|
Tallinna
Linnavalitsuse 28. juuni 2012
korralduse nr 1042-k
LISA
|
|
Seletuskiri
|
|
Tallinna
Linnavalitsuse korralduse eelnõu
|
|
“Välja tn 1a ja 3 kruntide detailplaneeringu
kehtestamine Kristiine linnaosas“ juurde
|
|
|
|
|
|
Tallinna Linnavalitsuse korraldusega kehtestatakse
Välja tn 1a ja 3 kruntide detailplaneering, Linnaruumi OÜ
töö nr 01/10. Detailplaneeringu eesmärk on Kristiine linnaosas
0,29 ha suurusel maa‑alal asuvate Välja tn 1a ja 3 kinnistute
liitmine üheks elamumaa sihtotstarbega krundiks ning moodustuvale krundile
ehitusõiguse määramine kahe kuni 3 maapealse ja 1
maa-aluse korrusega korterelamu rajamiseks. Lisaks antakse planeeringuga
heakorrastuse, haljastuse, juurdepääsuteede, parkimise ja
tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus.
HALDUSAKTI PÕHJENDUSED
1. Olemasolev olukord
Planeeritav maa-ala asub
Tallinnas Kristiine linnaosas Mustamäe tee, Mehaanika, Keemia ja
Välja tänava vahelises kvartalis. Planeeritav ala piirneb
põhjast Mehaanika tn 21 ja Mehaanika tn 17 krundiga, idast Välja tn
7 krundiga, lõunast Välja tänavaga ja läänest Mustamäe
tee 21 ja Mustamäe tee 23 // Välja tn 1 krundiga.
Välja tn 1a kinnistu
maakasutuse sihtotstarve on elamumaa ja Välja tn 3 kinnistu maakasutuse
sihtotstarve on ärimaa. Kinnistutel olnud hoonestus on lammutatud.
Kinnistute omanik on AS FAMINO (endise nimega CarSec Teeninduse
Aktsiaselts).
Kõrghaljastus paikneb
peamiselt kinnistute välispiiride vahetus läheduses, ida- ja
lõunapiiri läheduses olevad hobukastanid säilitatakse, samuti
ka läänepiiri läheduses olevad vahtrad.
2. Kontaktvööndi
analüüs
Planeeritav ala asub Kristiine
linnaosas. Planeeritava ala kontaktvööndi puhul on tegemist
linnaehituslikult nõudliku ja keeruka üleminekukohaga – ühelt
poolt Mustamäe tee, Mehaanika, Keemia ja Välja tänava vahelises
kvartalis olevad väikeelamud (siia jääb ka planeeritav ala) ning
teiselt poolt Mustamäe tee äärne kõrgem ja tihedam
magistraaltänava äärne ärivööndi hoonestus. Nii
jaguneb ka ümbritseva kontaktvööndi maakasutuse sihtotstarve
piki Välja tänavat valdavalt elamumaa sihtotstarbega kruntideks ning
piki Mustamäe teed äri- ja tootmismaa maakasutusteks. Hoonete
korruselisus varieerub 1–2‑korruselistest väikeelamutest kuni
9-korruseliste korterelamute ja ärihooneteni (Mustamäe tee, Mehaanika
ja Sõstra tänav). Tegemist on linnaehituslikult muutuva ja areneva
piirkonnaga nt on vahetult planeeritava ala naabruses Tallinna Linnavolikogu
5. märtsi 2009 otsusega nr 42 kehtestatud „Mustamäe tee
17 ja 19 kinnistute detailplaneering“, eesmärgiga rajada Mustamäe
tee 17 krundile 8-korruseline ja Mustamäe tee 19 krundile 6‑korruseline
ärihoone; lisaks on algatatud Tallinna Linnavalitsuse
8. septembri 2010 korraldusega 1323-k „Välja
tn 22 kinnistu detailplaneeringu“ koostamine, eesmärgiga muuta
Välja tn 22 kinnistu maakasutuse sihtotstarve 100% elamumaast 50%
äri- ja 50% elamumaaks ning määrata ehitusõigus
2-korruselise elu- ja ärihoone rajamiseks; jt.
Kuna kontaktvööndisse
jääb linna üks olulisemaid magistraaltänavaid,
Mustamäe tee, siis on planeeritaval piirkonnal hea
ühistranspordiühendus teiste linnaosadega (Kesklinn, Nõmme,
Mustamäe). Lähim ühistranspordi (buss, troll) peatus
(Välja) jääb planeeringualast umbes 80 meetri kaugusele.
Kontaktvööndialasse
jääv lähim kauplus on Mustamäe tee 12 aadressil paiknev EKS
Kaubamaja. Piirkonnas paiknevad veel Merimetsa Selver ja Marienthali keskuses
asuv Selver. Puhkealana on kasutuses Tallinna Hipodroomi ümbrus, kus on
kergliiklus- ja liikumisrajad, mille kaudu pääseb ka Stroomi randa.
Lähim lasteaed on planeeritava ala kõrval asuv Tallinna Mutionu
Lasteaed, aadressiga Mehaanika tn 17.
Arvestades planeeritava ala
asukohta ja olemasolevat kui ka kavandatavat hoonestust, on planeeritavad kaks
kuni 3-korruselist elamut on ümbritsevasse arenevasse keskkonda sobivad,
luues linnaruumiliselt sujuva ülemineku Mustamäe tee äärse
ärivööndi hoonestuselt väikeelamute piirkonnale. Kuna
tegemist on hoonestamata kruntidega, siis planeeringuga korrastatakse ja
kaasajastatakse linnaruum, samuti muutub ümbritsev keskkond turvalisemaks.
3. Tallinna
üldplaneering ja koostamisel olev Kristiine linnaosa üldplaneering
Tallinna Linnavolikogu
11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud „Tallinna
üldplaneeringu“ kohaselt on planeeritud maa-ala maakasutuse
juhtotstarve väikeelamute ala, põhiliselt ühepere- ja
ridaelamutele, samuti üksikutele väiksematele 3–4-korruselistele
elamutele mõeldud ala, kus võib paikneda elamupiirkonda
teenindavaid asutusi ja väiksemaid kaubandus-teenindusettevõtteid,
olemasolevate väikeelamute piirkondade tihendamine korterelamutega ei ole
soovitatav.
Detailplaneeringulahendus
on kooskõlas Tallinna üldplaneeringuga.
Tallinna
Linnavolikogu 9. märtsi 2006 otsusega nr 71 algatati „Kristiine
linnaosa üldplaneeringu“ koostamine.
Nimetatud otsuse punkti 1 kohaselt on üldplaneeringu eesmärgiks
Kristiine linnaosa pikaajaliste arengusuundade määramine,
territooriumi funktsionaalse maakasutuse planeerimine koos uute elamu- ja
bürooalade võimalike asukohtade määramisega ehitustegevuse
suunamiseks ja koordineerimiseks. Kristiine linnaosa üldplaneeringu
kehtestamisel täpsustatakse Tallinna üldplaneeringut Kristiine
linnaosa osas.
Tallinna Linnavalitsuse
15. novembri 2006 korraldusega nr 2284-k kinnitatud „Kristiine
linnaosa üldplaneeringu lähteülesande“ punkti 3 kohaselt on
üheks üldplaneeringu eesmärgiks võidelda
valglinnastumisega, selleks kaalutakse tihendamisvõimalusi
elamuehituseks vajaliku sihtotstarbe muutmise või hoonestustiheduse
tõstmise näol. Kahe protsessi ühendamine, kus
väärtustatakse väljakujunenud elukeskkondi ja samas
püütakse kesklinna lähedale pakkuda uusi elukohti, on
üldplaneeringu üks peamisi eesmärke. Käesolev planeering
vastab Kristiine linnaosa üldplaneeringu eesmärkidele.
4. Kehtivad
detailplaneeringud
Planeeritava maa-ala kohta ei ole
varem kehtestatud detailplaneeringut.
5. Detailplaneeringuga kavandatu
Planeeringulahenduse kohaselt
nähakse ette Välja tn 1a ja 3 kruntide liitmine üheks elamumaa maakasutuse
sihtotstarbega krundiks ning määratakse ehitusõigus kahe kuni
3-korruselise korterelamu rajamiseks. Hoonetel on üks ühine maa-alune
korrus. Hoonete kõrgus maapinnast võib olla kuni 10 meetrit.
Korterelamutesse on kavandatud kokku 29 korterit.
Kavandatavate hoonete paigutamisel
on lähtutud ümbritsevast linnaruumist – arvestatud on Mustamäe
tee äärse hoonestuse (suuremahulisemad hooned, mille pikem telg on
kas risti või paralleelne tänavaga) pigem vabaplaneeringulist
asetust, kuid lähtutud on Välja tänava ehitusjoonest. Kuna
tegemist on linnaehituslikult küllaltki nõudliku ja keerulise
üleminekukohaga, kus planeeritud alaga külgnevad ka kuni
2-korruselised elamud, kuid samas tulevikus tuleb arvestada Mustamäe tee
äärset hoonefronti (valdavalt 4–8 korrust) ja tihedat liiklust, siis
planeeritud ala hoonestus ongi kavandatud kuni 3-korruseline.
Planeeritavate hoonete vahele
nähakse ette ühine õueala. Juurdepääs planeeritud
krundile ja hoonetele on tagatud Välja tänavalt.
Parkimine on planeeringulahenduse kohaselt viidud maa-alusele
korrusele, kuhu on võimalik parkida 32 autol. Tulenevalt Tallinna Linnavolikogu 16.
novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud „Tallinna
parkimise korralduse arengukavast aastateks 2006‑2014“, tuleb
planeeringualal tagada 32 parkimiskohta. Tingimus on täidetud.
OÜ FASSAADIPROJEKT poolt on
2010 augustis läbi viidud Välja tn 1a naaberkinnistute Mustamäe
tee 23 // Välja tn 1 ja Mustamäe tee 21 olevate elamute
insolatsioonianalüüs. Mustamäe tee 21 elamu insolatsiooniolukord
pole kavandatavast planeeringust mõjutatud ja säilib endisena.
Mustamäe tee 23 // Välja tn 1 elamu insolatsioon planeeringu
realiseerimisel väheneb, kuid on lähedane olukorrale enne Välja
tn 1a hoone lammutamist ja kokkuvõtvalt insolatsiooni kestus ületab
normatiivset 80% võrra. Seega on Eesti standardi EVS 894:2008 „Loomulik
valgustus elu- ja bürooruumides“ nõuded täidetud.
OÜ Jõgioja Ehitusfüüsika KB koostas
septembris 2010 mürahinnangu, mille kohaselt leidis hinnangu koostaja, et
tulenevalt sotsiaalministri 4. märtsil 2002 vastu võetud
määrusest nr 42 „Müra normtasemed
elu- ja puhkealal, elamutes ja ümbruskonna hoonetes ja mürataseme
mõõtmise meetodid“ on tegemist II kategooria alaga (laste- ja
õppeasutused, tervishoiu- ja hoole kandeasutused, elamualad, puhkealad
ja pargid linnades ning asulates) ning käsitles planeeringuala kui
väljakujunenud hoonestusega ala.
