Alates 2020. aasta sügisest luuakse Tallinna õigusakte Teele infosüsteemis. Sealt leiad õigusaktid, mis on vastu võetud pärast 17. septembrit 2020. Vanemad õigusaktid on kättesaadavad siin, Tallinna õigusaktide registris.

Kasutaja  
Parool

AKTAL
Seosed
Redaktsioonid

Linnavolikogu istungid
Linnavalitsuse istungid
Tallinna põhimäärus
Riigi Teataja
RT ingliskeelsed tõlked


Lihtsa otsingu abil otsitakse vaikimisi kehtivaid õigusakte. Otsingu tulemusena ei kuvata õigusakte, mis üksnes muudavad teist õigusakti või tunnistavad selle kehtetuks. Samuti ei kuvata linnavalitsuse istungi protokolli väljavõtteid (päevakorrapunkte).
Valikute muutmisega saab otsida ka kehtetuid ja tulevikus jõustuvaid akte. Istungi protokollide väljavõtete ja muutvate aktide leidmiseks tuleb kasutada laiendatud otsingut.
NB! Korraldustele ja otsustele koostatakse redaktsioone alates 9. detsembrist 2009. Kehtiva redaktsiooni saamiseks tuleb korralduse juures oleva seoste lingi alt vaadata, kas korraldust on muudetud.


Lihtne otsing

Aktile    I    Prindi    I    PDF    I    Tagasi nimekirja
Akti päis
Kopli tn 35, 35a, 35d ja Sitsi tn 13a kinnistute detailplaneeringu kehtestamine Põhja-Tallinnas
Tallinna Linnavolikogu 25.03.2010 otsus number 73
Redaktsiooni kehtivus:13.06.2019 - ...

 Redaktsioonid

REDAKTSIOON:
Tvk o 13.06.2019 nr 110, vastuvõetud 13.06.2019
Tvk o 05.10.2017 nr 134, vastuvõetud 05.10.2017

 

TALLINNA LINNAVOLIKOGU

 

OTSUS

 

 

Tallinn

25. märts 2010 nr 73

 

 

 

 

Kopli tn 35, 35a, 35d ja Sitsi tn 13a kinnistute detailplaneeringu kehtestamine Põhja-Tallinnas

 

 

 

Planeerimisseaduse § 24 lg 3, kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lg 1 p 33 ja Tallinna Linnavolikogu 29. mai 2003 määrusega nr 35 kinnitatud “Tallinna linna ehitusmääruse” § 19 lg-te 1 ja 5 alusel ning arvestades nii otsusele lisatud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti koostatud seletuskirjas esitatud kui ka järgmiste põhimotiivide ja kaalutlustega:

- planeeritav maa-ala asub Põhja-Tallinna linnaosas Sitsi asumis Kopli ja Sõle tänava vahelisel alal endise Balti Manufaktuuri territooriumil. Tallinna üldplaneeringu kohaselt on planeeringuala juhtotstarve tööstusettevõtete ala, mis on mõeldud põhiliselt tööstusettevõtete ja ladude alaks, kus võib paikneda teenindusettevõtteid ja asutusi. Uute elamute rajamine on lubatud vaid erandina. Kehtestatava detailplaneeringuga on ette nähtud maakasutuse tootmismaa sihtotstarbe muutmine äri- ja elamumaaks ning ärihoonete ja korterelamute rajamine. Planeeringu ülesanne on mitmekesise elukeskkonna loomine koos haljasalade ja mänguväljakutega, mis tööstusettevõtete ja ladude arendamisega jääks piirkonda rajamata. Kuna planeeringuala lähiümbruses on olemas eluks vajalik infrastruktuur: koolid, lasteaiad, kauplused ja teenindus, on piirkond elamuehituseks igati sobilik;

- Kopli tänava poole on kavandatud kaubandus- ja meelelahutuskeskus, millega liitub kogu Põhja-Tallinna linnaosale atraktiivseks maamärgiks saav kõrghoone;

- kinnistu kaguossa on planeeritud korterelamute kvartal, mis on loogiliseks jätkuks Sõle tänava ääres paiknevatele elamutele ning kogu Pelguranna elurajoonile;

- olemasolev muinsuskaitsealune tehasehoone on planeeritud rekonstrueerida vastavalt muinsuskaitse eritingimustele ning nõukogudeaegsed juurdeehitused lammutada, seetõttu tõuseb veelgi enam esile suursuguse ajaloolise hoone esinduslikkus;

- uus lahendus pakub linnaosa huve silmas pidades piirkonna elanikele uusi töökohti ja teenuseid;

- Kopli tn 35, 35a, 35d ja Sitsi tn 13a kinnistute detailplaneeringu keskkonnamõju strateegiline hindamine otsustati jätta algatamata, sest detailplaneeringuga ei kavandata eeldatavalt olulise keskkonnamõjuga tegevusi;

- planeeringuga on kavandatud likvideerida 28 II väärtusklassi, 207 III väärtusklassi, 97 IV väärtusklassi ning 71 V väärtusklassi hinnatud puud, 107 viljapuud ja 17 põõsaste rühma. Alale on kavandatud juurde istutada kokku 747 uut puud, mis vastab Tallinna Linnavolikogu 25. augusti 2005 määrusele nr 45 “Puu raie- ja hoolduslõikusloa andmise tingimused ja kord”. Asendusistutuse arvu täpsustatakse ehitusprojekti koostamisel ning lõplik kompenseerimiseks vajalik puude arv selgub ehitusloa alusel mahavõetavate puude raieloa menetlemise käigus;

- parkimiskohtade arvutamisel on võetud aluseks Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud “Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 2006-2014” vahevööndi normatiiv. Kruntidele on kavandatud kokku 2298 parkimiskohta.

 

 

     

1. Kehtestada Kopli tn 35, 35a, 35d ja Sitsi tn 13a kinnistute detailplaneering, K-Projekt Aktsiaseltsi töö nr 06227, millega nähakse ette Põhja-Tallinnas asuva 11,33 ha suuruse maa-ala ümberkruntimine ja planeeritavatele kruntidele ehitusõiguse määramine ühe kuni 60-korruselise kolme maa-aluse korrusega maapinnast kuni 200 meetri kõrguse elu- ja ärihoone, ühe kuni 6-korruselise kahe maa-aluse korrusega maapinnast kuni 20 meetri kõrguse elu- ja ärihoone, ühe kuni 6-korruselise maapinnast kuni 24 meetri kõrguse elu- ja ärihoone, ühe 3-korruselise (sh katusekorrus) maapinnast kuni 11 meetri kõrguse ärihoone, ühe 2-korruselise maapinnast kuni 8 meetri kõrguse lasteaia, viie 7- kuni 9-korruselise maapinnast kuni 29 meetri kõrguse korterelamu ehitamiseks ning ühe olemasoleva 1-korruselise tootmishoone rekonstrueerimine ja olemasolevate muinsuskaitsealuste endise Balti Manufaktuuri hoonete rekonstrueerimine elu- ja ärihooneteks. Kokku on kavandatud üks 100% ärimaa, üks 100% elamumaa, üks 5% ärimaa ja 95% elamumaa, üks 25% ärimaa ja 75% elamumaa, üks 35% ärimaa ja 65% elamumaa, üks 100% tootmismaa, kaks 100% sotsiaalmaa ning kolm 100% transpordimaa sihtotstarbega krunti. Samuti on detailplaneeringuga lahendatud ala heakorrastus ja haljastus, juurdepääsud, parkimine ning tehnovõrkudega varustamine.
(Kehtetu osaliselt - Manufaktuuri tn 7 kinnistu osas, Tvk o 05.10.2017 nr 134, vastuvõetud 05.10.2017;
kehtetu - Tvk o 13.06.2019 nr 110, vastuvõetud 13.06.2019 - sätestatud osas)

2. Detailplaneeringuga tehakse ettepanek Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud “Tallinna üldplaneeringu” muutmiseks maakasutuse juhtotstarbe osas, muutes üldplaneeringukohase maakasutuse tööstusettevõtete ala juhtotstarbe äri- ja elamumaaks.

3. Käesoleva detailplaneeringu kehtestamisega muutub kehtetuks Tallinna Linnavolikogu 26. juuni 1997 otsuse nr 96 punktiga 6 kehtestatud “Kopli tn, Sõle tn, Sitsi tn ja Paavli tn vahelise kvartali detailplaneering” kehtestatavas detailplaneeringus planeeritava maa-ala osas.

4. Detailplaneeringu kohaste teede ja tehnovõrkude väljaehitamine ning üldkasutatava haljastuse rajamine tagatakse vastavalt 5. novembril 2009 sõlmitud lepingule nr 2-6/257.

5. Tallinna Linnaplaneerimise Ametil avaldada otsus ajalehes, milles Tallinna linn avaldab ametlikke teadaandeid.

6. Otsust on võimalik vaidlustada Tallinna Halduskohtus (Pärnu mnt 7, Tallinn 15082) 30 päeva jooksul arvates otsuse teatavakstegemisest.

 

 

 

 

Toomas Vitsut

Tallinna Linnavolikogu esimees

 


Tallinna Linnavolikogu 25. märtsi 2010
otsuse nr 73
LISA

 

 

Seletuskiri Tallinna Linnavolikogu otsuse “Kopli tn 35, 35a, 35d ja Sitsi tn 13a kinnistute detailplaneeringu kehtestamine Põhja-Tallinnas” juurde

 

 

 

Tallinna Linnavolikogu otsusega kehtestatakse Kopli tn 35, 35a, 35d ja Sitsi tn 13a kinnistute detailplaneering, K-Projekt Aktsiaseltsi töö nr 06227, millega nähakse ette Põhja-Tallinnas asuva 11,33 ha suuruse maa-ala ümberkruntimine ja planeeritavatele kruntidele ehitusõiguse määramine ühe kuni 60-korruselise kolme maa-aluse korrusega maapinnast kuni 200 meetri kõrguse elu- ja ärihoone, ühe kuni 6-korruselise kahe maa-aluse korrusega maapinnast kuni 20 meetri kõrguse elu- ja ärihoone, ühe kuni 6-korruselise maapinnast kuni 24 meetri kõrguse elu- ja ärihoone, ühe 3-korruselise (sh katusekorrus) maapinnast kuni 11 meetri kõrguse ärihoone, ühe 2-korruselise maapinnast kuni 8 meetri kõrguse lasteaia, viie 7 kuni 9-korruselise maapinnast kuni 29 meetri kõrguse korterelamu ehitamiseks ning ühe olemasoleva 1-korruselise tootmishoone rekonstrueerimine ja olemasolevate muinsuskaitsealuste endise Balti Manufaktuuri hoonete rekonstrueerimine elu- ja ärihooneteks. Kokku on kavandatud üks 100% ärimaa, üks 100% elamumaa, üks 5% ärimaa ja 95% elamumaa, üks 25% ärimaa ja 75% elamumaa, üks 35% ärimaa ja 65% elamumaa, üks 100% tootmismaa, kaks 100% sotsiaalmaa ja kolm 100% transpordimaa sihtotstarbega krunti. Samuti on detailplaneeringuga lahendatud ala heakorrastus ja haljastus, juurdepääsud, parkimine ning tehnovõrkudega varustamine.

