|
Tallinna
Linnavolikogu 15. novembri 2012
otsuse nr 160
LISA
|
|
|
|
|
|
Seletuskiri Tallinna
Linnavolikogu otsuse “Vana-Kalamaja tn 48 // Suur-Patarei tn 27
kinnistu detailplaneeringu kehtestamine Põhja-Tallinnas“ juurde
|
|
|
|
|
|
Tallinna Linnavolikogu otsusega
kehtestatakse Vana-Kalamaja tn 48 // Suur-Patarei tn 27 kinnistu
detailplaneering, osaühingu R-KONSULT töö
nr 12/2009, millega määratakse Põhja-Tallinnas
0,22 ha suurusel planeeringualal asuvale Vana-Kalamaja tn 48 // Suur-Patarei
tn 27 kinnistule ehitusõigus ühe kuni 5 maapealse
(sh katusekorrus) ja maa-aluse korrusega korterelamu või
äripindadega korterelamu ning kuni 3 maapealse (sh katusekorrus)
ja 2 maa-aluse korrusega korterelamu ehitamiseks. Samuti on
detailplaneeringuga lahendatud ala heakorrastus ja haljastus,
juurdepääsud, parkimine ning tehnovõrkudega varustamine.
HALDUSAKTI PÕHJENDUSED
1. Olemasolev olukord
Planeeritav ala asub
Põhja-Tallinnas, Vana-Kalamaja ja Suur- Patarei tänava nurgal.
Planeeritaval kinnistul asuvad amortiseerunud 2-korruseline elamu ja 1-korruselise
abihoone (kuur-pesuköök) varemed.
Vana-Kalamaja tn 48 //
Suur-Patarei tn 27 kinnistu maakasutuse sihtotstarve on elamumaa ja
kinnistusraamatu andmeil on omanik JB Private Invest OÜ. Lisaks
jääb planeeringualale osa Suur-Patarei ja osa Vana-Kalamaja
tänava maa-alast.
Planeeritav ala asub kultuuriministri
30. augusti 1996 määrusega nr 10 “Kultuurimälestiseks tunnistamine“
arheoloogiamälestiseks (mälestise registri nr 2628) tunnistatud
13.-16. sajandi asulakohas ning asub Vabariigi Valitsuse 20. mai 2003
määrusega nr 155 vastuvõetud “Tallinna vanalinna
muinsuskaitseala põhimääruse“ kohaselt Tallinna
vanalinna muinsuskaitseala kaitsevööndis.
Planeeritaval kinnistul kasvab kaks
III, kuus IV ja kolm V väärtusklassi hinnatud puud ning üks
põõsaste grupp.
Planeeritava maa-ala kohta ei ole varem
kehtestatud detailplaneeringut.
2. Kontaktvööndi
analüüs
Planeeritava ala
kontaktvööndiks on Kalamaja miljööväärtuslik
puitasum, mis on Tallinna vanim eeslinn. Planeeringuala lähiümbruses
paiknevad valdavalt 20. sajandi algul ehitatud 2- ja 3-korruselised
puitelamud, kuid on ka kivihooneid ning hilisemal ajal ehitatud ja Kalamaja
miljööst erinevaid uuemaid hooneid. Vahetult planeeritava nurgakrundi
kõrval Vana-Kalamaja tänava ääres asub 20. sajandi
algul ehitatud 2-korruseline paekivist elamu ning Suur-Patarei tänava
ääres 1960. aastatel ehitatud 4-5-korruselised elamud.
Planeeringuala läheduses asub
Lasteaed Kelluke ja Kalamaja Lasteaed ning lähipiirkonnas asub Kalamaja Põhikool.
Lähimad ühistranspordi peatused on Soo tänava ääres.
Planeeringualast läänes asub rekreatsiooniala Kalamaja kalmistupark.
Planeeringuala
kontaktvööndisse jäävad järgmised detailplaneeringud:
Tallinna Linnavolikogu 2. juuni
2011 otsusega nr 92 kehtestatud “Vana-Kalamaja tn 44 ning
Väike-Patarei tn 12 ja 14 kruntide detailplaneering“,
millega nähakse ette planeeringualal asuva Väike-Patarei tn 14
kinnistu sotsiaalmaa sihtotstarbe muutmine elamumaaks, hoonestamata
Väike-Patarei tn 14 kinnistule ning elamumaa sihtotstarbega
Vana-Kalamaja tn 44 ja Väike-Patarei tn 12 kinnistule
ehitusõiguse määramine kolme, maapinnast
kuni 12 meetri kõrguse, kuni 3-korruselise (sh
katusekorrus), maa-aluse korrusega, kokku kuni 15 korteriga elamu
ehitamiseks;
Tallinna Linnavalitsuse 22. augusti
2007 korraldusega nr 1444-k kehtestatud “Vana-Kalamaja tn 39/
Küti tn 1 kinnistu detailplaneering“, millega nähakse
ette Vana-Kalamaja tn 39 // Küti tn 1 kinnistu sihtotstarbe
muutmine sotsiaalmaast elamumaaks ning krundi hoonestamine kahe korterelamuga,
lisaks määratakse planeeritaval alal oleva krundi ehitusõigus;
Tallinna Linnavalitsuse
27. detsembri 2007 korraldusega nr 2312-k kehtestatud “Suur-Patarei tn 23a kinnistu
detailplaneering“, millega nähakse ette Põhja-Tallinnas
0,1 ha suurusel maa-alal Suur-Patarei tn 23a asuva 100% elamumaa
sihtotstarbega kinnistul lagunenud hoone ümberehitamine ning
ehitusõiguse andmine uue, 2 täiskorrusega, sokli- ja
katusekorrusega, 8 korteriga elamu rajamiseks;
Tallinna Linnavalitsuse
30. juuni 2008 korraldusega nr 1279-k vastuvõetud “Tallinna Kalasadama ümbruse
detailplaneering“, millega nähakse ette Põhja-Tallinnas
14,7 ha suurusele planeeritavale maa-alale linnakeskuse laiendamine, et
taastada ajaloolised sidemed linna ja mere vahel ning avada
juurdepääs mereäärsele alale; kvaliteetse linnakeskkonna
kavandamine, lähtudes eelkõige uue linnaruumi arhitektuursest
kvaliteedist ja olemasolevatest säilitatavatest väärtustest;
kalaturu rajamine; Kalamaja möödasõidutee koridori
määramine koos haljaskoridori säilitamisega.
