|
Tallinna
Linnavolikogu 22. aprilli 2010
otsuse nr 98
LISA
|
|
|
|
|
|
Seletuskiri
Tallinna Linnavolikogu otsuse “Estonia pst 15a ja Kentmanni tn 4 //
Sakala tn 10 kinnistute detailplaneeringu
kehtestamine Kesklinnas“ juurde
|
|
|
|
|
|
Tallinna Linnavolikogu otsusega kehtestatakse
Kesklinnas asuva 0,18 ha suuruse maa-ala kohta koostatud Estonia
pst 15a ja Kentmanni tn 4 // Sakala tn 10 kinnistute
detailplaneering, milles on ette nähtud
muuta Estonia pst 15a ning Kentmanni tn 4 // Sakala
tn 10 kinnistute piire ja mõlema krundi maakasutuse sihtotstarve ärimaaks
ning on määratud ehitusõigus Kentmanni tn 4 // Sakala tn 10
krundile maa-aluse ja kuni 6 maapealse korrusega ärihoone rajamiseks
ning Estonia pst 15a krundil olevale hoonele ühe korruse peale ehitamiseks
ja kruntide kasutamise tingimused.
HALDUSAKTI PÕHJENDUSED
1. Olemasolev olukord
Planeeritud maa-ala asub Kesklinnas,
Kentmanni, Sakala ja Tatari tänava ning Estonia puiestee vahelises kvartalis.
Planeeritud maa-alal asub sotsiaalmaa
sihtotstarbega Estonia pst 15a kinnistu ja elamumaa sihtotstarbega
Kentmanni tn 4 // Sakala tn 10 kinnistu. Mõlemad kinnistud
kuuluvad eraomandisse. Lisaks jääb planeeritud maa-alale osa transpordimaa
sihtotstarbega katastriüksusest Kentmanni tänav ja osa Sakala tänava maa-alast.
Estonia pst 15a kinnistul asub 2-korruseline
kivihoone. Hoone soovitakse säilitada ja on ette nähtud võimalus sellele kolmas
korrus peale ehitada. Kentmanni tn 4 // Sakala tn 10 kinnistul
asunud hoone lammutati 2008. aasta kevadel ning krunt on praegu kasutusel
parklana.
Planeeritud maa-alal kasvab 3 puud.
III väärtusklassi kuulub kaks puud ja IV väärtusklassi üks puu.
Planeeritud alale ulatuvad kolme Sakala tn 12 kinnistul asuva puu (kahe
III väärtusklassi ja ühe IV väärtusklassi puu) võrad.
Planeeritud maa-ala paikneb Vabariigi
Valitsuse 20. mai 2003 määrusega nr 155 vastuvõetud “Tallinna vanalinna
muinsuskaitseala põhimääruse“ kohaselt Tallinna vanalinna
muinsuskaitseala kaitsevööndis, mille hoonestamisel tuleb tagada vanalinna
silueti vaadeldavus.
Planeeritud maa-alale ulatub
kultuuriministri 13. mai 1997 määrusega nr 21 “Kultuurimälestiseks tunnistamine“
ajaloomälestiseks tunnistatud Estonia pst 15 hoone 50-meetrine
kaitsevöönd. Lisaks asub ala kultuuriministri 30. augusti 1996 määrusega
nr 10 “Kultuurimälestiseks tunnistamine“
arheoloogiamälestiseks tunnistatud II at eKr - 16. saj asulakoha
kaitsevööndis.
2. Kontaktvööndi
analüüs
Kontaktvööndis asub erineva
kasutusotstarbega hooneid: elamuid, ärihooneid, kaks kooli, Eesti Muusika- ja
Teatriakadeemia hoone, Eesti Panga hooned, Tallinna Keskraamatukogu ja kultuurikeskus
Solaris. Sakala tänava ja Pärnu maantee ääres domineerivad elamud, mille
esimestel korrustel on äriruumid. Kontaktvööndisse jääb kokku 9 arhitektuurimälestist.
Estonia puiestee, Kentmanni, Sakala ja
Tatari tänavaga piiratud kvartali olulisim hoone paikneb Estonia pst 15
krundil. Tegemist on 1911. a arhitekt A. Jaroni projekteeritud ja
1912. a valminud esindusliku hilisjuugendlikus stiilis uusklassitsistlike
joontega villaga. Hoone on tunnistatud arhitektuuri- ja ajaloomälestiseks.
Kavandatud hoonet enim mõjutavaks teiseks oluliseks hooneks on Estonia pst 13 //
Kentmanni tn 1 krundil paiknev Eesti Panga peahoone, mis on tunnistatud kultuuriministri
13. mai 1997 määrusega nr 25 “Kultuurimälestiseks tunnistamine“ arhitektuurimälestiseks.
Arhitektide E. Habermanni ja H. Johansoni ning insener F. Adoffi
projekteeritud funktsionalistlikus stiilis traditsionalismi elementidega
keskpanga peahoone valmis 1935. aastal.
Sakala tn 12 krundil asub 6-korruseline
esindustraditsionalistlik äri- ja eluhoone. Sakala tn 14 ja 16a
kruntidel paiknevad 2-korruselised puithooned. Nendest edelasse jäävad kaks
viimastel aastatel ehitatud 7-korruselist äri- ja eluhoonet. Sakala tn 7
krundil paikneb 6-korruseline esindustraditsionalistlik äri- ja eluhoone.
Sakala tn 9 krundil on 20. sajandi alguses ehitatud 3-korruseline
mansardkatusega kivihoone. Sakala tn 16 krundil asub rekonstrueeritud 5-korruseline
kivihoone.
Estonia puiestee, Kentmanni tänava, Sakala
tänava ja Tatari tänava vahelises kvartalis on hooned ehitatud vahelduval
hoonestusviisil ning hoonestuslaad on perimetraalne. Hooned on ehitatud selgelt
tajutavale ehitusjoonele. Kontaktvööndis olevate ja planeeritud hoonete
korruselisus varieerub kahest viieteistkümneni. Piirdeaiad on iseloomulikud
kvartali keskel olevate kruntide eraldamiseks. Kõrghaljastus kasvab
puiesteedena ning vähesel määral ka kruntide hoovipoolsetel osadel. Lähimad
suured rekreatsioonialad on vanalinna bastionidevöönd ja Tammsaare park.
Ühistransport on piirkonnas väga
hästi korraldatud ja ühendus linna teiste osadega on väga hea. Planeeritud ala
vahetus läheduses, Pärnu maantee ja Vabaduse väljaku ääres, paiknevad bussi-,
trolli- ja trammipeatused.
3. Tallinna üldplaneering
Tallinna üldplaneeringus on planeeritud
ala juhtfunktsiooniks määratud kesklinna segahoonestusala, kuhu võib ehitada
kõiki hooneid, v.a keskkonda saastavaid ettevõtteid. Detailplaneering on
kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3
kehtestatud “Tallinna üldplaneeringuga“.
4. Kehtiv detailplaneering
Planeeritud maa-ala kohta ei kehti
varem kehtestatud detailplaneeringut.
5. Detailplaneeringus kavandatu
Detailplaneeringus on kavandatud
muuta Estonia pst 15a ja Kentmanni tn 4 // Sakala tn 10
krundi piire ning mõlema krundi maakasutuse sihtotstarvet.
Elamumaa sihtotstarbega Kentmanni
tn 4 // Sakala tn 10 krundi (positsioon 1) maakasutuse
sihtotstarve muudetakse 100% ärimaaks ning kinnistule on planeeringu kohaselt
ette nähtud liita osa Estonia pst 15a krundist.
Kentmanni tn 4 // Sakala
tn 10 krundile on määratud ehitusõigus maa-aluse ja kuni 6 maapealse
korrusega ärihoone rajamiseks Kentmanni tänava äärde. Estonia puiestee poolses
osas on hoone kavandatud 5-korruselisena. Hoone on kavandatud kvartali
perimeetrile, on ette nähtud plokistada Sakala tn 12 äri- ja eluhoonega ja
planeeritud viimasega samale ehitusjoonele, mis vastab 1935. aastal
koostatud tänavate ja väljakute ruumilise mõju projektis ettenähtule. Kentmanni
tänava poolt on hoonestusala määratud Eesti Panga hoonest 20 meetri
kaugusele. Planeeritud ärihoonele on kavandatud üks maa-alune parkimiskorrus.
Majale on ette nähtud kaks peasissepääsu - üks Kentmanni ja teine Sakala
tänava poolt. Sissesõit parkimiskorrusele on Sakala tänavalt.
Sotsiaalmaa sihtotstarbega Estonia
pst 15a krundi (positsioon 2) maakasutuse sihtotstarve muudetakse
100% ärimaaks. Detailplaneeringus on määratud ehitusõigus Estonia pst 15a
krundil paiknevale ärihoonele ühe korruse pealeehitamiseks. Jalakäijate
juurdepääs krundile on ette nähtud Kentmanni tänavalt läbi Kentmanni
tn 4 // Sakala tn 10 krundi. Vastav servituudi vajadus on
planeeringus määratud.
