|
Tallinna
Linnavolikogu 20. mai 2010
otsuse nr 119
LISA
|
|
|
|
|
|
Seletuskiri
Tallinna Linnavolikogu otsuse “Ranna tee 3 kinnistu detailplaneeringu kehtestamine
Pirita linnaosas“ juurde
|
|
|
|
|
|
Tallinna Linnavolikogu otsusega kehtestatakse
Pirita linnaosas asuva 0,8 ha suuruse planeeritava maa-ala kohta koostatud
Ranna tee 3 kinnistu detailplaneering, RAAM Arhitektid OÜ töö nr 06RAN,
milles on ette nähtud muuta elamu- ja ärimaa sihtotstarbega Ranna tee 3
kinnistu maakasutuse sihtotstarvet ning jagada kinnistu kaheks - äri- ja
transpordimaa krundiks ning moodustatavale ärimaa krundile ehitusõiguse
määramine ühekorruselise kuni 100-kohalise kohvik-restorani rajamiseks,
millel on ka maa-alune korrus. Detailplaneering sisaldab Tallinna
Linnavolikogu 17. septembri 2009 otsusega nr 179 kehtestatud “Pirita
linnaosa üldplaneeringu“ muutmise ettepanekut, kuna detailplaneeringuga
taotletakse Läänemere ranna ehituskeeluvööndi vähendamist 23,8 meetrile.
HALDUSAKTI PÕHJENDUSED
1. Olemasolev olukord
Planeeritav maa-ala asub Pirita
linnaosas Ranna tee ja Miiduranna tee ristumiskohas väikeelamurajooni ja mere
vahelisel alal.
Planeeritava Ranna tee 3
kinnistu suurus on 3850 m2 ja maakasutuse sihtotstarve on 70%
elamumaa ja 30% ärimaa. Kinnistu kaasomanikeks on OSAÜHING BALTEK ARENDUS ja
Tallinna linn.
Planeeritav ala on reljeefne, ala
merepoolsel küljel paikneb paar meetrit langev kaldaastang, maapinna kõrgused
jäävad vahemikku -0,08 kuni 7,41. Planeeritaval alal asub 1,5-korruseline
paekivist hoone (endine Viimsi vallamaja). Hoone on olnud aastaid kasutusest
väljas ning seetõttu amortiseerunud. Ranna tee on kavandatud rekonstrueerida
mitmerealiseks magistraaltänavaks, millest tulenevalt jääb ca 1/2
olemasolevast hoonest perspektiivse tee laienduse alla. Olemasolev hoone on
kavandatud osaliselt lammutada.
Krundi Miiduranna tee poolsel
küljel ja krundi kaguosas kasvavad künnapuud ja edelaosas kaks saart. Lisaks
kasvavad planeeringualal üksikud sirelid ja vaher.
Ranna tee 3 kinnistu asub
vastavalt looduskaitseseadusele
ranna piiranguvööndis, krundile ulatub veekaitsevöönd 20 meetrit ja
olemasolev hoone asub ehituskeeluvööndis, mis on 50 meetrit.
2. Kontaktvööndi analüüs
Planeeritava ala kontaktvööndit
võib pidada monofunktsionaalseks, sest tegemist on välja kujunenud
elamupiirkonnaga. Piirkond on aedlinnale omase hoonestustiheduse ning
struktuuriga, mida ääristavad rohealad ning rannavööndid, mis on
täisväärtuslikud looduslikud puhke- ja rekreatsioonialad piirkonna elanikele.
Planeeritava maa-ala
kontaktvööndiks on Miiduranna ja Merivälja elamupiirkonnad, mis on hoonestatud
põhiliselt 2-korruseliste üksikelamutega. Krundid on ebakorrapärase kujuga, mille
suurus jääb 600 m2 ja 1800 m2 vahele. Ranna
teel, planeeringuala vastaspoolel, on välja kujunenud ühtne ehitusjoon. Samas
kvartalisisestel tänavatel ühtne ehitusjoon puudub. Paljudel kruntidel on
lisaks elamule ka üks või mitu abihoonet. Kruntidel on rohkesti
kõrgahaljastust, enamasti istutatud viljapuud- ja põõsad.
Ranna tee on suhteliselt tiheda
liikluskoormusega, kuna ühendab Viimsi valda Tallinna kesklinnaga. Ülejäänud
tänavad on väikese liikluskoormusega, mida kasutavad peamiselt piirkonna
elanikud. Ranna teel liigub ka ühistransport (buss ja liinitakso). Lähim
ühistranspordipeatus on ca 150 meetri kaugusel.
Lähimad äri-, teenindus- ning
sotsiaalkeskused paiknevad Viimsi ning Pirita keskustes.
Kontaktvööndis on Tallinna
Linnavalitsuse 28. mai 2008 korraldusega nr 945-k algatatud “Ranna tee 50 kinnistu
detailplaneering“, eesmärgiga ehitusõiguse määramine kahekorruselise
äri- ja eluhoone rajamiseks ning Tallinna Linnavolikogu 14. juuni 2007
otsusega nr 158 kehtestatud “Ranna tee 46a kinnistu
detailplaneering“, millega on määratud ehitusõigus poolmaa-aluse
kaubanduskompleksi ja nelja kolmekorruselise kuni 11 meetri kõrguse
korterelamu (paiknemisega kaubanduskeskuse katusel) rajamiseks.
Detailplaneering on realiseerimata.
3. Pirita linnaosa üldplaneering
Tallinna Linnavolikogu
17. septembri 2009 otsusega nr 179 kehtestatud “Pirita linnaosa üldplaneeringu“
kohaselt on planeeritav ala väikeelamute ala, kuhu võib kavandada väikeelamuid
(pereelamuid, kaksik- (paaris-) elamuid, ridaelamuid ja 2-korruselisi kuni 6 korteriga
korterelamuid) ning lähipiirkonda teenindavaid kaubandus-, teenindus-,
haridus-, tervishoiu- ja vabaaja harrastusega seonduvaid ettevõtteid ning
asutusi, tehnoehitisi, parke, haljasalasid, mängu- ja spordiväljakuid jne. Detailplaneering
vastab Pirita linnaosa üldplaneeringule.
