|
Tallinna
Linnavalitsuse 9. märts 2011
korralduse nr 337-k
LISA
|
|
Seletuskiri
|
|
Tallinna
Linnavalitsuse korralduse eelnõu
„Oksa tn 7 kinnistu
detailplaneeringu kehtestamine Kristiine linnaosas“ juurde
|
|
|
|
|
|
|
|
Tallinna Linnavalitsuse korraldusega kehtestatakse Kristiine
linnaosas asuva 0,19 ha suuruse maa-ala kohta koostatud Oksa tn 7 kinnistu
detailplaneering, milles on määratud Oksa tn 7 kinnistule ehitusõigus kuni 4
maapealse ja 1 maa-aluse korrusega 12 korteriga korterelamu ehitamiseks.
HALDUSAKTI PÕHJENDUSED
1. Olemasolev olukord
Planeeritav ala asub Tallinnas Kristiine linnaosas Oksa
ja Seebi tänava vahelises kvartalis, Oksa tänava ääres. Planeeritav ala piirneb
põhjast ja läänest Oksa tänavaga, idast Oksa tn 5 ja Oksa tn 5a kinnistutega
ning lõunast Oksa tn 9 krundiga.
Planeeritav Oksa tn 7 kinnistu on elamumaa
sihtotstarbega ja selle suurus on 1528 m².
Planeeritaval kinnistul asuvad amortiseerunud elamu ja
abihooned, mis planeeringulahenduse kohaselt lammutatakse. Planeeringuala
kõrghaljastus kasvab valdavalt Oksa tänava ääres.
2. Kontaktvööndi analüüs
Planeeritava ala kontaktvööndit
võib pidada polüfunktsionaalseks piirkonnaks, kus asuvad nii elamumaa kui ka
äri- ja sotsiaalmaa sihtotstarbega krundid.
Linnaehituslikult on tegemist
piirkonnaga, mida järk-järgult rekonstrueeritakse ning kus omanäolised hooned säilitatakse
ja amortiseerunud elamute asemele rajatakse kaasaegsem hoonestus.
Ärimaa sihtotstarbega krundid
paiknevad kontaktvööndi idaosas raudtee, Seebi tänava ja Tondi tänava vahelises
kvartalis. Üks ärimaa sihtotstarbega krunt, millel paikneb metallist viilhall,
on planeeringuala lääneosas Oksa tänava vastaspoolel. Kontaktvööndi alal on
Tallinna Linnavalituse 30. juuni 2010 korraldusega nr 1145-k vastuvõetud „Tondi
ja Seebi tänavate ning raudtee vahelise kvartali detailplaneering“,
eesmärgiga moodustada 16 krunti (9 äri- ja elamumaa, 2 ärimaa, 1 äri- ja
transpordimaa, 1 tootmismaa ning 3 transpordimaa maakasutuse sihtotstarbega
krunti) ning määrata ehitusõigus kuni kahekümne 1- kuni 24-korruselise, millel
on lisaks kuni 2 maa-alust korrust, erineva kasutusfunktsiooniga hoonestusega
äri- ja elamukvartali rajamiseks.
Sotsiaalmaa sihtotstarbega
krundid asuvad kontaktvööndi põhjaosas Tondi tänava ja Haraka tänava vahelisel
alal. Haraka tn 7 krundil on 2-korruseline Tallinna Haraka Lasteaed.
Piirkonnas on nii korter- kui üksikelamuid.
Vanemad hooned on krohvitud, puitkonstruktsiooniga hooned ja uuemad on ehitatud
silikaatkivist. Enamusel piirkonna tänavatel on väljakujunenud ühtne
ehitusjoon. Korterelamud on kas 3-korruselised (nt Oksa tn 12), 4-korruselised
(nt Tondi tn 44) või 5-korruselised (nt Tondi tn 51a). Planeeringuala kvartali
hoonestuse moodustavad peamiselt kuni 2-korruselised amortiseerunud puitelamud.
Kruntidel on lisaks elamule ka üks või mitu abihoonet. Seebi tänava poolsel
küljel on osa elamuid rekonstrueeritud ja ümberehitatud 3-korruselisteks.
