|
Tallinna
Linnavalitsuse 30. oktoobri 2013
korralduse nr 1507-k
LISA
|
|
Seletuskiri
|
|
Tallinna Linnavalitsuse korralduse eelnõu
|
|
„Peterburi tee 2f kinnistu detailplaneeringu
kehtestamine Lasnamäe linnaosas“ juurde
|
|
|
|
|
|
Tallinna
Linnavalitsuse korraldusega kehtestatakse Peterburi tee 2f kinnistu
detailplaneering, aktsiaselts VALLIKRAAVI KINNISVARA töö nr DP-1/11, millega on
kavandatud Lasnamäe linnaosas 0,84 ha suurusel maa-alal ärimaa sihtotstarbega
Peterburi tee 2f kinnistu jagamine ärimaa ja transpordimaa sihtotstarbega
kruntideks ning moodustatavale ärimaa krundile ehitusõiguse määramine kuni 8
maapealse korrusega ärihoone ehitamiseks.
HALDUSAKTI
PÕHJENDUSED
1.
Olemasolev olukord
Planeeritud
maa-ala asub Lasnamäe linnaosas Ülemiste asumis Peterburi tee ja Ülemiste tee
vahelisel alal.
Planeeritud
maa-alale jääb Peterburi tee 2f kinnistu suurusega 6500 m2, mille
sihtotstarve on ärimaa. Kinnistusraamatu andmeil kuulub Peterburi tee 2f
kinnistu OÜ-le Ülemiste Ärimaja. Kinnistul paikneb üks 8-korruseline
büroohoone, mille esimesel korrusel asuvad kaubandus- ja teenindusasutused.
Peterburi
tee 2f kinnistu loodeserva on istutatud harilikke hobukastaneid, läänepiirile
ja edelanurka ungari sireleid. Lisaks paiknevad Peterburi tee ääres üksikud
suuremõõtmelised tänavapuud.
Juurdepääs
planeeritud maa-alale on Peterburi teelt läbi Peterburi tee 2 kinnistu ja
Ülemiste teelt.
Planeeritud
maa-ala paikneb osaliselt raudteekaitsevööndis.
2.
Kontaktvööndi analüüs
Planeeritud
maa-ala asub Lasnamäe linnaosas Ülemiste asumis. Planeeringuala kontaktvööndis
paiknevad põhiliselt 2-3-korruselised äri- ja tootmishooned, mis on ehitatud
vabaplaneeringu põhimõttel, ühtne ehitusjoon puudub.
Planeeringuala
läänepoolsel naaberkinnistul paikneb 2-korruseline ärihoone (Saksa Auto keskus)
ning lõuna pool üle raudtee, Suur-Sõjamäe tänava ääres paikneb Ülemiste
ostukeskus.
Planeeringuala
idapoolsele naaberkinnistule Peterburi tee 2 on 2012. aastal väljastatud
ehitusluba 5-korruselise multifunktsionaalse kaubanduskeskuse ehitamiseks.
Teisel
pool Peterburi teed paiknevad 2-3-korruselised äri- ja tootmishooned ning
korterelamud. Kontaktvööndisse ulatub Lasnamäe elamualade üldplaneeringus
määratud Peterburi tee - Kivimurru - Sikupilli - Majaka tänava miljööväärtuslik
hoonestusala.
Piirkonnale
on tagatud hea juurdepääs ühistranspordiga, bussipeatused asuvad Peterburi tee
ääres ja Suur-Sõjamäe tänava ääres.
Planeeritud
maa-ala kontaktvööndisse jäävad järgmised kehtestatud detailplaneeringud:
-
Tallinna Linnavolikogu 10. detsembri 1998 otsusega nr 174 kehtestatud „Peterburi tee, Tartu mnt ja Ülemiste tee vahelise ala
detailplaneering“, millega kavandati
6 ärimaa sihtotstarbega krundi moodustamine ning ehitusõiguse määramine kuni
4-, 7- ja 11-korruseliste äri-, kaubandus- ja büroohoonete ehitamiseks.
