|
Tallinna
Linnavalitsuse 3. augusti 2011
korralduse nr 1218-k
LISA
|
|
Seletuskiri
|
|
Tallinna
Linnavalitsuse korralduse eelnõu
|
|
“Lõokese tn 5
kinnistu detailplaneeringu kehtestamine Kristiine linnaosas“ juurde
|
|
|
|
|
|
Korraldusega kehtestatakse Lõokese tn 5 kinnistu detailplaneering,
OÜ VILLA ARTUR KUKK töö nr 04. Detailplaneeringu koostamise eesmärk on
Kristiine linnaosas 0,49 ha suurusel maa-alal asuvale Lõokese tn 5 kinnistule
ehitusõiguse määramine kuni 2 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega
ringikujulise korterelamu rajamiseks. Lisaks lahendatakse planeeringuga ala
heakorrastus, haljastus, juurdepääsud, parkimine ning tehnovõrkudega
varustamine.
HALDUSAKTI PÕHJENDUSED
1. Olemasolev olukord
Planeeritav maa-ala asub Kristiine linnaosas Lõokese
tänava, Haraka tänava, Linnu tee ja Västriku tänava vahelises kvartalis,
Lõokese ja Haraka tänava ääres. Põhjast piirneb planeeritav kinnistu Lõokese
tänavaga, idast Haraka tänavaga, lõunast Haraka tn 4 kinnistuga, läänest ja
edelast Lõokese tn 5b kinnistuga.
Planeeritava kinnistu suurus on 4137 m² ja
maakasutuse sihtotstarve 100% elamumaa.
Krunt on hoonestamata ja võsastunud. Planeeritava
kinnistu ja Lõokese tn 5b krundi piiril on vana katlamaja kivikorsten ning vana
kasvuhoone vundament. Kinnistu kuulub OÜ-le Nordic Real Estate.
2. Kontaktvööndianalüüs
Planeeringuala kontaktvöönd on
piiritletud Linnu tee, Käo tänava, Pardi tänava ja Tondi tänavaga. Siinne nn
Tondi aedlinn on suhteliselt homogeense struktuuriga piirkond, mis on kujunenud
20. sajandi esimesel poolel endistele Sprincktali suvemõisa maadele.
Võrdlemisi suurtele ning sageli liigniisketele keskmiselt u 1000 m² kruntidele
rajati 1920. aastatel peamiselt puitmaterjalist kuni 2-korruselisi
mitmepereelamuid. Nõukogude perioodil tihendati aedlinna mõnevõrra, säilitades
seda suhteliselt homogeensena: lisandusid üksikelamud ning Tondi tänava äärde
ühiskondlikke ning tööstushooneid. Pärast taasiseseisvumise perioodi on
toimunud asumi järkjärguline uuenemine - rekonstrueeritakse ja asendatakse
amortiseerunud hooneid, on kehtestatud ja menetluses mitmeid planeeringuid. Nt
on Tallinna Linnavolikogu 5. märtsi 2009 otsusega nr 40 kehtestatud „Linnu
tee 16 detailplaneering“, millega määrati ehitusõigus kuni 2-korruselise
nelja korteriga elamu rajamiseks; Tallinna Linnavalitsuse 14. jaanuari 2009
korraldusega nr 39-k on kehtestatud „Tondi
tn 42 kinnistu detailplaneering“, millega määrati ehitusõigus kuni
3-korruselise ärihoone rajamiseks, olemasoleva Sprincktali suvemõisa ja
tallihoone renoveerimiseks ning kasutuselevõtmiseks ärihoonetena; jt. Seega on
asum kujunemas kesklinna lähedaseks arenevaks piirkonnaks.
Käo, Pardi, Rähni ja Haraka tänavate ning Linnu tee vahelist
ala võib pidada väljakujunenud elamupiirkonnaks - on nii üksik-, rida- kui ka
korterelamuid. Planeeringualast ida poole jääv osa, s.o Haraka, Rähni, Pardi ja
Tondi tänava vaheline kvartal, on polüfunktsionaalne. Lisaks mõnele üksik- ja
korterelamule on mitu sotsiaalmaa maakasutusega krunti, nt Haraka tn 7, kus
asub 2-korruseline Tallinna Haraka Lasteaed ja Tondi tn 40, kus asub 3-korruseline
Tallinna 1. Internaatkool.
Ümbruskonna suurim kaubandus-teeninduskeskus on Tondi Selver.
Tondi tänava äärde jäävad mitmed ärimaa maakasutusega krundid.
Tondi tn 42 kinnistu territoorium on arhitektuurimälestise kaitsevöönd. 18.-20.
sajandist pärit Sprincktali suvemõis on tunnistatud kultuurimälestiseks
vastavalt Kultuuriministri 18. augusti 1997 määrusele nr 55 “Kultuurimälestiseks tunnistamine“.