Kvartalisisesed tänavad on
väikese liikluskoormusega, mida kasutavad peamiselt piirkonna elanikud.
Tihedama liiklusega on Tondi tänav ja Linnu tee. Mõlemal tänaval sõidab
ühistransport (buss). Lähim peatus on umbes 300 meetri kaugusel.
Planeeringualast umbes 800 meetri kaugusel asub trammide lõpp-peatus (Tondi
peatus). Seega on planeeringualal hea
transpordiühendus nii kesklinna kui ka teiste linnaosadega.
Lähim
suurem kaubandus- ja teeninduskeskus on Tondi Selver (A. H. Tammsaare
tee 62). Lähim rekreatsiooniala Dunteni park, mis asub Retke tee ja
A. H. Tammsaare tee ristmikul.
Arvestades
planeeringuala kontaktvööndis paiknevat hoonestust ning asjaolu, et tegemist on
linnaehituslikult areneva piirkonnaga, on planeeringuga kavandatav kuni 4-korruseline
korterelamu ümbruskonda sobiv.
3. Tallinna üldplaneering ning
koostamisel olev Kristiine linnaosa üldplaneering
Tallinna Linnavolikogu
11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud „Tallinna
üldplaneeringuga“ on planeeritava ala maakasutuse juhtotstarbeks määratud väikeelamute ala,
s.o põhiliselt ühepere- ja ridaelamutele, samuti üksikutele väiksematele 3-4-korruselistele
elamutele mõeldud ala, kus võib paikneda elamupiirkonda teenindavaid asutusi ja
väiksemaid kaubandus-teenindusettevõtteid, olemasolevate väikeelamute
piirkondade tihendamine korterelamutega ei ole soovitatav.
Detailplaneering on kooskõlas
Tallinna üldplaneeringuga.
Tallinna
Linnavolikogu 9. märtsi 2006 otsusega nr 71 algatati „Kristiine
linnaosa üldplaneeringu“ koostamine. Nimetatud
otsuse punkt 1 kohaselt on üldplaneeringu eesmärgiks Kristiine linnaosa
pikaajaliste arengusuundade määramine, territooriumi funktsionaalse maakasutuse
planeerimine koos uute elamu- ja bürooalade võimalike asukohtade määramisega
ehitustegevuse suunamiseks ja koordineerimiseks. Kristiine linnaosa
üldplaneeringu kehtestamisel täpsustatakse Tallinna üldplaneeringut Kristiine
linnaosa osas.
Tallinna Linnavalitsuse
15. novembri 2006 korraldusega nr 2284-k kinnitatud „Kristiine linnaosa
üldplaneeringu lähteülesande“ punkti 3 kohaselt on üheks üldplaneeringu
eesmärgiks võidelda valglinnastumisega, selleks kaalutakse tihendamisvõimalusi
elamuehituseks vajaliku sihtotstarbe muutmise või hoonestustiheduse tõstmise
näol. Kahe protsessi ühendamine, kus väärtustatakse väljakujunenud elukeskkondi
ja samas püütakse kesklinna lähedale pakkuda uusi elukohti, on üldplaneeringu
üks peamisi eesmärke.
Planeeringuga kavandatav on
kooskõlas linna üldiste arengusuundadega ning koostatava Kristiine linnaosa
üldplaneeringu eesmärkidega.
4. Kehtiv detailplaneering
Planeeritava maa-ala kohta ei ole varem detailplaneeringut
kehtestatud.
5. Detailplaneeringuga kavandatu
Detailplaneeringu kohaselt määratakse
Oksa tn 7 kinnistule ehitusõigus kuni 4 maapealse ja 1 maa-aluse
korrusega, 12 korteriga, korterelamu ehitamiseks. Kinnistu piire ja elamumaa
maakasutuse sihtotstarvet ei muudeta.
Hoonestusala on paigutatud kinnistu lõunapoolsesse ossa,
arvestades ka kõrghaljastuse maksimaalset säilitamise vajadust. Kavandatava
hoone alune pind on 423 m² ja maksimaalne kõrgus maapinnast võib olla 14
meetrit.
