|
Tallinna Linnavolikogu
25. märtsi 2010
otsuse nr 72
LISA
|
|
|
|
Seletuskiri Tallinna Linnavolikogu otsuse “Tondi
tn 55 kinnistu detailplaneeringu kehtestamine Kristiine linnaosas“
juurde
|
|
|
|
|
|
Tallinna Linnavolikogu kehtestab Tondi
tn 55 kinnistu detailplaneeringu. Detailplaneeringu ülesanne on
Kristiine linnaosas asuva 3,32 ha suuruse ärimaa sihtotstarbega Tondi tn 55
kinnistu jagamine viieks krundiks: neljaks ärimaa ja üheks sotsiaalmaa
(üldkasutatav maa) krundiks.
HALDUSAKTI PÕHJENDUSED
1. Olemasolev olukord
Planeeritav maa-ala asub
Tallinnas Kristiine linnaosas Tondi tänava, Marsi tänava ja Sõjakooli tänava
vahelises kvartalis. Planeeritav ala piirneb läänest Tondi tn 57
kinnistuga, põhjast Tondi tänavaga, idast Marsi tänavaga ja lõunast Sõjakooli
tänavaga.
Planeeritav Tondi tn 55
kinnistu on 100% ärimaa sihtotstarbega ja suurusega 23 422 m2.
Kinnistu omanik on Tallinna linn. Kinnistusraamatu kohaselt on Tondi tn 55
kinnistu 8. augustil 2003 sõlmitud lepingu alusel koormatud
hoonestusõigusega 50 aastat Audentes Halduse Osaühingu ja Kristiine Judokeskus OÜ
kasuks. Lähtudes Tallinna Linnavolikogu 23. märtsi
2006 otsusest nr 92 “Tondi tn 55 ja 55a
kinnistuid koormavate hoonestusõiguste tingimuste muutmine“ on 8. augustil
2003 sõlmitud lepingut muudetud, millega lisati hoonestajatele kohustused
ehitustegevuse lõpetamiseks ja kasutuslubade vormistamiseks.
Planeeringuala jääb endise Tondi
sõjaväelinnaku maa-alale. Planeeringuala Tondi tänava poolsesse ossa jääb Tondi
sõjaväelinnaku 2-korruseline kasarmuhoone. Hoone Tondi tänava poolne osa on
kasutuses Audentese Ülikooli peahoonena, hoone Sõjakooli tänava poolne osa on
kasutusel spordihoonena (Kristiine Judokeskus). Hoone on kultuuriministri 18. augusti
1997 määrusega nr 50 “Kultuurimälestiseks tunnistamine“ tunnistatud
kultuurimälestiseks. 2008. aastal on hoonete õuealal, Sõjakooli tänava
ääres valminud tenniseväljakud. Koolihoone ees ja kõrval on haljastusega
liigendatud parkimisplatsid. Tenniseväljakuid ümbritseb kõrghaljastus.
Endise kasarmuhoone, praeguse
koolihoone ees asub 1924. aasta 1. detsembri riigipöördekatse käigus
hukkunud kadettide monument (kasutakse ka nimetust Tondipoiste ausammas).
Mälestussamba kavandas Amandus
Adamson. See avati 1928. aastal
ja lammutati 1941. aastal. Mälestussammas
otsustati taastada samale kohale. Skulptuuri taastas Jaak Soans ja see taasavati 2009.
2. Kontaktvööndianalüüs
Planeeritava ala kontaktvööndit
võib pidada polüfunktsionaalseks piirkonnaks, hõlmates äri-, tootmis-, elamu-
ja sotsiaalmaa sihtotstarbega krunte. Hoonete korruselisus on varieeruv. Kindel
arhitektuurne stiil puudub, sest piirkonna hooned on ehitatud erinevatel
ajaperioodidel, nt 1960. aastatel rajatud Järve asum ja 2000.-2001. aastal
ehitatud Tondi Selver.
Planeeringualast lõunas A. H. Tammsaare
tee poolsel küljel, Seebi tänava piirkonnas, paiknevad 5-korruselised
korterelamud. Vastaspool A. H. Tammsaare teed on elamute kvartal ja
ärihoonete kvartal.