Detailplaneering sisaldab Pirita
linnaosa üldplaneeringu muutmise ettepanekut tulenevalt looduskaitseseaduse § 40
lg 4 p 2, kuna Ranna tee 3 kinnistu detailplaneeringuga
taotletakse Läänemere ranna ehituskeeluvööndi vähendamist. Looduskaitseseaduse
§ 38 kohaselt on ranna ehituskeeluvööndi laius linnas 50 meetrit ning
ehituskeeluvööndis on uute hoonete ja rajatiste ehitamine keelatud. Sama
paragrahvi lõike 4 punkti 11 kohaselt ehituskeeld ei
laiene tiheasustusala ehituskeeluvööndis varem väljakujunenud ehitusjoonest
maismaa suunas olemasolevate ehitiste vahele uue ehitise püstitamisele.
Planeeringualal on varem väljakujunenud ehitusjoon 32,3 meetrit. Detailplaneeringuga
on kavandatud hoone rajamine tiheasustusala ehituskeeluvööndis varem
väljakujunenud ehitusjoonest mere suunas ning seega on tegemist Läänemere ranna
ehituskeeluvööndi vähendamisega kuni 23,8 meetrini.
Planeeritav ala on hoonestatud
1,5-korruselise paekivist hoonega (endine Viimsi vallamaja). Hoone on olnud
aastaid kasutusest väljas ning amortiseerunud. Ranna tee on kavandatud
rekonstrueerida mitmerealiseks magistraaltänavaks, millest tulenevalt jääb ca 1/2
olemasolevast hoonest perspektiivse tee laienduse alla.
Sellest tulenevalt vähendatakse
olemasoleva hoone mahtu suuruseni, mis võimaldab säilivat hooneosa iseseisvalt
funktsioneeriva objektina kasutada koos juurdeehitusega. Samuti eeldab hooneosa
säilitamine selle konstruktiivset muutmist, sh uue välisseina ja
katusekandekonstruktsioonide rajamist. Säilivale hooneosale funktsionaalsuse
loomiseks on vajalik teostada selle juurdeehitus. Kuna krunt on kahest küljest
piiratud tänavatega ning kolmandast küljest üldkasutatava jalgteega, on
võimalik olemasolevat hoonet laiendada ainult mere poole.
4. Kehtiv detailplaneering
Planeeritava maa-ala kohta ei
kehti varem kehtestatud detailplaneeringut.
5. Detailplaneeringus kavandatu
Antud asukoha hoonestamisel ei
saa lähtuda väljakujunenud linnaruumi jätkamisest või linna sobiliku hoonestuse
leidmisest, sest ühtsed linnalised struktuurid puuduvad ning piirkonnas esinev
arhitektuur on väga eriilmeline.
Detailplaneeringuga on määratud
moodustatavale 3554 m2 suurusele ärimaa krundile positsioon
(edaspidi pos) 1 ehitusõigus ühekorruselise kohvik-restorani rajamiseks.
Hoonel on lisaks maa-alune korrus. Hoone ehitusalune pind on maksimaalselt 900 m2.
Ranna tee 3 kinnistu uue
ehitusjoone määramisel on lähtutud piirkonnas varem väljakujunenud
ehitusjoonest. Ranna tee 3 kontaktalal asuvad Miiduranna tee ja mere
vahelised hooned, mille väljakujunenud ehitusjoon on merest ca 15-20 meetri
kaugusel. Ranna tee äärsed elamud paiknevad merest ca 45-55 meetri
kaugusel. Nii nagu ka Ranna tee 3 olemasolev hoone asuvad ka nimetatud
hooned ranna ehituskeeluvööndis.
Käesoleva planeeringu puhul on
looduskaitseseaduse mõistes eesmärgipärane näidata tiheasustusala
ehituskeeluvööndis varem väljakujunenud ehitusjoon Ranna tee 3 kinnistule
jäävat hoonet ja eelnimetatud kinnistuga loodes piirnevale kinnistule jäävat
elamut ühendava joonena, mis paikneb Ranna tee 3 kinnistu põhjapiiril 29,2 meetri
kaugusel ning lõunapiiril 37,4 meetri kaugusel merest. Ranna tee 3
olemasoleva hoone merele lähima nurga kaugus on 32,3 meetrit merest.
Ranna tee 3 juurdeehituse
planeerimisel on jälgitud, et hoone põhimaht paikneks varem väljakujunenud
ehitusjoonest maismaa suunas, merest võimalikult kaugemal asuval krundiosal.
Varem väljakujunenud ehitusjoonest mere poole on kavandatud ainult väike
hooneosa ja terrassid. Uus ehitusjoon on kavandatud Ranna tee 3 kinnistu
põhjapiiril 24,6 meetri kaugusele ja lõunapiiril 32,9 meetri
kaugusele merest. Krundi keskosas on ehitusjoone kaugus merest 23,8 meetrit.
Antud osas on juurdeehitus
vajalik selleks, et anda hooneosale olemasoleva säilitatava hooneosa ning
juurdeehituse siselahenduse funktsioneerimiseks piisav laius - 14 meetrit.
Hoone sisemises logistikas ning funktsionaalsuses on ära kasutatud ajaloolise
hoone avasid, et säilitada ajaloolise hooneosa autentsus. Olemasoleva hoone
lõunapoolsest osast on võimalik lahendada logistiline ühendus juurdeehitatava
hooneosaga. Vana paekivist hooneosa on oma rikkumata arhitektuurses olekus
säilitatud juurdeehituse sees.
