|
|
Tallinna
Linnavolikogu 5. aprilli 2012
otsuse nr 45
LISA
|
|
|
|
|
|
|
Seletuskiri Tallinna Linnavolikogu otsuse “Kauba tn 36
kinnistu detailplaneeringu kehtestamine Kesklinnas“ juurde
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Tallinna Linnavolikogu otsusega
kehtestatakse Kesklinnas asuva 0,12 ha suuruse maa-ala kohta koostatud
Kauba tn 36 kinnistu detailplaneering, milles on määratud
ehitusõigus kuni 3 maapealse ja ühe maa-aluse korrusega
mitme korteriga elamu ehitamiseks ning krundi kasutamise tingimused.
HALDUSAKTI PÕHJENDUSED
1. Olemasolev olukord
Planeeritud maa-ala asub Kesklinnas
Kauba ja Rapla tänava nurgal.
Planeeritud maa-alal asub elamumaa
sihtotstarbega Kauba tn 36 kinnistu, mis kuulub P & R Elamu OÜ-le.
Lisaks jääb planeeritud maa-alale osa Kauba tänava ja Rapla
tänava maa-alast.
Kauba tn 36 kinnistul asuvad 2-korruseline
elamu ja abihooned.
Kinnistul kasvavad väheväärtuslikud
viljapuud - üks IV väärtusklassi puu ja viis
V väärtusklassi puud.
2. Kontaktvööndi analüüs
Planeeritud maa-ala
kontaktvöönd piirneb Pärnu maantee ning Juurdeveo, Keava ja
Paide tänavaga.
Kesklinnale omaselt on
ühistranspordi ühendus linna keskuse ja teiste linnaosadega hea. Lähim
lasteaed asub Pärnu mnt 109a // Rapla tn 7 kinnistul,
lähemad koolid on Tallinna Ühisgümnaasium ja Tallinna
Humanitaargümnaasium. Planeeritud maa-alale lähim ühistranspordipeatus
asub Pärnu maanteel Kauba tn 36 kinnistust ligikaudu 150 meetri
kaugusel. Suurematest rekreatsioonialadest on lähim Diakonissi park. Kauba
ja Juurdeveo tänava nurgal asub ka avalikult kasutatav laste mänguväljak.
Sõidukite ja jalakäijate juurdepääs planeeritud alale on
Rapla ja Kauba tänavalt.
Planeeritud maa-ala ümbritsevad
valdavalt elamumaa sihtotstarbega krundid. Kauba tn 36 krundist edelas
asuval elamumaa sihtotstarbega Kauba tn 38 kinnistul asub 1-korruseline
elamu ja abihooned. Kauba tänava vastasküljel ning teisel pool Rapla
tänavat paiknevad samuti elamukrundid. Kauba tänava idapoolsel
küljel asuvad kuni 3-korruselised (viimane korrus on katusekorrus)
hooned, mis moodustavad ühtse ansambli. Seevastu Kauba tänava
läänekülje hoonestus on ebaühtlane, hooned erinevad nii
stiililt kui ka suuruselt. Planeeritud alast läände jääv
Rapla tn 8 kinnistu on ärimaa sihtotstarbega, kinnistul asub üks
3-korruseline ja üks 1-korruseline hoone.
Tallinna Linnavalitsuse
1. veebruari 2006 korraldusega nr 185-k “Juurdeveo tn 17 kinnistu
detailplaneeringu kehtestamine Kesklinnas“ on kehtestatud
detailplaneering, mille alusel moodustati 2 krunti. Neist ühele on
planeeringu alusel ehitatud 4 maapealse korrusega elamu.
Kontaktvööndisse
jäävate kruntide hoonestustihedus jääb vahemikku 0,3-2,1 ja
kontaktvööndi alal paiknevad hooned on valdavalt 3-korruselised. Tänavaäärsed
hooned asuvad ühel ehitusjoonel, reeglina krundi tänavapoolsel
piiril. Hooned on rajatud valdavalt lahtisel hoonestusviisil.
3. Tallinna üldplaneering ja teemaplaneering “Tallinna
Kesklinna miljööväärtuslike hoonestusalade piiride ning
kaitse- ja kasutamistingimuste määramine“
Tallinna üldplaneeringus on
planeeritud ala juhtotstarbeks määratud väikeelamute ala ehk
põhiliselt ühepere- ja ridaelamutele, samuti üksikutele
väiksematele 3-4-korruselistele elamutele mõeldud ala, kus
võib paikneda elamupiirkonda teenindavaid asutusi ja väiksemaid
kaubandus-teenindusettevõtteid. Olemasolevate väikeelamute
piirkondade tihendamine korterelamutega ei ole soovitatav.
Detailplaneering on kooskõlas Tallinna
Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud
“Tallinna üldplaneeringuga“,
kuna kavandatud on kuni kolme maapealse korrusega mitme korteriga elamu.
Kinnistu elamumaa sihtotstarvet ei ole ette nähtud muuta. Samuti on tegemist
üksiku hoone kavandamisega.
