Alates 2020. aasta sügisest luuakse Tallinna õigusakte Teele infosüsteemis. Sealt leiad õigusaktid, mis on vastu võetud pärast 17. septembrit 2020. Vanemad õigusaktid on kättesaadavad siin, Tallinna õigusaktide registris.

Kasutaja  
Parool

AKTAL
Seosed
Redaktsioonid

Linnavolikogu istungid
Linnavalitsuse istungid
Tallinna põhimäärus
Riigi Teataja
RT ingliskeelsed tõlked


Lihtsa otsingu abil otsitakse vaikimisi kehtivaid õigusakte. Otsingu tulemusena ei kuvata õigusakte, mis üksnes muudavad teist õigusakti või tunnistavad selle kehtetuks. Samuti ei kuvata linnavalitsuse istungi protokolli väljavõtteid (päevakorrapunkte).
Valikute muutmisega saab otsida ka kehtetuid ja tulevikus jõustuvaid akte. Istungi protokollide väljavõtete ja muutvate aktide leidmiseks tuleb kasutada laiendatud otsingut.
NB! Korraldustele ja otsustele koostatakse redaktsioone alates 9. detsembrist 2009. Kehtiva redaktsiooni saamiseks tuleb korralduse juures oleva seoste lingi alt vaadata, kas korraldust on muudetud.


Lihtne otsing

Aktile    I    Prindi    I    PDF    I    Tagasi nimekirja
Akti päis
Kauba tn 36 kinnistu detailplaneeringu kehtestamine Kesklinnas
Tallinna Linnavolikogu 05.04.2012 otsus number 45
Redaktsiooni kehtivus:05.04.2012 - ...

TALLINNA LINNAVOLIKOGU

 

OTSUS

 

 

Tallinn

5. aprill 2012 nr 45

 

 

 

 

Kauba tn 36 kinnistu detailplaneeringu kehtestamine Kesklinnas

 

 

 

Planeerimisseaduse § 24 lg 3, kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lg 1 p 33 ning Tallinna Linnavolikogu 29. mai 2003 määrusega nr 35 kinnitatud “Tallinna linna ehitusmääruse“ § 19 lg-te 1, 3 ja 5 alusel, kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud “Tallinna üldplaneeringuga“ ja arvestades nii otsusele lisatud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti koostatud seletuskirjas esitatud kui ka järgmisi põhimotiive ja kaalutlusi

- planeeritud maa-ala asub Kesklinnas Kauba ja Rapla tänava nurgal. Tallinna üldplaneeringus on planeeritud ala juhtotstarbeks määratud väikeelamute ala ehk põhiliselt ühepere- ja ridaelamutele, samuti üksikutele väiksematele 3-4-korruselistele elamutele mõeldud ala, kus võib paikneda elamupiirkonda teenindavaid asutusi ja väiksemaid kaubandus-teenindusettevõtteid. Olemasolevate väikeelamute piirkondade tihendamine korterelamutega ei ole soovitav. Detailplaneering on kooskõlas Tallinna üldplaneeringuga, kuna kavandatud on kuni kolme maapealse korrusega mitme korteriga elamu. Kinnistu elamumaa sihtotstarvet ei ole ette nähtud muuta;

- Tallinna Linnavolikogu 16. aprilli 2009 otsusega nr 78 kehtestatud teemaplaneeringu “Tallinna Kesklinna miljööväärtuslike hoonestusalade piiride ning kaitse- ja kasutamistingimuste määramine“ kohaselt asub planeeritud maa-ala Kitseküla miljööväärtusliku asumi 5. ehituspiirkonnas. Piirkonnas on hoonete suurimaks lubatud kõrguseks ette nähtud 3-4 korrust, suurimaks lubatud hoonestustiheduseks on 1,5, krundi hoonestatuse protsent võib olla kuni 40% ja hoonete arvuks krundil kuni 2 hoonet. Detailplaneering on teemaplaneeringuga kooskõlas;

- planeeritud ala kontaktvööndis asuvad valdavalt elamud. Infrastruktuuri objektidega varustatuse ja linna keskuse töökohtade läheduse tõttu võib piirkonna elanike arvu suurendada ja elamuid kavandada;

- Kauba tn 36 kinnistule on määratud ehitusõigus kuni 3 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega kuni 10 korteriga elamu ehitamiseks. Hoone suurim lubatud kõrgus maapinnast on 11 meetrit. Krundi täisehituseks kujuneb 40% ning hoonestustiheduseks 1,2. Ala kontaktvööndisse jäävate kruntide hoonestustihedus on vahemikus 0,3-2,1 ja kontaktvööndi alal paiknevad hooned on valdavalt 3-korruselised. Kavandatud hoone sobib kõrguse ja korruselisuse poolest kontaktvööndis olevate hoonetega;

- hoone kavandamisel Kitseküla miljööväärtuslikule hoonestusalale on arvestatud eelkõige omaaegse eeslinna väärtuslikuks hinnatud miljöö säilitamisega. Krundile kavandatu, sh haljastus ja üldine heakorrastus, omab olulist tähtsust piirkonna üldilme kujundamisel, mis omakorda aitab säilitada ala atraktiivsust ja heatasemelist elukeskkonda olemasolevate ja tulevaste elanike seisukohalt;

- detailplaneeringu avalikul väljapanekul esitatud vastuväidete tulemusena on vähendatud planeeritud korterite ja parkimiskohtade arvu. Seetõttu osutus võimalikuks vähendada ka hoone maa-aluse osa hoonestusala;

- parkimiskohad on planeeritud hoone maa-alusele korrusele. Sõidukite sissesõit hoonesse on kavandatud Rapla tänavalt, et võimalikud krundisisesest autoliiklusest tuleneda võivad negatiivsed mõjutused avalduks lähialal paiknevates elamutes võimalikult vähesel määral. Lisaks on kinnistule kavandatud kompaktne õueala, kuhu on võimalik istutada kõrghaljastust ja rajada laste mänguväljak ning tagada teemaplaneeringus “Tallinna Kesklinna miljööväärtuslike hoonestusalade piiride ning kaitse- ja kasutamistingimuste määramine“ määratud haljastatava ala osakaal krundil;