Lisaks on ette nähtud moodustada
Kentmanni tn 4 // Sakala tn 10 krundist ja Estonia pst 15a
krundist transpordimaa sihtotstarbega krunt positsioon 3, aadressi
ettepanekuga Kentmanni tn T2.
Planeeritud maa-ala
hoonestustiheduseks kujuneb 3,61.
Juurdepääs planeeritud alale on
Kentmanni ja Sakala tänavalt ning Estonia puiesteelt. Parkimiskohtade vajadus
on arvutatud Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsusega nr 329
kinnitatud “Tallinna parkimise korralduse
arengukava aastateks 2006-2014“ linnakeskuse normi alusel.
Planeeritud suuruse ja otstarbega hoone krundil Kentmanni tn 4 //
Sakala tn 10 võib olla kuni 22 parkimiskohta. Ette on nähtud 22 parkimiskohta.
Sissesõit Kentmanni tn 4 // Sakala tn 10 hoone maa-alusesse
parklasse on kavandatud Sakala tänavalt. Estonia pst 15a krundil võib olla
kuni 2 parkimiskohta. Parkimiskohad on ette nähtud Sakala tn 14a
krundil asuvatesse garaažidesse. Garaažide kasutamiseks on servituut seatud ja Sakala
tn 14a krundi kohta koostamisel olevas detailplaneeringus arvestatakse
sellega. Detailplaneering vastab “Tallinna parkimise korralduse arengukavale
aastateks 2006-2014“.
Detailplaneeringus kavandatud hoone
ehitamiseks tuleb likvideerida üks Sakala tn 12 krundi piiril kasvav IV väärtusklassi
kuuluv puu. Likvideeritav haljastus kompenseeritakse asendusistutusega
vastavalt Tallinna Linnavolikogu 25. augusti 2005 määrusele nr 45 “Puu raie- ja hoolduslõikusloa
andmise tingimused ja kord“. Arvutuste kohaselt tuleks
planeeringulahenduse realiseerimiseks istutada likvideeritava puu asemele 3 uut
puud. Arvutuse teel saadud puude arv on esialgne ja võib lahenduse
täpsustumisel järgnevates projekteerimisstaadiumides muutuda. Lõplik
kompenseerimiseks vajalik puude arv selgub raieloa menetlemisel pärast
ehitusloa väljaandmist. Uut haljastust on ette nähtud istutada puudereana Kentmanni
tänava äärde. Sinna on võimalik istutada rohkem kui 3 puud.
Jäätmete kogumine on ette nähtud
kooskõlas jäätmeseaduse ja
Tallinna Linnavolikogu 30. oktoobri 2008 määrusega nr 36 kehtestatud “Tallinna jäätmehoolduseeskirjaga“.
Sorteeritud jäätmete kogumine lahendatakse hoone mahus.
Planeeritud maa-ala asub Tallinna
Linnavolikogu 27. mai 2004 määrusega nr 19 kinnitatud lisa “Tallinna kaugküttepiirkonna
piirid, kaugküttevõrguga liitumise ning eraldumise tingimused ja kord,
kaugkütte üldised kvaliteedinõuded, soojuse piirhinna kooskõlastamine ja
soojusettevõtja arenduskohustus“ kohaselt kaugkütte piirkonnas.
Hoonete soojaga varustamine on lahendatud kaugkütte baasil.
Detailplaneeringule lisatud
insolatsiooni analüüsis on vaadeldud, kuidas mõjutavad planeeritud hooned
insolatsiooni kestust olemasolevates hoonetes asuvates eluruumides. Sakala
tn 12 elamus jääb kõigis korterites Eesti standardile EVS 894:2008 “Loomulik
valgustus elu- ja bürooruumides“ vastav insolatsiooni kestus tagatuks Sakala
tänava poole jäävate tubade kaudu. Kentmanni tn 4 // Sakala
tn 10 krundile kavandatud hoone varju jäävatest naabermajadest ei ole
ükski elamu.
6. Avaliku väljapaneku tulemused
Avaliku väljapaneku ajal esitasid
detailplaneeringu kohta vastuväiteid ja ettepanekuid Eesti Panga esindaja ja
ühiselt Estonia pst 15 asuva hoone omanikud ja õigustatud subjektid
Estonia pst 15 maa tagastamise suhtes.
Eesti Panga esindaja märkis, et ei
nõustu sellega, et planeeritavat ala on laiendatud Estonia pst 13
kinnistul paikneva ehitise välisperimeetrini. Vastuväite esitaja leidis, et
soojatorustikku on võimalik ehitada ka planeeringuala laiendamata.
1. juulini 2009 kehtinud
planeerimisseaduse § 221 lõige 2 sätestas, et kui
kinnisasjale tehnovõrgu või -rajatisega võrguühenduse loomiseks on vajalik luua
ühendus olemasoleva tehnovõrgu või -rajatisega, mis ei asu planeeritaval
maa-ala, siis peab planeeringu algataja laiendama planeeritavat maa-ala
selliselt, et planeering hõlmaks kogu loodavat võrguühendust. Sellest
tulenevalt muutis Tallinna Linnavalitsus 22. aprilli 2009 korraldusega nr 645-k,
millega võeti vastu Estonia pst 15a ja Kentmanni tn 4 // Sakala tn 10
kinnistute detailplaneering, ka planeeritava maa-ala piire ja suurust
0,20 hektarilt 0,28 hektarini vastavalt detailplaneeringu
põhijoonisele. Praktikas laiendati planeeritavaid alasid selliselt, et
tehnovõrkude kaitsevöönd jääks kogu ulatuses planeeritavale alale ning et varem
kehtestatud planeeringutest ei jääks kehtima lahustükke ja planeeringualade
piiri oleks visuaalse pildi alusel võimalik planeeringute registrisse kanda. 1. juulil
2009 jõustus planeerimisseaduse muudatus, mille kohaselt on seaduse § 221
tunnistatud kehtetuks. Eeltoodust tulenevalt on planeeringuala piire veelkord
korrigeeritud ja ala suurust on vähendatud 0,18 hektarini, selliselt et
planeeritav maa-ala ei ulatu enam Estonia pst 13 hoone välisperimeetrini.
Harju maavalitsuses toimunud avalikul
väljapanekul kirjalikke vastuväiteid esitanud isikute, planeeringu koostamist
korraldava kohaliku omavalitsuse ja Harju maavalitsuse ühisnõupidamisel osales
ka Eesti Panga esindaja, kes kinnitas nõupidamisel kirjalikult, et loobub Eesti
Panga nimel esitatud vastuväitest, kuna planeeringuala piiri muudetakse.
Ühiselt vastuväite esitanud Estonia
pst 15 asuva hoone omanikud ja õigustatud subjektid soovisid, et
hoonestustihedus viidaks vastavusse detailplaneeringu algatamise otsusega,
Tallinna Linnavalitsuse 28. mai 2008 korraldusega nr 943-k “Estonia pst 15a ja Kentmanni
tn 4 // Sakala tn 10 kinnistute detailplaneeringu koostamise
algatamine“, milles esitatud lisatingimuse kohaselt võib
hoonestatavate kruntide grupi hoonestustiheduseks olla 3,15.
Lubatav hoonestustihedus määrati
detailplaneeringu algatamiseks koostatud eskiisi alusel. Sisuliselt on
korralduses toodud lisatingimus täidetud. Eskiisiga võrreldes ei ole kruntide
ehitusõiguse ulatust suurendatud. Maa-ameti kooskõlastuse tingimusest lähtuvalt
on hoonestatavate kruntide osadest ette nähtud moodustada transpordimaa krunt
Kentmanni tänava äärde kavandatud kõnnitee tarbeks. Detailplaneeringu
algatamise otsuse tegemise ajal ei olnud teada vajadus moodustada transpordimaa
krunte ja eskiisis arvutati hoonestustiheduse näitaja suurema maa-ala kohta.
Sama maa-ala hoonestustihedus on ka detailplaneeringus 3,15, kuid äralõigete
tõttu jääb hoonestatavate kruntide grupi hoonestustiheduseks 3,61. Hoonet ei
ole esialgu kavatsetuga võrreldes suurendatud ja tema mõju linnaruumile ja
ümbritsevale keskkonnale ei muutu. Tallinna Linnavalitsus kaalus
hoonestustiheduse arvulise väärtuse suurenemist detailplaneeringu vastuvõtmisel
ja nõustus sellega.