Tallinna Linnavolikogu
16. aprilli 2009 otsusega nr 78 kehtestatud teemaplaneeringu “Tallinna Kesklinna
miljööväärtuslike hoonestusalade piiride ning kaitse- ja kasutamistingimuste
määramine“ kohaselt asub planeeritud maa-ala
Kitseküla miljööväärtusliku asumi
5. ehituspiirkonnas. Piirkonnas on hoonete suurimaks lubatud
kõrguseks ette nähtud 3-4 korrust, suurimaks lubatud
hoonestustiheduseks on 1,5, krundi hoonestatuse protsent võib olla kuni
40% ja hoonete arvuks krundil kuni 2 hoonet. Maapinnaga
ühendatud haljastuse osakaal peab olema 30% krundi pinnast, seejuures peab
kõrghaljastatavat ala olema 20% krundi pinnast.
Detailplaneering on
teemaplaneeringuga kooskõlas.
4. Kehtiv detailplaneering
Planeeritud maa-ala kohta ei ole
varem kehtestatud detailplaneeringut.
5. Detailplaneeringus kavandatu
Kauba tn 36 kinnistule on
määratud ehitusõigus kuni 3 maapealse ja ühe maa-aluse
korrusega, mitme korteriga elamu ehitamiseks. Krundil olevad hooned ja rajatised
lammutatakse. Kauba tn 36 kinnistu elamumaa sihtotstarvet ega kinnistu
piire ei ole ette nähtud muuta. Hoonesse on ette nähtud kavandada kuni 10 korterit.
Hoone suurimaks lubatud kõrguseks maapinnast on määratud kuni 11 meetrit
(absoluutkõrgus kuni 33,7 meetrit). Kavandatud kõrguse
ja korruselisusega hoone sobib lähialal olevate hoonetega. Krundi
täisehituseks kujuneb 40% ning hoonestustiheduseks 1,2.
Juurdepääs krundile on ette
nähtud Rapla tänavalt. Parkimiskohad on planeeritud hoone maa-alusele
korrusele. Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsusega nr 329
kinnitatud “Tallinna parkimise korralduse
arengukava aastateks 2006-2014“ punkti 4.1.10 kohaselt ei
rakendata parkimisnormatiivi parkimiskohtade planeerimisel ja projekteerimisel miljööväärtuslikul
hoonestusalal. Kauba tn 36 kinnistu asub Kitseküla
miljööväärtuslikul alal. Arengukava punkti 4.2.8
kohaselt tuleb vahevööndi elamute parkimiskohtade kavandamisel tagada
vähemalt üks parkimiskoht korteri kohta. Planeeritud hoonesse on ette
nähtud kavandada kuni 10 korterit. Kokku on kavandatud 10 parkimiskohta.
Iga korteri kohta on kavandatud üks parkimiskoht. Parkimislahendus on
kooskõlas Tallinna parkimise korralduse arengukavaga.
Planeeritud hoone ehitamiseks tuleb
likvideerida krundil kasvavad viljapuud - üks IV väärtusklassi
puu ja viis V väärtusklassi puud. Kuna likvideeritakse ainult
viljapuud, siis asendusistutuste vajadust vastavalt Tallinna Linnavolikogu
19. mai 2011 määrusele nr 17 “Puu raieks ja
hoolduslõikuseks loa andmise tingimused ja kord“
määratud ei ole. Krundile on planeeritud istutada puid ja
põõsaid ning rajada laste mänguväljak. Teemaplaneeringu
“Tallinna Kesklinna miljööväärtuslike hoonestusalade
piiride ning kaitse- ja kasutamistingimuste määramine“ kohaselt peab
Kitseküla miljööväärtuslikul alal olema haljastuse
osakaal vähemalt 30% krundi pinnast ja seejuures peab
kõrghaljastatavat ala olema 20% krundi pinnast. Planeeringulahenduse
kohaselt haljastatakse 43% krundi pinnast, sh kõrghaljastuse osakaal on
20%. Kavandatud haljastuse osakaal vastab teemaplaneeringule.
Detailplaneeringule on lisatud
OÜ FASSAADIPROJEKT arhitekti P. Soopere koostatud naaberelamute
insolatsiooni analüüs. Rapla tn 11 ja Kauba tn 34 elamute
insolatsiooniolukord jääb endiseks, kuna planeeritud maja vari ei
ulatu nende hooneteni. Kauba tn 9 üks vaadeldud korteritest
jääb samuti väljapoole varju piiri ja selles korteris
säilib insolatsioon endisena. Teise Kauba tn 9 majas vaadeldud
korteri aken on praegu piisavalt insoleeritud, kuid planeeritud hoone rajamisel
jääb insolatsiooni kestus puudulikuks. Kuna samal korteril on olemas
ka teine aken otsaseinas ning selle akna insolatsioon jääb
rahuldavaks ka pärast kavandatud hoone rajamist, on ka sellel korteril
tagatud piisav insolatsioon. Kauba tn 11 elamu insolatsioon säilib rahuldavana.
Analüüsi kohaselt tuleb
kavandatud hoone puhul vältida selliste korterite planeerimist, millede
kõik aknad jääksid Rapla tänava poole. Sellest
tingimusest kinnipidamisel kujunevad kõikide korterite insolatsioonitingimused
rahuldavaks ning sellest tulenevalt on planeeringus määratud
nõue arvestada hoone projekteerimisel Eesti standardis EVS 894:2008/A1:2010 “Loomulik valgustus elu- ja
bürooruumides“ toodud nõuetega.