- detailplaneering on kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud “Tallinna parkimise korralduse arengukavaga aastateks 2006-2014“;

- OÜ FASSAADIPROJEKT koostatud naaberelamute insolatsiooni analüüsist nähtub, et naaberelamute insolatsiooni kestus säilib rahuldavana, kuid kavandatud hoone puhul tuleb vältida selliste korterite planeerimist, millede kõik aknad jääksid Rapla tänava poole. Sellest tingimusest kinnipidamisel kujunevad kõikide korterite insolatsioonitingimused rahuldavaks ning sellest tulenevalt on planeeringus määratud nõue arvestada hoone projekteerimisel Eesti standardis EVS 894:2008/A1:2010 “Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides“ toodud nõuetega;

- planeeringus kavandatu ei mõjuta oluliselt või negatiivselt planeeritud maa-ala ümbruses asuvate kinnisasjade kasutamistingimusi. Planeerimisprotsessis on võrdsetel alustel arvestatud nii olemasolevate kui ka tulevaste elanike huvidega.

 

 

1. Kehtestada Kesklinnas asuva 0,12 ha suuruse maa-ala kohta koostatud Kauba tn 36 kinnistu detailplaneering, Projekteerimisbüroo Dialoog OÜ töö nr 0107/2007, milles on määratud ehitusõigus kuni 3 maapealse ja ühe maa-aluse korrusega mitme korteriga elamu ehitamiseks ning krundi kasutamise tingimused.

2. Tallinna Linnaplaneerimise Ametil avaldada otsus ajalehes, milles Tallinna linn avaldab ametlikke teadaandeid.

3. Otsust on võimalik vaidlustada Tallinna Halduskohtus (Pärnu mnt 7, Tallinn 15082) 30 päeva jooksul arvates otsuse teatavakstegemisest.

 

 

 

 

Toomas Vitsut

Tallinna Linnavolikogu esimees

 


 

Tallinna Linnavolikogu 5. aprilli 2012
otsuse nr 45
LISA

 

 

 

Seletuskiri Tallinna Linnavolikogu otsuse “Kauba tn 36 kinnistu detailplaneeringu kehtestamine Kesklinnas“ juurde

 

 

 

Tallinna Linnavolikogu otsusega kehtestatakse Kesklinnas asuva 0,12 ha suuruse maa-ala kohta koostatud Kauba tn 36 kinnistu detailplaneering, milles on määratud ehitusõigus kuni 3 maapealse ja ühe maa-aluse korrusega mitme korteriga elamu ehitamiseks ning krundi kasutamise tingimused.

HALDUSAKTI PÕHJENDUSED

1. Olemasolev olukord

Planeeritud maa-ala asub Kesklinnas Kauba ja Rapla tänava nurgal.

Planeeritud maa-alal asub elamumaa sihtotstarbega Kauba tn 36 kinnistu, mis kuulub P & R Elamu OÜ-le. Lisaks jääb planeeritud maa-alale osa Kauba tänava ja Rapla tänava maa-alast.

Kauba tn 36 kinnistul asuvad 2-korruseline elamu ja abihooned.

Kinnistul kasvavad väheväärtuslikud viljapuud - üks IV väärtusklassi puu ja viis V väärtusklassi puud.

2. Kontaktvööndi analüüs

Planeeritud maa-ala kontaktvöönd piirneb Pärnu maantee ning Juurdeveo, Keava ja Paide tänavaga.

Kesklinnale omaselt on ühistranspordi ühendus linna keskuse ja teiste linnaosadega hea. Lähim lasteaed asub Pärnu mnt 109a // Rapla tn 7 kinnistul, lähemad koolid on Tallinna Ühisgümnaasium ja Tallinna Humanitaargümnaasium. Planeeritud maa-alale lähim ühistranspordipeatus asub Pärnu maanteel Kauba tn 36 kinnistust ligikaudu 150 meetri kaugusel. Suurematest rekreatsioonialadest on lähim Diakonissi park. Kauba ja Juurdeveo tänava nurgal asub ka avalikult kasutatav laste mänguväljak. Sõidukite ja jalakäijate juurdepääs planeeritud alale on Rapla ja Kauba tänavalt.

Planeeritud maa-ala ümbritsevad valdavalt elamumaa sihtotstarbega krundid. Kauba tn 36 krundist edelas asuval elamumaa sihtotstarbega Kauba tn 38 kinnistul asub 1-korruseline elamu ja abihooned. Kauba tänava vastasküljel ning teisel pool Rapla tänavat paiknevad samuti elamukrundid. Kauba tänava idapoolsel küljel asuvad kuni 3-korruselised (viimane korrus on katusekorrus) hooned, mis moodustavad ühtse ansambli. Seevastu Kauba tänava läänekülje hoonestus on ebaühtlane, hooned erinevad nii stiililt kui ka suuruselt. Planeeritud alast läände jääv Rapla tn 8 kinnistu on ärimaa sihtotstarbega, kinnistul asub üks 3-korruseline ja üks 1-korruseline hoone.

Tallinna Linnavalitsuse 1. veebruari 2006 korraldusega nr 185-k “Juurdeveo tn 17 kinnistu detailplaneeringu kehtestamine Kesklinnas“ on kehtestatud detailplaneering, mille alusel moodustati 2 krunti. Neist ühele on planeeringu alusel ehitatud 4 maapealse korrusega elamu.

Kontaktvööndisse jäävate kruntide hoonestustihedus jääb vahemikku 0,3-2,1 ja kontaktvööndi alal paiknevad hooned on valdavalt 3-korruselised. Tänavaäärsed hooned asuvad ühel ehitusjoonel, reeglina krundi tänavapoolsel piiril. Hooned on rajatud valdavalt lahtisel hoonestusviisil.