Tondi tänava, Sõjakooli tänava ja
A. H. Tammsaare tee vahelise kvartali kruntide maakasutuse
sihtotstarve on 100% ärimaa, kus muuhulgas asuvad Tondi Selver ja Neste
bensiinijaam. Mõlemal pool Sõjakooli tänavat on 2-4-korruseline hoonestus.
Planeeritavast alast ida ja lääne pool paiknevad endised Tondi kasarmu hooned,
mis on arhitektuurimälestised ja mida rekonstrueeritakse äri- ning
eluhooneteks. Tallinna Linnavalitsuse 25. juuni
2008 korraldusega nr 1215-k kehtestatud “Tondi tn 55a, 55b ja Seebi
tn 36a kruntide detailplaneeringuga“ kavandatakse ehitusõiguse
andmist ühe kuni 4-korruselise hoone rajamiseks, kuhu on kavandatud 7 väljakuga
tennisehall koos abiruumidega. Teisel pool Tondi tänavat on Audentese
spordikompleks koos staadioniga ja elamute kvartalid. Elamud on peamiselt 2-korruselised.
Kajaka tänava ja Linnu tee vahelisel alal Tondi tänava poolsel küljel on ka
kuni 5-korruselised korterelamud, kus esimesel korrusel on äriruumid.
Planeeringuala lähiümbruse
tänavavõrk on väljakujunenud struktuuriga. Planeeritava ala kontaktvööndit
läbib ülelinnalise tähtsusega liiklusmagistraal A. H. Tammsaare tee
ja linnaosa tähtsusega Tondi tänav ning Nõmme tee. Kõigil nimetatud tänavatel
liigub ka ühistransport (buss). Planeeritavale alale lähim ühistranspordi
peatus asub ligikaudu 50 m kaugusel ning on heaks ühenduseks teiste
linnaosadega (Mustamäe, Õismäe, Lasnamäe, Kesklinn).
Kvartalisisesed tänavad on väikese liikluskoormusega, mida
kasutavad peamiselt piirkonna elanikud.
Planeeringuala kontaktvööndis on
lisaks ülalmärgitule kehtestatud järgmised detailplaneeringud: Tallinna Linnavolikogu 28. novembri
2002 otsusega nr 467 kehtestatud “Linnu tee, Tondi, Kajaka ja
Västriku tänava vahelise kvartaliosa detailplaneering“, eesmärgiga
kavandada 17 krunti elamute, kaupluste, tootmishoone, trafoalajaamade,
garaa˛ide ja tänavate teenindamiseks ning haljasala rajamiseks; Tallinna Linnavolikogu 17. mai
2007 otsusega nr 139 kehtestatud “Linnu tee, Käo ja Kajaka tänavate
vahelise maa-ala detailplaneering“, eesmärgiga määrata ehitusõigus 3-korruselise
spordihoone, samuti jalgpallistaadioni ja parkla rajamiseks jt.
3. Tallinna üldplaneering
ja koostatav Kristiine linnaosa üldplaneering
Tallinna üldplaneeringuga
on planeeritava ala maakasutuse juhtfunktsiooniks määratud ettevõtluse
segahoonestusala, kus võib paikneda igasugune ettevõtlus välja arvatud
ulatuslikku sanitaartsooni vajav tootmine; alal võib paikneda ka üksikuid
elamuid ja asutusi.
Tallinna üldplaneeringu
seletuskirja kohaselt on linnakeskkonna põhiprobleemiks heakorrastamata ja
madala kasutusintensiivsusega alade suur ulatus tehnilise infrastruktuuriga
varustatud maadel või nende vahetus läheduses. Üldplaneeringu üheks
kontseptuaalseks aluseks on linnastruktuuri väärtuslike elementide säästlik
ärakasutamine ja arendamine sotsiaalse tasakaalu ja mitmekesisuse saavutamiseks
nii linnas tervikuna, kui selle üksikutes piirkondades. Endiste sõjaväe- ja
tööstusalade põhiliselt ärimaana kasutamine on kavas nii kesklinnas sadama
ümbruses, kui ka linnakeskusest kaugemal paiknevatel tööstusaladel.
Seega detailplaneering ei sisalda
Tallinna üldplaneeringu muutmise ettepanekut ning aitab Tallinna
üldplaneeringuga seatud eesmärke ellu viia.
Tallinna Linnavolikogu 9. märtsi
2006 otsusega nr 71 algatati “Kristiine linnaosa üldplaneering“.