Planeeringualast ida suunal, Tondi tn 30 krundil on Tondi Maneež, mis on
rajatud 1930. aastatel Eesti Politsei Ratsareservi teenindamiseks ja tegutseb
ratsamaneežina tänaseni. Maneeži kõrval oleval Kotka tn 44 krundil paikneb
kultuurimälestiseks tunnistatud endise suvemõisa puithoone.
Piirkonna tänavad on väikese
liikluskoormusega ja neid kasutavad peamiselt ümbruskonna elanikud. Tihedama
liiklusega on Tondi tänav ja Linnu tee. Mõlemal tänaval sõidab ühistransport
(buss). Lähim peatus on u 250 m kaugusel. Planeeringualast u 300 m kaugusel
asub trammide lõpp-peatus (Tondi peatus). Seega on planeeringualal hea
transpordiühendus nii kesklinna kui ka teiste linnaosadega.
Arvestades kontaktvööndi analüüsi
ning asjaolu, et planeeritava ala lähinaabrusesse, Tondi tänava äärde, on
planeerimisel erineva kasutusfunktsiooniga hoonestusega äri- ja elamukvartal
(Tallinna Linnavalitsuse 30. juuni 2010 korraldusega nr 1145-k vastuvõetud „Tondi
ja Seebi tänavate ning raudtee vahelise kvartali detailplaneering“), saab
märkida, et piirkonna linnaruum on uuenemas. Töös olevate
planeerimislahendustega luuakse ümbruskonda innovaatilisi avaliku ruumi
kvaliteeti tõstvaid lahendusi. Sellest on lähtutud ka käesolevas
detailplaneeringus, kus kavandatava planeeringu realiseerimisel tekkiv avalik
ruum, uued vaated ja vaatesuunad, valitsevast keskpärasusest esile tõusev
vormilahendus on siinses linnaruumis uus.
3.
Tallinna üldplaneering ja koostatav Kristiine linnaosa üldplaneering
Tallinna
üldplaneeringuga on planeeritava ala maakasutuse
juhtotstarbeks määratud väikeelamute ala, s.o põhiliselt ühepere- ja ridaelamutele,
samuti üksikutele väiksematele 3-4-korruselistele elamutele mõeldud ala, kus
võib paikneda elamupiirkonda teenindavaid asutusi ja väiksemaid
kaubandus-teenindusettevõtteid, olemasolevate väikeelamute piirkondade
tihendamine korterelamutega ei ole soovitatav.
Detailplaneeringu
lahendus on kooskõlas Tallinna üldplaneeringuga.
Tallinna
Linnavolikogu 9. märtsi 2006 otsusega nr 71 algatati „Kristiine
linnaosa üldplaneering“. Nimetatud otsuse punkt 1
kohaselt on üldplaneeringu eesmärgiks Kristiine linnaosa pikaajaliste
arengusuundade määramine, territooriumi funktsionaalse maakasutuse planeerimine
koos uute elamu- ja bürooalade võimalike asukohtade määramisega ehitustegevuse
suunamiseks ja koordineerimiseks. Kristiine linnaosa üldplaneeringu kehtestamisel
täpsustatakse Tallinna üldplaneeringut Kristiine linnaosa osas.
Käesolev planeering vastab Kristiine linnaosa üldplaneeringu
eesmärkidele.
4. Detailplaneeringuga kavandatu
Planeeringulahendusega tehakse ettepanek rajada ringikujulise
vormiga kuni 2-korruseline elamu, millel on lisaks üks maa-alune korrus.
Elamusse kavandatakse 17 korterit. Krundi senist maakasutuse sihtotstarvet ega
krundi piire ei muudeta.
Planeeringu koostaja on näinud ette siinsesse ümbruskonda nn
klassikalisest mastaabist ja vormikäsitlusest erineva lahenduse, mille üheks
eesmärgiks on luua modernsemat lähenemist traditsioonilisse keskkonda. Lõokese
ja Haraka tänavate nurgal asuv krunt lõpetab sirgelt kulgeva
põhja-lõunasuunalise Ööbiku tänava, andes head võimalused linnaehituslikku
kvalitatiivset mõõdet sisaldava lahenduse loomiseks. Vaadeldav asukoha
geomeetria on lihtne ja lineaarne: sirged tänavad, mis moodustavad kvartaleid,
ruudukujuline krunt, mis omakorda jaotub sümmeetriliselt Ööbiku tänava suhtes.
Lahendus näeb ette Ööbiku tänava lõpetamist kammerliku ringikujulise väljakuga,
kus paikneb laste mängunurk ning tänavatasandi sissepääsud korteritesse.
Ringikujuline hoonemaht võimaldab
hoonestusala viia tänavast ning ristmikust eemale. Hoonestusala on paigutatud
kinnistu keskele, arvestades ka kõrghaljastuse maksimaalset säilitamise
vajadust. Kavandatava hoone alune pind on 1595 m² maa peal ja 2090 m² maa-all.
Hoone maksimaalne kõrgus maapinnast võib olla 10 meetrit (absoluutne kõrgus 26
meetrit).
