|
Tallinna
Linnavalitsuse 30. mai 2012
korralduse nr 795-k
LISA
|
|
Seletuskiri
|
|
Tallinna
Linnavalitsuse korralduse eelnõu
“Tuuliku tee 2 kinnistu
detailplaneeringu kehtestamine Kristiine linnaosas“ juurde
|
|
|
|
|
|
|
|
Tallinna Linnavalitsuse korraldusega kehtestatakse Kristiine
linnaosas asuva 1,19 ha suuruse maa-ala kohta koostatud Tuuliku tee 2 kinnistu
detailplaneering, Optimal Projekt OÜ töö nr 70/1, milles on ette
nähtud Tuuliku tee 2 kinnistu 50% äri- ja 50% tootmismaa maakasutuse
sihtotstarbe muutmine 100% ärimaaks ning ehitusõiguse
määramine kuni 5-korruselise laopindadega ärihoone rajamiseks.
HALDUSAKTI
PÕHJENDUSED
1. Olemasolev olukord
Planeeritud kinnistu asub
Tallinnas Kristiine linnaosas Tuuliku tee, endise raudteetammi
(Kõrgepinge tänav) ja Laki tänava vahelisel alal Tuuliku tee
ääres. Planeeritud krunt piirneb põhjast Laki tn 12a krundiga,
idast Laki tn 16 krundiga, lõunast Tuuliku teega ning läänest
Tuuliku tee 2a ja Tuuliku tee 4 krundiga.
Planeeritud krundi suuruseks on
7299 m² ja maakasutuse sihtotstarve on 50% äri- ja 50% tootmismaa.
Planeeritud Tuuliku tee 2 krunt on osa endise naha- ja jalatsite
tootmiskoondisele “Kommunaar“ kuuluvast kompleksist. Krundi keskel olevat
hoonet kasutatakse büroona ja laona, ülejäänud kolmes
hoones tegutsevad erinevad äriühingud (nt autoremont ja
tööriista laenutus). Olemasolev hoonestus planeeringulahenduse
kohaselt lammutatakse. Kinnistusraamatu andmeil kuulub Tuuliku tee 2 kinnistu Tuuliku
Arenduse OÜ-le.
Suurem osa planeeritud kinnistul
ning selle lähiümbruses olevast haljastusest on isetekkeline.
Planeeritud maa-alal kasvavad valdavalt lehtpuud.
Planeeringuala hõlmab ka
Tuuliku tee lõiku (Tuuliku tee ja Tuuliku tee 2 kinnistu vaheline
maa-ala). Sellel alal asuvad teerajatised on Tallinna Kommunaalameti bilansis.
Planeeritud maa-ala paikneb
tehnovõrkudega hästi varustatud piirkonnas. Planeeritud maa-ala
lõunaosa läbib 110 kV kõrgepingeliin, mille
kaitsevööndi ulatus on 25 meetrit liini teljest.
2. Kontaktvööndi
analüüs
Planeeringuala
kontaktvöönd hõlmab kolme linnaosa - Mustamäe, Haabersti
ja Kristiine - territooriume.
Teisel pool Kadaka teed ehk
planeeringualast lõuna pool on Mustamäe linnaosa
haldusterritoorium. Kontaktvööndi kaguossa jäävad endise
Kadaka aiandi alad, kus praegu toimuvad lammutustööd, et rajada uusi
korterelamuid ja äripindu. Selle piirkonna senine linnaehituslik
situatsioon on muutumas, sest Tallinna Linnavalitsuse 1.