Nimetatud otsuse punkti 1 kohaselt on üldplaneeringu eesmärgiks Kristiine
linnaosa pikaajaliste arengusuundade määramine, territooriumi funktsionaalse
maakasutuse planeerimine koos uute elamu- ja bürooalade võimalike asukohtade
määramisega ehitustegevuse suunamiseks ja koordineerimiseks. Kristiine linnaosa
üldplaneeringu kehtestamisel täpsustatakse Tallinna üldplaneeringut Kristiine
linnaosa osas.
Kristiine linnaosa üldplaneeringu
lähteülesande punkti 3 (üldplaneeringu eesmärgid) kohaselt “eraldi
käsitlemist vajavad linnaosa territooriumile jäävad ulatuslikud tootmisalad,
mille ümberstruktureerimise vajadust üldplaneeringu koostamise käigus vaagitakse
ning määratakse, millised alad jätta tootmistegevuseks ja äritegevuseks ning
millisel juhul kaaluda segahoonestuse funktsiooni“.
Planeeringuga kavandatu vastab
Kristiine linnaosa üldplaneeringu eesmärkidele.
4. Kehtiv
detailplaneering
Praegu kehtib planeeringualal Tallinna Linnavolikogu 23. märtsi
2000 otsusega nr 102 “Tondi tn 51-57 endise sõjaväelinnaku
maa-ala detailplaneering“. Käesoleva detailplaneeringu (“Tondi tn 55
kinnistu detailplaneering“) kehtestamisega muutub osaliselt kehtetuks Tondi tn 51-57
endise sõjaväelinnaku maa-ala detailplaneering Tondi tn 55 kinnistu osas.
Praegu kehtiva detailplaneeringuga planeeriti Tondi tn 55 krundile 3-korruseline
ärihoone (rekonstrueeritav kasarmu). Planeeringus nähti ette Tondi tn 55
kasarmu rekonstrueerimine vaba aja veetmise ja spordikompleksina koos
majutusruumidega, kaasates sellega seonduvalt kaubandus- ja äritegevust.
Staadionile nähti ette teisaldatavad tribüünid koos varikatustega. Võimalik oli
staadioni ala osaline katmine kergkonstruktsiooniga liuväljaks-spordisaaliks.
Kehtiva detailplaneeringuga määratud ehitusõigus on realiseeritud.
Tulenevalt 8. augustil 2003
ja 26. aprillil 2006 sõlmitud lepingust (osapooled Tallinna linn, Audentes
Halduse Osaühing ja mittetulundusühing Aitado Klubi) on tekkinud vajadus jagada
Tondi tn 55 kinnistu kruntideks. Kolme praegu ühel krundil tegutseva
äriühingu hoonete ja rajatiste ümber moodustatakse iseseisvad krundid, mis
muudab nende haldamise lihtsamaks.
5. Detailplaneeringuga
kavandatu
Planeeringulahendusega tehakse
ettepanek Tondi tn 55 kinnistu jagamiseks viieks krundiks: neljaks ärimaa
ja üheks sotsiaalmaa (üldkasutatav maa) krundiks. Uute hoonete rajamist ei
kavandata. Arhitektuurimälestiseks tunnistatud hooned säilivad olemasoleval kujul.
Krundi positsioon 1
(edaspidi lühendatult pos; aadressi ettepanekuga Marsi tn 2 //
Tondi tn 55) kavandatav suurus on 8344 m2 ja maakasutuse
sihtotstarve 100% ärimaa. Moodustuv krunt paikneb planeeringuala idapoolsel
küljel Tondi tänava ääres. Krundile jääb Audentese Ülikooli 3-korruseline
peahoone (olemasoleva ehitusaluse pinnaga 1800 m2) koos selle
kõrval ja ees oleva parkimisplatsiga.
Tulenevalt Tallinna Linnavolikogu 16. novembri
2006 otsusega nr 329 kinnitatud “Tallinna parkimise korralduse
arengukavast aastateks 2006-2014“ peab krundil tagama 43 parkimiskohta.
Tingimus on täidetud, sest krundil on võimalik parkida 84 sõidukit.
Normatiivsest enama parkimiskohtade kavandamine on põhjendatud, sest neid
parkimiskohti saavad kasutada ka tenniseväljakute (krunt pos 4) külastajad
seal toimuvate võistluste ajal.
Juurdepääs krundile on tagatud
Marsi tänavalt.
