Kasutaja  
Parool

Hea kasutaja!


Tallinna õigusaktide registris olevat teavet enam ei uuendata, siit leiate enne 17. septembrit 2020 vastu võetud aktid.

Ajakohased õigusaktid on kättesaadavad Tallinna õigusaktide infosüsteemis Teele.

Abi saate kasutajatoe telefonil 6411 511 või e-posti aadressil teeleabi@tallinnlv.ee.

Seosed
Redaktsioonid

Linnavolikogu istungid
Linnavalitsuse istungid
Tallinna põhimäärus
Riigi Teataja
RT ingliskeelsed tõlked


Lihtsa otsingu abil otsitakse vaikimisi kehtivaid õigusakte. Otsingu tulemusena ei kuvata õigusakte, mis üksnes muudavad teist õigusakti või tunnistavad selle kehtetuks. Samuti ei kuvata linnavalitsuse istungi protokolli väljavõtteid (päevakorrapunkte).
Valikute muutmisega saab otsida ka kehtetuid ja tulevikus jõustuvaid akte. Istungi protokollide väljavõtete ja muutvate aktide leidmiseks tuleb kasutada laiendatud otsingut.
NB! Korraldustele ja otsustele koostatakse redaktsioone alates 9. detsembrist 2009. Kehtiva redaktsiooni saamiseks tuleb korralduse juures oleva seoste lingi alt vaadata, kas korraldust on muudetud.


Lihtne otsing

Aktile    I    Prindi    I    PDF    I    Tagasi nimekirja
Akti päis
Tihase tn 17, 19, 23, 25 ja 27 kinnistute detailplaneeringu kehtestamine Kristiine linnaosas
Tallinna Linnavalitsus 20.06.2012 korraldus number 921
Redaktsiooni kehtivus:20.06.2012 - ...

TALLINNA LINNAVALITSUS

 

KORRALDUS

 

 

 

Tallinn

20. juuni

2012 nr

921-k

 

 

Tihase tn 17, 19, 23, 25 ja 27 kinnistute detailplaneeringu kehtestamine Kristiine linnaosas

 

 

 

Planeerimisseaduse § 24 lg 3, kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 30 lg 1 p 4, Tallinna Linnavolikogu 29. mai 2003 määrusega nr 35 kinnitatud „Tallinna linna ehitusmääruse“ § 19 lg 1, lg 2 p 2, lg-te 3 ja 5 alusel, kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 16. aprill 2009 otsusega nr 77 kehtestatud teemaplaneeringuga „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ ning arvestades nii korraldusele lisatud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti koostatud seletuskirjas esitatud, kui ka järgmiste põhimotiivide ja kaalutlustega:

- planeeritav ala asub Tihase tänava, Lehe tänava, Tedre tänava ja Sõpruse puiestee vahelises kvartalis. Teemaplaneeringuga „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ täpsustati Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 otsusega nr 3 kehtestatud „Tallinna üldplaneeringut“, millega seoses muudeti Tallinna üldplaneeringu kohane planeeritava ala juhtotstarve väikeelamute ala ja magistraaltänavate ärivöönd vastavalt teemaplaneeringu seletuskirja punktile 6.9 magistraaltänava äärseks tihendatavaks alaks - Sõpruse puiestee äär Tihase tänavast A. H. Tammsaare teeni - kus maksimaalne hoonestuskõrgus võib olla 18 meetrit. Detailplaneering vastab teemaplaneeringule „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“;     

- Tallinna Linnavolikogu 9. märtsi 2006 otsusega nr 71 algatati „Kristiine linnaosa üldplaneeringu“ koostamine, mille üheks eesmärgiks on valglinnastumise vältimine - selleks kaalutakse elamuehituseks vajaliku sihtotstarbe muutmise või hoonestustiheduse tõstmise vajadust. Detailplaneering vastab koostatava Kristiine linnaosa üldplaneeringu eesmärkidele;

- hoonete kavandamisel (nii hoonete kõrguse kui hoonestustiheduse osas) on lähtutud ideest, et kvartali tervikmulje oleks ühtlane, hajutatud ning piirkonda kõige sobilikum. Hoonestus on planeeritud punktmajadena, astmelise korruselisusega mis väheneb Sõpruse puiestee poolt sisekvartali suunas. Selline lahendus blokeerib Sõpruse puiesteelt tuleva liiklusmüra ja loob sisekvartalisse rahulikuma elukeskkonna;

-  kavandatud 5-korruseline ärihoone järgib seni Sõpruse puiestee äärde planeeritud hoonestuse kõrgust ja ehitusjoont, jätkates nii ühtse linnaruumilise hoonefrondi kujundamist ning täites teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ püstitatud eesmärki luua terviklik magistraaltänava äärne ala;

- sisekvartalisse planeeritud korterelamute kõrgus järgib olemasolevate ridaelamute kõrgust Liblika tänava ja Lehe tänava ääres. Tagasiasted, katuseterrassid ja rõdud lisavad hoonetele isikupära ja liigendavad fassaadi, mõjudes nii ümbritsevat hoonestust arvestavana ja lisavad kvartalile ilmekust;

- parkimislahendus vastab Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud „Tallinna parkimise korralduse arengukavale aastateks 2006-2014“;

- parkimine on lahendatud soklikorrusel, mis võimaldab hooviala kasutada nii kõrg- kui madalhaljastuse ning mänguväljakute rajamiseks;

- detailplaneeringus on määratud normatiivse müratasemete tagamiseks nõue lähtuda hoone projekteerimisel Eesti standardist EVS 842:2003 „Ehitiste heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest“ ja sotsiaalministri 4. märtsi 2002 määrusega nr 42 kinnitatud „Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes ning ühiskasutusega hoonetes ja müratasemete mõõtmise meetodid“ toodud nõuetest ning tagada hoone projekteerimisel siseruumides müra normtasemed;

- detailplaneeringu koostamisel on arvestatud Eesti standardis EVS 894:2008 „Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides“ soovitatud insolatsiooni kestuse nõuetega;

- Harju maavanem on detailplaneeringu üle järelevalvet teostades märkinud, et kohalik omavalitsus on arvestanud planeerimisseaduses sätestatud planeeringu avaliku menetluse nõuetega ning lähtunud planeerimisseaduse §-s 9 detailplaneeringu sisule esitatavatest nõuetest.

 

 

1. Kehtestada Kristiine linnaosas asuva 1,20 ha suuruse maa-ala kohta koostatud Tihase tn 17, 19, 23, 25 ja 27 kinnistute detailplaneering, K-Projekt Aktsiaselts töö nr 06508. Planeeringuga on kavandatud muuta Tihase tn 27 kinnistu sihtotstarve 100% ärimaaks (senine 40% ärimaa ja 60% elamumaa) ja määrata krundile ehitusõigus kuni 5-korruselise ärihoone ehitamiseks; Tihase tn 23 ja 25 kinnistute liitmine, moodustatavale krundile 100% elamumaa sihtotstarbe ja ehitusõiguse määramine kuni 4-korruselise ja kuni 3-korruselise (mõlemad astmelise kõrgusega) korterelamu ehitamiseks; Tihase tn 19 kinnistule ehitusõiguse määramine kuni 3-korruselise (astmelise kõrgusega) korterelamu ehitamiseks ning Tihase tn 17 kinnistule ehitusõiguse määramine ühe kuni 3-korruselise (astmelise kõrgusega) korterelamu rajamiseks. Kõikidele planeeritavatele hoonetele kavandatakse üks maa-alune korrus.

2. Ehitusloa taotlejal kooskõlastada Tallinna Keskkonnaametiga ehitusprojekt koos haljastuskavaga enne ehitusloa taotlemist.

3. Detailplaneeringuga hõlmatud kruntidele vajalike avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava haljastuse ning vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamine tagatakse vastavalt 30. novembril 2010 sõlmitud lepingule nr 2-6/203.

4.  Tallinna Linnaplaneerimise Ametil avaldada korraldus ajalehes, milles Tallinna linn avaldab ametlikke teadaandeid.

5. Korraldust on võimalik vaidlustada Tallinna Halduskohtus (Pärnu mnt 7, Tallinn 15082) 30 päeva jooksul arvates korralduse teatavakstegemisest.

 

 

 

Taavi Aas

Abilinnapea linnapea ülesannetes

Toomas Sepp

 

Linnasekretär

 

 


Tallinna Linnavalitsuse 20. juuni 2012

korralduse nr 921-k

LISA

Seletuskiri

Tallinna Linnavalitsuse korralduse eelnõu

„Tihase tn 17, 19, 23, 25 ja 27 kinnistute detailplaneeringu kehtestamine Kristiine linnaosas“ juurde

 

 

 

 

Tallinna Linnavalitsuse korraldusega kehtestatakse Kristiine linnaosas asuva 1,20 ha suuruse maa-ala kohta koostatud Tihase tn 17, 19, 23, 25 ja 27 kinnistute detailplaneering. Planeeringuga on kavandatud muuta Tihase tn 27 kinnistu sihtotstarve 100% ärimaaks (senine 40% ärimaa ja 60% elamumaa) ja määrata krundile ehitusõigus kuni 5-korruselise ärihoone ehitamiseks; Tihase tn 23 ja 25 kinnistute liitmine, moodustatavale krundile 100% elamumaa sihtotstarbe ja ehitusõiguse määramine kuni 4-korruselise ja kuni 3-korruselise (mõlemad astmelise kõrgusega) korterelamu ehitamiseks; Tihase tn 19 kinnistule ehitusõiguse määramine kuni 3-korruselise (astmelise kõrgusega) korterelamu ehitamiseks ning Tihase tn 17 kinnistule ehitusõiguse määramine ühe kuni 3-korruselise (astmelise kõrgusega) korterelamu rajamiseks. Kõikidele planeeritavatele hoonetele kavandatakse üks maa-alune korrus.

 

HALDUSAKTI PÕHJENDUSED

 

1. Olemasolev olukord

Planeeritav ala asub Kristiine linnaosas Tihase tänava, Lehe tänava, Tedre tänava ja Sõpruse puiestee vahelises kvartalis. Põhjast piirneb planeeritav maa-ala Tihase tänavaga, idast Lehe tänavaga, lõunast Lehe tn 14 ja 18 ning Sõpruse pst 25 kruntidega ning läänest Sõpruse puiesteega.

Planeeringuala hõlmab 100% elamumaa sihtotstarbega Tihase tn 17, Tihase tn 19, Tihase tn 23 ja Tihase tn 25 kinnistuid, kus paiknevad 2-korruselised elamud koos abihoonetega ning 40% äri- ja 60% elamumaa sihtotstarbega Tihase tn 27 kinnistut, kus on kuni 2-korruseline hoone. Planeeringulahenduse kohaselt kuulub kogu olemasolev hoonestus lammutamisele. Tihase tn 17, Tihase tn 23 ja Tihase tn 25 kinnistud kuuluvad Compakt Kinnisvara OÜ-le, Tihase tn 19 kinnistu omandiõigus kuulub füüsilisele isikule ning Tihase tn 27 kinnistu kuulub Riverwoods OÜ-le.