novembri 2006 korraldusega nr 2188-k kehtestatud “Kadaka tee 1,
1a, 1b, 3, A. H. Tammsaare tee 120, 122 ja Mustamäe tee 62, 64, 78, 80,
82, 84, 86 maa-ala detailplaneeringuga“ on muuhulgas ette nähtud
Kadaka tee äärde 3- ja 6-korruseliste hoonete ja ala sisemusse
üksikute 12-14-korruseliste hoonete rajamine. Laki tänava
äärde jäävad endiste tootmishoonete alad, kus hoonestus on
2-4-korruseline. Laki tänava ja Kadaka tee nurgale jäävale
Kadaka tee 5 kinnistule on Tallinna Linnavalitsuse 19. mai 2010 korraldusega nr 805-k kehtestatud “Kadaka
tee 5 kinnistu detailplaneering“, eesmärgiga määrata
ehitusõigus kuni 12-korruselise büroohoone ja
kuni 4-korruselise parkimismaja rajamiseks. Laki tänava ja Kadaka tee
vahelisele alale on Tallinna Linnavalitsuse
11. jaanuari 2006 korraldusega nr 34-k kehtestatud “Kadaka tee 61 ja
Kadaka tee 63 kruntide detailplaneering“, millega Kadaka tee 63
krundile oli kavandatud üks 10-korruseline ärihoone ja üks 2-korruseline
lahtine autoparkla.
Kadaka tee, Tuuliku tee ja
Kõrgepinge tänava vahelise ala kruntide maakasutus on valdavalt
äri- ja tootmismaa sihtotstarbega. Erandiks on Kadaka tee 42b krunt, mis
on elamumaa sihtotstarbega. Hoonestus on peamiselt 2-korruseline. Selles
piirkonnas on nt Tallinna Linnavalitsuse 7. aprilli 2010 korraldusega nr 514-k
kehtestatud “Kadaka
tee 42d kinnistu detailplaneering“, eesmärgiga määrata
ehitusõigus kuni 4-korruselise äri- ja tootmishoone rajamiseks.
Kvartali keskosas paikneb piirkonna alajaam.
Planeeringualast
lääne poole jääb Haabersti linnaosa - Mustjõe asum.
Selle piirkonna hoonestuse moodustavad peamiselt 2-korruselised
üksikelamud.
Planeeringualast põhja
ja ida suunale jääb Kristiine linnaosa haldusterritoorium. Siinsete
kruntide maakasutuse sihtotstarve on valdavalt kas ärimaa või
tootmismaa. Erandiks on Artelli tn 12 krunt, mis on riigikaitsemaa
sihtotstarbega. Tegemist on endise nn Kadaka - Laki
tööstuspiirkonnaga. Peamise hoonestuse moodustavad ENSV ajal rajatud
1- kuni 3-korruselised tootmishooned, mida on hakatud viimastel aastatel
osaliselt ka rekonstrueerima ja ümber ehitama. Üksikud hooned on ka
kõrgemad, nt Laki tn 16 krundil asuv 5-korruseline tootmishoone ja Laki
tn 9 krundil paiknev 4-korruseline endise toomiskoondise “Juveel“ hoone.
Iseloomulikult selle ajastu hoonestamise tavadele puudub tootmismaa kruntidel
ühtne väljakujunenud ehitusjoon ning tsoneerimine. Esineb krunte, mis
on praktiliselt täis ehitatud, hooned on seejuures paigutatud
korrapäratult (Artelli tänava ja Laki tänava vahelised krundid),
kuid on ka väga hõredalt hoonestatud krunte. Kadaka tee
ääres asuvad valdavalt äri- ja büroopinnad. Piirkonnas on
Tallinna Linnavalitsuse 26. augusti 2009 korraldusega nr 1365-k kehtestatud “Kadaka
tee 32, Artelli tn 16 ja 18 kinnistute detailplaneering“, eesmärgiga
kinnistute liitmine ning ehitusõiguse
määramine kuni 7-korruselise ärihoone ja kuni 3-korruselise
parkimishoone rajamiseks jt.
Kontaktvööndi
põhjaossa jääb 4-korruseline endise “Kommunaari“ peahoone ja
Kristiine spordihall (Forelli tn 12). Samasse piirkonda jääb Tallinna
Linnavalitsuse 7. aprilli 2010 korraldusega nr 516-k kehtestatud “Laki
tn, Mustjõe tn, Veskimetsa tn ja Kõrgepinge tn vahelise maa-ala
detailplaneering“, eesmärgiga määrata 25-le moodustuvale
krundile ehitusõigus maksimaalselt kuni 8 maapealse ning kuni 2
maa-aluse korrusega äri- ja tootmishoonete rajamiseks ning
jäätmejaama ehitamiseks.
