatud kinnistud alale, mille osas detailplaneering kehtestatakse.

Maakri tn 28 krundi teenindamiseks vajalik maa-ala on planeeritud kooskõlas Vabariigi Valitsuse 30. juuni 1998 määrusega nr 144 kinnitatud „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra“ punktiga 1.2. Korras on sätestatud, et ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise.

Vastuväitja märkis, et ameti eelmisest vastusest jäi selgusetuks, mis seos on puude seisukorral ja nende kaugusel kõrghoonest.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet tsiteeris vastuväitja vastuväidet, mis esitati detailplaneeringu teisel avalikul väljapanekul: „Puude seisundit (mis aitaks hinnata ka nende ohutust avalikult kasutatava ala korral, eriti võttes arvesse Maakri tn 30 krundile kavandatud kõrghoone rajamisest tulenevaid tuuli) ei ole hinnatud“.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et seos on puude kaugusel ja puudele ohtlike õhuvoolude tõenäosusel, mis kõrghoone vahetus läheduses võivad olla. Mida kaugemale kõrghoone jääb, seda vähem tõenäoline on tema mõju. Seni ei ole ühegi kõrghoone ümber tekkinud õhuvoolud lähedal asuvatele puudele ohtlikuks saanud.

Vastuväitja leidis, et ka eraomanik suudaks puid ning ala hooldada ning selleks ei ole vaja jätta maad erastamata. Samuti luges vastuväitja kokku, et haljasala on planeeringu menetlemise käigus nimetatud 19 eri viisil.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et haljasala jäetakse avalikult kasutatavaks ja määratakse krundi maakasutuse sihtotstarbeks üldkasutatav maa avalikust huvist lähtuvalt. Haljasala ei ole Maakri tn 28 hoonete teenindamiseks vältimatult vajalik. Haljasala eri moel nimetamine annab pigem tunnistust eesti keele rikkusest. Haljasala, rekreatsiooniala, puhkeala, väike park, haljak, roheala on kõik sünonüümid ja vaatamata sellele, millist neist kasutada, jääb ala otstarve ikka samaks. Kui on vaja rõhutada maakasutuse sihtotstarvet, on kasutatud väljendit üldkasutatav maa. Üldkasutatav maa peab omakorda olema avalikult kasutatav.

Vastuväitja väitis, et amet on oma vastuskirjas märkinud, et Maakri tn 28 hoone vaadeldavus Maakri tänava poolt muutub täielikult.

Tallinna Linnaplaneerimise Ameti vastuskirjas sellist väidet ei ole. Ameti vastuskirjas on öeldud, et detailplaneeringu koostamisel on oluliseks peetud mälestise vaadeldavust jalakäija vaatekõrguselt. Maakri tn 32a krundil asuv mälestist varjav hoone on ette nähtud lammutada. Uus hoone on planeeritud Maakri tn 28 mälestise edelafassaadiga samale sirgele. Mälestise vaadeldavus Tornimäe tänava pikenduse poolt paraneb praegusega võrreldes tunduvalt. Maakri tänava poolt mälestise vaadeldavus ei muutu. Uus hoone on kavandatud samale kohale kui Maakri tn 28b krundil on hooned praegu. Mälestise vaadeldavuse tagamiseks on planeeritud ka avalikult kasutatava haljasala krunt.

Maakri tn 32a ja Maakri tn 32b kinnistute omaniku ettepanekut arvestades jäävad nimetatud kinnistud detailplaneeringuga kehtestatavast alast välja, mistõttu Maakri tn 32a ehitusõigust detailplaneeringus ei käsitleta.

Detailplaneering on kooskõlas planeeringu koostamiseks antud muinsuskaitse eritingimustega, milles on määratud, et Maakri tn 28 juugendvilla tuleb restaureerida. Säilitada tuleb hoone fassaadide hea vaadeldavus, samuti tuleb säilitada haljastatud ala krundi lõunapoolsel osal. Maakri tn 28 villa lõunapoolse tulemüüri vastu on lubatud kavandada kuni 2-korruseline juurdeehitus, mis ei ole kõrgem olemasolevast tulemüürist, Maakri tn 28c ja Maakri tn 28b hooned on lubatud lammutada. Nende asemele on lubatud planeerida kuni 4-korruseline hoone, mille kõrgus ei või ületada Maakri tn 28 oleva hoone katuseharja kõrgust (ca 16 m). Uushoone lahendus peab arvestama tänava vastaskülje, Maakri tn 19 // 21, ajaloolist hoonestust ja moodustama terviku Maakri tn 30 tänavaäärse uushoonega jne. Eritingimuste terviktekst on planeeringu lisa.

Maakri tn 28b krundile planeeritud 4-korruselise hoone kõrguseks on kavandatud 16 m ja see ei ületa ka Maakri tn 21 hoone kõrgust, mis (kehtiva detailplaneeringu kohaselt) on 18 m.