Detailplaneeringule lisatud
radooniuuringust selgub, et planeeritud ala asub normaalse radoonisisaldusega
piirkonnas. Detailplaneeringus on esitatud meetmed radooni
tõkestamiseks.
Kauba tn 36 kinnistu
soojavarustus on Tallinna Linnavolikogu 27. mai 2004 määruse nr 19 “Tallinna
kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ning
eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised
kvaliteedinõuded, soojuse piirhinna kooskõlastamine ja soojusettevõtja
arenduskohustus“ kohaselt käsitletav erandina, mille korral
kaugküttepiirkonnas ehitatavate või rekonstrueeritavate ehitiste
soojusega varustamisel lubatakse kasutada muud kütteviisi kui
kaugküte. Sellest tulenevalt on hoonete soojaga varustamine lahendatud
gaasikütte baasil.
6. Detailplaneeringu avaliku väljapaneku
tulemused
Avaliku väljapaneku ajal
esitasid detailplaneeringu kohta vastuväiteid ühiselt Kauba tn 38
kinnistu kaasomanikud, kes osalesid ka detailplaneeringu avalikul arutelul,
kuid ei loobunud arutelu tulemusena esitatud vastuväidetest ning Tallinna
Linnavalitsus esitas planeeringu järelevalve teostamiseks Harju
maavanemale.
Kauba tn 38 kinnistu
kaasomanikud leidsid, et vastu võetud Kauba tn 36 kinnistu
detailplaneeringu lahenduse realiseerimine muudab Kauba tn 38 kinnistu
korteriomanike elukeskkonna halvemaks, kuna Kauba tn 36 kinnistule
planeeritud hoonesse on kavandatud 15 korterit. Ühtlasi tegid nad ettepaneku
planeerida Kauba tn 38 kinnistu poolsele küljele piirdeaia
kõrgune haljastus.
Tallinna Linnavalitsus nõustus
vastuväitega selles osas, et kavandatud korterite arv on liiga suur, kuna
planeeritud korterite keskmine brutopind kujuneb suhteliselt väikeseks.
Võrreldes vastuvõetud detailplaneeringu lahendusega on
käesolevaks ajaks detailplaneeringus vähendatud korterite arvu 15 korterilt
10 korterini. Kuna kavandatavate korterite arvu on vähendatud, siis
on selle võrra vähendatud proportsionaalselt ka kavandatavate
parkimiskohtade arvu 16 kohalt 11 kohani. Pärast Harju maavanema
järelevalvet detailplaneeringu koostamise üle on planeeringulahendust
muudetud ja hoonesse on kavandatud 10 parkimiskohta. Sellest tulenevalt
osutus võimalikuks vähendada ka hoonestusala hoone maa-aluse osa
ehitamiseks ning pikendada paralleelselt Kauba tn 38 kinnistu piiriga
kavandatud põõsaste rida Kauba tänava suunas. Kauba tn 36
kinnistule kavandatud sissesõiduteega külgnevale alale, kus
põõsaste kasvutingimuste tagamiseks on ruumi ebapiisavalt, on
kavandatud vertikaalhaljastust. Lisaks on planeeringusse lisatud nõue,
et Kauba tn 38 kinnistu poolsele küljele tuleb istutada hekina
põõsaliike, mis kasvavad vähemalt piirdeaia
kõrguseks.
Kuigi vastuväiteid esitanud
isikud ei ole esitatud märkustest kirjalikult loobunud, leidis maavanem,
et nendega on kohalik omavalitsus arvestanud ning selles osas ei ole
vastuväiteid esitanud isikute ja kohaliku omavalitsuse vahel lahendamata
planeeringuvaidlust.
Kauba tn 38 kinnistu
kaasomanikud esitasid ettepaneku planeerida prügikonteinerite asukoht
kinnistu Kauba tn 36 Rapla tänava poolsesse ossa.
Tallinna Linnavalitsus leidis, et
kuna Kauba tn 36 kinnistule sissesõidutee kavandamine Rapla
tänavalt ei ole kaalutud variantide põhjal osutunud
põhjendatuks, pole prügikonteineritele uue asukoha kavandamine
otstarbekas. Prügikonteinerite asukoht on planeeritud Tallinna
Linnavolikogu 8. septembri 2011 määrusega nr 28 kehtestatud
“Tallinna
jäätmehoolduseeskirja“ § 5 lg 1 punkti 6
alusel, mille kohaselt peavad jäätmemahutid paiknema krundil, kus
jäätmed on tekkinud. Kuna planeeringus on ette nähtud
võimalus ehitada olmejäätmete konteinerite tarbeks lukustatav
katusealune, pole prügikonteinerid visuaalselt häirivad. Järelevalve
teostajana nõustus maavanem antud vastuväite puhul kohaliku
omavalitsuse seisukohaga.
Kauba tn 38 kinnistu
kaasomanikud teatasid, et ei nõustu lahendusega, kus sissesõit
planeeritud hoonesse on kavandatud Kauba tn 38 kinnistul paikneva hoone
elutoa akende lähedusse, sest autode sisse- ja väljasõit
maa-alusesse parklasse tekitab elutoa akende vahetus läheduses suure
heitgaaside kontsentratsiooni. Vastuväite esitajad tegid ettepaneku muuta
detailplaneeringu lahendust selliselt, et sissesõit planeeritud
maa-alusele parkimiskorrusele oleks kavandatud Rapla tänavalt ning
planeeritud laste mänguväljak krundi lõunaossa.