Ranna tee laiendusest tulenevalt
on krundil asuv olemasolev paekivihoone justkui lõigatud pooleks ning säiliv
osa on integreeritud moodsas arhitektuurses võtmes oleva hoonega nii, et kaks
erinevat hoonekäsitlust moodustavad ajaloolises ning arhitektuurses
vastandumises seisneva terviku. Uus hoonemaht jälgib oma kujult ümbritsevat
looduslikku keskkonda. Nii nagu maastik, langeb hoonemaht mere suunas,
moodustades justkui mereäärse kaldaastangu urbanistliku korduse. Samuti on
hoone arhitektoonikas püüd läheneda loodusele - nii nagu looduseski, pole
hoonel ühtegi täisnurka. Arhitektuurne visioon ja eesmärk oli saavutada
võimalikult orgaaniline vorm, mis vääriks oma asukohta Tallinna mõistes
ainulaadsel krundil.
Krundi hoonestusala planeerimisel
on lähtutud olemasolevast situatsioonist - naabruses paiknevate hoonete
asetsemisest, reljeefist, piirkonna hoonestustavast. Lisaks on arvestatud
vajalike kujadega (tuleohutus, valgustatus jms) ja parkimiskorraldusega.
Ehitusala on kavandatud Ranna tee poolse krundi piirini, et säilitada
võimalikult palju olemasolevast hoonest. Samuti algab ehitusala krundi Miiduranna
tee poolsest küljest krundi piirilt tulenevalt taotlusest viia hoone pandus
võimalikult tee lähedale. Kuna moodustatav krunt ei piirne ühegi elamumaa
krundiga, siis detailplaneeringuga kavandatav põhjustab minimaalseid
negatiivseid mõjutusi (müra). Samuti on tagatud piisav päikesevalgus rajatavale
hoonele. Hoone maksimaalne kõrgus maapinnast võib olla kuni 6,5 meetrit,
mis vastab absoluutkõrgusele 12,4 meetrit.
Vanasse paekivist hoonesse on
paigutatud restorani köögiblokk. Paekivi hoone lõikejoon on nii, nagu hoone
tervikmaht, kaetud klaasiga, luues seeläbi hoonesse sisenejatelt arhitektuurse
efekti, mida hoone välislahenduse puhul ei ole justkui võimalik oodata.
Ajalooline hoone on otsekui muuseumiobjekt asetatud vitriini, kumades läbi hoone
klaasfassaadi ning andes seeläbi modernsele urbanistlikule käsitlusele täiesti
omalaadse tunnetuse ning väärtuse.
Hoone on oma siselahenduselt
samuti mitmetasandiline. Hoone juurdeehituse kõrgema osa alla on paigutatud
restoran, mis avaneb vaadetelt edelasse ja läände, kus on näha nii meri kui ka
merre loojuv õhtupäike. Hoone madalamas, laskuvas osas asub kohvik, mis avaneb
vaatega lõunasse, otse mere ja päikese suunas. Terrassid laskuvad hoone
merepoolselt küljelt orgaaniliselt kalda suunas, moodustades mererannal väikese
paadisilla motiivi.
Detailplaneeringu kohaselt on
Ranna tee 3 kinnistu idapoolsest osast (Ranna tee poolne külg) moodustatud
296 m2 suurune transpordimaa krunt (pos 2), mis on vajalik
Ranna tee laiendamiseks. Tallinna Linnavalitsuse 11. aprilli 2007
korralduse nr 637-k “Ranna tee 3 kinnistu
mõttelise osa tasuta Tallinna linnale omandamine, kinnistu kaasomandi
kasutamise korra ja kinnistu valitseja määramine“ alusel omandati
tasuta Tallinna linnale OSAÜHINGULT BALTEK ARENDUS Ranna tee laienduse
ehitamiseks vajalik Ranna tee 3 kinnistu mõtteline osa. Vastav leping sõlmiti
11. juunil 2007.
Juurdepääs krundile on tagatud
kahesuunaliselt Miiduranna teelt.
Tulenevalt Tallinna Linnavolikogu
16. novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud “Tallinna parkimise korralduse
arengukavas aastateks 2006-2014“ peab krundil olema 9 parkimiskohta.
Tingimus on täidetud, sest krundil on võimalik parkida 15 sõidukit.
Kasutades krundi tõusvat reljeefi kombineerituna hoone tõusva katusega, on
pandustele ja hoone katusele kavandatud parkimisala 15 autole, eraldades
autod seeläbi looduskeskkonnast ning vältides krundil kunstkattega alade teket.
Katus on kasutusel ka vaateplatvormina, kus avanevad Tallinna ilusaimad lõuna-
ja läänesuunalised mere- ja vanalinnavaated.
Haljastuse hindamiseks vajalik dendroloogiline
inventariseerimine viidi läbi Eesti Maaülikooli metsanduse- ja
maaehitusinstituudi teaduri H. Sanderi poolt juunis 2008. Planeeringualal
registreeriti 23 puud 11 liigist. Kõige arvukamalt on esindatud
künnapuud, mis kasvavad peamiselt krundi kagu- ja loodeosas. Lisaks kasvavad
mõned harilikud saared, sirelid ja vaher.
Hoonestusala kavandamisel on
arvestatud kasvava kõrghaljastuse maksimaalse säilitamise vajadusega. Planeeritava
ala edelaosasse istutatakse täiendavat kõrghaljastust.
Detailplaneeringu kohaselt kuulub
likvideerimisele seitse III väärtusklassi puud. Likvideeritav
kõrghaljastus kompenseeritakse asendusistutustega vastavalt Tallinna
Linnavolikogu 25. augusti 2005 määrusele nr 45 “Puu raie- ja hoolduslõikusloa
andmise tingimused ja kord“. Asendusistutuse arv kokku on 70 puud.