HALDUSAKTI PÕHJENDUSED

1. Olemasolev olukord

Planeeritav maa-ala asub Põhja-Tallinna linnaosas Sitsi asumis Kopli ning Sõle tänava vahelisel alal endise Balti Manufaktuuri territooriumil. Linnaruumiliselt jääb planeeringuala oluliste sõlmpunktide - Paljassaare sadama, Kopli lahe, raudteejaama ja vanalinna vahelisele alale. Kolmes suunas paikneb kolm lahte - Kopli laht, Paljassaare laht ja Tallinna laht ning kagusuunal vanalinn koos kesklinnaga. Edelasuunal paiknev Kopli laht koos Stroomi ranna ja Merimetsaga on oluliseks rekreatsioonialaks kogu linnaosale. Samuti on rekreatsioonialaks kujunemas planeeringualast põhja poole jääv Katariina kai ümbrus - aastal 2006 avatud Pikakari rand ja Paljassaare poolsaare põhjatipus asuv Natura 2000 nimistusse kuuluv Paljassaare linnuala. Kogu territoorium on piiratud kõrge telliskivimüüri või võrkaiaga ning hoonestatud lao- ja tootmishoonetega. Sissesõit Kopli tänavalt on tõkestatud tõkkepuuga. Territooriumisisesed sõiduteed on valdavalt asfalteeritud. Mitmel pool vedeleb nii ehitus- kui olmejäätmeid. Sissesõidutee ääres on paremal pool hekk, mille taga viljapuuaed ning vasakul kõrged lehtpuud.

Kopli tn 35, 35a, 35d ja Sitsi tn 13a krundid asuvad Balti Puuvillavabriku hoonetekompleksi mälestiste kaitsevööndis. Kopli tn 35 krundil asub paekivist ja tellistest laotud endine Balti Puuvillavabriku tootmishoone peakorpus ning Kopli tn 35a krundil Balti Puuvillavabriku direktori elamu, mis on mõlemad kultuuriministri 13. mai 1997 määrusega nr 22 “Kultuurimälestiseks tunnistamine” tunnistatud arhitektuurimälestiseks. Eeltoodud määruse kohaselt on Balti Puuvillavabriku hoonetekompleksi kuuluvatel mälestistel ühine kaitsevöönd, mille piir on Sitsi tänava algusest kuni Sitsi tänav 17 krundi piirini - krundi Sitsi tänav 15b edelapiir - krundi Sitsi tänav 15a lõunapoolsed piirid - krundi Kopli tänav 35 piir kuni krundini Sõle tänav 54a koos vahepealse selle piiri nurki ühendava lõiguga - krundi Sõle tänav 54a läänepoolsed piirid - krunte Paavli tänav 14, 12, 10 ja 8 ühendav kontuur kuni kagupoolsema raudteeharuni - kagupoolsem raudteeharu ja selle mõtteline pikendus kuni Kopli tänavani - Kopli tänav kuni Sitsi tänavani. Hoone vahetus läheduses asub ka nn Sitsi töölisasula. Kopli tn 35a krundil asuv Balti Puuvillavabriku direktori elamu on eeskukulik näide 19. ja 20. sajandi vahetuse historitsistlikus stiilis puitvillast. Mäng laudisega, dekoratiivsed puitdetailid (akna piirdelauad, räästa- ja viilukaunistused), veranda ja vaatetorn on seotud stiilseks tervikuks. Edelafassaad on arhitektuurselt vähem väljapeetud. Maaüksuse keskosas asub tootmishoone katlamaja koos korstnaga, mille kõrval on kõrgepinge alajaam. Planeeringuala idaservas on tellistest laohoone ja lääneservas asub ristkülikukujulise põhiplaaniga kõrgepinge alajaam. Ala lõunaossa jääb ristkülikukujuline tiik, mida kasutati kompressorite jahutus- ja tuletõrje veevõtukohana ning mis kaotas oma vajalikkuse tehase likvideerimisel 2005. aasta sügisel.

Puud paiknevad planeeringualal ebaühtlaselt, enamik vanemaid ja suuremaid puid kasvab ala kirde- ja põhjapoolses osas ümber ajalooliste hoonete. Haljastuslikult on väärtuslikud heas tervislikus seisundis ja liigitüüpilise võraga puud - suurelehelised ja harilikud pärnad, harilikud hobukastanid, jalakad ja vahtrad, aru- ja sookased ning pirnipuud. Haljastuslikult olulised on nooremad jalakad, saarvahtrad ja kased, samuti viljapuud ja noorendamist vajavad põõsad. Väheväärtuslikud on noored kujundamata võraga isekülvsed puud, samuti isekülvsed või haigustest kahjustatud viljapuud.

Planeeritaval alal asub Tallinna Linnavalitsuse 28. mai 1993 määrusega nr 105 “Tallinna linnapuude, parkide ja aedade looduskaitse alla võtmine” kaitse alla võetud pensilvaania saare kultivar, millele on keskkonnaministri 22. märtsi 2002 määrusega nr 15 “Tallinna linna territooriumil asuvaid kaitstavaid looduse üksikobjekte ümbritseva kaitsevööndi ulatus” määratud kaitsevöönd ulatusega 15 meetrit. Kopli tn 35 krundil asunud kahest 1993. aastal riikliku kaitse alla võetud pensilvaania saarest ‘Variegata’ hävis üks 9. jaanuaril 2005. aastal tormis ning seetõttu on Tallinna Linnavalitsuse 9. jaanuari 2008 määrusega nr 3 “Tallinna Linnavalitsuse 28. mai 1993 määruse nr 105 “Linnapuude, parkide ja aedade looduskaitse alla võtmine” osaline kehtetuks tunnistamine” nimetatud puul kaitsestaatus tunnistatud kehtetuks. Hävinud puu juurtest on kasvanud noored võrsed. Säilinud kaitsealune puu on dendroloog O. Abneri juhtimisel 2006 juulis läbi viidud dendroloogilise inventuuri järgi kahjuks kultivari tunnused kaotanud. Teistest dendroloogilistest haruldustest kasvab planeeringualal veel paberikask, valgepöögid ja harilikud pöögid. Need puud on teadaolevalt ainsad nii suured oma liigi või kultivari esindajad Põhja-Tallinna linnaosas.

Sitsi tn 13a ning Kopli tn 35 kinnistutel asuvad puurkaevud nr 246 ja 247.

Planeeritaval alal paiknevad järgmised kinnistud, mille omanik kinnistusraamatu andmeil on AS PHOENIX LAND:

Kopli tn 35 on 53 467 m2 suurune 100% tootmismaa sihtotstarbega kinnistu;

Kopli tn 35a on 10 242 m2 suurune 100% tootmismaa sihtotstarbega kinnistu. Kopli tn 35 ning Kopli tn 35a kinnistud on koormatud muinsuskaitseseaduse § 27 lõikest 2 tulenevalt ostueesõigusega Eesti Vabariigi kasuks ja seejärel kohaliku omavalitsuse kasuks;

Kopli tn 35d on 22 423 m2 suurune 100% tootmismaa sihtotstarbega kinnistu;

Sitsi tn 13a on 22 406 m2 suurune 100% tootmismaa sihtotstarbega kinnistu.

2. Kontaktvööndi analüüs

Planeeritav ala asub Põhja-Tallinna keskosas. Planeeringuala kontaktvööndi hoonestus on väga mitmekesine, siin kohtuvad väga erineva ilmega kvartalid. Hoonestusviisilt on nii vabaplaneeringulisi kui ka kinniseid, tänavajoonest lähtuvaid lahendusi. Alal on selgelt välja loetavad erinevatel ajajärkudel rajatud hooned - 19./20. sajandi vahetusest pärinev Sitsi tänava hoonestus, Pelgulinna rajatud hooned esimese vabariigi päevilt, stalinistlikust perioodist pärinev Erika tänava hoonestus, 1960. aastatest pärinev Pelguranna elurajoon ning 1970. aastatest pärinev Sõle tänava hoonestus. Piirkonna hoonestuse kõrgus on mitmekesine, ulatudes 1-korruselistest eramutest 16-korruselise tornmajani. Sõle, Sitsi, Kopli, Ristiku ja Kaera tänavaga piirnevas kvartalis paiknevad Sitsi tänava ääres muinsuskaitsealused endiste vabrikutööliste 2-korruselised kelpkatusega elamud, Sõle tänava ääres on kuni 9-korruselised hooned, ülejäänud kvartal on aga hoonestatud väheväärtuslike lao- ja tootmishoonetega.

Kontaktvööndi alal on neli peamist maakasutust: 1) elamumaa - ühepereelamud, väikesed 2-korruselised ühe trepikojaga kortermajad, keskmised 4- kuni 5-korruselised mitmesektsioonilised kortermajad, Sõle tänava äärsed 9-korruselised kortermajad ja lõpetuseks veel 16-korruseline korterelamu Ehte tänaval; 2) tööstusettevõtete maa - paljud endised tööstushooned ja laod seisavad tühjana oodates muutuste aega. Kuna tegemist on suhteliselt väikeste “tööstussaartega” peamiselt elamuala keskel, siis perspektiivis on otstarbekam praegu veel tegutsevad tööstusettevõtted kolida sobivamasse kohta; 3) kauba- ja tootmissadama maa - Paljassaare ja Hundipea sadam; 4) raudteemaa - Kopli kaubajaam koos sadamatesse viivate haruteedega hõlmab vaadeldavast alast küllalt suure osa.

Planeeringuala kontaktvööndis on neli lasteaeda ja kaks kooli. Suuremad avalikud rekreatsioonialad (välja arvatud koolide juures paiknevad staadionid) puuduvad. Vaadeldava ala rohestruktuur on suhteliselt kesine, suuremaid parke ja haljasalasid ei ole. Peamised puiesteed kulgevad piki Kopli, Erika, Sõle, Heina ja Puhangu tänavat. Suuremaid kauplusi on kaks - Sõle Selver ning Tööstuse ja Kopli tänava nurgal asuv Säästumarket.

Vaadeldav ala on hästi varustatud ühistranspordiga. Ala läbivad bussiliinid nr 3, 26, 33, 40, 59 ja trammiliinid nr 1 ja 2 ning trolliliin nr 9.

Ligikaudu poole planeeringuala kontaktvööndi 220 ha suurusest pindalast hõlmavad elamud ja peaaegu 50 ha vaadeldavast alast on tööstusettevõtete ala. Tegemist on suhteliselt väikese territooriumiga ning asudes elamute vahel, on sellel potentsiaal muutuda osaliselt elamumaaks ja osaliselt ärimaaks. Elanike arvu suurenemine nõuab ka uute lasteaedade ja teiste sotsiaalobjektide rajamist, samuti tuleb arvestada suuremate rekreatsioonialade rajamisega. Ligikaudu 30 ha on Kopli kaubajaama maa-ala. Planeeringuala kontaktvöönd asub üheltpoolt miljööväärtuslike piirkondade (Kalamaja ja Pelgulinn) vahel ning on kiviviske kaugusel vanalinnast, seega omab väga suurt potentsiaali saada eriliseks ja omanäoliseks elu-, töö- ja puhkekeskkonnaks. Põhja-Tallinna linnaosal puudub Kristiine, Rocca al Mare, Mustika või Järve keskuse sarnane atraktiivne multifunktsionaalne keskus. Kaks keskmise suurusega kauplust küll rahuldavad esmatarbekaupade kättesaadavuse, aga suuremateks ostudeks peab suunduma kas Kristiine keskusesse (~ 3 kilomeetrit) või Viru keskusesse (~ 4 kilomeetrit).