Tallinna Linnavalitsus teatas, et on
kaalunud võimalust kavandada juurdepääs hoonesse Rapla
tänavalt läbi Kauba tn 36 kinnistule planeeritud õueala.
Detailplaneeringu lahenduses on ette nähtud rajada juurdepääs
hoonesse maa-aluse korruse pealsele alale, st alale, kuhu pole võimalik
rajada kõrghaljastust. Detailplaneeringu lahenduse kohaselt on kinnistu
lääneossa kavandatud kompaktne õueala, kuhu on võimalik
istutada erinevaid puid ja põõsaid ning rajada laste
mänguväljak. Seega sissesõidu kavandamine Rapla tänavalt
vähendaks oluliselt kinnistule kavandatud kõrghaljastuse osakaalu.
Teise võimalusena on kaalutud sissesõidu kavandamist maa-alusesse
garaaži otse Rapla tänavalt. Et kinnistu Kauba tn 36 asub
Kitseküla miljööväärtuslikul hoonestusalal, tuleb
planeeringu koostamisel arvestada teemaplaneeringus “Tallinna Kesklinna
miljööväärtuslike hoonestusalade piiride ning kaitse- ja
kasutamistingimuste määramine“ sätestatuga. Vastavalt
teemaplaneeringu punktile 4.3.4 on uute ehitiste puhul garaažide
ehitamine keldri- või soklikorrusele lubatud, kuid sissesõit
garaaži ei tohi olla tänava poole avatud ning samuti ei tohi
sissesõit domineerida tänavapoolses fassaadis, eelistatud on
autoliftid. Seega garaaži värava kavandamine tänavapoolsesse
fassaadi oleks vastuolus teemaplaneeringu põhimõttega ja ei oleks
sobiv omaaegsete eeslinnade väärtuslikuks hinnatud miljöö
säilitamise seisukohalt.
Kauba tn 36 kinnistule
kavandatud sissesõidutee kasutusintensiivsus on ööpäeva
lõikes hajutatud. Hoone ehitusprojekti staadiumis tuleb kinnisesse
parklasse projekteerida normidele vastav heitgaaside mehhaaniline ärastus
ning heitgaasid tuleb juhtida vastavate ventilatsiooniseadmetega hajutatult
Rapla ja Kauba tänava suunas. Heitgaaside juhtimine kinnistu Kauba tn 38
ja kinnistu Kauba tn 36 hooviala suunas ei ole lubatud. Käesolevaks
ajaks on vastavad nõuded ehitusprojekti koostamiseks detailplaneeringus
määratud.
Järelevalve teostaja
nõustus kohaliku omavalitsuse seisukohaga, et planeeritud Kauba tn 36
krundile 10 korteriga uue hoonestuse rajamine, arvestades planeeritava
kinnistu paiknemist linnaruumis, ei põhjusta senises liikluses olulisi
ümberkorraldusi ega muudatusi. Järelevalve teostaja asus esitatud
vastuväidete puhul seisukohale, et kohalik omavalitsus on planeeringu
koostamise käigus kaalunud planeeritud maa-ala kinnisasja omaniku ja teiste
huvitatud isikute ettepanekuid ning erinevaid planeeringulahenduse
võimalusi, sh planeeritud hoonestuse sobivust ja kohasust ning
planeeringulahendust on piisavalt põhjendatud. Järelevalve
teostajana leidis, et antud detailplaneeringu menetluse käigus on Tallinna
Linnavalitsuse poolt tehtud otsused kooskõlas proportsionaalsuse
põhimõttega ning kohalik omavalitsus ei ole kaalutlusotsuse
tegemisel oma pädevuse piire ületanud. Ühtlasi juhtis maavanem
tähelepanu sellele, et käesoleva detailplaneeringu liikluskorraldusskeemi
on kooskõlastanud nii Tallinna Transpordiameti liiklusteenistus kui ka
Tallinna Kultuuriväärtuste Amet.
Kokkuvõtteks juhtis
järelevalve teostaja vastuväiteid esitanud isikute tähelepanu
sellele, et vastavalt Eesti Vabariigi põhiseaduse
paragrahvile 32 on igaühe omand puutumatu ja võrdselt
kaitstud. Seaduse järgi on igaühel õigus enda omandit vabalt
vallata, kasutada ja käsutada. Omandi õigused võivad olla
kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute, sh naaberkinnisasja
omanike õigustega. Naaberkinnisasjade omanike vahel tekib kindlasti
huvide konflikt, kui mõlemad hakkavad teostama täielikku
õiguslikku võimu oma kinnisasja üle. Sellest tingituna ei
kaitse naabrusõigused kummagi kinnisasja omaniku huve ühepoolselt
ning naabrusõiguste näol on tegemist seadusliku kompromissiga
omandiõiguse rakendamisel. Naaberkinnistute omanike suhteid
reguleerivaks üldseaduseks on asjaõigusseadus.