Detailplaneering on osaliselt ellu viidud;
-
Tallinna Linnavolikogu 12. detsembri 2002 otsusega nr 487 kehtestatud „Peterburi tee 2b kinnistu detailplaneering“, millega kavandati kolm krunti olemasolevate hoonete
teenindamiseks ning automaattankla ja ärihoone ehitamiseks. Detailplaneering on
osaliselt ellu viidud;
-
Tallinna Linnavolikogu 16. mai 2002 otsusega nr 219 kehtestatud „Tartu mnt ja Suur-Sõjamäe tn vahelise nurga
detailplaneering“, millega planeeriti
11,5 ha suurusele maa-alale praeguseks valmis ehitatud Ülemiste
kaubanduskeskuse hoone. Samale maa-alale on kehtestatud Tallinna Linnavalitsuse
1. detsembri 2010 korraldusega nr 1837-k „Suur-Sõjamäe tn 2 ja 4 kinnistute detailplaneering“, millega planeeriti olemasoleva 2-korruselise
kaubanduskeskuse laiendamine kuni 3-korruselise hoonemahuga ning kuni
5-korruselise parkimismaja rajamine. Planeeritud maapealne brutopind koos
parkimismajaga on kavandatud kuni 150 000 m². Detailplaneeringuga ette nähtud
lisanduvad ehitusmahud ei külgne käesoleva planeeringualaga. Detailplaneeringut
on asutud ellu viima.
Lähtudes
kontaktvööndi analüüsist võib järeldada, et planeeringus kavandatud kuni
8-korruseline juurdeehitatav ärihoone sobib mahult ja kasutusotstarbelt
ümbritsevasse keskkonda ning ühtib piirkonna linnaruumiliste arengusuundadega.
3.
Tallinna üldplaneering
Tallinna
Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud „Tallinna üldplaneeringu“ kohaselt on planeeritud maa-ala juhtotstarbeks
määratud ettevõtluse segahoonestusala, kus võib paikneda igasugune ettevõtlus
välja arvatud ulatuslikku sanitaartsooni vajav tootmine; alal võib paikneda ka
üksikuid elamuid ja asutusi. Lisaks on planeeritud maa-ala märgitud
magistraaltänavate ärivööndiks, kuhu võib rajada põhiliselt
kaubandus-teenindusettevõtteid.
Detailplaneering
on kooskõlas Tallinna üldplaneeringuga.
4.
Kehtiv detailplaneering
Planeeritud
maa-alal kehtib Tallinna Linnavolikogu 10. detsembri 1998 otsusega nr 174
kehtestatud „Peterburi tee, Tartu mnt ja Ülemiste tee vahelise ala
detailplaneering“, mis hõlmab suuremat ala kui käesolev planeering. Kehtestatud
detailplaneering näeb ette Peterburi tee 2f kinnistule kahe kuni 7-korruselise
äri- ja büroohoone ehitamist ehitusaluse pinnaga maksimaalselt 60% krundi
pindalast.
Võrreldes
kehtiva detailplaneeringu lahendusega muutuvad ehitusõiguses järgmised
näitajad:
-
hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala Peterburi tee 2f kinnistul väheneb
ligikaudu 16% võrra (3900 m2-lt 3262 m2-le);
-
hoonete suurim lubatud arv Peterburi tee 2f krundil väheneb - planeeritud
juurdeehitis lahendatakse olemasoleva hoonega ühtse hoonena, mistõttu kahe
hoone asemel on kinnistule kavandatud üks hoone;
-
hoonete suurim lubatud kõrgus absoluutkõrgusena jääb olemasoleva hoone kõrguse
piiridesse, kuid suureneb põhimahu korruselisus ühe korruse võrra (kokku on
kavandatud 8 korrust). Hoone kasutusotstarve jääb samaks.
Planeerimisseaduse § 24 lg 6
sätestab, et planeeringu kehtestamisega muutub kehtetuks samale maa-alale varem
kehtestatud sama liigi planeering või vastav osa suuremale maa-alale varem
kehtestatud sama liigi planeeringust.