Planeeringuala väärtuslikum kõrghaljastus kasvab Tihase tänava ääres ning üksikpuudena ja puude rühmadena ka mujal kruntide servades. Tegemist on kasvutingimustega hästi sobivate vahtrate, hobukastanite, sookaskede ja kuuskedega. Tihase tn 17 ja 19 kinnistute edela- ja keskosas on  viljapuuaed, kus kasvavad peamiselt aed-õunapuud ning marjapõõsad.

2. Kontaktvööndi analüüs

Planeeringuala kontaktvöönd hõlmab alasid mõlemal pool Sõpruse puiesteed. Tegemist on polüfunktsionaalse piirkonnaga, kus on nii 2-korruselisi üksikelamuid kui ka 3- kuni 5-korruselisi korterelamuid, mille esimesel korrusel on äripinnad. Üksikelamud on rajatud aastatel 1950.-1980. Paljudel kruntidel on lisaks elamule ka üks või mitu abihoonet. Lehe tänaval on välja kujunenud ehitusjoon. Tihase tänaval ühtne ehitusjoon puudub, hooned paiknevad nii krundi teepoolses osas kui ka krundi sisemuses. Hoonetel on kõrged soklid, välisviimistluses domineerib ajastule omane silikaatkivist vooder ja hall krohvipind. Kontaktvööndi põhjapoolses osas, Haigru tänava ääres, on mitmed ärimaa sihtotstarbega krundid. Piirkonna senine linnaehituslik situatsioon on muutumas, sest kontaktvööndis on lähiaastatel kehtestatud ning praegu menetluses mitmeid detailplaneeringuid.

Planeeringuala kontaktvööndisse jääva Sõpruse puiestee äärsed krundid on mõnevõrra erineva hoonestusega, olles lääneküljel hoonestatud üksikelamutega ja idaküljel korterelamutega, mille esimesel korrusel on äripinnad. Senised Sõpruse puiestee äärsed peamiselt elamu funktsiooniga ja valdavalt 2-korruselised hooned on asendumas kuni 5-korruselise ärifunktsiooniga hoonestusega. Nii on näiteks Tallinna Linnavolikogu 20. detsembri 2004 otsusega nr 294 kehtestatud „Sõpruse pst 25, 27 ja Lehe tn vahelise ala detailplaneeringuga“ Sõpruse pst 25 krundile määratud ehitusõigus kuni 5-korruselise korterelamu-ärihoone rajamiseks ja Tallinna Linnavalitsuse 18. jaanuari 2006 korraldusega nr 84-k kehtestatud „Sõpruse pst 29, 31 ja Lehe tn 30, 34, 36 kruntide detailplaneeringuga“ määrati Sõpruse pst 29 ja Sõpruse pst 31 kruntidele ehitusõigus kahe 1-5-korruselise äripindadega korterelamu ehitamiseks.

Piirkonna tänavad on väljakujunenud struktuuriga, suhteliselt rahuliku liiklusega ning neid kasutavad peamiselt lähipiirkonna elanikud. Erandiks on Sõpruse puiestee, mis on Tallinna üks magistraaltänavatest ning on ööpäevaringselt väga intensiivse liikluskoormusega. Sõpruse puiesteel on põhiliselt 2 2 sõidurada, millele lisanduvad kohati bussi- ja trollipeatuste aeglustusrajad. Sõpruse puiesteel sõitev ühistransport (troll ja buss) tagab hea transpordiühenduse linnakeskuse äri-, teenindus- ning spordi- ja kultuuriasutustega. Lähim ühistranspordi peatus „Tihase“ paikneb praktiliselt planeeringuala kõrval Sõpruse puiestee ääres. Perspektiivis on plaanis kavandada Sõpruse puiestee äärde trammitee. Planeeritavale alale lähimad sotsiaalasutused on ida pool paiknev Nõmme tee ja Tihase tänava äärde jääv Tallinna Tihase Lasteaed ja Nõmme tee 32 asuv Tallinna Kristiine Gümnaasium. Lähim suurem  kaubanduskeskus on Kristiine Keskus Endla tänava ääres.

Arvestades planeeringuala kontaktvööndis paiknevat hoonestust ning asjaolu, et tegemist on linnaehituslikult areneva piirkonna ja magistraaltänava äärse alaga, on planeeringuga kavandatav ümbruskonda sobiv.

3. Tallinna üldplaneering, teemaplaneeringKõrghoonete paiknemine Tallinnas“ ja koostatav Kristiine linnaosa üldplaneering

Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud „Tallinna üldplaneeringuga“ on planeeritava ala juhtotstarbeks määratud väikeelamute ala, s.o põhiliselt ühepere- ja ridaelamutele, samuti üksikutele väiksematele 3-4-korruselistele elamutele mõeldud ala, kus võib paikneda elamupiirkonda teenindavaid asutusi ja väiksemaid kaubandus-teenindusettevõtteid, olemasolevate väikeelamute piirkondade tihendamine korterelamutega ei ole soovitatav. Lisaks paikneb planeeritav ala Tallinna üldplaneeringu kohaselt magistraaltänavate ärivööndi juhtotstarbega alal, st tsooni võib rajada põhiliselt kaubandus-teenindusettevõtteid.

Tallinna Linnavolikogu 16. aprill 2009 otsusega nr 77 kehtestati teemaplaneering „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“, mille seletuskirja punkti 2 kohaselt on teemaplaneering „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ Tallinna üldplaneeringut täpsustav ja osaliselt muutev planeering. Teemaplaneeringu seletuskirja punkt 9 kohaselt on teemaplaneering aluseks detailplaneeringutele, mis teemaplaneeringu jõustumise hetkeks ei ole vastu võetud.

Teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ seletuskirja punkti 6.9 kohaselt on Sõpruse puiestee äär Tihase tänavast A. H. Tammsaare teeni ette nähtud magistraaltänava äärseks tihendatavaks alaks, kus maksimaalne hoonestuskõrgus võib olla 18 meetrit. Tihendatavate alade arendamisel arvestatakse olemasolevate teede ja tänavate olukorda ning tänavate ja infrastruktuuri väljaarendamise võimalusi. Seega on teemaplaneering täpsustanud Tallinna üldplaneeringut hoonestuskõrguse osas, määrates hoonestuse kõrguspiiranguks kuni 18 meetrit kehtivas Tallinna üldplaneeringus sätestatud 3-4 korruse asemel. Tulenevalt planeerimisseaduse § 24 lõikest 6 on teemaplaneeringuga täpsustatud üldplaneeringus antud kõrguspiirangut.

Detailplaneering vastab teemaplaneeringule „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“.

Tallinna Linnavolikogu 9. märtsi 2006 otsusega nr 71 algatati „Kristiine linnaosa üldplaneeringu“ koostamine. Nimetatud otsuse punkt 1 kohaselt on üldplaneeringu eesmärgiks Kristiine linnaosa pikaajaliste arengusuundade määramine, territooriumi funktsionaalse maakasutuse planeerimine koos uute elamu- ja bürooalade võimalike asukohtade määramisega ehitustegevuse suunamiseks ja koordineerimiseks. Kristiine linnaosa üldplaneeringu kehtestamisel täpsustatakse Tallinna üldplaneeringut Kristiine linnaosa osas.

Tallinna Linnavalitsuse 15. novembri 2006 korraldusega nr 2284-k kinnitatud „Kristiine linnaosa üldplaneeringu lähteülesande“ punkti 3 kohaselt on üheks üldplaneeringu eesmärgiks võidelda valglinnastumisega, selleks kaalutakse tihendamisvõimalusi elamuehituseks vajaliku sihtotstarbe muutmise või hoonestustiheduse tõstmise näol. Kahe protsessi ühendamine, kus väärtustatakse väljakujunenud elukeskkondi ja samas püütakse kesklinna lähedale pakkuda uusi elukohti, on üldplaneeringu üks peamisi eesmärke.

Planeeringuga kavandatav on kooskõlas linna üldiste arengusuundadega ning koostatava Kristiine linnaosa üldplaneeringu eesmärkidega.

4. Kehtiv detailplaneering

Planeeritava maa-ala kohta ei ole varem detailplaneeringut kehtestatud.

5. Detailplaneeringuga kavandatu

Detailplaneeringuga kavandatud hoonete kõrgused on Sõpruse puiestee poolt vaadatuna (piki Tihase tänavat) astmelise kõrgusega (5-, 4-, 3-, 2-korruselised), vähenedes seejuures kvartali sisesel suunal.

Krundi positsioon 1 (aadressi ettepanekuga Tihase tn 23 // 25) suurus on 3314 m². Krunt paikneb kruntide positsioon 2 ja positsioon 3 vahel. Krunt moodustatakse Tihase tn 23 ja Tihase tn 25 kinnistute liitmisel. Krundi senist sihtotstarvet 100% elamumaa ei muudeta.

Planeeringulahendusega tehakse ettepanek krundile kahe korterelamu ehitamiseks, millest üks on 3-4-korruseline 24 korteriga ja teine 2-3-korruseline 18 korteriga elamu. Mõlemal hoonel on üks maa-alune korrus.

Krundi keskossa on ette nähtud mõlemale korterelamule ühine jalakäijate juurdepääs Tihase tänavalt. Krundi idapoolsesse ossa on planeeritud mõlemale korterelamule ühine sõidukite juurdepääs. Osaliselt on parkimisala lahendatud kaldega, tagamaks juurdepääsu soklikorrusele.  

Krundile on võimalik parkida kokku 59 sõidukit, millega on täidetud Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud „Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 2006-2014“ normatiivsed nõuded (normatiivne parkimiskohtade arv on 59 kohta).

Krundi sisemusse, eemale Sõpruse puiestee ja Tihase tänava liiklusmürast, on planeeritud laste mänguväljak.

Krundi positsioon 2 (aadressiga Tihase tn 27) suurus on 1182 m². Planeeringulahenduse kohaselt muudetakse senine krundi sihtotstarve 40% ärimaa ja 60% elamumaa 100% ärimaaks.

Krundile määratakse ehitusõigus ühe kuni 5 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega ärihoone ehitamiseks, hoone maksimaalne kõrgus maapinnast võib olla 18 meetrit.