3. Tallinna üldplaneering
Tallinna Linnavolikogu
11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud “Tallinna üldplaneeringus“
on planeeritava ala juhtotstarve korruselamute ala ehk põhiliselt kahe-
ja enamakorruseliste korterelamute ala, kus võivad paikneda kõik
elurajooni teenindavad asutused, kaubandusettevõtted,
garaažikooperatiivid jm.
Detailplaneeringu lahendus on
kooskõlas “Tallinna üldplaneeringuga“.
Planeeringuala jääb looduskaitseseadusest
tulenevasse Läänemere ranna 200-meetrisesse
piiranguvööndisse.
4. Detailplaneeringus kavandatu
Planeeringulahendusega on kavandatud
kinnistul paiknevad amortiseerunud hooned lammutada ja kinnistu hoonestada
piirkonda sobivate elamutega, millega paraneb elukeskkonna kvaliteet.
Kinnistule on kavandatud kuni 5 maapealse
(sh katusekorrus) ja maa-aluse korrusega, kuni 9 korteriga korterelamu
või äripindadega korterelamu ning kuni 3 maapealse (sh
katusekorrus), soklikorruse ja maa-aluse korrusega, kuni 8-korteriga korterelamu
ehitamine.
Planeeringulahendusega on kavandatud
positsioon 1 krunt 5-10% ärimaa ja 90-95% elamumaa või 100%
elamumaa sihtotstarbega. Planeeritava kinnistu piire ei muudeta. Planeeritava
krundi täpne sihtotstarve määratakse ehitusprojekti koostamise
käigus vastavalt kinnistu omaniku soovile. Kuna vastavalt kehtivale Tallinna
üldplaneeringule võib planeeringualale kavandada lisaks korterelamutele
ka elurajooni teenindavaid asutusi ja kaubandusettevõtteid, on krundile
lubatud kavandada kas 100% elamumaa või 5-10% ärimaa ja 90-95%
elamumaa maakasutussihtotstarve. Detailplaneeringu lahendus sihtotstarbe osas
on koostatud kahes variandis, kuna antud asukohta sobivad nii elamu kui ka
äriruumidega elamu. Kahevariandiline detailplaneeringu lahendus on
praeguseid turusituatsiooni kiireid muutusi arvestades paindlikum ja
otstarbekam.
Planeeringulahendusega kavandatud
Vana-Kalamaja tänava äärne elamu järgib naaberkinnistu
Vana-Kalamaja tn 46 asuva hoone ehitusjoont ning arvestab hoone sokli-,
katuse räästa- ja harjajoone kõrgustega. Uus hoone on
kavandatud kokku ehitada naaberkinnistu olemasoleva elamuga kinnistute
ühisel piiril. Suur-Patarei tänava äärde planeeritav elamu
arvestab Suur-Patarei tänava 4-5-korruseliste hoonete ehitusjoone ja
kõrgustega ning on planeeritud tänavaäärsele
krundipiirile. Kuna planeeringuala kontaktvööndis asuvad hooned on
valdavalt 2-5-korruselised elamud, siis planeeritavad 3-korruseline (sh
katusekorrus), soklikorruse ja maa-aluse korrusega ning 5-korruseline (sh
katusekorrus) ja maa-aluse korrusega elamu sobivad olemasolevasse
miljöösse ja linnaruumi. Hooned on planeeritud, arvestades krundil
paiknenud ajalooliste hoonete asukohtadega. Kavandatavate hoonete mahud
arvestavad piirkonnale iseloomulikku hoonestusstruktuuri ning
lähiümbruse kvartalitele iseloomulikke hoonete mahu-, stiili- ja
asukohanõudeid. Välisviimistluses on ette nähtud kasutada
tellist, puitu, krohvi, paekivi, betooni, katusekatteks plekki või
rullkatet. Tänavaäärne piire on hõre puitlippaed
kõrgusega kuni 2 meetrit ja moodustab naaberkruntide
piirdeaedade ja hoonetega katkematu joone. Naaberkruntide vahelised piirded on
samuti puidust, kohati on piirdeks ka olemasolevad tulemüürid.
Kinnistule on planeeritud laste
mänguväljak.
Planeeringulahenduse kohaselt on
kavandatud likvideerida üks III ja viis IV väärtusklassi
hinnatud puud, kuna need jäävad hoonestusalale, selle lähedale
või planeeritavate juurdepääsuteede alla. Likvideeritavad puud
kompenseeritakse asendusistutusega vastavalt Tallinna Linnavolikogu
19. mai 2011 määrusele nr 17 “Puu raieks ja
hoolduslõikuseks loa andmise tingimused ja kord“, mille
kohaselt tuleb istutada likvideeritavate puude asemele 152 haljastuse
ühikut. Lisaks on kavandatud likvideerida neli V väärtusklassi
hinnatud puud ning üks viljapuu, mida ei pea arvestama asendusistutuse
arvutamisel. Asemele istutatavate haljastuse ühikute arv on esialgne ja
täpsustub ehitusprojekti koostamisel. Lõplik kompenseerimiseks
vajalik haljastuse ühikute arv selgub raieloa menetlemise käigus
pärast ehitusloa välja andmist. Planeeritavast krundist on 50%
kavandatud haljastada.
Planeeringualale tagatakse
juurdepääs Suur-Patarei tänavalt.
Tallinna parkimise korralduse
arengukava punkti 4.1.10 kohaselt ei rakendata parkimisnormatiivi ehitise
rekonstrueerimisel olemasolevas mahus või olemasoleva ehitise
väikesemahulisel laiendamisel, mille käigus ei muudeta oluliselt
ehitise arhitektuurset lahendust, kui planeeritav ala asub riikliku kaitse alla
võetud maa-alal või selle kaitsevööndis, samuti
riikliku kaitse alla võetud mälestise kaitsevööndis,
loodusobjekti kaitsevööndis või
miljööväärtuslikul hoonestusalal. Planeeringuala asub
riikliku kaitse alla võetud maa-alal, samuti riikliku kaitse alla
võetud Tallinna vanalinna muinsuskaitseala kaitsevööndis.
Arengukava punkti 4.2.8 kohaselt tuleb vahevööndisse ja
äärelinna alale elamute parkimiskohtade kavandamisel tagada
vähemalt üks parkimiskoht korteri kohta. Planeeringualale on
kavandatud kokku kuni 17 korterit ning 19 parkimiskohta.