Hoone konfiguratsioon ja
korruselisus ning avalikus kasutuses olev siseõu on parimaks hea sotsiaalse
kliima tekitajaks; tagatud on nii naabrivalve kuritegevuse ennetajana kui ka
lastele ühine mänguvõimalus. Lahendusega on tagatud naaberkinnistute elanike
komfortsus, sest autoliiklust krundile ei tule, senise kruntidevahelise
tühermaa asemele on kavandatud kammerlikud privaataiad, mis tagavad piirkonnas
väljakujunenud aedlinliku eluviisi.
Kavandatava hoone esimesele
korrusele on planeeritud 9 korterit. Iga korteri juurde kuulub oma aed, kus
õueala piirdena on lubatud kasutada ainult võrkpiiret või hekki. Osa nende
korterite juurde kuuluvatest majandusruumidest on kavandatud keldritasandile.
Teisele korrusele on planeeritud 8 rõduga galeriikorterit, kuhu pääseb siseõues
paiknevate trepikodade kaudu. Kokku on planeeringulahenduse kohaselt
kavandavasse hoonesse planeeritud 17 korterit.
Elamu sisehoovi on kavandatud
üldiseks kasutamiseks mõeldud rekreatsiooniala koos haljasala ja laste
mängunurgaga.
Kuna naaberkruntide elamud ei
paikne krundi piiri ääres, siis on Eesti Standardi EVS 894:2008 „Loomulik
valgustus elu- ja bürooruumides“ nõuded täidetud. Kavandatavale elamule on
tagatud piisav päikesevalgus.
Tallinna Linnavolikogu 16.
novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud „Tallinna
parkimise korralduse arengukavast aastateks 2006-2014“ tulenevalt peab
krundil tagama 21 parkimiskohta. Tingimus on täidetud, sest maa-alusel korrusel
on võimalik parkida kokku 28 sõidukit.
Krundi lõunapiirile, mis piirneb
naaberkrundi Haraka tn 4 abihoonega, rajatakse tulemüür.
Sõidukite juurdepääs
allmaatasandile on ette nähtud Haraka tänava poolt. Jalakäijad pääsevad
hoonesse nii Lõokese kui Haraka tänavalt. Kinnistuga külgnevate tänavate äärde
on planeeringulahenduse kohaselt kavandatud 2 m laiune kõnnitee.
Haljastusliku hinnangu teostamiseks
vajalik dendroloogiline inventuur viidi läbi agronoom Ü. Jõgari poolt
jaanuaris 2009.
Tallinna Linnavalitsuse 3. mai
2006 määruse nr 34 „Puittaimestiku
ja haljastuse inventeerimise kord“ kohaseid I ja II väärtusklassi puid
planeeringualas ei kasva.
Planeeringulahenduse kohaselt
likvideeritakse 13 III väärtusklassi, 4 IV väärtusklassi ja 12 V väärtusklassi
puud.
Mahavõetavate puude
haljastusväärtus tuleb kompenseerida asendusistutusega vastavalt Tallinna
Linnavolikogu 19. mai 2011 määrusele nr 17 „Puu
raieks ja hoolduslõikuseks loa andmise tingimused ja kord“. Asendusistutuse
korras istutatavate puude arvuks on 311 haljastuse ühikut. Lõplik
kompenseerimiseks vajalik puude arv saadakse raieloa menetlemise käigus pärast
ehitusloa väljaandmist.
Planeeringualal on aprillis 2010 teostatud radooniuuringud.
Uuringu kohaselt kuulub maa-ala normaalse radooni sisaldusega alade
kategooriasse, kuid jääb kõrge Rn-riskiga pinnase piiri lähedale.
Soovituslikult tuleb elamu projekteerimisel (ehitamisel) Rn-riskiga arvestada
ja kindlasti jälgida Eesti standardit EVS 840:2009 „Radooniohutu hoone
projekteerimine“. Vastav osa on kajastatud detailplaneeringu seletuskirjas
„Nõuded ehitusprojekti koostamiseks“ all.
OÜ Hendrikson & KO poolt on
jaanuaris 2009 koostatud Lõokese tn 5 kinnistu detailplaneeringu ala
keskkonnaseisundi hinnang. Hinnangus on märgitud, et vastavalt
Keskkonnaministeeriumi kodulehel toodud jääkreostuskollete nimekirjas toodud
andmetele ei leidu planeeritaval alal jääkreostuse koldeid. Samuti ei
tuvastatud jääkreostuse allikaid objekti ülevaatusel töö käigus. Kui ehituse käigus
peaks avastatama reostust, tuleb reostunud pinnas käidelda vastavalt
kehtivatele nõuetele.
5. Avaliku väljapaneku tulemused
Avaliku väljapaneku ajal esitasid elektrooniliselt
detailplaneeringu kohta vastuväited Haraka tn 5 ja 5a kinnistute omanik E.
Peenemaa, Rähni tänava elanikud J. Kikkas ja R. Kikkas ning A. Laev.