Ärihoone on paigutatud Sõpruse puiestee poolt Sõpruse pst 25 kinnistul oleva hoonega ühisele ehitusjoonele ehk 4 meetri kaugusele kinnistu piirist. Hoonestuse planeerimisel on arvestatud asjaoluga, et tulevikus peaks realiseeruma perspektiivse ühistranspordiliini (tramm) rajamine Sõpruse puiestee äärde planeeringuala poolsele küljele ning planeeringulahendus võimaldab selle väljaehitamist.

Tulenevalt „Tallinna parkimise korralduse arengukavast aastateks 2006-2014“ tuleb krundil ette näha 20 parkimiskohta. Tingimus on täidetud, sest lisaks 10 parkimiskohale krundil kavandatakse 15 parkimiskohta hoone soklikorrusele. Sõidukid pääsevad krundile Tihase tänavalt ning jalakäijad lisaks ka Sõpruse puiesteelt.

Krundi positsioon 3 (aadressiga Tihase tn 19) suurus on 1818 m². Kinnistu paikneb kruntide positsioon 1 ja positsioon 4 vahel. Krundi seniseid piire ega maakasutuse sihtotstarvet 100% elamumaa ei muudeta. Planeeringulahenduse kohaselt määratakse kinnistule ehitusõigus kuni 3 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega, 13 korteriga, korterelamuelamu ehitamiseks.

Hoonestusala on paigutatud risti Tihase tänavaga. Hoonestusala ei ole paigutatud kruntidele positsioon 1 ja positsioon 4 kavandatavate hoonestusaladega ühele ehitusjoonele. Tihase tänaval väljakujunenud ehitusjoonega ei saa arvestada, kuna krundil, tänava ääres kasvab mitu II väärtusklassi puud. Nende puude säilitamiseks on hoonestusala nihutatud krundi sisemusse. Ka võimaldab hoonestusala selline paigutus tekitada elanikele suure privaatse õueala, kuhu on ette nähtud rajada laste mänguväljak.

Hoone maksimaalne kõrgus maapinnast on 12 meetrit. Seejuures korterelamu 3. korrus on igal suunal 1,5 meetri ulatuses tagasiastega.

Tulenevalt „Tallinna parkimise korralduse arengukavast aastateks 2006-2014“ tuleb planeeringulahendusega tagada 17 parkimiskohta. Tingimus on täidetud, sest rajatava hoone soklikorrusel on võimalik parkida 17 sõidukit. Sõidukid ja jalakäijad pääsevad krundile eraldi juurdepääsudega Tihase tänavalt.

Krundi positsioon 4 (aadressiga Tihase tn 17) suurus on 2187 m². Krundi seniseid piire ega maakasutuse sihtotstarvet (100%) elamumaa ei muudeta. Tegemist on planeeringuala kõige idapoolsema krundiga, mis paikneb Tihase tänava ja Lehe tänava ääres.

Planeeringulahenduse kohaselt määratakse kinnistule ehitusõigus ühe kuni 3 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega 26 korteriga elamu ehitamiseks.

Hoonestusala kavandamisel krundile on arvestatud Tihase tn 17a krundil paikneva ridaelamu ja Lehe tänaval väljakujunenud ehitusjoonega. Selline hoonestusala paigutus tagab krundil peaaegu kogu väärtusliku kõrghaljastuse säilimise.

Kavandava hoone maksimaalne kõrgus maapinnast võib olla 12 meetrit. Kuna Lehe tänava ääres paiknevad 2-korruselised üksikelamud, siis on planeeringulahendusega kavandatud hoone sobitatud ümbritsevasse linnaruumi selliselt, et 3. korrus on igal suunal kavandatud 1,5 meetrise tagasiastega.

Kuigi ehitusseaduse § 2 lõike 1 tähenduses ehitatakse krundile üks hoone, on visuaalselt tegemist kahe korterelamuga, sest ühise poolmaa-aluse soklikorruse peale (sokli kõrgus maapinnast 1,2 meetrit) on kavandatud kaks eraldi hoone mahtu (mõlemasse hoonemahtu 13 korterit) ning hoonetevahelisele alale rajatakse katusehaljastus.

Kavandatava hoone soklikorrusele rajatakse parkimiskohad 34 sõidukile, mis vastab „Tallinna parkimise korralduse arengukavas aastateks 2006-2014“ ette nähtud normatiivsetele nõuetele.

Krundi läänepoolsele küljele planeeritakse laste mänguväljak. Jalakäijate pääs krundile kavandatakse Lehe tänavalt ning sõidukite pääs (soklikorruse parklasse) Tihase tänavalt.

Eesti standardi EVS 894:2008 „Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides“ punkti 4.3.3 kohaselt tuleb piisava loomuliku valgustuse saavutamiseks rakendada insolatsiooni kestuse nõudeid elamutes, koolieelsetes lasteasutustes, õppeasutustes, hoolekandeasutustes ja haiglates.

Kuna planeeringuala piirneb mitmete elamumaa sihtotstarbega kruntidega, on planeeringu koostamise staadiumis planeeringualal läbi viidud insolatsioonianalüüs, selgitamaks kuidas mõjutab planeeringu realiseerimine olemasoleva, Sõpruse pst 25 äri- ja eluhoone päikesevalguse kestust.

Insolatsioonianalüüs on teostatud OÜ FASSAADIPROJEKT poolt septembris 2009. Sõpruse pst 25 korterite insolatsiooninäitajad käesolevast planeeringust ei ole mõjutatud. 

Tihase tn 17 kinnistule rajatavate kahe korterelamu, millel on üks maa-aluse korrus, omavahelise kauguse juures on kõikide korterite insolatsioon rahuldav, kestusega vähemalt 3 tundi.

Planeeringuala naaberkrundi Lehe tn 14 insolatsiooni planeeringulahendus ei mõjuta, sest kavandatav hoonestus jääb põhja suunale.

Detailplaneeringus on määratud nõue, et hoonete projekteerimisel tuleb arvestada asjaoluga, et kõikide planeeritavate majade põhjakaarde jäävatel fassaadidel on tubade insolatsiooninäitaja 2 tundi ja 9 minutit ning seetõttu tuleb korterite planeerimisel silmas pidada, et ühe korteri kõik toad ei tohi jääda põhjapoolsele küljele.

Haljastusliku hinnangu teostamiseks vajalik dendroloogiline inventuur viidi läbi dendroloog O. Abneri poolt detsembris 2006.

Tallinna Linnavalitsuse 3. mai 2006 määruse nr 34 „Puittaimestiku ja haljastuse inventeerimise kord“ kohaseid I väärtusklassi puid planeeringualal ei kasva. Samas kasvab planeeringualal 36 II väärtusklassi puud. Detailplaneeringu realiseerimisel tuleb likvideerida viis II väärtusklassi ja viis III väärtusklassi ning 13 IV väärtusklassi ja kuus V väärtusklassi haljastuslikku objekti.

Mahavõetavate puude haljastusväärtus tuleb kompenseerida vastavalt Tallinna Linnavolikogu 19. mai 2011 määrusele nr 17 „Puu raieks ja hoolduslõikuseks loa andmise tingimused ja kord“. Arvutuste kohaselt tuleks detailplaneeringu lahenduse realiseerumisel kogu mahus istutada likvideeritavate puude asemele 438 haljastuslikku ühikut, millest 36 istutatakse planeeringualale ning 402 linnaosa valitsusega kokkulepitavasse kohta. Asendusistutuse rajamise vajadus ja asukoht lahendatakse koostöös Tallinna Keskkonnaameti ja Kristiine Linnaosa Valitsusega. Arvutusega saadud haljastuslike ühikute arv on esialgne ja see arv võib ehitusprojekti koostamisel muutuda. Lõplik kompenseerimiseks vajalik haljastuslike ühikute arv saadakse raieloa menetlemise käigus pärast ehitusloa väljaandmist.

Kokkuvõtvalt: muudetakse Tihase tn 27 kinnistu sihtotstarve 100% ärimaaks (senine 40% ärimaa ja 60% elamumaa) ja määratakse ehitusõigus 5-korruselise ärihoone ehitamiseks; liidetakse Tihase tn 23 ja 25 kinnistud ning määratakse moodustatavale krundile 100% elamumaa  sihtotstarve ja ehitusõigus kuni 4-korruselise ja kuni 3-korruselise (mõlemad astmelise kõrgusega) korterelamu ehitamiseks; määratakse Tihase tn 19 kinnistule ehitusõigus kuni 3-korruselise (astmelise kõrgusega) korterelamu ehitamiseks; määratakse Tihase tn 17 kinnistule ehitusõigus ühe kuni 3-korruselise (astmelise kõrgusega) korterelamu ehitamiseks. Kõikidele hoonetele kavandatakse ka üks maa-alune korrus. Planeeritakse 135 parkimiskohta (normatiivne 130 parkimiskohta) ja  81 korterit.  Likvideeritakse viis II väärtusklassi, viis III väärtusklassi, 13 IV väärtusklassi ja kuus V väärtusklassi väärtusklassi haljastuslikku objekti. Asendusistutuse arvuks on 438 haljastuslikku ühikut, millest 36 istutatakse planeeringualale.

6. Avaliku väljapaneku tulemused

Avaliku väljapaneku ajal esitas detailplaneeringu kohta vastuväiteid Liblika 14 Korteriühistu juhatuse esimees P. Antsov. Vastuväite esitaja juhtis vastuväites tähelepanu sellele, et planeeringukaust ei sisalda Liblika tn 14 ja Tallinna Linnaplaneermise Ameti vahelist kirjavahetust ajavahemikul september 2009 kuni detsember 2009. Samuti leidis vastuväite esitaja, et tuginedes planeerimisseaduse § 16 lg 1 punktile 5 on esitatud korduvalt nii vastuväiteid kui ettepanekuid (esimene neist 9. aprillil 2008), mis on paraku arvesse võtmata jäetud. Sellest tulenevalt asus vastuväite esitaja seisukohale, et detailplaneering väljendab ainult ärihuvisid ning on vastuolus ümbritsevate elanike erahuvidega. Vastuväite esitaja ei nõustunud planeeringulahendusega, sest antud piirkonda viie 3- kuni 4-korruselise korrusmaja ja ühe 5-korruselise ärihoone rajamine ei vasta Tallinna üldplaneeringule. Oma mittenõustumist põhjendas P. Antsov 30. märtsi 2010 kirjas asjaoluga, et Sõpruse puiestee ääres asuvad hooned on kuni 5-korruselised, Tihase tn 23/25 alates on hoonestuse maksimaalkõrguseks kuni 3 korrust. Detailplaneeringu alast lõuna poole jäävad 2-korruselised madalad ridaelamud, mille päikesevalgust ja privaatsust riivaksid kavandatavad korruselamud. Vastuväite esitaja palus muuhulgas selgitada Tallinna üldplaneeringu väikeelamute ala definitsiooni tõlgendamist. Täpsemalt on palutud täpsustada, mida tähendab „üksikutele väiksematele 3-4-korruselistele elamutele mõeldud ala“, sest planeeringuga kavandatavad 3-4-korruselised hooned ei ole tema hinnangul üksikud.