3. Tallinna üldplaneering ja teemaplaneering “Tallinna Kesklinna miljööväärtuslike hoonestusalade piiride ning kaitse- ja kasutamistingimuste määramine“

Tallinna üldplaneeringus on planeeritud ala juhtotstarbeks määratud väikeelamute ala ehk põhiliselt ühepere- ja ridaelamutele, samuti üksikutele väiksematele 3-4-korruselistele elamutele mõeldud ala, kus võib paikneda elamupiirkonda teenindavaid asutusi ja väiksemaid kaubandus-teenindusettevõtteid. Olemasolevate väikeelamute piirkondade tihendamine korterelamutega ei ole soovitatav.

Detailplaneering on kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud “Tallinna üldplaneeringuga“, kuna kavandatud on kuni kolme maapealse korrusega mitme korteriga elamu. Kinnistu elamumaa sihtotstarvet ei ole ette nähtud muuta. Samuti on tegemist üksiku hoone kavandamisega.

Tallinna Linnavolikogu 16. aprilli 2009 otsusega nr 78 kehtestatud teemaplaneeringu “Tallinna Kesklinna miljööväärtuslike hoonestusalade piiride ning kaitse- ja kasutamistingimuste määramine“ kohaselt asub planeeritud maa-ala Kitseküla miljööväärtusliku asumi 5. ehituspiirkonnas. Piirkonnas on hoonete suurimaks lubatud kõrguseks ette nähtud 3-4 korrust, suurimaks lubatud hoonestustiheduseks on 1,5, krundi hoonestatuse protsent võib olla kuni 40% ja hoonete arvuks krundil kuni 2 hoonet. Maapinnaga ühendatud haljastuse osakaal peab olema 30% krundi pinnast, seejuures peab kõrghaljastatavat ala olema 20% krundi pinnast.

Detailplaneering on teemaplaneeringuga kooskõlas.

4. Kehtiv detailplaneering

Planeeritud maa-ala kohta ei ole varem kehtestatud detailplaneeringut.

5. Detailplaneeringus kavandatu

Kauba tn 36 kinnistule on määratud ehitusõigus kuni 3 maapealse ja ühe maa-aluse korrusega, mitme korteriga elamu ehitamiseks. Krundil olevad hooned ja rajatised lammutatakse. Kauba tn 36 kinnistu elamumaa sihtotstarvet ega kinnistu piire ei ole ette nähtud muuta. Hoonesse on ette nähtud kavandada kuni 10 korterit. Hoone suurimaks lubatud kõrguseks maapinnast on määratud kuni 11 meetrit (absoluutkõrgus kuni 33,7 meetrit). Kavandatud kõrguse ja korruselisusega hoone sobib lähialal olevate hoonetega. Krundi täisehituseks kujuneb 40% ning hoonestustiheduseks 1,2.

Juurdepääs krundile on ette nähtud Rapla tänavalt. Parkimiskohad on planeeritud hoone maa-alusele korrusele. Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud “Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 2006-2014“ punkti 4.1.10 kohaselt ei rakendata parkimisnormatiivi parkimiskohtade planeerimisel ja projekteerimisel miljööväärtuslikul hoonestusalal. Kauba tn 36 kinnistu asub Kitseküla miljööväärtuslikul alal. Arengukava punkti 4.2.8 kohaselt tuleb vahevööndi elamute parkimiskohtade kavandamisel tagada vähemalt üks parkimiskoht korteri kohta. Planeeritud hoonesse on ette nähtud kavandada kuni 10 korterit. Kokku on kavandatud 10 parkimiskohta. Iga korteri kohta on kavandatud üks parkimiskoht. Parkimislahendus on kooskõlas Tallinna parkimise korralduse arengukavaga.

Planeeritud hoone ehitamiseks tuleb likvideerida krundil kasvavad viljapuud - üks IV väärtusklassi puu ja viis V väärtusklassi puud. Kuna likvideeritakse ainult viljapuud, siis asendusistutuste vajadust vastavalt Tallinna Linnavolikogu 19. mai 2011 määrusele nr 17 “Puu raieks ja hoolduslõikuseks loa andmise tingimused ja kord määratud ei ole. Krundile on planeeritud istutada puid ja põõsaid ning rajada laste mänguväljak. Teemaplaneeringu “Tallinna Kesklinna miljööväärtuslike hoonestusalade piiride ning kaitse- ja kasutamistingimuste määramine“ kohaselt peab Kitseküla miljööväärtuslikul alal olema haljastuse osakaal vähemalt 30% krundi pinnast ja seejuures peab kõrghaljastatavat ala olema 20% krundi pinnast. Planeeringulahenduse kohaselt haljastatakse 43% krundi pinnast, sh kõrghaljastuse osakaal on 20%. Kavandatud haljastuse osakaal vastab teemaplaneeringule.

Detailplaneeringule on lisatud OÜ FASSAADIPROJEKT arhitekti P. Soopere koostatud naaberelamute insolatsiooni analüüs. Rapla tn 11 ja Kauba tn 34 elamute insolatsiooniolukord jääb endiseks, kuna planeeritud maja vari ei ulatu nende hooneteni. Kauba tn 9 üks vaadeldud korteritest jääb samuti väljapoole varju piiri ja selles korteris säilib insolatsioon endisena. Teise Kauba tn 9 majas vaadeldud korteri aken on praegu piisavalt insoleeritud, kuid planeeritud hoone rajamisel jääb insolatsiooni kestus puudulikuks. Kuna samal korteril on olemas ka teine aken otsaseinas ning selle akna insolatsioon jääb rahuldavaks ka pärast kavandatud hoone rajamist, on ka sellel korteril tagatud piisav insolatsioon. Kauba tn 11 elamu insolatsioon säilib rahuldavana.

Analüüsi kohaselt tuleb kavandatud hoone puhul vältida selliste korterite planeerimist, millede kõik aknad jääksid Rapla tänava poole. Sellest tingimusest kinnipidamisel kujunevad kõikide korterite insolatsioonitingimused rahuldavaks ning sellest tulenevalt on planeeringus määratud nõue arvestada hoone projekteerimisel Eesti standardis EVS 894:2008/A1:2010 “Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides“ toodud nõuetega.

