|
|
Tallinna
Linnavolikogu 29. mai 2014
otsuse nr 90
LISA
|
|
|
|
Tallinna üldplaneeringute ülevaatamise aruanne ning informatsioon
üld- ja teemaplaneeringute muutmisettepanekutest
|
|
|
|
|
|
Planeerimisseaduse § 29 lõike 3 kohaselt tuleb kohalikul
omavalitsusel kuue kuu jooksul pärast kohalike omavalitsuste volikogude korralisi
valimisi üle vaadata kehtivad üldplaneeringud. Selle eesmärk on selgitada välja
kehtivate üldplaneeringute ajakohasus ja analüüsida, kas arengu suunamisel ning
maakasutuse edasisel kavandamisel on planeeringutes vajalik teha muudatusi.
Ülevaatamise tulemusel saadakse terviklik pilt kohaliku omavalitsuse
territooriumi ruumilisest arengust. Aruandes käsitletakse planeeringute
elluviimise olulist mõju majanduslikule, sotsiaalsele, kultuurilisele ja
looduskeskkonnale ning olulise negatiivse mõju vähendamise võimalusi.
Aruandes on esitatud vajadus asuda erandkorras
koostama üld- ja teemaplaneeringuid muutvaid detailplaneeringuid. Tallinna
Linnavolikogu on seisukohal, et üld- ja teemaplaneeringute muutmine peab tulenema
erakorralisest vajadusest, kuid planeerimise üldprintsiipe silmas pidades on
mõistlik käsitleda planeeringute ülevaatamise aruandes ka vajadust koostada üld-
ja teemaplaneeringuid muutvaid detailplaneeringuid. Silmas on peetud juhtumeid,
kus detailplaneeringutega kavandatavad muudatused on põhjendatud ega muuda üld- või teemaplaneeringu
üldpõhimõtteid. Täpsemalt on üld- ja teemaplaneeringute muutmise vajadust
käsitletud aruande punktis 5.
1. Sissejuhatus
Ajast, mil Tallinna maakasutust ja
ruumilist arengut hakati suunama üldisema, linna tervikuna hõlmava planeeringu
järgi, möödus hiljuti 100 aastat. Kuigi üldise planeeringu olemus on sajandi
jooksul teisenenud, on see jäänud parimaks vahendiks linna territooriumi
kasutamise ja ehitatud keskkonna arengu suunamisel.
Tallinnas kehtestatud üldplaneeringute ülevaatamise
põhieesmärgiks on selgitada välja nende ajakohasus, vastavus linna teistele
strateegilistele arengudokumentidele ja üldise sotsiaal-majandusliku arengu
suundumustele, et tagada Tallinnas elamiseks, töötamiseks, liikumiseks,
puhkamiseks ja teenuste saamiseks parim keskkond.
2. Planeerimisolukorra
kirjeldus
Tallinnas on kehtestatud järgmised üld- ja teemaplaneeringud:
|
Jrk nr
|
Planeeringu nimetus
|
Kehtestamise aeg
|
Kas üldplaneering teeb ettepaneku
maakonna-planeeringu muutmiseks (muudatuse kirjeldus)
|
Kehtestatud
üldplaneeringut muutvate detailplaneeringute arv (2009-2013)
|
|
1.
|
Tallinna üldplaneering
2010
|
11.01.2001
|
Ei
|
28
|
|
2.
|
Paljassaare ja Russalka
vahelise ranna-ala üldplaneering
|
09.12.2004
|
Ei
|
0
|
|
3.
|
Mustamäe linnaosa
üldplaneering
|
22.06.2006
|
Ei
|
0
|
|
4.
|
Teemaplaneering
„Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“
|
16.04.2009
|
Ei
|
0
|
|
5.
|
Teemaplaneering „Tallinna
Kesklinna miljööväärtuslike hoonestusalade piiride ning kaitse- ja kasutamistingimuste
määramine“
|
16.04.2009
|
Ei
|
0
|
|
6.
|
Pirita linnaosa
üldplaneering
|
17.09.2009
|
Ei
|
0
|
|
7.
|
Lasnamäe elamualade
üldplaneering
|
21.10.2010
|
Ei
|
0
|
Lisaks tabelis toodud kehtivatele
üld- ja teemaplaneeringutele on algatatud ja koostamisel veel seitse üld- ja
teemaplaneeringut: Haabersti, Nõmme, Kristiine ja Põhja-Tallinna linnaosa ning
Lasnamäe tööstusalade üldplaneering, samuti Nõmme-Mustamäe maastikukaitseala
puhkevõimaluste planeerimise teemaplaneering ja Pirita jõeoru maastikukaitseala
puhkevõimaluste planeerimise teemaplaneering. Haabersti linnaosa üldplaneeringu
ning Lasnamäe tööstusalade üldplaneeringud on Tallinna Linnavolikogu vastu võtnud
ning need esitatakse kehtestamiseks lähiajal. Peatselt jõuab kehtestamisele ka
teemaplaneering „Nõmme-Mustamäe maastikukaitseala puhkevõimaluste planeerimine“.
Teemaplaneeringute „Tallinna
tänavavõrk ja kergliiklusteed“ ning „Tallinna rohealad“ menetlus on peatunud.
Nende teemaplaneeringute koostamisel arvestatakse väljatöötatud lahendustega ja
neid lahendusi tasakaalustatakse linnaosade üldplaneeringute koostamisel.
Algatatud on teemaplaneeringu „Pirita jõeoru maastikukaitseala puhkevõimaluste
planeerimise teemaplaneering“ koostamine, mida korraldab Pirita Linnaosa
Valitsus.
Tallinna planeeringute registri
andmetel on aastatel 2001-2014 Tallinnas kehtestatud ligikaudu 850 detailplaneeringut.
Ajavahemikul 01.10.2009-01.10.2013 (eelmisel valimisperioodil) kehtestati Tallinnas
337 detailplaneeringut, millest 28 on menetletud Tallinna üldplaneeringut
muutvana. Ajaliselt hiljem kehtestatud linnaosade üldplaneeringuid detailplaneeringutega
muudetud ei ole.