Vastuväited ning Tallinna Linnaplaneerimise Ameti vastused
olid järgmised:
E. Peenemaa arvates kavandatakse detailplaneeringuga
Lõokese tn 5 kinnistule sissesõit 16 meetri kaugusele Lõokese tänava ja Haraka
tänava ristmikust, otse Haraka tn 5 ja Haraka tn 5a krundile sissesõidu
väravate taha. Haraka tn 5 asuva firma töötajad pargivad oma autosid samuti
Haraka tänaval, mistõttu tekitab vastuväite esitaja hinnangul uue sissesõidu
rajamine tõsise ohu liiklusõnnetuste ja ummikute tekkeks. Lisaks leidis
E. Peenemaa, et mõistlikum oleks lahendada sissepääs territooriumile, sh
autode sissesõit Ööbiku tänavalt, kust autod saaksid ilma pööramata otse
territooriumile sisse sõita ja 100% ohutuse tagamiseks võib arendaja vastuväite
esitaja arvates paigaldada sinna valgusfoori.
Tallinna Linnaplaneerimise Amet
vastas vastuväite esitajale, et esitatud väide Lõokese tn 5 kinnistule
planeeritud sissesõidu asukoha osas on vale, kuna planeeringu põhijooniselt
(M1:500) mõõtes jääb sissesõit ristmikust umbes 30 meetri kaugusele. Haraka
tänaval liiklejad, sealhulgas ka Haraka tn 5 külastajad, saavad Haraka tänaval
parkida vastavalt seal kehtivale liikluskorraldusele ning arvestades
liiklusseaduses kehtestatud sõiduki peatamise ja parkimise reeglitega. Nii
Lõokese kui Haraka tänavad on vähese liiklusega kõrvaltänavad ja uue elamu
rajamisega Lõokese tn 5 kinnistule lisandub piirkonda 28 autot, mis ei suurenda
oluliselt piirkonna liikluskoormust. Suure tõenäosusega ei lahku ega saabu need
28 autot igapäevaselt maa-alusesse parklasse üheaegselt vaid ajaliselt
hajutatult. Samuti ei pruugi kõik maa-alusest parklast väljuvad autod sõita
Lõokese tänava suunas, on võimalus sõita ka Linnu tee poole. Kokkuvõtvalt pidas
Tallinna Linnaplaneerimise Amet väidet ummikute tekkimisest põhjendamatuks.
Lisaks leidis Tallinna Linnaplaneerimise Amet, et sissesõidu kavandamisel
Ööbiku tänava poolt, satuks see mitte ristmiku lähedusse vaid lausa ristmikule,
mis ei ole liikluskorralduslikult sobiv lahendus. Fooride paigaldamise vajadus
sõltub iga konkreetse ristmiku läbilaskevõimest, liiklussagedusest, sõiduautode
arvust, liiklusohutuse tasemest. Eeltoodud põhjustel ei pidanud Tallinna
Linnaplaneerimise Amet ettepanekut sissesõidu asukoha muutmise ja valgusfoori
paigaldamise osas põhjendatuks.
Rähni tn 15 kinnistu kaasomanikud J. Kikkas ja
A. Laev ning Rähni tn 15 kinnistul asuva hoone elanik R. Kikkas
esitasid järgmised ühised vastuväited planeeringu kohta:
Vastuväidete esitajate hinnangul
pole kohalik omavalitsus Lõokese tn 5 kinnistu detailplaneeringu algatamisel
ega ka hilisemas faasis kaalunud kordagi keskkonnamõju hindamise algatamise
vajalikkust. Vabariigi Valitsuse 29. augusti 2005 määruse nr 224 lg 3 punkti
8 kohaselt tuleb keskkonnamõju hindamise algatamise vajalikkust kaaluda ka
keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtumissüsteemi seaduse § 6 lõikes 1
nimetamata allmaaehitise rajamisel. Kaevandamisseadus ei määratle ära kui sügaval peab olema
ehitis selleks, et seda saaks käsitleda allmaaehitisena. Vastuväidete esitajate
arvates oleks kohalik omavalitsus pidanud nõudma planeerijalt
ehitusgeoloogiliste uurimistööde läbiviimist. Kui planeering kehtestatakse,
kuid ehitusloa taotlemise käigus selgub läbi ehitusgeoloogiliste uuringute, et
maa-alust korrust ehitada ei ole võimalik, siis muutub vastuväidete esitajate
hinnangul detailplaneeringu elluviimine võimatuks. Vastuväidete esitajad
leidsid, et planeeringuala näol on tegemist miljööväärtusliku 20. sajandi
alguse puitelamute alaga, kus on väga ilusat arhitektuuri. Lisaks rõhutasid
vastuväidete esitajad, et pildimaterjal seletuskirjas on eksitav, sest ühtegi
näidet ei ole toodud ümbruskonnas valitseva ehituslaadi kohta. Ringikujuline
moderne lahendus ei sobi esiteks piirkonna väga konkreetse ruudukujulise
tänavalahendusega ega ka ümbruskonna arhitektuuriga.