Planeeringu materjalidest nähtuvalt
asub planeeringuala kontaktvööndis Sakala tn 12 krundil 6-korruseline äri-
ja eluhoone, Sakala tn 14 ja Sakala tn 16a kruntidel paiknevad 2-korruselised
puithooned. Nendest edelasse jäävad kaks viimastel aastatel ehitatud
7-korruselist äri- ja eluhoonet. Sakala tn 7 krundil paikneb samuti 6-korruseline
äri- ja eluhoone. Sakala tn 9 krundil on 20. sajandi alguses ehitatud
3-korruseline mansardkatusega kivihoone. Sakala tn 16 krundil asub
rekonstrueeritud 5-korruseline kivihoone. Eeltoodust tulenevalt leidis detailplaneeringu
koostamise üle järelevalvet teostanud Harju maavanem, et kohalik omavalitsus on
planeeringu koostamise käigus kaalunud planeeritava maa-ala kinnisasja omaniku
ja teiste huvitatud isikute ettepanekuid ning erinevaid planeeringulahenduse
võimalusi, sh planeeritud hoonestuse sobivust ja kohasust ning
planeeringulahendus on piisavalt põhjendatud. Planeeringualale kavandatud kuni 6 maapealse
korrusega ärihoone ei eristu oma kõrguse ega ka suuruse poolest
ebaproportsionaalselt planeeringuala kontaktvööndisse jäävatest mitmetest
teistest hoonetest.
Vastuväite esitajad soovisid, et
Estonia pst 15a hoone teenindamiseks nähakse ette parkimiskohad.
“Tallinna parkimise korralduse
arengukava aastateks 2006-2014“ kohaselt võib Estonia pst 15a krundil olla
kuni 2 parkimiskohta. Parkimiskohad on ette nähtud Sakala tn 14a
krundil asuvatesse garaažidesse. Sakala tn 14a krundi kohta koostamisel olevas
detailplaneeringus arvestatakse sellega. Parkimiskohtade kavandamine Sakala tn 14a
krundile ei ole vähem turvaline ega vähenda liikluse sujuvust piirkonnas. Garaažide
kasutamiseks on servituut seatud. Erandi tegemisel arvestati, et Estonia pst 15a
on väike ärihoone, mille teenindamiseks võiks krundil olla ainult kuni 2 parkimiskohta.
Lisaks on piirkonnas väga hästi korraldatud ühistransport.
Planeeringumaterjalidest nähtuvalt on
parkimiskohtade vajadus arvutatud Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006
otsusega nr 329 kinnitatud “Tallinna parkimise korralduse arengukava
aastateks 2006-2014“ linnakeskuse normi alusel. Planeeritud suuruse ja
otstarbega hoone krundil Kentmanni tn 4 // Sakala tn 10 võib
olla kuni 22 parkimiskohta, planeeritud ongi 22 parkimiskohta.
Sissesõit Kentmanni tn 4 // Sakala tn 10 hoone maa-alusesse
parklasse on kavandatud Sakala tänavalt. Arengukava punktis 4.1.5 on
lubatud sätestatud parkimisnormidest põhjendatud vajaduse korral kõrvale
kalduda, tagades huvitatud isikute ning avalike huvide arvessevõtmise ja
tasakaalustamise, kuid seejuures ei tohi väheneda liikluse sujuvus ega
turvalisus, sealhulgas eriti kergliiklejate turvalisus. Vastavate erandite
tegemine toimub planeeringu vastuvõtmisel ja/või kehtestamisel Tallinna Transpordiameti
ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti ühise ettepaneku alusel. Tallinna
Transpordiamet on detailplaneeringu kooskõlastanud. Tallinna Linnaplaneerimise
Amet esitas detailplaneeringu samal kujul vastuvõtmiseks. Eeltoodu põhjal asus
ka Harju maavanem seisukohale, et detailplaneering vastab “Tallinna parkimise
korralduse arengukavale aastateks 2006-2014“.
Vastuväite esitajad tegid ettepaneku
jätta kavandamata krundile positsioon 1 planeeritud Estonia puiesteega
paralleelne hooneosa, et säilitada kvartalile omane kinnine hoonestusviis ja
perimetraalne hoonestuslaad.
Planeeringulahenduses ongi kavandatud
perimetraalset hoonestuslaadi jätkav hoone. Kvartali perimetraalseks
hoonestamiseks ei ole vaja tingimata ehitada hooneid kvartali nurgakrundile.
Perimetraalselt hoonestatud kvartal tähendab, et hooned asuvad kvartali
välispiiril, kuid see ei tähenda, et ilmtingimata kogu piiri ulatuses. Tatari
tänava, Estonia puiestee, Kentmanni tänava ja Sakala tänava vahelisele
kvartalile on iseloomulik vahelduv hoonestusviis. Detailplaneeringu
seletuskirjas olnud ebatäpsus on parandatud. Kavandatud hoone on plokistatud
Sakala tn 12 elamuga, sest viimane on ehitatud tulemüüri nõuetele vastava
seinaga krundi piirini. Estonia puiestee poolt plokistamise võimalust ei ole
kavandatud. Eesmärk on jätta võimalikult hästi vaadeldavaiks Estonia
pst 15 ja Estonia pst 13 // Kentmanni tn 1 kinnistutel
asuvad mälestised. Estonia pst 15 ja Estonia pst 15a hooned on
ehitatud nii, et ei ole eeldatud nende hoonetega plokistatud hoonete ehitamist.
Seega on planeeringulahendus linnaehituslikult väga loogiline.
Planeeringumaterjalidest nähtuvalt
asub planeeringuala kontaktvööndis erineva kasutusotstarbega hooneid: elamuid,
ärihooneid, kaks kooli, Eesti Muusika- ja Teatriakadeemia, pank, raamatukogu.
Teatri väljaku äärde on ehitatud kultuurikeskus Solaris. Pärnu maantee ja ka
Sakala tänava ääres domineerivad elamud, mille esimestel korrustel on
äriruumid. Kontaktvööndis olevate ja projekteeritud hoonete korruselisus
varieerub kahest viieteistkümneni. Kontaktvööndisse jääb kokku üheksa
arhitektuurimälestist. Estonia puiestee, Kentmanni ja Sakala tänavaga piiratud
kvartali olulisim hoone paikneb Estonia pst 15 krundil. Hoone on
tunnistatud arhitektuuri- ja ajaloomälestiseks. Kavandatud hoonet enim
mõjutavaks teiseks oluliseks hooneks on Estonia pst 13 // Kentmanni tn 1
krundil paiknev Eesti Panga peahoone, mis on samuti tunnistatud
arhitektuurimälestiseks. Analüüsinud planeeringumaterjale, leidis järelevalve
teostaja, et kohalik omavalitsus ei ole kaalutlusotsuse tegemisel oma pädevuse
piire ületanud ning on planeerimislahenduse koostamisel arvestanud
planeeringuala asukohta linnaruumis, ümbritsevat hoonestust, Tallinna
üldplaneeringut ja muid planeeringulahendust mõjutada võivaid tegureid.
Vastuväite esitajad palusid
täpsustada seletuskirja lõiku, milles on öeldud, et Kentmanni tn 4 //
Sakala tn 10 krundile planeeritud hoone on kavandatud nii, et endine
Estonia pst 15 krundi osa on hoonestatud ainult olemasoleva kahekorruselise
hoone aluse maa ulatuses. Veel palusid vastuväite esitajad lisada seletuskirja
lause, et Kentmanni tn 2 maaüksuse tagastamiseks on õigustatud subjektid
esitanud maa tagastamise avalduse, kuid tagastamise menetlus ei ole lõppenud
ning krundi tulevane otstarve on määramata. Vastuväite esitajad soovisid, et
kõrvaldatakse seletuskirjast eeldus, mille kohaselt võetakse Kentmanni tn 2
krunt tulevikus kasutusele kas parkla või haljasalana ja lisada, et Kentmanni
tn 2 krundil asus varem puitmaja ja krundi Estonia puiestee poolne nurk
oli hoonestamata. Vastuväite esitajad palusid kajastada seletuskirjas oma soovi
Kentmanni tn 2 krunt osaliselt hoonestada. Vastuväite esitajad tegid
ettepaneku näha ette sobiv piirdeaed positsioon 2 ja Estonia pst 15
vahelisele piirile ning palusid jätta kavandamata juurdepääsu Estonia pst 15a
krundile Estonia puiesteelt.
Detailplaneeringu seletuskirja on
korrigeeritud järgmiselt: Estonia pst 15a krundile (positsioon 2)
planeeritud hoone on kavandatud olemasoleva kahekorruselise hoone aluse maa
ulatuses; lisatud on lause, et Kentmanni tn 2 maaüksuse tagastamiseks on
õigustatud subjektid esitanud maa tagastamise avalduse, kuid tagastamise
menetlus ei ole lõppenud ning krundi tulevane otstarve on määramata; lisatud on
selgitus, et Kentmanni tn 2 krundil asus varem puitmaja ja krundi Estonia
puiestee poolne nurk oli hoonestamata; planeeringus on kajastatud Estonia pst 15
asuva hoone omanike ja õigustatud subjektide soov Kentmanni tn 2 krunt
osaliselt hoonestada; planeeringu kohaselt on kavandatud Estonia pst 15 ja
positsioon 2 vahele piire, mille kujundus peab vastama muinsuskaitse
eritingimustele; jalakäijate juurdepääs Estonia pst 15a krundile
(positsioon 2) on ette nähtud Kentmanni tänavalt läbi Kentmanni
tn 4 // Sakala tn 10 krundi, vastava servituudi vajadus on
planeeringus määratud. Detailplaneeringu seletuskirjas on täpsustatud, et
juurdepääs Estonia puiesteelt jäetakse kavandamata juhul kui vastavat
servituudilepingut ei õnnestu sõlmida.