Detailplaneeringule lisatud radooniuuringust selgub, et planeeritud ala asub normaalse radoonisisaldusega piirkonnas. Detailplaneeringus on esitatud meetmed radooni tõkestamiseks.

Kauba tn 36 kinnistu soojavarustus on Tallinna Linnavolikogu 27. mai 2004 määruse nr 19 Tallinna kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ning eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded, soojuse piirhinna kooskõlastamine ja soojusettevõtja arenduskohustus“ kohaselt käsitletav erandina, mille korral kaugküttepiirkonnas ehitatavate või rekonstrueeritavate ehitiste soojusega varustamisel lubatakse kasutada muud kütteviisi kui kaugküte. Sellest tulenevalt on hoonete soojaga varustamine lahendatud gaasikütte baasil.

6. Detailplaneeringu avaliku väljapaneku tulemused

Avaliku väljapaneku ajal esitasid detailplaneeringu kohta vastuväiteid ühiselt Kauba tn 38 kinnistu kaasomanikud, kes osalesid ka detailplaneeringu avalikul arutelul, kuid ei loobunud arutelu tulemusena esitatud vastuväidetest ning Tallinna Linnavalitsus esitas planeeringu järelevalve teostamiseks Harju maavanemale.

Kauba tn 38 kinnistu kaasomanikud leidsid, et vastu võetud Kauba tn 36 kinnistu detailplaneeringu lahenduse realiseerimine muudab Kauba tn 38 kinnistu korteriomanike elukeskkonna halvemaks, kuna Kauba tn 36 kinnistule planeeritud hoonesse on kavandatud 15 korterit. Ühtlasi tegid nad ettepaneku planeerida Kauba tn 38 kinnistu poolsele küljele piirdeaia kõrgune haljastus.

Tallinna Linnavalitsus nõustus vastuväitega selles osas, et kavandatud korterite arv on liiga suur, kuna planeeritud korterite keskmine brutopind kujuneb suhteliselt väikeseks. Võrreldes vastuvõetud detailplaneeringu lahendusega on käesolevaks ajaks detailplaneeringus vähendatud korterite arvu 15 korterilt 10 korterini. Kuna kavandatavate korterite arvu on vähendatud, siis on selle võrra vähendatud proportsionaalselt ka kavandatavate parkimiskohtade arvu 16 kohalt 11 kohani. Pärast Harju maavanema järelevalvet detailplaneeringu koostamise üle on planeeringulahendust muudetud ja hoonesse on kavandatud 10 parkimiskohta. Sellest tulenevalt osutus võimalikuks vähendada ka hoonestusala hoone maa-aluse osa ehitamiseks ning pikendada paralleelselt Kauba tn 38 kinnistu piiriga kavandatud põõsaste rida Kauba tänava suunas. Kauba tn 36 kinnistule kavandatud sissesõiduteega külgnevale alale, kus põõsaste kasvutingimuste tagamiseks on ruumi ebapiisavalt, on kavandatud vertikaalhaljastust. Lisaks on planeeringusse lisatud nõue, et Kauba tn 38 kinnistu poolsele küljele tuleb istutada hekina põõsaliike, mis kasvavad vähemalt piirdeaia kõrguseks.

Kuigi vastuväiteid esitanud isikud ei ole esitatud märkustest kirjalikult loobunud, leidis maavanem, et nendega on kohalik omavalitsus arvestanud ning selles osas ei ole vastuväiteid esitanud isikute ja kohaliku omavalitsuse vahel lahendamata planeeringuvaidlust.

Kauba tn 38 kinnistu kaasomanikud esitasid ettepaneku planeerida prügikonteinerite asukoht kinnistu Kauba tn 36 Rapla tänava poolsesse ossa.

Tallinna Linnavalitsus leidis, et kuna Kauba tn 36 kinnistule sissesõidutee kavandamine Rapla tänavalt ei ole kaalutud variantide põhjal osutunud põhjendatuks, pole prügikonteineritele uue asukoha kavandamine otstarbekas. Prügikonteinerite asukoht on planeeritud Tallinna Linnavolikogu 8. septembri 2011 määrusega nr 28 kehtestatud “Tallinna jäätmehoolduseeskirja“ § 5 lg 1 punkti 6 alusel, mille kohaselt peavad jäätmemahutid paiknema krundil, kus jäätmed on tekkinud. Kuna planeeringus on ette nähtud võimalus ehitada olmejäätmete konteinerite tarbeks lukustatav katusealune, pole prügikonteinerid visuaalselt häirivad. Järelevalve teostajana nõustus maavanem antud vastuväite puhul kohaliku omavalitsuse seisukohaga.

Kauba tn 38 kinnistu kaasomanikud teatasid, et ei nõustu lahendusega, kus sissesõit planeeritud hoonesse on kavandatud Kauba tn 38 kinnistul paikneva hoone elutoa akende lähedusse, sest autode sisse- ja väljasõit maa-alusesse parklasse tekitab elutoa akende vahetus läheduses suure heitgaaside kontsentratsiooni. Vastuväite esitajad tegid ettepaneku muuta detailplaneeringu lahendust selliselt, et sissesõit planeeritud maa-alusele parkimiskorrusele oleks kavandatud Rapla tänavalt ning planeeritud laste mänguväljak krundi lõunaossa.