Jäätmete kogumine on lahendatud
kooskõlas jäätmeseaduse ja
Tallinna Linnavolikogu 30. oktoobri 2008 määrusega nr 36 kehtestatud “Tallinna jäätmehoolduseeskirjaga“,
mille kohaselt toimub olmejäätmete kogumine omal krundil, hoone keldrikorrusel.
Alale on ette nähtud jäätmete kogumiseks konteinerid, mis võimaldavad prügi
kogumist sorteeritult.
Kavandatava kohvik-restorani
soojusvarustus lahendatakse lokaalse gaasikatlamaja baasil, mis paikneb
keldrikorruse kütteruumis. Ruumide õhuvahetuseks tuleb paigaldada keldrikorruse
tehnilisse ruumi autonoomsed täisautomaatsed müraisoleerivas korpuses
sekundaarsoojuse kasutamisega jahutusseadmega ventilatsiooni agregaadid.
6. Avaliku väljapaneku tulemused
Detailplaneering oli avalikul
väljapanekul 11. kuni 25. maini 2009. Vastav teade ilmus ajalehes
Postimees 29. aprillil 2009. Detailplaneeringu avaliku väljapaneku ajal
esitati neli kirjalikku vastuväidet Ranna tee 3 kinnistu vastas, teisel
pool Ranna teed, asuvate kinnistute omanike poolt. Vastuväidete esitajatele on
edastatud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti seisukoht tähtkirjana 9. juunil
2009. Lisaks esitas pärast detailplaneeringu avaliku väljapaneku lõppu arvamuse
detailplaneeringu kohta Viimsi vallas asuva naaberkinnistu Miiduranna tee 3
omanik, kellele vastati Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 10. juuni 2009
kirjaga.
Ranna tee 32 kinnistu omanik
märkis, et ei nõustu Ranna tee 3 planeeritava hoone katusele autoparkla
rajamisega. Lisaks soovis Ranna tee 32 kinnistu omanik teada, kuidas
korraldatakse parkimine sõidukitele, mis ei mahu planeeritavasse 15-kohalisse
autoparklasse, segamata tava- ja kergliiklust ohtlikul kurvipealsel lõigul
Ranna teel.
Ranna tee 34 kinnistu omanik
märkis, et ei pea detailplaneeringuga pakutud lahendust õigeks ning väikeste
eramutega piirkonda ärihoone ja autoparkla rajamine loovad olukorra, kus niigi
ülekoormatud Ranna tee ning Ranna tee ja Miiduranna tee ristmik muutuvad veelgi
ohtlikumateks ja keerulisemateks. Tekib pidev autode parkimine ümbruskonna
teedele ja kõnniteedele, mis häiriks ümbruskonna eramute rahu ja muudaks
liikluse ohtlikuks. Lisaks tegi vastuväite esitanud isik ettepaneku muuta maa
kasutusotstarvet ning planeerida Ranna tee 3 krundile eramu, mistõttu
palus selles küsimuses Tallinna Linnaplaneerimise Ameti seisukohta.
Ranna tee 36 kinnistu omanik
märkis, et detailplaneering kahjustab Ranna tee 36 kinnistu väärtust.
Ranna tee 36 kinnistu omanik lisas veel, et on soetanud väga
kallihinnalise kodu just avaneva merevaate pärast, et tegemist ei ole mitte
miljoni vaate, vaid lausa pooleteist miljoni vaatega, kui võrrelda analoogses
seisukorras kinnistut paar kvartalit eemal. Samuti märkis vastuväite esitaja,
et tekib probleem parkimisega - 15 kohta on ilmselgelt vähe
restoranile, võimalik et pooled kohad hõivavad töötajad. Parkimiskohtade
puudumisel hakatakse kindlasti parkima ümberkaudsetele majaesistele, isegi kui
see on keelatud (näiteks restoran Paat).
Ranna tee 38 kinnistu omanik
esitas vastuväite detailplaneeringu parkimiskorralduse kohta, märkides, et parkimine
ei peaks olema katusel - see häirib ümberkaudseid elanikke nii visuaalselt
kui ka tekitab õhku müra. Vastuväite esitanud isik palus arutelu käigus leida
arendajal alternatiivne lahendus (Miiduranna tee ja kinnistu vahelisel alal,
maa all vms).
Tallinna Linnaplaneerimise Amet oli
seisukohal, et Ranna tee 3 kinnistu jääb alale, mis kulgeb kitsalt mere ja
suure liiklustihedusega Ranna tee vahel. Kinnistul asuv hoone, endine Viimsi
vallamaja, asub vahetult Ranna tee ääres ja krundile planeeritav hoonestusala
on võimalik kavandada samuti Ranna tee äärde. Seega ei ole antud ala sobiv
üksikelamu rajamiseks, kuna selle asukoht oleks vastuolus tervisekaitseliste
nõuetega (müra, heitgaasid ja vibratsioon). Samuti on tegemist looduslikult ja
linnaehituslikult atraktiivse alaga, mis võiks olla avatud kõigile piirkonna
elanikele ning teistele linnaelanikele. Tallinna avamine merele on ka Tallinna
üldplaneeringu peamisi prioriteete. Seega toetab Tallinna Linnaplaneerimise
Amet planeeringualale avaliku või ärifunktsiooni andmist, et alast ei kujuneks
privaatne ning külastajatele suletud territoorium.
Tallinna Linnaplaneerimise Amet
märkis, et detailplaneeringus on kasutatud Ranna tee 3 krundi tõusvat
reljeefi kombineerituna hoone tõusva katusega, et luua läbi panduste hoone
katusele autode parkimisala, eraldades autod seeläbi looduskeskkonnast ning
vältides krundil kunstkattega alade teket. Ka on planeeritava hoone kõrgus ligikaudu
1,0-1,5 meetrit madalam olemasoleva hoone kõrgusest, millest tulenevalt ei
ole halvendatud vaadet planeeritavale alale Ranna teelt.