Eeltoodud vastuväidete osas asus
Tallinna Linnaplaneerimise Amet seisukohale, et detailplaneeringuga ei kavandata keskkonnamõju hindamise ja
keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse mõistes eeldatavalt olulise keskkonnamõjuga
tegevusi. Lähtudes planeeringuala ja selle lähiümbruse keskkonnatingimustest ja
maakasutusest, ei põhjusta väikeelamute alale kahekorruselise elamu rajamine
ning ekspluatatsioon antud asukohas olulist keskkonnamõju. Detailplaneering on
kooskõlas Tallinna üldplaneeringu maakasutuse juhtotstarbega. Samuti on
planeeringualale koostatud keskkonnaseisundi hinnangu (OÜ Hendrikson & Ko
töö) kohaselt kavandatav maakasutus keskkonnakaitse seisukohalt võimalik.
Vastuväites viidatud Vabariigi Valitsuse 29. augusti 2005 määrus nr
224 on kehtestatud keskkonnamõju
hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse (edaspidi KeHJS) § 6 lõike 4
alusel ja määrus täpsustab nimetatud seaduse § 6 lõikes 2 esitatud
tegevusvaldkondade loetelu, mille korral tuleb kaaluda kavandatava tegevuse
keskkonnamõju hindamise/keskkonnamõju strateegilise hindamise (edaspidi
KMH/KSH) algatamise vajalikkust. Keskkonnamõju hindamise vajalikkuse kaalumisel
on seega määravaks KeHJS-s § 6 lõikes 2 toodud tegevusvaldkonnad. Juhul, kui
kavandatav tegevus on toodud nimetatud loetelus ja määruses ning ei ole kaetud
KeHJS-s § 6 lõikes 1 loetletud olulise keskkonnamõjuga tegevustega, siis tuleb
kaaluda KMH/KSH algatamist (sh allmaaehitise rajamisel). Vabariigi Valitsuse
määrusega ei saa kehtestada uusi aluseid KMH algatamisele. KeHJS § 6 lg 2
punktis 2 on nimetatud tegevusvaldkonnana maavaravaru kaevandamine või kaevise
rikastamine, geoloogiline uuring, üldgeoloogiline uurimistöö või maavaravaru
kaevandamise lõpetamine. Nimetatud Vabariigi Valitsuse määruse § 3 täpsustab
seda tegevusvaldkonda - KMH vajalikkust tuleb kaaluda allmaaehitise rajamisel
mäenduse ja geoloogia valdkonnas (§ 3 punkt 8). Seega ei ole antud
detailplaneeringus kavandatava maa-aluse korruse rajamisel tegemist KeHJS-s § 6
lõikes 2 nimetatud tegevusvaldkonnaga, mistõttu puudub vajadus KMH algatamise
kaalumiseks. Samuti ei pea KMH/KSH algatamise vajalikkust kaaluma üksikute
elamute rajamise puhul. Tallinna Keskkonnaamet on KSH algatamise vajalikkuse
kohta andnud hinnangu detailplaneeringu eskiisi staadiumis 8.
detsembri 2008 kirjas nr 6.1-4.2/3002, milles on märgitud, et
detailplaneeringuga kavandatava tegevusega ei kaasne eeldatavasti olulist
keskkonnamõju ning seetõttu ei vaja antud detailplaneeringu koostamine
keskkonnamõju strateegilist hindamist. Detailplaneeringu eskiisi staadiumis oli
OÜ Hendrikson & KO poolt koostatud Lõokese tn 5 kinnistu detailplaneeringu
ala keskkonnaseisundi hinnang. Kaevandamisseaduse § 3 lõigetes 2 ja 4 on
selgitatud mõistet allmaaehitis ja millal on sellega tegemist. Nimelt on
allmaaehitis (lõige 4) inimtegevuse tulemusena allmaakaeveõõnde loodud rajatis,
allmaakaeveõõs on aga lõikest 2 tulenevalt loodusliku lasundiga kaetud tühik
maapõues. Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et seega ei käsitleta
tsiviilehituses allmaatasandile rajatud korruseid allmaaehitistena
kaevandusseaduse mõistes.
Lisaks selgitas Tallinna
Linnaplaneerimise Amet ühiselt vastuväite esitanud Rähni tn 15 kinnistu
kaasomanikele ja Rähni tn 15 asuva hoone elanikule, et reeglina koostatakse
ehitusgeoloogilised uuringud enne ehitusprojekti koostamist. Huvitatud isik on
tellinud juba ehitusgeoloogilise ekspertarvamuse, mis valmib detailplaneeringu
avaliku väljapaneku tulemuste arutelu toimumise ajaks. Avalikul arutelul
esitles detailplaneeringu koostaja AS-i TELORA-E ehitusinseneri T. Seppeli
poolt koostatud ekspertarvamust. Ekspertarvamuse kokkuvõttes on tõdetud, et
Lõokese tn 5 planeeritud korterelamu on võimalik rajada ilma eriliste
kuivendus- või tugevdustöödeta, mis võiksid ohustada ümbritsevaid kinnistuid.