Planeeritava ala kontaktvööndi määras amet Tallinna Linnavolikogu 29. mai 2003 määrusega nr 35 kehtestatud Tallinna linna ehitusmääruse § 14 lõike 18 alusel. Varem kontaktvööndi piire ei määratud ja kontaktvööndi analüüsi detailplaneeringu seletuskirjas ei esitatud. Antud juhul määras amet kontaktvööndi piiri detailplaneeringu koostamise ajal. Kontaktvööndi piir on kujutatud detailplaneeringu joonisel nr 1. Kontaktvööndi mõistet ei ole üheski õigusaktis defineeritud. Kontaktvööndi määramise eemärk on, et planeerijad vaatleksid olemasolevat olukorda ja linnaehituslikku situatsiooni laiemalt kui ainult planeeritaval alal.

Vastuväitjat ei rahuldanud, et planeeringu lahendust illustreerivatel 3D-vaadetel ei ole kujutatud Nordea panga hoonet.

Nordea panga hoone on hiljem ehitatud ja selle ehitusprojekti koostamisel arvestati ka koostamisel olevates detailplaneeringutes kavandatud hooneid. Vastuväitja soovile vastu tulles lisati detailplaneeringule 3D-vaated kavandatud kõrghoonele, millel kajastuks ka Nordea panga hoone.

Vastuväitja tegi ettepaneku, et hüdrogeoloogilises uuringus käsitletaks transiitvee, lahkvoolse kanalisatsiooni, suuruputuste põhjuste ja soojal aastaajal leviva kanalisatsiooni lõhna teemasid.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et hüdrogeoloogiline uuring koostatakse tavapärases mahus. Kanalisatsioonitorustike seisundi ja kanalisatsioonilõhna levimise põhjuste selgitamiseks soovitas amet pöörduda AKTSIASELTSI TALLINNA VESI poole, sest antud uuringud ei kuulu hüdrogeoloogia valdkonda.

Vastuväitja oli arvamusel, et amet ei hooli seaduse täitmisest ning, et detailplaneering on koostatud eeskätt üksnes Osaühingu Lewis Invest huvisid silmas pidades.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet märkis juba oma 10. veebruari 2011 vastuskirjas, et detailplaneeringu koostamisel on koostööd tehtud kõigi alale jäävate kinnisasjade omanike ja huvitatud isikutega. Halduslepingute ja tsiviilõiguslike lepingute eristamise kohta on Riigikohtu halduskolleegium oma 20. oktoobri 2003 otsuses nr 3-3-1-64-03 märkinud, et avaliku ülesande täitmise tagamiseks võib avalik võim sõlmida nii halduslepinguid kui tsiviilõiguslikke lepinguid. Halduslepinguks kvalifitseerub avalike ülesannete täitmise tagamiseks sõlmitud leping juhul, kui lepinguga on eraõiguslikule isikule antud avaliku võimu volitusi või kui leping reguleerib kolmandate isikute subjektiivseid avalikke õigusi. Seevastu võib tsiviilõigusliku lepinguga olla tegemist juhul, kui eraisik üksnes kaasatakse teenuse tellimise korras avaliku ülesande täitmisele, ilma et talle oleks üle antud võimuvolitusi või lepinguga reguleeritaks kolmandate isikute õigusi. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu puhul on Osaühing Lewis Invest planeeringu kokkupanekul olnud erinevate lahendusvariantide pakkuja, samuti asjaajaja ja dokumentide komplekteerija rollis, kuid kohalikule omavalitsusele planeerimisseadusega pandud otsustus- ja kaalutlusõigust ning otsustus- ja kaalutluskohustust ei ole haldusorgan kellelegi üle andnud. Planeeringu koostamise õiguse üleandmise lepingu puhul on kogu detailplaneeringu menetlusprotsessi juhtimine, kontroll ja otsustusõigus kohaliku omavalitsuse käes. Ka ei tulene nimetatud lepingust kuidagi, et linn oleks Osaühingult Lewis Invest saanud majanduslikku abi või kasu, mis oleks kallutanud planeerimisotsuste tegemist. Kui detailplaneering ei ole lõplikul kujul valminud ja menetlus jätkub, on kohalikul omavalitsusel võimalus ja kohustus planeeringu lahendus enne lõpliku haldusakti andmist üle kontrollida.

Vastuväitja väitis, et vastuskirjas on jäänud käsitlemata kooskõlastuste uuendamise vajadus ja kooskõlastuste koondtabel ei ole tema jaoks loetav.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet on seisukohal, et kooskõlastuste koondtabel on loetav. Kuna kooskõlastusi on mitmel korral uuendatud, siis võib sellest arusaamine võtta tavapärasest rohkem aega ja kannatust. Tabelis on ka enne viimast avalikku väljapanekut võetud kooskõlastused. Pärast esimest avalikku väljapanekut tehtud muudatused on kooskõlastatud Tallinna Kesklinna halduskogu, Tallinna Kesklinna Valitsuse, Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti, Maa-ameti, Tallinna Linnavaraameti, Terviseameti ja Päästeametiga.