Krundi pos 2 (aadressi
ettepanekuga Tondi tn 55a) kavandatav suurus on 97 m2 ja
maakasutuse sihtotstarve on 100% sotsiaalmaa (üldkasutatav maa). Krunt paikneb
planeeringuala lääneosas, Tondi tänava poolsel küljel, kasarmuhoonete keskel.
Krundile on taastatud hukkunud kadettide monument.
Juurdepääs krundile on tagatud
Tondi tänavalt ja Marsi tänavalt läbi krundi pos 1. Krundile pos 2
juurdepääsuks Marsi tänavalt läbi krundi pos 1 tuleb krundile pos 1
seada kitsendus: läbipääsuservituut krundi pos 2 kasuks.
Krundi pos 3 (aadressi
ettepanekuga Sõjakooli tn 3) suurus on 3153 m2 ja
maakasutuse sihtotstarve on 100% ärimaa. Moodustuv krunt jääb planeeringuala
lõunapoolsesse ossa, kus asub 1055 m2 suuruse ehitusaluse pinnaga
spordihoone (Kristiine Judokeskus), mis omakorda moodustab 2-korruselise keskmise
osa kasarmuhoonete kompleksist.
Tulenevalt “Tallinna parkimise
korralduse arengukavast aastateks 2006-2014“ tuleb krundile kavandada 53 parkimiskohta.
Krundile on planeeritud 20 parkimiskohta. Kuna Tondi tänava maa-alale on
välja ehitatud avalikus kasutuses olev 51-kohaline parkla ja Marsi tänava äärde
2 parkimiskohta, siis puuduolevad parkimiskohad on tagatud nendel
parkimiskohtadel.
Krundisisene 20-kohaline parkimisplats
paikneb Sõjakooli tänava poolsel küljel. Juurdepääs parkimiskohtadele on
tagatud läbi naaberkrundi Tondi tn 57, millele tuleb seada
juurdepääsuservituut.
Krundi pos 4 (aadressi
ettepanekuga Marsi tn 2a) kavandatav suurus on 11 798 m2
ja maakasutuse sihtotstarve on 100% ärimaa. Moodustuv krunt piirneb Marsi ja
Sõjakooli tänavatega. Krundil on tenniseväljakud.
Normatiivne parkimiskohtade arv
on 22 parkimiskohta, mis on täidetud, sest kavandatud on 23 parkimiskohta
krundi põhjaküljel asuvas parklas.
Sõidukite juurdepääs krundile on
ette nähtud Marsi tänavalt läbi krundi pos 1. Krundile pos 1 tuleb
seada krundi pos 4 kasuks juurdepääsu servituut.
Krunt pos 5 on kavandatav
ajutine krunt, mille suuruseks on 30 m2 ja sihtotstarbeks 100%
ärimaa. Ajutine krunt liidetakse perspektiivis Tondi tn 57 krundiga.
Krundi olemasolev hoonestusalane pind on 24 m2.
Planeeritaval alal puuduvad
keskkonda reostavad objektid ja seadustest tulenevad piirangud. Kuna
planeeringu koostamise eesmärgiks on üksnes maakorralduslike toimingute
läbiviimine - krundi jagamine - mille käigus täiendavat ehitusõigust
ei määrata, ei ole vajalik kogu planeeringuala piires teostada Tallinna Linnavalitsuse 3. mai
2006 määruse nr 34 “Puittaimestiku ja haljastuse
inventeerimise kord“ kohast inventeerimist. Detailplaneeringu
koostamise käigus tekkis vajadus likvideerida üks puu (sookask), mis jääb
planeeritud parklale ja kõnniteele liiga lähedale. Puu hindamise teostas
maastikuarhitekt Ingrid Saaroja, kes määras eelnimetatud määrusest tulenevate
nõuete kohaselt puu III väärtusklassi. Mahavõetava puu haljastusväärtus
tuleb kompenseerida vastavalt Tallinna Linnavolikogu 25. augusti
2005 määrusega nr 45 “Puu raie- ja hoolduslõikusloa
andmise tingimused ja kord“ kehtestatud korras ja tingimustel.
Asendusistutuse arvuks on 3 puud.
Kokkuvõtvalt jagatakse
detailplaneeringuga Tondi tn 55 kinnistu viieks krundiks: neljaks ärimaa
ja üheks sotsiaalmaa (üldkasutatav maa) krundiks. Olemasolev hoonestus
säilitatakse, täiendavat ehitusõigust ei määrata. Nähakse ette kokku 127 parkimiskohta.