Tallinna üldplaneeringu muudatused
ei ole toimunud olulistes, strateegilistes valdkondades. Muudetud on üksikute
kinnistute maakasutuse juhtotstarvet - see on üldplaneeringus määratud kohati
liiga detailselt. Maareformi toimumise ajal ei olnud üldplaneeringu koostamisel
alati võimalik ette näha, kuidas erastatud kinnistuid tulevikus kasutada
soovitakse. Seetõttu tugineti juhtotstarbe määramisel sageli selleaegsele maakasutusele
või kinnistu omaniku soovile/arvamusele.
3. Kehtestatud
üld- ja teemaplaneeringutel põhineva arengu tulemuste ja mõjude lühiülevaade
Analüüs hõlmab Tallinna
üldplaneeringut ja kõiki kehtestatud linnaosade üldplaneeringuid. Linnaosade
üldplaneeringud on linnaosa piires muutnud Tallinna üldplaneeringu kehtetuks.
3.1 Tallinna
üldplaneering
Lähtekohad ja arengusuunad
Kogu linna territooriumi hõlmav
planeering on strateegiline dokument, mis määratleb üldised pikaajalised
territooriumi kasutuse ja linnaehitusliku arengu põhimõtted ja -suunad,
oluliste infrastruktuuriehitiste paiknemise, maakasutuse funktsionaalse
tsoneeringu ning üldised maakasutustingimused. Sarnaselt paljude teiste Euroopa
linnade üldplaneeringutega on Tallinna üldplaneering (edaspidi Tallinna ÜP)
suure üldistusastmega (n-ö raamplaneering) ja selle tõttu nägi planeeringu
tegevuskava ette koostada linnaosade kaupa täpsemad üldplaneeringud, vajaduse
korral ka valdkondlikud teemaplaneeringud.
Kogu linna hõlmava üldplaneeringu
koostamise ja kehtestamise järele oli suur vajadus, sest eeskätt maa- ja
omandireformi tõttu toimusid kiired maakasutuse ja linnaehituslikud muutused.
Järgnevaks 10-15 aastaks prognoositi enam kui 1,5 mln m2 uusehitisi,
sh 0,7 mln m2 uuselamuid. Arvestada tuli, et valdav osa uusehituseks
sobivast linnaterritooriumist oli läinud eraomandisse. Linnaehitusliku arengu
suunamise põhivahendiks kujunesid avaliku sektori piiratud ressurssidega
infrastruktuuriinvesteeringud, põhiliselt aga üld- ja detailplaneeringud kui
erasektori rahastatava arendustegevuse, sh projekteerimise ja ehitamise
suunamise ja reguleerimise juriidiline alus.
Tallinna ÜP koostamisel on arvestatud
linna elanikkonna prognoositavat mõõdukat kasvu lähiaastakümnel ja elamispinna
tõenäolist suurenemist ühe elaniku kohta ning on püütud ära hoida eeldatavat
valglinnastumist.
Tallinna ÜP üldeesmärk on soodsate
eelduste loomine Tallinna igakülgseks sotsiaalseks ja majanduslikuks arenguks
kultuuripärandit ja looduskeskkonda säästval viisil.
Arengu suunamise olulisemad põhimõtted
olid olemasoleva linnaruumi tihendamine (sh eriti sadamapiirkonnale ja
linnakeskuselähedastele endistele sõjaväe- ja tööstusaladele uue kasutuse
leidmine), ajaloolise vanalinna kui UNESCO maailmapärandi paiga kaitse,
tasakaalustatud keskustevõrgu arendamine eeskätt olemasolevate suurte
elurajoonide naabruses ja ka kesklinnas, eluaseme valiku võimaluse
mitmekesistamine (sh uute elamupiirkondade rajamise võimaluse kindlustamine),
ettevõtlusele arenguruumi ja asukohavaliku võimaluste tagamine, sotsiaalse
infrastruktuuri tasakaalustatud paiknemine, miljööväärtuslike alade
piiritlemine, linnakeskuse liikluskoormuse vähendamine ida-läänesuunaliste
ühendusteede rajamise ja ühistranspordi edendamisega, sadamate, raudtee ja
lennuvälja toimimise ja arengu soodustamine, linna haljastute ühendamine
roheliseks võrgustikuks, kultuuripärandi ja loodusväärtuste kaitse. Neid
arengupõhimõtteid järgiv planeeringulahendus kajastub Tallinna ÜP maakasutusplaanil,
joonistel ja seletuskirjas ning samad arengusuunad sisalduvad ka Tallinna
arengustrateegias.
3.2 Ülevaade
Tallinna üldplaneeringu elluviimisest
Kokkuvõtvalt võib öelda, et linna
areng on toimunud üldjoontes üldplaneeringuga kooskõlas. Linna suuremad
investeeringud on lähtunud Tallinna ÜP põhimõtetest ning erasektori
investeeringud on paigutunud ennustatult planeeritud arengualadele. Praeguseks on
nii mõndagi Tallinna ÜPs kavandatud ruumilise ja linnaehitusliku arengu
pikaajalistest strateegilistest eesmärkidest ellu viidud ning üldplaneeringute edasine
rakendamine tagab võimalused linna arenguks.
Linnakeskus
Intensiivne planeerimistegevus ja
suured muutused on toimunud linnakeskuses, sadama ümbruses, kesklinnas ja selle
lähialadel, sh kesklinna raudteega külgnenud endistel tööstusaladel, kuhu on
kerkinud uusi elu- ja ärihooneid ning ühes sellega on loodud tänapäevane ja
kvaliteetselt ehitatud linnaruum. Suur osa planeeringutest on ellu viidud
osaliselt või veel ellu viimata. Eraldiseisvad uusehitised ei moodusta üldiselt
veel terviklikku kesklinlikku linnaruumi. Edaspidi on vaja soodustada veelgi
enam kesklinna arengut, et tekiks tihe, huvitav ja nüüdisaegne tänavaruum ning
Tallinna suudaks edukalt konkureerida elu- ja töökeskkonnana teiste Euroopa
linnadega.