Vastuväitjat ei rahuldanud, et Maakri tn 30 hoone juurde vajalikud parkimiskohad on kavandatud valdavalt Maakri tn 32a kinnistule.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet on seisukohal, et Maakri tn 32a, Maakri tn 30 ja Maakri tn 28 kinnistutele ühise parkla kavandamine on igati otstarbekas. Nii on võimalik plokistatud hoonete maa-alusesse parklalasse kavandada 16 parkimiskohta enam. Kinnistute omanikud on niisuguse lahendusega nõustunud. Ühendatud parkla puhul on sissesõidutee ja tänava ristumisi vähem ja lahendus liiklusohutum.

Maakri tn 32a ja Maakri tn 32b kinnistute omaniku ettepanekut arvestades ei jää nimetatud kinnistud alale, mille osas detailplaneering kehtestatakse. Kõik Maakri tn 30 krundile planeeritud hoone teenindamiseks ettenähtud parkimiskohad on kavandatud Maakri tn 30 krundile.

DETAILPLANEERINGU MENETLUS

Detailplaneeringu koostamise algatamist taotles 16. veebruaril 2000 K. Ter-Ovanesjan, kes soovis Maakri tn 28 ja 30 kruntide sihtotstarbe muutmist, hoonestustingimuste määramist, heakorrastuse, haljastuse, juurdepääsude ja tehnovõrkude lahenduse koostamist.

Tallinna Linnavolikogu linnamajanduskomisjon kinnitas detailplaneeringu lähteülesande 25. mail 2000. Vastav teade ilmus ajalehes Postimees 31. mail 2000.

Detailplaneeringu koostamine algatati Tallinna Linnavalitsuse 27. detsembri 2000 korralduse nr 5111-k „Detailplaneeringute algatamine“ punktiga 1.52.

Detailplaneeringu eskiislahendusega sai tutvuda 4. juulil 2002 Tallinna Kesklinna Valitsuses. Detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse tutvustamiseks toimusid avalikud arutelud 4. juulil 2002. Eskiislahendusega tutvumise ning arutelude toimumise aja ja koha kohta ilmus teade ajalehes Postimees 3. juulil 2002.

Arutelust võtsid osa detailplaneeringu eskiislahenduse koostaja, Tallinna Kesklinna Valitsuse ja huvitatud isiku esindajad, Maakri tn 28 ja Maakri tn 28b kruntide omanikud.

Maakri tn 28 omanik andis arutelul teada, et on Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu vastu.

Pärast detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse väljapanekut ning avalikke arutelusid esitasid planeeringu eskiislahenduse kohta vastuväite Maakri tn 28b omanik P. Vallik ja Maakri tn 28 omaniku OÜ Mark Invest volitatud esindaja M. Pork. Vastuväite esitajatele edastati Tallinna Linnaplaneerimise Ameti seisukohad 3. septembri 2002 kirjaga.

Detailplaneeringu koostas osaühing R-KONSULT.

Detailplaneeringu koostamisel võeti aluseks Tallinna Linnavalitsuse 27. detsembri 2000 korraldus nr 5111-k „Detailplaneeringute algatamine“ ja viidi kooskõlla detailplaneeringu menetlemise ajal kehtima hakanud Tallinna Linnavalitsuse 16. juuni 2004 määrusega nr 61 kinnitatud „Detailplaneeringu eskiisi ja detailplaneeringu koostamise ning vormistamise nõuetega“.

Detailplaneeringule on lisatud A. Aaspõllu koostatud puittaimestiku haljastuslik hinnang, T. Metsvahi koostatud ekspertarvamus Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu liikluslahenduse ja sellest tuleneva eeldatava liiklussageduse kohta, Aktsiaseltsi Geotehnika Inseneribüroo G.I.B. koostatud geotehniline aruanne, arhitektuuriajaloolase L. Künnapu koostatud muinsuskaitse eritingimused Tallinnas, Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu koostamiseks ja uushoonestuse projekteerimiseks, Aktsiaseltsi Geotehnika Inseneribüroo G.I.B. koostatud hüdrogeoloogiline hinnang, OÜ FASSAADIPROJEKT arhitekti P. Soopere koostatud insolatsioonitingimuste muutumise analüüs.

Tallinna Linnaplaneerimise Ameti, osaühingu R-KONSULT ja Osaühingu Lewis Invest vahel on 2. mail 2011 sõlmitud planeeringu koostamise õiguse üleandmise leping nr 3-6/78.

Detailplaneeringu menetlemise ajal kehtinud „Tallinna linna ehitusmääruse“ § 16 lõikes 1 määratud isikud ja asutused on detailplaneeringu kooskõlastanud.

Lennuamet, Põhja Eesti Päästeteenistus, Tervisekaitse Inspektsiooni Tallinna Tervisekaitsetalitus (praegu Terviseameti Põhja talitus), Tallinna Kesklinna halduskogu, Tallinna Kesklinna Valitsus, Muinsuskaitseamet, Tallinna Kommunaalamet, Aktsiaselts KH Energia - Konsult, Tallinna Transpordi- ja Keskkonnaamet (praegu Tallinna Transpordiamet ja Tallinna Keskkonnaamet) ja Maakri tn 28b kinnistu omanikud PartnerRe OÜ ja Osaühing Lewis Invest kooskõlastasid detailplaneeringu omapoolseid tingimusi esitamata.