Detailplaneering on kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 16. novembri
2006 otsusega nr 329 kinnitatud “Tallinna parkimise korralduse
arengukavaga aastateks 2006-2014“. Planeeringulahendusega on
hoonetele kavandatud ühine maa-alune parkimiskorrus.
Planeeringuala varustamine
tehnovõrkudega on lahendatud vastavalt võrguvaldajate
tehnilistele tingimustele.
Osaühingu Eesti Geoloogiakeskus
radooniohtlikkuse hinnangu kohaselt kuulub Vana-Kalamaja tn 48 // Suur-Patarei
tn 27 kinnistu normaalse radoonisisaldusega pinnaste kategooriasse. Selleks,
et radooniohtu vältida, on hoone projekteerimiseks määratud
nõue lähtuda Eesti standardist EVS 840:2009 “Radooniohutu
hoone projekteerimine“. Radoonitaseme alandamise meetmed on detailplaneeringus
esitatud.
5. Avaliku väljapaneku tulemused
Detailplaneeringu avalik
väljapanek toimus 2. juulist kuni 16. juulini 2012. Sellekohane
teade ilmus 20. juunil 2012 ajalehes Postimees. Avaliku väljapaneku
kestel ei laekunud detailplaneeringu lahenduse kohta ühtegi kirjalikku ega
suulist pöördumist. Detailplaneeringu maavanemale järelevalveks
esitamine ei olnud vajalik.
Pärast avaliku väljapaneku
lõppemist 15. augustil 2012 esitas oma ettepanekud ja
vastuväited naaberkinnistu Vana-Kalamaja tn 46 omanik L. Pakosta.
Esitatud ettepanekutele ja vastuväidetele
vastas Tallinna Linnaplaneerimise Amet 17. septembril 2012 kirjaga nr 3-2/265.
Vana-Kalamaja tn 46 kinnistu omanik
L. Pakosta märkis, et esitas juba detailplaneeringu algjärgus,
seejärel detailplaneeringu koostamise algstaadiumis toimunud eskiislahenduse
avalikul arutelul 20. oktoobril 2011 omapoolsed kirjalikud ettepanekud ja
vastuväited, kuid neile ei ole vastatud. Vana-Kalamaja tn 46 omanik
lisas, et Põhja-Tallinna linnaosa arhitekt-maakorraldaja poolt saadetud
20. oktoobri 2011 protokoll lubas eeldada, et tehtud ettepanekud on
aktsepteeritavad ning nendele leitakse lahendus detailplaneeringu koostamise
käigus. Vaatamata sellele, et seadus nõuab detailplaneeringu
menetluse käigus tehtud ettepanekutele vastamist ja koostöö
tegemist, leidis vastuväite esitaja, et vastavat koostööd
planeeringu koostamise käigus naaberkinnistu omanikuga toimunud ei ole. Vana-Kalamaja
tn 46 kinnistu omanik leidis, et eeltoodust tulenevalt tuleb korraldada
uus avalik väljapanek ning avalik arutelu.
Vana-Kalamaja tn 46 kinnistu omanik
märkis, et avalikustamisel olnud detailplaneering sisaldas eksitavaid
valeandmeid, mille tõttu on planeeringu kohta esitatud info olulisel
määral moonutatud. Vana-Kalamaja tn 46
tänavaäärne ja kinnistu piiril asuv hoone on tegelikkuses
esitatud mõõtmetest oluliselt väiksem ja teistsuguse kujuga.
Räästajooned ei ühti. Hoonel on naaberkinnistu piiri vahetus
läheduses tulepüsivuskaitseta ajaloolised aknad ning seetõttu
ei ilmne, mil määral on täidetud Vabariigi Valitsuse 27. oktoobri
2004 määruse nr 315 “Ehitisele ja selle osale
esitatavad tuleohutusnõuded“ § 19 lg 1 ja 2
nõuded.
Vastuväite esitaja väitis,
et kahte omavahel külgnevat hoonet on otstarbekas vaadelda kvaliteetse
linnaruumi huvides koos, mistõttu tuleks planeeringualale liita sellega külgnev
naaberkinnistu Vana-Kalamaja tn 46.
Vastuväite esitaja märkis,
et praegu puudub linna ühene seisukoht selles osas, kas kõnealust
kvartalit tuleks säilitada miljööväärtusliku piirkonnana
või mitte. Kui tegu on miljööalaga, siis sellisel juhul on
kogu hoonestus sobimatu. Põhimõtteliselt on kaks
võimalust: kvartal tunnistatakse miljööväärtuslikuks
ja planeeringut muudetakse või arvatakse kvartal maa-alana perspektiivsest
miljööalast välja.
Vastuväite esitaja tegi
ettepaneku vähendada Vana-Kalamaja tn 48 // Suur-Patarei tn 27
hoonete maa-alust osa, kuna praegune planeeringulahendus võib seada ohtu
Vana-Kalamaja tn 46 hoone säilimise. Samuti tehti ettepanek
vähendada parkimiskohtade arvu ning leiti, et maa-alune parkla ei ole
Kalamaja piirkonnale omane.
Tehti ettepanek teha
põhjalikud ja igakülgsed sõltumatud uuringud
keskkonnamõjude hindamiseks ning viidati, et planeeritava kinnistu ja
selle naaberkinnistu Vana-Kalamaja tn 46 ühisel piiril on esinenud
väiksemad üleujutusi.
Vastuväitja leidis, et
planeeringualal tekib kitsaste sõidu- ja kõnniteede tõttu
liiklusohtlikke olukordi ning lume ladustamiseks ei ole piisavalt ruumi. Paluti
analüüsida planeeringulahendust liiklusohutuse seisukohast.
Haljastuse osas tehti ettepanek
kasutada kõrghaljastust planeeringuala krundi hoovi keskosas, mitte
Suur-Patarei tn 27 ja Suur-Patarei tn 25 kinnistu piiril, kus
kõrghaljastus varjaks merevaate selle taha jäävatest
korteritest.
Vastuväitja palus lisada
detailplaneeringusse insolatsiooni arvutused ja illustratsioonid, kuna
Vana-Kalamaja tn 46 hoonete aknad kavandatakse kinnistu piiril olevatesse
välisseintesse.