Tallinna Linnavalitsus teatas, et on kaalunud võimalust kavandada juurdepääs hoonesse Rapla tänavalt läbi Kauba tn 36 kinnistule planeeritud õueala. Detailplaneeringu lahenduses on ette nähtud rajada juurdepääs hoonesse maa-aluse korruse pealsele alale, st alale, kuhu pole võimalik rajada kõrghaljastust. Detailplaneeringu lahenduse kohaselt on kinnistu lääneossa kavandatud kompaktne õueala, kuhu on võimalik istutada erinevaid puid ja põõsaid ning rajada laste mänguväljak. Seega sissesõidu kavandamine Rapla tänavalt vähendaks oluliselt kinnistule kavandatud kõrghaljastuse osakaalu. Teise võimalusena on kaalutud sissesõidu kavandamist maa-alusesse garaaži otse Rapla tänavalt. Et kinnistu Kauba tn 36 asub Kitseküla miljööväärtuslikul hoonestusalal, tuleb planeeringu koostamisel arvestada teemaplaneeringus “Tallinna Kesklinna miljööväärtuslike hoonestusalade piiride ning kaitse- ja kasutamistingimuste määramine“ sätestatuga. Vastavalt teemaplaneeringu punktile 4.3.4 on uute ehitiste puhul garaažide ehitamine keldri- või soklikorrusele lubatud, kuid sissesõit garaaži ei tohi olla tänava poole avatud ning samuti ei tohi sissesõit domineerida tänavapoolses fassaadis, eelistatud on autoliftid. Seega garaaži värava kavandamine tänavapoolsesse fassaadi oleks vastuolus teemaplaneeringu põhimõttega ja ei oleks sobiv omaaegsete eeslinnade väärtuslikuks hinnatud miljöö säilitamise seisukohalt.

Kauba tn 36 kinnistule kavandatud sissesõidutee kasutusintensiivsus on ööpäeva lõikes hajutatud. Hoone ehitusprojekti staadiumis tuleb kinnisesse parklasse projekteerida normidele vastav heitgaaside mehhaaniline ärastus ning heitgaasid tuleb juhtida vastavate ventilatsiooniseadmetega hajutatult Rapla ja Kauba tänava suunas. Heitgaaside juhtimine kinnistu Kauba tn 38 ja kinnistu Kauba tn 36 hooviala suunas ei ole lubatud. Käesolevaks ajaks on vastavad nõuded ehitusprojekti koostamiseks detailplaneeringus määratud.

Järelevalve teostaja nõustus kohaliku omavalitsuse seisukohaga, et planeeritud Kauba tn 36 krundile 10 korteriga uue hoonestuse rajamine, arvestades planeeritava kinnistu paiknemist linnaruumis, ei põhjusta senises liikluses olulisi ümberkorraldusi ega muudatusi. Järelevalve teostaja asus esitatud vastuväidete puhul seisukohale, et kohalik omavalitsus on planeeringu koostamise käigus kaalunud planeeritud maa-ala kinnisasja omaniku ja teiste huvitatud isikute ettepanekuid ning erinevaid planeeringulahenduse võimalusi, sh planeeritud hoonestuse sobivust ja kohasust ning planeeringulahendust on piisavalt põhjendatud. Järelevalve teostajana leidis, et antud detailplaneeringu menetluse käigus on Tallinna Linnavalitsuse poolt tehtud otsused kooskõlas proportsionaalsuse põhimõttega ning kohalik omavalitsus ei ole kaalutlusotsuse tegemisel oma pädevuse piire ületanud. Ühtlasi juhtis maavanem tähelepanu sellele, et käesoleva detailplaneeringu liikluskorraldusskeemi on kooskõlastanud nii Tallinna Transpordiameti liiklusteenistus kui ka Tallinna Kultuuriväärtuste Amet.

Kokkuvõtteks juhtis järelevalve teostaja vastuväiteid esitanud isikute tähelepanu sellele, et vastavalt Eesti Vabariigi põhiseaduse paragrahvile 32 on igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud. Seaduse järgi on igaühel õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Omandi õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute, sh naaberkinnisasja omanike õigustega. Naaberkinnisasjade omanike vahel tekib kindlasti huvide konflikt, kui mõlemad hakkavad teostama täielikku õiguslikku võimu oma kinnisasja üle. Sellest tingituna ei kaitse naabrusõigused kummagi kinnisasja omaniku huve ühepoolselt ning naabrusõiguste näol on tegemist seadusliku kompromissiga omandiõiguse rakendamisel. Naaberkinnistute omanike suhteid reguleerivaks üldseaduseks on asjaõigusseadus. Selle seaduse § 89 lõike 1 esimese lause kohaselt on omanikul õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. Asjaõigusseaduse § 143 ei reguleeri nn negatiivsete, sh varjavate mõjutuste lubatavust. Negatiivsete varjavate mõjutuste all tuleb mõista sääraseid mõjutusi, mille puhul takistatakse aine, lainete või kiirguse pääs naaberkinnisasjale, nt takistatakse õhu, valguse või raadiolainete levi või varjatakse vaade. Ehitisega põhjustatud varjav mõjutus võib osutuda keelatud mõjutuseks, mille lõpetamist võib omanik nõuda vastavalt asjaõigusseaduse § 89 lõikele 1, kui see kahjustab teise isiku omandiõigust ja ehitis ei ole kooskõlas ehitamist reguleerivate normide ja nõuetega. Eelnev ei tähenda iseenesest, et kõik varjavad mõjutused on keelatud, vaid eelkõige seda, et ka varjavaid mõjutusi tuleb avalikul võimul ehitamise reguleerimisel silmas pidada ning kooskõlas proportsionaalsuse põhimõttega võimalust mööda vältida. Ehitamisega kaasnevatest mõjutustest tingitud huvide ja õiguste konfliktid tuleb lisaks asjaõigusele lahendada ka ehitamist reguleerivate üldnormide ning konkreetsete kinnisasjadega seotud planeeringute ja ehituslubadega. Naaber peab taluma ehitise rajamist, mis on lubatud planeeringuga ja sobib ümbrusse ning on ka muidu õiguspärane.

Ehitusseaduse kohaselt peab ehitis olema projekteeritud ja ehitatud hea ehitustava ning ehitamist ja ehitusprojekti käsitlevate õigusaktide kohaselt ega või tekitada ohtu inimese elule, tervisele või varale või keskkonnale. Ehitisele mõjuvad koormused ja muud mõjud ei või põhjustada ehitise, selle osa või naabruses olevate teiste ehitiste varisemist ning ehitisele, selle aluspinnale või naabruses olevatele teistele ehitistele või nende aluspinnale vastuvõetamatult suuri deformatsioone. Ehitus- ja omaniku järelevalve teostaja peab tagama selle, et ehitustegevus ei mõjutaks negatiivselt naabruses asuvate hoonete seisukorda. Detailplaneeringule ja ehitusprojektidele vastava ehitustegevuse ja selle ohutuse üle järelevalve teostamine oma haldusterritooriumil kuulub vastavalt ehitusseaduse § 59 lõikele 2 kohaliku omavalitsuse pädevusse.