Eraldi võib välja tuua Rotermanni
kvartali ja Vabaduse väljaku rekonstrueerimise, mis on suunda näitava
tähtsusega ehitused.
Uued elamualad
Tallinna ÜPs piiritletud uutest
suurematest korterelamualadest on osaliselt valmis ehitatud Lasnamäe Loopealse
piirkond, sh sinna kavandatud munitsipaalelamud. Arenguruumi on veel Paevälja
ja Kurepõllu piirkonnas. Valmis on ehitatud suur osa Pirita ja Haabersti
linnaossa kavandatud väikeelamualadest koos neid teenindava taristuga. Samuti
on kujunenud väikeelamupiirkonnaks endised aiamajade alad Mähel ja Kakumäel. Ka
on uutes linnaäärsetes elamupiirkondades osaliselt rajatud sotsiaalse
infrastruktuuri või selleks reserveeritud alad, tagatud ühistransport ning
haljastatud puhkealad.
Kokkuvõtvalt on sellise
arengustrateegiaga aeglustatud valglinnastumist ning tagatud linna
territooriumi ja infrastruktuuri säästlik kasutus.
Miljööalad
Miljööväärtuslikud hoonestusalad on
säilinud terviklikuna tänu miljööväärtuslike alade määratlemisele ja
väärtustamisele ning tänu hiljem teemaplaneeringuga määratud kaitse- ja
kasutustingimustele, millest lähtuvalt hooneid rekonstrueeritakse. Mida rohkem
hooneid on miljööala tingimusi järgides renoveeritud, seda hinnatumaks on need
alad tervikuna muutunud. Arvestatav osa kesklinna ajaloolistest puitasumitest
on renoveeritud. Säilitatud on Nõmme haljastatud aedlinna ajalooline omapära.
Kaubandus- ja teeninduskeskused
Uued suured kaubandus-, teenindus-
ja vabaajakeskused on rajatud Tallinna ÜPs piiritletud nn väliskaare
arenguvööndisse Haaberstisse Väike-Õismäe naabruses, Mustamäele Tondi kasarmute
piirkonda, Järvele, Lasnamäele Ülemiste ja Sikupilli piirkonda ning Mustakivi
tee äärde. Selline areng on taganud olemasolevates elamupiirkondades teenuste
kodulähedase ja mitmekülgse kättesaadavuse ning parandanud nende piirkondade elamismugavust
ja -kvaliteeti. Edaspidi on vaja parandada keskustele ligipääsetavust jalgsi,
jalgrattaga ja ühissõidukitega.
Ettevõtlusalad
Tallinna ÜP olulisi põhimõtteid on
ettevõtlusele arenguvõimaluste ja mitmekesise asukohavaliku tagamine. Muutunud
majandusolukord ja ettevõtlusstruktuur on tinginud vajaduse uute büroohoonete
jm teenindushoonete ja -rajatiste järele, mille puhul on oluline hea ligipääs
nii auto kui ka ühistranspordiga. Kasutuseta on jäänud osa endistest
tööstusaladest, mis näiteks ebasoodsa asukoha tõttu ei ole leidnud senini uut
kasutust. Olulise tõuke linnakeskusest väljaspool paiknevate uute asutuste ja
ettevõtete tekkeks andis üldplaneeringus kajastuva nn väliskaare arenguvööndi
rakendumine eeskätt tänu Tammsaare tee ja Järvevana tee ühendamisele 1990. aastate
lõpus läbi endise Tondi sõjaväeosa ala ning 2013. aastal valminud Ülemiste
liiklussõlme kui Lõunaväila osa rajamine. Kiirelt on arenenud Ülemiste
tehnoloogialinnak, Lasnamäe tööstuspark ja Tallinna Tehnikaülikooli teaduspark.
Tallinna ÜP kohaselt on ka nt Suur-Sõjamäe, Männiku ja Kadaka-Laki piirkonnas
tööstuse arendamiseks sobivad alad, mis võimaldavad mitmekesise ettevõtluse
arendamist ja töökohtade valikuid. Arvestades aastas keskmiselt ehitatavate
büroohoonete mahtu, kulub mereäärse ala ja kesklinna osaliseltki terviklike
kvartalitena valmisehitamiseks aastakümneid. Arengu kiirendamiseks kesklinnas
on vaja luua arendajatele linna keskusesse investeerimiseks eeliseid.
Infrastruktuuriehitised
Olulisematest Tallinna ÜPs
kavandatud perspektiivsetest tee-ehitusprojektidest on valminud Tartu mnt
läbimurre Rävala pst ja Liivalaia tänava vahel, Ülemiste ristmik ja Tehnika tn
pikendus, Laagna tee pikendus Peterburi maanteeni, Akadeemia tee pikendus
Väike-Õismäeni, Smuuli tn pikendus Suur-Sõjamäe tänavani ja osa Lehiku teest.
Liikluskorralduse valdkonnas on kesklinna liikluskoormuse vähendamiseks
eelisarendatud ühistranspordisüsteemi ja korraldatud parkimissüsteemi.
Ühistranspordiradu on märgitud ja rajatud mitmel pool linnas.
Kergliiklusvõrgustik on rajatud
kõikidesse linnaosadesse. Populaarseimad on puhkealasid läbivad
kergliiklusteed, mida on mugav kasutada vaba aja veetmiseks. Esimesed
kergliiklusteed on rajatud ka kesklinna (Soo, Telliskivi ja Tehnika tänavale),
kuigi üldiselt on linnakeskuses kergliiklusteede võrk veel üsna lünklik.
Muudest infrastruktuuriprojektidest
väärib märkimist kogu linna hõlmava kanalisatsioonisüsteemi valmimine 2011. aastal.
Pääsküla prügila on suletud.
Suurematest Tallinna ÜPs käsitletud
spordi- ja vabaajakeskustest on koostöös erasektoriga rajatud spordiehitisi
Haabersti, Kristiine, Mustamäe ja Lasnamäe linnaossa.
Tallinna ÜPs on kavandatud
Lasnamäe, Pirita ja Haabersti linnaossa uued koolihooned. Praegu puudub nende
ehitamise järele demograafilistel põhjustel vajadus, kuid asukohad on jätkuvalt
reserveeritud ja kajastuvad ka linnaosade üldplaneeringutes.