Tallinna Linnavaraamet kooskõlastas detailplaneeringu alljärgnevate märkustega:

- korrigeerida krundipiirid;

- liita detailplaneeringu alasse Tornimäe tänava pikendus, millelt on tagatud jalakäijate avalik läbipääs;

- eraomandis olevaid kinnistuid mitte määrata avalikult kasutatavaks;

- krunt pos 3 kavandada avalikku kasutusse.

Planeeringu edasisel menetlemisel on osa kõnniteid määratud avalikult kasutatavaks. Detailplaneeringu kohase avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava haljastuse ehitamine tagatakse vastavalt 26. mail 2014 sõlmitud lepingule nr 3-7/96.

Märkusi on arvestatud.

Maa-amet toetas kvartali terviklikku käsitlemist ja soovitas kohalikul omavalitsusel üle vaadata antud planeeringu menetluses vastu võetud otsused (sh detailplaneeringu vastuvõtmise otsus) ja kaaluda lahenduse muudatustest tulenevalt planeeringu uuesti avalikustamist.

Planeeringu menetluses vastu võetud otsused on üle vaadatud ja korraldati uus planeeringu avalik väljapanek.

Tallinna Kesklinna halduskogu kooskõlastas Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu tingimusel, et muudetud detailplaneeringu lahendus kooskõlastatakse Tallinna Kultuuriväärtuste Ametiga.

Muudetud detailplaneeringu lahendus on kooskõlastatud Tallinna Kultuuriväärtuste Ametiga.

Eesti Energia Aktsiaseltsi Tallinna Elekter, Aktsiaselts KH Energia - Konsult, Aktsiaselts Eesti Telefon (praegu AS Eesti Telekom) ja AKTSIASELTS TALLINNA VESI kooskõlastasid detailplaneeringu selle lahenduse kohta tingimusi esitamata. Tingimused ehitus- ja tööprojektide koostamiseks on lisatud detailplaneeringu seletuskirja.

Tallinna Linnavalitsuse 25. jaanuari 2006 korraldusega nr 133-k võeti vastu „Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering“. Detailplaneeringu koostamise eesmärk oli 0,38 ha suurusele planeeritud maa-alale kavandada detailplaneeringu elluviimise esimeses etapis maareformi läbiviimiseks viis krunti ning teises etapis krundipiiride muutmise ja kruntide liitmise teel neli kuni kuus krunti, sh üks krunt arhitektuurimälestise teenindamiseks ja üks krunt Tornimäe tänava pikenduse rajamiseks. Eesmärk oli teistele kruntidele määrata ehitusõigus kuni 24-korruselise, maapinnast kuni 80 m kõrgusega, äriruumide ja parklaga, mitme korteriga elamu ning parklaga, kolme kuni 4-korruselise, äriruumidega, mitme korteriga elamu ja ühe kuni 2-korruselise korteritega büroohoone ehitamiseks. Hooned kavandati kruntidevahelisel piiril plokistada.

Detailplaneeringu vastuvõtmise teade ilmus ajalehes Postimees 28. jaanuaril 2006.

Detailplaneeringu esimene avalik väljapanek toimus 22. veebruarist kuni 10. märtsini 2006. Teade avaliku väljapaneku aja ja koha kohta ilmus ajalehes Postimees 11. veebruaril 2006 ja ajalehes Kesklinna Sõnumid 3. märtsil 2006.

Detailplaneeringu avalikul väljapanekul esitasid detailplaneeringu kohta ettepanekud ja vastuväited M. Tüür, aktsiaseltsi Advokaadibüroo Aivar Pilv esindaja vandeadvokaat A. Pilv, LAWIN Lepik & Luhaäär Advokaadibüroo AS-i esindaja vandeadvokaat L. Linsi (Osaühing Versio Kinnisvara esindaja), Eesti Arhitektide Liidu esindaja Ü. Mark, GARAAŽIÜHISTU LENNUKI-II (praegu Hooneühistu Lennuki 5b/Maakri 30a) esindaja J. Ritslaid, Maakri Maja korteriühistu esindaja A. Ehandi, MAAKRI 42 KORTERIÜHISTU esindaja K. Leis, Osaühingu Mark Invest esindaja A. Ild ja Maa-amet. Osaühingu Maakri Keemiline Puhastus esindaja K. Püssa esitas oma seisukoha 14. märtsil 2006. Seisukoht esitati pärast avaliku väljapaneku lõppu ja seega ei käsitletud seda planeerimisseaduse mõistes kui detailplaneeringu avaliku väljapaneku ajal esitatud ettepanekut ja vastuväidet. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti kirjalikud seisukohad on edastatud vastuväiteid ja ettepanekuid esitanud isikutele 23. märtsil 2006.