Selleks, et visuaalselt vähendada
planeeritava hoone mahtu ja kasutada ära krundil olevat looduslikku reljeefi,
on hoone kavandatud kahe omavahel nihkes oleva hooneplokina. Krunt on põhja ja
lääne suunal tugeva langusega, mistõttu läänepoolne hoonemaht on ette nähtud
osaliselt 4-korruseline ning ülejäänud hoonemaht on 3-korruseline (3-korruselise osa maksimaalne kõrgus maapinnast on 12,8
meetrit). Hoone visuaalse kõrguse vähendamiseks on hoone neljanda korruse osa
kavandatud fassaadi pindadest tagasiastega.
Eesti standardi EVS 894:2008
„Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides“ punkti 4.3.3 kohaselt tuleks piisava
loomuliku valgustuse saavutamiseks rakendada insolatsiooni kestuse nõudeid
elamutes, koolieelsetes lasteasutustes, õppeasutustes.
Kuivõrd naaberkruntide elamud ei
paikne krundi piiri ääres, siis on Eesti standardi EVS 894:2008 „Loomulik valgustus
elu- ja bürooruumides“ nõuded täidetud. Kavandatavale elamule on tagatud piisav
päikesevalgus.
Krundile on võimalik parkida kokku
20 sõidukit, millega on täidetud Tallinna Linnavolikogu
16. novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud „Tallinna
parkimise korralduse arengukava aastateks 2006-2014“ normatiivsed nõuded
(normatiivne parkimiskohtade arv on 15 kohta). Sõidukite juurdepääs krundile on
planeeritud Oksa tänavalt krundi põhja poolselt küljelt. Mõlemale poole
krundisisest juurdepääsuteed on kavandatud kokku (5 5) parkimiskohta, ülejäänud
10 parkimiskohta nähakse planeeringulahenduses ette kavandatava hoone
soklikorrusel.
Piki krundi läänekülge rajatakse
avalikuks kasutamiseks jalgratta- ja jalgtee. Oksa tn 7 kinnistu omanikud
sõlmisid Tallinna linnaga 11. jaanuaril 2011 isikliku kasutusõiguse
seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu, millega seati Oksa tn 7 kinnistule
Tallinna linna kasuks isiklik kasutusõigus kinnistu lääneküljele kavandatud
jalgratta- ja jalgtee avaliku kasutamise tagamiseks. Nimetatud leping on
sõlmitud Tallinna Linnavalitsuse 8. detsembri 2010 korralduse nr 1887-k
„Oksa
tn 7 kinnisasjale Tallinna linna kasuks isikliku kasutusõiguse seadmise
taotlemine ja isiklikule kasutusõigusele valitseja määramine“ alusel.
Planeeritav ala asub Tallinna
Linnavolikogu 27. mai 2004 määrusega nr 19 kinnitatud „Tallinna
kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ning eraldumise
tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded, soojuse piirhinna
kooskõlastamine ja soojusettevõtja arenduskohustus“ kohaselt kaugkütte
piirkonnas. Tulenevalt Aktsiaselts Tallinna Küte 14. oktoobri 2008
kirjast on Oksa tn 7 kinnistule kavandatud korterelamu soojusvarustus
käsitletav nimetatud määruse kohaselt erandina (p 2.3), mille korral
kaugküttepiirkonnas ehitatavate või rekonstrueeritavate ehitiste soojusega
varustamisel lubatakse kasutada muud kütteviisi kui kaugküte.
Detailplaneeringuga kavandatud korterelamu soojusvarustus on ette nähtud
lahendada maagaasi baasil.
Kuna planeeritud hoone läheduses on
raudtee, siis hoone projekteerimisel tuleb arvestada Eesti standardi EVS
842:2003 „Ehitiste heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest“ nõuetega.
Haljastusliku hinnangu teostamiseks
vajalik dendroloogiline inventuur viidi läbi dendroloog O. Abneri poolt
veebruaris 2007.
Tallinna Linnavalitsuse 3. mai
2006 määruse nr 34 „Puittaimestiku
ja haljastuse inventeerimise kord“ kohaseid I väärtusklassi puid
planeeringualas ei kasva. Samas kasvab alal mitu II väärtusklassi puud, mis
planeeringulahenduse kohaselt säilitatakse.