Järelevalve teostaja leidis, et kuna
detailplaneeringu seletuskirja on täiendatud vastavalt vastuväidete esitajate
soovile, ei ole kohaliku omavalitsuse ja vastuväiteid esitanud isikute vahel
vastuväite nendes punktides lahendamata planeeringuvaidlust.
Vastuväite esitajad tegi ettepaneku
Kentmanni tänavalt Estonia pst 15a krundini kavandatud kõnnitee laius
määrata vastavalt Eesti standardile EVS 843:2003 “Linnatänavad“. Lisaks
palusid vastuväite esitajad planeerida “Tallinna parkimise korralduse
arengukava aastateks 2006-2014“ täitmiseks juurdesõidutee Estonia
pst 15a krundile.
Eesti standard EVS 843:2003 “Linnatänavad“
reguleerib linnatänavate kõnniteede laiust. Krundil asuvad kõnniteed võivad
olla omanikule sobiva muu laiusega. Tallinna parkimise korralduse arengukava ei
reguleeri juurdesõiduteede planeerimist. Pääs Estonia pst 15a krundile on
ette nähtud läbi Kentmanni tn 4 // Sakala tn 10 kinnistu.
Seetõttu ei ole Tallinna Linnavalitsus esitatud vastuväidetega nõustunud.
Järelevalve teostaja nõustus antud
vastuväite puhul kohaliku omavalitsuse seisukohaga, et eraomanikele kuuluvatele
kinnistutele planeeritavate kõnniteede laius ei ole seadusega reguleeritud ja
sõltub omanike tahtest.
Vastuväite esitajad tegid ettepaneku
lisada seletuskirja krundi positsioon 2 jäätmekäitlust puudutav osa ja
näidata jäätmemahuti asukoht.
Detailplaneeringu seletuskirja punkti 4.3.3
on täiendatud - positsiooni nr 2 jäätmete (liigiti) kogumise koht on
ette nähtud positsioonile nr 1 kavandatavasse hoonesse, kui jäätmete
(liigiti) kogumine positsiooni nr 2 hoones ei ole õigusaktide kohaselt
võimalik. Jäätmehoidla asukoht hoones täpsustatakse ehitusprojektis.
Vastuväite esitajad tegid ettepaneku
muuta planeeringulahendust nii, et insolatsioonitingimused olemasolevates
elamutes muutuks paremaks võrreldes avalikul väljapanekul olnud lahendusega ja
soovisid, et detailplaneeringule lisatakse insolatsiooni kestuse muutumise
analüüs Estonia pst 15 hoone kohta.
Eestis hinnatakse valgustustingimusi
Eesti standardi EVS 894:2008 “Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides“
alusel. Standardi kohaselt peab olema insolatsiooni kestus 3-toalise korteri
vähemalt ühes toas ja suurema tubade arvuga korteri kahes toas mitte vähem kui
3 tundi. Katkestuse korral peab pikem periood olema vähemalt 2 tundi
ja kogukestus vähemalt 3,5 tundi. Olemasolev insolatsiooni kestus ei või
väheneda üle 50%.
Sakala tn 12 eluruumide
insolatsioon on rahuldatud tänavapoolsete tubade kaudu ja seda kavandatud hoone
ei mõjuta. Halvimas olukorras olevates korterites jääb insolatsiooni kestuseks
8 tundi ja 52 minutit ning 7 tundi ja 25 minutit, mis
kesklinna tingimustes on erakordselt hea. Eesti standardi EVS 894:2008 “Loomulik
valgustus elu- ja bürooruumides“ alusel hinnatakse insolatsiooni kestust
eluruumides. Estonia pst 15 hoones eluruume ei asu ja analüüsi koostamine
ei ole vajalik. Insolatsiooni kestuse kvantitatiivset normi ärihoonete kohta
Eestis ei ole.
Järelevalve teostaja märkis lisaks,
et kuna insolatsiooni peetakse eluruumides tervisekaitseseisukohalt väga
oluliseks, lahendatakse insolatsiooni küsimus detailplaneeringute
läbivaatamisel, lähtudes iga konkreetse olukorra asjaoludest. Riigikohus on 13. juuni 2003 otsuse nr 3-3-1-42-03
punktis 25 öelnud, et Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999 määrusega
nr 38 kinnitatud “Eluruumidele esitatavate nõuete“
punktis 5 praegu sisalduvat määratlemata õigusmõistet “piisav loomulik
valgustus“ ei või täielikult samastada sätte varasemas redaktsioonis sisaldunud
jäiga kvantitatiivse nõudega. Mõiste “piisav valgustus“ on määratlemata
õigusmõiste, mis annab erinevaid võimalusi selle tõlgendamiseks. Ruumide
loomulik valgustus ja insolatsioon on erinevad mõisted. Kui loomulik valgustus
seisneb päikesevalguse juhtimises ruumi, kas otse või kaudselt, siis
insolatsioon on päikese otsekiirguse pääs ruumi. Maavanem märkis siinjuures, et
Riigikohus on 13. juuni 2003 otsuses 3-3-1-42-03 öelnud, et eluruumidele
esitatavate nõuete punkti 5 uus sõnastus võimaldab insolatsioonikestust
kohalikke olusid arvestades ka oluliselt vähendada. Piirkondades, näiteks
linnakeskustes, kus ehitised paiknevad valdavalt lähestikku, võib uute hoonete
ehitamisel lugeda piisavaks ka valgustust, mida iseloomustab varasemast
normatiivist väiksem insolatsioonikestus. Kui isik valib elukohaks linnakeskuse
või muu kõrge ja tiheda hoonestusega piirkonna, siis peab ta põhimõtteliselt
leppima väiksema loomuliku valguse hulgaga ja sellisele elukeskkonnale vastava
vaatega.
Lisaks juhtis järelevalve teostaja
tähelepanu asjaolule, et detailplaneeringu on kooskõlastanud ka Tallinna
Tervisekaitsetalitus 18. juuni 2008 otsusega nr 3-1/314, asudes
seisukohale, et detailplaneering on kooskõlas tervisekaitsenõuetega.
Vastuväite esitajad soovisid, et
Kentmanni tn 4 // Sakala tn 10 planeeritud hoone Kentmanni tn 2
poolne sein kavandataks Kentmanni tn 2 krundi piirini ja nähakse ette
tulemüür plokistatud hoone ehitamise võimaldamiseks.
Tallinna Linnavalitsus ei ole pidanud
ettepanekut põhjendatuks. Ettepaneku arvestamise korral kaob ära juurdepääsutee
Estonia pst 15a krundile. Linnaruumi korrastamiseks on hoonestusala
Estonia puiestee poolne piir määratud paralleelne Estonia pst 15 ja
Estonia pst 15a fassaadidega. Krundi piir on aga ebamäärase suunaga, mida
ei ole hea rõhutada. Ka järelevalve teostaja nõustus kohaliku omavalitsuse
seisukohaga.
Vastuväite esitajad soovisid, et vee-
ja kanalisatsioonitorustik kavandataks nii, et need ei läbiks Estonia pst 15
ja Kentmanni tn 2 krunte. Kui elektrikaabel läbib Estonia pst 15
krunti, siis soovisid vastuväite esitajad, et lisatakse detailplaneeringusse
nõue sõlmida servituudi eelkokkulepe enne detailplaneeringu kehtestamist.
Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse
§ 152 lõikes 2 on sätestatud, et kinnisasja omanik on
kohustatud taluma ka tehnovõrku või rajatist, mille suhtes ei ole sama
paragrahvi lõikes 1 sätestatud talumiskohustust, kui see tehnovõrk või
rajatis kuulub § 1581 lõikes 1 nimetatud võrguettevõtjale
ja on püstitatud omaniku nõusolekul enne 1999. aasta 1. aprilli ning
seda tehnovõrku või rajatist kasutatakse eesmärgipäraselt ja avalikes huvides.
Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse
§ 152 lõikes 4 on sätestatud, et sama paragrahvi lõigetes 1
ja 2 sätestatud juhul võib kinnisasja omanik nõuda tehnovõrgu või rajatise
omanikult tehnovõrgu või rajatise ümberpaigutamist temale kuuluval kinnisasjal,
kui see on tehniliselt võimalik ja kinnisasja omanik hüvitab tehnovõrgu või
rajatise ümberpaigutamisega seotud kulud.
Estonia pst 15 krundil asuvad
tehnorajatised on rajatud enne 1999. aasta 1. aprilli ning neid
kasutatakse pidevalt ja eesmärgipäraselt.
Detailplaneeringu kohaselt ei ole
elektrikaabel planeeritud läbi Estonia pst 15 krundi, kuid kuna planeeritud
ala piiri oli vastavalt planeerimisseaduse § 221 lg-le 2
(kehtis kuni 1. juulini 2009) muudetud nii, et see hõlmaks kogu loodavat
võrguühendust ja ka tehnovõrkude kaitsevööndi vajadusega ala, siis ulatus
planeeritud ala osaliselt Estonia pst 15 krundile. Praegune planeeritud
ala piir on kooskõlas algatamiskorralduses määratud piiriga ja ala ei kattu
Estonia pst 15 krundiga.