Detailplaneeringu avaliku väljapaneku tulemusi tutvustav arutelu toimus 7. aprillil 2006 Tallinna Kesklinna Valitsuses. Arutelul käsitleti esitatud vastuväiteid ning tutvustati planeeringusse tehtud täiendusi. Arutelul osalesid: OÜ Versio Kinnisvara esindaja LAWIN Advokaadibüroo Lepik & Luhaäär AS (praegu Advokaadibüroo LAWIN AS), GARAAZIÜHISTU LENNUKI-II esindaja Advokaadibüroo Bachmann & Partnerid OÜ (praegu Õigusbüroo Bachmann & Partnerid OÜ), Osaühingu EBS Campus esindajad aktsiaselts Advokaadibüroo Aivar Pilv, Osaühingu Mark Invest esindaja Osaühing Advokaadibüroo Pohla & Hallmägi, Osaühingu Lewis Invest esindajad, MAAKRI 42 KORTERIÜHISTU esindajad, Maakri tn 36 elanikud R. Vaher ja I. Vaher, linnaelanikud H. Aasmäe ja P. Vallik, Garaažiühistu Lennuki-III (praegu Hooneühistu Lennuki-III) esindaja, Maakri 36C Garaažiühistu (praegu Hooneühistu Maakri 36C) ja GARAAZIÜHISTU LENNUKI-II esindajad, Tallinna Linnaplaneerimise Ameti, Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti, Eesti Arhitektide Liidu ja Tallinna Kesklinna Valitsuse esindajad ning detailplaneeringu koostaja.

Avalikul arutelul tutvustati planeeringu lahendust illustreerivaid materjale, insolatsiooni analüüsi ja ekspertarvamust liiklustiheduse võimaliku tõusu ja mõjude kohta. Samuti selgitati arutelul, et enne väljakuulutatud Maakri, Kuke ja Lennuki tänava vahelise kvartaliosa arhitektuurikonkursi tulemuste selgumist nimetatud detailplaneeringu menetlusega edasi minna ei saa.

Vastuväidete esitajad vastuväidetest ei loobunud.

Teade detailplaneeringu avaliku arutelu ja selle tulemuste kohta ilmus ajalehes Postimees 31. märtsil ja 17. aprillil 2006.

Eesti Arhitektide Liit ja Tallinna Linnaplaneerimise Amet valmistasid 2005. aastal koostöös ette Maakri, Lennuki ja Kuke tänava vahelise ala planeeringueskiisi arhitektuurivõistluse. Arhitektuurivõistluse I etapp lõppes 27. oktoobril 2006. Arhitektuurivõistluse tingimustes oli määratud, et linnaehitusliku lahenduse kavandamisel tuleb arvestada koostamisel olevaid detailplaneeringuid. Arhitektuurivõistluse I etapi tulemusel linnaehituslikult head ja elluviidavat planeeringu lahendust ei leitud. Võistlustööde hindamisel kaaluti muuhulgas ka seda, kuidas ühes või teises lahendusettepanekus oli arvestatud Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringus kavandatut. Võistlustööde analüüsi tulemusel tehti Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringusse täpsustusi. Nähti ette võimalus Maakri tn 30 krundile planeeritud maa-aluse parkla ühendamiseks kogu kvartalit või kvartali osa hõlmava maa-aluse parkimiskorrusega jms. Arhitektuurivõistluse II etapi finantseerimise osas ei jõudnud huvitatud isikud mitme aasta jooksul kokkuleppele Eesti Arhitektide Liiduga, mistõttu puudus selgus, millal Maakri kvartali arhitektuurivõistluse II etapp toimub. Kuna arhitektuurivõistluse käivitamine sõltub olulisel määral maaomanike finantseeringust ning arhitektuurivõistluse II etapp ei pruugi anda elluviidavat tulemust, otsustati jätkata detailplaneeringu menetlust (arhitektuurivõistluse II etapp on seni toimumata).

Kuna eelmisest avalikust väljapanekust oli möödunud neli aastat ning muudetud oli detailplaneeringu lahendust ja täpsustatud koostamise eesmärki, siis pidas Tallinna Linnaplaneerimise Amet põhjendatuks korraldada uue avaliku väljapaneku. 2006. aastal vastuväiteid esitanud isikutele anti teada, et uus avalik väljapanek korraldatakse pärast Maakri kvartali arhitektuurivõistluse tulemuste selgumist. Arhitektuurivõistluse tulemustest lähtuvalt tehti detailplaneeringusse muudatusi. Teiseks põhjuseks oli, et nii pika aja vältel võis olla muutunud ka asjast huvitatute ring. Kolmandaks oli muudetud planeerimisseadust ja laienenud nende isikute ring, keda tuli detailplaneeringu avaliku väljapaneku toimumisest kirjalikult teavitada. Neljandaks oli muudetud planeeringu koostamise käigus kavandatavate kruntide arvu ja suurust, arvestades maareformi käigus tehtud toiminguid.