Peterburi
tee 2f kinnistu detailplaneeringu kehtestamisel muutub Tallinna Linnavolikogu
10. detsembri 1998 otsusega nr 174 kehtestatud “Peterburi tee, Tartu mnt ja
Ülemiste tee vahelise ala detailplaneering“ käesolevas detailplaneeringus
käsitletava maa-ala (Peterburi tee 2f kinnistu ja planeeringuga haaratud tänava
maa-alade) osas kehtetuks.
5.
Detailplaneeringus kavandatu
Detailplaneeringus
on kavandatud Peterburi tee 2f kinnistu jagamine ärimaa ja transpordimaa
sihtotstarbega kruntideks ning moodustatavale ärimaa krundile ehitusõiguse
määramine kuni 8 maapealse korrusega ärihoone ehitamiseks.
Kavandatav
krunt positsioon (edaspidi pos) 1 on ärimaa sihtotstarbega krunt,
suurusega 6438 m2. Krundil paiknev olemasolev 8-korruseline (põhimaht
7-korruseline) ja 1530 m2 hoonealuse pinnaga ärihoone säilitatakse.
Planeeritud juurdeehitis on kavandatud 1732 m2 ehitusaluse pinnaga.
Juurdeehituse kõrguse määramisel on arvestatud olemasoleva hoone põhimahu
kõrgusega, mida ei ole ületatud. Kuna olemasoleva hoone esimene korrus on
tavapärasest kõrgem ning planeeritud juurdeehitise parkimiskorrused on
madalamad, siis on planeeritud juurdeehitisele kavandatud üks parkimise
vahekorrus lisaks, mistõttu on kavandatud juurdeehituse maksimaalseks korruselisuseks
8 korrust. Hoone suurim kõrgus ümbritsevast maapinnast võib olla kuni 30
meetrit.
Planeeringuga
nähakse ette Peterburi tee äärsele haljasalale kõrghaljastuse rajamine ning
parkimisala ja hoone sissepääsu ilmestamiseks põõsaste kavandamine.
Peterburi
tee 2f kinnistu kirdenurgast on planeeritud eraldada 62 m2 suurune
krunt pos 2, millele on Ülemiste liiklussõlme projektiga (K-Projekt
Aktsiaseltsi töö nr 08318) ette nähtud tänavarajatiste (osa sõiduteest ja
kõnnitee) paiknemine. Nimetatud krunt pos 2 on kavandatud transpordimaa
sihtotstarbega ja on ette nähtud üle anda Tallinna linnale ning määrata
avalikku kasutusse.
Juurdepääs
planeeritud krundile pos 1 on kavandatud Ülemiste liiklussõlme projektiga
Peterburi tee 2 kinnistule ette nähtud tänavalt ja Ülemiste teelt. Peterburi
teelt pääseb kavandatud tänavale parempöördega ja läbi tunneli vasakpöördega.
Kavandatud tänavalt Peterburi teele saab nii vasak- kui parempöördega fooriga
reguleeritud ristmiku kaudu.
Parkimiskohtade
arvutuse aluseks on võetud Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsusega nr
329 kinnitatud „Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks
2006-2014“ vahevööndi norm, mille
kohaselt tuleb planeeringualale ette näha vähemalt 112 parkimiskohta. Nõue on
täidetud, sest vajalikud parkimiskohad on planeeritud krundile pos 1.
Olemasoleva hoone ette on kavandatud 30-kohaline parkla ning hoone taha 9
parkimiskohta. Lisaks on kavandatud 105 parkimiskohta planeeritud juurdeehitise
mahus hoone kolmel korrusel. Kokku on planeeringus ette nähtud 144
parkimiskohta.
Planeeritud
maa-alal on hinnatud kokku 12 haljastuslikku objekti. Detailplaneeringus on
ette nähtud likvideerida viis III väärtusklassi puud ja kolm IV väärtusklassi
puud, kokku likvideeritakse 8 puud. Likvideeritavate puude asendusistutused
teostatakse vastavalt Tallinna Linnavolikogu 19. mai 2011 määrusele nr 17 „Puu raieks ja hoolduslõikuseks loa andmise tingimused
ja kord“. Arvutuste kohaselt on
asendusistutuse arvuks 237 haljastuse ühikut. Haljastuse ühikud arvutatakse
ümber istutatavate puude või põõsaste arvuks enne, kui asendusistutuse
kohustust täitma hakatakse. Lõplik kompenseerimiseks vajalik puude arv saadakse
raieloa menetlemise käigus pärast ehitusloa väljaandmist.