Puhkealad
Suurematest uutest puhkealadest on
rajatud Lasnamäe Pae park, Parditiigi park, Pikakari supelrand ning Lillepi
pargi spordirajatised. Rekonstrueeritud on Kadrioru parki, Harju tn haljasala,
Jüriöö parki, Stroomi rannaparki, Kalamaja ja Kopli kalmistuparki ning Löwenruh’
parki. Moodustatud on Nõmme-Mustamäe maastikukaitseala ja Pääsküla raba
kaitseala ning rajatud puhkeotstarbelisi ehitisi Pirita maastikukaitsealale.
3.3
Muutmisvajadus
Võrreldes Tallinna ÜPs kavandatuga
on tegelikkuses toimunud siiski mõningaid olulisi muudatusi maakasutuses.
Näiteks Paljassaare poolsaare tippu on moodustatud Natura ala, mis välistab ala
hoonestamise tulevikus. Võimalikud on muutused Paljassaare sadamapiirkonnas
seniste tootmisfunktsioonide ammendumisel ja asendumisel valdavalt elamu- ja
ärifunktsioonidega. Erastamisest tingituna on teisenemas nt Eesti Näituste
Aktsiaseltsi ja hipodroomi ala senine kasutusfunktsioon, mida Tallinna ÜP
koostamise ajal ei olnud võimalik ette näha. Samuti on võrreldes Tallinna ÜP koostamise
ajaga muutunud arusaam linna liiklusest, mis arvestab nüüd võrdselt kõikide
liikumisviisidega.
Kehtestatud linnaosade
üldplaneeringud on muutnud Tallinna ÜP linnaosa piires kehtetuks. Linnaosa
üldplaneeringud ajakohastavad ja täpsustavad Tallinna ÜP lahendust.
3.4 Tallinna
üldplaneeringu mõjud
Tallinna ÜPs kavandatud maakasutuse
ja ruumilise arengu mudeli rakendamine on säilitanud Tallinna kompaktsuse ja
aeglustanud valglinnastumist. Sellest tulenevate eluasemevalikute, töökohtade
mitmekesistumise, teenuste ja vaba aja veetmise võimaluste suurendamisega on
Tallinna elanikkond, sh tööealiste arv ja ühes sellega linna põhiline tulubaas,
mõõdukalt suurenenud.
Tallinna ÜPga on reserveeritud
arvukalt piirkondi mitmesuguse ettevõtluse, sh eri hinnaklassiga büroo- ja
kontorihoonete, veonduse ja laonduse ning ka erineva keskkonnamõjuga
tööstusettevõtete rajamiseks. Kõigis piirkondades, v.a Suur-Sõjamäe idaservas,
on olemas tehniline taristu. Lasnamäe tööstuspiirkonnas säilib ka kaugemas
perspektiivis raudteeühendus. Lennuvälja lähedus loob sünergia
logistikakeskuste arendamiseks. Sadamate maismaaühenduste puudulikkus kesklinna
piirkonnas pärsib praegu tipptundidel kesklinna linnaliiklust, mis leeveneb Tallinna
ÜPs kavandatud Põhjaväila (Tallinna sadama ja Russalka vahelise linnatänava)
rajamisega. Nii linnakeskusse kui ka kaugemale, sh üldplaneeringus kavandatud
ning käesoleval ajal teedevõrgu seisukohast hästi toimivasse nn väliskaare
arenguvööndi lähedusse on kehtestatud detailplaneeringutega reserveeritud
arvukalt võimalusi rajada uusi ettevõtteid ja nende hooneid. Erinevate
töökohtade olemasolu on loonud linnast u 100 km raadiuse tööhõiveareaali, mis
tagab ettevõtjatele laiema tööjõuvaliku, tugevdades sellega ettevõtluse
jätkusuutlikkust.
Töökohtade olemasolu ja mitmekesine
eluasemevaliku võimalus on taganud tallinlastele kõrgema keskmise sissetuleku
võrreldes Eesti teiste piirkondadega.
Eelneva kümnendi jooksul on
Tallinna eluasemete hulk ligikaudu kümnendiku võrra suurenenud, samuti on
kasvanud eluaseme suurus ühe elaniku kohta. Mitmekesistunud on eluasemevalikud,
sest lisandunud on eluasemeid nii kesklinnas kui ka linnaäärsetel aladel
tasakaaluks 1990. aastate alguses domineerinud paneelelamupiirkondadele.
Suurte elurajoonide kiire ja
ulatuslik ehitamine eelmisel poolsajandil põhjustas teatud piirkondade
vanuselise koosseisu ühetaolisuse, mis muutis sotsiaalse taristu kasutuse
ebaefektiivseks (nt ajutine koolide ja lasteaedade puudujääk või ülekoormatus).
Praeguseks on elupiirkondade elanikkonna vanuseline struktuur tänu hajutatud
elamuehitusele mitmekesistunud.
Algselt üheotstarbelistesse, suuremas
osas elamutest koosnenud Mustamäe, Õismäe ja Lasnamäe elupiirkondadesse on
lisandunud arvukalt kaubandus- ja teeninduskeskusi ning vaba aja veetmise, sh
sportimise võimalusi.
Elurajoonide avaliku ruumi
heakorrastatus, sh tänavavalgustus, haljastus ja mänguväljakud, on suurendanud
piirkondade turvalisust ja üldist meeldivust. Eeltoodud põhjustel on Tallinna
suured elamupiirkonnad säilitanud oma atraktiivsuse ja kinnisvaralise väärtuse,
mida muuhulgas kinnitavad elanike investeeringud hoonete parendamisse.
Et elamu- ja ettevõtluspiirkonnad
paiknevad eriti Tallinna suure elanike arvuga linnaosades üsna
tasakaalustatult, ei ole linnasisene pendelränne märkimisväärne. Suurim
pendelrände ja ühtlasi liiklusummikute põhjustaja on eelmisel kümnendil
toimunud kiire valglinnastumine, mida osaliselt tasakaalustas Tallinna ÜPs
kavandatud uute elamupiirkondade väljaarendamine ja linna kompaktsuse
parandamine.