Planeeringuala kontaktvööndis on algatatud ja kehtestatud järgmised planeeringud: Tallinna Linnavalitsuse 30. aprilli 2003 korraldusega nr 1073-k algatatud “Kopli tn 72 kinnistu detailplaneering”, mille eesmärgiks on Kopli tn 72 kinnistu jagamine ning tekkivatele kruntidele ehitusõiguse ulatuse määramine, et ehitada nimetatud alale elamu-, äri- ja tootmishooneid; Tallinna Linnavalitsuse 4. juuni 2003 korraldusega nr 1434-k algatatud “Sõle tn 50a, Paavli tn 6a, 8 ja 10 kruntide ning lähiala detailplaneering”, mille eesmärgiks on Sõle tn 50a garaa˛i juurde kuuluva krundi jagamine ning tekkivatele kruntidele ehitusõiguse ulatuse määramine; Tallinna Linnavalitsuse 7. aprilli 2004 korraldusega nr 659-k algatatud “Nõlva tn 9, 11a kruntide ja lähiala detailplaneering”, mille eesmärgiks on Nõlva tn 9 krundi piiride ning ehitusõiguse täpsustamine, et laiendada olemaolevat terminali ning rajada täiendav kai; Nõlva tänava maa-ala määramine; Tallinna Linnavalitsuse 20. veebruari 2008 korraldusega nr 260-k algatatud “Kari tn 3 krundi detailplaneering”, mille eesmärgiks on Põhja-Tallinnas asuva Kari tn 3 kinnistu sihtotstarbe muutmine tootmismaast elamumaaks ja kinnistule ehitusõiguse määramine ühe osaliselt kuni 5-korruselise 36 korteriga elamu rajamiseks; Tallinna Linnavalitsuse 10. detsembri 2008 korraldusega nr 2103-k kehtestatud “Kopli tn 94a kinnistu ja lähiala detailplaneering”, millega nähakse ette 0,69 ha suurusele planeeritavale alale kolme kinnistu moodustamine: Kopli tn 94a kinnistu 100% tootmismaa sihtotstarbe muutmine 20% ärimaaks, 20% sotsiaalmaaks ja 60% ulatuses elamumaaks ning ehitusõiguse andmine ühe kuni 6 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega hoone ehitamiseks; Tööstuse tn 99 elamumaa sihtotstarbega kinnistule ehitusõiguse andmine ühe kuni 5-korruselise korterelamu ehitamiseks; Tallinna Linnavalitsuse 18. mai 2005 korraldusega nr 973-k kehtestatud “Tööstuse tn 101 kinnistu ja lähiala detailplaneering”, millega on kavandatud Põhja-Tallinnas asuvale 0,6 ha suurusele maa-alale neli krunti - kaupluse teenindamiseks, automaattankla ehitamiseks ja Tööstuse tänava krundiga liitmiseks; Tallinna Linnavalitsuse 17. septembri 2003 korraldusega nr 2058-k kehtestatud “Paavli tn 5a kinnistu detailplaneering”, millega on kavandatud planeeringualale neli krunti - naaberkinnistutega liitmiseks ning äri- ja tootmishoonete teenindamiseks ja rekonstrueerimiseks; Tallinna Linnavolikogu 26. juuni 1997 otsusega nr 96 kehtestatud “Kopli tn, Sõle tn, Sitsi tn ja Paavli tn vahelise kvartali detailplaneering”, mis tunnistati Tallinna Linnavolikogu 3. aprilli 2003 otsusega nr 93 “Kopli tn, Sõle tn, Sitsi tn ja Paavli tn vahelise kvartali detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine” osaliselt kehtetuks Põhja-Tallinnasse kavandatud Sitsi tn 1, 3, 3a, 3b, 5, 5a, 5b, 7, 9, 11, 13, 15, Sõle tn 54, 54a, 56, 58 ja 58e kruntide osas; Tallinna Linnavalitsuse 18. mai 2005 korraldusega nr 971-k kehtestatud “Ehte tn 2, Sõle tn 48a, 51, 51b kruntide ja lähiala detailplaneering”, millega on kavandatud Põhja-Tallinnas asuvale 1,8 ha suurusele maa-alale kaubandus-teeninduskeskuse ja ärihoone rajamine; Tallinna Linnavalitsuse 30. mai 2007 korraldusega nr 1000-k kehtestatud “Sõle tn 40, 42, 42a kruntide ja lähiala detailplaneering Sõle tn 40 kinnistu, Aru tänava ja Auna tänava maa-ala osas”, millega on kavandatud 4,7 ha suurusele planeeritavale maa-alale spordikompleksi rajamine, olemasoleva koolihoone ja staadioni rekonstrueerimine; Tallinna Linnavolikogu 6. veebruari 2003 otsusega nr 28 kehtestatud “Telliskivi tn 61 kinnistu detailplaneering”, millega on kavandatud neli krunti tootmishoone ja kaupluse teenindamiseks ning tänava laiendamiseks ja teenindamiseks; Tallinna Linnavolikogu 8. märtsi 2007 otsusega nr 56 kehtestatud “Erika tn 4 ja lähiala detailplaneering”, millega on kavandatud Põhja-Tallinnas asuvale 7,5 ha suurusele planeeritud maa-alale 16 krunti: 1 äri- ja tootmismaa krunt, 3 äri- ja elamumaa krunti, 6 elamumaa krunti, 1 transpordi- ja sotsiaalmaa krunt, 3 tootmismaa krunti ja 2 liiklusmaa krunti. Detailplaneering näeb ette säilitada Erika tn 4 tegutsev metallitööstus, millele kavandatakse laiendused tootmishallide kujul ning ettevõtte väravahoone rekonstrueerimine senises funktsioonis; renoveerida Erika tn 4 paiknevad arsenalihooned kasutusotstarbe muutmisega 20% ulatuses ärifunktsioonina ja 80% ulatuses elamufunktsioonina kasutamiseks; ehitada ümber endine veetorn kuni 7-korruseliseks korterelamuks; rajada planeeritavale alale kaks kuni 4-korruselist korterelamut ja kaks kuni 5-korruselist korterelamut; Tallinna Linnavalitsuse 29. juuni 2005 korraldusega nr 1354-k osaliselt kehtestatud “Erika tn 9a ja 13a ning lähiala detailplaneering Erika tn 13a kinnistu osas”, millega rajatakse kuni 6-korruseline maksimaalselt 140 korteriga elamu ja kaks alajaama. Detailplaneering on osa elamuehitusprogrammist “5000 eluaset Tallinnasse”; Tallinna Linnavalitsuse 18. mai 2005 korraldusega nr 971-k kehtestatud “Ehte tn 2, Sõle tn 48a, 51, 51b kruntide ja lähiala detailplaneering”, millega on kavandatud Põhja-Tallinnas asuvale 1,8 ha suurusele maa-alale kaubandus-teeninduskeskuse ja ärihoone rajamine ning seoses sellega Sõle tn 51 ja 51b kruntide piiride korrigeerimine ja kõigile planeeringu alal kruntidele ehitusõiguse ulatuse määramine.

3. Tallinna üldplaneering ja selle muutmise põhjendused

Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud “Tallinna üldplaneeringu” kohaselt jääb planeeritav maa-ala tööstusettevõtete alale, mis on mõeldud põhiliselt tööstusettevõtete ja ladude alaks, kus võib paikneda teenindusettevõtteid ja asutusi. Uute elamute rajamine on lubatud vaid erandina. Detailplaneeringuga on ette nähtud maakasutuse sihtotstarbe tootmismaa muutmine äri- ja elamumaaks ning ärihoonete ja korterelamute rajamine. Kehtestatav detailplaneering sisaldab Tallinna üldplaneeringu muutmise ettepanekut.

Kuna praeguseks on piirkonna linnaehituslik situatsioon ja linnaehituslikud ideed oluliselt muutunud (näiteks Paljassaare sadama-alale on koostatud struktuurplaan, mis näeb ette modernse äri- ja elukeskkonna rajamise), ei vasta praegune olukord enam Tallinna üldplaneeringus esitatud juhtotstarbele. Üldplaneeringujärgse maakasutuse juhtotstarbe muutmise ettepaneku aluseks on täiendavad kaalutlused, linnaehituslikud ideed ja põhjendused:

·        arengusuunad, mis näevad ette tootmispindade kolimist linna äärealale rajatavatesse tööstusparkidesse (näiteks Lasnamäe tööstuspark) ja loovad seega linnas elamiseks väärtusliku ja kvaliteetse keskkonna, mis aitab võidelda valglinnastumise vastu. Senini valdavalt tootmis- ja ärimaana kasutuses olnud, avalikkusele suletud ja üldjuhul väga hea asukohaga suured tööstusalad on tänu terviklahendustele võimalik ümber planeerida kaasaegseks äri- ja elukeskkonnaks, mis eeldatavasti suudab tulevikus endisi linlasi linna piiri tagant tagasi meelitada;

·        Tallinna üldplaneeringu põhikontseptsioon näeb ette olemasoleva hoonestusmaa kasutamise intensiivsuse suurendamise ja tühjade või osaliselt väljaehitatud alade kasutuselevõtmise;

·        vaatamata sellele, et valglinnastumise vältimise seisukohalt ei pruugi kõrghoone oma funktsionaalsuselt olla sobilik elamiseks kõikidele inimgruppidele nagu näiteks lasterikkad pered, on planeeritava kõrghoone puhul tegemist siiski linnaruumiliselt väärika ja atraktiivse ehitisega, mis tervikuna muudab lähipiirkonna keskkonna kvaliteetsemaks ja võib tagasi tuua/alal hoida ka neid inimesi, kes hindavad turvalisust ja heakorda. Hea asukoht koos positiivse ja mitmekesise keskkonnaga ning negatiivsete keskkonnamõjude vältimisega mõjub positiivselt elupaiga valiku otsustamisel just neile peredele, kes eelistavad linlikku eluviisi ja eksklusiivset elukeskkonda tüüpilistele magalakvartalitele ja linnakeskusest kaugetele äärelinna-arendustele ning väärtustavad oma aega, vältides valglinnastumisega kaasnevatest liiklemisprobleemidest tulenevat aja- ja närvikulu. Lisaks on kõrghoonete korterid reeglina valgusküllased ning paindliku plaanilahendusega, mis võimaldab kujundada kodu vastavalt oma soovile;

·        ala lähiümbruses on olemas eluks vajalik infrastruktuur: koolid, lasteaiad ja kauplused. Seega on piirkond elamuehituseks igati sobilik;

·        planeeringuala kontaktvööndis ning Põhja-Tallinna linnaosas tervikuna puuduvad linnaosale vajalikud vaba aja veetmise kohad ja teenindusasutused, mis peaks kaasaegset elustiili arvestades olema argument otsustamiseks, et ka linnas on võimalik luua nii enesele kui lastele elamisväärne keskkond. Seetõttu on puuduvate funktsioonide kavandamine igati vajalik, et tuua linnaossa nii kvaliteeti kui ka väärtust;

·        uus lahendus pakub linnaosa huve silmas pidades piirkonna elanikele uusi töökohti ja teenuseid (toitlustus, juuksur, ilusalong jne);

·        eesmärgiks on ka mitmekesise puhkekeskkonna loomine koos haljasalade ja mänguväljakutega, mis tööstusettevõtete ja ladude arendamisega jääks piirkonda rajamata;

·        heal tasemel maastikukujundus ning toimiv infrastruktuur loovad piirkonna elanikele mitmekesised vaba aja veetmise võimalused, korrastatud ümbruskond pakub rohkem turvalisust;

·        planeeringu elluviimisel luuakse keskkond, kus looduslik maapind läheb sujuvalt üle tehislikule ning autod viiakse maa alla, mis on positiivselt vastupidine näide kesklinnale, kus tänavatel pigem väärtustatakse autosid ning inimesed on suunatud tunnelisse.