Tallinna Linnaplaneerimise Ameti seisukohad edastati vastuväidete esitajale 13. oktoobri 2009 kirjaga:

Liblika tn 14 ja Tallinna Linnaplaneermise Ameti vaheline kirjavahetus ajavahemikust september 2009 kuni detsember 2009 oli tõesti detailplaneeringu kaustast puudu. Puuduolevad kirjad lisati planeeringukausta detailplaneeringu avaliku arutelu ajaks.

Planeerimisseaduse § 16 lg 1 punkt 5 redaktsioon, mille kohaselt koostatakse planeeringud detailplaneeringu puhul koostöös planeeritava maa-ala elanike ning kinnisasjade ja naaberkinnisasjade omanikega, kehtib alates 1. juulist 2009. Varasem planeerimisseaduse § 16 lõige 1 sätestas, et detailplaneeringu koostamisse kaasatakse planeeritava maa-ala kinnisasjade omanikud ja elanikud ning teised huvitatud isikud. Seega nägi planeerimisseadus kuni 1. juulini 2009 ette ümbruskonna elanike kaasamise planeeringu menetlusse ning pärast 1. juulit 2009 tuli naaberkinnisasja omanikega koostööd teha. Ei nõustutud väitega, et detailplaneeringu menetlemisel ei ole lähtutud piirkonna elanike vastuväidetest ja ettepanekutest ning on lähtutud arendajate huvidest, sest peale detailplaneeringu algatamist on toimunud lähteseisukohtade ja eskiislahenduse arutelu kahel korral, kusjuures mõlemal korral on toimunud hoonestuse korruselisuse ja mahtude vähendamine. Samuti on korterelamud kavandatud astmelise kõrgusega ümber hoone perimeetri ning säilitatud võimalikult palju kõrghaljastust.

Detailplaneeringu menetlemisel ja kaalutlusotsuste tegemisel on lähtutud Tallinna Linnavolikogu 16. aprilli 2009 otsusega nr 77 kehtestatud teemaplaneeringus „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ (edaspidi teemaplaneering) sätestatust. Teemaplaneeringu seletuskirja punkti 2 kohaselt on tegemist Tallinna üldplaneeringut täpsustava ja osaliselt muutva planeeringuga. Teemaplaneeringu seletuskirja punkti 6.9 kohaselt on Sõpruse puiestee äär Tihase tänavast A. H. Tammsaare teeni ette nähtud magistraaltänava äärseks tihendatavaks alaks, kus lubatud maksimaalne hoonestuskõrgus on 18 meetrit kehtiva Tallinna üldplaneeringuga sätestatud 3-4 korruse asemel. Sõpruse pst 27 krundile kavandatav 5-korruselise ärihoone paikneb magistraaltänava ärivööndis ning sellele krundile planeeritavat ehitusõigust reguleerib nimetatud teemaplaneering. Planeeringuga on kavandatud maksimaalset ehitusõigust üksnes osaliselt (s.o ühe hoone osas), sest Tallinna üldplaneeringu kohaselt saaks veelgi suuremat ehitusõigust krundile võimaldada. 

Lisaks sellele on otsustamisel aluseks võetud Tallinna Linnavalitsuse 15. novembri 2006 korraldusega nr 2284-k algatatud Kristiine linnaosa üldplaneeringu. Kristiine linnaosa üldplaneeringu lähteülesande punkt 3 (üldplaneeringu eesmärgid) kohaselt „võitlemaks valglinnastumisega kaalutakse tihendamisvõimalusi elamuehituseks vajaliku sihtotstarbe muutmise või hoonestustiheduse tõstmise näol. Kahe protsessi ühendamine, kus väärtustame väljakujunenud elukeskkondi ja samas püüame kesklinna lähedale pakkuda uusi elukohti, on üldplaneeringu üks peamisi eesmärke. Üldplaneeringu koostamisel analüüsitakse paikkonna eripärast tulenevaid võimalusi ja olemasolevat sotsiaal-majanduslikku potentsiaali, millest lähtudes valitakse edasise arengu üldeesmärgid“. Üldplaneeringu lähteülesandes sätestatakse muuhulgas, et kaaluda tuleb tihendamise vajadust ja võimalust Kristiine elamualadel (p 5.2), selgitada välja vabad ja alakasutuses piirkonnad (punkt 5.3 ) ja määrata uute elamu- ja ettevõtlusalade võimalikud asukohad (5.4). Seega tuleb Kristiine linnaosa üldplaneeringu koostamise käigus muuhulgas kaalumisele, kas olemasolevaid elamualasid ei tuleks tihendada valglinnastumise vältimiseks. Arvestades Kristiine linnaosa asukohta kesklinna suhtes üldiselt, tulebki niisugust arengut pidada linnaehituse laiemas plaanis normaalseks. Seega seniste hoonestusalade tihendamine elamutega, mille krundi hoonestustihedus on senisest väljakujunenud mõnevõrra suurem, ei ole midagi erakordset ja ainulaadset, vaid taotletav arengusuund.

Kaalutlusotsuse tegemisel on muuhulgas aluseks võetud planeeringumaterjalide joonisel „Planeeritava maa-ala kontaktvööndi linnaehituslikud seosed“ leht nr 2/3 tähistatud kontaktvööndi ulatuse ning joonisel kajastatud kontaktvööndi korruselisuse ning kavandatavad korterelamud on selles piirkonnas üksikud. Detailplaneeringu koosseisus olev kontaktvööndi skeem ongi see joonis, millega põhjendatakse kavandatava hoonestuse sobivust piirkonda ning kus on välja toodud kontaktalasse jäävate kruntide korruselisus, hoonestusala paiknemine jms. Seega kavandatavad viis korterelamut, millest neli on 2-3-korruselised ja üks on 3-4-korruseline on selles piirkonnas üksikud.

Avalikul arutelul esitasid Liblika 14 Korteriühistu juhatuse esimehe P. Antsov ja Tihasepesa Korteriühistu täiendavad vastuväited.

Liblika 14 Korteriühistu juhatuse esimehe P. Antsovi täiendavad vastuväited seisnesid järgnevas:

1.      Teemaplaneeringus „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ punktis 4 tuuakse välja piirangutega alad, mille alla kuuluvad ka kinnitatud ja koostamisel olevate detail- ja teemaplaneeringute alad ning nende alusel määratud maksimaalne uushoonestuskõrgus. Seega leidis Liblika 14 Korteriühistu esindaja, et antud detailplaneeringu ala ei ole käsitletav 2009. aasta 16. aprillil kehtestatud teemaplaneeringu osana. Tallinna linna üldplaneeringus on antud ala määratletud kui väikeelamute ala, kus paiknevad põhiliselt ühepere- ja ridaelamud, kus olemasolevate väikeelamute piirkonda ei ole soovitatav tihendada korterelamutega. Kuus korrusmaja ei kvalifitseeru mõiste alla „üksikud“.

2.      P. Antsov palus, et selgitataks kirjalikult Tallinna üldplaneeringus toodud lause „põhiliselt ühepere- ja ridaelamutele, samuti üksikutele väiksematele 3-4-korruselistele elamutele mõeldud ala, kus võib paikneda elamupiirkonda teenindavaid asutusi ja väiksemaid kaubandus- ja teenindusettevõtteid; olemasolevate väikeelamute piirkondade tihendamine korterelamutega ei ole soovitatav“ tähendust. Nimelt soovitakse teada kui mitu 3-4-korruselist maja mahub mõiste „üksikutele väiksematele 3-4-korruselistele elamutele mõeldud ala“ alla. Liblika 14 Korteriühistu leiab, et planeeringus kavandatud hooned ei ole üksikud 3-4-korruselised hooned.

3.      Lubamatu on korteriühistu hinnangul lasta ehitada olemasolevast hoonestusest kõrgemaid hooneid. Tihase tn 27 planeeritav hoone ületab juba olemasoleva Sõpruse pst 25 asuva uushoone kõrgust 2 meetri võrra, kuigi korruselisus on sama. Ainult Sõpruse puiestee ääres olev uushoonestus on 5-korruseline Tihase tn 23/25 kruntidel on hoonestuse maksimaalkõrguseks 3 korrust. Detailplaneeringualast lõunapoole jäävad 2-korruselised madalad ridaelamud, mille päikesevalgust ja privaatsust riivaksid planeeringulahenduses olevad korruselamud. Seega ei nõustu korteriühistu 4-3-korruseliste hoonete ehitamisega.

4.      Teemaplaneeringus „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ on Sõpruse puiestee ääres olev kuni 18 meetri kõrguste hoonetega ala tähistatud pideva joonega. Korteriühistu küsis, et kas sellest tulenevalt võib ehitada kuni 18 meetri kõrguseid hooneid kogu Sõpruse puiestee ja Nõmme tee vahelisele alale. Korteriühistu leiab, et teemaplaneering lubab ehitada Sõpruse puiestee äärde ainult ühe rea kuni 18 meetri kõrguseid hooneid.

5.      Soetatud on väikeelamu krundid, mitte tühermaa. Lubades ehitada korrusmaju väikeelamute alale, rikub see kogu Kristiine kui väikeelamute ala terviklikkust ning elanike õiguseid.

Tihasepesa Korteriühistu vastuväited seisnesid järgnevas:

1.       Enne detailplaneeringu kinnitamist sooviti tutvuda keskkonna strateegilise hindamise protokolliga, mis oli märgitud 24. aprilli 2008 toimunud detailplaneeringu eskiislahenduse ja lähteseisukohtade avalikustamise kokkuvõttes.

2.       Detailplaneeringu piirkonna naaberhooned on rajatud madalvundamendile, mis toetuvad veeküllastunud peen- ja tolmliivadele. Sellest tulenevalt ulatub ehitustegevuse (eriti pinnasega seotud ja /või vibratsiooni tekitavad ehitustööd, aga samuti ulatuslik veealandus ehituskaevikus) mõju küllaltki kaugele naaberhooneteni ning vibratsiooni ja täiendavate vajumiste tõttu põhjustab hoonete ebaühtlast vajumist ja sellest tulenevat pragunemist jm deformatsioone. Vajumise probleem ilmnes kui Sõpruse pst 21 elamu ja Tihase tänava nurgale paigaldati suur sadevete kollektor. Peale seda toimus Sõpruse pst 21 elamu otsaseina vajumine, korterites sees tekkisid tänu vajumisele seintele suured praod ning Sõpruse puiesteel sõitvad suured sõidukid hakkasid tekitama elamus suurt vibratsiooni. Pärast Sõpruse puiestee rekonstrueerimist 2005. aastal on antud piirkonna teelõigul kahel korral teekatet ümber tehtud rekonstrueerimise käigus rajatud sadeveetorustike ja -kaevude kohal. Edasiste vajumiste põhjuseks torustike kohal on kaeviku all ja kõrval asuva loodusliku pinnase kaevetööde käigus rikutud struktuurist tulenev kandevõime vähenemine, vajumiste suurenemine ja kaeviku täite ning loodusliku pinnase kontaktpinnal toimuv pinnase migratsioon. Vajunud teekatet ja kaevuluuki ületades tekitab raskem sõiduk nagu näiteks trollibuss suure vibratsiooni kõrvalasuvates hoonetes. Kui antud piirkonnas hakatakse teostama suuremahulist ehitustegevust, siis see mõjub tänu pinnaseeripärale antud territooriumil katastroofiliselt. Tänu nn vesiliivale  toimuvad halvad muutused väga pika aja jooksul ning lisaks finantskahjule tekitab antud piirkonna ehitustegevus ka moraalset kahju piirkonnas elavatele inimestele.