Tööstuspiirkonda
jäävad kvartalisisesed tänavad, mida kasutavad
lähiümbruses tegutsevad äriühingud, on
tööpäevadel suhteliselt intensiivse liikluskoormusega. Seevastu
õhtusel ajal ja puhkepäevadel on liiklus hõre. Tänavad
on üldiselt kitsad ja kõnniteed enamasti ainult ühel pool
tänavat. Erandiks on kontaktvööndit läbiv Kadaka tee, mis
on ööpäevaringselt väga intensiivse liikluskoormusega.
Tänu Kadaka tee liiklusmagistraalile on piirkonnas hea
transpordiühendus (buss) linnakeskuse äri-, teenindus- ning spordi-
ja kultuuriasutustega. Lähim ühistranspordi peatus Kadaka teel on
planeeringualast umbes 150 meetri kaugusel.
Arvestades planeeritud maa-ala
asukohta ja ümbritsevat hoonestust, on planeeringuga kavandatav kuni
5-korruselise laopindadega ärihoone ümbruskonda sobiv.
3. Tallinna
üldplaneering ja koostamisel olev Kristiine linnaosa üldplaneering
Tallinna Linnavolikogu 11.
jaanuari 2001 otsusega nr 3 kehtestatud “Tallinna
üldplaneeringu“ järgi jääb planeeritud maa-ala
tööstusettevõtete alale s.o põhiliselt tööstusettevõtete
ja ladude ala, kus võib paikneda teenindusettevõtteid ja asutusi;
uute elamute rajamine on lubatud vaid erandina.
Detailplaneering on
kooskõlas Tallinna üldplaneeringuga.
Tallinna
Linnavolikogu 9. märtsi 2006 otsusega nr 71 algatati “Kristiine
linnaosa üldplaneeringu“ koostamine.
Nimetatud otsuse punkt 1 kohaselt on üldplaneeringu eesmärgiks
Kristiine linnaosa pikaajaliste arengusuundade määramine,
territooriumi funktsionaalse maakasutuse planeerimine koos uute elamu- ja
bürooalade võimalike asukohtade määramisega ehitustegevuse
suunamiseks ja koordineerimiseks. Kristiine linnaosa üldplaneeringu
kehtestamisel täpsustatakse Tallinna üldplaneeringut Kristiine
linnaosa osas.
Tallinna Linnavalitsuse 15.
novembri 2006 korraldusega nr 2284-k kinnitatud “Kristiine
linnaosa üldplaneeringu lähteülesande“ punkti 5 kohaselt tuleb määrata Kadaka
tööstusalade edasised arengusuunad; täpsustada planeeritava ala
üldisi ehitustingimusi ja -reegleid; määrata uute elamu- ja
ettevõtlusalade võimalikud asukohad.
Käesolev planeering
vastab Kristiine linnaosa üldplaneeringu eesmärkidele.
4. Kehtiv detailplaneering
Planeeritud maa-ala kohta ei ole varem kehtestatud
detailplaneeringut.
5. Detailplaneeringus kavandatu
Detailplaneeringu kohaselt muudetakse Tuuliku tee 2 kinnistu
50% äri- ja 50% tootmismaa maakasutuse sihtotstarve 100% ärimaaks
ning määratakse ehitusõigus kuni 5-korruselise laopindadega
ärihoone rajamiseks. Kinnistu piire ei muudeta.
Hoonealune pind võib
olla kuni 5000 m² ning hoone maksimaalne kõrgus kuni 20 meetrit.
Kavandatava hoone Tuuliku tee
poolne osa on 1-korruseline, sinna on kavandatud äri- ja teeninduspinnad
ning peasissepääs büroodesse. Seejärel on kuni 5-korruseline
hoonemaht, kuhu on planeeritud büroopinnad ning selle taga 1-korruseline
laopindadeks ette nähtud hoonemaht, mille katus on kasutusel parklana.