Järelevalve teostaja juhtis
tähelepanu sellele, et vastavalt põhiseaduse §-le 32
on igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud. Seaduse järgi on igaühel õigus
enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Omandi õigused võivad olla
kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute, sh naaberkinnisasjade omanike
õigustega. Naaberkinnisasjade omanike vahel tekib kindlasti huvide konflikt,
kui mõlemad hakkavad teostama täielikku õiguslikku võimu oma kinnisasja üle.
Sellest tingituna ei kaitse naabrusõigused kummagi kinnisasja omaniku huve
ühepoolselt ning naabrusõiguste näol on tegemist seadusliku kompromissiga
omandiõiguse rakendamisel. Riigikohtu 13. juuni 2003 otsuses nr 3-3-1-42-03
on öeldud, et tiheasustusalale ehitamisel on tavaline, et omavahel põrkuvad
naaberkinnistute omanike õigused ja huvid. On paratamatu, et ühe kinnisasja
intensiivne kasutamine võib piirata naabri võimalusi oma maatüki kasutamisel.
Riik ja omavalitsused ei tohi võimaldada isikutel enda omandiõiguse teostamisel
kahjustada piiramatult teiste isikute ja avalikke huve. Ehitusloa andmisel ei
saa aga olla takistuseks igasugune naabri vara väärtuse vähenemine uue ehitise
tõttu. Ka naabri omandiõigus ei ole piiramatu. Naaber peab taluma ehitise
rajamist, mis on lubatud planeeringuga ja sobib ümbrusse ning on ka muidu
õiguspärane.
Lisaks märkis maavanem, et naaberkinnistute
omanike suhteid reguleerivaks üldseaduseks on asjaõigusseadus, mille
§ 89 lõike 1 esimese lause kohaselt on omanikul õigus nõuda
omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole
seotud valduse kaotusega. Asjaõigusseaduse § 143 ei reguleeri nn
negatiivsete, sh varjavate mõjutuste lubatavust. Negatiivsete varjavate
mõjutuste all tuleb mõista sääraseid mõjutusi, mille puhul takistatakse aine,
lainete või kiirguse pääs naaberkinnisasjale, nt takistatakse õhu, valguse või
raadiolainete levi või varjatakse vaade. Ehitisega põhjustatud varjav mõjutus
võib osutuda keelatud mõjutuseks, mille lõpetamist võib omanik nõuda vastavalt
asjaõigusseaduse § 89 lõikele 1, kui see kahjustab teise isiku
omandiõigust ja ehitis ei ole kooskõlas ehitamist reguleerivate normide ja
nõuetega. Eelnev ei tähenda iseenesest, et kõik varjavad mõjutused on keelatud,
vaid eelkõige seda, et ka varjavaid mõjutusi tuleb avalikul võimul ehitamise
reguleerimisel silmas pidada ning kooskõlas proportsionaalsuse põhimõttega
võimalust mööda vältida. Ehitamisega kaasnevatest mõjutustest tingitud huvide
ja õiguste konfliktid tuleb lisaks asjaõigusele lahendada ka ehitamist
reguleerivate üldnormide ning konkreetsete kinnisasjadega seoses planeeringute
ja ehituslubadega.
Vastavalt planeerimisseaduse § 4
lg 2 punktile 2 on planeerimisalase tegevuse korraldamine linna
haldusterritooriumil kohaliku omavalitsuse pädevuses, kes peab tagama vastavalt
seadusele huvitatud isikute huvide arvessevõtmise ja tasakaalustamise, mis on
planeeringu kehtestamise eeldus. Planeeringu eesmärgid ja planeeringu
koostamise alguses püstitatud lähteseisukohtadega arvestamise fikseerib kohalik
omavalitsus planeeringu vastuvõtmise otsustamisega sellistena, nagu nad on
kindlaks määratud planeeringu lahenduses. Lõpliku hinnangu eelnenud
planeerimismenetluse käigule ja planeeringu lahendusele annab kohalik
omavalitsus otsusega planeeringu kehtestamise kohta. Kohaliku omavalitsuse
korralduse seaduse § 2 kohaselt on kohalik omavalitsus põhiseaduses
sätestatud omavalitsusüksuse demokraatlikult moodustatud võimuorganite õigus,
võime ja kohustus seaduse alusel iseseisvalt korraldada ja juhtida kohalikku
elu (sh territoriaalplaneerimist), lähtudes valla- või linnaelanike õigustatud
vajadusest ja huvidest ning arvestades valla või linna arengu iseärasusi. Seetõttu
juhul, kui planeeringulahendus ei ole vastuolus kehtivate seaduste ja
normidega, on erinevate kinnisasja omanike huvide arvesse võtmisel ning
üldplaneeringuga kavandatavate ehitus- ja maakasutustingimuste ruumilise
sobivuse üle otsustajaks kohalik omavalitsus.
Avalikkuse kaasamise kõige tähtsamaks
ja laiaulatuslikumaks võimaluseks on planeeringu avaliku väljapaneku
korraldamine, mille jooksul saavad oma ettepanekuid ja vastuväiteid
planeeringulahenduse kohta esitada kõik planeeringulahendusest huvitatud
isikud. Planeeringumenetluse etappidest avalikkuse teavitamise kord on
sätestatud planeerimisseaduses. Käesoleval juhul puudub vaidlus selles osas, et
detailplaneeringu menetluse etappidest ei oleks vastavas ajalehes avalikkust
seadusega ette nähtud korras teavitatud. Vastuväiteid esitanud isikud on olnud
teadlikud planeeringu lahendusest ning saanud väljendada oma seisukohti
planeeringu koostamise käigus. Seda tõendab ka vastuväidete esitamine
planeeringu avalikul väljapanekul. Vastuväiteid esitanud isikute vastuväidete
arvesse võtmise kohta on kohalik omavalitsus andnud oma seisukoha. Seega on
vastuväiteid esitanud isik saanud kasutada oma protsessiõigusi
detailplaneeringu koostamisel ja on seeläbi olnud planeeringu koostamisse
kaasatud, mis ongi planeerimisseaduse eesmärk. Kohalikul omavalitsusel on õigus
planeeringu avaliku väljapaneku ja sellele järgneva avaliku väljapaneku
tulemusel teha planeeringus vajalikud parandused ja täiendused. Sellest
tulenevalt kujuneb planeeringu lõplik ehitusõiguse- ja maakasutuse lahendus
välja alles vahetult enne planeeringu kehtestamist. Kohalikul omavalitsusel on
õigus määrata põhjendatud planeerimisotsuse korral planeeritavatele kinnistule
ka teistsugune ehitusõigus, kui praegu planeeringuga määratu, kuid see on
kohaliku omavalitsuse otsustada.
Järelevalve teostaja rõhutas, et
maavanem ei ole kohalikust omavalitsusest kõrgemal seisev organ. Maavanema
järelevalve pädevusse kuulub planeeringulahenduse seadustele ja normidele
vastavuse kontrollimine. Planeeringulahenduse otstarbekuse (sh piirkonna
miljöösse sobivus, hoonestuslaad jms) üle järelevalve käigus õigusliku hinnangu
andmine ei ole maavanema pädevuses. Ka Riigikohus on 13. märtsi 1998 otsuses haldusasjas nr 3-3-1-9-98
leidnud, et kohaliku omavalitsuse planeerimisotsustused alluvad kohtulikule
kontrollile piiratud ulatuses. Kohus ei saa otsustada planeerimisotsustuse
otstarbekuse üle. Seda enam ei saa planeerimisotsustuse otstarbekuse üle
otsustada maavanem. Planeeringulahenduse otstarbekuse üle on kaalutlusõiguse
alusel ainupädev otsustama omavalitsus, kelle pädevusse kuulub kohaliku
omavalitsuse korralduse seaduse järgi kohaliku elu küsimuste, kaasa arvatud
territoriaalplaneerimise iseseisev ja lõplik korraldamine ning otsustamine.
Sellest tulenevalt on ka piirkonna miljöösse konkreetse ehitise sobivuse või
mittesobivuse üle lõplikuks otsustajaks ikkagi kohalik omavalitsus ise.