Lisaks märgiti, et kuna
planeeritav ala on merele niivõrd lähedal ning Ranna tee 3 krundi absoluutkõrgused
jäävad vahemikku -0,11 kuni 6,26 meetrit, siis ei ole maa-aluse
parkimiskorruse rajamine võimalik ilma veepiirist allapoole ehitamiseta.
Selline majanduslikult ning keskkonnaalaselt nõudlik ja kulukas lahendus ei ole
nii väikese objekti puhul põhjendatud.
Detailplaneeringus oli
parkimiskohtade arvutuse aluseks võetud Tallinna Linnavolikogu 16. novembri
2006 otsusega nr 329 kinnitatud “Tallinna parkimise korralduse arengukavas
aastateks 2006-2014“ toodud äärelinna norm. Nimetatud dokumendi alusel oli
äärelinnas paikneva restorani ja kohviku parkimisnormatiiv üks parkimiskoht 70 m2
suletud brutopinna kohta. Ranna tee 3 kinnistule on planeeritud 15 parkimiskohta.
Seega vastab Ranna tee 3 detailplaneeringu parkimise lahendus antud
normatiivdokumendile, mis on aluseks kõikidele Tallinnas koostatavatele
detailplaneeringutele.
Vastavalt K-Projekt Aktsiaseltsi
poolt koostatud Ranna tee rekonstrueerimise projektile on Ranna teele
kavandatud pöörderada vasakpöördeks Miiduranna tänavasse, et oleks tagatud
sujuv ning ohutu liiklemine antud ristmikul. Nimetatud lahendus on kantud Ranna
tee 3 detailplaneeringusse, mille on kooskõlastanud ka Tallinna
Transpordiamet.
Detailplaneeringu koostajal palus
Tallinna Linnaplaneerimise Amet kaaluda täiendavate parkimiskohtade kavandamise
võimalust Ranna tee 3 krundile Miiduranna tee ja mere vahelise
juurdepääsutee kõrval ning soovitas esitada fotomontaa˛ina vaate Ranna teelt
koos planeeritava hoonega ja esitada võrdlusena praegune vaade Ranna teelt.
Detailplaneeringule on lisatud planeeringulahendust illustreerivad joonised, et
tekiks ruumiline ettekujutus kavandatavast keskkonnast ja hoonest.
Kaalumise tulemusena täiendavaid
parkimiskohti Ranna tee 3 krundile Miiduranna tee 3 kinnistu poole ei
ole ette nähtud. Arvestades 25. veebruari 2010 muudatustega “Tallinna
parkimise korralduse arengukavas aastateks 2006-2014“ normatiivsete
parkimiskohtade arvutamise osas, on planeeritud isegi 6 parkimiskohta
rohkem praegusest normatiivsest arvust. 100-kohalise kohvik-restorani
planeerimisel äärelinna on vajalik üks parkimiskoht 12 istekoha kohta,
seega 9 parkimiskohta. Kavandatud on 15 parkimiskohta.
Tallinna Linnaplaneerimise Amet
lisas, et teatud harjumuslike vaadete sulgemine uute hoonetega on linnades ja
mujal tiheasustusaladel paratamatus. Vaadete säilitamiseks tuleb omandada
vaateservituut, millega antud juhul kaasneks Ranna tee 3 kinnistu
omandamine.
Miiduranna tee 3 omanik ei
nõustunud detailplaneeringuga, millega eramute kõrvale planeeritakse
restoran-kohvik ning leidis, et vajab töövälisel ajal võimalust välja puhata,
mitte aga õhtuti ja laupäeval-pühapäeval sundmuusika ja muu meelelahutusasutuse
juurde kuuluva müra kuulamist. Lisaks esitas K. Mäe detailplaneeringu
kohta rea küsimusi, mis puudutasid olemasoleva vallamaja korruselisust,
planeeritava hoone katusele parkla rajamist, restoran-kohviku külastajatele
piisava parkimise võimaluse tagamist ning liikluskorraldust Miiduranna ja Ranna
teel. Lisaks esitas K. Mäe küsimuse planeeritava ala suurendamise kohta ja
Ranna tee 3 kinnistu omanikule suunatud küsimuse ümbruskonna elanike
turvalisuse ja öörahu tagamise kohta.
Tallinna Linnaplaneerimise Amet
vastas Miiduranna tee 3 omaniku kõigile küsimustele ning teavitas
avaldajat detailplaneeringu avaliku väljapaneku tulemusi tutvustava arutelu
toimumise ajast ja kohast.
Pirita Linnaosa Valitsuses
toimunud avalikul arutelul osalesid ka vastuväited esitanud isikud. Arutelul
käsitleti vastuväidetes toodud küsimusi, kuid arutelu tulemusena jäid
vastuväited lahendamata.
Harju Maavalitsuses
detailplaneeringu avalikul väljapanekul vastuväiteid esitanud isikute ja
kohaliku omavalitsuse esindajate ärakuulamiseks korraldatud nõupidamisele
vastuväiteid esitanud isikud kohale ei tulnud. Vastavalt nõupidamisel
kokkulepitule on planeeringu seletuskirja punkti 3.3 täiendatud Ranna tee 3
kinnistule kavandatud kohvik-restorani ja seal praegu asuva endise Viimsi
vallamaja hoone võrdlusega.
Järelevalve teostaja nõustus
linnavalitsuse seisukohaga, et teatud harjumuslike vaadete muutumine või
sulgemine uute hoonetega on linnades ja mujal tiheasustusaladel paratamatus.
Antud detailplaneeringu realiseerimisel ei halvene vaade planeeritavale alale
Ranna teelt, kuna kavandatava hoone ehitusjoon jääb võrreldes olemasoleva
hoonega Ranna teest kaugemale, mistõttu suureneb vaatekoridor vastuväiteid
esitanud isikutele kuuluvate elamute ja planeeringuala vahel. Vaade Ranna tee 36
kinnistult säilib, muutub ainult vaatesse jääv objekt.