1-korruseliste hoonemahtude kõrgus võib olla maksimaalselt
10 meetrit maapinnast.
Planeeringuala hõlmab ka
Tuuliku tee lõiku (Tuuliku tee ja Tuuliku tee 2 kinnistu vaheline
maa-ala), kus käesolev lahendus näeb ette olemasoleva amortiseerunud
kõvakattega parkimisplatsi katendi taastamise ja parkla rajamise 31
sõidukile. Rajatav parkla jääb edasi avalikku kasutusse.
Tallinna Linnavolikogu 16.
novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud “Tallinna
parkimise korralduse arengukava aastateks 2006-2014“ kohane parkimine (norm
61 kohta) on tagatud. Vastavalt kavandatud lahendusele on planeeritud Tuuliku
tee 2 kinnistule 100 parkimiskohta.
Krundi põhja- ja
idapoolsele küljele on ette nähtud haljasala. Rajatava haljastuse
osakaal on vähemalt 10% kinnistu pindalast. Tuuliku tee ja planeeritud
kinnistu vahelisele olemasolevale haljasalale istutatakse puid ja
põõsaid.
Juurdepääs krundile on
ette nähtud Tuuliku teelt.
Kinnistul on läbi viidud kõrghaljastuse inventeerimine
ja antud väärtushinnangud olemasoleva kõrghaljastuse kohta.
Dendroloogilise hinnangu koostas maastikuarhitekt O. Beloglazova augustis 2009.
Tallinna Linnavalitsuse
3. mai 2006 määruse nr 34 “Puittaimestiku
ja haljastuse inventeerimise kord“ kohaseid I väärtusklassi puid
planeeringualas ei kasva. Planeeringulahenduse kohaselt tuleb likvideerida
üks II väärtusklassi ja kolm IV väärtusklassi puud,
kokku neli puud. Puud jäävad ette hoonestuse, tehnotrassi ja
krundisisese tee rajamisele. Lisaks likvideeritakse Tallinna Keskkonnaameti
soovitusel Tuuliku tee tänava maa-alale jäävad kolm IV
väärtusklassi puud ja kolm IV väärtusklassi puude gruppi.
Mahavõetavate puude haljastusväärtus tuleb kompenseerida
vastavalt Tallinna Linnavolikogu 19. mai 2011 määrusega nr 17
“Puu
raie- ja hoolduslõikusloa andmise tingimused ja kord“ kehtestatud
korras ja tingimustel. Asendusistutusena nähakse ette 84 haljastuse
ühikut.
DETAILPLANEERINGU MENETLUS
Detailplaneeringu koostamise
algatamist taotles 14. oktoobri 2008 avaldusega Optimal Projekt OÜ.
12. mail 2010 on Tallinna Linnaplaneerimise Ameti ja Tuuliku Arenduse OÜ
vahel sõlmitud detailplaneeringu koostamise tellimise ja koostamise
õiguse üleandmise leping nr 2-5/91.
Detailplaneeringu koostamine
algatati 22. juuni 2010 korraldusega nr 1079-k “Tuuliku
tee 2 kinnistu detailplaneeringu koostamise algatamine ja keskkonnamõju
strateegilise hindamise algatamata jätmine“. Detailplaneeringu
koostamise eesmärk oli Kristiine linnaosas 1,19 ha suurusel maa-alal asuva
Tuuliku tee 2 kinnistu 50% äri- ja 50% tootmismaa maakasutuse sihtotstarbe
muutmine 100% ärimaaks ning ehitusõiguse määramine kuni
5-korruselise laopindadega ärihoone rajamiseks. Lisaks oli
detailplaneeringu eesmärk üldiste maakasutuse tingimuste
määramine ning heakorrastuse, haljastuse, juurdepääsuteede,
parkimise ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline
lahendamine.
Detailplaneeringu algatamise
teade ilmus ajalehes Eesti Päevaleht 30. juunil 2010, ajalehes
Kristiine Leht 13. augustil 2010 ja ajalehes Pealinn 16. augustil 2010.