Selle seaduse § 89 lõike 1 esimese lause kohaselt on omanikul
õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise
kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. Asjaõigusseaduse
§ 143 ei reguleeri nn negatiivsete, sh varjavate mõjutuste
lubatavust. Negatiivsete varjavate mõjutuste all tuleb mõista
sääraseid mõjutusi, mille puhul takistatakse aine, lainete
või kiirguse pääs naaberkinnisasjale, nt takistatakse
õhu, valguse või raadiolainete levi või varjatakse vaade.
Ehitisega põhjustatud varjav mõjutus võib osutuda keelatud
mõjutuseks, mille lõpetamist võib omanik nõuda
vastavalt asjaõigusseaduse § 89 lõikele 1, kui see
kahjustab teise isiku omandiõigust ja ehitis ei ole kooskõlas
ehitamist reguleerivate normide ja nõuetega. Eelnev ei tähenda
iseenesest, et kõik varjavad mõjutused on keelatud, vaid
eelkõige seda, et ka varjavaid mõjutusi tuleb avalikul
võimul ehitamise reguleerimisel silmas pidada ning kooskõlas
proportsionaalsuse põhimõttega võimalust mööda
vältida. Ehitamisega kaasnevatest mõjutustest tingitud huvide ja
õiguste konfliktid tuleb lisaks asjaõigusele lahendada ka
ehitamist reguleerivate üldnormide ning konkreetsete kinnisasjadega seotud
planeeringute ja ehituslubadega. Naaber peab taluma ehitise rajamist, mis on
lubatud planeeringuga ja sobib ümbrusse ning on ka muidu
õiguspärane.
Ehitusseaduse kohaselt
peab ehitis olema projekteeritud ja ehitatud hea ehitustava ning ehitamist ja
ehitusprojekti käsitlevate õigusaktide kohaselt ega või
tekitada ohtu inimese elule, tervisele või varale või
keskkonnale. Ehitisele mõjuvad koormused ja muud mõjud ei
või põhjustada ehitise, selle osa või naabruses olevate
teiste ehitiste varisemist ning ehitisele, selle aluspinnale või
naabruses olevatele teistele ehitistele või nende aluspinnale
vastuvõetamatult suuri deformatsioone. Ehitus- ja omaniku
järelevalve teostaja peab tagama selle, et ehitustegevus ei
mõjutaks negatiivselt naabruses asuvate hoonete seisukorda.
Detailplaneeringule ja ehitusprojektidele vastava ehitustegevuse ja selle
ohutuse üle järelevalve teostamine oma haldusterritooriumil kuulub
vastavalt ehitusseaduse § 59 lõikele 2 kohaliku omavalitsuse
pädevusse.
Vastavalt planeerimisseaduse § 4
lg 2 punktile 2 on planeerimisalase tegevuse korraldamine linna
haldusterritooriumil kohaliku omavalitsuse pädevuses, kes peab tagama
vastavalt seadusele huvitatud isikute huvide arvessevõtmise ja
tasakaalustamise, mis on planeeringu kehtestamise eeldus. Kohalik omavalitsus
peab kooskõlas proportsionaalsuse põhimõttega
võimalust mööda vältima planeeringulahenduse kujundamisel
ka planeeringulahendusest huvitatud isikute subjektiivselt tajutavate
õiguste riivamist, kuid kuna kohaliku omavalitsuse peaeesmärgiks
planeerimisel on säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu
kujundamine, siis on paratamatu, et alati ei pruugi olla võimalik
arvestada kõikide planeeringulahendusest huvitatud isikute soovidega.
Planeeringu eesmärgid ja planeeringu koostamise alguses püstitatud
lähteseisukohtadega arvestamise fikseerib kohalik omavalitsus planeeringu
vastuvõtmise otsustamisel sellistena, nagu nad on kindlaks
määratud planeeringu lahenduses. Lõpliku hinnangu eelnenud
planeerimismenetluse käigule ja planeeringu lahendusele annab kohalik
omavalitsus otsusega planeeringu kehtestamise kohta.
Järelevalve teostaja
rõhutas, et kohaliku omavalitsuse korralduse
seaduse § 2 kohaselt on kohalikul omavalitsusel
põhiseaduses sätestatud omavalitsusüksuse demokraatlikult
moodustatud võimuorganite õigus, võime ja kohustus
seaduste alusel iseseisvalt korraldada ja juhtida kohalikku elu (sh
territoriaalplaneerimist), lähtudes valla- või linnaelanike
õigustatud vajadustest ja huvidest ning arvestades valla või
linna arengu iseärasusi. Detailplaneeringu sisulise lahenduse otstarbekuse
üle on kaalutlusõiguse alusel ainupädev otsustama kohalik
omavalitsus, kelle pädevuses on kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse
järgi kohaliku elu küsimuste, kaasa arvatud territoriaalplaneerimise
iseseisev ja lõplik korraldamine ning otsustamine. Seetõttu
juhul, kui planeeringulahendus ei ole vastuolus kehtivate seaduste ja
normidega, on erinevate kinnisasja omanike huvide arvesse võtmise ning
planeeringutega kavandatavate ehitus- ja maakasutustingimuste ruumilise
sobivuse üle otsustajaks kohalik omavalitsus.