Järelevalve teostamise tulemusena
asus maavanem seisukohale, et Ranna tee 3 kinnistu detailplaneeringu
koostamisel ei ole rikutud seadusi ja teisi õigusakte ega neid vaidlustajate
seadusest tulenevaid õigusi, mis kuuluksid järelevalve teostaja poolt
tagamisele. Detailplaneeringu koostamisel on arvestatud planeerimisseaduses
sätestatud planeeringu avaliku menetluse nõuetega ning lähtutud
planeerimisseaduse §-s 9 detailplaneeringu sisule esitatavatest nõuetest.
Detailplaneering on planeeringu materjalidest nähtuvalt teiste asutuste hulgas
kooskõlastatud ka Tallinna Tervisekaitsetalitusega, Tallinna Transpordiametiga,
Tallinna Keskkonnaametiga, Tallinna Kultuuriväärtuste Ametiga,
Muinsuskaitseametiga ning Põhja-Eesti Päästekeskusega. Nimetatud asutuste poolt
esitatud märkustest on planeeringu koostamisel lähtutud. Lähtudes maavanema pädevuse piiridest ja võttes aluseks planeerimisseaduse
§ 23 lõike 6, andis maavanem planeeringule oma heakskiidu.
DETAILPLANEERINGU MENETLUS
Detailplaneeringu koostamise
algatamist taotles 10. juulil 2008 registreeritud avaldusega OSAÜHING
BALTEK ARENDUS eesmärgiga rajada Ranna tee 3 kinnistule restoran-kohvik
ning määrata Ranna tee laiendamiseks vajalik maa-ala.
Planeerimisseaduse § 10 lg 6
kohase lepingu nr 2-5/285 detailplaneeringu koostamiseks on Tallinna
Linnaplaneerimise Amet sõlminud 1. detsembril 2008 RAAM Arhitektid OÜ-ga ning
OSAÜHINGuga BALTEK ARENDUS.
Detailplaneering algatati ilma
eskiisita Tallinna Linnavalitsuse 18. juuli 2008 korraldusega nr 1284-k
“Ranna tee 3 kinnistu
detailplaneeringu koostamise algatamine“ eesmärgiga Ranna tee 3
kinnistu jagamine kaheks - äri- ja transpordimaa krundiks ning
moodustuvale ärimaa krundile ehitusõiguse määramine 1-korruselise
kohvik-restorani rajamiseks. Teade detailplaneeringu algatamisest ilmus
ajalehes Postimees 24. juulil 2008. Tallinna linna ehitusmääruse § 14
lõike 19 kohase detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse
tutvustamiseks avaliku arutelu korraldamine oli vajalik, kuna enne
detailplaneeringu vastuvõtmist ja avaliku väljapaneku korraldamist oli
otstarbekas selgitada välja avalik huvi, tutvustada laiemale avalikkusele
suunatud objekti planeerimise põhimõtteid ja põhjendada Ranna tee laiendamise
vajadust. Avalik arutelu toimus 3. septembril 2008 ning vastavasisuline
teade ilmus ajalehes Postimees 27. augustil 2008.
Detailplaneeringu koostas RAAM
Arhitektid OÜ. Detailplaneering on koostatud kooskõlas Tallinna Linnavalitsuse
18. juuli 2008 korraldusega nr 1284-k “Ranna tee 3 kinnistu
detailplaneeringu koostamise algatamine“ ning Tallinna Linnavalitsuse
16. juuni 2004 määrusega nr 61 kinnitatud “Detailplaneeringu algatamise
taotluse vormi, eskiisi ja detailplaneeringu koostamise ning vormistamise
nõuetega“.
Tallinna linna ehitusmääruse § 16
lõikes 1 määratud isikud ja asutused on detailplaneeringu kooskõlastanud.
Pirita Linnaosa Valitsus, Pirita
linnaosa halduskogu, Tallinna Transpordiamet, Tallinna Kultuuriväärtuste Amet,
Muinsuskaitseamet, Põhja-Eesti Päästekeskus, Tallinna Kommunaalamet,
AKTSIASELTS TALLINNA VESI, aktsiaselts Eesti Gaas ning Ranna tee 3
kinnistu omanik OSAÜHING BALTEK ARENDUS kooskõlastasid detailplaneeringu
omapoolseid lisatingimusi esitamata.
Tallinna Maa-amet kooskõlastas
detailplaneeringu alljärgneva märkusega: Tallinna Linnavalitsuse 11. aprilli
2007 korralduse nr 637-k alusel on Tallinna linn omandanud Ranna tee 3
kinnistust mõttelise osa, mis moodustab detailplaneeringu järgse krundi pos 2.
Linnavara valitsejaks on määratud Tallinna Kommunaalamet, seega palus Tallinna
Maa-amet detailplaneeringu kooskõlastada Tallinna Kommunaalametiga. Tingimus on
täidetud.