Ehitusseaduse § 3
lõike 1 kohaselt peab ehitis olema projekteeritud ja ehitatud hea
ehitustava ja üldtunnustatud ehitusreeglite järgi ning kehtivatele nõuetele
vastavatest materjalidest nii, et see sobiks kokku ümbrusega. Planeeringu
materjalidest nähtuvalt on kohalik omavalitsus valiku tegemisel kaalunud
mitmeid lahendusvariante ja leidnud, et detailplaneeringus kavandatud hoone
sobib piirkonna miljöösse. Kohalik omavalitsus peab kooskõlas
proportsionaalsuse põhimõttega võimalust mööda vältima detailplaneeringu
lahenduse kujundamisel ka planeeringulahendusest huvitatud isikute
subjektiivselt tajutavate õiguste riivamist, kuid kuna kohaliku omavalitsuse
peaeesmärgiks planeerimisel on säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu
kujundamine, siis on paratamatu, et alati ei pruugi olla võimalik arvestada
kõikide planeeringulahendusest huvitatud isikute soovidega. Riigikohtu 20. detsembri 2001 otsuse kohtuasjas nr 3-3-1-15-01
punktist 31 tuleneb, et planeeringu lahendusest huvitatud isikutel on
õigus nõuda, et planeeringu koostamist korraldav kohalik omavalitsus arvestaks
nende huvidega, kuid nad ei või eeldada, et nende huvi kaalub igal juhul üles
kolmandate isikute erahuvid või planeerimisdiskretsiooni omava kohaliku
omavalitsuse seisukohad.
Järelevalve teostamise tulemusena
asus maavanem seisukohale, et detailplaneeringu
koostamisel ei ole rikutud seadusi ja norme ega neid vastuväiteid esitanud
isikute seadusest tulenevaid õigusi, mis kuuluksid tagamisele järelvalve teostaja poolt.
Detailplaneeringu koostamisel on arvestatud planeerimisseaduses sätestatud
planeeringu avaliku menetluse nõuetega ning lähtutud on planeerimisseaduse §-s 9
detailplaneeringu sisule esitatavatest nõuetest. Detailplaneeringu on
kooskõlastanud muuhulgas ka Tallinna Kultuuriväärtuste Amet, Muinsuskaitseamet,
Tallinna Tervisekaitsetalitus, Põhja-Eesti Päästekeskus ja Tallinna
Transpordiamet. Nimetatud asutuste poolt esitatud märkustega on planeeringu koostamisel
arvestatud. Eeltoodule tuginedes andis maavanem planeeringule
planeerimisseaduse § 23 lõike 6 kohase heakskiidu.
DETAILPLANEERINGU MENETLUS
Detailplaneeringu koostamise
algatamist taotles 19. aprilli 2002 avaldusega Estonia Maja Osaühingu
esindaja P. Palusaar, kes soovis Estonia pst 15a krundile
ehitusõiguse määramist kuni 6-korruselise äri- ja eluhoone rajamiseks.
Detailplaneeringu koostamise ja koostamise finantseerimise õigus on
20. oktoobril 2006 sõlmitud lepinguga nr DP-24/K-06 üle antud Selvaag
Sakala OÜ-le.
Detailplaneeringu koostamine algatati
Tallinna Linnavalitsuse 28. mai 2008 korraldusega nr 943-k “Estonia pst 15a ja Kentmanni
tn 4 // Sakala tn 10 kinnistute detailplaneeringu koostamise
algatamine“. Detailplaneeringu eesmärk oli muuta Estonia
pst 15a ning Kentmanni tn 4 // Sakala tn 10 kinnistute
piire ja mõlema krundi maakasutuse sihtotstarve ärimaaks ning määrata Kentmanni
tn 4 // Sakala tn 10 krundile ehitusõigus kuni 6-korruselise
ärihoone rajamiseks ning Estonia pst 15a krundil olevale hoonele ühe
korruse peale ehitamiseks ja kruntide kasutamise tingimused.
Detailplaneeringu algatamise teade
ilmus ajalehes Postimees 31. mail 2008. Detailplaneeringu
eskiislahendusega sai tutvuda 4.-5. juunini 2008. Detailplaneeringu
lähteseisukohtade ja eskiislahenduse tutvustamiseks toimus avalik arutelu
6. juunil 2008. Eskiislahendusega tutvumise ning arutelu toimumise aja ja
koha kohta ilmus teade ajalehes Postimees 2. juunil 2008.
Detailplaneeringu koostas K-Projekt
Aktsiaselts. Detailplaneering on koostatud kooskõlas Tallinna Linnavalitsuse
28. mai 2008 korraldusega nr 943-k ning Tallinna Linnavalitsuse
16. juuni 2004 määrusega nr 61 kinnitatud “Detailplaneeringu eskiisi ja
detailplaneeringu koostamise ning vormistamise nõuetega“. Detailplaneeringule
on lisatud H. Sanderi koostatud “Kentmanni tn 4 // Sakala tn 10
krundi dendroloogiline ekspertiis“, OÜ FASSAADIPROJEKT arhitekti P. Soopere
koostatud insolatsiooni analüüs, Aktsiaseltsi “Kommunaalprojekt“ töö
nr 307-07 “Eksperdi arvamus Tallinn, Sakala tn 12 elamu
kandekonstruktsioonide tehnilise seisukorra kohta“, Insinööritoimisto Akukon OY
Eesti Filiaali töö liiklusmürast põhjustatud müratasemete hindamise kohta ja
EHITUSKONSTRUEERIMISE JA KATSETUSTE OSAÜHINGU töö nr 0812P01 “Hinnang
Sakala tn 12 asuva hoone kõrvale uue hoone ehitamise võimaluste kohta“.
Tallinna linna ehitusmääruse § 16
lõikes 1 määratud isikud ja asutused on detailplaneeringu kooskõlastanud.
Tallinna Kesklinna halduskogu,
Tallinna Kultuuriväärtuste Amet, Muinsuskaitseamet, Tallinna Transpordiamet,
Tallinna Kommunaalamet, Põhja-Eesti Päästekeskus, Elion Ettevõtted Aktsiaselts
ja Aktsiaselts Tallinna Küte kooskõlastasid detailplaneeringu omapoolseid
tingimusi esitamata.
Tallinna Kesklinna Valitsus
kooskõlastas detailplaneeringu tingimusel, et detailplaneeringu lahendus kooskõlastatakse
Tallinna Keskkonnaametiga.
Tallinna Keskkonnaamet kooskõlastas detailplaneeringu ja
esitas ehitusprojekti koostamiseks järgmised tingimused: Tallinna
Linnavalitsuse 3. mai 2006 määruse nr 34 “Puittaimestiku ja haljastuse
inventeerimise kord“ § 9 lg 9 kohaselt on nõutav
haljastuse inventeerimisjoonisel dendroloogi allkiri; esitada uushaljastuse
lahendus; planeeringuobjekt asub ühes mürarikkamas piirkonnas, teostada müra
modelleerimine ja selle tulemustest lähtuvalt näha ette hoonete
projekteerimisel EVS 842:2003 “Ehitise heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra
eest.“ tingimuste täitmine; ehitus- ja haljastusprojektid enne ehitusloa
taotlust esitada kooskõlastamiseks Tallinna Keskkonnaametile.
Detailplaneeringule on lisatud
dendroloogi allkirjastatud inventuuri tulemustega joonis. Planeeritava maa-ala
liiklusmürast põhjustatud mürataseme hinnang on detailplaneeringule lisatud.
Määratud on nõue arvestada hoone projekteerimisel Eesti standardis EVS 842:2003
“Ehitise heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest.“ määratud tingimusi. Lisaks
on määratud nõue, et ehitus- ja haljastusprojektid tuleb kooskõlastada enne
ehitusloa taotlemist Tallinna Keskkonnaametiga.
Tallinna Maa-amet (praegu Tallinna
Linnavaraamet) kooskõlastas detailplaneeringu järgmiste tingimustega:
detailplaneeringus määratakse krundil positsioon 1 Sakala tänava poolne
kõnnitee avalikult kasutatavaks. Kõnnitee avaliku kasutamise tagamiseks on
vajalik seada servituut Tallinna linna kasuks. Seega tuleb kinnistute omanikel
kõnnitee avaliku kasutamise tagamiseks sõlmida Tallinna linnaga leping kõnnitee
avalikuks kasutamiseks pärast Estonia pst 15 ja Kentmanni
tn 4 // Sakala tn 10 kinnistute detailplaneeringu kehtestamist
ning enne krundile positsioon 1 ehitusloa väljastamist. Tallinna Maa-amet
palus edastada kinnistute omanike kirjaliku nõusoleku selle kohta, et kõnnitee
avaliku kasutamise tagamiseks seatakse tasuta ja tähtajatu isiklik kasutusõigus
Tallinna linna kasuks. Detailplaneeringu kohaselt moodustatakse eraomanike
kinnistutest transpordimaa krunt positsioon 3, mis määratakse avalikult
kasutatavaks - Tallinna Maa-amet palus põhijoonisel eraldi välja tuua
ajutised krundid, millest moodustatakse krunt positsioon 3. Lisaks palus
Tallinna Maa-amet edastada kinnistute omanike kirjalik nõusolek transpordimaa
krundil positsioon 3 kõnniteede ja haljastuse rajamise ning tasuta
Tallinna linnale võõrandamise kohta. Lisaks palus Tallinna Maa-amet
detailplaneeringu alale jäävate avalikku kasutusse määratavate kergliiklusteede
rajamise tingimused kooskõlastada Tallinna Kommunaalametiga.
Detailplaneering on Tallinna
Kommunaalametiga kooskõlastatud. 27. juunil 2008 on OÜ UNIRE
KONSULTATSIOONID ja Selvaag Sakala OÜ edastanud ühise nõusoleku Tallinna
Maa-ameti kooskõlastuses esitatud kõigi tingimustega nõustumise kohta.