Vastuväitja väitis, et
detailplaneeringu üks eesmärke on kuritegevuse riske vähendavate
nõuete ja tingimuste seadmine ning arvas, et detailplaneeringuga oleks mõistlik
anda võimalus Vana-Kalamaja tn 46 kinnistu piiril asuvatele hoonetele
akende ehitamiseks Vana-Kalamaja tn 48 kinnistu poole.
Tallinna Linnaplaneerimise Amet on
seisukohal, et planeerimisseaduse § 1 lg 2 sätestab, et seaduse
eesmärk on tagada võimalikult paljude ühiskonnaliikmete
vajadusi ja huvisid arvestavad tingimused säästva ja tasakaalustatud
ruumilise arengu kujundamiseks, ruumiliseks planeerimiseks, maakasutuseks ning
ehitamiseks. Planeerimisseaduse § 3 lg 1 kohaselt on planeeringute
koostamine avalik ning § 4 lg 2 p 1 kohaselt tagab kohalik omavalitsus
avalike huvide ja väärtuste ning huvitatud isikute huvide
tasakaalustatud arvestamise.
Planeerimisseaduse § 16 lg 4
p 2 kohaselt kaasab kohalik omavalitsus puudutatud isiku detailplaneeringu
koostamisse ja teatab sellest talle esimesel võimalusel. Kahtlemata
kuulub huvitatud ja puudutatud isikute hulka detailplaneeringu planeeringuala
naaberkinnistu Vana-Kalamaja tn 46 kinnistu omanik.
Detailplaneeringu algatamise teade
ilmus ajalehes Eesti Päevaleht 1. oktoobril 2011 ja ajalehes Pealinn
10. oktoobril 2011. Eskiislahenduse tutvustamise ning arutelu toimumise
aja ja koha kohta ilmus teade ajalehes Eesti Päevaleht 3. oktoobril
2011, ajalehes Pealinn 10. oktoobril 2011 ja ajalehes
Põhja-Tallinna Sõnumid 7. oktoobril 2011. Naaberkinnistute
omanikke, sh Vana-Kalamaja tn 46 kinnistu omanikku, teavitati
detailplaneeringu algatamisest ning eskiislahenduse tutvustamise arutelu
toimumise ajast ja kohast 6. oktoobri 2011 kirjaga nr 3-2/265. Eskiisi
avaliku arutelu protokolli kohaselt osales vastuväite esitaja
Vana-Kalamaja tn 48 // Suur-Patarei tn 27 kinnistu
detailplaneeringu eskiislahenduse arutelul.
Teade avaliku väljapaneku
asukoha ja aja kohta ilmus 20. juunil 2012 ajalehes Postimees. Samuti
teavitati kõiki puudutatud isikuid, sh Vana-Kalamaja tn 46 kinnistu
omanikku, tähitud kirjaga Vana-Kalamaja tn 48 // Suur-Patarei tn 27
kinnistu detailplaneeringu avalikust väljapanekust ning arutelu
protokollile lisatud registreerimislehe kohaselt käis vastuväite
esitaja nimetatud planeeringulahendusega tutvumas. Eeltoodust tulenevalt ei saa
väita, et Vana-Kalamaja tn 48 // Suur-Patarei tn 27
kinnistu detailplaneeringu koostamise käigus ei ole tehtud vastuväite
esitajaga koostööd.
Detailplaneeringu menetluse
käigus on vastuväite esitajal olnud korduvalt võimalus tutvuda
detailplaneeringu lahendusega nii eskiisi avalikul arutelul, detailplaneeringu
koostamise ajal, detailplaneeringu avaliku väljapaneku kestel ning esitada
omapoolsed arvamused, seisukohad, ettepanekud ja vastuväited
detailplaneeringu ja selle lahenduse kohta. Detailplaneeringu eskiislahenduse
avaliku arutelu järgselt on detailplaneeringut korrigeeritud, arvestades
vastuväite esitaja põhjendatud huvidega. Kuna Kalamaja
tn 48 // Suur-Patarei tn 27 kinnistu detailplaneeringu
menetlemisel on arvestatud planeerimisseadusest tulenevate nõuetega, siis
ei ole põhjendatud uue avaliku väljapaneku korraldamine.
Planeerimisseaduse § 20 lg 1 kohaselt on igal isikul õigus avaliku
väljapaneku ajal esitada ettepanekuid ja vastuväiteid planeeringu
kohta. Planeerimisseaduse § 21 lg 1 kohaselt, kui
avaliku väljapaneku käigus on detailplaneeringu kohta laekunud
kirjalikke ettepanekuid ja vastuväiteid, peab kohalik omavalitsus
korraldama detailplaneeringu avaliku arutelu kuue nädala jooksul
pärast avaliku väljapaneku lõppemist. Kuna vastuväite
esitaja on esitanud oma vastuväited ja ettepanekud peale detailplaneeringu
avaliku väljapaneku lõppemist, ei ole põhjendatud
detailplaneeringu avaliku arutelu korraldamine.
Tallinna Linnaplaneerimise Amet on
seisukohal, et detailplaneeringu alusena on kasutatud 1. augustil 2011
koostatud geodeetilist alusplaani, mille õigsuse eest vastutab Aktsiaselts
ELISOR. Planeeringuala naaberkinnistu Vana-Kalamaja tn 46 jääb
väljapoole planeeringuala. Detailplaneeringus kajastatud naaberkinnistu
hoonestus on informatiivse ja illustratiivse tähendusega. Detailplaneeringus
on planeeringuala naaberkinnistu Vana-Kalamaja tn 46 hoonestus piisavalt
kajastatud. Detailplaneering on koostatud kooskõlas Tallinna
Linnavalitsuse 16. juuni 2004 määrusega nr 61 kinnitatud “Detailplaneeringu
eskiisi ja detailplaneeringu koostamise ning vormistamise nõuetega“.