Kui maa-alusele osale ei tehta drenaaži, ei mõjuta see pärast valmimist kuidagi
ümbritsevat keskkonda. Ekspertarvamus on käesolevaks ajaks lisatud ka
detailplaneeringu materjalidele.
Vastavalt Tallinna
üldplaneeringule, mis kehtestas Tallinnas miljööväärtuslikud piirkonnad, pole
detailplaneeringus planeeritav maa-ala määratud miljööväärtuslikuks
piirkonnaks. Samuti ei ole koostamisel olevas Kristiine linnaosa
üldplaneeringus kaalutud määrata Rähni, Lõokese, Västriku ja Tedre tänava
vahelist ala miljööväärtuslikuks piirkonnaks, mistõttu on vastuväidete
esitajate sellekohased väited väärad.
Detailplaneeringu seletuskirjas
olev pildimaterjal käsitleb planeeritava ala läheduses olevaid hooneid nagu
Rähni tn 3 ja Haraka tn 5, mis ei ole kuidagi eksitav, kuid mõlemal juhul pole
tegemist puitelamutega. Detailplaneeringu seletuskiri sisaldab põhjaliku
kontaktvööndi analüüsi ning planeeringulise ja arhitektuurse kontseptsiooni
põhjendust.
Tulenevalt Harju maavanema 28. märtsi 2011 kirjast nr
2.1-13k/1208 asus maavanem järelevalve teostamise tulemusena seisukohale, et
Lõokese tn 5 kinnistu detailplaneeringu koostamisel ei ole rikutud seadusi ja
norme ega neid vaidlustajate seadusest tulenevaid õigusi, mis kuuluksid
järelevalve teostaja poolt tagamisele. Detailplaneeringu koostamisel on
arvestatud planeerimisseaduses sätestatud planeeringu avaliku menetluse
nõuetega ning lähtutud planeerimisseadus §-s 9 detailplaneeringu sisule
esitatavatest nõuetest. Detailplaneering on planeeringu materjalidest nähtuvalt
teiste asutuste hulgas kooskõlastatud muuhulgas Tallinna Keskkonnaametiga,
Põhja-Eesti Päästekeskusega ja Tallinna Transpordiametiga. Nimetatud asutuste
poolt esitatud märkustega on planeeringu koostamisel arvestatud.
Kuna käesoleva detailplaneeringu
kehtestab kohalik omavalitsus, siis otsustab antud juhul Tallinna
Linnavalitsus, kas Lõokese tn 5 kinnistu detailplaneeringu lahendus tagab
võimalikult paljude ühiskonnaliikmete vajadusi ja huvisid (sh ka vastuväiteid
esitanud isikute huvisid). Vastuväiteid esitanud isikute seisukohad on
planeeringu dokumentatsiooni lisatud ning igal planeeringuga tutvujal on
võimalik saada ülevaadet vastuväidete sisust.
Lähtudes maavanema pädevuse
piiridest ja võttes aluseks planeerimisseaduse § 23 lõike 6 andis Harju
Maavanem oma heakskiidu Lõokese tn 5 kinnistu detailplaneeringule ning tagastas
planeeringu kohalikule omavalitsusele edasiseks menetlemiseks.
DETAILPLANEERINGU MENETLUS
Detailplaneeringu koostamise algatamist taotles 12. detsembri
2003 avaldusega OÜ Nordic Real Estate.
Sama isikuga on 19. jaanuaril 2009 sõlmitud detailplaneeringu koostamise ja koostamise
finantseerimise õiguse üle andmise leping nr 2-5/13.
Detailplaneering on algatatud Tallinna Linnavalituse 4.
veebruari 2009 korraldusega nr 132-k “Lõokese tn 5
kinnistu detailplaneeringu koostamise algatamine“ eesmärgiga määrata
Lõokese tn 5 kinnistule ehitusõigus kuni 2-korruselise, 1 maa-aluse korrusega
ringikujulise elamu rajamiseks. Vastav teade ilmus 6. veebruaril 2009 ajalehes
Postimees.
Kristiine Linnaosa Valitsuses
toimus 25. veebruaril 2009 Lõokese tn 5 kinnistu detailplaneeringu
lähteseisukohti ja eskiislahendust tutvustav arutelu. Vastav teade ilmus 18.
veebruari 2009 ajalehes Postimees. Arutelu protokolli kohaselt võtsid osalejad
planeeringuga kavandatava teadmiseks. Lõokese tn 12 kinnistu omanik T. Linna jäi
seisukohale, et ringikujuline hoone ei ole piirkonda sobilik.
Detailplaneeringulahenduse on
koostanud OÜ VILLA ARTUR KUKK.
Detailplaneering on koostatud
kooskõlas Tallinna Linnavalitsuse 16. juuni 2004 määrusega nr 61 kinnitatud „Detailplaneeringu
eskiisi ja detailplaneeringu koostamise ning vormistamise nõuetega“.