4. Linnaosade üldplaneeringud ja teemaplaneeringud
Planeerimisseadusest tuleneva
planeeringute ülevaatamise kohustuse, eelmise kümnendi kiire majandusarengu ja
sellega seonduvate kohati ulatuslike linnaehituslike muutuste tõttu ning
kooskõlas Tallinna ÜPga otsustati järgnevalt koostada linnaosade üldplaneeringud.
Need koostati Tallinna ÜPst detailsemalt, arvestades paindlikult kohati
muutunud arenguvajadusi, eriti maakasutuse juhtotstarbe osas. Strateegilised
arengusuunad on jäänud valdavalt selliseks, nagu need on Tallinna ÜPs. Suurt
tähelepanu on pööratud hoonestusalade üldiste maakasutus- ja ehitustingimuste
määramisele, sest maa eraomandist tuleneva killustatuse tõttu on tavapärane
praktika, kus detailplaneeritav ala on väike, hõlmates 1-2 kinnistut. Suurema
detailplaneeringuala moodustamist takistab üldjuhul naaberkinnistute omanike
huvipuudus, mis raskendab detailplaneeringu raames laiema ruumilise
terviklahenduse saamist, asetades suurema osakaalu üldplaneeringus sätestatule.
Praeguseks on kehtestatud Mustamäe
ja Pirita linnaosa ning Lasnamäe elamualade üldplaneering, samuti Paljassaare
ja Russalka vahelise ranna-ala üldplaneering. Algatatud ja koostamisel on Nõmme,
Haabersti, Kristiine ja Põhja-Tallinna linnaosa ning Lasnamäe tööstusalade
üldplaneering.
Mõne valdkonna täpsemaks
käsitluseks otsustati koostada teemaplaneeringud. Kehtestatud on
teemaplaneeringud „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ ning „Tallinna Kesklinna
miljööväärtuslike hoonestusalade piiride ning kaitse- ja kasutamistingimuste
määramine“. Eeldatavalt 2014. aastal kehtestatakse teemaplaneering
„Nõmme-Mustamäe maastikukaitseala puhkevõimaluste planeerimine“.
Kõrghoonete paiknemist käsitleva
planeeringu koostamine oli ajendatud ehitusbuumiaegsest nõudlusest kõrghoonete
järele ja eesmärgist suunata need linnaehituslikult põhjendatud asukohtadesse,
vältides ühtlasi vanalinna silueti kahjustamist.
Kesklinna miljööväärtuslike
hoonestusalade teemaplaneeringu koostamise ajend ja eesmärk oli vajadus
sõnastada reeglid ja seada piirangud ajalooliste puitasumite hoonestuse
renoveerimiseks ja uute hoonete ehitamiseks, et säilitada ajalooline keskkond
ja Tallinna kultuuripärand.
Linnaosade üldplaneeringute ja
teemaplaneeringute puhul on oluline lisaväärtus hoonestusalade suhteliselt
üksikasjalike maakasutus- ja ehitustingimuste väljatöötamine, mis loob edasiste
detailplaneeringute ja projekteerimistingimuste koostamiseks konkreetsema
aluse.
5. Linnaosade üldplaneeringute muutmise vajadus
Üldplaneeringute ülevaatamisel on
selgunud vajadus kaaluda üksikutel juhtudel linnaosade üldplaneeringute
muutmist üldplaneeringut muutvate detailplaneeringute koostamisega. Käesolev
aruanne käsitleb vajadust muuta alates 2006. aastast kehtestatud üldplaneeringuid
ja teemaplaneeringuid. Aruanne ei käsitle Tallinna ÜP ega Paljassaare ja Russalka vahelise
ranna-ala üldplaneeringu muutmise vajadust, kuna need on vanemad
planeeringud, mis on kavas asendada uute üldplaneeringutega ning mille muutmist
detailplaneeringutega kaalutakse eraldi vajaduse korral.
Järgnevalt on loetletud alad ja
juhud, kus on põhjendatud üld- ja teemaplaneeringute muutmine vastava detailplaneeringuga.
5.1 Veekogude
ehituskeeluvööndi vähendamine. Looduskaitseseaduse § 40 lõike 4 punkti 2 kohaselt
saab veekogu ehituskeeluvööndit vähendada üksnes üldplaneeringut muutva
detailplaneeringu kehtestamisega. Selliste detailplaneeringute menetlemine on
põhjendatud, kui see on kooskõlas üldplaneeringu põhimõtetega (nt Mustamäel
Soone oja ehituskeeluvöönd).
Mustamäe linnaosa üldplaneering
5.2 Transpordimaa
L - suuremate tänavate maakasutuse juhtotstarbega ala ulatuse täpsustamine. Kui
üldplaneeringus määratud transpordimaa (L) säilitamise vajadus on linna
seisukohast täielikult või osaliselt kadunud, võib transpordimaale laiendada
külgneva ala maakasutuse juhtotstarvet. Mustamäe üldplaneeringus on mitmel pool
(nt Kadaka tee ja Kadaka puiestee ristumise ala, Mäepealse ja Mäealuse tänava
ristmik) reserveeritud lai ala transpordimaaks. Üldplaneeringu üldistusastmest
tulenevalt on juhtotstarve määratud üldistatult ning transpordimaaks vajalikku
ala on võimalik detailplaneeringutes täpsustada (vähendada).
5.3 Transpordimaa
LP - garaa˛ide ja parklate (sh ühistranspordiparklad) maa, Eriterritooriumi ST -
tehnoehitiste maa ja Eriterritooriumi SK - katlamaja maa maakasutuse
juhtotstarbe muutmine. Kui üldplaneeringus määratud transpordimaa või
eriotstarbelise maa juhtotstarbe säilitamise vajadus on linna seisukohast
täielikult või osaliselt kadunud, võib kaaluda üldplaneeringus määratud juhtotstarbe
muutmist detailplaneeringutega, laiendades külgneva ala maakasutuse
juhtotstarvet neile aladele või planeerides alale lisaks kaubandus- ja
teenindusettevõtteid.