Vabariigi Valitsuse 27. oktoobri
2004 määruse nr 315 “Ehitisele ja selle osale esitatavad tuleohutusnõuded“
§ 19 lg 1 kohaselt tule levik ühelt ehitiselt teisele ei tohi
ohustada inimeste turvalisust ega põhjustada olulist majanduslikku
või ühiskondlikku kahju ning lg 2 kohaselt lõikes 1
nimetatu täitmiseks peab hoonetevaheline kuja takistama tule levikut
teistele hoonetele, kusjuures juhul, kui hoonetevahelise kuja laius on alla 8 meetri,
tuleb tule leviku piiramine tagada ehituslike või muude
abinõudega. Vana-Kalamaja tn 46 kinnistul asub olemasoleva hoone
tulemüür naaberkinnistu Vana-Kalamaja tn 48 // Suur-Patarei
tn 27 kinnistuga ühisel krundipiiril. Detailplaneeringu lahendusega
nurgakrundile kavandatud Vana-Kalamaja tänava äärne elamu
järgib naaberkinnistu Vana-Kalamaja tn 46 asuva hoone ehitusjoont
ning arvestab hoone sokli-, katuse räästa- ja harjajoone
kõrgustega, uus hoone on kavandatud ehitada kokku olemasoleva elamuga
kinnistute ühisel piiril ning eraldatud sellest tulemüüriga.
Detailplaneeringuga kavandatud uus hoonestus on planeeritud Vana-Kalamaja tn 46
kinnistu tänavaäärse hoone akendega välisseintest kaugemale
kui 8 meetrit. Detailplaneeringu on kooskõlastanud
Põhja-Eesti Päästekeskus (praegu Põhja
päästekeskus).
Tallinna Linnaplaneerimise Amet on
seisukohal, et detailplaneering on algatatud üksnes Vana-Kalamaja
tn 48 // Suur-Patarei tn 27 kinnistu osas Tallinna
Linnavalitsuse 28. septembri 2011 korraldusega nr 1488-k ning vastu
võetud Tallinna Linnavalitsuse 30. mai 2012 korraldusega
nr 791-k. Planeerimisseaduse § 10 lg 1 kohaselt võib iga
isik teha planeeringu koostamise algatamise ettepaneku. Vastuväite esitaja
ei ole teinud ettepanekut Vana-Kalamaja tn 46 kinnistule detailplaneeringu
koostamise algatamiseks.
Detailplaneeringuga määratakse
Põhja-Tallinnas Vana-Kalamaja tn 48 // Suur-Patarei tn 27
kinnistule ehitusõigus ühe kuni 5 maapealse (sh
katusekorrus) ja maa-aluse korrusega korterelamu või
äripindadega korterelamu ning kuni 3 maapealse (sh katusekorrus) ja
2 maa-aluse korrusega korterelamu ehitamiseks. Detailplaneeringu
lahendusega nurgakrundile kavandatud Vana-Kalamaja tänava äärne
elamu järgib naaberkinnistu Vana-Kalamaja tn 46 asuva hoone
ehitusjoont ning arvestab hoone sokli-, katuse räästa- ja harjajoone
kõrgustega. Uus hoone on kavandatud ehitada kokku olemasoleva elamuga
kinnistute ühisel piiril ning eraldatud sellest tulemüüriga.
Suur-Patarei tänava äärde planeeritav uus kuni 5 maapealse
(sh katusekorrus) ja maa-aluse korrusega elamu lähtub Suur-Patarei
tänava 4-5-korruseliste hoonete ehitusjoontest, mahtudest ja
kõrgustest ning sobitub Suur-Patarei tänavafrondis üldise hoonestusrütmiga.
Hoonele on planeeritud tänava ääres tagasiastega katusekorrus
ning hoone 4-korruselise maapealse osa parapeti/räästa kõrgus
arvestab Vana-Kalamaja tn äärde planeeritava kuni 3 maapealse
(sh katusekorrus) ja 2 maa-aluse korrusega hoone kõrgusega (kuni 12 meetrit
maapinnast). Ühtlasi on planeeringulahenduses uute hoonete kavandamisel
arvestatud krundil praegu paiknevate ja varem paiknenud ajalooliste hoonete
asukohtadega, mistõttu merevaated Vana-Kalamaja tn 46 hoonetest ei
muutu oluliselt võrreldes olemasoleva olukorraga. Planeeritava krundi
lõunapoolsele hoovialale on kavandatud suurem haljastatud õueala,
kuhu on kavandatud laste mänguväljak. Detailplaneeringu kohaselt on
planeeritava nurgakrundi suurimaks lubatud täisehitusprotsendiks kuni 38%
ning krundi haljastuse osakaal on ligikaudu 50%. Kuna planeeringuala
kontaktvööndis asuvad hooned on valdavalt 2-5-korruselised elamud,
siis planeeritavad 3-korruseline (sh katusekorrus) ja 2 maa-aluse
korrusega elamu ning 5-korruseline (sh katusekorrus) ja maa-aluse korrusega
elamu sobivad olemasolevasse linnaruumi.
Ehitusseaduse § 19
lg 1 kohaselt ehitise püstitamiseks koostatava ehitusprojekti aluseks
on detailplaneeringu koostamise kohustuse korral kehtestatud detailplaneering.
Detailplaneeringuga kavandatud uute hoonete arhitektuurne ja
ehituskonstruktsioonide osa (sh piirdekonstruktsioonid jm) lahendatakse
ehitusprojekti staadiumis. Detailplaneeringuga kavandatud uue hoonestuse
ühisele krundipiirile projekteerimise ja ehitamise korral on vajalik
ehitusprojekt kooskõlastada naaberkinnistu Vana-Kalamaja tn 46
kinnistu omanikuga.
Tallinna Linnaplaneerimise Amet on 29. juunil
2009 väljastanud projekteerimistingimused Vana-Kalamaja tn 46 elamute
ja abihoonete rekonstrueerimiseks ja laiendamiseks ning 23. juulil 2012
väljastanud projekteerimistingimused Vana-Kalamaja tn 46 kinnistul
hoovipoolse elamu rekonstrueerimiseks ja laiendamiseks, mille kohaselt tuleb hoonete
rekonstrueerimise ja laiendamise ehitusprojektid kooskõlastada
Põhja-Eesti Päästekeskusega (praegu Põhja
päästekeskus) ning kinnistute ühisel piiril olevate hoonete
rekonstrueerimise ja laiendamise ehitusprojektid kooskõlastada
naaberkinnistu Vana-Kalamaja tn 48 // Suur-Patarei tn 27
omanikuga.