Vastavalt eelpool nimetatud
määrusele nr 42 on liiklusmüra taotlustase II kategooria
olemasolevale aladel päevasel ajal 60 dB ja öisel ajal
50 dB. Piirtasemed vastavalt 65 dB päeval ja 55 dB
öösel ning samas on lubatud müratundlike hoonete sõidutee
(raudtee) poolsel küljel päeval 65 dB ja öösel
60 dB. Kriitiline müratase II kategooria aladel on päevasel ajal
70 dB ja öisel ajal 65 dB. Vastavalt määrusele
nr 42 § 4 lg 2 tuleb uute hoonete projekteerimisel
olemasolevatele hoonestatud aladele lähtuda mürataseme piirtasemest
ning olemasolevatel aladel ja ehitistes ei tohi müra ületada
piirtaset. Kui piirtase on ületatud, tuleb rakendada meetmeid müra
vähendamiseks.
Planeeringualal teostatud
mürahinnangu kohaselt ulatuvad Välja tn 1a ja Välja tn 3
kruntidele päevasel ajal 67 dB ning öisel ajal 56 dB
müraindikaatori samatugevusjooned. Uuringu tulemused näitavad, et
planeeringulahenduse elluviimisel tuleb arvestada Eesti standardi EVS 842:2003
„Ehitiste heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest“ tab. 6.3
välispiirete heliisolatsiooni nõuet, mille kohaselt Mustamäe
tee poolsete ja hoonete külgedel olevate elu- ja magamisruumide
välispiirete transpordimüra isolatsiooniindeks peaks olema vastavalt
45dB ja 40dB. Vastav nõue on planeeringu seletuskirja lisatud.
2007. aastal koostas
EHITUSEKSPERTIISIBÜROO OSAÜHING eksperthinnangu, selgitamaks välja
ehitustehnilised meetmed, mis tagavad planeeringu elluviimisel
võimalikult vähese mõju lähiümbruse hoonestusele.
2011. aastal teostas Osaühing Rei Geotehnika planeeritaval alal
geoloogilise ehituse uuringu ning esitas uuringu põhjal hinnangu
planeeringuala ehitusgeoloogilistele tingimustele. Täiendav geoloogiline
uuring telliti, kuna avalikul väljapanekul mitmed piirkonna elanikud
tundsid muret, et planeeritaval alal ei ole teostatud geoloogilist uuringut.
Lähtuvalt
EHITUSEKSPERTIISIBÜROO OSAÜHINGU poolt koostatud ekspertarvamusest ja
Osaühing Rei Geotehnika poolt koostatud ehitusgeoloogilise uuringu
aruandest on hoone vundeerimiseks kaks võimalust:
1. eelistatum
on hoone vundeerimiseks kasutada ainult puurvaiu, mille puhul süvistatakse
pinnasesse keeramise teel esmalt manteltoru. Lähtuvalt OÜ Rei
Geotehnika poolt koostatud aruandest, tuleb vai soovitatavalt süvistada
otsaga kõvasse saviliivmoreeni (kiht 8b);
2. võimalik
on ka maa-aluse korruse projekteerimisel madalvundamendi puhul vundamendi
tallad või põrandaplaat toetada voolavale savile (kiht 4)
või voolavale saviliivale (kiht 5). Arvestama peaks vee
üleslükke jõuga (veetaseme miinimumseis 3,3 m, maksimumseis
4,5 m);
3. kui
projekteerida drenaaž ja tekitada depressioonilehter ka hoone
ekpluatatsiooni ajaks, siis depressioonilehter ulatub ka ümbritsevate madalvundamendil
olevate hooneteni, põhjustades nende ebaühtlast vajumist. Sellise
olukorra teke tuleb välistada. Kaevendi nõlvade kindlustamiseks
naaberkrundil lintvundamentidega hoonetega külgnevas osas kasutada
puurvaiadest moodustatud veetihedat tugiseina;
4. aluste
ja täitepinnase tihendamisel mitte kasutada raskeid mehhanisme.
Tulenevalt eelnevast muudeti maa-aluse
korruse kaugusi naaberkruntide piiridest nii ida- kui ka läänepoolsel
küljel, viies tasandi kauguse külgpiiridest 7,8 m kaugusele (oli
varem 2 m).
Planeeritud kinnistu asub
kaugkütte piirkonnas. Hoone soojusvarustus on lahendatud vastavalt
Tallinna Linnavolikogu 27. mai 2004 määrusega nr 19
kinnitatud „Tallinna
kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ning
eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised
kvaliteedinõuded, soojuse piirhinna kooskõlastamine ja soojusettevõtja
arenduskohustus“.
Kinnistul on läbi viidud kõrghaljastuse inventeerimine
ja antud väärtushinnangud olemasoleva kõrghaljastuse kohta.
Dendroloogilise hinnangu koostas dendroloog S. Järve detsembris 2007. Tallinna Linnavalitsuse
3. mai 2006 määruse nr 34 „Puittaimestiku
ja haljastuse inventeerimise kord“ kohaseid I väärtusklassi puid
planeeringualas ei kasva. Välja tn 3 krundil, Välja tänava
ääres asub II väärtusklassi harilik hobukastan, mis
säilitatakse. Planeeringulahenduse kohaselt likvideeritakse üks III
väärtusklassi puu, kolm IV väärtusklassi puittaime ja viis
V väärtusklassi puittaime. Likvideeritavad puittaimed tuleb
kompenseerita vastavalt Tallinna Linnavolikogu 19. mai 2011
määrusele nr 17 „Puu
raieks ja hoolduslõikuseks loa andmise tingimused ja kord“ 33
haljastuse ühiku ulatuses. Arvutusega saadud haljastuse ühikute arv
on esialgne lõplik kompenseerimiseks vajalik haljastuse ühikute arv
saadakse raieloa menetlemise käigus.
6. Avaliku väljapaneku tulemused
Detailplaneering oli avalikul
väljapanekul 31. jaanuarist 14. veebruarini 2011.
Avaliku väljapaneku kestel
esitasid M. Makkar ja O. Kivirand Välja tänava elanike
nimel 14. veebruaril 2011 ühisprotesti. Protesti on koondatud
ümbruskonna elanike arvamused. Tallinna Linnaplaneerimise Amet (edaspidi
lühendatult ka amet) vastas ühisprotestile 28. veebruaril
2011.
K. Porrmann (Välja tn 6)
tegi ettepaneku säilitada olemasolev üldplaneering ja
miljööväärtuslik keskkond.
Amet vastas, et Välja tn 1a ja
3 kruntide detailplaneering ei ole enam Tallinna üldplaneeringut muutev,
kuna kavandatud hoonestus on kuni 3-korruseline. Planeeritav ala on tulenevalt
üldplaneeringus olevast juhtotstarbest - väikeelamute ala,
põhiliselt ühepere- ja ridaelamutele, samuti üksikutele
väiksematele 3–4-korruselistele elamutele mõeldud ala, kus
võib paikneda elamupiirkonda teenindavaid asutusi ja väiksemaid kaubandus-teenindusettevõtteid.
Tallinna üldplaneeringu kohaselt ei ole ala
miljööväärtuslik piirkond.
E.-E. Taar
(Välja tn 9) väitis, et uus hoonestus on kavandatud heitvete
kollektori peale ning sinna peale ei ole reaalne ehitada. Kollektor lekib ja
Välja tn 9 alt liivad uhuvad kollektorisse.
Amet teatas,
et uushoonestuse allmaatasand jääb nn Tihase tunnelkollektorist
7 meetri kaugusele. Tunnelkollektor paikneb ca 8 meetri sügavusel.
A. Kask (Välja
tn 1) väitis, et Välja tn 1 on kuulutatud magistraali aluseks, mingit
kompensatsiooni neile pakutud ei ole.
Amet
selgitas, et planeeringu eskiisistaadiumis kontakteerus planeeringu huvitatud
isik Välja tn 1 kinnistu omanikuga, kuid kokkuleppele kinnistu
võimaliku omandamise osas ei jõutud. Enam oluline, kuna
planeeringulahendus on täiesti muutunud, hoonestusele juurdepääs
on kavandatud ainult Välja tänavalt.
R. Kask
(Välja tn 1) väitis, et maja ette pargitavad autod sulgevad
Välja tänava ja planeeringus on Välja tänav kaherealine,
reaalselt aga üherealine.
Amet
selgitas, et Välja tänav on kaherealine tänav. Mustamäe tee
poolt on lubatud parempööre Välja tänavale ja Välja
tänavalt saab parempöördega ka Mustamäe teele, mis juba
iseenesest iseloomustab liiklemist sellel tänaval. Juhul kui Välja
tänav oleks ühesuunaline, ei saaks tänavale sisse sõita
Mustamäe teelt või vastupidi. Tegemist on ka fooriristmikuga,
Mustamäe tee ületamiseks jalakäijate poolt on Välja
tänava ristmikul foor. Parkimist tänava maa-alale ei ole
planeeringuga kavandatud.
T. Jaanson (Välja tn 15)
väitis, et praegu on Välja tänaval 32 leibkonda kokku, selle
planeeringuga lisandub ühele krundile teist sama palju.
Amet vastas,
et kuna juba hetkel on Välja tn 4 ja 8, 9-korruselistes korterelamutes 358
leibkonda, kogu Välja tänava ääres on aga 41 kinnistut.
Leibkondade arv 32 on ilmselgelt eksitav, kuna üksikelamutes seni olevate
leibkondade arv pole täpselt tuvastatav. Planeeringuga kavandatakse 29
korterit.
A. Kallaste
(Välja tn 21) väitis, et kõigi olemasolevate Välja
tänava ja selle lähiümbruse kinnisvara hinnad langevad tänu
võimaliku ehitatava hoonestusega.
Amet vastas,
et väide on hüpoteetiline, kuna pole esitatud tõendeid
väite paikapidavuse kohta ehk pole esitatud vastavaid uuringuid.
J. Mihkelson
(Välja tn 25) väitis, et tekib analoogne efekt kui Keemia tänava
ärihoone juures, kus autod ummistasid kogu sõidutee.
Amet vastas,
et Keemia tn 4 kinnistu 6-korruselise ärihoone juures oli autode
tänavale parkimine esialgne, kuid see lahenes hoovialale
parkimisväljaku rajamisega. Ka ei ole ärihoone ja elamu kasutuskord
võrreldavad, kuna ärihoone juures on liiklemine päevaringne,
kuid elamute puhul siiski on põhiliiklus hommiku- ja
õhtutundidel.
O. Kivirand
(Välja tn 38a) ei mõistnud Kristiine Linnaosa Valitsuse
tegevusetust ja ükskõiksust, kes ei kaitse kohalike elanike huve.
Prioriteediks on kujunenud sissesõitnud kinnisvaraarendajate (kes ei
hinda kohalike elanike miljöö väärtust) huvide kaitse. Ühtlasi
tuletas meelde K. Kallo arvamusavaldust Kristiine lehes, et aedlinnak ei
peagi säilima sellisel kujul.
Amet vastas,
et jääb arusaamatuks hr Kiviranna väide, kuna nii Kristiine
Linnaosa Valitsus kui ka Tallinna Linnaplaneerimise Amet on vastupidiselt igati
arvestanud kohalike elanike huvidega, mis selgusid juba eskiislahenduse avaliku
väljapaneku arutelu ja sellele järgneva kirjavahetuse jooksul.
Sellest tulenevalt on algatatud eskiislahendust muudetud, 4- kuni
6-korruselistest äripindadega korterelamute asemel on käesolevas
detailplaneeringulahenduses kavandatud kuni 3-korruselised korterelamud,
ärifunktsiooni ei ole enam ette nähtud, juurdepääsud
hoonestusele on ette nähtud Välja tänavalt.