Vastavalt planeerimisseaduse § 4 lg 2 punktile 2 on planeerimisalase tegevuse korraldamine linna haldusterritooriumil kohaliku omavalitsuse pädevuses, kes peab tagama vastavalt seadusele huvitatud isikute huvide arvessevõtmise ja tasakaalustamise, mis on planeeringu kehtestamise eeldus. Kohalik omavalitsus peab kooskõlas proportsionaalsuse põhimõttega võimalust mööda vältima planeeringulahenduse kujundamisel ka planeeringulahendusest huvitatud isikute subjektiivselt tajutavate õiguste riivamist, kuid kuna kohaliku omavalitsuse peaeesmärgiks planeerimisel on säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamine, siis on paratamatu, et alati ei pruugi olla võimalik arvestada kõikide planeeringulahendusest huvitatud isikute soovidega. Planeeringu eesmärgid ja planeeringu koostamise alguses püstitatud lähteseisukohtadega arvestamise fikseerib kohalik omavalitsus planeeringu vastuvõtmise otsustamisel sellistena, nagu nad on kindlaks määratud planeeringu lahenduses. Lõpliku hinnangu eelnenud planeerimismenetluse käigule ja planeeringu lahendusele annab kohalik omavalitsus otsusega planeeringu kehtestamise kohta.

Järelevalve teostaja rõhutas, et kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 2 kohaselt on kohalikul omavalitsusel põhiseaduses sätestatud omavalitsusüksuse demokraatlikult moodustatud võimuorganite õigus, võime ja kohustus seaduste alusel iseseisvalt korraldada ja juhtida kohalikku elu (sh territoriaalplaneerimist), lähtudes valla- või linnaelanike õigustatud vajadustest ja huvidest ning arvestades valla või linna arengu iseärasusi. Detailplaneeringu sisulise lahenduse otstarbekuse üle on kaalutlusõiguse alusel ainupädev otsustama kohalik omavalitsus, kelle pädevuses on kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse järgi kohaliku elu küsimuste, kaasa arvatud territoriaalplaneerimise iseseisev ja lõplik korraldamine ning otsustamine. Seetõttu juhul, kui planeeringulahendus ei ole vastuolus kehtivate seaduste ja normidega, on erinevate kinnisasja omanike huvide arvesse võtmise ning planeeringutega kavandatavate ehitus- ja maakasutustingimuste ruumilise sobivuse üle otsustajaks kohalik omavalitsus.

Maavanem ei ole kohalikust omavalitsusest kõrgemal seisev organ. Maavanema järelevalve pädevusse kuulub planeeringu lahenduse seadustele ja normidele vastavuse kontrollimine. Planeeringulahenduse otstarbekuse (sh piirkonna miljöösse sobivuse) üle järelevalve käigus õigusliku hinnangu andmine ei ole maavanema pädevuses. Ka Riigikohus on oma 13. märtsi 1998 tehtud otsuses haldusasja nr 3-3-1-9-98 kohta leidnud, et kohaliku omavalitsuse planeerimisotsused alluvad kohtulikule kontrollile piiratud ulatuses. Kohus ei saa otsustada planeerimisotsustuste otstarbekuse üle. Seda enam ei saa planeerimisotsustuse otstarbekuse üle otsustada maavanem.

Järelevalve teostamise tulemusena asus maavanem seisukohale, et Kauba tn 36 kinnistu detailplaneeringu koostamisel ei ole rikutud seadusi ja norme ega neid vaidlustajate seadusest tulenevaid õigusi, mis kuuluksid järelevalve teostaja poolt tagamisele. Detailplaneeringu koostamisel on arvestatud planeerimisseaduses sätestatud planeeringu avaliku menetluse nõuetega ning lähtutud planeerimisseaduse paragrahvis 9 detailplaneeringu sisule esitatavatest nõuetest. Detailplaneering on planeeringu materjalidest nähtuvalt teiste asutuste hulgas kooskõlastatud muuhulgas Tervisekaitseinspektsiooni Tallinna tervisekaitsetalitusega (praegu Terviseameti Põhja talitus), Tallinna Keskkonnaametiga, Tallinna Kultuuriväärtuste Ametiga, Põhja-Eesti Päästekeskusega (praegu Põhja Päästekeskus) ja Tallinna Transpordiametiga. Nimetatud asutuste poolt esitatud märkustega on planeeringu koostamisel arvestatud.

Lähtudes maavanema pädevuse piiridest ja võttes aluseks planeerimisseaduse § 23 lõike 6, andis maavanem heakskiidu Kauba tn 36 kinnistu detailplaneeringule.

Pärast Harju maavanema järelevalvet detailplaneeringu koostamise üle omandas Kauba tn 36 kinnistu P & R Elamu OÜ. Uus kinnistu omanik tegi ettepaneku muuta maa-alusele korrusele sissesõidu asukohta ja viisi. Planeeringulahendust kaaluti täiendavalt ning leiti linnaehituslikult sobiv ja otstarbekas lahendus jalakäijate ning sõidukite pääsuks krundile Rapla tänavalt. Planeeringulahenduse sobivuse kaalumisel arvestati sealjuures ka Kauba tn 38 kinnistu kaasomanike seisukohtadega. Planeeritud kinnistu Rapla tänava poolseks piirinaabriks on Rapla tn 8 kinnistu, mis on hoonestatud ärihoonetega. Sissesõit hoonesse on kavandatud planeeritava kinnistu Rapla tn 8 kinnistu poolsesse ossa, et krundisisese autoliikluse võimalik negatiivne mõju lähialal paiknevatele elamutele oleks minimaalne. Lisaks loobuti kavatsusest kavandada hoonesse autolift. Sõidukite pääsuks hoone maa-alusele korrusele on ette nähtud kavandada pandus. Suurem osa pandusest on kavandatud hoonesse ja panduse asukoht on valitud selliselt, et pääs garaaži ei oleks Rapla tänavalt vaadeldav. Panduse küljele, mis piirneb hoovialaga ja Rapla tänava poolse kõnniteega, on ette nähtud rajada piirded. Hoonesse on kavandatud 10 parkimiskohta. Kauba tn 36 ja Kauba tn 38 kinnistu piirile, kus põõsaste kasvutingimuste tagamiseks on ebapiisavalt ruumi, on ette nähtud rajada vertikaalhaljastus. Prügikonteinerite asukohta pole võrreldes Harju maavanemalt heakskiidu saanud versioonis kavandatuga muudetud. Prügikonteinerite asukoht on head ligipääsetavust ja kasutamismugavust arvestades kavandatud kinnistu Kauba tänava poolsesse ossa.