Uus avalik väljapanek korraldati 27. detsembrist 2010 kuni 11. jaanuarini 2011. Teade teise avaliku väljapaneku aja ja koha kohta ilmus ajalehes Eesti Päevaleht 14. detsembril 2010, ajalehes Kesklinna Sõnumid 17. detsembril 2010 ja ajalehes Pealinn 20. detsembril 2010.

Detailplaneeringu kohta esitasid ettepanekuid ja vastuväiteid Eesti Arhitektide Liidu esindaja P. Pere, ühiselt Hooneühistu Maakri 36C esindaja T. Tomann ning Hooneühistu Lennuki 5b/Maakri 30a esindaja M. Kadarik, Osaühingu Maakri KVF esindaja U. Kivisalu, Advokaadibüroo Tark Grunte Sutkiene AS esindaja vandeadvokaat J. Nõgisto (Osaühingu Versio Kinnisvara esindaja), MAAKRI 42 KORTERIÜHISTU esindaja K. Leisi ja Osaühingu Advokaadibüroo Pohla & Hallmägi esindaja advokaat T. Ehrlich (Osaühingu Mark Invest esindaja).

Tallinna Linnaplaneerimise Ameti seisukohad edastati 2., 3., 4., 8., 9. ja 10. veebruari 2011 kirjadega.

Detailplaneeringu avaliku väljapaneku tulemusi tutvustav arutelu toimus 17. veebruaril 2011 Tallinna Kesklinna Valitsuses. Teade avaliku väljapaneku tulemusi tutvustava avaliku arutelu toimumise aja ja koha kohta ilmus ajalehes Eesti Päevaleht 26. jaanuaril 2011, ajalehes Kesklinna Sõnumid 28. jaanuaril 2011 ja ajalehes Pealinn 31. jaanuaril 2011. Arutelul käsitleti esitatud vastuväiteid ning tutvustati planeeringusse tehtud täiendusi. Arutelust võtsid osa Osaühingu Lewis Invest esindaja ja detailplaneeringu arhitekt I. Raud, Eesti Arhitektide Liidu, Osaühingu Mark Invest, Hooneühistu Lennuki 5b/Maakri 30a ja Hooneühistu Maakri 36 esindajad, vastuväite esitanud MAAKRI 42 KORTERIÜHISTU esindaja K. Leis, Tallinna Kesklinna Valitsuse esindajad ning detailplaneeringu koostaja.

Arutelul osalenud jäid endiselt oma seisukohtade juurde ning leidsid ühiselt, et detailplaneeringut ei tohiks enne edasi menetleda, kui on läbi viidud arhitektuurivõistluse II etapp ning on olemas kvartali terviklahendus. Naaberkinnistute esindajad olid seisukohal, et ala liikluslahendus võib planeeritud kujul osutuda probleemseks.

Teade detailplaneeringu avaliku arutelu tulemuste kohta ilmus ajalehes Eesti Päevaleht 25. veebruaril 2011, ajalehes Kesklinna Sõnumid 25. veebruaril 2011 ja ajalehes Pealinn 28. veebruaril 2011.

Tulenevalt asjaolust, et osade avalikul väljapanekul esitatud vastuväidetega ei arvestatud ning vastuväidete esitajad vastuväidetest ei loobunud, oli detailplaneering vaja esitada planeerimisseaduse § 23 lõike 3 punkti 5 kohaselt maavanemale järelevalveks.

Tallinna Linnavalitsus esitas 18. jaanuari 2012 kirjaga nr LV-1/506 detailplaneeringu Harju maavanemale planeerimisseaduse § 23 lõike 1 punkti 2 ja § 23 lõike 3 punkti 5 ning Tallinna linna ehitusmääruse § 18 lõike 9 kohaseks järelevalveks ja heakskiidu saamiseks.

Harju Maavalitsus esitas 9. mail 2012 planeeringu avalikul väljapanekul kirjalikke vastuväiteid esitanud isikutele, kelle vastuväiteid ei arvestatud ja planeeringu koostamist korraldava kohaliku omavalitsuse esindajatele kutse planeeringute järelevalve komisjoni arutelule, mis toimus 24. mail 2012.

Harju Maavalitsus soovis 1. juuni 2012 kirjas, et kohalik omavalitsus informeeriks maavanemat Tallinna Linnaplaneerimise Ametis 7. juunil 2012 toimunud Maakri kvartali arhitektuurivõistluse läbiviimist puudutava ühisnõupidamise tulemustest.

Tallinna Linnavalitsus informeeris Harju maavanemat 6. juuli 2012 kirjaga nr LV-1/506 Maakri kvartali arhitektuurivõistluse läbiviimist puudutava ühisnõupidamise tulemustest ning esitas detailplaneeringu teist korda maavanemale järelevalveks.