T. Uibooss
(Välja tn 23) väitis, et on nõus 2-korruselise ridaelamuga ja
märkis, et detailplaneeringuga üldplaneeringu muutmine on
õigusvastane.
Amet
selgitas, et vastavalt planeerimisseaduse § 7 võib detailplaneering
põhjendatud vajaduse korral sisaldada kehtestatud üldplaneeringu
muutmise ettepanekut. Antud juhul ei ole tegemist üldplaneeringut muutva
detailplaneeringuga.
H. Kukk (Mustamäe
tee 21) väidab, et madalate eramute vahele ei tohi vägisi toppida kõrghooneid,
nii nagu seda tehti Nõukogude ajal.
Amet vastas,
et käesolevas detailplaneeringus ei ole eramute vahele „topitud“
kõrghooneid. Kõrghoone on selline hoone, mis on kõrgem kui
45 meetrit maapinnast. Detailplaneeringuga on kavandatud 3‑korruselised
elamud, kõrgusega kuni 10 meetrit maapinnast, mis on tavaliselt üksikelamu
kõrgus.
M. Makkar
(Välja tn 38) väitis, et juhul kui antud üldplaneeringu muudatus
heaks kiidetakse, siis see omab tagasi ulatuvat õigusjõudu, ehk
teiste sõnadega saavad ka teised arendajad toetuda antud
õigusaktile ja hävitada täielikult aedlinnak või nii
nagu K. Kallo 2007 a. mainis, et meil ei olegi aedlinnakut vaja.
Amet vastas,
et käesolev detailplaneering ei ole Tallinna üldplaneeringut muutev.
M. Kaarma
(Välja tn 32) väitis, et Lilleküla elanik on unikaalne maailmas
ja seda tuleb kaitsta röövellike arendajate eest. Ühtlasi soovis
M. Kaarma väga teada, miks linnaosa ei kaitse põliselanikke ja
miks on nad ühes paadis arendajatega aga mitte kohalikega.
Amet vastas,
et Kristiine Linnaosa Valitsus toetab põliselanikke, mistõttu ei
ole ka vastu võetud detailplaneering enam üldplaneeringut muutev
nagu oli algatatud detailplaneering. Antud vastu võetud
detailplaneeringuga kavandatakse kuni 3-korruselised elamud.
J. Mihkelson
(Keemia tn 32 // Välja tn 25) väitis, et K. Mihkels on
öelnud: on resoluutselt vastu sellele, et detailplaneeringuga muudetakse
üldplaneeringut.
Amet
selgitas, et käesoleva detailplaneeringuga ei muudeta Tallinna
üldplaneeringut.
T. Meier
(Välja tn 39) väitis, et planeeritav ehitis ei sobi nii Välja
tänavale kui ka kogu Lilleküla miljöösse. Ühtlasi asus
T. Meier seisukohale, et ehitatavad majad peavad olema madalad ja omama
viilkatust.
Amet
selgitas, et kavandatavate hoonete maksimaalne kõrgus maapinnast on 10
meetrit, mis on tavaline üksikelamu kõrgus. Tegemist on
korterelamutega, millele viilkatus antud lahenduses ei sobi.
J. Jürgenson
(Välja tn 28) väitis, et hoone on liialt massiivne ja sellel on liiga
palju korruseid.
Amet
selgitas, et detailplaneeringus on kavandatud kuni 3 korrust ja kaks hoonet.
K. Jaanson
(Välja tn 15) väidab, et kui arendaja saavutabki detailplaneeringu
kinnitamise, jääb alati oht, et arendaja ehituse käigus taotleb
korruseid juurde, nii nagu see tavaks on olnud.
Amet
selgitas, et kui detailplaneering kehtestatakse jääb kehtiv
detailplaneering aluseks ehitusprojektide koostamisele ja ehituslubade
väljastamisele. Ehitusprojektides jälgitakse rajatavate hoonete
korruselisuse vastavust kehtivas detailplaneeringus olevale.
A. Kivirand
(Välja tn 38a) väitis, et ilmselt on pinnase geodeetilised uuringud
jäetud teostamata või lihtsalt ei peeta uuringuid vajalikeks. A.
Kivirand märkis, et tegemist on endise mere põhjaga, kus 3 meetrit
vesiliiva ja selle all sinisavi. A. Kivirand lisas, et juhul kui ehitaja peaks
rajama nullkorruse (nii nagu detailplaneering ette näeb) satub ehitaja
automaatselt sinisavile. Lisaks märkis A. Kivirand, et teatavasti
sinisavile ei ole võimalik ehitada, kuna tegemist on äärmiselt
pehme materjaliga. A. Kivirand pidas vajalikuks märkida, et juhul kui
ehitaja peaks alustama vaiastamis töödega, võib mõni
vai sattuda 8 meetri sügavusel olevasse heitvete kollektorisse ja
sellega tuua kaasa kogu Tallinna ökoloogilise katastroofi.
Amet vastas,
et A. Kivirand on ilmselt mõelnud geoloogilisi uuringuid, sest
geodeetilised uuringud on tehtud. Ehitusekspertiisibüroo OÜ on
koostanud ehitustehnilise ekspertarvamuse, mille eesmärgiks oli anda
Välja tn 1a ja 3 kinnistute detailplaneeringu seletuskirja koosseisus
ehitustehnilised meetmed, mis tagavad maksimaalselt vähese mõju
lähiümbruses asuvale hoonestusele. Ehitusgeoloogilised uuringud
teostatakse enne ehitusprojekti koostamist. Vastavad nõuded on
määratud seletuskirja punktis 4.4.
Eesti Omanike
Keskliidu esindaja, K.-M. Vaher väitis, et iga detailplaneeringu menetlemisel
ja kehtestamisel peab olema tagatud vastava paikkonna põliselanike
kaitse. Lisaks leidis K.‑M. Vaher, et ei ole põhjendatud
muuta kehtivat üldplaneeringut Välja tn 1a ja 3 detailplaneeringuga,
sest tegemist on olnud ja jääb väikeelamu piirkonnaga.
Amet
selgitas, et käesoleva detailplaneeringuga ei muudeta Tallinna
üldplaneeringut. Üldplaneeringu juhtotstarbe osas jääb
kehtima endiselt väikeelamute ala juhtotstarve.
Kuna detailplaneeringu avaliku arutelul jäid üles
lahendamata vastuväiteid, esitas Tallinna Linnavalitsus 17. mai 2011
kirjaga detailplaneeringu tulenevalt PlanS § 23 Harju maavanemale
järelevalve teostamiseks.
DETAILPLANEERINGU
MENETLUS
Detailplaneeringu koostamise
algatamist taotles 29. septembril 2005 registreeritud taotlusega
K. Kann, kes soovis Välja tn 1a ja 3 kruntidele ehitusõiguse
määramist korterelamute rajamiseks.
CarSec Teeninduse Aktsiaseltsi
(praeguse nimega AS FAMINO), RUUM JA MAASTIK OÜ (uue nimega Linnaruumi
OÜ) ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti vahel on
21. septembril 2006 sõlmitud planeerimisseaduse § 10
lõike 6 kohase kohustuse täitmiseks leping nr DP-80/M-06.
Detailplaneeringu koostamine
algatati 4. oktoobri 2006 korraldusega nr 2013-k „Välja tn
1a ja 3 kruntide detailplaneeringu koostamise algatamine“.
Detailplaneeringu koostamise eesmärgiks oli kinnistute liitmine ja
Mustamäe tee poolsele küljele 4–6-korruselise äripindadega
korterelamu rajamine ning Välja tänava poolsele küljele
2–4-korruselise korterelamu ehitamine. Detailplaneering sisaldas Tallinna
üldplaneeringu muutmise ettepanekut. Algatatud detailplaneeringus sooviti
muuta Tallinna üldplaneeringu juhtotstarvet väikeelamute ala korruselamute
alaks. Detailplaneeringu algatamise teade ilmus ajalehes Postimees
14. oktoobril 2006.
Detailplaneeringu eskiislahendusega
sai tutvuda 16.–25. oktoobrini 2006. Kristiine Linnaosa Valitsuses
toimus 25. oktoobril 2006 detailplaneeringu lähteseisukohti ja
eskiislahendust tutvustav arutelu. Eskiislahendusega tutvumise ning arutelu
toimumise aja ja koha kohta ilmus teade 16. oktoobri 2006 ajalehes
Postimees. Arutelul osales seitse lähiala elanikku.
Avalikule arutelule eelnevalt
edastas A. Laane (Välja 12 kaasomanik) e-kirja vastuväidetega,
mis kattusid arutelul käsitletutega:
1. planeeritud
parkimiskohtade arv ei vasta reaalsetele vajadustele, 47 kohta on
kooskõlas normatiividega (mitte aga 34 kohta nagu eskiisis
väidetud), kuid vastavalt Tallinna Transpordiameti ja Tallinna
Linnaplaneerimise Ameti soovitustele peaks olema 60-62 parkimiskohta;
Parkimiskohad on viidud maa alla
ning lahendus on kooskõlastatud Tallinna Transpordiametiga. Kristiine
Linnaosa Valitsuse arhitekt selgitas arutelul lisaks A. Solvaki
(Välja tn 9) vastuväitele, et planeeringuga tuleks ette näha ka
avaliku parkla rajamine lähtudes uue hoone mahtudest ja piirkonna
vajadusest, et tulenevalt koostatavasse Kristiine linnaosa
üldplaneeringusse kantakse ka Tallinna kõrghoonete
teemaplaneeringuga kavandatud magistraaltänavate äärse
hoonestuse tihendamine ja kasvatamine ning kõrghoonestuse rajamise
kohad. Samuti käsitletakse üldplaneeringus transpordi-, liiklus- ja
parkimiskorralduse küsimusi. Parkimine tuleb lahendamisele näiteks
Ilmarise kvartalis parkimismajadega.
2. Ärimaaks
muutmine suurendab niigi olemasolevaid parkimisprobleeme, liiklusprobleemid
tihenevad, juba praegu on Keemia tänaval (vahetult Välja tänava
kõrval) palju liiklusavariisid;
Kui detailplaneeringu koostaja
käis Tallinna Transpordiametis eskiisi kooskõlastamas, siis lubas
amet, et sinna piirkonda paigaldatakse parkimist keelavad märgid.
Tänava laiuseks on planeeritud 5,6 meetrit ja see võimaldab
korralikult kahesuunalise liikluse. Planeeringu koostaja lubas teha huvitatud
isikule ettepaneku kaaluda ärimaaks muutmise otstarbekust ja Mustamäe
teelt vasakpöörde rajamist.
3. Joonisel
toodud korruselisus on liiga kõrge: 3850 m2 suletud
brutopinda teeb keskmiseks korruselisuseks neli, samas on kõik
ümbritsevad hooned maksimaalselt 1,5–2-korruselised elamud, seega tekib
olukord, kus maja on ümbritsetud temast oluliselt madalamate hoonetega;
olemasolev planeering ei taga Tallinna linna huvides olevat
kõrghoonestust Mustamäe tee ääres (kuna tegemist pole
kõige Mustamäe tee poolse krundiga), vaid pigem tihendab sobimatult
väikeelamute ala korruselamuga; uus detailplaneering ja kavandatav hoone
halvendavad oluliselt olemasolevate väikeelamute elukeskkonda, kuna hoone
on ümbritsetud väikeelamutest ja ei avane Mustamäe teele.