Vastavalt Tallinna Linnavolikogu 16. aprilli 2009 otsusega nr 77 kehtestatud teemaplaneeringule “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” (edaspidi teemaplaneering) võib Sitsi kõrghoonete piirkonda (piirkond nr 12) jäävale planeeringualale rajada ühe saleda kõrghoone (absoluutkõrgusega 210 meetrit merepinnast) kui maamärgi, mis viitab Põhja-Tallinna linnaosa uuele keskusele. Rajatav kõrghoone peab olema multifunktsionaalne, hoone suletud brutopinnast peavad valdava enamuse moodustama korterid. Teemaplaneeringu kohaselt tuli detailplaneeringu eskiisilahenduses anda kogu Sitsi kõrghoonete piirkonda hõlmav terviklahendus (tingimus täidetud) ning piirkonda rajatava kõrghoone projekti saamiseks on soovitav korraldada arhitektuurikonkurss. Tingimus täidetakse pärast detailplaneeringu kehtestamist.

4. Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneering

Tallinna Linnavolikogu 26. jaanuari 2006 otsusega nr 8 algatatud “Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneeringu” eesmärgiks on Põhja-Tallinna erinevate osade omavahelise sidususe tagamine ning nende funktsionaalsuse mitmekesistamine. Planeeringus määratakse täiendavad võimalused elamute ehituseks garaa˛ikomplekside ja kasutusest välja jäänud tööstusalade arvel, Kopli kaubajaama võimalikuks ümberstruktureerimiseks multifunktsionaalseks büroo- ja elamualaks, täiendavate miljööalade määramiseks ning sadamate arengusuundade ja perspektiivide väljatöötamiseks. Üldplaneeringuga tagatakse planeeringuala sidusus ümbritsevate aladega nii funktsionaalselt kui ka ühendusteede osas, koostatakse toimivad ja loogilised liiklusskeemid. Tallinna Linnvolikogu 25. jaanuari 2007 otsusega nr 5 kinnitatud “Põhja-Tallinna arengukava aastateks 2007-2010” punkti 3.3.2 kohaselt tuleb koostatavas Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneeringus anda lahendused rannaalade kasutamiseks, transpordikorralduseks, elamu- ja tööstusalade arendamiseks, miljööväärtuslike hoonestusalade määratlemiseks, piiride täpsustamiseks ning kaitse- ja  kasutustingimuste määramiseks. Maakasutamise funktsioonide täpsustamisega tuleb tegeleda kogu Põhja-Tallinna linnaosa territooriumil.

5. Kehtiv detailplaneering

Planeeritaval alal on Tallinna Linnavolikogu 26. juuni 1997 otsusega nr 96 kehtestatud “Kopli tn, Sõle tn, Sitsi tn ja Paavli tn vahelise kvartali detailplaneering”, mis tunnistati Põhja-Tallinnasse kavandatud Sitsi tn 1, 3, 3a, 3b, 5, 5a, 5b, 7, 9, 11, 13, 15, Sõle tn 54, 54a, 56, 58 ja 58e kruntide osas Tallinna Linnavolikogu 3. aprilli 2003 otsusega nr 93 “Kopli tn, Sõle tn, Sitsi tn ja Paavli tn vahelise kvartali detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine” kehtetuks.

Kehtestatud detailplaneering lähtus piikonna väljakujunenud struktuurist ja jälgis kolme funktsionaalset tsooni: 1) Paavli tänava äärne hoonestus, mis koosneb põhiliselt madalatest hoonetest, kus paiknevad laod, kaubandusettevõtted, väiketootmisüksused ja nende kontorid; 2) kvartali keskosas koos Kopli tn frondiga moodustuvad vabrikuhoonete krundid, mis omakorda on jaotatud laomajanduse ja tootmise vajadustest lähtuvalt eraldi üksusteks; 3) piki Sitsi ja Sõle tänavat külgnev elamurajoon, kus tänavanurkadel paiknevad ühiskondlikud hooned. Vastavalt detailplaneeringule oli endise AS Baltex 2000 (uus ärinimi AS PHOENIX LAND) kruntide keskmine täisehituse protsent 40%.

Praeguseks on vaadeldav piirkond kujunenud sobivaks pigem elu- ja ärihoonetele kui laomajanduse ja logistikaga seotud ettevõtlusele, mis on suundumas linna äärealadele rajatavatesse tööstusparkidesse. Kehtivas planeeringus on parklad kavandatud maapealsetena, kuid kehtestatava Kopli tn 35, 35a, 35d ja Sitsi tn 13a kinnistute detailplaneeringuga on parkimine lahendatud valdavalt hoonesiseselt ning maa all, mis muudab linnaruuumi esteetilisemaks ja turvalisemaks ning maakasutuse ökonoomsemaks. Maapealsetena on kavandatud vaid külaliste parkimiskohad. Lisaks ei arvesta kehtiv detailplaneering muinsuskaitsealuste hoonete muinsuskaitse eritingimustega. Varasem lahendus lähtus piikonna olemasolevast väljakujunenud struktuuride korraldusest (tootmis- ja laohooned), mis on Põhja-Tallinna arengusuundadele jalgu jäämas. Uue planeeringulahenduse eesmärk lähtub maa-ala asukohast võimaldades luua Kopli poolsaarele kaasaegne ja ka arhitektuurselt silmapaistev elu- ja ärirajoon. Planeeringualale kavandatud maapealse hoonestuse keskmine täisehituse protsent planeeritava ala pindalst 24% on võrreldes kehtiva detailplaneeringuga ette nähtud 40% maapealse hoonestuse keskmise täisehituse protsendiga tunduvalt vähenenud. Planeeritud hoonestus avab vaated muinsuskaitsealusele hoonele (maapealse uushoonestuse minimaalne kaugus muinsuskaitsealustest hoonetest on 25-30 m). Võrreldes varasema lahendusega näeb uus lahendus palju suuremas ulatuses ette olemasoleva haljastuse säilitamise ning uue haljastuse rajamise. Planeeritavale alale on kavandatud lasteaed ning park. Uued parkimisnormatiivid on võrreldes varasematega muutunud tunduvalt rangemaks ja seetõttu ei vasta endine lahendus ka kaasaegsetele parkimisnõuetele.

Käesoleva detailplaneeringu kehtestamisel muutub kehtetuks Tallinna Linnavolikogu 26. juuni 1997 otsusega nr 96 kehtestatud “Kopli tn, Sõle tn, Sitsi tn ja Paavli tn vahelise kvartali detailplaneering” käesolevas detailplaneeringus planeeritava maa-ala osas.

6. Detailplaneeringuga kavandatu

Planeeritavale alale on kavandatud polüfunktsionaalne hoonestus. Kopli tänava poole on planeeritud kaubandus- ja meelelahutuskeskus, millega liitub kavandatud kõrghoone, mis on atraktiivseks maamärgiks kogu Põhja-Tallinna linnaosale. Kinnistu keskele on planeeritud väljak, kus dominantideks on võrdväärselt nii olemasolev muinsuskaitsealune tehasehoone kui kavandatav kõrghoone. Kinnistu kaguossa on planeeritud korterelamute kvartal, mis on loogiliseks jätkuks Sõle tänava ääres paiknevatele elamutele ning kogu Pelguranna elurajoonile. Olemasolev muinsuskaitsealune tehasehoone on kavandatud rekonstrueerida vastavalt muinsuskaitse eritingimustele. Nõukogudeaegsed juurdeehitused lammutatakse ja seetõttu tõuseb veelgi enam esile olemasolev suursugune hoonekehand. Hoonesse on kavandatud peamiselt kõrgete lagedega avarad korterid, esimesele korrusele teenindus- ja äripinnad, mis koos väljaku ja kaubanduskeskusega moodustavad ühtse terviku.

Olemasoleva tehasehoone horisontaalsele mahule on loodud vastukaaluks elegantne 200 meetri kõrgune vertikaalne ehitusmaht. Tegemist on olulise linnaehitusliku elemendiga, mis mõjutab oluliselt Tallinna siluetti. Tallinna lahelt ja Pirita suunalt vaadates tekib suurejooneline kompositsioon, kus ühel pool vanalinna paiknevad Maakri kvartali tornid, teisel pool aga planeeritav kõrghoone. Kavandatud hoone ei jää vanalinna vaatesektoritesse ega vaatekoridoridesse. Kõrghoone, Kopli kaubajaama ala ja Toompea moodustavad tajutava linnaehitusliku telje. Kõrghoone alla ja kõrvalasuvasse suure ehitusaluse pindalaga madalasse hoonestusse on planeeritud keskmised ja väikesemad kaubandus- ning teenindusasutused. Tüpoloogiliselt sarnaneb kavandatav keskus kõige enam Viru keskusega, kus paiknevad erinevad keskmise suurusega kaubanduspinnad, kohvikud, restoranid.

Olemasoleva tehasehoone ja kavandatud kõrghoone kõrval on kolmandaks oluliseks elemendiks planeeritud väljak, moodustades linnaehitusliku terviku. Väljakul on oluline roll keskuse kujunemisel - väljak on mõeldud ainult jalakäijatele, olles oluline rekreatsiooniala - suvel saab seal avada näiteks tänavakohvikud, tänavakorvpalli platsid jne, talvel saab sinna rajada liuvälja. Väljakut kolmest küljest piiravate hoonete esimesel korrusel hakkavad planeeringu kohaselt asuma teenindusfunktsiooniga äripinnad. Kogu planeeritav maapealne hoonealune pind moodustab planeeringuala pindalast ligikaudu 24%, planeeringuala keskmine hoonestustihedus on ligikaudu 1,8.

Planeeritavale alale on kavandatud 11 krunti, mis moodustatakse olemasolevate tootmismaa sihtotstarbega Kopli tn 35, 35a, 35d ja Sitsi tn 13a kinnistute ümberkruntimise teel.

Positsioon (edaspidi pos) 1 on kavandatud 14 319 m2 suurune 5% ärimaa ja 95% elamumaa sihtotstarbega krunt. Krundile on planeeritud üks 6-korruseline ja 2 maa-aluse korrusega äriruumidega elamu ehitusaluse pinnaga kuni 2625 m2, maksimaalse kõrgusega 20 meetrit maapinnast. Hoone suletud brutopind kokku on kuni 49 350 m2. Juurdepääs krundile on planeeritud perspektiivselt planeeringuala siseselt tänavalt. Parkimine on lahendatud oma krundil maa-aluses parklas ning hooneväliselt. Tulevikus on krundile jäävas maa-aluses parklas ette nähtud ka pos 2 rekonstrueeritava hoone parkimine. Krundile planeeritud kergliiklusalad on linnakodanikele avatud, aga krunti ei kavandata anda munitsipaalomandisse.