Tallinna Linnaplaneerimise Amet on
seisukohal, et detailplaneering vastab Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari
2001 määrusega nr 3 kehtestatud “Tallinna
üldplaneeringule“, mille kohaselt on antud ala maakasutuse juhtotstarve korruselamute
ala ehk põhiliselt kahe- või enamakorruseliste korterelamute ala,
kus võivad paikneda kõik elurajooni teenindavad asutused,
kaubandusettevõtted, garaažikooperatiivid jm. Detailplaneeringuala
ei asu Tallinna Linnavolikogu 26. jaanuari 2006 otsusega nr 8
algatatud Põhja-Tallinna üldplaneeringu koosseisus
määratud Kalamaja miljööväärtuslikul
hoonestusalal. Planeeringuala lähiümbruses paiknevad valdavalt 20. sajandi
algul ehitatud 2- ja 3-korruselised puitelamud, kuid on ka kivihooneid ning
hilisemal ajal ehitatud ja Kalamaja miljööst erinevaid uuemaid 4-5-korruselisi
hooneid. Planeeritava nurgakrundi naabruses on Kalamaja puitasum, mis on
Tallinna vanim eeslinn ning ühtlasi Tallinna Linnavolikogu 26. jaanuari
2006 otsusega nr 8 algatatud Põhja-Tallinna üldplaneeringu
koosseisus määratud Kalamaja miljööväärtuslik
hoonestusala, sh antud kvartali ülejäänud osa.
Planeeritava nurgakrundi
naaberkinnistu Vana-Kalamaja tn 46 koos hoonestusega asub Kalamaja
miljööväärtuslikus hoonestusalas ning krundil asub
tänavaäärne 20. sajandi algul ehitatud 2-korruseline
paekivist elamu, mis on eelnimetatud üldplaneeringu koosseisus tunnistatud
väga väärtuslikuks hooneks. Planeeringuala naabruses
Suur-Patarei tänava ääres Suur-Patarei tn 23 ja 25
kinnistutel asuvad 1960-ndatel ehitatud 4-5-korruselised Kalamaja
miljööst erinevad uuemad elamud, mis ei jää koostatava
Kalamaja ehitusmääruse kohaselt
miljööväärtuslikule hoonestusalale.
Tallinna Linnavolikogu 16. novembri
2006 otsusega nr 329 kinnitatud “Tallinna parkimise korralduse arengukava
aastateks 2006-2014“ punkti 4.1.10 kohaselt ei rakendata
parkimisnormatiivi, kui planeeritav ala asub riikliku kaitse alla võetud
maa-alal või selle kaitsevööndis, samuti riikliku kaitse alla
võetud mälestise kaitsevööndis, loodusobjekti
kaitsevööndis või miljööväärtuslikul
hoonestusalal. Detailplaneeringu ala jääb kultuuriministri
30. augusti 1996 määrusega nr 10 “Kultuurimälestiseks
tunnistamine“ arheoloogiamälestiseks (mälestise registri nr 2628)
tunnistatud 13.-16. sajandi asulakohta ning lisaks Vabariigi Valitsuse
20. mai 2003 määrusega nr 155 vastuvõetud “Tallinna
vanalinna muinsuskaitseala põhimääruse“ kohasesse Tallinna
vanalinna muinsuskaitseala kaitsevööndisse. Arengukava
punkti 4.2.8 kohaselt tuleb vahevööndisse ja äärelinna
alale elamute parkimiskohtade kavandamisel tagada vähemalt üks
parkimiskoht korteri kohta. Planeeringualale on kavandatud kokku 17 korterit,
ligikaudu 130-260 m2 äripindasid ning kokku 19 parkimiskohta.
Detailplaneering on kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 16. novembri
2006 otsusega nr 329 kinnitatud “Tallinna parkimise korralduse
arengukavaga aastateks 2006-2014“. Detailplaneeringu on kooskõlastanud
Tallinna Transpordiamet ja Tallinna Kommunaalamet.
Detailplaneeringut on täiendatud
vastavalt vastuväite esitaja seisukohtadele. Detailplaneeringusse (ptk 4.1.5
ja ptk 6.1) on lisatud nõuded ehitusprojekti koostamiseks, sh
ettevaatusabinõud ja meetmed, et detailplaneeringuga kavandatud uute
hoonete ehitamisega mitte olemasolevat olukorda halvendada ja kahjustada naaberkinnistu
Vana-Kalamaja tn 46 hooneid. Detailplaneeringut on täiendatud
nõudega, mille kohaselt tuleb läbi viia ehitusgeoloogilised
uurimistööd enne detailplaneeringuga kavandatud uute hoonete
ehitusprojekti koostamist. Planeeringulahendusega on hoonetele kavandatud
ühine maa-alune parkimiskorrus naaberkinnistu Vana-Kalamaja tn 46
krundipiirist ja hoonest (tulemüürist) vähemalt 2 meetri
kaugusele, et vältida ehitusaegset mõju Vana-Kalamaja tn 46
tänavaäärse hoone ehituskonstruktsioonidele. Planeeritava uue
hoone maapealsed seinad on ette nähtud kavandada konsoolsetena.
Ehitusseaduse § 3 kohaselt peab
ehitis olema projekteeritud ja ehitatud hea ehitustava ning ehitamist ja
ehitusprojekti käsitletavate õigusaktide kohaselt ega või
tekitada ohtu inimese elule, tervisele, varale ega keskkonnale. Ehitus- ja
omanikujärelevalve teostaja peab tagama selle, et ehitustegevus ei
mõjutaks negatiivselt naabruses asuvate hoonete seisukorda.
Detailplaneeringu eskiisi
kooskõlastamisel märkis Tallinna Keskkonnaamet, et vastavalt
keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse
§ 33 lg 1 punktile 3 on keskkonnamõju strateegilist
hindamist vaja korraldada juhul, kui kavandatakse tegevusi, mis vastavad sama
seaduse § 6 lõikes 1 nimetatule või tegevus on
eeldatavalt olulise keskkonnamõjuga, lähtudes seaduse § 6
lõigetes 2-4 sätestatust. Teiste kavandatavate tegevuste
korral juhindutakse Vabariigi Valitsuse 29. augusti 2005 määruses
nr 224 “Tegevusvaldkondade, mille korral tuleb kaaluda keskkonnamõju
hindamise algatamise vajalikkust, täpsustatud loetelu“ sätestatud
korrast. Määruse § 13 punkt 2 sätestab, et
keskkonnamõju hindamise vajalikkust ei ole vaja läbi viia
üksikute elamute ehitamise korral. Vana-Kalamaja tn 48 // Suur-Patarei
tn 27 kinnistu detailplaneeringuga seatakse elamumaa sihtotstarbega
kinnistule ehitusõigus keldrikorrusega korterelamute ehitamiseks ning
seetõttu ei ole keskkonnamõju strateegilise hindamise
läbiviimine detailplaneeringu koostamise käigus vajalik. Detailplaneeringusse
on lisatud nõuded, et planeeringualal tuleb sademeveed immutada
haljasalale ning vertikaalplaneerimisega tuleb välistada sademevee
valgumine naaberkinnistutele (sh Vana-Kalamaja tn 46).