Harjumaa keskkonnateenistus
kooskõlastas detailplaneeringu, kuid märkis järgmist: käesoleva
detailplaneeringuga kavandatakse Läänemere ranna ehituskeeluvööndisse, mis
looduskaitseseaduse § 38 lg 1 p 3 kohaselt on 50 meetrit,
uue hoone püstitamist. Planeeringus pumplast abihooneni näidatud “tiheasustusala
ehituskeeluvööndis varem väljakujunenud ehitusjoon“ ei väljenda
looduskaitseseaduse mõistes eesmärgipärast tiheasustusala ehituskeeluvööndis
varem väljakujunenud ehitusjoont. Käesoleva planeeringu puhul on looduskaitseseaduse
mõistes eesmärgipärane näidata tiheasustusala ehituskeeluvööndis varem
väljakujunenud ehitusjoon Ranna tee 3 kinnistule jäävat hoonet ja
eelnimetatud kinnistuga loodes piirnevale kinnistule jäävat elamut ühendava
joonena. Harjumaa keskkonnateenistus juhtis tähelepanu, et looduskaitseseaduse
§ 35 lg 4 kohaselt koosnevad korduva üleujutusega veekogude ranna või
kalda piiranguvöönd, veekaitsevöönd ja ehituskeeluvöönd üleujutatavast alast ja
looduskaitseseaduse §-des 37-39 sätestatud vööndi laiusest. Harjumaa keskkonnateenistus
nägi ette täiendada vastavalt planeeringu materjale ning märkis lõpetuseks, et looduskaitseseaduse kohaselt võib
ehituskeeluvööndi vähendamine toimuda keskkonnaministri nõusolekul, vastavalt vastuvõetud
üld- või detailplaneeringu alusel. Tingimused täideti.
Viimsi Vallavalitsus kooskõlastas
detailplaneeringu tingimusel, et seoses hoone alla keldri rajamisega täpsustada
planeeringus tingimused, kuidas osutub ehitustehniliselt võimalikuks
olemasoleva hoone kandva välisseina säilitamine taastatud kujul esialgses
kohas, kui keldri rajamissügavus on madalamal kui olemasoleval vundamendil.
Detailplaneeringu seletuskirja on täiendatud nõudega, et keldri sein
tugevdatakse ning keldripoolsele küljele rajatakse mikrovaiadest sulundsein.
Tallinna Keskkonnaamet
kooskõlastas detailplaneeringu järgmiste omapoolsete lisatingimustega:
lammutus- ja ehitusprojektid kooskõlastada enne ehitusloa taotlemist Tallinna
Keskkonnaametiga; ärihoone ehitusprojektile lisada krundi haljastuskava ja
maagaasil töötava katlaseadme välisõhu saasteluba. Vastavad tingimused on
detailplaneeringu seletuskirjas määratud. Lisaks märgiti, et Tallinna
Keskkonnaamet esitab Tallinna lahe rannaalale looduskaitseseadusega kehtestatud
ehituskeeluvööndi vähendamise taotluse keskkonnaministrile pärast
detailplaneeringu vastuvõtmist Tallinna Linnavalitsuses.
Tervisekaitseinspektsiooni
Tallinna tervisekaitsetalitus kooskõlastas detailplaneeringu, kuid märkis järgmist:
ärihoone tegevus, selle kaubaveod ning välised müraallikad (prügipress,
kütteseadmed, ventilatsioon jm) ei tohi häirida ümberkaudseid elamuid.
Alus: sotsiaalministri 4. märtsi
2002 määrus nr 42 “Müra normtasemed elu- ja
puhkealal, elamutes ning ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise
meetodid“. Detailplaneeringu seletuskirja on täiendatud nõudega, et
ärihoone tegevus, selle kaubaveod ning välised müraallikad (prügipress,
kütteseadmed, ventilatsioon jm) ei tohi häirida ümberkaudseid elamuid.
Osaühing Jaotusvõrk ning Elion
Ettevõtted Aktsiaselts kooskõlastasid detailplaneeringu kuid märkisid, et
tööjoonised tuleb täiendavalt kooskõlastada. Aktsiaselts KH Energia-Konsult
kooskõlastas detailplaneeringu, ent märkis, et tööprojekt tuleb täiendavalt
kooskõlastada Aktsiaseltsiga KH Energia-Konsult. Vastavad nõuded on
detailplaneeringus määratud.
Kuna detailplaneering sisaldas Tallinna
üldplaneeringu muutmise ettepanekut, esitati detailplaneering
planeerimisseaduse § 17 lg 3 alusel täiendava kooskõlastamise
vajaduse määramiseks Harju maavanemale.
Harju maavanem märkis oma 16. detsembri
2008 kirjas järgmist: detailplaneeringu dokumentatsioonist ei selgu, kas
planeeringuala kinnistu omanik OSAÜHING BALTEK ARENDUS on
planeeringulahendusest teadlik ja sellega nõustunud. Planeeringuga tuleb lisada
väljavõte menetluses olevast Pirita linnaosa üldplaneeringust, millel
fikseerida planeeritava ala paiknemine. Vastavalt looduskaitseseaduse § 40
lõikele 3 on ranna ehituskeeluvööndi vähendamine võimalik üksnes
keskkonnaministri nõusolekul, sestap tuleb kohalikul omavalitsusel esitada
keskkonnaministrile taotlus ning planeerimisseaduse kohaselt kehtestatud
üldplaneeringu muutmise ettepanekut sisaldav vastuvõetud detailplaneering.
Antud piirkonnas on menetluses detailplaneeringud, mille lahenduse
realiseerumisel on oluline mõju antud ala tehnilisele infrastruktuurile,
millega tuleks antud planeeringu liikluskorralduse määramisel arvestada.
Sellest tulenevalt tuleb täiendada Ranna tee 3 kinnistu detailplaneeringu
seletuskirja tänavavõrgu ning liikluskorralduse peatükki ka Viimsi vallas
menetluses olevate detailplaneeringute lahendustega kontaktvööndis. Vastavalt
planeerimisseaduse § 17 lõike 3 punktile 2 ei pidanud Harju
maavanem vajalikuks määrata Ranna tee 3 kinnistu detailplaneeringule
kooskõlastusi riigiasutustega. Ranna tee 3 kinnistu detailplaneeringut
korrigeeriti vastavalt Harju maavanema märkustele enne detailplaneeringu
vastuvõtmist.
Tallinna Linnavalitsuse 1. aprilli
2009 korraldusega nr 516-k võeti vastu “Ranna tee 3 kinnistu
detailplaneering“. Teade detailplaneeringu vastuvõtmise kohta ilmus
ajalehes Postimees 4. aprillil 2009.