Planeeritav ala ei asu vahetult
Mustamäe tee ääres, kuid kavandatav hoonestus on ette
nähtud olemasolevate suuremahuliste Mustamäe tee äärsete
hoonetega samale ehitusjoonele. Mustamäe tee laiendamise
võimalusega on arvestatud juba varem koostatud planeeringutes,
ehitusjoon on üle 20 meetri tänavaäärsete kruntide piirist
seespool. Vastuolu projektis tuleneb Mustamäe tee äärse
kõrgema hoonestuse otsesest kontaktist Välja tänava
väikeelamute piirkonnaga. Pretensioon on esitatud selle kohta, miks
seletuskirjas on käsitletud planeeringuga kavandatud hoonestust kui perspektiivset
Mustamäe tee äärset hoonet. Antud planeering lähtub
sellest, et Mustamäe tee on linna magistraaltänav ning selle
äärde oligi algselt ette nähtud kõrgem hoonestus, antud
juhul kuni 6 korrust, pikifassaadiga Mustamäe tee suunas, mille esimene
korrus on avatud, õhuline. Välja tänaval on väikeelamud
tõenäoliselt väga pikka aega, mistõttu krundi idapoolne
hoonestus on planeeritud madalam – 3-korruseline, moodustades ülemineku
2-korruselisele hoonestusele. Insolatsioon vastab nõuetele.
4. R. Kask (Välja tn
1) tõstatas arutelul küsimuse, kas on teostatud pinnaseuuringud.
Detailplaneeringu seletuskirja
punktis 4.4 on määratud, et ehitusgeoloogilised uuringud koostatakse
ehitusprojekti staadiumis.
A. Laane tegi järgnevad
ettepanekud planeeringu muutmiseks:
1. mitte
lubada elamumaa ärimaaks muutmist, kuna hoone on ümbritsetud
väikeelamutega ja planeeritav hoone ei avane Mustamäe teele;
2. säilitada
planeeritav ala väikeelamute alana;
3. kompromissettepanekuna
võib kaaluda planeeringualale ridaelamulaadsete ehitiste rajamist
või 2–3-korruselise korruselamu kõrguspiiranguga 12–15 meetrit
rajamist. See võimaldaks ehitada arendajal umbes 24–28 korterit
(keskmise suurusega) umbes 70–80 m2 ja korraldada parkimine 42–48
autole ning maja sobiks ümberkaudsete elamutega.
Avalikul arutelul tehti lisaks
A. Laane ettepanekutele järgnevad ettepanekud:
1. A. Solvak
(Välja tn 9) - planeering oleks lubatav kui arendaja omandaks
Mustamäe tee 23 // Välja tn 1 kinnistu;
2. piirkonna
elanike ühisel palvel tuleks kaaluda äripinna otstarbekust ning Mustamäe
teelt vasakpöörde rajamist.
A. Kask ja R. Kask
esitasid Tallinna Linnaplaneerimise Ametile 3. mail 2007
küsimused/vastuväited mis olid järgmised: kus on võimalik
näha praegust muudetud detailplaneeringut; miks lubades algatada
detailplaneeringu koostamise pole arvestatud naabrite elamistingimuste
halvenemisega – ühelt poolt 6‑korruseline elumaja ja teiselt poolt
üha suureneva liiklusega Mustamäe tee; mis saab lähemal ajal
Mustamäe teest, millega linn kompenseerib elukeskkonna halvenemise; mida
tähendab Ehitusekspertiisibüroo OÜ aktis viide: „Käesoleval
ajal kasutada oleva informatsiooni kohaselt säilib naaberkruntidel
paiknevatest lintvundamentidel hoonetest vaid Välja tn 7 elamu“ – kuhu
kaob Välja 1 elamu.
Tallinna Linnaplaneerimise Ameti
selgitus esitatud pöördumisele oli järgmine: eskiisile
järgneb detailplaneeringu koostamise staadium, detailplaneeringulahendust
tutvustatakse avalikul väljapanekul, kui planeerimislahendus on Tallinna
Linnavalitsuse poolt heaks kiidetud (vastu võetud). Sellekohased teated
ilmuvad vastavates ajalehtedes ja Tallinna veebilehel; Mustamäe tee peab
kujunema magistraaltänavaks, mille parem (paarisnumbriline) külg
kujuneks ühtlase fassaadifrondiga (viimase korruse põrand <24
meetrit maapinnast) hoonestatuks ning vasaku (paaritunumbriline) külje
ehituskõrgused määratakse detailplaneeringutega. Arvestatud
on, et üksikud väikeelamud (Välja tänava otsas) selle
kontseptsiooniga ei haaku ning pikas perspektiivis kuuluvad lammutamisele. See
arenguprintsiip on välja toodud ka koostamisel olevas Kristiine linnaosa
üldplaneeringus. Mustamäe tee 23 // Välja tn 1 kinnistu
oma hoonestusega pole magistraaltänava äärde sobiv.
Võimalik on kokkuleppele jõuda, kas praeguse arendajaga kinnistu
võõrandamise osas või ootama jääda, millal on
linnal plaanis Mustamäe tee äärsete omandite
võõrandamine.
O. Kivirand (Välja tn 38a)
ja teised Lilleküla elanikud esitasid 28. juuni 2007
ühisavalduse, milles tõid välja järgnevad küsimused:
Kehtiva üldplaneeringu muutmine
Välja tn 1a ja 3 kinnistutel on väär, kuna tegemist on
aedlinnakuga; Tallinna notari Kai Sepa 1. aprilli 2005 notari
ametitoimingute raamatu registreerimise nr 2751 järgi on õigustatud
subjekt R. Tabur loovutanud poole mõttelise osa maa tagastamise
nõudeõigusest, Välja tn 3 asuvast maaüksusest
K. Kannile 335 000 kr eest. Seega on väide, et maa hind antud
paigas on kõrge, väär. Planeeringulahendus rikub endisaegset
Lilleküla miljööd, kus vanasti asus ka botaanika aed ning
kasvasid põlisõunapuud
Tallinna Linnaplaneerimise Amet
vastas ühisavaldusele, et Mustamäe tee on kujunemas
magistraaltänavaks ning seda kontseptsiooni kajastab ka Välja tn 1a
ja 3 kruntide detailplaneering, millest tulenevalt on Mustamäe tee 23 //
Välja tn 1, Välja tn 1a ja 3 krundid oma praeguse hoonestusega
magistraaltänava äärde mittesobivad. Välja tn 3 krunt
kinnistati juba 15. juunil 2006. Kinnistamine toimub omandi alusel,
seega ei ole ameti pädevuses kahelda, et Välja tn 3 krundi
kinnistamise õigsuses.
29. august 2007 esitas
planeeringust huvitatud isik CarSec Teeninduse Aktsiaselts (praeguse nimega AS FAMINO)
Mustamäe tee 21 kinnistu omanikule teate Välja tn 1a ja 3 kinnistute
detailplaneeringu koostamise kohta ning palus detailplaneeringu
kooskõlastada.
25. septembril 2007 kirjaga
keeldus Mustamäe tee 21 omanik M. Kukk kooskõlastust andmast,
kuna tema arvates on planeering vastuolus Tallinna üldplaneeringuga, sest
Tallinna Linnavalitsuse 4. oktoobri 2006 korraldusega nr 2013-k
algatatud planeering näeb ette planeeritavale maa-alale Mustamäe tee
poolsele küljele 4-6-korruselise hoone ehitamise. Välja tn 1a ja 3
kinnistud ei oma aga Mustamäe teega ühist piiri ning neil pole
Mustamäe tee aadressi. 3-korruselise hoone ehitamine, mis poleks
kõrgem kui 11 meetrit oleks mõeldav, kuid mitte kõrgemana,
kuna sellisel juhul väheneb Mustamäe tee 21 elamus päikesevalguse
osakaal liigselt ning tekib ka majanduslik kahju, kuna väheneb
potentsiaalsete ostjate hulk. Päikesevalgust peaks tagama vähemalt
5,5 h. Ehitatav maja on planeeritud 2,7 meetri kaugusele Mustamäe tee 21
krundi piirist ja Mustamäe tee 21 majani jääb veel ainult viis
meetrit, mis pole küllaldane tuleohutuse tagamiseks, hoonet pole
mõtet ehitada täiesti krundi äärele.
28. augustil 2007 pöördus
planeeringu koostaja Mustamäe tee 23 // Välja tn 1 kinnistu
omaniku T.‑E. Kase poole detailplaneeringule kooskõlastuse
saamiseks.
24. septembri 2007 kirjaga
keeldus Mustamäe tee 23 // Välja tn 1 kinnistu omanik andmast
kooskõlastust Välja tn 1a ja 3 kinnistute detailplaneeringule, kuna
Ehitusekspertiisibüroo OÜ poolses ekspertarvamuses selgub, et
Välja tn 1a kinnistul pole tehtud piisava mahuga geoloogilist uuringut.
T.-E. Kasele jäi arusaamatuks, mille alusel nimetatud osaühing
väidab, et lähiümbruses säilib ainult Välja tn 7
kinnistu. Mustamäe tee 23 // Välja tn 1 kinnistu omanikule
jääb arusaamatuks, kuidas on võimalik muuta Tallinna
üldplaneeringute juhtfunktsioon väikeelamuteala korruselamute alaks,
detailplaneeringu algatamise korralduses on kirjas, et planeeritav ala asub
Mustamäe tee ja Välja tänava nurgal - kuhu kadus Mustamäe
tee 23 // Välja tn 1 kinnistu, kuidas sai projekteerija
väita 25. oktoobril 2006 toimunud arutelul, et Mustamäe tee
äärde ongi ette nähtud kõrgem hoonestus, kui Kristiine
linnaosa üldplaneeringut pole veel olemaski. Lisaks märgib, T.-E.
Kask, et planeeringuga kavandatu sellisel kujul elluviimine halvendab tema
elutingimusi märkimisväärselt müra, päikesevalguse
vähesuse ja suure liikluskoormuse tõttu.
Tallinna Linnaplaneerimise Ameti
19. juuni 2008 kirjaga nr 2-1/1792 teavitati CarSec Teeninduse
Aktsiaseltsi (uue nimega AS FAMINO) asjaolust, et ameti detailplaneeringute
läbivaatamise komisjon vaatas 17. juunil 2008 läbi
Välja tn 1a ja 3 kruntide detailplaneeringu. Kirjas selgitati, et praeguse
ehitusõiguse kavandamine on võimalik eeldusel, et kavandatav
hoone kujuneb hiljem Mustamäe tee äärseks hoonestuseks ja asub
Mustamäe teel väljakujunenud ehitusjoonel. Planeeringuga tuleb
määrata Mustamäe tee 23 // Välja tn 1 kinnistu
liiklusmaaks ja olemasolev hoone lammutatavaks, mistõttu tuleb
planeeringuala laiendada Mustamäe tee 23 // Välja tn 1 kinnistu
ulatuses ning detailplaneeringu vastuvõtmise eelduseks on kõigi
maaomanike nõusolek planeeringu lahendusele.