DETAILPLANEERINGU MENETLUS

Detailplaneeringu koostamise algatamist taotles 9. juulil 2007 L. Gluškova, kes soovis ehitada Kauba tn 36 kinnistule 4- kuni 5-korruselise elamu. Detailplaneeringu koostamise õiguse üleandmiseks on sõlmitud 7. oktoobril 2011 leping nr 3-6/165 Tallinna Linnaplaneerimise Ameti, Projekteerimisbüroo Dialoog OÜ ja P & R Elamu OÜ vahel.

Tallinna Linnavalitsuse 23. detsembri 2008 korraldusega nr 2217-k “Kauba tn 36 kinnistu detailplaneeringu koostamise algatamine“ algatati detailplaneeringu koostamine eesmärgiga määrata Kauba tn 36 kinnistule ehitusõigus ja krundi kasutamise tingimused kuni 4 maapealse korrusega mitme korteriga elamu ehitamiseks.

Detailplaneeringu algatamise teade ilmus ajalehes Postimees 31. detsembril 2008. Detailplaneeringu eskiislahendusega sai tutvuda 26.-27. jaanuarini 2009. Detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse tutvustamiseks toimus avalik arutelu 28. jaanuaril 2009. Eskiislahendusega tutvumise ning arutelu toimumise aja ja koha kohta ilmus teade ajalehes Postimees 17. jaanuaril 2009.

Detailplaneeringu koostas Projekteerimisbüroo Dialoog OÜ. Detailplaneeringu koostamisel on lähtutud Tallinna Linnavalitsuse 23. detsembri 2008 korraldusest nr 2217-k ning detailplaneering on kooskõlas Tallinna Linnavalitsuse 16. juuni 2004 määrusega nr 61 kinnitatud “Detailplaneeringu eskiisi ja detailplaneeringu koostamise ning vormistamise nõuetega“. Detailplaneeringule on lisatud haljastuse hinnang, mille on koostanud J. Lavrik ja J. Tulk, Osaühingu Tulelaev (Radoonitõrjekeskuse) koostatud raport ja OÜ FASSAADIPROJEKT arhitekti P. Soopere koostatud naaberelamute insolatsioonianalüüs.

Tallinna linna ehitusmääruse § 16 lõikes 1 määratud isikud ja asutused on detailplaneeringu kooskõlastanud.

Tallinna Kesklinna halduskogu, Tallinna Kesklinna Valitsus, Tallinna Kultuuriväärtuste Amet, Tallinna Transpordiamet, Tallinna Kommunaalamet, Põhja-Eesti Päästekeskus (praegu Põhja Päästekeskus), Eesti Energia Jaotusvõrk OÜ, aktsiaselts Eesti Gaas ja Elion Ettevõtted Aktsiaselts kooskõlastasid detailplaneeringu omapoolseid tingimusi esitamata.

Tallinna Keskkonnaamet kooskõlastas detailplaneeringu järgmistel tingimustel: lammutus- ja ehitusprojektid koos haljastuskavaga kooskõlastada Tallinna Keskkonnaametiga enne ehitusloa taotlemist; asendusistutusi ei ole vaja teha era-aedades kasvavatele viljapuudele; katelseadme soojusvõimsusel alates 0,3 MW-st tuleb taotleda välisõhu saasteluba enne ehitusluba, keskkonnateadlikkuse ja energiasäästu põhimõtetest lähtuvalt soovitas keskkonnaamet hoone projekteerimisel lähtuda passiivmaja kontseptsioonist; sademevee ärajuhtimine lahendada vertikaalplaneerimisega naaberkruntide veerežiimi kahjustamata. Vastavad nõuded on detailplaneeringus määratud.

Tervisekaitseinspektsiooni Tallinna tervisekaitsetalitus (praegu Terviseameti Põhja talitus) märkis, et detailplaneering vastab tervisekaitsenõuetele tingimusel, et elamu projekteerimisel rakendatakse elamutes normeeritud müratasemete tagamiseks Eesti standardi EVS 842:2003 “Ehitise heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest“ nõudeid. Vastav nõue on detailplaneeringus määratud.

AKTSIASELTS TALLINNA VESI kooskõlastas detailplaneeringu tingimusel, et järgnevate projekteerimisstaadiumite (hoone vee- ja kanalisatsioonitrassi ehitusprojektide) koostamiseks taotletakse AKTSIASELTSilt TALLINNA VESI tehnilised tingimused. Vastav tingimus ehitusprojekti koostamiseks on detailplaneeringus määratud.

Kauba tn 36 kinnistu omaniku P & R Elamu OÜ esindaja on detailplaneeringu kooskõlastanud.

Kesklinnas asuva 0,12 ha suuruse maa-ala kohta koostatud Kauba tn 36 kinnistu detailplaneering, milles on määratud ehitusõigus maa-aluse ja kuni 3 maapealse korrusega mitme korteriga elamu ehitamiseks ning krundi kasutamise tingimused, võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 15. septembri 2010 korraldusega nr 1369-k “Kauba tn 36 kinnistu detailplaneeringu vastuvõtmine“. Teade detailplaneeringu vastuvõtmisest ilmus ajalehes Eesti Päevaleht 18. septembril 2010, ajalehes Kesklinna Sõnumid 24. septembril 2010 ja ajalehes Pealinn 27. septembril 2010.