Liiklusmürast
põhjustatud müratasemete hindamise kohaselt tuleb tarvitusele võtta müra
leevendavaid meetmeid vastavalt Eesti standardile EVS 842:2003 „Ehitiste
heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest“.
Peterburi
tee 2f kinnistu maa-ala radooniuuringu aruande kohaselt asub maa-ala normaalse
radooniriski piirkonnas, kuid tuleb arvestada, et diktüoneemakildas kujunev
radoon võib olukorra muutudes (pinnasevee taseme alanemisel) läbi lubjakivides
olevate ja ehituse käigus täiendavalt tekkivate lõhede kaudu maapinnale jõuda.
Sellest tulenevalt on soovitatav radooniohtu arvestada ning ehitamisel tuleb järgida
Eesti standardi EVS 840:2009 nõudeid.
Tallinna
Linnavolikogu 27. mai 2004 määruse nr 19 „Tallinna kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga
liitumise ning eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded,
soojuse piirhinna kooskõlastamine ja soojusettevõtja arenduskohustus“ kohaselt ei jää planeeritav maa-ala
kaugküttepiirkonda. Soojavarustus lahendatakse lokaalsete kütteviisidega. Planeeritud
hooneosa soojavarustus tagatakse olemasoleva hoone rekonstrueeritavast
katlamajast.
DETAILPLANEERINGU
MENETLUS
Detailplaneeringu
koostamise algatamist taotles 16. detsembril 2008 registreeritud avaldusega OÜ
Ülemiste Ärimaja esindaja T. Kõuhkna, kes soovis ärimaa sihtotstarbega
kinnistule olemasolevale äri- ja büroohoonele täiendava ehitusõiguse määramist.
30.
aprillil 2012 on OÜ Ülemiste Ärimaja ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti vahel
sõlmitud planeeringu koostamise tellimise ja koostamise õiguse üleandmise
leping nr 3-6/81.
Detailplaneeringu
koostamine algatati Tallinna Linnavalitsuse 28. juuni 2012 korraldusega nr 976-k
„Peterburi tee 2f kinnistu detailplaneeringu koostamise
algatamine ja keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmine Lasnamäe
linnaosas“, eesmärgiga Lasnamäe
linnaosas asuva ärimaa sihtotstarbega Peterburi tee 2f kinnistu jagamine ärimaa
ja transpordimaa sihtotstarbega kruntideks ning moodustatavale ärimaa krundile
ehitusõiguse määramine kuni 8 maapealse korrusega ärihoone ehitamiseks.
Teade
detailplaneeringu algatamisest ilmus ajalehes Postimees 4. juulil 2012.
Detailplaneeringu eskiislahendusega sai tutvuda 12.-19. juulini 2012. Lasnamäe
Linnaosa Valitsuses toimus 20. juulil 2012 detailplaneeringu lähteseisukohti ja
eskiislahendust tutvustav arutelu. Eskiislahendusega tutvumise ning arutelu
toimumise aja ja koha kohta ilmus teade ajalehes Postimees 11. juulil 2012.
Detailplaneeringu
on koostanud aktsiaselts VALLIKRAAVI KINNISVARA. Detailplaneering on koostatud
lähtudes Tallinna Linnavalitsuse 28. juuni 2012 korraldusest nr 976-k
„Peterburi tee 2f kinnistu detailplaneeringu koostamise algatamine ja
keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmine Lasnamäe linnaosas“
ning on kooskõlas detailplaneeringu menetlemise ajal kehtinud Tallinna
Linnavalitsuse 16. juuni 2004 määrusega nr 61 kinnitatud „Detailplaneeringu eskiisi ja detailplaneeringu koostamise
ning vormistamise nõuetega“.
Detailplaneeringule on lisatud O. Abneri juunis 2011 koostatud puittaimestiku
haljastuslik hinnang, Osaühing Eesti Geoloogiakeskus oktoobris 2012 koostatud
radooniuuringu aruanne ning Insinööritoimisto Akukon OY Eesti Filiaali oktoobris
2012 koostatud liiklusmürast põhjustatud müratasemete hindamine.