Mustamäe üldplaneeringuga on mitmes
piirkonnas (nt Kadaka tee ja Kadaka puiestee ristumise ala, Mäepealse ja
Mäealuse tänava ristmik) reserveeritud lai ala transpordimaaks. Üldplaneeringu
üldistusastmest tulenevalt on juhtotstarve määratud üldistatult ning
transpordimaaks vajalikku ala on võimalik detailplaneeringutes täpsustada (vähendada).
Mustamäe linnaosa üldplaneeringus on
määratud mitmed alad eriterritooriumi (ST ja SK) juhtotstarbega aladeks nende
alade üldplaneeringu kehtestamise aegse maakasutuse järgi. Üldplaneeringu
koostamise ajal ei olnud teavet nimetatud alade võimaliku perspektiivse
ruumivajaduse muutumise kohta, sh võimaliku territooriumi kasutusest välja
langemise kohta. Kui tehnoehitise senine territooriumi kasutus vajalikuks enam
ei osutu, on loomulik, et ala kasutatakse sarnaselt või kooskõlas ümbritseva
maakasutuse juhtotstarbega (nt Kadaka tee 42E ja 42M kinnistud).
5.4 Mäepealse
tn 21 kinnistu osas maakasutuse juhtotstarbe - pargid ja üldkasutatavad
rohealad (H) - osaline muutmine korterelamute ja äriehitiste segahoonestusalaks
A-3 ning Mäepealse tn 25 kinnistu maakasutuse juhtotstarbe muutmine
väikeelamumaast korterelamute ja äriehitiste segahoonestusalaks A-3.
Mustamäe üldplaneeringu koostamise
ajal olid Mäepealse tn 21 ja 25 kinnistud planeeritud moodustamisel olnud
Nõmme-Mustamäe maastikukaitseala koosseisu ning sellest tulenevalt planeeriti need
rohealadena. Maastikukaitseala koosseisu kinnistuid hiljem Vabariigi Valitsuse
30. aprilli 2004 määrusega nr 176 siiski ei arvatud. Mäepealse tn 21 kinnistu
maa sihtotstarve on maatulundusmaa ja Mäepealse tn 25 kinnistu maa sihtotstarve
on elamumaa.
Eraomanikule kuuluvale kinnistule
mõningase ehitusõiguse lubamisega on võimalik määrata enamik rohealast avalikku
kasutusse. Menetluses oleva detailplaneeringu eskiisi kohaselt on hooned
planeeritud Mäepealse tn 21 kinnistu ida- ja põhjaossa olemasolevate
hoonestusaladega külgnevalt ning avalik roheala on planeeritud Nõmme-Mustamäe
maastikukaitsealaga liituvana.
5.5 Mäepealse
tn 9 kinnistu osas maakasutuse juhtotstarbe - pargid ja üldkasutatavad rohealad
(H) - osaline muutmine üldkasutatavate ehitiste maaks või ärimaaks. Eraomanikule
kuuluvale rohealale soovitakse planeerida piirkonda teenindav lasteaed. Praegu
ei ole teada, kas lasteaed saab olema munitsipaal- või eralasteaed ning
seetõttu on ebaselge, kas katastriüksus(t)e juhtotstarve muudetakse ärimaaks
või üldkasutatavate ehitiste maaks. Lasteaia puhul säilib kinnistul väärtuslik
haljastus ning maa-ala on avalikkust teenindava funktsiooniga. Piirkonnas on
vajadus lasteaia rajamiseks ning alternatiivseid võimalikke asukohti ei ole.
Mäepealse tn 9 kinnistu maa sihtotstarve on sihtotstarbeta maa.
Teemaplaneering „Tallinna
Kesklinna miljööväärtuslike hoonestusalade piiride ning kaitse- ja
kasutamistingimuste määramine“
5.6 Teemaplaneeringus
määratud ehitusjoone muutmine kinnistul, kui see on kooskõlas teemaplaneeringu
teiste põhimõtetega ja tänavakülje ühtlane ilme säilib. Teemaplaneeringu
kohaselt on ehitusjoon hoone kohustusliku paiknemise kaugus krundi tänavapoolsest
piirist. Üksikutes piirkondades on ehitusjoon määratud põhimõttel, et see on
hoonete väikseim lubatud kaugus tänavast, kuid hoonete paiknemine ehitusjoonel
ei ole miljöö seisukohalt alati vajalik.
Põhjendatuks võib
lugeda teemaplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamist Kadriorus Narva maanteega külgneval kinnistul
aadressiga Narva mnt 120, mis ei järgi teemaplaneeringus määratud
ehitusjooni tulenevalt Hundikuristiku oja ehituskeeluvööndist ja väärtusliku
haljastuse säilitamise vajadusest.
5.7 Jakobsoni
tn 13 kinnistu osas korruselisuse suurendamine ühe korruse võrra, st kuue
korruseni. Teemaplaneeringu rakendamist käsitleva punkti 4.19 kohaselt
kaalub ja analüüsib Tallinna Linnaplaneerimise Amet algatatud, kuid
vastuvõtmata detailplaneeringu ja teemaplaneeringus sätestatud tingimuste
vastuolu korral algatatud planeeringu sobivust keskkonda igal üksikjuhul
eraldi, arvestades seejuures nii õiguskindluse põhimõtet kui ka õiguspärast
ootust, samuti avalikku huvi ning esitab vastava õigusakti eelnõu
linnavalitsusele ja linnavolikogule kehtestamiseks. Tegemist on kesklinna
tiheneva piirkonnaga ning kuuekorruseline hoone on linnaehituslikult sobiv,
arvestades, et naaberkinnistul C. R. Jakobsoni tn 17 // C. R. Jakobsoni tn 17/17a
krundil on 7-korruseline hoone ning Torupilli miljööalal on ka teisi 6-korruselisi
hooneid. Jakobsoni tn 13 kinnistut hõlmava detailplaneeringu koostamine
algatati enne teemaplaneeringu kehtestamist.