Detailplaneeringuga on kavandatud
planeeringualale jäävate Vana-Kalamaja tn ja Suur-Patarei tn
sõidutee laiuseks 5,5 meetrit, kõnnitee laiuseks
Vana-Kalamaja tn pool on 2,5 meetrit ning olemasoleva kõnnitee
laius on 1,8 meetrit. Detailplaneeringu lahendusega on kavandatud muuta
kõnnitee asukohta Vana-Kalamaja ja Suur-Patarei tn nurgal ja piki
Suur-Patarei tänavat. Tänavate nurgal on kõnniteed oluliselt
laiendatud ja piki Suur-Patarei tänavat on planeeritud 2,5 meetri
laiuse kõnnitee ja sõidutee vahele haljasriba laiusega 3,5-4 meetrit.
Planeeringulahendus muudab jalakäijate liikumise planeeringualaga
külgneval alal mugavamaks ja ohutumaks.
Detailplaneeringuga on kavandatud
Vana-Kalamaja tn 48 // Suur-Patarei tn 27 krundile suurem
heakorrastatud ja haljastatud õueala koos lastemänguväljaku ja
puhkeruumiga. Detailplaneeringu kohaselt koostatakse planeeringuala
haljastusprojekt hoonete ehitusprojekti mahus ning tuleb kooskõlastada
planeeringuala naaberkinnistu Vana-Kalamaja tn 46 omanikuga.
Detailplaneeringu koosseisu on
lisatud planeeringuala naaberkinnistu Vana-Kalamaja tn 46
tänavaäärse hoone insolatsiooniskeemid ja -illustratsioonid, mis
selgitavad päikese liikumisest tekkivaid varje. Detailplaneeringuga
kavandatav uushoonestus ei mõjuta naaberkinnistu Vana-Kalamaja tn 46
asuvate hoonete insolatsiooninäitajaid, kuna planeeritavad uued hooned
jäävad Vana-Kalamaja tn 46 kinnistu olemasolevatest hoonetest
põhjakaarde.
Detailplaneeringusse on lisatud
kuritegevuse riske vähendavad abinõud (ptk 4.4). Vana-Kalamaja
tn 46 hoonete ehitusprojektidega on võimalus pakkuda lahendus ka nende
hoonete krundipiiril paiknevate ja sinna projekteeritavate välisseinte
akendele, mis tuleb kooskõlastada naaberkinnistu Vana-Kalamaja tn 48 //
Suur-Patarei tn 27 kinnistu omanikuga ja Põhja
päästekeskusega.
DETAILPLANEERINGU MENETLUS
Detailplaneeringu algatamist taotles 8. veebruari 2010 registreeritud
avaldusega JB Private Invest OÜ. Taotluse kohaselt sooviti Vana-Kalamaja
tn 48 // Suur-Patarei tn 27 kinnistule ehitusõiguse
määramist kahe korterelamu ehitamiseks.
4. augustil 2011 on Tallinna
Linnaplaneerimise Ameti, JB Private Invest OÜ ja osaühingu R-KONSULT vahel sõlmitud
haldusleping nr 3-6/133.
Detailplaneeringu koostamine algatati
Tallinna Linnavalitsuse 28. septembri 2011 korraldusega nr 1488-k “Vana-Kalamaja tn 48 //
Suur-Patarei tn 27 kinnistu detailplaneeringu koostamise algatamine
Põhja-Tallinnas“. Detailplaneeringu eesmärk oli
Vana-Kalamaja tn 48 // Suur-Patarei tn 27 kinnistule
ehitusõiguse määramine kuni 5 maapealse (sh
katusekorrus) ja maa-aluse korrusega korterelamu või äripindadega
korterelamu ning kuni 3 maapealse (sh katusekorrus) ja
2 maa-aluse korrusega korterelamu ehitamiseks.
Detailplaneeringu algatamise teade
ilmus ajalehes Eesti Päevaleht 1. oktoobril 2011 ja ajalehes Pealinn
10. oktoobril 2011. Detailplaneeringu lähteseisukohtade ja
eskiislahenduse tutvustamiseks toimus avalik arutelu 20. oktoobril 2011.
Eskiislahenduse tutvustamise ning arutelu toimumise aja ja koha kohta ilmus
teade ajalehes Eesti Päevaleht 3. oktoobril 2011, ajalehes Pealinn
10. oktoobril 2011 ja ajalehes Põhja-Tallinna Sõnumid
7. oktoobril 2011.
Detailplaneeringu koostas osaühing R-KONSULT. Detailplaneering on
koostatud kooskõlas Tallinna Linnavalitsuse 16. juuni 2004
määrusega nr 61 kinnitatud “Detailplaneeringu eskiisi ja
detailplaneeringu koostamise ning vormistamise nõuetega“.
Detailplaneeringule on lisatud Osaühingu Eesti Geoloogiakeskus
radooniohtlikkuse hinnang, dendroloog A. Aaspõllu koostatud hinnang
ja Terviseameti Kesklabori füüsika labori müraprognoos.
Tallinna linna ehitusmääruse
§ 16 lõikes 1 määratud isikud ja asutused on
detailplaneeringu kooskõlastanud.
Põhja-Tallinna Valitsus, Põhja-Tallinna
halduskogu, Tallinna Kultuuriväärtuste Amet, Muinsuskaitseamet,
Tallinna Transpordiamet, Tallinna Kommunaalamet ja Põhja-Eesti
Päästekeskus (praegu Põhja päästekeskus) kooskõlastasid
detailplaneeringu omapoolseid tingimusi esitamata. Lisaks on
detailplaneeringulahenduse kooskõlastanud Vana-Kalamaja
tn 48 // Suur-Patarei tn 27 kinnistu omanik JB Private Invest
OÜ.