Detailplaneeringu
menetlemise ajal kehtinud Tallinna linna ehitusmääruse § 16 lg-s 1 määratud isikud ja asutused on
detailplaneeringu kooskõlastanud.
Aktsiaselts
Eesti Gaas, Lasnamäe Linnaosa Valitsus, Lasnamäe linnaosa halduskogu, Tallinna
Transpordiamet, Põhja päästekeskus, OÜ Ülemiste Ärimaja ning aktsiaselts Eesti
Raudtee kooskõlastasid detailplaneeringu märkusteta.
Tallinna
Keskkonnaamet kooskõlastas detailplaneeringu järgmiste täiendavate
tingimustega: täiendavate reostusuuringute aruanne esitada läbi vaatamiseks
Tallinna Keskkonnaameti jäätmehoolde osakonnale; ehitusprojekti koostamise eel
selgitada tampoonitud puurkaevu tegelik asukoht, kanda see asendiplaanile ning
seletuskirjas käsitleda kaevetööde järelevalve korraldamist kaevu ümbruses;
büroohoone laiendamise ehitusprojektile lisatava haljastusprojekti koostamisel
arvestada Tallinna Linnavalitsuse 28. septembri 2011 määruse nr 112 „Avalikule alale puude istutamise kord“ nõuetega; näha ette siseruumide müratasemete
mõõtmistulemuste lisamine büroohoone kasutusloa taotlusmaterjalidele.
Tingimused on detailplaneeringus määratud.
Eesti
Energia Jaotusvõrk OÜ (praegu Elektrilevi OÜ), AKTSIASELTS TALLINNA VESI,
Tallinna Kommunaalamet ja Elion Ettevõtted Aktsiaselts kooskõlastasid
detailplaneeringu lisatingimustel. Tingimused on lisatud detailplaneeringu
seletuskirja arvestamiseks ehitus- ja tööprojektide koostamisel.
Tallinna
Linnavaraamet kooskõlastas detailplaneeringu ning märkis, et planeeringuga on
tehtud ettepanek eraldada planeeritud ala kirdenurgast 62 m2 suurune
krunt, millele on Ülemiste liiklussõlme projektiga ette nähtud tänava rajatiste
(osa sõiduteest ja kõnnitee) paiknemine. Nimetatud krunt pos 2 on kavandatud
transpordimaa sihtotstarbega ja on ette nähtud üle anda Tallinna linnale ning
määrata avalikku kasutusse. Krunt pos 2 on perspektiivis ette nähtud liita
Peterburi tee lõik Tartu mnt ja Majaka tn vahel krundiga. 7. septembril 2012 on
esitatud Peterburi tee 2f kinnistu omaniku poolt kirjalik nõusolek
detailplaneeringuga moodustatava avalikult kasutatavaks teeks määratava
transpordimaa sihtotstarbega krundi pos 2 tasuta Tallinna linnale võõrandamise
kohta.
Tallinna
Linnavalitsuse 14. novembri 2012 korraldusega nr 1556-k „Peterburi tee 2F kinnisasja jagamisel tekkiva
kinnisasja Tallinna linnale omandamine, Peterburi tee 2F kinnisasjale Tallinna
linna kasuks isikliku kasutusõiguse seadmise taotlemine ning kinnisasjale ja
isiklikule kasutusõigusele valitseja määramine“, mida muudeti Tallinna Linnavalitsuse 29. mai 2013
korraldusega nr 734-k „Tallinna Linnavalitsuse 14. novembri 2012 korralduse
nr 1556-k muutmine“, taotletakse Peterburi tee 2f kinnistu
detailplaneeringu kohaselt Peterburi tee 2f kinnisasja jagamisel tekkiva
transpordimaa sihtotstarbega kinnisasja tasuta omandamist Tallinnale,
ligikaudse pindalaga 62 m², mis on vajalik Ülemiste liiklussõlme
rekonstrueerimise mahus Peterburi tee ja Ülemiste tee ühendustee ehitamiseks ja
avaliku kõnniteena kasutamise tagamiseks ning Peterburi tee 2f kinnisasjale
Tallinna kasuks tasuta isikliku kasutusõiguse seadmist. Korralduses on toodud
Peterburi tee 2f kinnisasja jagamisel tekkiva kinnisasja omandamise tingimused
ning Peterburi tee 2f kinnisasjale Tallinna kasuks isikliku kasutusõiguse
seadmise tingimused, samuti on määratud Tallinna Kommunaalamet Peterburi tee 2f
kinnisasja jagamisel tekkiv transpordimaa sihtotstarbega kinnisasja ning
isikliku kasutusõiguse valitsejaks kinnistusraamatusse kandmisest arvates.