5.8 A. Adamsoni
tn 10 kinnistu osas väga väärtuslikuks hinnatud hoone lammutamine ja uue hoone
uuele ehitusjoonele planeerimine. Teemaplaneeringu kohaselt on lubatud A. Adamsoni
tn 10 väga väärtuslikuks hinnatud hoone lammutada (demonteerida) vaid juhul,
kui tekib vajadus laiendada Jakob Westholmi Gümnaasiumi. A. Adamsoni tn 10
hoone on väga halvas tehnilises seisukorras, korduvalt põlenud ning taastamiskõlbmatu.
Hoone maapealsete korruste lammutamiseks on 2013. aastal antud lammutusluba.
Hoone paikneb väljakujunenud ehitusjoonest eespool, muutes kõnnitee väga
kitsaks ja koolilastele ohtlikuks. Uue hoone uuele ehitusjoonele planeerimise
lubamine vaid kooli juurdeehitusena ei ole teemaplaneeringus linnaehituslikult
põhjendatud. Detailplaneeringu koostamisel on põhjendatud lubada uus hoone
planeerida uuele ehitusjoonele ka juhul, kui Jakob Westholmi Gümnaasiumi
laiendamist A. Adamsoni tn 10 kinnistule ei kavandata. Linnaehituslikult on
sobiv planeerida hoone A. Adamsoni tänava ja Koidu tänava nurga hoone mahulist
lahendust jätkavana. Väga väärtusliku hoone taastamisest loobumise põhjendatust
kaaludes arvestatakse Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti seisukohaga.
Teemaplaneering „Kõrghoonete
paiknemine Tallinnas“
5.9 Teemaplaneeringus
määratud hoonete lubatud suurima kõrguse muutmine, et võimaldada hoonetele
rajada arhitektuurseid või tehnilisi elemente või detaile määratud piirangust
kõrgemale. Kõrghoonete arhitektuurseid elemente, mis ei sisalda kasulikku
pinda, ei arvestata hoonete kõrguse sisse ja need võivad linnaehitusliku sobivuse
korral ületada suurimat lubatud kõrgust.
Lasnamäe elamualade üldplaneering
5.10 Pae tn 16
kinnistu osas maakasutuse juhtotstarbe muutmine liiklusalast korterelamute
alaks. Lasnamäe elamualade üldplaneeringus on Pae tn 16 kinnistu maa-ala
juhtotstarbeks määratud liiklusala. Üldplaneeringu koostamisel arvestati ala
juhtotstarbe määramisel olemasoleva olukorraga - kinnistul paiknevad Tallinna
Lõuna tuletorn ja selle teenindamiseks rajatud abihooned. Praegu on ala
korrastamata ja enamik hooneid seisab kasutuseta. Pae tn 16 kinnistut
ümbritsevad Pae tänava poolt enamikus elamukrundid ja Peterburi tee poolt äri-
ja tootmismaa krundid.
Korterelamute ala määramisega on võimalik kinnistul
paiknevad väiksemahulised kaitsealused hooned rekonstrueerida ning ehitada
ülejäänud väärtusetute ja lagunenud hoonete asemele sobiliku suurusega
korterelamud, säilitades kinnistul paikneva kõrghaljastuse. Pae tn 16 kinnistu
maakasutuse sihtotstarve on transpordimaa.
5.11 Avalikult
kasutatavate- ja sotsiaalobjektide ala (A) maakasutuse juhtotstarbe muutmine
juhul, kui avalikult kasutatavate ja sotsiaalobjektide ala on kaotanud senise
funktsionaalsuse, ning kohas, kus linnaehituslikust seisukohast ja avalikust
huvist lähtuvalt ei ole avalikult kasutatavate ja sotsiaalobjektide ala
säilitamine ja reserveerimine tulevikuks vajalik. Üldplaneeringu
koostamisel lähtuti avalikult kasutatavate ja sotsiaalobjektide alade määramisel
peale linnaehituslike vajaduste ka kinnistute senisest maakasutusest,
kehtivatest või koostamisel olnud detailplaneeringutest ja kinnistute
kuulumisest avalik-õiguslikule ettevõttele, linnale või riigile.
Linnaehituslikust seisukohast ei ole vaja säilitada nimetatud alasid avalikult
kasutatavate ja sotsiaalobjektide aladena, kuna selliseid alasid on linnaosas
paremas linnaehituslikus situatsioonis piisavalt.
Põhjendatuks võib pidada üldplaneeringut
muutva detailplaneeringu menetlemist Valge tn 10 kinnistul, mis muudab
avalikult kasutatavate ja sotsiaalobjektide ala (A) maakasutuse
juhtotstarbe korterelamute alaks. Kinnistu sihtotstarve on ühiskondlike
ehitiste maa. Kinnistu kuulub Tallinna Ülikoolile ning oli reserveeritud
ühiselamu ehitamiseks vastavalt Tallinna Linnavalitsuse 1. juuli 2009
korraldusega nr 1231-k kehtestatud Valge tn 10 detailplaneeringule. Tallinna
Ülikool soovib kinnistu võõrandada ning on loobunud detailplaneeringu
elluviimisest.
5.12 Peterburi
tee, Pae tn ja Väike-Paala tänava vahelisel alal maakasutuse juhtotstarbe
muutmine ettevõtlusala, tootmis- ja laondusettevõtete kõrvalotstarbega alast
(B T) ettevõtlusala, korterelamute ala kõrvalotstarbega alaks (B Ek).
Üldplaneeringu koostamisel arvestati ala juhtotstarbe määramisel koostatavate
detailplaneeringutega (Pae tn 2 kinnistu detailplaneering) ning olemasoleva
maakasutusega. Seoses Pae pargi rajamisega on piirkonna iseloom muutunud ning
ala on kujunenud elamute ehitamiseks märksa atraktiivsemaks ja sobivamaks.