Tallinna Linnavalitsuse 27. jaanuari
2010 korralduse nr 92-k “Estonia pst 15a ja Kentmanni
tn 4 // Sakala tn 10
kinnistutest moodustatava kinnisasja Tallinna linnale tasuta omandamine,
kinnisasjale Tallinna linna kasuks isikliku kasutusõiguse seadmise taotlemine
ning kinnisasjale ja isiklikule kasutusõigusele valitseja määramine“
kohaselt on tehtud ettepanek omandada tasuta Tallinna linnale Estonia pst 15a
ja Kentmanni tn 4 // Sakala tn 10 kinnisasjadest “Estonia pst 15a
ja Kentmanni tn 4 // Sakala tn 10 kinnistute detailplaneeringu“
alusel moodustatav transpordimaa sihtotstarbega kinnisasi, millele nähakse
detailplaneeringuga ette avalikult kasutatava jalgtee rajamine. Samuti on otsustatud
linnavalitsuse korralduse kohaselt taotleda Tallinna linna kasuks isikliku
kasutusõiguse seadmist “Estonia pst 15a ja Kentmanni tn 4 //
Sakala tn 10 kinnistute detailplaneeringu“ kohase kergliiklustee avaliku
kasutamise tagamiseks Kentmanni tn 10 // Sakala tn 4
korteriomandite koosseisu kuuluvast kastriüksusest moodustatavale ärimaa
sihtotstarbega kinnisasjale. Estonia pst 15a kinnisasja kaasomanikud on
Selvaag Sakala OÜ ja OÜ UNIRE KONSULTATSIOONID ning Kentmanni tn 4 //
Sakala tn 4 korteriomandite omanik on Selvaag Sakala OÜ. Selvaag Sakala OÜ
kohustub ehitama Tallinna linnale omandatavale kinnisasjale rajatised ning
Tallinna linna kasuks seatava isikliku kasutusõiguse esemeks oleva
kergliiklustee vastavalt Tallinna linnaga 19. novembril 2009 sõlmitud
lepingule nr 2-6/269. Linnavalitsuse korralduse kohaselt määratakse
Tallinna linnale omandatava transpordimaa sihtotstarbega kinnisasja ja Tallinna
linna kasuks seatava isikliku kasutusõiguse valitsejaks Tallinna Kommunaalamet.
Korralduse alusel on sõlmitud kinnistu
mõttelise osa ja korteriomandite mõtteliste osade tasuta võõrandamise
võlaõiguslik leping ja isikliku kasutusõiguse seadmise võlaõiguslik leping Tallinna
linna, Selvaag Sakala OÜ ja OÜ UNIRE KONSULTATSIOONID vahel 1. veebruaril
2010.
Tervisekaitseinspektsiooni Tallinna tervisekaitsetalitus
(praegu Terviseameti Põhja talitus) märkis, et detailplaneering on kooskõlas
tervisekaitsenõuetega.
Osaühing Jaotusvõrk (praegune ärinimi
Eesti Energia Jaotusvõrk OÜ) kooskõlastas detailplaneeringu ja palus tööjoonised
täiendavalt kooskõlastada osaühinguga Jaotusvõrk. Vastav tingimus on
detailplaneeringus määratud.
AKTSIASELTS TALLINNA VESI
kooskõlastas detailplaneeringu ja märkis, et järgnevate
projekteerimisstaadiumite (hoonete vee- ja kanalisatsioonitrassi ehitusprojektide)
koostamiseks taotleda AKTSIASELTSilt TALLINNA VESI tehnilised tingimused.
Vastav tingimus ehitusprojekti koostamiseks on detailplaneeringus määratud.
Aktsiaselts KH Energia - Konsult
kooskõlastas detailplaneeringu ja palus tööprojekti täiendavalt kooskõlastada
Aktsiaseltsiga KH Energia - Konsult. Vastav tingimus on detailplaneeringus
määratud.
Kentmanni tn 4 // Sakala tn 10
kinnistu omanik ja Estonia pst 15a kinnistu kaasomanik Selvaag Sakala OÜ
esindaja on detailplaneeringu kooskõlastanud.
Estonia pst 15a kinnistu
kaasomanik OÜ UNIRE KONSULTATSIOONID esindaja on detailplaneeringu
kooskõlastanud.
Detailplaneeringu koostamisel on
tehtud koostööd Estonia pst 15 maa tagastamise õigustatud subjektidega, Estonia
pst 13 // Kentmanni tn 1 krundi omaniku Eesti Pangaga ja Sakala
tn 12 kinnistu kaasomanikega.
Estonia pst 15 maa tagastamise
õigustatud subjekte esindas OÜ Advokaadibüroo Luiga Mody Hääl Borenius,
kes teatas, et õigustatud subjektid ei kooskõlasta detailplaneeringut
järgmistel põhjustel:
Detailplaneeringu kohaselt
kavandatakse detailplaneeringu alale hoonestust ca 1 meetri
kaugusele Estonia pst 15a ning tekkiva Estonia pst 15 krundi piirist.
Vastavat lahendust peavad õigustatud subjektid lubamatuks, kuna õigustatud
subjektide õigusi riivav on iga ehitusõigus, mis tulevikus võib kitsendada
Estonia pst 15 kinnistu võimalikku ehitusõigust. Vabariigi Valitsuse
27. oktoobri 2004 määrusega nr 315 on kehtestatud “Ehitisele ja selle osale
esitatavad tuleohutusnõuded“, mille § 19 lg 2 kohaselt on
ehitiste vaheliseks tuleohutuskujaks 8 meetrit, välja arvatud juhul kui
tule leviku piiramine on tagatud ehituslike või muude abinõudega. Õigustatud
subjektid on seisukohal, et käesoleval juhul ei näe kavandatav ehitusõigus ette
täiendavaid tule leviku piiramise meetmeid, mis tähendab, et tulevikus Estonia
pst 15 maa hoonestamise korral tuleb hoone kavandada vähemalt 8 meetri
kaugusele Estonia pst 15a hoonest või näha ette Estonia pst 15
rajatava hoone ehitamisel täiendavad tule leviku piiramise meetmed. Vastav
lahendus aga tähendab sisuliselt Estonia pst 15a hoonestamist Estonia
pst 15 maa arvelt. Samuti ei nõustu Estonia pst 15 õigustatud
subjektid, et kavandatav kommunikatsioonidega varustus on lahendatud läbi
Estonia pst 15 krundi. Eeltoodust tulenevalt paluti detailplaneeringus
ette näha, et Estonia pst 15a kavandatav hoone asub krundi piirist
vähemalt 4 meetri kaugusel. Teiseks alternatiiviks pakuti, et Estonia
pst 15a kavandatavale hoonele Estonia pst 15 suunal nähakse ette
tulemüüri rajamine selliselt, et Estonia pst 15 maale on tulevikus
võimalik rajada hoone krundi piirist vähemalt sama kaugele, kui detailplaneering
näeb ette Estonia pst 15a hoone rajamise. Kommunikatsioonide varustus
lahendada väljaspool Estonia pst 15 krunti.
Estonia pst 15 maaüksus on
käesolevaks ajaks õigustatud subjektidele tagastamata. Detailplaneeringu
lahendust on muudetud ja uusi tehnovõrke läbi Estonia pst 15 hoonete
teenindamiseks määratud krundi kavandatud ei ole. Lähtuti Estonia pst 15
teenindusmaa piiriettepanekust. Osal 1940. a aegsest Estonia pst 15
kinnistust asub käesoleval ajal Tallinna Kommunaalameti hallatav ja bilansis
olev parkla. Läbi parkla maa-ala on kavandatud sidekaabel. Tallinna Kultuuriväärtuste
Amet on asunud seisukohale, et parklana kasutatav maa-ala tuleb Estonia
pst 15 mälestise vaadeldavuse tagamiseks jätta hoonestamata. Ka
ajalooliselt on selle maatüki Estonia pst poolne osa olnud hoonestamata. Hoone
kavandamine maatüki piirile lähemale kui 4 meetrit on põhjendatud, sest
uue hoonega suletakse vaade kvartali tagahoovidesse, kus on madala korrastatuse
astmega abihooned. Sellest aspektist oleks veel parem lahendus kavandada hoone
lausa vahetult krundi piirile. Hoonetega piiratud kvartali keskosas saab tagada
suurema privaatsuse. Eriti oluline on see elamute puhul.
Eesti Pangaga tehtud koostöö
tulemusel on detailplaneeringu lahendust muudetud ja lisatud seletuskirja nõue,
et enne detailplaneeringu kehtestamist tuleb arendajal sõlmida Eesti Pangaga
leping panga turvalisuse tagamiseks vajalike meetmete rakendamise osas.
Koostööleping Eesti Panga ja Selvaag
Sakala OÜ vahel on sõlmitud 5. jaanuaril 2010.