23. septembri 2009 kirjaga
nr 2-1/1900 teavitas Tallinna Linnaplaneerimise Amet planeeringu koostajale, et
planeeringute läbivaatamise eelkomisjon tutvus
18. septembril 2009 Välja tn 1a ja 3 kruntide detailplaneeringu
uue lahendusega, mille kohaselt oli kruntidele kavandatud 3‑korruselised
korterelamud, hoonetes polnud enam äripindu ja parkimine oli lahendatud
allmaatasandil. Kirjas tehti ettepanek detailplaneeringu koostamisel arvestada,
et hoonestuse kõrgus kavandataks maksimaalselt 10 meetrit,
allmaatasandit naaberkinnistute piirideni ei kavandataks ja esitataks lahendust
illustreeriv materjal. Samuti juhiti tähelepanu, et planeeringust
huvitatud isik CarSec Teeninduse Aktsiaselts on äriregistri andmetel
muutnud ärinime (AS FAMINO).
11. oktoobri 2010 kirjaga
nr 1/2-1/1900 teavitati projekteerijat ja huvitatud isikut, et Tallinna
Linnaplaneerimise Ameti planeeringute läbivaatamise komisjon tutvus
5. oktoobril 2010 Välja tn 1a ja 3 kruntide
detailplaneeringuga ning leidis, et planeeringu kausta tuleks lisada
naaberkinnistute omanike seisukohad ning seejärel võib
detailplaneeringu heaks kiita.
Detailplaneeringu on koostanud Linnaruumi OÜ. Detailplaneering on
koostatud lähtudes Tallinna Linnavalitsuse 4. oktoobri 2006
korraldusest nr 2013-k ning on kooskõlas Tallinna Linnavalitsuse
16. juuni 2004 määrusega nr 61 kinnitatud „Detailplaneeringu
eskiisi ja detailplaneeringu koostamise ning vormistamise nõuetega“.
Detailplaneeringule on lisatud planeeritud maa-ala haljastuslik hinnang, mille
koostas 2007. aastal Osaühing Kesklinna Pargid dendroloog S. Järve,
EHITUSEKSPERTIISIBÜROO OÜ koostatud ehitustehniliste meetmete
ekspertarvamus, OÜ JÕGIOJA Ehitusfüüsika KB 2010.
aastal koostatud mürahinnang, OÜ FASSAADIPROJEKT 2010. aastal
koostatud naaberelamutele insolatsioonianalüüs ning Osaühing Rei
Geotehnika 2011. aastal koostatud ehitusgeoloogiline uuring.
Tallinna linna
ehitusmääruse § 16 lõikes määratud isikud ja
asutused on detailplaneeringu kooskõlastanud.
Kristiine Linnaosa Valitsus,
Kristiine linnaosa halduskogu, Põhja-Eesti
Päästekeskus (praegu Põhja päästekeskus), Tallinna
Transpordiamet, Tallinna Haridusamet, Tallinna Linnavaraamet, Tallinna
Kommunaalamet, Aktsiaselts Tallinna Küte ning Välja tn 1a ja 3
kinnistute omanik ja planeeringust huvitatud isik AS FAMINO
kooskõlastasid detailplaneeringu märkusteta.
Tallinna Keskkonnaamet
kooskõlastas detailplaneeringu tingimusel, et lammutus- ja
ehitusprojektid kooskõlastatakse Tallinna Keskkonnaametiga enne
ehitusloa taotlemist. Tingimus on detailplaneeringus määratud.
Terviseameti Põhja talitus
kooskõlastas detailplaneeringu järgmistel tingimustel: kuna
planeeritav ala asub suure liikluskoormusega mürarikka magistraaltänava
lähedal, tuleb laste mänguväljakud planeerida kinnistu
vaiksemasse hoovipoolsesse ossa; kuna tegemist on kõrge
müratasemega alaga: arvutuslik ekvivalentne liiklusmüra tase 40
meetri kaugusel Mustamäe tee telgjoonest on kuni 67 dBA päevasel ajal
ja kuni 56 dBA öisel ajal, tuleb elamutes normeeritud müratasemete
tagamiseks korterite projekteerimisel rakendada Eesti standardi EVS 842:2003
nõuet „Ehitiste heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest“.
Magamisruume ja muid vaikustnõudvaid ruume ei soovitanud Terviseamet
paigutada elamute magistraaltänava poolsele küljele. Välja tn 1a
ja 3 kruntide detailplaneering vastab tervisekaitsenõuetele tingimusel,
et järgitakse ülaltoodut. Vastavad nõuded ehitusprojekti koostamiseks
on detailplaneeringus määratud.
AKTSIASELTS TALLINNA VESI
kooskõlastas detailplaneeringu tingimusel, et järgnevate
projekteerimisstaadiumite (hoone vee- ja kanalisatsiooni trasside
ehitusprojektide) koostamiseks taotletakse AKTSIASELTSILT TALLINNA VESI
tehnilised tingimused. Vastav nõue ehitusprojekti koostamiseks on
detailplaneeringus määratud.
OÜ Jaotusvõrk (praegu
Elektrilevi OÜ) kooskõlastas detailplaneeringu tingimusel, et enne
tööprojekti koostamist taotletakse uued tehnilised tingimused
kaablite 0,4 kV nr 5283 ja nr 5282 asendamiseks ja palus kooskõlastada
tööjoonised täiendavalt. Vastavad nõuded ehitusprojekti
koostamiseks tehnovõrkude osas on detailplaneeringus määratud.
Elion Ettevõtted Aktsiaselts
kooskõlastas detailplaneeringu tingimusel, et tööprojekti
koostamiseks tellitakse konkreetsed tehnilised tingimused; esitatakse
seletuskiri, vertikaalplaneerimise joonis, kaitsmise konstruktsioonid
sidevõrkudele, spetsifikatsioon, lõiked ja mahud ning
tööjoonised kooskõlastatakse täiendavalt. Vastavad
nõuded ehitusprojekti koostamiseks tehnovõrkude osas on
detailplaneeringus määratud.
Aktsiaselts KH Energia-Konsult,
tänavavalgustuse osakond, kooskõlastas detailplaneeringu
tingimusel, et tööprojekt kooskõlastataks nendega
täiendavalt. Vastavad nõuded ehitusprojekti koostamiseks
tehnovõrkude osas on detailplaneeringus määratud.
Naaberkinnistu Mustamäe tee 21
omanikule M. Kukele on projekteerija edastanud 4. oktoobril 2010
informatiivse kirja detailplaneeringus kavandatu kohta. M. Kukk pole
kirjale vastanud.
Võrreldes eskiislahendusega
on detailplaneeringus muudetud alljärgnevat: vastuvõetud detailplaneering
pole Tallinna üldplaneeringuga enam vastuolus; muudetud
detailplaneeringuga nähakse ette kahe 3-korruselise korterelamu rajamist;
planeeritav hoone on kavandatud Mustamäe tee 21 kinnistu piirist nelja
meetri kaugusele, seega on täidetud Vabariigi Valitsuse
27. oktoobri 2004 määruse nr 315 „Ehitisele ja selle osadele
esitatavad tuleohutusnõuded“ § 19 lõikes 2 toodud
nõue, arvestades ka asjaolu, et Mustamäe tee 21 kinnistul paiknev
hoone asetseb krundi piirist 9,2 meetri kaugusel;
insolatsioonianalüüsi kohaselt ei muutu planeeringulahenduse
elluviimisel päikesevalguse kestus Mustamäe tee 21 kinnistul paikneval
hoonel. Detailplaneeringu koostaja on edastanud 2. novembril 2010
M. Kukele teate, et naaberkruntide turvalisuse tagamiseks on ette
nähtud planeeritaval alal piirde rajamise võimaluse ka Välja
tänava poolsele küljele ning piirde kõrgus tänava
ääres on kuni 1,5 meetrit ja vastu hoonestatud naaberkinnistuid kuni
1,8 meetrit. Samuti on lisatud seletuskirja märge, et Välja tn 1a ja
3 kinnistutel asuvat olemasolevat Välja tänava äärset
piiret ei lammutata enne, kui uus piire on rajatud.
Naaberkinnistu Välja tn 7
omanikule M. Jürilole on saadetud 4. oktoobril 2010
informatiivne kiri detailplaneeringus kavandatu kohta, millele pole vastatud.
Samuti on menetlusdokumentidesse lisatud e-kiri Välja tn 7 kinnistu
omanikule, millest nähtub, et planeeringulahendusse on nii olemasolev,
likvideeritav kui ka planeeritud Välja tn 7 reoveeühendus peale
kantud ja Välja tn 1a ja 3 kinnistute omanik on andnud nõusoleku ka
sellisele trassi paigutusele ja sellest tekkivale kitsendusele tema maal.
Naaberkinnistu Mustamäe tee 23
// Välja tn 1 omanikule T.-E. Kasele on projekteerija
edastanud 4. oktoobril 2010 informatiivse kirja detailplaneeringus
kavandatu kohta, millele vastati 1. novembril 2010 järgmiste
vastuväidetega: kuidas on vastatud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti
27. oktoobri 2008 kirjale nr 2-1/1972; kuidas on lahendatud
planeeringu alaga piirnevate kruntide ohutus ehituse ajal; kas on tehtud
täiendavaid pinnaseuuringuid; elukeskkond muutub tunduvalt halvemaks ja
mürarikkamaks, Mustamäe tee 23 // Välja tn 1 krunt jääb
kahe suure müraallika vahele. Mustamäe teel tekkiv müra
peegeldub topelt võimsusega. Mustamäe tee äärne ala on
vesiliiva pinnasega vana merepõhi, mistõttu oleme mures, et pole
tehtud piisavalt pinnaseuuringuid. Kuna välja pole pakutud Mustamäe
tee 23 // Välja tn 1 kinnistu omanikku rahuldavat ettepanekut, ei ole
Mustamäe tee 23 // Välja tn 1 kinnistu omanik nõus
planeeringulahendusega.
Linnaruumi OÜ vastas
vastuväidetele 2. novembri 2010 kirjaga, milles selgitas, et
27. oktoobri 2010 kirjale tuginedes on muudetud planeeringulahendust,
mis pole enam vastuolus Tallinna üldplaneeringuga. Veebruaris 2007 on
Ehitusekspertiisibüroo OÜ teinud ekspertarvamuse, kus on kirjeldatud
meetmeid, millega peab arvestama planeeritud hoone rajamisel, et muuhulgas
tagada ka naaberkinnistutel asuvate hoonete ohutus ehituse ajal.
Ekspertarvamusega on olnud võimalik tutvuda. Ehitusgeoloogilised uuringud
koostatakse ehitusprojekti staadiumis. Eelmainitud ekspertarvamus annab
ülevaate piirkonna ehitusgeoloogiast.
Mustamäe tee 19 kinnistu
omanikule Desito Invest OÜ-le on projekteerija saatnud
24. novembril 2010 informatiivse kirja detailplaneeringus kavandatu
kohta, millele pole vastatud.
Arvestades ülalkirjeldatut on
täidetud planeerimisseaduse
§ 16 lg 1 punktist 5 tulenev nõue detailplaneeringu koostamisel teha
koostööd planeeritava maa-ala elanike ning kinnisasjade ja
naaberkinnisasjade omanikega.
Detailplaneering võeti vastu
Tallinna Linnavalitsuse 22. detsembri 2010 korraldusega nr 1982-k „Välja
tn 1a ja 3 kruntide detailplaneeringu vastuvõtmine“. Detailplaneeringu
koostamise ülesanne oli Kristiine linnaosas 0,29 ha suurusel maa-alal
asuvate Välja tn 1a ja 3 kinnistute liitmine üheks 100% elamumaa
sihtotstarbega krundiks ning moodustuvale krundile ehitusõiguse
määramine kahe, kuni 3 maapealse ja ühe maa-aluse korrusega
eluhoone rajamiseks. Lisaks antakse planeeringuga heakorrastuse, haljastuse,
juurdepääsuteede, parkimise ja tehnovõrkudega varustamise
põhimõtteline lahendus.