Maavanem ei ole kohalikust
omavalitsusest kõrgemal seisev organ. Maavanema järelevalve
pädevusse kuulub planeeringu lahenduse seadustele ja normidele vastavuse
kontrollimine. Planeeringulahenduse otstarbekuse (sh piirkonna
miljöösse sobivuse) üle järelevalve käigus
õigusliku hinnangu andmine ei ole maavanema pädevuses. Ka
Riigikohus on oma 13. märtsi 1998 tehtud otsuses haldusasja nr 3-3-1-9-98 kohta leidnud, et kohaliku
omavalitsuse planeerimisotsused alluvad kohtulikule kontrollile piiratud
ulatuses. Kohus ei saa otsustada planeerimisotsustuste otstarbekuse üle.
Seda enam ei saa planeerimisotsustuse otstarbekuse üle otsustada maavanem.
Järelevalve teostamise
tulemusena asus maavanem seisukohale, et Kauba tn 36 kinnistu
detailplaneeringu koostamisel ei ole rikutud seadusi ja norme ega neid
vaidlustajate seadusest tulenevaid õigusi, mis kuuluksid
järelevalve teostaja poolt tagamisele. Detailplaneeringu koostamisel on
arvestatud planeerimisseaduses sätestatud planeeringu avaliku menetluse
nõuetega ning lähtutud planeerimisseaduse paragrahvis 9
detailplaneeringu sisule esitatavatest nõuetest. Detailplaneering on
planeeringu materjalidest nähtuvalt teiste asutuste hulgas
kooskõlastatud muuhulgas Tervisekaitseinspektsiooni Tallinna tervisekaitsetalitusega
(praegu Terviseameti Põhja talitus), Tallinna Keskkonnaametiga, Tallinna
Kultuuriväärtuste Ametiga, Põhja-Eesti
Päästekeskusega (praegu Põhja Päästekeskus) ja
Tallinna Transpordiametiga. Nimetatud asutuste poolt esitatud märkustega
on planeeringu koostamisel arvestatud.
Lähtudes maavanema pädevuse
piiridest ja võttes aluseks planeerimisseaduse § 23 lõike 6,
andis maavanem heakskiidu Kauba tn 36 kinnistu detailplaneeringule.
Pärast Harju maavanema
järelevalvet detailplaneeringu koostamise üle omandas Kauba tn 36
kinnistu P & R Elamu OÜ. Uus kinnistu omanik tegi ettepaneku
muuta maa-alusele korrusele sissesõidu asukohta ja viisi. Planeeringulahendust
kaaluti täiendavalt ning leiti linnaehituslikult sobiv ja otstarbekas
lahendus jalakäijate ning sõidukite pääsuks krundile
Rapla tänavalt. Planeeringulahenduse sobivuse kaalumisel arvestati sealjuures
ka Kauba tn 38 kinnistu kaasomanike seisukohtadega. Planeeritud kinnistu
Rapla tänava poolseks piirinaabriks on Rapla tn 8 kinnistu, mis on
hoonestatud ärihoonetega. Sissesõit hoonesse on kavandatud
planeeritava kinnistu Rapla tn 8 kinnistu poolsesse ossa, et krundisisese
autoliikluse võimalik negatiivne mõju lähialal paiknevatele
elamutele oleks minimaalne. Lisaks loobuti kavatsusest kavandada hoonesse
autolift. Sõidukite pääsuks hoone maa-alusele korrusele on
ette nähtud kavandada pandus. Suurem osa pandusest on kavandatud hoonesse
ja panduse asukoht on valitud selliselt, et pääs garaaži ei oleks
Rapla tänavalt vaadeldav. Panduse küljele, mis piirneb hoovialaga ja
Rapla tänava poolse kõnniteega, on ette nähtud rajada piirded.
Hoonesse on kavandatud 10 parkimiskohta. Kauba tn 36 ja Kauba tn 38
kinnistu piirile, kus põõsaste kasvutingimuste tagamiseks on
ebapiisavalt ruumi, on ette nähtud rajada vertikaalhaljastus. Prügikonteinerite
asukohta pole võrreldes Harju maavanemalt heakskiidu saanud versioonis
kavandatuga muudetud. Prügikonteinerite asukoht on head
ligipääsetavust ja kasutamismugavust arvestades kavandatud kinnistu
Kauba tänava poolsesse ossa.
DETAILPLANEERINGU MENETLUS
Detailplaneeringu koostamise
algatamist taotles 9. juulil 2007 L. Gluškova, kes soovis
ehitada Kauba tn 36 kinnistule 4- kuni 5-korruselise elamu.
Detailplaneeringu koostamise õiguse üleandmiseks on sõlmitud
7. oktoobril 2011 leping nr 3-6/165 Tallinna Linnaplaneerimise Ameti,
Projekteerimisbüroo Dialoog OÜ ja P & R Elamu OÜ vahel.
Tallinna Linnavalitsuse
23. detsembri 2008 korraldusega nr 2217-k “Kauba tn 36 kinnistu detailplaneeringu
koostamise algatamine“ algatati detailplaneeringu koostamine
eesmärgiga määrata Kauba tn 36 kinnistule ehitusõigus ja
krundi kasutamise tingimused kuni 4 maapealse korrusega mitme
korteriga elamu ehitamiseks.
Detailplaneeringu algatamise teade
ilmus ajalehes Postimees 31. detsembril 2008. Detailplaneeringu
eskiislahendusega sai tutvuda 26.-27. jaanuarini 2009. Detailplaneeringu
lähteseisukohtade ja eskiislahenduse tutvustamiseks toimus avalik arutelu
28. jaanuaril 2009. Eskiislahendusega tutvumise ning arutelu toimumise aja
ja koha kohta ilmus teade ajalehes Postimees 17. jaanuaril 2009.