Pos 2 on kavandatud 19 779 m2 suurune 25% ärimaa ja 75% elamumaa sihtotstarbega krunt. Krundil asuvad endise Balti Manufaktuuri tsehh ja katlamaja, mis on ette nähtud rekonstrueerida vastavalt muinsuskaitse eritingimustele. Lubatud maksimaalne ehitusalune pind krundil on kuni 10 000 m2, hoonete arv krundil 2 ja kõrgus maapinnast kuni 29 meetrit (tornide osa kuni 39,5 meetrit maapinnast). Hoonete suletud brutopind kokku on kuni 54 000 m2. Juurdepääs krundile on perspektiivselt planeeringualasiseselt tänavalt. Parkimine on lahendatud pos 1 krundile rajatavas maa-aluses parklas. Krundile planeeritud kergliiklusalad on linnakodanikele avatud, aga krunti ei kavandata anda munitsipaalomandisse.

Pos 3 on kavandatud 18 079 m2 suurune 35% ärimaa ja 65% elamumaa sihtotstarbega krunt. Krundile on planeeritud 2 hoonet, sealhulgas üks maksimaalselt 60 maapealse ja 3 maa-aluse korrusega kõrghoone maksimaalse kõrgusega 200 meetrit maapinnast ning üks 6-korruseline maksimaalse kõrgusega 24 meetrit maapinnast. Üle 6-korruselise ning 24 meetrist kõrgema hooneosa maksimaalne hoonealune pind võib olla kuni 1000 m2 ning parima lahenduse saamiseks on ette nähtud korraldada arhitektuurikonkurss. Juurdepääs krundile on perspektiivselt planeeringuala siseselt tänavalt. Hoonete suletud brutopind kokku on kuni 127 000 m2. Parkimine on lahendatud oma krundil maa-alustel ning hoone mahus olevatel parkimiskorrustel. Krundile planeeritud kergliiklusalad on linnakodanikele avatud, aga krunti ei kavandata anda munitsipaalomandisse. Krunti läbivale rajatavale tänavale on ette nähtud seada tasuta isiklik kasutusõigus Tallinna linna kasuks.

Pos 4 on kavandatud 1254 m2 suurune 100% tootmismaa sihtotstarbega krunt. Krundil asub üks olemasolev 1-korruseline rekonstrueeritav keskpinge alajaam. Hoone suletud brutopind kokku on 350 m2. Lubatud hoonete arv krundil on 1, hoone suurim lubatud kõrgus maapinnast 5 meetrit, maa-aluseid korruseid ette nähtud ei ole. Juurdepääs krundile on perspektiivselt planeeringuala siseselt tänavalt.

Pos 5 on kavandatud 5518 m2 suurune 100% ärimaa sihtotstarbega krunt. Krundil asub endise Balti Puuvillavabriku direktori elamu, mis on ette nähtud rekonstrueerida vastavalt muinsuskaitse eritingimustele ning lisaks on krundile juurde kavandatud üks 3-korruseline (sh katusekorrus) maapinnast kuni 11 meetrit kõrge ärihoone. Hoonete suletud brutopind kokku on 3000 m2. Juurdepääs krundile on perspektiivselt planeeringuala siseselt tänavalt. Parkimine on lahendatud oma krundil.

Pos 6 on kavandatud 4800 m2 suurune 100% sotsiaalmaa (ühiskondlike ehitiste maa) sihtotstarbega krunt. Krundile on planeeritud üks 2-korruseline maapinnast kuni 8 meetrit kõrge lasteaia hoone. Maksimaalne suletud brutopind on kuni 1800 m2. Juurdepääs krundile on perspektiivselt planeeringualasiseselt tänavalt. Parkimine on lahendatud oma krundil.

Pos 7 on kavandatud 19 635 m2 suurune 100% elamumaa sihtotstarbega krunt. Krundile on planeeritud viis korterelamut, sh kaks 7-korruselist ja kolm 9-korruselist ühe maa-aluse korrusega korterelamut. Hoonete suletud brutopind kokku on kuni 45 635 m2. Juurdepääs krundile on perspektiivselt planeeringualasiseselt tänavalt. Parkimine on lahendatud oma krundil hooneväliselt ning hoone mahus maa-alusel parkimiskorrusel. Hoonestuse projekteerimisel tuleb arvestada naaberhoonete insolatsioonitingimuste tagamisega.

Pos 8 on kavandatud 10 777 m2 suurune 100% sotsiaalmaa (üldkasutatav maa) sihtotstarbega krunt, kuhu hooneid ei planeerita. Kuna krundil on palju väärtuslikku haljastust, siis on kavandatud krundi heakorrastamine. Planeeringus on vastavalt dendroloog O. Abneri soovitusele tehtud ettepanek planeeritaval alal kasvava paberikase, harilike valgepöökide ja harilike pöökide kaitse alla võtmiseks. Juurdepääs krundile on pos 4 perspektiivselt planeeringualasiseselt tänavalt.

Pos 9 on kavandatud 5502 m2 suurune 100% transpordimaa sihtotstarbega krunt. Tegemist on perspektiivse planeeringualasisese tänava krundiga, mis tagab juurdepääsud Sitsi, Kopli ja Sõle tänavalt ja tehnovõrkudega varustamise planeeringuga kavandatud kruntidele ning on ette nähtud avalikku kasutusse andmiseks. Krunt võõrandatakse tasuta Tallinna linnale.

Pos 10 on kavandatud 8238 m2 suurune 100% transpordimaa sihtotstarbega krunt. Tegemist on perspektiivse planeeringualasisese tänava krundiga, mis tagab juurdepääsud Sitsi, Kopli ja Sõle tänavalt ja tehnovõrkudega varustamise planeeringuga kavandatud kruntidele ning on ette nähtud avalikku kasutusse andmiseks. Krunt võõrandatakse tasuta Tallinna linnale.

Pos 11 on kavandatud 642 m2 suurune 100% transpordimaa sihtotstarbega krunt. Tegemist on perspektiivse planeeringuala sisese tänava krundiga, mis tagab juurdepääsud Sitsi, Kopli ja Sõle tänavalt ja tehnovõrkudega varustamise planeeringuga kavandatud kruntidele ning on ette nähtud avalikku kasutusse andmiseks. Krunt võõrandatakse tasuta Tallinna linnale.

Vastavalt Tallinna Linnavolikogu 16. aprilli 2009 otsusega nr 77 kehtestatud teemaplaneeringu “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” peatüki 7 punktile 11 on vajalik mõju ulatuse täpsemaks määramiseks igale pärast teemaplaneeringu kehtestamist menetlusse võetavale kõrghoonet taotlevale detailplaneeringule viia läbi keskkonnamõju strateegiline hindamine. Tallinna Keskkonnaamet on oma 15. oktoobri 2008 kirjaga nr 6.1-4-4/2589 andnud teada, et Sitsi kõrghoonete piirkonda kuuluva Kopli tn 35, 35a ja Sitsi tn 13a kinnistute detailplaneeringu koostamisel ei ole vaja läbi viia keskkonnamõju strateegilist hindamist eeldusel, et koostatakse eksperthinnang detailplaneeringu elluviimisel kaasnevate keskkonnamõjude kohta, kus muuhulgas kajastatakse prognoosi liikluse kasvu, õhusaaste ja müratasemete kohta, käsitletakse ala reostust ja haljastust ning antakse leevendavad meetmed negatiivse mõju vältimiseks. Planeeritavale alale koostas OÜ Hendrikson & Ko keskkonnamõju strateegilise hindamise eelhinnangu. Töö tulemusena järeldasid eksperdid, et Kopli tn 35, 35a, 35d ja Sitsi tn 13a kinnistute detailplaneeringul puudub oluline keskkonnamõju ning tulenevalt keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimise seadusest pole vajadust viia eraldi läbi keskkonnamõju strateegilist hindamist, kui planeeringu elluviimisel järgitakse planeeringus ette nähtud tingimusi ning planeerimisprotsessi käigus koostatud eriuuringute soovitusi. Vastavalt teemaplaneeringule tuleb kõrghoone või kõrghoonetegrupi kavandamisel mingisse piirkonda arvestada kõrghoonetest tulenevat mõju avalikule välisruumile, inimestele ning survet looduskeskkonnale ja liiklusele. Selle vähendamiseks tuleb iga kõrghoonete piirkonna kohta koostada terviklik lahendus koos kontaktvööndi analüüsiga. Detailplaneeringu koosseisus on KOKO arhitektid OÜ poolt koostatud põhjalik planeeringuala kontaktvööndi analüüs. Igal konkreetsel juhul tuleb hinnata, kas ja mil määral kavandatav kõrghoone suurendab piirkonnas liiklustihedust, võrreldes teist tüüpi hoonetega, ning kas on vajalik tänavavõrgu rekonstrueerimine läbilaskvuse parandamiseks ja lisaks tuleb läbi viia mürauuring. Kopli tn 35, 35a, 35d ja Sitsi tn 13a kinnistute detailplaneeringuala ja lähiümbruse müraprognoosi on märtsis 2008 koostanud OÜ Hendrikson & Ko. Detailplaneeringuga on kavandatud kogu planeeritava ala perspektiivse liikluskoorumuse parandamiseks 3 ristmikku. Iga kõrghoonepiirkonna detailplaneeringu koostamisel tuleb prognoosida liikluse kasvuga kaasnevat õhusaastet, seejuures arvestada õhu liikumist analüüsitavas piirkonnas. Õhusaaste seisukohast tuleb arvestada ka külgnevate alade õhusaaste taset ja allikaid. Õhu kvaliteet planeeritavates maa-alustes parklates tuleb tagada ventilatsioonisüsteemidega. Endistes tööstuspiirkondades tuleb enne detailplaneeringu koostamist läbi viia vastavad uuringud jääkreostuse kindlakstegemiseks. Käesoleva detailplaneeringu raames on läbi viidud nii Rakendusgeodeesia ja Ehitusgeoloogia Inseneribüroo OÜ poolt koostatud kui ka aktsiaseltsi MAVES poolt läbi viidud reostusuuringud, millest tulenevalt on jõutud järeldusele, et planeeringulahendus ei oma olulist negatiivset mõju juhul, kui planeeringu elluviimisel rakendatakse kõiki ettenähtud keskkonnakaitsenõudeid ja seadustest tulenevaid tingimusi. Katlamaja rekonstrueerimisel tuleb lähtuda Keskkonnaministeeriumi Harjumaa keskkonnateenistuse poolt 6. jaanuaril 2006 väljastatud saasteloaga nr L.ÕV.HA-46466 06 määratud välisõhku eralduvate saasteainete lubatud aastastest heitkogustest ja eritingimustest. Lisaks tuleb silmas pidada, et vastavalt välisõhu kaitse seaduse §-le 26 kehtivad saasteallika mõjupiirkonnas välisõhu saastatuse taseme piir- ja sihtväärtused ka õhukihis, mis ulatub kahe meetri võrra kõrgemale kõige kõrgemal asuva eluruumi laest ja ühe meetri kaugusele eluruumi välisseinast. Katlamaja üleviimisel teisele kütuseliigile tuleb viia läbi uus keskkonnamõju hindamine.