Teade detailplaneeringu
vastuvõtmisest ilmus ajalehes Eesti Päevaleht 28. detsembril 2010,
ajalehes Pealinn 5. jaanuaril 2011 ja ajalehes Kristiine Leht 21. jaanuaril.
Detailplaneering oli avalikul
väljapanekul 31. jaanuarist 14. veebruarini 2011. Teade avaliku
väljapaneku aja ja koha kohta ilmus ajalehes Eesti Päevaleht 20.
jaanuaril 2011, ajalehes Kristiine Leht 21. jaanuaril 2011 ja ajalehes Pealinn
24. jaanuaril 2011.
Kristiine Linnaosa Valitsus teatatas 13. jaanuari 2011
tähtkirjaga planeeringu avaliku väljapaneku koht ja aeg Mustamäe
tee 23 // Välja tn 1, Mustamäe tee 21, Mustamäe tee 19,
Mehaanika tn 21, Mehaanika tn 17, Välja tn 38, Välja tn 38a,
Välja tn 9, Välja tn 6, Välja tn 23, Keemia tn 25a,
Välja tn 13, Välja tn 12 ja Välja tn 7 kinnistute
omanikele ning planeeritavate kinnisasjade omanikule.
Detailplaneeringu avaliku väljapaneku kestel esitasid 14.
veebruaril 2011 Välja tänava elanike nimel vastuväited
M. Makkar ja O. Kivirand. Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas
vastuväidetele 28. veebruaril 2011. Esitatud vastuväite sisu ja
Tallinna Linnaplaneerimise Ameti vastus on esitatud käesoleva seletuskirja
punktis 6.
Kristiine Linnaosa Valitsus korraldas 23. märtsil 2011
detailplaneeringu avaliku arutelu. Teade arutelu toimumise aja ja koha kohta
ilmus ajalehes Eesti Päevaleht 9. märtsil 2011 ja ajalehes Pealinn
14. märtsil 2011.
Arutelul osalesid Kristiine Linnaosa Valitsusest T. Kaup,
S. Laidinen ja J. Kuusik, detailplaneeringu koostaja A. Kase
Linnaruumi OÜ-st, Eesti Omanike Keskliidu esindajad T. Madiberk ja
K. Sadrak ning Välja tn 15, Välja tn 38, Välja tn 38a,
Mustamäe tee 21 ja Mehaanika tn 4 kinnistute omanikud. Arutelul viibijad
olid jätkuvalt vastu 3-korruselise 29 korteriga korterelamu
rajamisele Välja tn 1a ja 3 kruntidele, kuna maht on liiga suur. Tehti
ettepanek rajada 2-korruseline kuni 10 korteriga viilkatusega ridaelamu.
Välja tn 6 omanik K. Porrmann esitas 27.
märtsil 2011 detailplaneeringu kohta täiendava vastuväite,
leides, et planeeringualale ei tohiks ehitada maju, mis on kõrgemad kui
2‑korruselised ja korterite arv peaks jääma 10 piiridesse.
Vastasel juhul tekiks probleeme autode parkimisega. Juba praegu on Välja
tn 6 kinnistu väravast autoga välja saamisel raskusi maja ette
pargitud autode tõttu.
Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas K. Porrmannile 26.
aprillil 2011. Amet teatas oma vastuses, et ei toeta K. Porrmanni
arvamust, et Välja tn 1a ja 3 kruntidele tuleb rajada kuni 2‑korruseline
ja kuni 10 korteriga elamu. Amet juhtis tähelepanu, et K. Porrmann on
põhjendanud oma väidet asjaoluga, et vastasel juhul tekiks
probleeme autode parkimisega, kuid vastavalt Välja tn 1a ja 3 kruntide
detailplaneeringu lahendusele on parkimine korraldatud omal krundil kavandatava
hoone mahus (hoone maa-alusel korrusel). Parkimise kavandamisel on aluseks
võetud Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsusega nr 329
kinnitatud „Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 2006- 2014“,
millest tulenevalt on planeeritud 32 parkimiskohta. Lisaks märkis amet, et
Välja tn 1a ja 3 kruntide detailplaneering ei ole Tallinna üldplaneeringut
muutev. Planeeringuga kavandatav hoonestus maksimaalse kõrgusega 10
meetrit maapinnast on piirkonda sobiv ja see on tavapärane üksikelamu
kõrgus.
Täiendava taotluse ja
ettepanekud esitas 31. märtsil 2011 M. Makkar, kes:
- seadis kahtluse alla AS
FAMINO omandiõiguse Välja tn 3 kinnistule. Väites, et
Välja tn 3 kinnistu omandiõiguse üleminek ei ole toimunud
õiguslikul alusel. Lisaks mainis M. Makkar, et
õigusvastaselt võõrandatud krundi õigustatud
subjekt R. Tabur on eitanud nõudeõiguse loovutamist K. Kannile,
kellelt on AS FAMINO krundi võõrandanud. Samas kirjutas
M. Makkar, nagu oleks R. Tabur loovutanud nõudeõiguse
eesmärgiga, et eramusse rajataks raamatukogu. Samuti avaldas ta hämmingut,
miks ei rajata antud kinnistule raamatukogu, mis oli R. Taburi sooviks.
Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas,
et esiteks tuleb rõhutada, et kohalik omavalitsus lähtub
omandiõiguse tuvastamisel kinnistusraamatusse kantud andmetest, mille
õigsust tulenevalt asjaõigusseaduse § 56 lõikest 1 eeldatakse.
Kinnistusraamatu andmetest lähtuvalt kuulub Välja tn 3 kinnistu
omandiõigus AS-ile FAMINO, kes eelnevalt omandas kinnistu Kristjan
Kannilt. Seega on AS FAMINO puhul tegemist heauskse omanikuga ning vastupidises
pole Ametil alust kahelda. Lisaks eelnevale rõhutas amet, et
omandiõigust puudutavad vaidlused (nõudeõiguse loovutamist
puudutavad vaidlused jms) ei kuulu lahendamisele planeerimismenetluse
käigus, vaid kohtumenetluses, mistõttu jäetakse nimetatud
märkused tähelepanuta. Nimetatud põhjustel tagastas amet
M. Makkarile ka R. Taburi DVD salvestuse.
- väitis, et 28
korteriga hoone antud piirkonnas ei vasta Tallinna üldplaneeringule ning
AS-le FAMINO on antud fakt teada, kuna juba alates 2006. aastast on kohalikud
elanikud avaldanud protesti sellise ehitusmahu vastu, mis sisaldab Tallinna
üldplaneeringu muutmist. Samuti esitasid kohalikud elanikud koheselt oma
vastuväited sellest teadasaamisel. Lisaks eelnevale möönis
M. Makkar, et juhul kui AS FAMINO poolt taotletud
detailplaneeringulahendus järgiks Tallinna üldplaneeringut ning seaks
avalikud huvid kõrgemale enda huvidest, tagades seeläbi
lähinaabruskonna kinnistute väärtuse säilimise, oleks AS-l
FAMINO Välja tn 3 kinnistule vabakasutusõigus tagatud. M. Makkar
avaldas pahameelt veel selle üle, et AS FAMINO ei avaldanud
23. märtsil 2011 tahet kompenseerida teistele kinnisvara
omanikele võimalikku hinna langusest tekkivat kahju juhul, kui
detailplaneeringuga ikka muudetakse Tallinna üldplaneeringut.
Amet selgitas, et Tallinna
Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud
Tallinna üldplaneeringu kohaselt on Välja tn 1a ja Välja tn 3
kruntide maakasutuse juhtotstarve väikeelamute ala, põhiliselt
ühepere- ja ridaelamutele, samuti üksikutele väiksematele 3‑4‑korruselistele
elamutele mõeldud ala, kus võib paikneda elamupiirkonda
teenindavaid asutusi ja väiksemaid
kaubandus-teenindusettevõtteid, olemasolevate väikeelamute
piirkondade tihendamine korterelamutega ei ole soovitatav.
Ühtlasi märkis amet, et koostamisel
oleva Kristiine linnaosa üldplaneeringu üheks tähtsaimaks
eesmärgiks on võitlus valglinnastumise vastu, milleks kaalutakse
tihendamisvõimalusi elamuehituseks vajaliku sihtotstarbe muutmise
või hoonestustiheduse tõstmise näol (Tallinna Linnavalitsuse
15. novembri 2006 korraldusega nr 2284-k kinnitatud „Kristiine
linnaosa üldplaneeringu lähteülesande“ punkt 3). Arvestades
Kristiine linnaosa asukohta kesklinna suhtes üldiselt, tulebki niisugust
arengut pidada linnaehituse laiemas plaanis normaalseks. Seega seniste
hoonestusalade tihendamine elamutega, mille krundi hoonestustihedus on senisest
väljakujunenud mõnevõrra suurem, ei ole midagi erakordset ja
ainulaadset, vaid taotletav arengusuund.
Lisaks selgitas amet, et linnaehituslikult
on tegemist areneva ja pidevalt muutuva piirkonnaga, mida tähistavad
ilmekalt ka lähiminevikus menetletud detailplaneeringud. Näiteks on
vahetult planeeritava ala naabruses Tallinna Linnavolikogu 5. märtsi 2009
otsusega nr 42 kehtestatud „Mustamäe tee 17 ja 19 kinnistute
detailplaneering“, eesmärgiga rajada Mustamäe tee 17 krundile
8-korruseline ja Mustamäe tee 19 krundile 6‑korruseline
ärihoone. Lisaks on eelnimetatud planeeringust ida suunas Tallinna
Linnavalitsuse 31. märtsi 2004 korraldusega nr 603-k kehtestatud
„Mehaanika tn 21 kinnistu detailplaneering“, eesmärgiga kavandada
ärimaakrunt kuni neljakorruselise polüfunktsionaalse ärihoone
ehitamiseks.
Amet rõhutas, et Tallinna
Linnavalitsuse 22. detsembri 2010 korraldusega 1982-k vastuvõetud
„Välja tn 1a ja 3 kruntide detailplaneering“ ei muuda enam Tallinna
üldplaneeringut. Planeeringuga kavandatavad kaks 3 maapealse ja 1
maa-aluse korrusega korterelamut, maksimaalse kõrgusega 10 meetrit
maapinnast, on piirkonda sobivad, luues linnaruumiliselt sujuva ülemineku
Mustamäe tee äärse ärivööndi hoonestuselt
väikeelamute piirkonnale. Amet selgitab lisaks, et eskiislahenduses
kavandatu oli tõesti Tallinna üldplaneeringut muutev, kuid
piirkonna elanike nõudmisel muudeti detailplaneeringu lahendust.
Hoonestuse korruselisust vähendati samuti elanike nõudmistest
tulenevalt – seda on tehtud praeguses lahenduses 3 korruse võrra,
korterite arvu vähendati 34-lt 29-le, kusjuures eskiislahenduses oli
hoonetes ka 10% suletud brutopinnast ärifunktsiooni. Seega praegu
käsitletav detailplaneering Tallinna üldplaneeringut enam ei muuda
ning märkimata ei saa jätta ka asjaolu, et korterelamu kõrgus
10 meetrit maapinnast on tavapärase üksikelamu kõrgus, mis
arvestab ümbritsevat hoonestust.