5.13 Katusepapi
tänava põhjaküljel olevate kinnistute osas maakasutuse juhtotstarbe muutmine
korterelamute alast (EK) korterelamute ala, ettevõtlusala kõrvalotstarbega
(Ek B) alaks. Nimetatud alal on paljud kinnistud äri- või tootmismaa
sihtotstarbega, ning seal tegutsevad ettevõtted on avaldanud soovi tegevust
jätkata ja ka laiendada. Katusepapi tänava lõunaküljele on üldplaneeringus
osaliselt planeeritud keskuseala juhtotstarve ning keskuse valmisehitamise
tulemusel on võrreldes üldplaneeringu koostamise ajaga tugevnenud soov jätkata
ettevõtlusega ka tänava põhjaküljel.
Pirita linnaosa üldplaneering
5.14 Kesktee 29
// Salu tee 2 kinnistu osas maakasutuse juhtotstarbe muutmine pargi- ja
rohealade alast pereelamute alaks. Kesktee 29 // Salu tee 2 kinnistu asub
Pirita linnaosa üldplaneeringus määratud pargi- ja rohealade juhtotstarbega
alal, mis on puhkeotstarbeliste aladena säilitatavad parkmetsa, metsapargi,
puistu jm rohealad. Valdavalt on see ala mõeldud avalikuks kasutamiseks. Alale
võib kavandada ka väiksemaid spordi-, mängu-, toitlustus- või muid
puhkeehitisi. Kesktee 29 // Salu tee 2 kinnistu jääb Pirita linnaosa
üldplaneeringuga määratud miljööväärtuslikule hoonestusalale. Merivälja pargist
eraldab kinnistut Salu tee. Kinnistu asub keset üksikelamute piirkonda.
Üldplaneeringu koostamise ajal olid kinnistul asuvad ehitised (tenniseväljak ja
majandus-abihoone) Mittetulundusühingu EESTI SPORDISELTS KALEV omanduses. 2010.
aastal omandas kinnistu eraisik, kes soovib sinna ehitada villa tüüpi eramu
koos abihoonetega.
Omanik on tellinud kinnistu parima
kasutuse analüüsi (ERI KINNISVARA OÜ, 2014), mille kohaselt ei ole
finantsmajanduslikult põhjendatud rajada kinnistule laste mänguväljakuid ja
spordirajatisi, kuna naabruses on Merivälja park, mida oleks otstarbekas tervikuna
arendada. Merivälja asumi ja Pirita linnaosa äriotstarbeline kinnisvara paikneb
Merivälja tee ja Ranna tee naabruses, kus on hea nähtavus ja juurdepääs, mis
võimaldab tegeleda ettevõtlusega. Kvartalisiseste ärimaa sihtotstarbega
kruntide järele nõudlus puudub. Eralasteaia ja muu haridusasutuse loomine ei
oleks samuti otstarbekas, kuna kool ja lasteaed on u 0,5 km kaugusel olemas.
Pirita Linnaosa Valitsus ja Pirita
linnaosa halduskogu on nõustunud kinnistu sihtotstarbe muutmisega elamumaaks.
Oma nõusoleku kinnistule üksikelamu püstitamiseks on andnud kõik
naaberkinnistute omanikud. Piirkonna seltsid soovivad kinnistule vabaajakeskuse
ehitamist ning on vastu juhtotstarbe muutmisele. Tallinna Linnaplaneerimise
Amet leiab, et maakasutuse juhtotstarbe muutmine pereelamualaks on võimalik.
Tallinna Linnavalitsus kaalub enne detailplaneeringu algatamist vajadust
korraldada asumi elanike seas küsitlus, et välja selgitada asumi elanike
seisukoht.
Kokkuvõte
Üldplaneeringute edasise
elluviimise võimalused ja uute planeeringute koostamise vajadus järgmise
nelja aasta jooksul
Üldplaneeringute koostamine on
linna muutuvate arenguvajadustega arvestamiseks ja arengu suunamiseks pidev
tsükliline protsess.
Järgmise nelja aasta jooksul on kavas
linnaosade üldplaneeringute koostamine lõpule viia ja need kehtestada.
Linnaosade üldplaneeringute kehtestamisega kaotab nii Tallinna üldplaneering kui
ka Paljassaare ja Russalka vahelise rannaala üldplaneering linnaosade kaupa
järk-järgult oma kehtivuse. Sellega seoses ei ole vajadust Tallinna
üldplaneeringut ega Paljassaare ja Russalka vahelise ranna-ala üldplaneeringut
uuendada. Linnaosade üldplaneeringud koostatakse ligikaudu kahekümneks aastaks
ning lähiajal puudub vajadus linnaosa kehtivate üldplaneeringute uuendamiseks,
v.a aruande punktis 5 toodud juhud, mille puhul tuleb kaaluda üldplaneeringute
muutmise vajadust.
Kesklinnas on edaspidi samuti
vajalik koostada üldplaneering, et välja vahetada Tallinna üldplaneering ning
kiirendada ja lihtsustada detailplaneeringute menetlemist. Kaaluda tuleks
kesklinnale asumite kaupa üldplaneeringu koostamise otstarbekust, et tihedas,
põimunud maakasutuse ja huvidega eriilmelistes piirkondades oleks piisava
detailsusega arvestatud huvirühmade vajaduste ja soovidega.
Käesoleval aastal on kavas algatada
kesklinna tänavavõrgu, kergliiklusteede ja tänavahaljastuse teemaplaneering. Kui
see on valmis ja kehtestatud, on kõigis linna üldplaneeringutes rakendatud
teemaplaneeringute „Tallinna tänavavõrk ja kergliiklusteed“ ning „Tallinna
rohealad“ lahendused ning nende teemaplaneeringute koostamine on otstarbekas lõpetada.
Linna keskuse arengu seisukohalt, autostumise ohjeldamiseks ning ühistranspordi
ja kergliiklusteede arendamiseks on eriti oluline kesklinnas need teemad
kompleksselt planeerida.
Tallinna ÜP käsitleb paljusid
üldisemaid kogu linna haaravaid valdkondi, mida linnaosade üldplaneeringud ei
saa käsitleda. Seetõttu võib tulevikus vajalikuks osutuda kogu linna hõlmava
planeeringu koostamine, mis käsitleks linna strateegilist arengut.
|
|
|
|
|
|
|
Toomas Vitsut
|
|
Tallinna
Linnavolikogu esimees
|