Vastavalt Tallinna Linnavolikogu 24. märtsi 2005 otsusega nr 67 algatatud teemaplaneeringule “Tallinna rohealad” on tegemist arengualaga. Teemaplaneeringu kohaselt on alale kavandatav välisruumi tüüp segaasustusala, mis on tekkinud pikema aja jooksul erinevat liiki hoonestusega. Teemaplaneering näeb ette haljastusega alade osakaaluks krundil vähemalt 20%, millesse ei arvata katuse-, garaa˛ipealne jm maapinnaga ühendamata haljastus. Detailplaneeringuga on kavandatud maapinnaga ühendatud haljasalade osakaaluks vähemalt 20%. Planeeringulahendus on kooskõlas Tallinna rohealade teemaplaneeringuga.

Detailplaneeringus on arvestatud Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999 määrusega nr 38 kinnitatud “Eluruumidele esitatavate nõuetega” ja Eesti Standardiga EVS 894:2008 “Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides”.

Planeeritava ala veevarustus ja kanalisatsioon on lahendatud vastavalt AKTSIASELTSi TALLINNA VESI 29. jaanuaril 2007 väljastatud tehnilistele tingimustele nr PR/0701761-1. Igale planeeritava ala krundile on ette nähtud uus veeühendus ja veevarustuse liitumispunkt krundi piirist väljaspool. Hoonete sisemine tulekustutusvesi lahendatakse hoone mahtu või hoonest väljapoole rajatava tulekustutusvee mahuti baasil. Kruntide sidevarustuse lahenduse aluseks on Elion Ettevõtted Aktsiaseltsi 9. veebruaril 2007 väljastatud telekommunikatsioonialased tehnilised tingimused nr 5898736. Olemasolevate hooneteni on välja ehitatud liinirajatised, mis osaliselt kuuluvad likvideerimisele. Planeeringus on ette nähtud vajalikud tööd mõne varemehitatud liinirajatise kaitsmiseks ning osaliseks ümbertõstmiseks. Detailplaneeringu soojavarustuse lahenduse koostamise aluseks on Aktsiaseltsi Tallinna Küte 30. jaanuari 2007 tehnilised tingimused nr 21300-01-07/7; Aktsiaseltsi Tallinna Küte 17. aprillil 2008 väljastatud seisukoht nr 215600-06-08/6 ja Aktsiaseltsi Eesti Gaas 17. aprillil 2008 väljastatud tehnilised tingimused nr 6-2/219. Planeeritav ala jääb vastavalt Tallinna Linnavolikogu 27. mai 2004 määrusega nr 19 kinnitatud “Tallinna kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ning eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded, soojuse piirhinna kooskõlastamine ja soojusettevõtja arenduskohustus”. Gaasivarustus lahendatakse Aktsiaseltsi Eesti Gaas 17. aprillil 2008 väljastatud tehnilistele tingimustele nr 6-2/219. Kuna planeeritav ala jääb AS PHOENIX LAND elektrivarustuse turupiirkonda, siis on detailplaneeringu elektrivarustuse osa lahenduse aluseks AS PHOENIX LAND 26. novembri 2007 kirjaga nr 83 välja antud tehnilised tingimused ning osaühingu Jaotusvõrk Tallinna-Harju piirkonna poolt 27. veebruaril 2007 välja antud tehnilised tingimused nr 108844. Detailplaneeringu realiseerimisel on arvestatud tehnilise võimalusega anda võrgud üle AS Eesti Energiale. Kesk- ja madalpinge toitevõrgud on ette nähtud ehitada kaabelliinidena, tarbijate ühendamiseks paigaldatakse transiit-sisestuskilbid ja kahetariifse arvestussüsteemiga mõõtekilbid. Hoonete alla jäävad kaablid likvideeritakse ja asendatakse planeeritud kaablilõikudega. Tänavavalgustuse toiteliinid on kavandatud ehitada kaabelliinidena.

Kopli tn 35, 35a, 35d ja Sitsi tn 13a kinnistute detailplaneeringuala ja lähiümbruse müraprognoosi koostas OÜ Hendrikson & Ko märtsis 2008. Vastavalt hinnangule jääb uuritud alal prognoositav mürakoormus madalamaks kui kehtestatud normtasemed, seega on planeeritavale alale tervisekaitsest (liiklusmüra) lähtuvalt võimalik detailplaneeringus ette nähtud mahus rajada akustiliselt headele tingimustele vastavad elamispinnad. Oluline aspekt planeeritud hoonete kaitsmisel liiklusmüra eest on olemasolevate Sõle ja Sitsi tänava äärsete hoonete toimimine mürabarjäärina, mistõttu planeeringualal tervikuna on Tallinna linna üldist liiklusmüra fooni arvestades suhteliselt head tingimused. Heade akustiliste tingimuste tagamiseks hoonete siseruumides on linnakeskkonnas siiski soovitav kasutada tugevdatud helipidavusega ehitusmaterjale. Märgatava autoliiklusega tiheasustusega piirkondades on tänavapoolsete akende heliisolatsioon soovitavalt ligikaudu 35 dB.

Planeeritaval alal on ühendus nii Sõle, Sitsi kui ka Kopli tänavaga. Parkimine on lahendatud hoonete mahus enamasti maa-alusel korrusel. Vastavalt “Tallinna parkimise korralduse arengukavale aastateks 2006-2014” peab planeeringualale ette nägema vähemalt 2141 parkimiskohta. Planeeringualale on kokku kavandatud 2298 parkimiskohta, mis vastab Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud “Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 2006-2014” vahevööndi parkimisnormatiivile. Kruntidele pos 1 ja pos 3 rajatavates maa-alustes parklates on võimalik kokkuleppel rakendada täiendavalt ka parkimise kompensatsioonimeetodit (öisel ajal kasutavad parklaid planeeringuala elanikud ning päevasel ajal saavad parklaid kasutada ärihoonete külastajad/töötajad). Parkimine on lahendatud valdavalt maa-alustes parklates, maapealsed kohad on mõeldud külalistele.

Planeeringualalt on kavandatud likvideerida kokku kuni 403 puud, millest 28 on hinnatud II väärtusklassi, 207 III väärtusklassi, 97 IV väärtusklassi ning 71 V väärtusklassi, kuna need jäävad planeeritavate hoonete ja teede alla. Likvideeritavad puud kompenseeritakse asendusistutusega vastavalt Tallinna Linnavolikogu 25. augusti 2005 määruse nr 45 “Puu raie- ja hoolduslõikusloa andmise tingimused ja kord”. Asendusistutuse arvutuse järgi tuleb kogu detailplaneeringu elluviimisel puude likvideerimise tõttu asemele istutada kuni 747 puud. Lisaks likvideeritakse 107 viljapuud ja 17 põõsaste rühma, mida ei pea võtma arvesse asendusistutuste arvutamisel. Asendusistutuse täpne arv selgub konkreetsete kruntide puhul ehitusprojektide koostamise staadiumis. Ehitusprojektide koostamisel tuleb haljastuse hinnang üksikpuude kaupa üle vaadata.

Jäätmete kogumine nähakse ette kooskõlas jäätmeseaduse ja Tallinna Linnavolikogu 30. oktoobri 2008 määrusega nr 36 kehtestatud “Tallinna jäätmehoolduseeskirjaga”. Olmejäätmete taaskasutamiseks võimalikult suures ulatuses on ette nähtud olmejäätmete kogumine liikide kaupa eraldi mahutitesse selleks ette nähtud kohtades. Planeeringus on planeeritavate ja rekonstrueeritavate hoonete jäätmete kogumine ette nähtud osaliselt hoonete mahus ning osaliselt hoonete väliselt (täpsustatakse ehitusprojektide staadiumis).

DETAILPLANEERINGU MENETLUS

Kopli tn 35, 35a, 35d ja Sitsi tn 13a kinnistute detailplaneeringu koostamist taotles Inseneribüroo KPME OÜ esindaja K. Rannula 31. mail 2006 registreeritud avaldusega.

AS PHOENIX LAND (endise ärinimega Aktsiaseltsile Baltex 2000) anti 30. mail 2007 lepinguga nr DP-20/H-07 üle detailplaneeringu koostamise finantseerimise õigus.

Detailplaneering on algatatud Tallinna Linnavalitsuse 13. juuni 2007 korraldusega nr 1103-k “Kopli tn 35, 35a, 35d ja Sitsi tn 13a kinnistute detailplaneeringu koostamise algatamine Põhja-Tallinnas” eesmärgiga planeeritava ala ümberkruntimine ja moodustatavatele kruntidele ehitusõiguse määramine äri- ja eluhoonete, sealhulgas ühe kuni 200 m kõrguse hoone, lasteaia püstitamiseks ning pargi rajamiseks.

Teade detailplaneeringu algatamisest ilmus ajalehes Postimees 16. juunil 2007. Teade eskiislahendusega tutvumise ning arutelu toimumise aja ja koha kohta ilmus ajalehes Postimees 15. augustil 2007. Detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse tutvustamiseks toimus Põhja-Tallinna Valitsuses avalik arutelu 22. augustil 2007.

Detailplaneeringu koostas K-Projekt Aktsiaselts. Detailplaneering on koostatud kooskõlas Tallinna Linnavalitsuse 16. juuni 2004 määrusega nr 61 kinnitatud “Detailplaneeringu eskiisi ja detailplaneeringu koostamise ning vormistamise nõuetega”. Detailplaneeringule on lisatud O. Abneri 2006. aasta juulis ja augustis koostatud planeeritava maa-ala dendroloogiline hinnang, Rakendusgeodeesia ja Ehitusgeoloogia Inseneribüroo OÜ koostatud ehitusgeoloogilise uurimistöö aruanne “Endise Balti manufaktuuri maa-ala ehitusgeoloogilised eeluuringud ja reostusuuringud”, aktsiaseltsi MAVES koostatud Kopli tn 35d asuva katlamaja endise kütusehoidla pinnasereostuse uuring ja Kopli tn 35, 35a ja 35d, Sitsi tn 13a kinnistute keskkonnaseisundi hinnang, Osaühingu EENSALU & PIHEL koostatud Kopli tn 35, 35a ja 35d, Sitsi tn 13a detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimused, OÜ Hendrikson & Ko koostatud Kopli tn 35, 35a, 35d ja Sitsi tn 13a kinnistute detailplaneeringuala ja lähiümbruse müraprognoos, Kopli tn 35, 35a, 35d ja Sitsi tn 13a kinnistute detailplaneeringus rekonstrueeritava katlamaja mõjuala määramine ja Kopli tn 35, 35a, 35d ja Sitsi tn 13a kinnistute detailplaneeringu eksperthinnang keskkonnamõjude kohta.

Tallinna Linnavolikogu 29. mai 2003 määrusega nr 35 kinnitatud “Tallinna linna ehitusmääruse” § 16 lg-s 1 määratud isikud ja asutused on detailplaneeringu kooskõlastanud.