3.       Tallinna üldplaneeringuga on planeeritava maa-ala juhtotstarbeks määratud väikeelamute ala, põhiliselt ühepere- ja ridaelamutele. Planeeritavad 4-5-korruselised kortermajad rikuvad elukeskkonda, vähendavad Tihasepesa Korteriühistu omanike privaatsust ning blokeerivad päikesevalgust.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas Liblika 14 Korteriühistu juhatuse esimehele P. Antsovile 28. aprillil 2010 ning selgitas järgnevat:

1.      14. jaanuari 2010 kirjas selgitas Tallinna Linnaplaneerimise Amet, et detailplaneering ei ole enam Tallinna üldplaneeringut muutev, kuna teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“, punkti 2 kohaselt on teemaplaneering „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ Tallinna üldplaneeringut täpsustav ja osaliselt muutev planeering. Kuna teemaplaneering „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ muudab planeeringuala osas Tallinna üldplaneeringut, siis tuleb käesoleva planeeringulahenduse vastavuse hindamisel üldplaneeringule aluseks võtta teemaplaneering „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“. Teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ seletuskirja kohaselt paikneb planeeritav ala Sõpruse puiestee äärses magistraaltänavate ärivööndis. Sõpruse puiestee äär Tihase tänavast A. H. Tammsaare teeni on teemaplaneeringu põhikaardi kohaselt ette nähtud magistraaltänava äärseks tihendatavaks alaks, kus maksimaalne hoonestuskõrgus on 18 meetrit. Tihendatavate alade arendamisel arvestatakse olemasolevate teede ja tänavate olukorda ning tänavate ja infrastruktuuri väljaarendamise võimalusi. Seega on teemaplaneering täpsustanud Tallinna üldplaneeringut hoonestuskõrguse osas, määrates hoonestuse kõrguspiiranguks kuni 18 meetrit kehtivas Tallinna üldplaneeringus sätestatud 3-4 korruse asemel. Rajatav hoonestus on Sõpruse puiestee, kui magistraaltänava ääres ainult 5-korruseline ja ärihoone, Tihase tänava äärne hoonestus on 3-4-korruseline ja 2-3-korruseline, astendatud korruselisusega, arvestades ümbritsevat hoonestust. Lehe tänava äärne hoonestus on samuti 2-3-korruseline. Kogu seda asumit saab ja tuleb käsitleda kinnistute kaupa, sest ka edaspidine arendus, ehituslubade väljastamine jätkub kinnistute kaupa. Võib juhtuda, et mõnele neist kinnistutest hoonestust ei tule kui ehitusluba  vormistama ei asuta. Antud planeering on võimalik arendus tulevikuks. Amet on seisukohal, et kavandatav hoonestus on arvestanud asukohta ja pole vastuolus Tallinna üldplaneeringuga. Ühtlasi märgiti, et Tallinna üldplaneeringuga on nimetatud alal kaks maakasutuse juhtotstarvet: väikeelamute ala ja magistraaltänavate ärivöönd. Juhiti veel tähelepanu, et planeeritav ala- Tihase tn 17, 19, 23, 25 ja 27 jääb täies ulatuses magistraaltänavate ärivööndisse Tallinna üldplaneeringuga. Tallinna üldplaneringu kontekstis, mis puudutab väidet, et tegemist ei ole üksikute korterelamutega, tuleb hinnata, kas koostatava detailplaneeringuga toimuvad muudatused on linnaruumis olulised. Nimetatule annab vastuse detailplaneeringu mahus koostatud linnaehituslik analüüs, mis näitab kujukalt juba kavandatud / kavandamisel olevaid muudatusi. Arvestades eeltoodut ja kehtivat teemaplaneeringut „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ jääb Tallinna Linnaplaneerimise Amet seisukohale, et planeeringulahendus ei muuda Tallinna üldplaneeringut, mistõttu pole põhjendatud korteriühistu väited 1-3 ja 5. 

Väide, et loomulik valgustus naaberkinnistute Liblika tn 14/10 hoonele pole tagatud ei ole põhjendatud. Vaidlusaluse Tihase tn 23/25 krundile kavandatava hoone (3-korruseline hoonemaht) ja Liblika tänava hoone vaheline kaugus on 45,5 meetrit ning 4-korruseline hoonemaht on 48 meetri kaugusel. Detailplaneeringu seletuskirja kohaselt on Tihase tn 23//25 krundile kavandatava 3-korruselise hoonemahu maksimaalseks  kõrguseks määratud 12 meetrit ja 4-korruselise hoonemahu kõrguseks 14 meetrit. Eesti standardi EVS 894:2008 „Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides“ sätestab peatükis 5 punktis 5.2.2.2 - varjutamine üle krundi piiride, et vabadel aladel (senini ehitisteta, mida aga planeeritav krunt ei ole) peab eluruumide akende distants vastasmajani olema vähemalt võrdne vastasehitise kolmekordse kõrgusega. Kuna pole tegemist senini tühjalt seisva krundiga (krunt oli hoonestatud), on nõuetekohane distants tagatud. Eesti standardi EVS 894:2008 „Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides“ punkti 5.2.2.2 osa, mis reguleeris hoonete vahelist kaugust muudeti standardis Eesti Standardikeskuse 22. juuni 2010 käskkirjaga nr 115.

Kuna Tihase tn 23//25 krundi ja Liblika tn 14/10 krundi vahele jääb kahesuunaline Tihase tänav, mille ääres on mõlemal pool kergliiklustee, siis on ebaõige väita, et kavandatav hoone rikub Liblika tn 14/10 elanike privaatsust.

2.      Teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ põhikaardil olevale on Sõpruse puiestee äärne kuni 18 meetrise hoonestusega ala markeeritud Mõtuse tänavani ja vastasküljel kuni Lehe tänava Sõpruse puiestee poolsete kinnistute piirideni, seega lubatakse kõrgemad hooned rajada ainult Sõpruse puiestee äärde. Tallinna Linnaplaneerimise Amet teavitas, et osa hooneid on juba rajatud (nt Sõpruse pst 29 ja Sõpruse pst 31) ja osad planeeringud, milles on samuti 5-korruselised äri- ja eluhooned (nt Sõpruse pst 33 ja Tedre tn 55) on menetlemisel.  

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas 28. aprillil 2010 Tihasepesa Korteriühistule ning selgitas järgnevat:

1.      Tallinna Linnaplaneerimise Amet teavitas korteriühistut, et Tallinna Keskkonnaametis on koostamisel keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmise korraldust, millega on vastuväite esitajal võimalik tutvuda korralduses märgitud aegadel.

2.      Vastavalt Tihase tn 17, 19, 23, 25 ja 27 kinnistute detailplaneeringu projektis olevale ehitusgeoloogilise uuringu aruandele on ehituslgeoloogilised tingimused 5-korruselise hoone vundeerimiseks rahuldavad. Hoone on soovitav vundeerida kohtvaiadele, mille tegemisega ei kaasne ümbritsevaid rajatisi kahjustada võivaid vibratsioone. Pinnasekihi lõige on järgnev: muld, tolmliiv, liivsavi, saviliiv, kruus saviliivmoreen alates maapinnalt. Pinnasekihis ei ole täheldatud vesiliiva. Keskmine veetase 2005. aasta oktoobri veeseisuajal oli 1,4......1,5 sügavusel maapinnast, abs kõrgusel 4,95 meetrit.

3.      Tallinna Linnaplaneerimise Amet kordas Korteriühistule Liblika 14 juhtuse esimehe P. Antsovi poolt esitatud vastuväidetele punktides 1-3 ja 5  antud vastust, rõhutades, et Tihase tn 17, 19, 23, 25 ja 27 kinnistute detailplaneering ei muuda Tallinna üldplaneeringut.

Vastuväiteid esitanud isikud ei loobunud avaliku väljapaneku järgsel avalikul arutelul esitatud vastuväidetest, mistõttu esitas Tallinna Linnavalitsus 16. augustil 2010 planeeringu Harju maavanemale vastuväidete lahendamiseks ja heakskiidu saamiseks.

Harju maavanem asus detailplaneeringu järelevalve käigus vastuväidete osas järgmistele seisukohtadele: Harju maavanem ei pidanud vajalikuks avaliku väljapaneku kordamist nõuda, kuna kohalik omavalitsus on oma viga tunnistanud ja puuduolevad kirjad olid huvitatud isikutele kättesaadavad avalikul arutelul.

Järelevalve teostaja nõustus kohaliku omavalitsuse seisukohaga selles osas, et vastuväites mainitud planeerimisseaduse sätted jõustusid 1. juulil 2009. Käesoleva detailplaneeringu koostamine algatati enne planeerimisseaduse § 16 lg 1 punkti 5 jõustumist ning seaduse rakendussätete kohaselt ei oma seaduse muudatus tagasiulatuvat mõju. Maavanemale esitatud planeeringumaterjalide kohaselt juhinduti detailplaneeringu koostamise ajal sel ajal kehtinud seadusesätetest. Järelevalve teostaja asus seisukohale, et mõisted „kaasamine“ ja „koostöö“ on seadusest tulenevalt mitmeti tõlgendatavad mõisted. Koostöö väljendub selles, et kohalik omavalitsus informeerib planeeringu menetluse etappidest avalikkust planeerimisseaduses sätestatud korras ja loob võimalused huvitatud isikutel esitada planeeringulahenduse kohta ettepanekuid ja märkusi, sh vastuväiteid avaliku väljapaneku ajal, sest avalikkuse kaasamise kõige tähtsamaks ja laiaulatuslikumaks võimaluseks on planeeringu avaliku väljapaneku korraldamine, mitte detailplaneeringu kooskõlastamine, kuna avaliku väljapaneku kestel on võimalik igaühel esitada ettepanekuid ja vastuväiteid planeeringulahenduse kohta ning kohalik omavalitsus on kohustatud neid mõistlikul määral kaaluma. Samamoodi võib mõista ka huvitatud isikute kaasamise protsessi. Planeeringumaterjalidest tulenevalt on näiteks piirkonna elanikud osalenud 9. aprillil 2008 detailplaneeringu eskiisi ja lähteseisukohtade avalikul arutelul ning ümbruskonna elanike kõigile kirjadele ja pöördumistele on sisuliselt vastatud, mida võib lugeda nii huvitatud isikute kaasamiseks kui naaberkinnisasjade omanikega koostöö tegemiseks.