Planeeringulahenduse kohaselt
ühtegi puud ei likvideerita.
Kokkuvõtvalt määratakse Oksa tn 7
kinnistule ehitusõigus 4 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega 12 korteriga
korterelamu ehitamiseks ja nähakse ette 20 parkimiskohta (normatiivne 15
parkimiskohta). Ühtegi puud ei likvideerita.
DETAILPLANEERINGU
MENETLUS
Detailplaneeringu koostamise
algatamist taotles 21. detsembri 2006 avaldusega Osaühing Essentio Holding.
Sama isikuga on 24. märtsil 2008 sõlmitud detailplaneeringu koostamise ja
koostamise finantseerimise õiguse üle andmise leping nr 2-5/73.
Detailplaneeringu koostamine on
algatatud Tallinna Linnavalitsuse 9. aprilli 2008 korraldusega nr 628-k „Oksa
tn 7 kinnistu detailplaneeringu koostamise algatamine“, eesmärgiga
Kristiine linnaosas 0,2 ha suurusel maa-alal asuvale Oksa tn 7 kinnistule
ehitusõiguse andmine kuni 4-korruselise 12 korteriga elamu rajamiseks. Lisaks oli detailplaneeringu koostamise
eesmärgiks määrata üldised maakasutuse tingimused ja anda heakorrastuse,
haljastuse, juurdepääsude, parkimise ja tehnovõrkudega varustamise
põhimõtteline lahendamine.
Detailplaneeringu algatamise
teade ilmus ajalehes Postimees 12. aprillil 2008.
Detailplaneeringulahenduse on
koostanud TT ARHITEKTUURIBÜROO OÜ.
Kristiine Linnaosa Valitsuses
toimus 29. aprillil 2009 Oksa tn 7 kinnistu detailplaneeringu
lähteseisukohti ja eskiislahendust tutvustav arutelu. Vastav teade ilmus 22.
aprilli 2008 ajalehes Postimees.
Oksa tn 7 kinnistu
detailplaneeringu eskiisi ja lähteseisukohtade avaliku arutelu käigus
ettepanekuid ega vastuväiteid ei esitatud. Avaliku arutelu protokolli kohaselt
on planeeritav kaheplokiline korterelamu, mille nurgalahendus krundi reljeefi
järgiva astmeliselt muutuva hoone kõrgusega on piirkonda sobilik.
Tallinna linna
ehitusmääruse § 16 lõikes 1 määratud isikud ja asutused on
detailplaneeringu kooskõlastanud.
Kristiine Linnaosa Valitsus, Kristiine linnaosa halduskogu, Tallinna
Kommunaalamet, Tallinna Transpordiamet, Põhja-Eesti Päästekeskus, aktsiaselts Eesti
Gaas, Osaühing Essentio Holding, Tondi tn 33 kinnistu omanik, Tondi ja Seebi
tänavate ning raudtee vahelise kvartali detailplaneeringu koostaja RAAM
Arhitektid AI OÜ arhitekt A. Laanemägi, TALLINNA FARMAATSIATEHASE
AKTSIASELTS ja planeeritava kinnistu kaasomanikud (Osaühing T. R. TAMMEAUTO
ja EURO KINNISVARAARENDUS OÜ) kooskõlastasid detailplaneeringu märkusteta.
Tallinna Keskkonnaamet kooskõlastas
detailplaneeringu tingimusel, et lammutus- ja ehitusprojektid koos
haljastuskavaga kooskõlastatakse enne ehitusloa taotlemist Tallinna
Keskkonnaametiga.
Vastav nõue ehitusprojekti
koostamiseks on määratud detailplaneeringu seletuskirja punktis 5.3.3 „Keskkonnakaitse,
haljastus ja heakord“ ning on täitmiseks järgmises projekteerimisstaadiumis.
Tallinna Linnavaraamet kooskõlastas
detailplaneeringu ettepanekuga näha detailplaneeringu vastuvõtmise korralduses
ette Tallinna Linnavaraametile ülesanne sõlmida Oksa tn 7 kinnistu omanikega
tasuta isikliku kasutusõiguse seadmise leping kõnnitee avaliku kasutamise
tagamiseks enne Oksa tn 7 kinnistu detailplaneeringu kehtestamist.