Põhja-Tallinna Valitsus, Põhja-Tallinna halduskogu, Tallinna Haridusamet, Tallinna Kommunaalamet ja Põhja-Eesti Päästekeskus kooskõlastasid detailplaneeringu märkusteta. Lisaks on detailplaneeringu kooskõlastanud AS PHOENIX LAND, Kopli tn 35b kinnistu omanik ja aktsiaselts Eesti Gaas.

Maa-amet kooskõlastas detailplaneeringu tingimusega ja märkis oma kirjas järgmist: detailplaneeringu tehnovõrkude koondplaanilt nähtub, et Sitsi tänaval paiknevatest olemasolevatest torustikest on mööda Sitsi tn 5, Sitsi tn 7 ja Sitsi tn 5a kinnistute vahelist reformimata riigimaad kuni planeeritava alani kavandatud tuua vee- ja gaasitrass. Planeeringuala reo- ja kanalisatsiooni eelvooluks on reformimata Sõle tänava maal asuv olemasolev Sõle tn d 1350 x 1800 mm ühisvoolne kanalisatsioonitorustik. Lähtuvalt eeltoodust teatame, et Maa-ametil ei ole põhimõttelisi vastuväiteid eelkirjeldatud trasside planeerimise suhtes reformimata riigimaale eeldusel, et kohalik omavalitsus taotleb perspektiivis nii Sõle tänava kui ka Sitsi tänava, sh Sitsi tn 5, Sitsi tn 7 ja Sitsi tn 5a vahelise juurdepääsutee aluse maa transpordimaana munitsipaalomandisse. Samas oleme seisukohal, et Sõle ja Sitsi tänavate maa oleks otstarbekas reformida enne käsitletava detailplaneeringu kehtestamist. Tingimused täidetakse pärast detailplaneeringu kehtestamist.

Tallinna Kultuuriväärtuste Amet kooskõlastas detailplaneeringu järgmiste tingimustega:

a) kavandatava kõrghoone arhitektuurse lahenduse saamiseks tuleb kindlasti korraldada arhitektuurikonkurss (soovitavalt rahvusvaheline) või pöörduda rahvusvahelise mainega tipparhitekti poole lahenduse saamiseks ja ehitis tuleb rajada võimalikult saledana. Arhitektuurikonkursi tingimused eelnevalt kooskõlastada Tallinna Kultuuriväärtuste Ametiga, kaasata ˛üriisse eksperdina kultuuriväärtuste ameti ja Muinsuskaitseameti esindajad;

b) keerukas asukohas olevatele Sitsi tn 3a ja 3b kruntidele näidata täiendava sissepääsu võimalus läbi Kopli tn 35 krundi (ligipääsuservituudi ettepanek), sest varasemalt seatud võimalikud servituudid ei arvesta asumi miljööga ning tegeliku loodusliku situatsiooniga ja nende hoonete ning ümbritsevate hoonete kui kultuurimälestise staatusega ning võivad tegelike ligipääsude tagamisel osutuda ebapiisavateks (Sitsi tn 1 ja 3 kruntide kaudu pääseks Sitsi tn 3a ja 3b elanikud oma maja taha, mitte maja ette, kus on sissekäigud ja hoonete paiknemise tõttu on sealt maja ette pääsemine oma krundi piires keeruline ning hoonete kultuurimälestiseks olemise tõttu ei saa sissekäigu asukohti ka muuta, sissesõiduteede rajamine rikuks suures osas võimaluse Sitsi tn 3 ja 1 kruntidel kunagised iluaiad taastada jne).

Tingimus a täidetakse pärast detailplaneeringu kehtestamist ja tingimus b on täidetud.

Lennuamet kooskõlastas detailplaneeringu ja märkis oma kirjas järgmist: Kopli tn 35, 35a, 35d ja Sitsi tn 13a kinnistute detailplaneeringuga kaetud maa-ala asub väljaspool Vabariigi Valitsuse 16. märtsi 2007 määrusega nr 82 “Lennuvälja ja kopteriväljaku lähiümbruse määratlemise ja kasutamise kord” kehtestatud Tallinna lennuvälja lähiümbruse piiri. Teemaplaneeringuga “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” on Sitsi piirkonna lubatavaks ehituslikuks kõrguseks kooskõlastatud 210 meetri absoluutarvestuses. Arvestades eeltoodut ei tee lennuamet kitsendusi detailplaneeringuga kaetud ala kuni 210 meetri kõrguse hoonestuse osas. Detailplaneering ei vaja täiendavaid aeronavigatsiooni, lennuliikluse ja lennuohutuse ekspertiisi.

Keskkonnaministeeriumi Harjumaa keskkonnateenistus kooskõlastas detailplaneeringu tingimusega ja märkis oma kirjas järgmist: Planeeritaval alal asub Tallinna Linnavalitsuse 28. mai 1993 määrusega nr 105 kaitse alla võetud pensilvaania saare kultivar. Puud ümbritseb kaitsevöönd ulatusega 15 meetrit, mis on määratud keskkonnaministri 22. märtsi 2002 määrusega nr 15 “Tallinna linna territooriumil asuvaid kaitstavaid looduse üksikobjekte ümbritseva kaitsevööndi ulatus”. Tegevust kaitsevöödis reguleerib kaitse kord, mis on kehtestatud keskkonnaministri 2. aprilli 2003 määrusega nr 27 “Kaitstavate looduse üksikobjektide kaitse-eeskiri”. Kaitse alla võeti 1993. aastal 2 puud, millest üks hävis tormi tagajärjel 9. jaanuaril 2005. Tallinna Linnavalitsuse 9. jaanuari 2008 määrusega nr 3 on ühe pensivaania saare kultivar kaitsealuste objektide nimistust kustutatud. Kooskõlastame Kopli tn 35, 35a, 35d ja Sitsi tn 13a kinnistute detailplaneeringu tingimusel, et rajatavad trassid ei paikne kaitsealusele loodusobjektile lähemal kui 5 meetrit puu tüvest.

Tingimus on täidetud.

Tallinna Transpordiamet kooskõlastas detailplaneeringu liiklusskeemi tingimusel, et tööjoonised tuleb korrigeerida liiklusloenduste tulemuste analüüsi põhjal.

Tingimus täidetakse pärast uue liiklusloenduste analüüsi valmimist.

Tallinna Maa-amet (edaspidi praegune Tallinna Linnavaraamet) kooskõlastas detailplaneeringu järgmiste märkustega:

1) Maa-amet oma 27. veebruari 2008 kirjas nr 6.2-3/1244 on seisukohal, et Sõle tänav, Sitsi tänav ja Sitsi tn 5, Sitsi tn 7 ja Sitsi tn 5a vahelise juurdepääsutee alune maa oleks otstarbekas taotleda munitsipaalomandisse transpordimaana ning et detailplaneeringualale osaliselt jäävad Sõle ja Sitsi tn oleks otstarbekas reformida enne käsitletava detailplaneeringu kehtestamist. Nimetatud tänavamaad on Harju maavanema korraldustega antud munitsipaalomandisse. Tallinna Linnavaraametil on võimalik Sitsi tn 5, Sitsi tn 7 ja Sitsi tn 5a vaheline maa-ala taotleda munitsipaalomandisse transpordimaana;

2) detailplaneeringuga määratakse transpordimaa krundid pos 9, 10, 11 ning äri- ja transpordimaa krunt pos 12 avalikuks kasutamiseks. Krundile pos 12 on ette nähtud ka osaliselt krundi pos 3 parkimine. Palume kaaluda krundist pos 12 eraldi transpordimaa ja üldmaa krundi moodustamist. Eelnimetatud transpordimaa kruntide avalikuks kasutamiseks määramine palume kooskõlastada Tallinna Kommunaalametiga kui võimaliku transpordimaa kruntide valitsejaga. Kui detailplaneeringu menetluse käigus selgub, et nimetatud krundid on otstarbekas määrata avalikuks kasutamiseks, siis palume Tallinna Linnavaraametile edastada maaomaniku kirjalik nõusolek transpordimaa kruntide tasuta Tallinna linnale võõrandamise kohta. Krundi pos 12 alla parkla rajamiseks tuleb allaehitusservituudi tingimused kokku leppida enne detailplaneeringu kehtestamist;

3) detailplaneeringuga moodustatavale krundile pos 6 kavandatakse eralasteaed. Juhime tähelepanu, et krundi pos 6 sihtotstarbeks on ühiskondlike hoonete maa. Vabariigi Valitsuse 24. jaanuari 1995 määruse nr 36 “Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise alused” p 6 kohaselt on 0050 ühiskondlike hoonete maa (Üh) - kasumit mittetaotlevate sotsiaalsfääriasutuste ja valitsusasutuste alune ning nende teenindamiseks vajalik maa.

Märkus 1 on teadmiseks võetud. Märkuse 2 täitmiseks on maaomanikud teinud kirja Tallinna Linnavaraametile kruntide positsioon 9-12 tasuta Tallinna linnale võõrandamise kohta tingimusel, et krundile positsioon 12 seatakse maa-aluse parkla rajamiseks tasuta allaehitusservituut pos 3 krundi kasuks. Kuna Tallinna Linnavaraamet ei nõustunud tasuta allaehitusservituudi seadmise ettepanekuga, siis liideti Tallinna Linnavaraametis toimunud nõupidamise tulemusena transpordimaa krunt pos 12 krundiga pos 3 ning krundile pos 3 seati rajatava tänavalõigu osas tasuta isiklik kasutusõigus Tallinna linna kasuks. Märkusega nr 3 on arvestatud. Maa sihtotstarve on jäänud muutmata, kuid positsioon 6 krunti on suurendatud nii, et see annab võimaluse rajada krundile 120-kohalise lasteaia, mis on võimalik munitsipaalomandisse üle anda.

Tallinna Linnavaraamet on ette valmistanud linnavalitsuse korralduse eelnõu detailplaneeringu ala kruntide pos 9-11 tasuta võõrandamiseks Tallinna linnale. Vastavad notariaalsed lepingud sõlmib Tallinna Linnavaraamet kruntide omanikuga pärast korralduse jõustumist.

Tallinna Keskkonnaamet on kooskõlastanud detailplaneeringu 15. mail 2008 järgmiste lisatingimustega:

1) lammutus-, ehitus- ja haljastusprojektid kooskõlastada enne ehitusloa taotlemist keskkonnaametiga;

2) vedelkütusepumpla jääkreostusega maa-ala saneerimistöödega alustamine kooskõlastada keskkonnaametiga;

3) maagaasil töötava katlamaja rekonstrueerimisprojekt kooskõlastada keskkonnaametiga;

4) tugevalt vigastatud ja oma sorditunnused minetanud kirjulehelise pensilvaania saarepuu positsioon 2 kaitsestaatuse tühistamise ettepanek kooskõlastada Harjumaa keskkonnateenistusega.

Tallinna Keskkonnaamet lisas 4. veebruaril 2009 kirjas, et detailplaneeringu elluviimisel tuleb arvestada nii eksperthinnangus kui detailplaneeringus antud tingimusi ja leevendavaid meetmeid.

Tingimused 1-3 täidetakse järgmistes projekteerimisstaadiumites. Tingimus 4 on täidetud, Harjumaa keskkonnateenistus on detailplaneeringu kooskõlastanud.