Detailplaneeringu koostas
Projekteerimisbüroo Dialoog OÜ. Detailplaneeringu koostamisel on
lähtutud Tallinna Linnavalitsuse 23. detsembri 2008 korraldusest
nr 2217-k ning detailplaneering on kooskõlas Tallinna
Linnavalitsuse 16. juuni 2004 määrusega nr 61 kinnitatud “Detailplaneeringu eskiisi ja
detailplaneeringu koostamise ning vormistamise nõuetega“.
Detailplaneeringule on lisatud haljastuse hinnang, mille on koostanud
J. Lavrik ja J. Tulk, Osaühingu Tulelaev (Radoonitõrjekeskuse)
koostatud raport ja OÜ FASSAADIPROJEKT arhitekti P. Soopere koostatud
naaberelamute insolatsioonianalüüs.
Tallinna linna
ehitusmääruse § 16 lõikes 1 määratud
isikud ja asutused on detailplaneeringu kooskõlastanud.
Tallinna Kesklinna halduskogu,
Tallinna Kesklinna Valitsus, Tallinna Kultuuriväärtuste Amet,
Tallinna Transpordiamet, Tallinna Kommunaalamet, Põhja-Eesti
Päästekeskus (praegu Põhja Päästekeskus), Eesti
Energia Jaotusvõrk OÜ, aktsiaselts Eesti Gaas ja Elion
Ettevõtted Aktsiaselts kooskõlastasid detailplaneeringu
omapoolseid tingimusi esitamata.
Tallinna Keskkonnaamet
kooskõlastas detailplaneeringu järgmistel tingimustel: lammutus- ja
ehitusprojektid koos haljastuskavaga kooskõlastada Tallinna
Keskkonnaametiga enne ehitusloa taotlemist; asendusistutusi ei ole vaja teha
era-aedades kasvavatele viljapuudele; katelseadme soojusvõimsusel alates
0,3 MW-st tuleb taotleda välisõhu saasteluba enne ehitusluba,
keskkonnateadlikkuse ja energiasäästu põhimõtetest
lähtuvalt soovitas keskkonnaamet hoone projekteerimisel lähtuda
passiivmaja kontseptsioonist; sademevee ärajuhtimine lahendada
vertikaalplaneerimisega naaberkruntide veerežiimi kahjustamata. Vastavad
nõuded on detailplaneeringus määratud.
Tervisekaitseinspektsiooni Tallinna
tervisekaitsetalitus (praegu Terviseameti Põhja talitus) märkis, et
detailplaneering vastab tervisekaitsenõuetele tingimusel, et elamu
projekteerimisel rakendatakse elamutes normeeritud müratasemete tagamiseks
Eesti standardi EVS 842:2003 “Ehitise heliisolatsiooninõuded.
Kaitse müra eest“ nõudeid. Vastav nõue on detailplaneeringus
määratud.
AKTSIASELTS TALLINNA VESI
kooskõlastas detailplaneeringu tingimusel, et järgnevate
projekteerimisstaadiumite (hoone vee- ja kanalisatsioonitrassi
ehitusprojektide) koostamiseks taotletakse AKTSIASELTSilt TALLINNA VESI
tehnilised tingimused. Vastav tingimus ehitusprojekti koostamiseks on
detailplaneeringus määratud.
Kauba tn 36 kinnistu omaniku
P & R Elamu OÜ esindaja on detailplaneeringu
kooskõlastanud.
Kesklinnas
asuva 0,12 ha suuruse maa-ala kohta koostatud Kauba tn 36 kinnistu
detailplaneering, milles on määratud ehitusõigus maa-aluse ja
kuni 3 maapealse korrusega mitme korteriga elamu ehitamiseks ning
krundi kasutamise tingimused, võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse
15. septembri 2010 korraldusega nr 1369-k “Kauba tn 36 kinnistu
detailplaneeringu vastuvõtmine“. Teade detailplaneeringu
vastuvõtmisest ilmus ajalehes Eesti Päevaleht 18. septembril
2010, ajalehes Kesklinna Sõnumid 24. septembril 2010 ja ajalehes
Pealinn 27. septembril 2010.
Tallinna Kesklinna Valitsus teavitas
30. septembril 2010 vastavalt planeerimisseaduse § 18 lõikele 5
planeeringu avaliku väljapaneku kohast ja ajast Kauba tn 38 kinnistu
kaasomanikke, Korteriühistut Kauba 9 (Kauba tn 9 kinnistu
omanike esindaja), Kauba tn 11 kinnistu omanikku, Rapla tn 8 kinnistu
omanikku, Rapla tn 11 kinnistu omanikku, Rapla tn 13 kinnistu
omanikku ja Kauba tn 34 kinnistu omanikke.