Planeerimisseaduse § 4 lg 2 punktist 2 nähtuvalt on planeerimisalase tegevuse korraldamine linna või valla haldusterritooriumil kohaliku omavalitsuse pädevuses, kes peab tagama vastavalt seadusele huvitatud isikute huvide arvessevõtmise ja tasakaalustamise, mis on planeeringu kehtestamise eeldus. Kohalik omavalitsus peab kooskõlas proportsionaalsuse põhimõttega võimalust mööda vältima planeeringulahenduse kujundamisel ka planeeringulahendusest huvitatud isikute subjektiivselt tajutavate õiguste riivamist, kuid kuna kohaliku omavalitsuse peaeesmärgiks planeerimisel on säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamine, siis on paratamatu, et alati ei pruugi olla võimalik arvestada kõikide planeeringulahendusest huvitatud isikute soovidega. Planeeringu eesmärgid ja planeeringu koostamise alguses püstitatud lähteseisukohtadega arvestamise fikseerib kohalik omavalitsus planeeringu vastuvõtmise otsustamisega sellistena, nagu nad on kindlaks määratud planeeringu lahenduses. Lõpliku hinnangu eelnenud planeerimismenetluse käigule ja planeeringu lahendusele annab kohalik omavalitsus otsusega planeeringu kehtestamise kohta.

Järelevalve teostaja rõhutas, et kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 2 kohaselt on kohalik omavalitsus Eesti Vabariigi põhiseaduses sätestatud omavalitsusüksuse demokraatlikult moodustatud võimuorganite õigus, võime ja kohustus seaduste alusel iseseisvalt korraldada ja juhtida kohalikku elu (sh territoriaalplaneerimist), lähtudes valla- või linnaelanike õigustatud vajadustest ja huvidest ning arvestades valla või linna arengu iseärasusi. Detailplaneeringu sisulise lahenduse otstarbekuse üle on kaalutlusõiguse alusel ainupädev otsustama kohalik omavalitsus, kelle pädevuses on kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse järgi kohaliku elu küsimuste, kaasa arvatud territoriaalplaneerimise, iseseisev ja lõplik korraldamine ning otsustamine. Seetõttu juhul, kui planeeringulahendus ei ole vastuolus kehtivate seaduste ja normidega, on erinevate kinnisasja omanike huvide arvesse võtmisel ning planeeringutega kavandatavate ehitus- ja maakasutustingimuste ruumilise sobivuse üle otsustajaks kohalik omavalitsus.

Maavanem ei ole kohalikust omavalitsusest kõrgemal seisev organ. Maavanema järelevalve pädevusse kuulub planeeringu lahenduse seadustele ja normidele vastavuse kontrollimine. Planeeringulahenduse otstarbekuse (sh piirkonna miljöösse sobivuse) üle järelevalve käigus õigusliku hinnangu andmine ei ole maavanema pädevuses. Ka Riigikohtu halduskolleegium on oma 13. märtsi 1998 määruses haldusasjas nr 3-3-1-9-98 leidnud, et kohaliku omavalitsuse planeerimisotsused alluvad kohtulikule kontrollile piiratud ulatuses. Seega ei saa kohus ega maavanem otsustada planeerimisotsustuste otstarbekuse üle.

Vastavalt põhiseaduse paragrahvile 32 on igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud. Seaduse järgi on igaühel õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Omandi õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute, sh naaberkinnisasja omanike õigustega. Naaberkinnisasjade omanike vahel tekib kindlasti huvide konflikt, kui mõlemad hakkavad teostama täielikku õiguslikku võimu oma kinnisasja üle. Sellest tingituna ei kaitse naabrusõigused kummagi kinnisasja omaniku huve ühepoolselt ning naabrusõiguste näol on tegemist seadusliku kompromissiga omandiõiguse rakendamisel. Naaberkinnistute omanike suhteid reguleerivaks üldseaduseks on asjaõigusseadus (edaspidi AÕS). Selle seaduse § 89 lg 1 esimese lause kohaselt on omanikul õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. AÕS § 143 ei reguleeri nn negatiivsete, s.h varjavate mõjutuste lubatavust. Negatiivsete varjavate mõjutuste all tuleb mõista sääraseid mõjutusi, mille puhul takistatakse aine, lainete või kiirguse pääs naaberkinnisasjale, nt takistatakse õhu, valguse või raadiolainete levi või varjatakse vaade. Ehitisega põhjustatud varjav mõjutus võib osutuda keelatud mõjutuseks, mille lõpetamist võib omanik nõuda vastavalt AÕS § 89 lõikele 1, kui see kahjustab teise isiku omandiõigust ja ehitis ei ole kooskõlas ehitamist reguleerivate normide ja nõuetega. Eelnev ei tähenda iseenesest, et kõik varjavad mõjutused on keelatud, vaid eelkõige seda, et ka varjavaid mõjutusi tuleb avalikul võimul ehitamise reguleerimisel silmas pidada ning kooskõlas proportsionaalsuse põhimõttega võimalust mööda vältida. Ehitamisega kaasnevatest mõjutustest tingitud huvide ja õiguste konfliktid tuleb lisaks asjaõigusele lahendada ka ehitamist reguleerivate üldnormide ning konkreetsete kinnisasjadega seoses planeeringute ja ehituslubadega. Naaber peab taluma ehitise rajamist, mis on lubatud planeeringuga ja sobib ümbrusse ning on ka muidu õiguspärane.

Järelevalve teostaja juhtis tähelepanu veel sellele, et vastavalt põhiseaduse paragrahvile 32 on igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud. Seaduse järgi on igaühel õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Omandi õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute, sh naaberkinnisasja omanike õigustega. Naaberkinnisasjade omanike vahel tekib kindlasti huvide konflikt, kui mõlemad hakkavad teostama täielikku õiguslikku võimu oma kinnisasja üle. Sellest tingituna ei kaitse naabrusõigused kummagi kinnisasja omaniku huve ühepoolselt ning naabrusõiguste näol on tegemist seadusliku kompromissiga omandiõiguse rakendamisel. Asjaõigusseaduse § 89 lg 1 esimese lause kohaselt on omanikul õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. Sama seaduse § 143 ei reguleeri nn negatiivsete, s.h varjavate mõjutuste lubatavust. Negatiivsete varjavate mõjutuste all tuleb mõista sääraseid mõjutusi, mille puhul takistatakse aine, lainete või kiirguse pääs naaberkinnisasjale, nt takistatakse õhu, valguse või raadiolainete levi või varjatakse vaade. Ehitisega põhjustatud varjav mõjutus võib osutuda keelatud mõjutuseks, mille lõpetamist võib omanik nõuda vastavalt asjaõigusseaduse § 89 lõikele 1, kui see kahjustab teise isiku omandiõigust ja ehitis ei ole kooskõlas ehitamist reguleerivate normide ja nõuetega.

Eelnev ei tähenda maavanema hinnangul iseenesest, et kõik varjavad mõjutused on keelatud, vaid eelkõige seda, et ka varjavaid mõjutusi tuleb avalikul võimul ehitamise reguleerimisel silmas pidada ning kooskõlas proportsionaalsuse põhimõttega võimalust mööda vältida. Ehitamisega kaasnevatest mõjutustest tingitud huvide ja õiguste konfliktid tuleb lisaks asjaõigusele lahendada ka ehitamist reguleerivate üldnormide ning konkreetsete kinnisasjadega seoses planeeringute ja ehituslubadega. Naaber peab taluma ehitise rajamist, mis on lubatud planeeringuga ja sobib ümbrusse ning on ka muidu õiguspärane.

Planeeringumaterjalidest nähtuvalt on kohalik omavalitsus detailplaneeringuga kavandatud ehitusõiguse määramisel lähtunud põhiliselt teemaplaneeringust. Arvestades iga planeeringu eripära, ei ole kohalikul omavalitsusel kohustust rakendada teemaplaneeringus nõutud tingimusi vastavalt planeeringu algatamise soovile. Kohalik omavalitsus võib kaalutlusruumi põhjendatuse tagamiseks ja õiguspäraste diskretsiooniotsuste tegemiseks teemaplaneeringus sätestatud tingimustest kõrvale kalduda sõltuvalt konkreetsetest asjaoludest ning tagades huvitatud isikute ja avalike huvide arvessevõtmise ja tasakaalustamise. 

Harju maavanem asus seisukohale, et detailplaneeringu koostamisel ei ole rikutud seadusi ja norme ega neid vaidlustajate seadusest tulenevaid õigusi, mis kuuluksid järelevalve teostaja poolt tagamisele. Järelevalve teostaja mõistab vastuväite esitaja ja kohalike elanike muret, kuid rõhutab veelkord, et kui planeeringulahendus ei ole vastuolus kehtivate seaduste ja normidega, on erinevate kinnisasja omanike huvide arvesse võtmisel ning planeeringutega kavandatavate ehitus- ja maakasutustingimuste ruumilise sobivuse üle otsustajaks kohalik omavalitsus.

Lähtudes maavanema pädevuse piiridest ja võttes aluseks planeerimisseaduse § 23 lõike 6 andis Harju maavanem heakskiidu Tihase tn 17, 19, 23, 25 ja 27 kinnistute detailplaneeringule ning tagastas planeeringu kohalikule omavalitsusele edasiseks menetlemiseks.

 

DETAILPLANEERINGU MENETLUS

Detailplaneeringu koostamise algatamist taotlesid 20. oktoobri 2006 ühisavaldusega Compakt Kinnisvara OÜ ja Riverwoods OÜ. 31. detsembril 2007 sõlmiti leping nr DP-143/M-07 Tallinna Linnaplaneerimise Ameti, K-Projekt Aktsiaseltsi, Compakt Kinnisvara OÜ ja Riverwoods OÜ vahel.