Tallinna Keskkonnaamet esitas 5. mai
2009 kirjaga nr 6.1-4.2/1121 Keskkonnaametile taotluse Läänemere ranna
ehituskeeluvööndi vähendamiseks Ranna tee 3 kinnistu detailplaneeringus
esitatud ulatuses. Detailplaneeringuga kavandati Läänemere ranna
ehituskeeluvööndisse uue hoone püstitamist ning Keskkonnaameti nõusolekul
ehituskeeluvööndi vähendamist 37,6 meetrilt (tiheasustusala
ehituskeeluvööndis varem väljakujunenud ehitusjoon) 30,0 meetrini.
Detailplaneeringut korrigeeriti
enne nõusoleku saamist Keskkonnaameti nõudel ühe meetri samakõrgusjoone kandmisega
joonistele, millest tulenevalt muutusid kõik ehituskeeluvööndiga seotud numbrilised
näitajad võrreldes vastuvõetud detailplaneeringuga (tiheasustusala
ehituskeeluvööndis varem väljakujunenud ehitusjoon muutus 37,6 meetrilt
32,3 meetrile ning taotletav ehituskeeluvööndi vähendamine 30,0 meetrilt
23,8 meetrile).
Keskkonnaamet vaatas läbi
esitatud taotluse Läänemere rannaala ehituskeeluvööndi vähendamiseks 23,8 meetrini
ning nõustus 7. septembri 2009 kirjaga nr HJR 14-9/12236-2
ehituskeeluvööndi vähendamisega detailplaneeringus esitatud ulatuses ning
tingimustel, et tagatakse kallasraja kasutamine ja juurdepääs rannale.
Detailplaneering oli avalikul
väljapanekul 11. kuni 25. maini 2009. Vastav teade ilmus ajalehes
Postimees 29. aprillil 2009. Detailplaneeringu avaliku väljapaneku ajal
esitati neli kirjalikku vastuväidet Ranna tee 3 kinnistu vastas, teisel
pool Ranna teed, asuvate kinnistute omanike poolt. Vastuväidete esitajatele on
edastati Tallinna Linnaplaneerimise Ameti seisukoht tähtkirjana 9. juunil 2009.
Lisaks esitas pärast detailplaneeringu avaliku väljapaneku lõppu arvamuse
detailplaneeringu kohta Viimsi vallas asuva naaberkinnistu Miiduranna tee 3
omanik, kellele vastati Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 10. juuni 2009
kirjaga.
Detailplaneeringu avaliku
väljapaneku tulemusi tutvustav arutelu toimus 16. juunil 2009. Pirita
Linnaosa Valitsuses toimunud avalikul arutelul osalesid ka vastuväited esitanud
isikud. Arutelul käsitleti vastuväidetes toodud küsimusi. Arutelu toimumise
kohta ilmus teade ajalehes Postimees 3. juunil 2009. Arutelu tulemusena
jäid vastuväited lahendamata.
Tallinna Linnavalitsuse 27. novembri
2009 kirjaga nr LV-1/7834 esitati detailplaneering planeerimisseaduse § 23
lg 1 p 2 ja § 23 lg 3 p 3 ja 5 ning Tallinna linna
ehitusmääruse § 18 lg 13 kohaselt Harju maavanemale järelevalveks ja
heakskiidu saamiseks.
Planeeringuvaidlusele lahenduse leidmiseks kutsus maavanem 29. detsembril
2009 kooskõlas planeerimisseaduse § 23 lõike 3 punktiga 5 kokku
planeeringu avalikul väljapanekul kirjalikke vastuväiteid esitanud isikute,
planeeringu koostamist korraldava kohaliku omavalitsuse ja Harju Maavalitsuse ühisnõupidamisele.
Avalikul väljapanekul vastuväiteid esitanud isikud ei osalenud nõupidamisel,
mistõttu ei olnud võimalik vastuväidete osas kokkuleppele jõuda.
Harju maavanem andis 5. jaanuaril 2010 kirjas nr 2.1-13/6571 planeerimisseaduse
§ 23 lõike 6 alusel Ranna tee 3 kinnistu detailplaneeringu edasiseks menetlemiseks heakskiidu.
5. märtsil 2010 sõlmitud
lepinguga nr 2-6/42 võttis OSAÜHING BALTEKS ARENDUS kohustuse tagada oma
vahendite arvelt detailplaneeringukohaste avalikult kasutatavate teede ja välisvalgustuse
ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise ning üldkasutatava haljastuse
rajamise.
Vastavalt planeerimisseaduse § 25
lg 7 punktile 1 teavitab kohalik omavalitsus tähtkirjaga ühe nädala
jooksul Ranna tee 3 kinnistu detailplaneeringu
kehtestamise otsuse tegemise päevast detailplaneeringule vastuväite esitanud
isikuid (Ranna tee 34 kinnistu omanik, Ranna tee 32 kinnistu omanik,
Ranna tee 38 kinnistu omanik ja Ranna tee 36 kinnistu omanik)
detailplaneeringu kehtestamisest.
Vastavalt planeerimisseaduse § 25
lg 7 punktile 4 teavitab kohalik omavalitsus tähtkirjaga ühe nädala
jooksul Ranna tee 3 kinnistu detailplaneeringu kehtestamise otsuse
tegemise päevast Miiduranna tee 3 ja Miiduranna tee 2 kinnistute
omanikke detailplaneeringu kehtestamisest.
Planeerimisseaduse
§ 10 lõikes 61 nimetatud detailplaneeringu kehtestamine
kuulub volikogu ainupädevusse vastavalt kohaliku omavalitsuse korralduse
seaduse § 22 lõike 1 punktile 33 ja Tallinna linna ehitusmääruse
§ 19 lõikele 3.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Toomas Vitsut
|
|
Tallinna
Linnavolikogu esimees
|