Tallinna Keskkonnaamet
kooskõlastas detailplaneeringu järgmistel tingimustel:
1) korterelamu ehitusprojektile
lisada kinnistu ja selle lähiümbruse haljastusprojekt.
Haljastusprojekti koostamisel arvestada Tallinna Linnavalitsuse 28. septembri
2011 määruse nr 112 “Avalikule alale puude istutamise
kord“ nõudeid ning esitada hariliku pärna positsioon 1
kasvutingimuste tagamise erimeetmed (tugipinnase lisamine ning juurekaitseresti
paigaldamine) ja võra hoolduslõikuse tingimused;
2) elamu ehitusprojektis näha
ette siseruumide müratasemete mõõtmistulemuste lisamine
hoone kasutusloa taotlusdokumentidele;
3) lammutus- ja ehitusprojekti
kooskõlastada enne ehitusloa taotlemist Tallinna Keskkonnaametiga.
Tingimused täidetakse
ehitusprojekti staadiumis. Vastavad tingimused ja nõuded on
detailplaneeringus määratud.
Terviseameti Põhja talitus
märkis, et detailplaneering on kooskõlas
tervisekaitsenõuetega tingimusel, et projekteerimisel rakendatakse
elamutes normeeritud müratasemete tagamiseks Eesti standardi EVS 842:2003 “Ehitiste
heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest“ nõudeid ning
magamisruume ja muid vaikustnõudvaid ruume ei planeerita elamute
sõiduteepoolsetele külgedele.
Tingimused on detailplaneeringus
määratud.
Aktsiaselts KH Energia - Konsult
kooskõlastas detailplaneeringu tingimusel, et tööprojekt
kooskõlastatakse täiendavalt Aktsiaseltsiga KH Energia - Konsult.
Vastav tingimus on detailplaneeringu
seletuskirjas määratud.
Eesti Energia Jaotusvõrk
OÜ (praegu Elektrilevi OÜ) kooskõlastas detailplaneeringu
tingimusel, et tööjoonised kooskõlastatakse täiendavalt.
Vastav tingimus on detailplaneeringu
seletuskirjas määratud.
Aktsiaselts Eesti Gaas
kooskõlastas detailplaneeringu tingimusel, et tehnorajatiste
ehitusprojektid kooskõlastatakse AS-iga EG Võrguteenus.
Tingimusega arvestatakse
tööprojekti koostamisel, tingimus on detailplaneeringus
määratud.
Elion Ettevõtted Aktsiaselts
kooskõlastas detailplaneeringu tingimusel, et tööprojekti
koostamiseks tellitakse täiendavalt konkreetsed tehnilised tingimused.
Vastav nõue on
detailplaneeringus määratud.
AKTSIASELTS TALLINNA VESI
kooskõlastas detailplaneeringu tingimusel, et järgnevate
projekteerimisstaadiumite (hoonete veevarustuse ja kanalisatsiooni
ehitusprojektide) koostamiseks taotletakse AKTSIASELTSilt TALLINNA VESI
tehnilised tingimused.
Vastav nõue on
detailplaneeringus määratud.
Aktsiaselts Tallinna Küte
märkis, et Aktsiaseltsi Tallinna Küte soojusvõrgud võimaldavad
lahendada kinnistu soojusvarustuse täies mahus. Ühenduskoha B2-4-2
puhul võimaldaks torustiku rajamine läbi Suur-Patarei tn 25a
kinnistu lühendada oluliselt rajatava soojustorustiku pikkust.
Detailplaneering võeti vastu
Tallinna Linnavalitsuse 30. mai 2012 korraldusega nr 791-k “Vana-Kalamaja tn 48 //
Suur-Patarei tn 27 kinnistu detailplaneeringu vastuvõtmine
Põhja-Tallinnas“.
Teade detailplaneeringu
vastuvõtmisest ilmus 2. juunil 2012 ajalehes Postimees ja 11. juunil
2012 ajalehes Pealinn. Teade avaliku väljapaneku asukoha ja aja kohta
ilmus 20. juunil 2012 ajalehes Postimees. Detailplaneering oli avalikul
väljapanekul 2. juulist kuni 16. juulini 2012.
Avaliku väljapaneku kestel ei
laekunud detailplaneeringu lahenduse kohta ühtegi kirjalikku ega suulist
pöördumist. Detailplaneeringu maavanemale järelevalveks
esitamine ei olnud vajalik.
6. septembril 2012
sõlmitud lepinguga nr 3-7/155 võttis JB Private Invest
OÜ kohustuse tagada oma vahendite arvel detailplaneeringukohase avalikult
kasutatava tee ja üldkasutatava haljastuse ning välisvalgustuse
väljaehitamise.
Vastavalt planeerimisseaduse
§ 25 lg 7 punktile 4 teavitab kohalik omavalitsus tähtkirjaga
ühe nädala jooksul Vana-Kalamaja tn 48 // Suur-Patarei tn 27
kinnistu detailplaneeringu kehtestamise otsuse tegemise päevast Suur-Patarei
tn 25, Suur-Patarei tn 25a, Vana-Kalamaja tn 46a,
Väike-Patarei tn 10b, Vana-Kalamaja tn 45, Suur-Patarei tn 22
ja Vana-Kalamaja tn 46 kinnistute omanikke ning Telliskivi Seltsi.
Planeerimisseaduse
§ 10 lõikes 61 nimetatud detailplaneeringu
kehtestamine kuulub volikogu ainupädevusse vastavalt kohaliku omavalitsuse korralduse
seaduse § 22 lõike 1 punktile 33 ja Tallinna linna
ehitusmääruse § 19 lõikele 3. Kuna planeeritud
maa-ala asub Vabariigi Valitsuse 20. mai 2003 määrusega
nr 155 kehtestatud “Tallinna vanalinna
muinsuskaitseala põhimääruse“ kohaselt Tallinna
vanalinna muinsuskaitseala kaitsevööndis ja kultuuriministri 30. augusti
1996 määrusega nr 10 “Kultuurimälestiseks tunnistamine“
arheoloogiamälestiseks (mälestise registri nr 2628) tunnistatud
13.-16. sajandi asulakohas, kuulub detailplaneeringu kehtestamine Tallinna
Linnavolikogu pädevusse.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Toomas Vitsut
|
|
Tallinna
Linnavolikogu esimees
|