Kristiine Linnaosa Valitsuses
toimus 19. augustil 2010 detailplaneeringu lähteseisukohti ja
eskiislahendust tutvustav arutelu. Eskiislahendusega tutvumise ning arutelu
toimumise aja ja koha kohta ilmus teade 5. augusti 2010 ajalehes
Eesti Päevaleht, 13. augusti 2010 ajalehes Kristiine Leht ning
16. augustil 2010 ajalehes Pealinn. Arutelul detailplaneeringu
eskiisi kohta vastuväiteid ja täiendusettepanekuid ei esitatud.
Detailplaneeringu on koostanud Optimal Projekt OÜ. Detailplaneering on
koostatud lähtudes Tallinna Linnavalitsuse 22. juuni 2010
korraldusest nr 1079-k ning on kooskõlas Tallinna Linnavalitsuse
16. juuni 2004 määrusega nr 61 kinnitatud “Detailplaneeringu
eskiisi ja detailplaneeringu koostamise ning vormistamise nõuetega“.
Detailplaneeringule on lisatud Tuuliku tee 2 kinnistu kohta 2009. aasta
augustis maastikuarhitekti O. Beloglazova poolt koostatud puittaimestiku
inventeerimine ja OÜ Finestum poolt
28. aprillis 2010 koostatud radooni mõõdistuse raport.
Tallinna
linna ehitusmääruse § 16 lõikes 1 määratud
isikud ja asutused on detailplaneeringu kooskõlastanud.
Kristiine Linnaosa Valitsus, Kristiine
linnaosa halduskogu, Tallinna Kommunaalamet, Põhja-Eesti
Päästekeskus (praegu Põhja päästekeskus), Tallinna
Transpordiamet, Aktsiaselts Tallinna Küte, Aktsiaselts KINGTON, Aktsiaselts Eesti Elecster ja
planeeritud kinnistu omanik kooskõlastasid detailplaneeringu
märkusteta.
Eesti Energia Jaotusvõrk
OÜ kooskõlastas detailplaneeringu tingimusel, et
tööjoonised kooskõlastatakse täiendavalt. Tingimus
täidetakse edasises projektstaadiumis.
Tallinna Keskkonnaamet
kooskõlastas detailplaneeringu tingimusel, et lammutus- ja
ehitusprojektid koos haljastusprojektiga kooskõlastatakse Tallinna
Keskkonnaametiga enne ehitusloa taotlemist. Tingimus täidetakse edasises
projektstaadiumis.
Elion Ettevõtted
Aktsiaselts kooskõlastas detailplaneeringu tingimusel, et tööprojekti
koostamiseks tellitaks täiendavalt konkreetsed tehnilised tingimused.
Lisaks ei võta Elion Ettevõtted Aktsiaselts endale mingeid
siderajatiste ümberpaigutamisega seotud rahalisi kohustusi. Tingimus
täidetakse edasises projektstaadiumis.
AKTSIASELTS TALLINNA VESI
tühistas eelneva kooskõlastuse, uues kooskõlastuses kehtib
varasem kooskõlastus, millele lisandub mahajäetav reoveetorustik
paralleelselt sademevee torustikuga. Planeeritavale vee- ja kanalisatsiooni
torustikule seada notariaalne servituut võõra kinnistu piires.
Järgnevate projekteerimisstaadiumite (hoonete ja tänavate vee- ja
kanalisatsiooni ehitusprojektide) koostamiseks taotleda AKTSIASELTS-ilt TALLINNA
VESI tehnilised tingimused. Vastavad nõuded on detailplaneeringus
määratud ja kuuluvad täitmisele ehitusprojekti koostamise
staadiumis.
Elering
AS kooskõlastas detailplaneeringu ning lisas, et planeeringualal asub
Elering AS 110 kV kaheahelaline õhuliin L003/L114 Veskimetsa -
Endla/Veskimetsa - Järve. Täiendavalt kooskõlastada
tehnovõrkude tööprojektid. Tingimus täidetakse
edasises projektstaadiumis.