Lisaks pidas amet vajalikuks
selgitada, et kinnistute väärtuse vähenemise kohta esitatud
väide on subjektiivne ja alusetu, kuna linnaruumi korrastamisega hoopis
suureneb lähiümbruse kinnistute väärtus, mitte
väheneb.
- soovis, et asja
materjalide juurde võetaks K. Porrmanni avaldus.
K. Porrmann avaldusega on
arvestatud ja vastatud.
- avaldas soovi, et
detailplaneering viidaks vastavusse kehtiva üldplaneeringuga ning ei
lubataks sinna rajada rohkem kui 10 korteriga kahekordne ridaelamu. Lisaks
avaldas M. Makkar muret peenramaa pärast.
Amet ei toetanud esitatud
seisukohta, et Välja tn 1a ja 3 kruntidele tuleks rajada kuni 2‑korruseline
ja kuni 10 korteriga ridaelamu. Vastav osa on põhjendatud eespool. Peenramaa
kavandamise kohta märkis amet, et korterelamute juurde jääb
piisavalt ka õueala, kuhu on ette nähtud rajada laste
mänguväljak ja paigutada jalgtee äärde istepingid. Krundi
heakorrastus ja haljastus lahendatakse vastava projektiga.
- soovis, et
menetlusosalistele edastatakse 23. märtsil 2011 toimunud istungi
protokoll ning et talle oleks tagatud õigus eriarvamuseks
võimaliku otsuse puhul.
Amet vastas, et edastab M. Makkarile
23. märtsil 2011 Kristiine Linnaosa Valitsuses toimunud
Välja tn 1a ja 3 kruntide detailplaneeringu avaliku arutelu protokolli
väljatrüki. Kahjuks on jäänud täpsustamata, keda hr
Makkar täpselt silmas pidas menetlusosaliste ringi all, kellele tuleks
edastada avaliku arutelu protokolli väljatrükk. Kuna
detailplaneeringu avaliku arutelu viis läbi Kristiine Linnaosa Valitsus,
oleks tulnud antud protokolli väljatrükki küsida neilt.
Amet vastas üheaegselt
kõigi täiendavalt esitatud seisukohtade esitajatele kirjalikult.
Täiendava vastuväite detailplaneeringule esitas 31.
märtsil 2011 A. Hansen, kes teatas, et on kindlalt vastu Välja
tn 1a ja 3 kruntide enam kui 2-kordse ja enam kui 10 korteriga elamu
ehitamisele. Samuti leidis A. Hansen, et ehitatava maja elanikele peaks
olema tagatud peenramaa. Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas esitatud
vastuväitele 26. aprillil 2011. Amet teatas, et ei toeta A. Hanseni
esitatud seisukohta, et Välja tn 1a ja 3 kruntidele tuleks rajada kuni
2-korruseline ja kuni 10 korteriga elamu ning ehitatava maja elanikele peaks
olema tagatud peenramaa. Amet juhtis tähelepanu, et A. Hansen ei ole toonud
põhjendusi oma seisukohale ja argumenteerinud seda. Lisaks pidas amet
oluliseks märkida, et Välja tn 1a ja 3 kruntide detailplaneering ei
ole Tallinna üldplaneeringut muutev. Ühtlasi selgitas amet, et
planeeringuga kavandatav hoonestus maksimaalse kõrgusega 10 meetrit
maapinnast on piirkonda sobiv ja see on tavapärane üksikelamu
kõrgus. Elamute juurde jääb piisavalt ka õueala, kuhu
on ette nähtud rajada laste mänguväljak ja paigutada jalgtee äärde
istepingid. Krundi heakorrastus ja haljastus lahendatakse vastava projektiga.
Tegemist on siiski linnakeskkonnaga, kus peenramaa kavandamine ei ole
obligatoorne.
Täiendava vastuväite
esitas 1. aprillil 2011 Eesti Omanike Keskliit (edaspidi liit), kes:
1. väitis, et
Välja tänav on ajalooliselt ühepereelamute piirkond ning
lähtudes tervikliku ja jätkusuutliku planeerimise printsiipidest
oleks mõistlik rajada Välja tänavale uued ühepereelamud,
mitte massiivsed korterelamud. Rõhutati, et uute korterelamute rajamine
riivab kohalike elanike huve terviklikule ja juba väljakujunenud
elukeskkonnale. Väideti, et käesoleva detailplaneeringuga kavandatud
hoonestusmaht riivab ebaproportsionaalselt kohalike elanike huve.
Detailplaneeringu vastavus Tallinna üldplaneeringule ei too Liidu arvates
automaatselt kaasa detailplaneeringu vastavust seadusele. Liit toetas kohalike
elanike poolt esitatud kompromissettepanekut, millega lubataks Välja tn 1a
ja 3 kinnistutele rajada maksimaalselt kahekorruseline, kümne korteriga,
ridaelamu tüüpi elamu – sellega loodaks tasakaal kohalike elanike ja
linnaarengu vahel.
Amet vastas, et Tallinna
Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud
Tallinna üldplaneeringu kohaselt on Välja tn 1a ja Välja tn 3
kruntide maakasutuse juhtotstarve väikeelamute ala, põhiliselt
ühepere- ja ridaelamutele, samuti üksikutele väiksematele 3‑4‑korruselistele
elamutele mõeldud ala, kus võib paikneda elamupiirkonda
teenindavaid asutusi ja väiksemaid
kaubandus-teenindusettevõtteid, olemasolevate väikeelamute
piirkondade tihendamine korterelamutega ei ole soovitatav. Amet selgitas, et koostamisel
oleva Kristiine linnaosa üldplaneeringu üheks tähtsaimaks
eesmärgiks on võitlus valglinnastumise vastu, milleks kaalutakse
tihendamisvõimalusi elamuehituseks vajaliku sihtotstarbe muutmise
või hoonestustiheduse tõstmise näol (Tallinna Linnavalitsuse
15. novembri 2006 korraldusega nr 2284-k kinnitatud „Kristiine
linnaosa üldplaneeringu lähteülesande“ punkt 3). Arvestades
Kristiine linnaosa asukohta kesklinna suhtes üldiselt, tulebki niisugust
arengut pidada linnaehituse laiemas plaanis normaalseks. Seega seniste
hoonestusalade tihendamine elamutega, mille krundi hoonestustihedus on senisest
väljakujunenud mõnevõrra suurem, ei ole midagi erakordset ja
ainulaadset, vaid taotletav arengusuund.
Linnaehituslikult on tegemist
areneva ja pidevalt muutuva piirkonnaga, mida tähistavad ilmekalt ka
lähiminevikus menetletud detailplaneeringud. Näiteks on vahetult
planeeritava ala naabruses Tallinna Linnavolikogu 5. märtsi 2009 otsusega
nr 42 kehtestatud „Mustamäe tee 17 ja 19 kinnistute detailplaneering“,
eesmärgiga rajada Mustamäe tee 17 krundile 8-korruseline ja
Mustamäe tee 19 krundile 6‑korruseline ärihoone. Lisaks on
eelnimetatud planeeringust ida suunas Tallinna Linnavalitsuse
31. märtsi 2004 korraldusega nr 603-k kehtestatud „Mehaanika tn 21
kinnistu detailplaneering“, eesmärgiga kavandada ärimaakrunt kuni
neljakorruselise polüfunktsionaalse ärihoone ehitamiseks.
Tallinna Linnavalitsuse 22.
detsembri 2010 korraldusega 1982-k vastuvõetud „Välja tn 1a ja 3
kruntide detailplaneering“ ei muuda enam Tallinna üldplaneeringut.
Planeeringuga kavandatavad kaks 3 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega korterelamut,
maksimaalse kõrgusega 10 meetrit maapinnast, on piirkonda sobivad,
luues linnaruumiliselt sujuva ülemineku Mustamäe tee äärse
ärivööndi hoonestuselt väikeelamute piirkonnale. Amet
selgitab lisaks, et eskiislahenduses kavandatu oli tõesti Tallinna
üldplaneeringut muutev, kuid piirkonna elanike nõudmisel muudeti
detailplaneeringu lahendust. Hoonestuse korruselisust vähendati samuti
elanike nõudmistest tulenevalt – seda on tehtud praeguses lahenduses 3
korruse võrra, korterite arvu vähendati 34-lt 29-le, kusjuures
eskiislahenduses oli hoonetes ka 10% suletud brutopinnast ärifunktsiooni.
Seega praegu käsitletav detailplaneering Tallinna üldplaneeringut
enam ei muuda ning märkimata ei saa jätta ka asjaolu, et korterelamu
kõrgus 10 meetrit maapinnast on tavapärase üksikelamu kõrgus,
mis arvestab ümbritsevat hoonestust.
Lisaks eelnevale tuleb
rõhutada, et isikud ei saa eeldada, et linnaruum nende ümber
säiliks igavesti samanäolisena, s.t hoonestamata krundid
jääksid haljasaladeks. Vastavalt Eesti Vabariigi põhiseaduse
paragrahvile 32 on igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud.
Igal isikul on õigus endale kuuluvat krunti kehtiva seadusandluse
nõudeid järgides planeerida jne. Ülalkirjeldatud kaalutlustest
lähtuvalt on käesolev planeering vastavuses Tallinna
üldplaneeringuga ning sobib oma mahult ka ümbritsevasse linnaruumi.
Väideti, et vastavus Tallinna üldplaneeringule ei tähenda
automaatset vastavust seadusele, samas on liit jätnud märkimata,
millisele seadusesättele mittevastavusest jutt käib, mistõttu
tuleb lugeda väide alusetuks ja põhjendamatuks.
2. leidis, et
planeeritavate, kokku 29 korteriga elamute rajamisel Välja tänavale
suureneb nii liiklus- kui ka parkimiskoormus Välja tänaval olulisel
määral. Samuti leiti, et kavandatavate elamute alla planeeritud ca 30
parkimiskohta ei ole tänapäevase autostumise juures piisav.
Amet vastas, et
planeeringulahendusega on kavandatud Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006
otsusega nr 329 kinnitatud „Tallinna parkimise korralduse arengukava
aastateks 2006-2014“ (versioon 25.02.2010) tulenevad normatiivsed 32
parkimiskohta. Parkimine on kavandatud nõuete kohaselt planeeritava
hoonestuse mahus omal krundil.
3. asus arvamusele, et
kohalik omavalitsus ei ole välja selgitanud kohalike elanike arvamust
käesolevas küsimuses, kuid seda on teinud Välja tänava
elanikud ning nende allkirjade kogumisest nähtuvalt on pea põik
elanikud vastu planeeringulahendusele. Leiti, et kohalik omavalitsus on
arvestanud vaid arendaja ärihuve ning arvestamata on jäetud kohalike
elanike huvid. Detailplaneeringu kehtestamiseks puudub ka üldine avalik
huvi. Arendaja väited, et algselt planeeriti veelgi suuremat korterelamut,
mis olnuks üldplaneeringuga vastuolus, ei kujuta endast kohalike elanike
huvide arvestamist. Suurenenud liikluskoormus, vähenenud parkimiskohad,
mürataseme tõus, kümnemeetrise betoonelamu kõrgumine
väikeelamupiirkonda toob endaga kaasa kohalike elanike kinnistute
väärtuse märkimisväärse languse.