Vastav leping on sõlmitud 26. septembril 2013.
Lepingu
sõlmimine detailplaneeringu kohaste avalikult kasutatavate teede ja
üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ning vihmaveekanalisatsiooni
valmisehitamiseks ei olnud vajalik, kuna planeeritud maa-alale kavandatud
avalikult kasutatavad teed ja tehnovõrgud on valmis ehitatud Ülemiste
liiklussõlme rekonstrueerimise mahus.
Tallinna
Linnavalitsuse 5. juuni 2013 korraldusega nr 792-k võeti vastu „Peterburi tee 2f kinnistu detailplaneering“, millega oli kavandatud Lasnamäe linnaosas 0,84 ha
suuruse maa-ala kohta koostatud Peterburi tee 2f kinnistu jagamine ärimaa ja
transpordimaa sihtotstarbega kruntideks ning moodustatavale ärimaa krundile
ehitusõiguse määramine kuni 8 maapealse korrusega ärihoone ehitamiseks.
Detailplaneeringu
vastuvõtmise teade ilmus ajalehes Eesti Päevaleht 12. juunil 2013, ajalehes
Pealinn 17. juunil 2013 ja ajalehes Lasnamäe Leht juunis 2013.
Detailplaneering
oli avalikul väljapanekul 9.-23. juulini 2013. Teade avaliku väljapaneku aja ja
koha kohta ilmus ajalehes Eesti Päevaleht 27. juunil 2013. Avaliku väljapaneku kestel
ei laekunud detailplaneeringu kohta ühtegi kirjalikku ettepanekut ega vastuväidet,
seega maavanemale planeerimisseaduse § 23 lõike 3 punkti 5 kohaselt
detailplaneeringu kohustuslikuks järelevalveks esitamine polnud vajalik.
Vastavalt
planeerimisseaduse § 25 lõike 7 punktile 4 teavitab kohalik omavalitsus tähtkirjaga Peterburi
tee 2f kinnistu detailplaneeringu kehtestamisest
ühe nädala jooksul Peterburi tee 2d ja Peterburi tee 2 kinnistute omanikke ning
aktsiaseltsi Eesti Raudtee.
Planeerimisseaduse
§ 24 lõike 3 kohaselt detailplaneeringu, mille koostamise üle ei teostata
järelevalvet, või maavanema poolt järelevalve käigus heakskiidetud
üldplaneeringu või detailplaneeringu kehtestab kohalik omavalitsus. Tallinna linna ehitusmääruse § 20 lõike 4 kohaselt otsustab linnavalitsus
planeerimisseaduse § 10 lõikes 61 nimetatud detailplaneeringu kehtestamise otsuse
eelnõu esitamise linnavolikogule ja detailplaneeringu kehtestab linnavolikogu
otsusega. Muudel juhtudel kehtestab detailplaneeringu linnavalitsus
korraldusega. Peterburi tee 2f kinnistu detailplaneering ei kuulu
planeerimisseaduse § 10 lõikes 61 nimetatud detailplaneeringute hulka.
Arvestades
eeltoodut, on Tallinna Linnavalitsusele esitatud vastuvõtmiseks korralduse
eelnõu „Peterburi tee 2f kinnistu detailplaneeringu kehtestamine Lasnamäe
linnaosas“.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Anu Hallik-Jürgenstein
|
|
Tallinna Linnaplaneerimise Ameti juhataja
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Toomas Sepp
|
|
Linnasekretär
|