Sakala tn 12 kinnistu
kaasomanikud ei pidanud piisavaks ainult valgusšahti kavandamist hoone
kirdepoolses otsaseinas asuva kuuenda korruse akna kaudu valguse saamiseks.
Lisaks asusid Sakala tn 12 korteriühistu esindajad seisukohale, et
planeeritava hoone ehitamisega kaasnevad negatiivsed mõjutused Sakala tn 12
hoone konstruktsioonidele, krundil kasvavale haljastusele, sademevee kanalisatsiooni
rajatistele, parkimisvõimalustele Sakala tänaval ning kvartali siseõue
õhuvahetusele.
Tuginedes Aktsiaseltsi “Kommunaalprojekt“
töös “Eksperdi arvamus Tallinn, Sakala tn 12 elamu kandekonstruktsioonide
tehnilise seisukorra kohta“ toodule on Sakala tn 12 hoone otsaseinad
rajatud tulemüürina. Hiljem on ehitatud kirdepoolsesse seina, kuuendal korrusel
olevale köögile üks aken. Krundi piirini ehitatud hoonetele on rajatud
tulemüürid selleks, et oleks võimalik naaberkrundile püstitatavaid hooneid
nendega plokistada. Linnaehituslikult ei ole Sakala tn 12 hoonest madalama
hoone kavandamine Kentmanni tn 4 // Sakala tn 10 kinnistule
põhjendatud. Kavandatud valgusšahti kaudu on võimalik juhtida valgust Sakala tn 12
hoone kuuenda korruse kööki. Planeeringusse on lisatud nõuded ehitusprojekti
koostamiseks, mille rakendamisel on võimalik vähendada planeeritava hoone
ehitamisega kaasneda võivaid negatiivseid mõjutusi Sakala tn 12 hoonele ja
kinnistul kasvavatele puudele. Planeeritud hoone teenindamiseks ette nähtud
parkimiskohtade arv vastab “Tallinna parkimise korralduse arengukavale
aastateks 2006-2014“.
Estonia pst 15 maa tagastamise
õigustatud subjekte ning nende esindajat, Eesti Panka ja Sakala tn 12
kinnistu kaasomanikke teavitati detailplaneeringu avalikust väljapanekust.
Estonia pst 15a ja Kentmanni
tn 4 // Sakala tn 10 kinnistute detailplaneering, milles on ette nähtud muuta Estonia pst 15a
ning Kentmanni tn 4 // Sakala tn 10 kinnistute piire ja mõlema
krundi maakasutuse sihtotstarve ärimaaks ning on määratud ehitusõigus Kentmanni
tn 4 // Sakala tn 10 krundile maa-aluse ja kuni 6 maapealse
korrusega ärihoone rajamiseks ning Estonia pst 15a krundil olevale hoonele
ühe korruse peale ehitamiseks ja kruntide kasutamise tingimused, võeti vastu Tallinna
Linnavalitsuse 22. aprilli 2009 korraldusega nr 645-k “Estonia pst 15a ja Kentmanni
tn 4 // Sakala tn 10 kinnistute detailplaneeringu vastuvõtmine“.
Detailplaneeringu vastuvõtmise teade
ilmus ajalehes Postimees 28. aprillil 2009. Detailplaneering oli avalikul
väljapanekul 25. maist 8. juunini 2009. Teade avaliku väljapaneku aja
ja koha kohta ilmus ajalehes Postimees 15. mail 2009. Teade väljapaneku
toimumisest ja selle tulemusi tutvustava arutelu läbiviimise aja ja koha kohta
ilmus ajalehes Postimees 18. juunil 2009, arutelu toimus Tallinna
Kesklinna Valitsuses 26. juunil 2009.
Avaliku väljapaneku ajal esitas
detailplaneeringu kohta kirjaliku vastuväiteid ja ettepanekuid sisaldava
pöördumise Eesti Panga esindaja ja ühiselt Estonia pst 15 asuva hoone
omanikud ja õigustatud subjektid Estonia pst 15 maa tagastamise suhtes.
Tallinna Linnaplaneerimise Ameti
seisukohad edastati tähtkirjaga Eesti Pangale 17. juunil 2009 ja Estonia
pst 15 asuva hoone omanikele ja Estonia pst 15 maa tagastamise suhtes
õigustatud subjektidele 19. juunil 2009.
Detailplaneeringu avaliku väljapaneku
tulemusi tutvustav arutelu toimus 26. juunil 2009. Vastuväidete esitajad
avalikul arutelul ei viibinud. Arutelul käsitleti vastuväidetes toodud küsimusi
ja planeeringusse tehtud täiendusi. Arutelu toimumise kohta ilmus teade
ajalehes Postimees 1. juulil 2009.
Peale detailplaneeringu avalikku
väljapanekut ja avalikku arutelu on korrigeeritud planeeritava maa-ala piire
ning on täiendatud ja täpsustatud detailplaneeringu seletuskirja.
Tallinna Linnavalitsuse 24. augusti 2009 kirjaga
nr LV-1/5437 esitati detailplaneering planeerimisseaduse § 23 lg 1
p 2 ja § 23 lg 3 p 3 ja 5 ning Tallinna linna ehitusmääruse
§ 18 lg 13 kohaselt Harju maavanemale järelevalveks ja heakskiidu
saamiseks.
Planeeringuvaidlusele lahenduse
leidmiseks kutsus maavanem 15. septembril 2009 kooskõlas
planeerimisseaduse § 23 lõike 3 punktiga 5 kokku planeeringu
avalikul väljapanekul kirjalikke vastuväiteid esitanud isikute, planeeringu
koostamist korraldava kohaliku omavalitsuse ja Harju Maavalitsuse
ühisnõupidamise. Avalikul väljapanekul vastuväiteid esitanud isikutest osales
nõupidamisel Eesti Panga esindaja ja üks neljast Estonia pst 15 asuva
hoone omanikust ja õigustatud subjektist Estonia pst 15 maa tagastamise
suhtes. Nõupidamisel kõigi vastuväidete arvestamise osas kokkuleppele ei jõutud.
Nõupidamisel kinnitas Eesti Panga esindaja kirjalikult, et loobub Eesti Panga
nimel esitatud vastuväitest, kuna planeeringuala piiri on muudetud.
Harju maavanem andis 16. septembri
2009 kirjaga nr 2.1-13/4493 planeerimisseaduse § 23 lõike 6
alusel Estonia pst 15a ja Kentmanni tn 4 // Sakala tn 10
kinnistute detailplaneeringu
edasiseks menetlemiseks heakskiidu.
19. novembril 2009 sõlmitud
lepinguga nr 2-6/269 võttis Selvaag Sakala OÜ kohustuse tagada oma
vahendite arvelt detailplaneeringukohaste avalikult kasutatavate teede ja
välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise ning haljastuse
rajamise.
Vastavalt planeerimisseaduse § 25
lg 7 punktile 1 teavitab kohalik omavalitsus tähtkirjaga ühe nädala
jooksul Estonia pst 15a ja Kentmanni tn 4 // Sakala tn 10
kinnistute detailplaneeringu
kehtestamise otsuse tegemise päevast ühiselt vastuväite esitanud Estonia pst 15
asuva hoone omanikke ja Estonia pst 15 maa tagastamise õigustatud subjekte.
Vastavalt planeerimisseaduse § 25
lg 7 punktile 4 teavitab kohalik omavalitsus tähtkirjaga ühe nädala
jooksul Estonia pst 15a ja Kentmanni tn 4 // Sakala tn 10
kinnistute detailplaneeringu kehtestamise
otsuse tegemise päevast SAKALA TN 12 KORTERIÜHISTUT (Sakala tn 12 kinnistu
omanike esindaja), Sakala tn 12a kinnistu omanikku ja Estonia pst 13 //
Sakala tn 6 kinnistu omanikku ja Kentmanni tn 6 kinnistu omanikke.
Planeerimisseaduse
§ 10 lõikes 61 nimetatud detailplaneeringu kehtestamine
kuulub volikogu ainupädevusse vastavalt kohaliku omavalitsuse korralduse
seaduse § 22 lõike 1 punktile 33 ja Tallinna linna ehitusmääruse
§ 19 lõikele 3. Kuna planeeritud maa-ala paikneb Vabariigi Valitsuse
20. mai 2003 määrusega nr 155 vastuvõetud “Tallinna vanalinna muinsuskaitseala
põhimääruse“ kohaselt Tallinna vanalinna muinsuskaitseala
kaitsevööndis, kultuuriministri 30. augusti 1996 määrusega nr 10 “Kultuurimälestiseks tunnistamine“
arheoloogiamälestiseks tunnistatud asulakoha kaitsevööndis ja planeeritud
maa-alale ulatub kultuuriministri 13. mai 1997 määrusega nr 21 “Kultuurimälestiseks tunnistamine“
ajaloomälestiseks tunnistatud Estonia pst 15 hoone 50-meetrine
kaitsevöönd, kuulub detailplaneeringu kehtestamine Tallinna Linnavolikogu
pädevusse.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Toomas Vitsut
|
|
Tallinna
Linnavolikogu esimees
|