Tallinna Kesklinna Valitsus teavitas 30. septembril 2010 vastavalt planeerimisseaduse § 18 lõikele 5 planeeringu avaliku väljapaneku kohast ja ajast Kauba tn 38 kinnistu kaasomanikke, Korteriühistut Kauba 9 (Kauba tn 9 kinnistu omanike esindaja), Kauba tn 11 kinnistu omanikku, Rapla tn 8 kinnistu omanikku, Rapla tn 11 kinnistu omanikku, Rapla tn 13 kinnistu omanikku ja Kauba tn 34 kinnistu omanikke.

Detailplaneering oli avalikul väljapanekul 18. oktoobrist 1. novembrini 2010. Teade avaliku väljapaneku aja ja koha kohta ilmus ajalehes Eesti Päevaleht 5. oktoobril 2010, ajalehes Pealinn 11. oktoobril 2010 ja ajalehes Kesklinna Sõnumid 22. oktoobril 2010. Teade väljapaneku toimumisest ja selle tulemusi tutvustava arutelu läbiviimise aja ja koha kohta ilmus ajalehes Eesti Päevaleht 18. novembril 2010, ajalehes Pealinn 22. novembril 2010 ja ajalehes Kesklinna Sõnumid 26. novembril 2010, arutelu toimus Tallinna Kesklinna Valitsuses 9. detsembril 2010. Arutelu toimumise kohta ilmus teade ajalehes Eesti Päevaleht 17. detsembril 2010 ja ajalehes Pealinn 20. detsembril 2010.

Avaliku väljapaneku ajal esitasid detailplaneeringu kohta vastuväiteid ühiselt Kauba tn 38 kinnistu kaasomanikud, kellele Tallinna Linnaplaneerimise Amet on seisukohad edastanud 16. novembril 2010 tähitud kirjaga.

Kauba tn 36 kinnistu detailplaneeringu avalik arutelu toimus 9. detsembril 2010. Vastuväiteid esitanud Kauba tn 38 kinnistu kaasomanike esindajad osalesid arutelul. Arutelul tutvustati täiendatud planeeringulahendust. Kauba tn 38 kinnistu kaasomanike esindajad jäid jätkuvalt seisukohale, et autode juurdepääs krundile ja maa-alusesse garaaži tuleks kavandada Rapla tänavalt ning vastuväite esitajad ei loobunud arutelu tulemusena esitatud vastuväidetest.

Kauba tn 38 kinnistu kaasomanike esindajad esitasid arutelul (9. detsembril 2010) täiendava kirjaliku pöördumise planeeringulahendusega mittenõustumise kohta, millele Tallinna Linnaplaneerimise Amet on vastanud 7. jaanuaril 2011.

Tallinna Linnavalitsuse 22. veebruari 2011 kirjaga nr LV-1/1306 esitati detailplaneering planeerimisseaduse § 23 lg 1 punkti 2 ja § 23 lg 3 punktide 3 ja 5 ning Tallinna linna ehitusmääruse § 18 lõike 13 kohaselt Harju maavanemale järelevalveks ja heakskiidu saamiseks.

Planeeringuvaidlusele lahenduse leidmiseks kutsus maavanem 29. märtsil 2011 kooskõlas planeerimisseaduse § 23 lõike 3 punktiga 5 kokku planeeringu avalikul väljapanekul kirjalikke vastuväiteid esitanud isikute, planeeringu koostamist korraldava kohaliku omavalitsuse ja Harju maavalitsuse ühisnõupidamise. Vastuväiteid esitanud isikud arutelule kohale ei tulnud.

Harju maavanem andis 31. märtsil 2011 kirjaga nr 2.1-13k/1319 planeerimisseaduse § 23 lõike 6 alusel detailplaneeringu edasiseks menetlemiseks heakskiidu.

Planeeritud maa-alale ei ole detailplaneeringus ette nähtud avalikuks kasutamiseks kavandatud teid või kõnniteid, samuti ei ole kavandatud rajada üldkasutatavat haljastust ega ehitada üldkasutatavat välisvalgustust ja/või vihmaveekanalisatsiooni. Eeltoodust tulenevalt ei ole vajalik sõlmida detailplaneeringust huvitatud isiku või tema poolt näidatud isikuga ehitusseaduse § 13 ja Tallinna linna ehitusmääruse § 19 lõike 1 kohast teede ja tehnovõrkude väljaehitamise lepingut.

Vastavalt planeerimisseaduse § 25 lg 7 punktile 1 teavitab kohalik omavalitsus tähtkirjaga ühe nädala jooksul detailplaneeringu kehtestamise otsuse tegemise päevast Kauba tn 38 kinnistu kaasomanikke.

Vastavalt planeerimisseaduse § 25 lg 7 punktile 4 teavitab kohalik omavalitsus tähtkirjaga ühe nädala jooksul detailplaneeringu kehtestamise otsuse tegemise päevast Korteriühistut Kauba 9 (Kauba tn 9 kinnistu omanike esindaja), Kauba tn 11 kinnistu omanikku, Rapla tn 8 kinnistu omanikku, Rapla tn 11 kinnistu omanikku, Rapla tn 13 kinnistu omanikku ja Kauba tn 34 kinnistu omanikke.

Planeerimisseaduse § 10 lõikes 61 nimetatud detailplaneeringu kehtestamine kuulub volikogu ainupädevusse vastavalt kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lõike 1 punktile 33 ja Tallinna linna ehitusmääruse § 19 lõikele 3. Kuna planeeritud maa-ala paikneb Tallinna Linnavolikogu 16. aprilli 2009 otsusega nr 78 kehtestatud teemaplaneeringu “Tallinna Kesklinna miljööväärtuslike hoonestusalade piiride ning kaitse- ja kasutamistingimuste määramine“ kohaselt miljööväärtuslikus Kitseküla asumis, kuulub detailplaneeringu kehtestamine Tallinna Linnavolikogu pädevusse.

 

 

 

 

Toomas Vitsut

Tallinna Linnavolikogu esimees