Tervisekaitseinspektsiooni Tallinna tervisekaitsetalitus kooskõlastas detailplaneeringu tingimusega, et puurkaevu sanitaarkaitsealas võib teostada ainult veeseiret, heintaimede niitmist, metsa hooldamist ja veehaarderajatiste teenindamist. Tingimusega arvestatakse detailplaneeringu elluviimisel.

AKTSIASELTS TALLINNA VESI kooskõlastas detailplaneeringu järgmistel tingimustel:

1) planeeritavale veevarustuse- ja kanalisatsioonitorustikule seatakse notariaalne servituut võõra kinnistu piires;

2) ühistorustike peale haljastust ei planeerita;

3) järgnevate projekteerimisstaadiumite (hoonete ja tänavate veevarustuse- ja kanalisatsiooni ehitusprojektide) koostamiseks taotleda AKTSIASELTSilt TALLINNA VESI tehnilised tingimused.

Esimene tingimus täidetakse pärast detailplaneeringu kehtestamist. Teine tingimus on täidetud ning kolmas tingimus täidetakse järgmistes projekteerimisstaadiumites.

Aktsiaselts KH Energia-Konsult kooskõlastas detailplaneeringu tingimusega, et tööprojekt kooskõlastatakse täiendavalt Aktsiaseltsiga KH Energia - Konsult. Tingimus täidetakse tööprojekti koostamisel.

Elion Ettevõtted Aktsiaselts kooskõlastas detailplaneeringu tingimusega, et tööjoonised kooskõlastatakse täiendavalt. Tingimus täidetakse ehitusprojekti koostamise staadiumis.

Eesti Energia Jaotusvõrk OÜ (endise nimetusega Osaühing Jaotusvõrk) kooskõlastas detailplaneeringu tingimusega, et tööjoonised tuleb kooskõlastada täiendavalt. Tingimus täidetakse ehitusprojektide koostamisel.

Aktsiaselts Tallinna Küte kooskõlastas detailplaneeringu ja märkis oma 17. aprilli 2008 kirjas nr 21500-06-08/6 järgmist: vastavalt Tallinna Linnavolikogu 27. mai 2004 määrusega nr 19 kehtestatud kaugküttepiirkondade tingimuse punktile 2.2 ei ole isikud, kes kaugküttepiirkonna määramise ajal ei kasuta kaugkütet, kohustatud liituma võrguga. Kui mais 2004 mõni planeeringualasse jääv hoone oli muul küttel kui kaugküte, võib hoone jätkata täna sama kütteviisi kasutamist samas mahus. Uued või rekonstrueeritavad hooned peavad kasutama tulevikus kaugkütet ning selleks on rekonstrueeritavale hoonele planeeritud perspektiivne võimalus kaugküttega liitumiseks.

Tallinna Linnavalitsus jättis 3. detsembri 2008 korraldusega nr 2063 k “Kopli tn 35, 35a, 35d ja Sitsi tn 13a kinnistute detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmine” Kopli tn 35, 35a, 35d ja Sitsi tn 13a kinnistute detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata ja lisas tingimuse, et detailplaneeringu elluviimisel kaasnevate keskkonnamõjude kohta tuleb koostada eksperthinnang. Tallinna Keskkonnaamet kooskõlastas OÜ Hendrikson & Ko poolt koostatud detailplaneeringu keskkonnamõjude eksperthinnangu 4. veebruari 2009 kirjaga nr 6.1-4.4/117.

Kopli tn 35, 35a, 35d ja Sitsi tn 13a kinnistute detailplaneeringu on heaks kiitnud ka Tallinna Linnaplaneerimise Amet.

Kuna detailplaneering sisaldab kehtestatud Tallinna üldplaneeringu muutmise ettepanekut, esitati detailplaneering planeerimisseaduse § 17 lg 3 p 2 ja Tallinna linna ehitusmääruse § 16 lg 5 alusel täiendavate kooskõlastuste vajaduse määramiseks Harju maavanemale.

Maavanem ei pidanud planeerimisseaduse § 17 lg 3 punkti 2 alusel vajalikuks määrata detailplaneeringule täiendavaid kooskõlastusi. Kuid maavanem märkis järgmist:

1) planeeringule palun lisada väljavõte “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” teemaplaneeringust, millel fikseerida planeeritava ala paiknemine,

2) planeeringu materjalidest selgub, et planeeritava eralasteaia krundi (pos 6) kasutamise sihtotstarbeks on määratud sotsiaalmaa (Üh). Siinkohal juhin tähelepanu, et Vabariigi Valitsuse 23. oktoobri 2008 määruse nr 155 “Katastriüksuste sihtotstarvete liikide ja nende määramise korra” § 6 punkti 13 kohaselt on sotsiaalmaa maa, millelt ei taotleta kasumit. Määruse § 6 punkti 2 kohaselt on ärieesmärgil kasutatavate haridusehitiste maa sihtotstarbeks ärimaa. Juhul kui eralasteaia kasutamise eesmärgiks on kasumi teenimine ja lasteaed jääb eraomandisse, siis peaks lasteaia sihtotstarbeks määrama ärimaa. Kui eesmärgiks pole kasumi teenimine, siis võib selle sihtotstarbeks määrata vastavalt Vabariigi Valitsuse 23. oktoobri määruse nr 155 § 6 punktile 13 sotsiaalmaa. Palun planeeringu seletuskirjas täpsustada, millisel eesmärgil on kavas lasteaeda kasutada.

Maavanema ettepanekutega on arvestatud. Planeeringu seletuskirja on lisatud märkus, et planeeritava lasteaia eesmärgiks ei ole kasumi teenimine ning põhijooniselt on eemaldatud tingimus, et tegemist on eralasteaiaga.

Detailplaneering võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 29. aprilli 2009 korraldusega nr 691-k “Kopli tn 35, 35a, 35d ja Sitsi tn 13a kinnistute detailplaneeringu vastuvõtmine Põhja-Tallinnas”. Teade detailplaneeringu vastuvõtmisest ilmus ajalehes Postimees 5. mail 2009. Teade avaliku väljapaneku asukoha ja aja kohta ilmus ajalehes Postimees 14. mail 2009. Detailplaneering oli avalikul väljapanekul 25. maist kuni 8. juunini 2009.

Avaliku väljapaneku kestel esitas detailplaneeringu lahenduse kohta PAAVLI KINNISVARA OÜ esindaja I. Randvee järgmised vastuväited ja ettepanekud:

1) joonisel GE-2 on ära märgitud perspektiivne rohekoridori ala. Oleme vastu nn perspektiivse rohekoridori käsitlemisele antud detailplaneeringu raames ning palume kustutada nn rohekoridori ala plaanidelt;

2) Kopli tänavale on ette nähtud fooriristmik. Soovime põhjendatust fooride vajalikkuse osas.

Tallinna Linnaplaneermise Amet vastas ettepanekutele 18. juunil 2009 kirjaga nr 2-1/1235 järgmist:

1) detailplaneeringus kujutatud rohekoridori ala näol on tegemist linnaruumilise ettepanekuga kontaktvööndi analüüsi joonisel, mis annab soovitusi linnaruumi kujundamiseks tulevikus. Rohekoridori eesmärgiks on luua visuaalne roheline ühendus planeeringuala peaväljaku ja südalinna vahel. Millisel kujul visuaalne ühendustee lahendatakse, on edaspidiste detailplaneeringute teema;

2) Tallinna Linnaplaneerimise Ameti seisukoht on, et arvestades perspektiivseid arendusi Põhja-Tallinnas on fooriristmike rajamine Kopli tänavale vajalik. Planeeringualal olevate ning planeeringualast väljaspool asuvate ristmike ümberehitamine ning liikluslahendused täpsustatakse teeprojektidega, detailplaneering annab võimaluse nende kavandamiseks. Fooriristmik on kasvava liiklusintensiivsuse korral vajalik, sest tavaline T-kujuline ristmik ei võimalda liikluse modelleerimise tulemuste põhjal tulevikus kõiki pöördeid. Fooriristmikuta ei saa suureneva liiklusintensiivsuse tõttu esmalt teha enam vasakpööret planeeringualalt Kopli tänavale ning tulevikus ka vasakpööret Kopli tänavalt planeeringualale.

2. juulil 2009 toimus Kopli tn 35, 35a, 35d ja Sitsi tn 13a kinnistute detailplaneeringu avalik arutelu avaliku väljapaneku ajal esitatud kirjalike pöördumiste lahendamiseks. Arutelul tutvustas projekteerija detailplaneeringusse viidud täiendusi ja põhjendas fooriristmiku vajadust, mille tulemusena nõustus Paavli Kinnisvara OÜ oma teisest vastuväitest loobuma. Tallinna Linnaplaneermise Ameti 6. juulil 2009 toimunud nõupidamisel otsustati, et detailplaneeringu kontaktvööndi jooniselt GE-2 eemaldatakse perspektiivse rohekoridori ettepanek, mille tulemusel 2. septembril 2009 võttis vastuväited esitanud Paavli Kinnisvara OÜ esindaja I. Randvee oma ettepanekud kirjalikult tagasi.

Tallinna Linnavalitsuse 14. septembri 2009 kirjaga nr LV-1/5888 esitati detailplaneering planeerimisseaduse § 23 lg 1 p 2 ja § 23 lg 3 p 3 ning Tallinna linna ehitusmääruse § 18 lg 13 kohaselt Harju maavanemale järelevalveks ja heakskiidu saamiseks.

Harju maavanem andis 28. septembri 2009 kirjaga nr 2.1-13/4921 planeerimisseaduse § 23 lõike 6 alusel Kopli tn 35, 35a, 35d ja Sitsi tn 13a kinnistute detailplaneeringu edasiseks menetlemiseks heakskiidu.

5. novembril 2009 sõlmitud lepinguga nr 2-6/257 võttis AS PHOENIX LAND kohustuse tagada oma vahendite arvel detailplaneeringukohaste avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise.

Vastavalt planeerimisseaduse § 25 lg 7 punktile 4 teavitab kohalik omavalitsus tähtkirjaga ühe nädala jooksul Kopli tn 35, 35a, 35d ja Sitsi tn 13a kinnistute detailplaneeringu kehtestamise otsuse tegemise päevast Paavli tn 6, Paavli tn 6a, Paavli tn 6b, Paavli tn 6c, Paavli tn 8a, Paavli tn 10, Kopli tn 35b, Kopli tn 35c, Kopli tn 92, Kopli tn 96, Sitsi tn 1, Sitsi tn 3, Sitsi tn 3a, Sitsi tn 3b, Sitsi tn 5, Sitsi tn 5a, Sitsi tn 5b, Sitsi tn 7, Sitsi tn 9, Sitsi tn 11, Sitsi tn 13, Sitsi tn 15, Sitsi tn 15a, Sitsi tn 15b, Sitsi tn 16, Sitsi tn 17, Sitsi tn 17b, Sõle tn 54, Sõle tn 54a, Sõle tn 56, Sõle tn 58 ja Sõle tn 60 kinnistute omanikke.

Planeerimisseaduse § 10 lõikes 61 nimetatud detailplaneeringu kehtestamine kuulub volikogu ainupädevusse vastavalt kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lõike 1 punktile 33 ja Tallinna linna ehitusmääruse § 19 lõikele 3.

 

 

 

 

Toomas Vitsut

Tallinna Linnavolikogu esimees