Detailplaneeringule on lisatud Eesti Geoloogiakeskuse poolt aprillis 2010 teostatud
radooniuuring, OÜ Hendrikson & KO poolt jaanuaris 2009 koostatud
keskkonnaseisundi hinnang ning Ü. Jõgari poolt jaanuaris 2009 koostatud
dendroloogiline inventuur.
Tallinna linna
ehitusmääruse § 16 lg-s 1 määratud isikud ja asutused on detailplaneeringu
kooskõlastanud.
Kristiine Linnaosa Valitsus, Kristiine linnaosa halduskogu, Tallinna
Kommunaalamet, Tallinna Transpordiamet, AS Fortum Termest ja planeeritava
kinnistu omanik kooskõlastasid detailplaneeringu märkusteta.
Tallinna Keskkonnaamet kooskõlastas
detailplaneeringu järgmistel tingimustel:
1. ehitus- ja haljastusprojektid
kooskõlastada enne ehitusloa taotlemist Tallinna Keskkonnaametiga;
Tingimus täidetakse ehitusprojekti
koostamise staadiumis.
2. ehitustööde käigus pinnase või
pinnasevee reostusnähtude ilmnemisel hinnata reostuse suurus ja ulatus.
Vastavalt reostuse iseloomule see lokaliseerida või likvideerida. Reostuse
avastamisest teavitada Keskkonnainspektsiooni.
Vajadusel tuleb tingimus täita
ehitustööde käigus.
Põhja-Eesti Päästekeskus juhtis
kooskõlastamisel tähelepanu asjaolule, et tulenevalt planeerimisseaduse
§ 16 lg 8 ning kemikaaliseaduse
§ 14 asub planeeritav kinnistu raudtee ohualas. Vastavalt Tallinna
riskianalüüsile on raudtee ohuala inimestele kuni 350 m ja hoonetele 35 m.
Vastav tähelepanek on lisatud planeeringu
seletuskirja punkti 4.7
Terviseameti Põhja talitus
kooskõlastas detailplaneeringu märkides, et kui võetakse arvesse järgmised
märkused, siis on planeering kooskõlas kehtivate tervisekaitsenõuetega:
1. hoone eluruumide
projekteerimisel tuleb arvestada, et eluruume ei planeerita soklikorrusele;
Vastav tingimus on planeeringus
sätestatud ning on täitmiseks ehitusprojekti koostamise staadiumis.
2. kuna Haraka tn 4 kõrvalhoone
ette tuleb rajada tulemüür, mis jääb lähedale planeeritavale hoonele, siis
tuleb tulevasi elanikke teavitada, et nende vaade ja loomulik valgustus võivad
olla mõjutatud ning piiratud.
Vastav tingimus on planeeringus
sätestatud ning on täitmiseks pärast hoone valmimist ja vastavate korterite
võõrandamisel.
AKTSIASELTS TALLINNA VESI kooskõlastas
detailplaneeringu tingimusel, et järgnevate projekteerimisstaadiumite (hoonete
veevarustuse- ja kanalisatsiooni ehitusprojektide) koostamiseks taotleda
AKTSIASELTSilt TALLINNA VESI tehnilised tingimused.
Tingimus täidetakse ehitusprojekti
koostamise staadiumis.
Elion Ettevõtted AS kooskõlastas
detailplaneeringu tingimusel, et tööjoonised kooskõlastatakse täiendavalt.
Tingimus täidetakse ehitusprojekti
koostamise staadiumis.
Osaühing Jaotusvõrk kooskõlastas
detailplaneeringu tingimusel, et tööjoonised kooskõlastada täiendavalt.
Tingimus täidetakse ehitusprojekti
koostamise staadiumis.
AS Eesti Gaas kooskõlastas
detailplaneeringu tingimusel, et tööjoonised kooskõlastada AS-ga EG
Võrguteenus.
Detailplaneering võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 22.
septembri 2010 korraldusega nr 1401-k „Lõokese
tn 5 kinnistu detailplaneeringu vastuvõtmine“.
Teade detailplaneeringu vastuvõtmisest ilmus ajalehes Eesti
Päevaleht 29. septembril 2010, ajalehes Pealinn 4. oktoobril 2010 ja ajalehes
Kristiine Leht 22. oktoobril 2010. Teade avaliku väljapaneku asukoha ja aja
kohta ilmus ajalehes Eesti Päevaleht 13. oktoobril 2010, ajalehes Pealinn 18. oktoobril
2010 ja ajalehes Kristiine Leht 22. oktoobril 2010. Detailplaneering oli
avalikul väljapanekul 25. oktoobrist kuni 8. novembrini 2010.
Avaliku väljapaneku ajal esitasid elektrooniliselt detailplaneeringu
kohta vastuväited Haraka tn 5 ja 5a kinnistute omanik E. Peenemaa, Rähni tänava
elanikud J. Kikkas ja R. Kikkas ning A. Laev.
Vastuväidete esitajale edastati Tallinna Linnaplaneerimise Ameti
seisukohad tähitud kirjaga 25. novembril 2010.