Tallinna
Linnavalitsuse 8. detsembri 2010 korraldusega nr 1887-k „Oksa tn 7 kinnisasjale Tallinna
linna kasuks isikliku kasutusõiguse seadmise taotlemine ja isiklikule
kasutusõigusele valitseja määramine“ taotleti Oksa tn 7 kinnisasjale (pindalaga 1528 m²,
sihtotstarve elamumaa) Tallinna linna kasuks isikliku kasutusõiguse seadmist.
Isikliku kasutusõiguse alaks määrati Oksa tn 7 kinnisasja osa pindalaga 3 m² -
isikliku kasutusõiguse ala I, ja kinnisasja osa pindalaga 63 m² - isikliku
kasutusõiguse ala II ja ala valitsejaks määrati Tallinna Kommunaalamet.
Nimetatud korralduse alusel on 11. jaanuaril 2011 sõlmitud isikliku
kasutusõiguse seadmise leping ja asjaõigusleping Tallinna linna ja Oksa tn 7
kinnistu omaniku vahel.
AKTSIASELTS TALLINNA VESI kooskõlastas
detailplaneeringu tingimusel, et järgnevate projekteerimisstaadiumite (hoone
vee- ja kanalisatsiooni ehitusprojektide) koostamiseks taotletaks
AKTSIASELTSilt TALLINNA VESI tehnilised tingimused.
Vastav nõue ehitusprojekti
koostamiseks on määratud detailplaneeringu seletuskirja punktis 5.3.5.3 ja on
täitmiseks järgmises projekteerimisstaadiumis.
Eesti Energia Jaotusvõrk OÜ
kooskõlastas detailplaneeringu tingimusel, et tööjoonised kooskõlastataks
täiendavalt.
Vastav nõue ehitusprojekti
koostamiseks on määratud detailplaneeringu seletuskirja punktis 5.3.5.3 ja on
täitmiseks järgmises projekteerimisstaadiumis.
Aktsiaselts KH Energia-Konsult kooskõlastas
detailplaneeringu tingimusel, et tööprojekt kooskõlastataks nendega täiendavalt.
Vastav nõue ehitusprojekti
koostamiseks on määratud detailplaneeringu seletuskirja punktis 5.3.5.3 ja on
täitmiseks järgmises projekteerimisstaadiumis.
Aktsiaselts Elion Ettevõtted
kooskõlastas detailplaneeringu tingimusel, et tööjoonised kooskõlastatakse
täiendavalt.
Vastav nõue ehitusprojekti
koostamiseks on määratud detailplaneeringu seletuskirja punktis 5.3.5.3 ja on
täitmiseks järgmises projekteerimisstaadiumis.
Detailplaneering on vastu võetud
Tallinna Linnavalitsuse 15. septembri 2010 korraldusega nr 1371-k
„Oksa
tn 7 kinnistu detailplaneeringu vastuvõtmine“. Vastav teade ilmus 18. septembril 2010
ajalehes Eesti Päevaleht ja 27. septembril 2010 ajalehes Pealinn ning
22. oktoobri ajalehes Kristiine Leht. Detailplaneeringu koostamise
eesmärgiks oli Kristiine linnaosas 0,19 ha suurusel maa-alal asuvale Oksa tn 7
kinnistule ehitusõiguse andmine kuni 4-korruselise korterelamu, millel on
maa-alune korrus, rajamiseks. Lisaks oli detailplaneeringu koostamise
eesmärgiks anda heakorrastuse, haljastuse, juurdepääsuteede, parkimise ja
tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus.
Detailplaneeringu koostamisel on
arvestatud planeerimisseaduses sätestatud planeeringu avaliku menetluse nõudeid
ning lähtutud on planeerimisseaduse §-s 9 detailplaneeringu sisule
esitatavatest nõuetest.
Detailplaneering oli avalikul
väljapanekul 11. oktoobrist 2010 kuni 25. oktoobrini 2010
Kristiine Linnaosa Valitsuses ja Tallinna Linnavalitsuse teenindussaalis.