Harju maavanem, kaaludes huvitatud osapoolte seisukohti ja arvestades suurt avalikku huvi planeeritava ala ja selle ümbruse arengute kohta, ei andnud 19. oktoobri 2012 kirjaga nr 6-7/4483 heakskiitu Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringule. Ühtlasi leidis ta, et on mõistlik peatada detailplaneeringu menetlus kuni kogu Maakri-Lennuki-Kuke kvartali kohta tehtava arhitektuurikonkursi II etapi tulemuste selgumiseni või siis koostada Maakri kõrghoonete piirkonna terviklik, kogu piirkonda käsitlev detailplaneering, milles kaalutakse ja analüüsitakse muu hulgas planeeringu lahenduse sobivust keskkonda, arvestades kõikide piirkonna maaomanike soovi ja avalikku huvi. Lisaks palus maavanem kohalikul omavalitsusel kooskõlastada detailplaneering täiendavalt Lennuametiga, kuna kavandatava hoone kõrgust on suurendatud. Samuti soovitas maavanem kohalikul omavalitsusel analüüsida planeeringu lahenduse elluviimise järel tekkivaid tuulekoridore ja teha termilise komponendi uuringud.

Tallinna Linnavalitsus esitas Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu 22. mai 2013 kirjaga nr LV-1/6819 veel kord Harju maavanemale planeerimisseaduse § 23 lõike 1 punkti 2 ja § 23 lõike 3 punkti 5 ning Tallinna linna ehitusmääruse § 18 lõike 9 kohaseks järelevalveks ja heakskiidu saamiseks. Ühtlasi märkis linn, et ei pea detailplaneeringule termilise komponendi uuringu lisamist vajalikuks ja aerodünaamiline uuring on võimalik koostada siis, kui on teada detailplaneeringus kavandatud hoonete täpne kuju ja fassaadimaterjalid. Lennuamet on detailplaneeringu kooskõlastanud 10. detsembril 2012, märkides, et kõrghoone projekt tuleb kooskõlastada täiendavalt Lennuametiga. Ehitusprojekti kooskõlastamise nõue on esitatud detailplaneeringu seletuskirjas. Samuti on detailplaneeringusse lisatud arvutused, mis tõestavad, et Maakri tn 30 krundile määratud ehitusõigus jätab võimaluse hoonestada teisi kvartalisse jäävaid krunte ulatuses, mida võimaldab teemaplaneeringus „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ määratud hoonestustihedus.

Harju maavanem andis oma 22. oktoobri 2013 kirjaga planeerimisseaduse § 23 lõike 6 alusel Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringule heakskiidu ning tagastas detailplaneeringu kohalikule omavalitsusele kehtestamise üle otsustamiseks.

Kaitseministeerium ja Siseministeerium kooskõlastasid detailplaneeringu märkusteta.

Osaühingu Mark Invest esindaja Osaühing Advokaadibüroo Pohla & Hallmägi esitas 19. novembril 2013 ja 21. novembril 2013 samasisulise kirja, kus palus kehtestada Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering osaliselt ning viia Maakri tn 28 krundi osas planeerimismenetlus läbi Osaühingu Mark Invest esitatava detailplaneeringu koostamise algatamise avalduse alusel.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet nõustus 29. novembri 2013 kirjas esitama Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu osaliseks kehtestamiseks tingimusel, et ettepanekuga nõustuvad detailplaneeringu koostamisest huvitatud isik ja Maakri tn 28 korteriomandite teised omanikud ja tingimusel, et hoonestustihedus alal, mille osas detailplaneering kehtestatakse, ei ületa Tallinna Linnavolikogu 16. aprilli 2009 otsusega nr 77 kehtestatud teemaplaneeringus „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ määratud hoonestustihedust 4,5.

Huvitatud isik Osaühing Lewis Invest esitas 30. jaanuaril 2014 kirja, kus toetas ettepanekut jätta Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering Maakri tn 28 kinnistu osas kehtestamata. Samuti lisas, et planeeringu täiendamisega kaasneda võivad lisakulutused on nad nõus ise kandma.

K. T-Ovanesjan esitas 7. veebruaril 2014 kirja, kus nõustus Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu osalise kehtestamisega.

Detailplaneeringukohase avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava haljastuse ehitamine tagatakse vastavalt 26. mail 2014 sõlmitud lepingule nr 3-7/96.

Andrimen Osaühingu esindaja Reinmaa & Partnerid Advokaadibüroo OÜ esitas 24. aprillil 2015 Tallinna Linnaplaneerimise Ametile taotluse Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu alast Andrimen Osaühingule kuuluvate Maakri tn 32a ja 32b kinnistute väljajätmiseks ja detailplaneeringu osaliseks kehtestamiseks ülejäänud ala osas.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet teavitas Osaühingut Lewis Invest 14. mail 2015 Andrimen Osaühingu esindaja Reinmaa & Partnerid Advokaadibüroo OÜ esitatud taotlusest. Taotluse kohaselt sooviti Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu alast Andrimen Osaühingule kuuluvate Maakri tn 32a ja 32b kinnistute väljajätmist ja detailplaneeringu osalist kehtestamist ülejäänud ala osas. Samuti juhtis amet tähelepanu, et Maakri tn 32a ja 32b kinnistute väljajätmisel Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu alast tuleb korrigeerida detailplaneeringu materjale ja edastada need ametile uuesti menetlemiseks.