Detailplaneeringu koostamine algatati Tallinna Linnavalitsuse 5. märtsil 2008 korraldusega nr 374-k „Tihase tn 17, 19, 23, 25 ja 27 kinnistute detailplaneeringu koostamise algatamine ning Tallinna Linnavalitsuse 4. mai 2005 korralduse nr  851-k ja 9. oktoobri 2002 korralduse nr 2485-k kehtetuks tunnistamine“, eesmärgiga  Tallinnas Kristiine linnaosas asuva Tihase tn 27 kinnistu maakasutuse sihtotstarbe muutmine 100% ärimaaks (senine 40% ärimaa ja 60% elamumaa) ja ehitusõiguse andmine 5-korruselise ärihoone rajamiseks; Tihase tn 23 ja 25 kinnistute liitmine ja ehitusõiguse andmine kuni 4-korruselise (astmelise kõrgusega) korterelamu rajamiseks; Tihase tn 19 kinnistule ehitusõiguse andmine kuni 3-korruselise (astmelise kõrgusega) korterelamu rajamiseks ning Tihase tn 17 kinnistule ehitusõiguse andmine kuni 3-korruselise (astmelise kõrgusega) korterelamu rajamiseks. Lisaks oli detailplaneeringu eesmärgiks üldiste maakasutuse tingimuste määramine ja heakorrastuse, haljastuse, juurdepääsude, parkimise ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendamine. Detailplaneeringu algatamisel tehti ettepanek Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringu muutmiseks.

Detailplaneeringu algatamise teade ilmus ajalehes Postimees 8. märtsil 2008.

Detailplaneeringu eskiislahenduse koostas K-Projekt Aktsiaselts.

Kristiine Linnaosa Valitsuses toimus 9. aprillil 2008 Tihase tn 17, 19, 23, 25 ja 27 kinnistute detailplaneeringu lähteseisukohti ja eskiislahendust tutvustav arutelu. Vastav teade ilmus ajalehes Postimees 28. märtsil 2008.

Arutelul osalesid kõik planeeritavate kruntide omanikud, Kristiine Linnaosa Valitsuse esindajad, K-Projekt Aktsiaseltsi esindaja ja teised asjast huvitatud isikud.

Arutelul otsustati järgmist:

1. Tuleb teha keskkonna strateegiline hindamine.

Tallinna Linnavalitsuse 22. juuni 2010 korraldusega nr 1088-k „Tihase tn 17, 19, 23, 25 ja 27 kinnistute detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmine“ jäeti Tihase tn 17, 19, 23, 25 ja 27 kinnistute detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata.

Keskkonnamõju strateegilise hindamise läbiviimine detailplaneeringu koostamisel ei olnud vajalik järgmistel põhjustel:

1) detailplaneeringuga ei kavandata eeldatavalt olulise keskkonnamõjuga tegevusi, sh näiteks tootmistegevust, ulatusliku elamupiirkonna rajamist ega muud olulise keskkonnamõjuga ehitustegevust, millega kaasneks keskkonnaseisundi kahjustumist, sh vee, pinnase, õhu saastatust, olulist jäätmetekke ja müratasemete suurenemist;

2) lähtudes planeeringuala ja selle lähiümbruse keskkonnatingimustest ja maakasutusest, ei põhjusta Sõpruse pst äärsesse magistraaltänava ärivööndisse 5-korruselise ärihoone ja väikeelamute alale 2-4-korruseliste korterelamute rajamine ning sihtotstarbeline kasutamine antud asukohas olulist keskkonnamõju. Tegevusega kaasnevad võimalikud mõjud on ehitusaegsed, nende ulatus piirneb peamiselt planeeringualaga ning avariiolukordade esinemise tõenäosus on väike, kui detailplaneeringu elluviimisel arvestatakse detailplaneeringu tingimusi ja õigusaktide nõudeid;

3) Kristiine linnaosas Sõpruse pst ääres väikeelamute piirkonnas asuval planeeringualal ega lähipiirkonnas ei paikne kaitstavaid loodusobjekte, Natura 2000 võrgustiku alasid ega teisi maastikuliselt väärtuslikke või olulisi alasid, mida planeeringuga kavandatav tegevus võib mõjutada;

4) detailplaneeringuga likvideeritakse alalt haljastuslikult väärtuslikuks hinnatud puid, kuid haljastusprojekti alusel rajatakse uushaljastust. Olemasolev likvideeritav haljastus kompenseeritakse asendusistutustega vastavalt Tallinna Linnavolikogu 25. augusti 2005 määruse nr 45 „Puu raie- ja hoolduslõikusloa andmise tingimused ja kord“ tingimustele. Detailplaneeringualal ei ole tuvastatud teisi olulisi või väärtuslikke taime- ega loomaliike, mida planeeringuga kavandatav tegevus võib mõjutada;

5) ehitusprojekti koostamise käigus viiakse läbi radooniuuring ja vajadusel arvestatakse radooniohutu hoone projekteerimisnõuetega. Samuti rakendatakse planeeringu elluviimisel liiklusmüra vähendamiseks ja müra normtasemete tagamiseks mürakaitse meetmeid;

6) planeeringualal ei ole tuvastatud keskkonda saastavaid objekte ega jääkreostust ning alal ei ole varasemalt toimunud tootmist ega muud keskkonnaohtlikku tegevust. Seetõttu ei ole eeldada ka olulist pinnase või vee reostust, mis seaks piirangud edasisele ehitustegevusele;

7) tegevusega ei kaasne olulisel määral soojuse, kiirguse ega lõhna teket, valgusreostust tekib valgustusest ja sõidukite tuledest. Vibratsiooni võib esineda hoonete ehitamisel, samuti on jäätmeteke seotud peamiselt ehitustöödega;

8) detailplaneering on kooskõlas Tallinna üldplaneeringus määratud maakasutuse juhtotstarbega ja teemaplaneeringuga „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“.

Teade Tihase tn 17, 19, 23, 25 ja 27 kinnistute detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmisest ilmus 7. juuli 2010 ajalehes Eesti Päevaleht.

2. Arutelu protokolli kohaselt otsustati mitte nõustuda üldplaneeringut muutva detailplaneeringuga Tihase tn 27 kinnistu osas, kuhu oli kavandatud 5-korruseline ärihoone. Samuti tehti ettepanek Tihase tn 23 ja 25 kinnistutele planeeritava elamu osas vähendada 4-korruselise osa kõrgust kuni 3-korruseni, vähendada hoovi poole jääva elamuosa ehitusalust pinda ja planeerida elamu samale ehitusjoonele Tihase tn 19 kinnistule planeeritava elamuga.

Tallinna Linnavolikogu 16. aprill 2009 otsusega nr 77 kehtestati teemaplaneering „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“, mis on Tallinna üldplaneeringut täpsustav ja osaliselt muutev planeering. Nimetatud teemaplaneering täpsustas Tallinna üldplaneeringut muuhulgas ka Sõpruse puiestee äärsete kruntide suhtes.

Järelikult tuleb vastuse andmiseks küsimusele, kas planeeringulahendus muudab üldplaneeringut või mitte, aluseks võtta teemaplaneering „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“.

Sõpruse puiestee äär Tihase tänavast A. H. Tammsaare teeni on teemaplaneeringu põhikaardi kohaselt ette nähtud magistraaltänava äärseks tihendatavaks alaks, kus maksimaalne hoonestuskõrgus on 18 m. Kuna käesoleva detailplaneeringuga ei nähta ette hoonestust, mille kõrgus ületab 18 meetrit, siis on planeeringulahendus kooskõlas teemaplaneeringuga.

Praeguseks on planeeringulahendust muudetud selliselt, et olemasolevatele kruntidele Tihase tn 23 ja Tihase tn 25 (planeeringuga on need krundid liidetud krundiks positsioon 1) kavandatakse kaks elamut: 2-3-korruseline ja 3-4-korruseline, eskiisis kavandatud ühe 4-korruselise hoone asemel. Seega on eskiisi avalikul arutelul tehtud ettepanekuga osaliselt arvestatud.

3. Enne ehitustööde algust fikseerida kõrvalasuvate elamute ehitustehniline olukord, teha ehitustehniline ekspertiis ja kompenseerida ehitustegevusega kaasnevad kahjud.

Planeeringuala kõrvalasuvatele elamutele ehitustehnilise olukorra fikseerimine ja ehitustehnilise ekspertiisi tegemise küsimus lahendatakse ehitusprojekti koostamise staadiumis, sest ehitusprojektiga täpsustatakse lõplikud ehitusmahud (planeeringuga antakse maksimaalne ehitusõigus).

Kuna eskiislahendust muudeti, korraldati Kristiine Linnaosa Valitsuses 3. märtsil 2009 uus Tihase tn 17, 19, 23, 25 ja 27 kinnistute detailplaneeringu lähteseisukohti ja eskiislahendust tutvustav arutelu. Vastav teade ilmus 20. veebruari 2009 ajalehes Postimees.

Arutelul osalesid Kristiine Linnaosa Valitsuse esindajad, planeeringu koostaja K-Projekt Aktsiaseltsi esindaja, Compakt Kinnisvara OÜ esindajad, Tallinna Munitsipaalpolitsei Ameti esindaja ja teised asjast huvitatud isikud.

Arutelul otsustati Liblika tänava ridaelamu omanike ettepanekul planeerida kinnistutele viilkatusega 2-korruselised ridaelamud ja Tihase 27 planeeritavale ärihoonele näha ette juurdepääs Sõpruse puiesteelt.

Kinnistutele viilkatusega ridaelamute rajamine ei ole põhjendatud, sest see looks nn seina tänavalt vaadatuna, kavandatud eri kõrgustega 3 korterelamut loovad aga vaheldusrikkama ja linnaehituslikult sobivama keskkonna.

Arvestades asjaoluga, et Sõpruse puiestee on suure liikluskoormusega, siis eraldi ligipääsu ei ole otstarbekas liiklusohutuse seisukohast planeerida. Kuna Tihase tn 27 külgneb vahetult Sõpruse puiesteega ja paikneb Tihase tänava nurgal, siis ärihoone tõttu suurenev liikluskoormus ei häiri piirkonna elanikke.

Arutelu protokolli kohaselt on Lehe tänava naaberkinnistu omanikud korterelamutega nõus kui väikeelamute poolsed korterelamud on täielikult või osaliselt 2-korruselised.

Tingimus on täidetud.

Tallinna linna ehitusmääruse § 16 lõikes 1 määratud isikud ja asutused on detailplaneeringu kooskõlastanud.

Kristiine Linnaosa Valitsus, Kristiine linnaosa halduskogu, Tallinna Transpordiamet, Tallinna Kommunaalamet, Põhja-Eesti Päästekeskus, planeeritavate Tihase tn 17, Tihase tn 23, Tihase tn 25 kinnistute omanik Compakt Kinnisvara OÜ ja Tihase tn 27 kinnistu omanik Riverwoods OÜ ning Tihase tn 19 kinnistu omanik L. Saks kooskõlastasid detailplaneeringu märkusteta.