Detailplaneering oli avalikul
väljapanekul 18. oktoobrist 1. novembrini 2010. Teade avaliku
väljapaneku aja ja koha kohta ilmus ajalehes Eesti Päevaleht
5. oktoobril 2010, ajalehes Pealinn 11. oktoobril 2010 ja ajalehes
Kesklinna Sõnumid 22. oktoobril 2010. Teade väljapaneku
toimumisest ja selle tulemusi tutvustava arutelu läbiviimise aja ja koha
kohta ilmus ajalehes Eesti Päevaleht 18. novembril 2010, ajalehes
Pealinn 22. novembril 2010 ja ajalehes Kesklinna Sõnumid
26. novembril 2010, arutelu toimus Tallinna Kesklinna Valitsuses
9. detsembril 2010. Arutelu toimumise kohta ilmus teade ajalehes Eesti
Päevaleht 17. detsembril 2010 ja ajalehes Pealinn 20. detsembril
2010.
Avaliku väljapaneku ajal
esitasid detailplaneeringu kohta vastuväiteid ühiselt Kauba tn 38
kinnistu kaasomanikud, kellele Tallinna Linnaplaneerimise Amet on seisukohad
edastanud 16. novembril 2010 tähitud kirjaga.
Kauba tn 36 kinnistu
detailplaneeringu avalik arutelu toimus 9. detsembril 2010.
Vastuväiteid esitanud Kauba tn 38 kinnistu kaasomanike esindajad
osalesid arutelul. Arutelul tutvustati täiendatud planeeringulahendust.
Kauba tn 38 kinnistu kaasomanike esindajad jäid jätkuvalt
seisukohale, et autode juurdepääs krundile ja maa-alusesse
garaaži tuleks kavandada Rapla tänavalt ning vastuväite esitajad
ei loobunud arutelu tulemusena esitatud vastuväidetest.
Kauba tn 38 kinnistu kaasomanike
esindajad esitasid arutelul (9. detsembril 2010) täiendava kirjaliku
pöördumise planeeringulahendusega mittenõustumise kohta,
millele Tallinna Linnaplaneerimise Amet on vastanud 7. jaanuaril 2011.
Tallinna Linnavalitsuse
22. veebruari 2011 kirjaga nr LV-1/1306 esitati detailplaneering
planeerimisseaduse § 23 lg 1 punkti 2 ja § 23 lg 3
punktide 3 ja 5 ning Tallinna linna ehitusmääruse § 18
lõike 13 kohaselt Harju maavanemale järelevalveks ja
heakskiidu saamiseks.
Planeeringuvaidlusele lahenduse leidmiseks
kutsus maavanem 29. märtsil 2011 kooskõlas planeerimisseaduse
§ 23 lõike 3 punktiga 5 kokku planeeringu avalikul
väljapanekul kirjalikke vastuväiteid esitanud isikute, planeeringu
koostamist korraldava kohaliku omavalitsuse ja Harju maavalitsuse ühisnõupidamise.
Vastuväiteid esitanud isikud arutelule kohale ei tulnud.
Harju maavanem andis 31. märtsil 2011 kirjaga nr 2.1-13k/1319
planeerimisseaduse § 23 lõike 6 alusel detailplaneeringu edasiseks menetlemiseks heakskiidu.
Planeeritud maa-alale ei ole detailplaneeringus
ette nähtud avalikuks kasutamiseks kavandatud teid või
kõnniteid, samuti ei ole kavandatud rajada üldkasutatavat
haljastust ega ehitada üldkasutatavat välisvalgustust ja/või
vihmaveekanalisatsiooni. Eeltoodust tulenevalt ei ole vajalik sõlmida
detailplaneeringust huvitatud isiku või tema poolt näidatud isikuga
ehitusseaduse
§ 13 ja Tallinna linna
ehitusmääruse § 19 lõike 1 kohast teede
ja tehnovõrkude väljaehitamise lepingut.
Vastavalt planeerimisseaduse
§ 25 lg 7 punktile 1 teavitab kohalik omavalitsus
tähtkirjaga ühe nädala jooksul detailplaneeringu kehtestamise
otsuse tegemise päevast Kauba tn 38 kinnistu kaasomanikke.
Vastavalt planeerimisseaduse
§ 25 lg 7 punktile 4 teavitab kohalik omavalitsus
tähtkirjaga ühe nädala jooksul detailplaneeringu kehtestamise
otsuse tegemise päevast Korteriühistut Kauba 9 (Kauba tn 9
kinnistu omanike esindaja), Kauba tn 11 kinnistu omanikku, Rapla tn 8
kinnistu omanikku, Rapla tn 11 kinnistu omanikku, Rapla tn 13
kinnistu omanikku ja Kauba tn 34 kinnistu omanikke.
Planeerimisseaduse
§ 10 lõikes 61 nimetatud detailplaneeringu
kehtestamine kuulub volikogu ainupädevusse vastavalt kohaliku omavalitsuse korralduse
seaduse § 22 lõike 1 punktile 33 ja Tallinna linna
ehitusmääruse § 19 lõikele 3. Kuna
planeeritud maa-ala paikneb Tallinna Linnavolikogu 16. aprilli 2009
otsusega nr 78 kehtestatud teemaplaneeringu “Tallinna Kesklinna
miljööväärtuslike hoonestusalade piiride ning kaitse- ja
kasutamistingimuste määramine“ kohaselt
miljööväärtuslikus Kitseküla asumis, kuulub
detailplaneeringu kehtestamine Tallinna Linnavolikogu pädevusse.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Toomas Vitsut
|
|
Tallinna
Linnavolikogu esimees
|