Vastav teade ilmus 30. septembri 2010 ajalehes Eesti Päevaleht ja
11. oktoobri 2010 ajalehes Pealinn.
Planeerimisseaduse
§ 3 lõikest 1 tuleneb kohalikule omavalitsusele kohustus teavitada avalikkust
koostatavast planeeringust. Avalikustamine on kohustuslik selleks, et tagada
huvitatud isikute kaasamine, õigeaegne informeerimine ja võimalus kaitsta oma
huvisid planeeringu koostamise käigus. Ülalkirjeldatud menetluse kronoloogiast
nähtuvalt on kohalik omavalitsus koostatavast detailplaneeringust erinevate
ajalehtede väljaannete kaudu üldsust teavitanud.
Kristiine Linnaosa Valitsus teavitas 27. septembri 2010
tähtkirjaga Oksa tn 5, Oksa tn 5a ja Oksa tn 9 kinnistu omanikke avalikku
väljapaneku toimumise ajast. Arvestades eeltoodut on täidetud
planeerimisseaduse § 16 lg 1 punktist 5 tulenev nõue teha detailplaneeringu koostamisel
koostööd planeeritava maa-ala naaberkinnisasjade omanikega.
Avaliku väljapaneku kestel detailplaneeringu lahenduse kohta
vastuväiteid ega ettepanekuid ei esitatud ning detailplaneeringut ei olnud vaja
esitada planeerimisseaduse § 23 lg 3 punkti 5
kohaselt maavanemale kohustusliku järelevalve teostamiseks.
1. novembril 2010
Tallinna linna ja EURO KINNISVARAARENDUS OÜ vahel sõlmitud lepinguga nr 2-6/189
võttis EURO KINNISVARAARENDUS OÜ endale kohustuse tagada oma vahendite arvelt
detailplaneeringuga hõlmatud maa-alal detailplaneeringu kohase avalikult
kasutatavate teede ja üldkasutatava haljastuse ja
vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamine.
Tulenevalt planeerimisseaduse
§ 25 lg 7 punktist 4 ja Tallinna linna ehitusmääruse § 18
lõikest 9 teatab Tallinna Linnaplaneerimise Amet tähtkirjaga ühe nädala jooksul
Oksa tn 5, Oksa tn 5a ja Oksa tn 9 ja planeeritava kinnisasja omanikele ja huvitatud isikule detailplaneeringu
kehtestamisest.
Tallinna linna ehitusmääruse § 19
lõike 3 alusel kehtestab detailplaneeringu linnavalitsus oma korraldusega v.a.
juhul kui planeeritava maa-ala kohta esinevad planeerimisseaduse § 10 lõike 61
toodud asjaolud - puudub üldplaneering või soovitakse üldplaneeringut
muuta, planeering koostatakse riikliku kaitse alla võetud maa-alal või selle
kaitsevööndis, samuti riikliku kaitse alla võetud mälestise kaitsevööndis või
loodusobjekti kaitsevööndis oleval maa-alal, planeering koostatakse ranna või
kalda piiranguvööndis looduskaitseseaduse
tähenduses, planeeringuga kavandatakse linnaehituslikult olulisi muudatusi või
planeeritav maa-ala asub linnaehituslikult olulises piirkonnas, planeering
koostatakse miljööväärtuslikule hoonestusalale või selle moodustamiseks,
planeering koostatakse olulise ruumilise mõjuga objekti kavandamiseks,
planeering koostatakse keskkonnamõju
hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 6 lõikes 1 nimetatud
tegevuse kavandamiseks. Nimetatud asjaolusid ei esine ning seega ei kuulu
käesoleva planeeringu kehtestamine volikogu pädevusse tulenevalt kohaliku
omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lg 1 punktist 33.
Arvestades eeltoodut, on Tallinna
Linnavalitsusele esitatud kehtestamiseks Oksa tn 7 kinnistu detailplaneering.
|
|
|
|
|
|
|
Arvo Rikkinen
|
|
Tallinna
Linnaplaneerimise Ameti detailplaneeringute teenistuse direktor ameti juhataja
ülesannetes
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Toomas Sepp
|
|
Linnasekretär
|