AKTSIASELTS TALLINNA VESI kooskõlastas detailplaneeringu tingimusel, et järgnevate projekteerimisstaadiumite (hoonete vee- ja kanalisatsiooni ehitusprojektide) koostamiseks taotleda AKTSIASELTSilt TALLINNA VESI tehnilised tingimused.

Vastav nõue tehnovõrkude osas on detailplaneeringus määratud ja kuulub täitmisele ehitusprojekti koostamise staadiumis.

Lehe tn 18 kinnistu omanik märkis kooskõlastamisel, et kui krundi positsioon 1 tagumise hoone viimase korruse idapoolne tagasiaste on 3 meetrit, siis on ta lahendusega nõus. Võimalusel paigutada hoone võimlikult krundi lääne külge.

Tingimus on täidetud, sest krundi positsioon 1 ida- ja lõunakülge on ette nähtud 3 meetri laiune tagasiaste.

Aktsiaselts KH Energia-Konsult kooskõlastas detailplaneeringu tingimusel, et tööprojekt täiendavalt kooskõlastatakse.

Vastav nõue tehnovõrkude osas on detailplaneeringus määratud ja kuulub täitmisele ehitusprojekti koostamise staadiumis.

Elion Ettevõtted Aktsiaselts kooskõlastas detailplaneeringu tingimusel, et tööjooniste kooskõlastamiseks tellida täiendavalt konkreetsed tehnilised tingimused.

Vastav nõue tehnovõrkude osas on detailplaneeringus määratud ja kuulub täitmisele ehitusprojekti koostamise staadiumis.

Osaühing Jaotusvõrk (praegune Eesti Energia Jaotusvõrk OÜ)  kooskõlastas detailplaneeringu tingimusel, et tööjoonised kooskõlastada täiendavalt.

Vastav nõue tehnovõrkude osas on detailplaneeringus määratud ja kuulub täitmisele ehitusprojekti koostamise staadiumis.

Tallinna Keskkonnaamet kooskõlastas detailplaneeringu tingimusel, et kõik lammutus- ja ehitusprojektid koos haljastuskavadega kooskõlastatakse enne ehitusloa taotlemist Tallinna Keskkonnaametiga.

Vastav nõue on detailplaneeringus määratud ja kuulub täitmisele ehitusprojekti koostamise staadiumis.

Aktsiaselts Eesti Gaas kooskõlastas detailplaneeringu tingimusel, et tööjoonised kooskõlastada täiendavalt AS-ga EG Võrguteenus.

Vastav nõue tehnovõrkude osas on detailplaneeringus määratud ja kuulub täitmisele ehitusprojekti koostamise staadiumis.

Tervisekaitseinspektsiooni Tallinna tervisekaitsetalitus (praegune Terviseameti Põhja talitus) kooskõlastas detailplaneeringu märkides, et detailplaneering vastab tervisekaitsenõuetele tingimusel, et hoonete projekteerimisel ja ehitamisel rakendatakse Eesti standardi EVS 842.2003 „Ehitiste heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest“ nõudeid ja tagastatakse siseruumides normatiivsed müratasemed.

Vastav nõue on detailplaneeringus määratud ja kuulub täitmisele ehitusprojekti koostamise staadiumis.

Detailplaneering on vastu võetud Tallinna Linnavalitsuse 13. jaanuar 2010 korraldusega nr  35-k „Tihase tn 17, 19, 23, 25 ja 27 kinnistute detailplaneeringu vastuvõtmine“. Vastav teade ilmus 18. jaanuari 2010 ajalehes Eesti Päevaleht. Detailplaneeringu koostamise eesmärgiks oli Kristiine linnaosas 1,20 ha suurusel maa-alal: Tihase tn 27 kinnistu maakasutuse sihtotstarbe muutmine 100% ärimaaks (senine 40% ärimaa ja 60% elamumaa) ja ehitusõiguse andmine 5-korruselise ärihoone rajamiseks; Tihase tn 23 ja 25 kinnistute liitmine, moodustatavale krundile 100% elamumaa maakasutuse sihtotstarbe määramine ja ehitusõiguse andmine kuni 4-korruselise ja kuni 3-korruselise (mõlemad astmelise kõrgusega) korterelamu rajamiseks; Tihase tn 19 kinnistule ehitusõiguse andmine kuni 3-korruselise (astmelise kõrgusega) korterelamu rajamiseks ning Tihase tn 17 kinnistule ehitusõiguse andmine kahe kuni 3-korruselise (astmelise kõrgusega) korterelamu rajamiseks. Kõikidele hoonetele kavandatakse ka üks maa-alune korrus. Lisaks oli detailplaneeringu eesmärgiks üldiste maakasutuse tingimuste määramine ning heakorrastuse, haljastuse, juurdepääsuteede, parkimise ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendamine.

Detailplaneeringu on koostanud K-Projekt Aktsiaselts.

Detailplaneering oli avalikul väljapanekul 15. veebruarist kuni 1. märtsini 2010 Kristiine Linnaosa Valitsuses ja Tallinna Linnavalitsuse teenindussaalis. Vastav teade ilmus 4. veebruari 2010 ajalehes Eesti Päevaleht.

Detailplaneeringu avalikul väljapaneku kestel esitas Liblika 14 Korteriühistu juhatuse esimees P. Antsov vastuväited Tihase tn 17, 19, 23, 25 ja 27 kinnistute detailplaneeringule. Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas vastuväidetele 16. märtsil 2010.

Detailplaneeringu avaliku väljapaneku tulemuste avalik arutelu toimus 30. märtsil 2010 Kristiine Linnaosa Valitsuses. Teade avaliku väljapaneku tulemusi tutvustava avaliku arutelu toimumise kohta ilmus 22. märtsil 2010 ajalehes Eesti Päevaleht. Teade avaliku väljapaneku tulemusi tutvustava arutelu sisust avaldati 8. aprilli 2010 ajalehes Eesti Päevaleht, 9. aprilli 2010 ajalehes Kristiine Leht ja 12. aprilli 2010 ajalehes Pealinn.

Arutelul osalesid planeeringu koostaja, planeeringust huvitatud isiku Compakt Kinnisvara OÜ esindajad, vastuväite esitaja Liblika 14 Korteriühistu juhatuse esimees P. Antsov ja teised asjast huvitatud isikud ning Kristiine Linnaosa Valitsuse esindajad. Detailplaneeringu avaliku väljapaneku tulemusi tutvustava avaliku arutelu käigus vastuväiteid tagasi ei võetud. Arutelul esitasid kirjalikult uued vastuväited Korteriühistu Tihasepesa ja Liblika 14 Korteriühistu esindajad. Avaliku arutelul jäid vastuväidete esitajad seisukohale, et ei nõustuta 3-4-korruseliste korterelamute planeerimisega ning tehti ettepanek planeerida 2-korruselised korterelamud või viilkatusega ridaelamud, mis on sarnased Tihase tn 17a ridaelamuga. Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas uutele vastuväidetele 28. aprilli 2010 kirjaga.

Kuna Tihase tn 17, 19, 23, 25 ja 27 kinnistute detailplaneeringu avaliku väljapaneku tulemusi tutvustava avaliku arutelu käigus vastuväiteid tagasi ei võetud, siis edastas Tallinna Linnavalitsus 16. augustil 2010 Tihase tn 17, 19, 23, 25 ja 27 kinnistute detailplaneeringu Harju maavanemale järelevalve teostamiseks.

Harju maavanem andis 22. septembril 2010 Tihase tn 17, 19, 23, 25 ja 27 kinnistute detailplaneeringule planeerimisseaduse § 23 lõike 6 kohase heakskiidu.

30. novembril 2010 Tallinna linna ja Compakt Kinnisvara OÜ ning Riverwoods OÜ vahel sõlmitud lepinguga nr 2-6/203 võtsid Compakt Kinnisvara OÜ ja Riverwoods OÜ endale kohustuse tagada oma vahendite arvelt detailplaneeringuga hõlmatud kruntidele vajalike avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava haljastuse ning vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise.

Tulenevalt planeerimisseaduse § 25 lg 7 punktist 4 ja Tallinna linna ehitusmääruse § 18 lõikest 9 teatab Tallinna Linnaplaneerimise Amet tähtkirjaga ühe nädala jooksul Sõpruse pst 21 // 10 (Tihasepesa Korteriühistule), Liblika tn 14 // 10 (Liblika 14 Korteriühistule), Tihase tn 22, Tihase tn 20, Tihase tn 17a-1, Lehe tn 1, Lehe tn 14, Lehe tn 18 ja Sõpruse pst 25 (Korteriühistu Sõpruse pst 25) ja planeeritavate kinnisasjade omanikele  detailplaneeringu kehtestamisest.

Tulenevalt planeerimisseaduse § 25 lg 7 punkt 1 ja Tallinna linna ehitusmääruse § 18 lõikest 9 teatav Tallinna Linnaplaneerimise Amet tähtkirjaga ühe nädala jooksul Liblika 14 Korteriühistule detailplaneeringu kehtestamisest.

Tallinna linna ehitusmääruse § 19 lõike 3 alusel kehtestab detailplaneeringu linnavalitsus oma korraldusega v.a. juhul kui planeeritava maa-ala kohta esinevad planeerimisseaduse § 10 lõike 61 toodud asjaolud - puudub üldplaneering või soovitakse üldplaneeringut muuta, planeering koostatakse riikliku kaitse alla võetud maa-alal või selle kaitsevööndis, samuti riikliku kaitse alla võetud mälestise kaitsevööndis või loodusobjekti kaitsevööndis oleval maa-alal, planeering koostatakse ranna või kalda piiranguvööndis looduskaitseseaduse tähenduses, planeeringuga kavandatakse linnaehituslikult olulisi muudatusi või planeeritav maa-ala asub linnaehituslikult olulises piirkonnas, planeering koostatakse miljööväärtuslikule hoonestusalale või selle moodustamiseks, planeering koostatakse olulise ruumilise mõjuga objekti kavandamiseks, planeering koostatakse keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 6 lõikes 1 nimetatud tegevuse kavandamiseks. Nimetatud asjaolusid ei esine ning seega ei kuulu käesoleva planeeringu kehtestamine volikogu pädevusse tulenevalt kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lg 1 punktist 33.

Arvestades eeltoodut, on Tallinna Linnavalitsusele esitatud kehtestamiseks Tihase tn 17, 19, 23, 25 ja 27 kinnistu detailplaneering.

 

 

 

Anu Hallik-Jürgenstein

Tallinna Linnaplaneerimise Ameti juhataja

 

 

 

Koostajad: Kristine Kase, Mare Lõhmus, 640 4272, juhtivspetsialist Tallinna Linnaplaneerimise Amet, 11. aprill 2011.

 

 

 

 

Toomas Sepp

Linnasekretär