Amet asus seisukohale, et vastuväiteid
esitanud isiku seisukoht selles osas, et kohalik omavalitsus ei ole välja
selgitanud kohalike elanike arvamust ning on oma otsustele tuginedes kallutatud
vaid arendaja ärihuvide poole on alusetu ja väär. Tallinna Linnaplaneerimise
Amet rõhutas, et just kohalike elanike vastuväidetest tingituna on
juba vähendatud kavandatava hoonestuse korruselisust detailplaneeringu
koostamise algatamise järgselt. Välja tn 1a ja Välja tn 3
krundid on hoonestamata haljasalad, mis planeeringulahenduse realiseerumisel
korrastatakse ja kaasajastatakse. Nimetatu ongi aga avalikes huvides, s.t
korrastatakse senini hoonestuseta seisnud krundid, mille tulemusena linnaruum
kaasajastatakse ning täiendava hoonestuse rajamine vähendab ka ohtu
kuritegevuse levikuks. Kohaliku omavalitsuse hinnangul on kinnistute
väärtuse vähenemise kohta esitatud väide subjektiivne ja
alusetu, kuna linnaruumi korrastamisega hoopis suureneb lähiümbruse
kinnistute väärtus, mitte väheneb.
Ühtlasi märkis amet
protesti kohta, mis puudutab avaliku arutelu läbiviimist,
alljärgnevat:
Tallinna Linnaplaneerimise Amet
on vastanud 28. veebruaril 2011 M. Makkari ja O. Kiviranna
poolt esitatud vastuväidetele Välja tn 1a ja 3 kruntide
detailplaneeringu lahenduse kohta, mistõttu oli linnaplaneerimise ameti
seisukoht vastuväidete osas arutelul osalenutele teada. Avaliku arutelu protokolli
väljavõttest nähtuvalt osales 23. märtsil 2011
toimunud arutelul Kristiine Linnaosa Valitsuse esindajad, seega on
täidetud Tallinna linna ehitusmäärusest ja planeerimisseadusest
tulenevad nõuded avaliku arutelu läbiviimise kohta.
Täiendava tingimuse esitas 4. aprilli e-kirjaga T. Pulver
(Välja tn 11), kes teatas, et on nõus Välja tn 1a ja 3
detailplaneeringuga tingimusel, et kinnisvaraarendaja ehitab õige
sügavusega kanalisatsiooni Välja tänav nr. 6 kuni Välja tn
13 vahelisele lõigule, kuna (Välja tn 11) on aastakümneid
kanalisatsioonita. Lisaks märkis, et tema Välja tn 11 omanikuna oleks
sellisel juhul nõus Välja tn 1a ja 3 kõrgema korrusmajaga.
Amet vastas 26. aprillil 2011 ning teatas, et ei pea
põhimõtteliselt võimalikuks nõuda Välja tn 1a
ja 3 kruntide detailplaneeringu huvitatud isikult Välja tänava
kanalisatsiooni väljaehitamist Välja tn 11 kinnistu tarbeks. Pealegi
on Välja tn 11 kinnistuga külgneval tänaval kanalisatsioon juba
olemas. Antud küsimustes on Välja tn 11 kinnistu omanikul vajalik
pöörduda AKTSIASELTS TALLINNA VESI poole, kellega koostöös
on võimalik leida sobiv lahendus. Kui hoone ehitusluba on
väljastatud enne 21. märtsi 1999 saab kanalisatsiooniga liituda
soodustingimustel. Lisaks ülalöeldule jääb amet varasemalt
antud seisukoha juurde, et Välja tn 1a ja 3 kruntide detailplaneering ei
ole Tallinna üldplaneeringut muutev, kavandatav hoonestus maksimaalse
kõrgusega 10 meetrit maapinnast on piirkonda sobiv. Ühtlasi
märkis amet, et hoonestuse kõrgus 10 meetrit maapinnast on
tavapärane üksikelamu kõrgus.
Teade detailplaneeringu avaliku arutelu tulemuste kohta ilmus
ajalehes Eesti Päevaleht 1. aprillil 2011 ja ajalehes Pealinn 4. aprillil
2011.
Kuna detailplaneeringu avaliku väljapaneku tulemusi
tutvustava avaliku arutelu käigus vastuväiteid tagasi ei
võetud, siis edastas Tallinna Linnavalitsus 17. mai 2011
detailplaneeringu Harju maavanemale järelevalve teostamiseks.
Vastavalt planeerimisseaduse § 23
lg 3 punktile 5 korraldati Harju Maavalitsuses 13. juunil 2011
detailplaneeringu avalikul väljapanekul vastuväiteid esitanud isikute
ja kohaliku omavalitsuse esindaja seisukohtade ärakuulamiseks
nõupidamine. Nõupidamisel osalesid lisaks Harju Maavalitsuse
planeeringute järelevalve komisjoni liikmetele Tallinna Linnaplaneerimise Ametist
M. Lõhmus ja K. Kase, Linnaruumi OÜ esindaja A. Kase,
AS Famino esindaja K. Kann, huvitatud isik Eesti Omanike Keskliidu
esindaja P. Värk ja vastuväiteid esitanud isik O. Kivirand.
Harju maavanem andis 16. juuni 2011
kirjaga Välja tn 1a ja 3 kruntide detailplaneeringule planeerimisseaduse
§ 23 lõike 6 kohase heakskiidu, kuid palus tõsiselt kaaluda
detailplaneeringu kehtestamise otsustamisel planeeritavate hoonemahtude
vähendamist, millega kaasneks parkimiskohtade vajaduse vähenemine ja
võimalus planeerida need omal kinnistul maapealselt. Planeeritavate
hoonete mahtude vähenemise korral oleks võimalik rakendada
Ehitusekspertiisibüroo OÜ poolt teostatud uuringus tehtud soovitust
rajada maa-aluse korruse asemel pooleldi maa all paiknev soklikorrus, millise
lahenduse korral jääksid konstruktsioonid tolmliiva kihti ning
olulisel määral pinnasevee taseme alandamine ei ole vajalik ei
ehituse ajal ega ka hiljem. Samuti oleks arvestatud üheks vastuväite
esemeks olnud probleemiga, tagades planeeringulahenduse elluviimisel
võimalikult paljude ühiskonnaliikmete vajadusi ja huvisid (sh. ka
vastuväiteid esitanud isikute huvisid).
Amet kaalus maavanema heakskiidus
tehtud ettepanekuid ameti planeeringute läbivaatamise komisjonis 21. juuni
2011 ning teavitas planeerijat 30. juuni 2011 kirjaga 3-2/1900, milles olid
järgmised nõuded:
1. koostada
planeeritava krundi osas täiendav geoloogiline uuring;
2. täpsustada
parkimise lahendust (anda lahendus – plaanid 1:100 mõõdus),
esitada täpsed vundeerimise tingimused ning eelnevast lähtudes
esitada planeeringusse uus peatükk „Nõuded ehitusprojektile“.
Vastavalt täiendatud
planeeringu esitas projekteerija ameti projektide läbivaatamise
komisjonile 30. augustil 2011. Ameti nõudmised olid täidetud
ja seega andis amet käesolevale lahendusele heakskiidu ning täiendavalt
Harju maavanema heakskiidus olevate ettepanekutega oli arvestatud.
Harju Maavalitsuse 16. juuni 2011
kirjaga nr 2.1-13k/2543 Välja tn 1a ja 3 kruntide detailplaneeringule
PlanS § 23 lõike 6 alusel antud heakskiidu kohta esitas Harju
Maavalitsusele vaide M. Makkar, kes leidis, et Harju Maavalitsus andis
heakskiidu protsessinorme rikkudes. Vaide esitaja ära kuulamiseks
korraldas Harju Maavalitsus 6. septembril 2011 arutelu.
2. aprillil 2012 teatas Harju
Maavalitsus, et Välja tn 1a ja 3 kruntide detailplaneeringu kohta esitatud
vaiet ei rahuldata, millest tulenevalt paluti kohalikul omavalitsusel detailplaneeringu
menetlust jätkata. 5. aprillil 2012 edastati Tallinna
Linnaplaneerimise Ametile Harju Maavalitsusest ka vaideotsus.
Välja tn 1a ja 3 kruntide detailplaneeringuga
täiendavate teede ja tehnovõrkude rajamist ette ei nähta.
Sellest tulenevalt ei ole Tallinna Linnaplaneerimise Amet pidanud vajalikuks
detailplaneeringu tellijaga ehitusseaduse § 13 ning Tallinna linna ehitusmääruse
§ 19 lg 1 kohaste teede- ja tehnovõrkude väljaehitamise
lepingu sõlmimist.
Vastavalt planeerimisseaduse § 25 lg 7
punktile 4 teavitab kohalik omavalitsus tähtkirjaga ühe
nädala jooksul Välja tn 1a ja 3 kruntide detailplaneeringu kehtestamise
otsuse tegemise päevast Mustamäe tee 23 // Välja tn 1,
Mustamäe tee 21, Mustamäe tee 19, Mehaanika tn 21, Mehaanika tn 17,
Välja tn 38, Välja tn 38a, Välja tn 6, Välja tn 7, Välja
tn 9, Välja tn 11, Välja tn 12, Välja tn 13, Välja tn 15,
Välja tn 21, Välja tn 23, Keemia tn 32 // Välja tn 25,
Välja tn 28 // Keemia tn 31, Välja tn 32, Välja
tn 34 ja Välja tn 39 kinnistute omanikke, Eesti Omanike Keskliitu ning planeeritavate
Välja tn 1a ja Välja tn 3 kinnistute omanikku.
Planeerimisseaduse
§ 24 lõike 3 kohaselt kehtestab detailplaneeringu, mille koostamise
üle ei teostata järelevalvet, või maavanema poolt
järelevalve käigus heakskiidetud detailplaneeringu kohalik
omavalitsus. Tallinna linna ehitusmääruse § 19 lõike 3 alusel
kehtestab detailplaneeringu linnavalitsus oma korraldusega v.a juhul kui
planeeritava maa-ala kohta esinevad planeerimisseaduse § 10 lõike 61
toodud asjaolud – puudub üldplaneering või soovitakse
üldplaneeringut muuta, planeering koostatakse riikliku kaitse alla
võetud maa-alal või selle kaitsevööndis, samuti
riikliku kaitse alla võetud mälestise kaitsevööndis
või loodusobjekti kaitsevööndis oleval maa-alal, planeering
koostatakse ranna või kalda piiranguvööndis looduskaitseseaduse
tähenduses, planeeringuga kavandatakse linnaehituslikult olulisi muudatusi
või planeeritav maa-ala asub linnaehituslikult olulises piirkonnas, planeering
koostatakse miljööväärtuslikule hoonestusalale või
selle moodustamiseks, planeering koostatakse olulise ruumilise mõjuga
objekti kavandamiseks, planeering koostatakse keskkonnamõju hindamise
ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 6 lõikes 1 nimetatud
tegevuse kavandamiseks. Nimetatud asjaolusid ei esine ning seega ei kuulu
käesoleva planeeringu kehtestamine volikogu pädevusse tulenevalt kohaliku
omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lg 1 punktist 33. Välja tn 1a ja
3 kruntide detailplaneering ei kuulu planeerimisseaduse § 10 lõikes
6¹ nimetatud detailplaneeringute hulka.
Arvestades eeltoodut, on esitatud
Tallinna Linnavalitsusele kehtestamiseks korralduse eelnõu „Välja
tn 1a ja 3 kruntide detailplaneeringu kehtestamine Kristiine linnaosas“.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Anu Hallik-Jürgenstein
|
|
Tallinna
Linnaplaneerimise Ameti juhataja
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Priit Lello
|
|
Linna
õigusdirektor linnasekretäri ülesannetes
|