Detailplaneeringu avaliku väljapaneku tulemusi tutvustav
arutelu toimus 8. detsembril 2010. Teade arutelu toimumise kohta
ilmus ajalehes Eesti Päevaleht 26. novembril 2010 ja ajalehes Pealinn 6.
detsembril 2010. Haraka tn 5 ja 5a kinnistute omanik, R. Kikkas ja A. Laev
arutelul ei osalenud. Arutelul osalenud T. Linna (Lõokese tn 12) jäi
seisukohale, et planeeritav ringikujuline korterelamu on piirkonda sobimatu
ning tegi ettepaneku täiendada planeeringu seletuskirja selliselt, et ehituse ajal
tekkida võivad kahjustused naaberhoonete omanikele kompenseeritakse.
Tulenevalt asjaolust, et detailplaneeringu menetluse käigus
jäid vastuväited lahendamata, esitati detailplaneering planeerimisseaduse
§ 23 lg 3 punkti 5 kohaselt maavanemale kohustuslikuks
järelevalveks.
Tallinna Linnavalitsus esitas 11. veebruaril 2011 kirjaga nr
LV-1/1015 maavanemale heakskiidu saamiseks ja detailplaneeringu avalikul
väljapanekul ülesjäänud vastuväidete lahendamiseks Lõokese tn 5 kinnistu detailplaneeringu.
Vastavalt planeerimisseaduse § 23 lg 3 punktile 5 korraldati
Harju Maavalitsuses 22. märtsil 2011 detailplaneeringu avalikul väljapanekul
vastuväiteid esitanud isikute ja kohaliku omavalitsuse esindajate seisukohtade
ärakuulamiseks nõupidamine. Nõupidamisel osalesid lisaks Harju Maavalitsuse
planeeringute järelevalve komisjoni liikmetele Tallinna Linnaplaneerimise
Ametist Mare Lõhmus ja Kristine Kase, OÜ VILLA ARTUR KUKK esindaja Heigo Seppel
ning vastuväiteid esitanud Jaanika Kikkas ja tema esindaja Liisa Linna.
Teised vastuväiteid esitanud isikud
arutelule kohale ei ilmunud. Arutelule kohale tulnud vastuväiteid esitanud
isikud ja kohaliku omavalitsuse esindajad ei jõudnud kokkuleppele
vastuväidetega arvestamise osas.
Harju maavanem andis 28. märtsil 2011 Lõokese tn 5 kinnistu
detailplaneeringule planeerimisseaduse § 23 lõike 6 kohase heakskiidu.
OÜ
Nordic Real Estate võttis 27. mail 2011 sõlmitud lepinguga
nr 3-7/96 kohustuse tagada oma vahendite arvelt detailplaneeringukohase avalikult
kasutatava tee väljaehitamise.
Vastavalt planeerimisseaduse § 25 lg 7 p-le 1
teavitab kohalik omavalitsus tähtkirjaga ühe nädala jooksul Lõokese tn 5
kinnistu detailplaneeringu kehtestamise otsuse tegemise päevast Rähni tn 15
kinnistu kaasomanikke J. Kikast ja A. Laeva, Rähni
tn 15 kinnistul asuva hoone elanikku R. Kikast ning Haraka tn 5 ja
5a kinnistute omanikku E. Peenemad.
Vastavalt planeerimisseaduse § 25 lg 7 p-le 4
teavitab kohalik omavalitsus tähtkirjaga ühe nädala jooksul Lõokese tn 5
kinnistu detailplaneeringu kehtestamise otsuse tegemise päevast Haraka tn 3, Haraka
tn 4, Lõokese tn 5b, Lõokese tn 8, Lõokese tn 10 // Ööbiku tn 14a ja Ööbiku tn
14 kinnistute omanikke ning planeeritava Lõokese tn 5 kinnistu omanikku.
Planeerimisseaduse § 24 lõike 3 kohaselt kehtestab
detailplaneeringu, mille koostamise üle ei teostata järelevalvet, või maavanema
poolt järelevalve käigus heakskiidetud detailplaneeringu kohalik omavalitsus.
Tallinna Linnavolikogu 29. mai 2003 määrusega nr 35 kinnitatud “Tallinna
linna ehitusmääruse“ § 19 lõike 3 kohaselt kehtestab
planeerimisseaduse paragrahv 10 lõikes 6¹ nimetatud detailplaneeringu
linnavolikogu otsusega, muudel juhtudel kehtestab detailplaneeringu
linnavalitsus korraldusega. Lõokese tn 5 kinnistu detailplaneering ei kuulu planeerimisseaduse
§ 10 lõikes 6¹ nimetatud detailplaneeringute hulka.
Arvestades eeltoodut, on esitatud
Tallinna Linnavalitsusele kehtestamiseks korralduse eelnõu „Lõokese tn 5
kinnistu detailplaneeringu kehtestamine Kristiine linnaosas“.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Toomas Õispuu
|
|
Tallinna
Linnaplaneerimise Ameti juhataja
|
|
|
|
|
|
|
|
Priit Lello
|
|
Linna õigusdirektor linnasekretäri ülesannetes
|
|
|
|