Detailplaneering on vastu
võetud Tallinna Linnavalitsuse 14. septembri 2011 korraldusega
nr 1424-k “Tuuliku
tee 2 kinnistu detailplaneeringu vastuvõtmine Kristiine linnaosas“
eesmärgiga Tuuliku tee 2 kinnistu 50% äri- ja 50% tootmismaa
maakasutuse sihtotstarbe muutmine 100% ärimaaks ning ehitusõiguse
määramine kuni 5-korruselise laopindadega ärihoone rajamiseks.
Detailplaneeringu
vastuvõtmise teade ilmus ajalehes Eesti Päevaleht 21. septembril 2011
ja ajalehes Pealinn 26. septembril 2011.
Planeeringu
koostamisel on arvestatud planeerimisseaduses sätestatud planeeringu
avaliku menetluse nõuetega ning lähtutud planeerimisseaduse §-s 9
detailplaneeringu sisule esitatavatest nõuetest.
Detailplaneering oli avalikul
väljapanekul 17. oktoobrist kuni 31. oktoobrini 2011 Kristiine
Linnaosa Valitsuse teenindussaalis. Vastav teade ilmus 6. oktoobri 2011
ajalehes Eesti Päevaleht ja 10. oktoobri 2011 ajalehes Pealinn.
6. märtsil 2012 sõlmitud lepinguga nr 3-7/39
võttis Tuuliku Arenduse OÜ kohustuse tagada detailplaneeringu
kohaste avalikult kasutatavate teede, üldkasutatava haljastuse,
välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni valmisehitamise.
Planeerimisseaduse
§ 3 lõikest 1 tuleneb kohalikule omavalitsusele kohustus teavitada
avalikkust koostatavast planeeringust. Avalikustamine on kohustuslik selleks,
et tagada huvitatud isikute kaasamine, õigeaegne informeerimine ja
võimalus kaitsta oma huvisid planeeringu koostamise käigus.
Ülalkirjeldatud menetluse kronoloogiast nähtuvalt on kohalik
omavalitsus koostatavast detailplaneeringust erinevate ajalehtede
väljaannete kaudu üldsust teavitanud.
Avaliku väljapaneku kestel detailplaneeringu lahenduse
kohta vastuväiteid ega ettepanekuid ei esitatud ning detailplaneeringut ei
olnud vaja esitada planeerimisseaduse § 23 lg 3 punkti 5 kohaselt maavanemale
kohustusliku järelevalve teostamiseks.
Vastavalt Tallinna Linnavolikogu 29. mai 2003
määrusega nr 35 kinnitatud “Tallinna linna
ehitusmääruse“ § 19 lõikele 9 teavitab Tallinna
Linnaplaneerimise Amet tähtsaadetisena edastatud kirjaga ühe nädala
jooksul Tuuliku tee 2 kinnistu detailplaneeringu kehtestamise otsuse tegemise
päevast Laki tn 12a, Laki tn 16, Tuuliku tee 2a ja Tuuliku tee 4
kinnistute omanikke detailplaneeringu kehtestamisest.
Planeerimisseaduse § 24
lõike 3 kohaselt detailplaneeringu, mille koostamise üle ei
teostata järelevalvet, või maavanema poolt järelevalve
käigus heakskiidetud üldplaneeringu või detailplaneeringu
kehtestab kohalik omavalitsus. Tallinna Linnavolikogu 29. mai 2003
määrusega nr 35 kinnitatud “Tallinna linna
ehitusmääruse“ § 19 lõike 3 kohaselt kehtestab
planeerimisseaduse paragrahv 10 lõikes 6¹ nimetatud
detailplaneeringu linnavolikogu otsusega, muudel juhtudel kehtestab
detailplaneeringu linnavalitsus korraldusega.
Arvestades eeltoodut, on
Tallinna Linnavalitsusele esitatud kehtestamiseks Tuuliku tee 2 kinnistu detailplaneering.
|
|
|
|
|
|
|
Anu Hallik-Jürgenstein
|
|
Tallinna
Linnaplaneerimise Ameti juhataja
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Toomas Sepp
|
|
Linnasekretär
|