Osaühing Lewis Invest esitas 25. mail 2015 ametile seisukoha, milles nõustus Andrimen Osaühingu taotlusega juhul, kui Andrimen Osaühingule kuuluvate Maakri tn 32a ja 32b kinnistute väljajätmine ja detailplaneeringu osaline kehtestamine ei too kaasa planeeringumahtude muutust Maakri tn 30 ja Maakri tn 28 kruntidel.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet edastas Andrimen Osaühingule 14. mail 2015 kirja, kus nõustus esitama detailplaneeringu osaliseks kehtestamiseks Andrimen Osaühingule kuuluvate Maakri tn 32a ja 32b kinnistute väljajätmisega Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu alast tingimusel, et Andrimen Osaühing nõustub nimetatud kinnisasjadele Tallinna linna kasuks tasuta ja tähtajatu isikliku kasutusõiguse seadmisega juurdepääsuservituudi ja avaliku kasutuse vajadusega ala ulatuses (ca 135 m²). Andrimen Osaühing esitas Tallinna Linnaplaneerimise Ametile oma seisukoha 22. mail 2015. Osaühingule jäi arusaamatuks, millise sisuga asjaõigusseadusest tulenevat servituuti Tallinna linna kasuks soovitakse seada, kuna kirjas on viidatud nii isikliku kasutusõiguse seadmisega juurdepääsuservituudile kui ka avaliku kasutuse vajadusele. Samuti vajab Andrimen Osaühing nõusoleku andmiseks täpsemat ülevaadet, millistele aladele, võimaluse korral XY-koordinaatidega tähistatuna, Andrimen Osaühingule kuuluvatel kinnisasjadel soovib Tallinna linn seada servituuti. Lisaks leidis Andrimen Osaühing, et planeeringu ala kinnistuomanikke ja osalejaid peab kohtlema võrdselt ja ühtsetel alustel ning linn ei tohi ühe planeeringu ala planeerimismenetluse käigus muuta ilma kaalutluseta varem samas planeerimismenetluses väljendatud seisukohti. Kokkuvõtvalt oli Andrimen Osaühing seisukohal, et on valmis seadma Tallinna linna kasuks tasuta avaliku juurdepääsuservituudi tingimusel, kui planeeringu ala kinnistuomanike vahel (detailplaneeringu kehtestamisest huvitatud isikud) on sõlmitud Maakri tn 32a ja 32b kinnistu omanikuga avaliku kasutuse ala osas kompenseerimise kokkulepe ja/või kui on sõlmitud kokkulepe planeeringu alal kinnistute liitmise osas enne detailplaneeringu kehtestamist.Tallinna linna seisukoht on esitatud seletuskirja punktis 5.

Tulenevalt Andrimen Osaühingu esindaja Reinmaa & Partnerid Advokaadibüroo OÜ 24. aprillil 2015 esitatud taotlusest on võrreldes detailplaneeringu vastuvõtmise korraldusega vähendatud planeeritud maa-ala 0,38 ha-lt 0,23 ha-le.

Planeerimisseaduse § 25 lõike 7 punktide 1 ja 4 kohaselt teavitab kohalik omavalitsus tähtkirjaga Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu kehtestamisest ühe nädala jooksul Maakri tn 23, Maakri tn 28, Maakri tn 28a, Maakri tn 30d, Maakri tn 34, Maakri tn 30a/4, Maakri tn 30c, Lennuki tn 5b // Maakri tn 30a, Maakri tn 30b, Maakri tn 32a, Maakri tn 32b, Maakri tn 21 // Maakri tn 19, Maakri tn 28b kinnistute omanikke, Maakri Maja korteriühistut, Hooneühistut Lennuki 5b/Maakri 30a, Hooneühistut Maakri 36C, MAAKRI 42 KORTERIÜHISTUT, Keskkonnaministeeriumi (Tornimäe tänava pikenduse ja Maakri tn 30d riigivara valitseja), Eesti Arhitektide Liitu, aktsiaseltsi Advokaadibüroo Aivar Pilv, Advokaadibürood Tark Grunte Sutkiene AS, Osaühingut Advokaadibüroo Pohla & Hallmägi, Osaühingut Maakri KVF, M. Tüüri ning Maa-ametit.

Planeerimisseaduse § 10 lõikes 6¹ nimetatud detailplaneeringu kehtestamine kuulub volikogu ainupädevusse vastavalt kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lõike 1 punktile 33. Tallinna linna ehitusmääruse § 20 lõike 4 kohaselt otsustab Tallinna Linnavalitsus planeerimisseaduse § 10 lõikes 6¹nimetatud detailplaneeringu kehtestamise otsuse eelnõu esitamise Tallinna Linnavolikogule ja detailplaneeringu kehtestab Tallinna Linnavolikogu otsusega. Kuna planeeritud maa-ala asub arheoloogiamälestisel ja ehitismälestise kaitsevööndis, kuulub detailplaneeringu kehtestamine Tallinna Linnavolikogu pädevusse.

Kalev Kallo

Tallinna Linnavolikogu esimees

Lihtne otsing