Likvideeritakse 1 puu. Asendusistutuse arvuks on 3 puud.
DETAILPLANEERINGU
MENETLUS
Detailplaneeringu koostamise
algatamist taotles 18. augusti 2008 avaldusega Audentes Halduse Osaühing.
Sama isikuga on 5. detsembril 2008 sõlmitud detailplaneeringu
koostamise ja koostamise finantseerimise õiguse üle andmise leping nr 2-5/295.
Detailplaneering on algatatud Tallinna Linnavalitsuse 23. detsembri
2008 korraldusega nr 2220-k eesmärgiga Kristiine linnaosas
asuva ärimaa sihtotstarbega Tondi tn 55 kinnistu jagamine neljaks -
kolmeks ärimaa ja üheks sotsiaalmaa krundiks.
Detailplaneeringu on koostanud K-Projekt
Aktsiaselts.
Tallinna linna ehitusmääruse
§ 16 lg-s 1 määratud isikud ja asutused on detailplaneeringu
kooskõlastanud.
Kristiine Linnaosa Valitsus,
Kristiine linnaosa halduskogu, Tallinna Keskkonnaamet,
Tervisekaitseinspektsiooni Tallinna tervisekaitsetalitus, Tallinna
Kommunaalamet, Põhja-Eesti Päästekeskus, Tallinna Transpordiamet, Tallinna
Kultuuriväärtuste Amet, Muinsuskaitseamet, naaberkrundi Tondi tn 57 omanik
AS Tondi Kvartal, Audentes Halduse Osaühing ja Kristiine Judokeskus OÜ
kooskõlastasid detailplaneeringu märkusteta.
Tallinna Linnavaraamet (endine
Tallinna Maa-amet) kooskõlastas detailplaneeringu järgmiste tingimustega:
1. Tallinna linna omandis
olevale Tondi tn 55 kinnistule on seatud hoonestusõigus Audentes Halduse
OÜ (registrikood 10786935, Tallinna linn) kasuks 20452/23422 osas ning Kristiine
Judokeskus OÜ (registrikood 11013224, Tallinna linn) kasuks 2970/23422 osas.
Detailplaneering võimaldab jagada senised hoonestusõiguse mõttelised osad
reaalosadeks. Samuti muutuvad hoonestusõigusega koormatud alad ja pindalad, mis
toob kaasa vajaduse muuta hoonestusõiguse tasusid. Tulenevalt eeltoodust peame
vajalikuks enne detailplaneeringu kehtestamist sõlmida võlaõiguslik
hoonestusõiguse tingimuste muutmise kokkulepe. Pärast detailplaneeringu
kehtestamist sõlmitakse hoonestusõiguse tingimuse muutmise asjaõiguslik
kokkulepe.
Hoonestusõiguse tingimuste
muutmise notariaalne võlaõiguslik kokkulepe on sõlmitud 17. veebruaril
2010. Seega on Tallinna Linnavaraameti tingimus täidetud.
Asjaõiguslik kokkulepe sõlmitakse
pärast detailplaneeringu kehtestamist.
2. Krundil pos 5 olevat
trepikoda kasutatakse Tondi tn 57 hoonesse sissepääsuks. Trepikoja
kasutamiseks teeme ettepaneku seada läbipääsuservituut. Peame vajalikuks enne
detailplaneeringu kehtestamist kokku leppida läbipääsuservituudi tingimustes.
Planeeringus on trepikojale ette
nähtud omaette krunt (pos 5) ja seda kasutab ainult kõrvalkinnistu Tondi
tn 57 omanik AS Tondi Kvartal, kes on planeeringulahenduse kooskõlastanud.
Läbipääsuservituudi seadmine ei ole vajalik, kuna ajutine krunt liidetakse
perspektiivis Tondi tn 57 krundiga.
3. Krundi pos 2
sihtotstarbeks on sotsiaalmaa, palume ära määrata sihtotstarve alaliik. Teeme
ettepaneku määrata krundile pos 2 sihtotstarbeks üldkasutatav maa.
Ettepanek on arvesse võetud.
Aktsiaselts
KH Energia - Konsult kooskõlastas detailplaneeringu tingimusel, et
tööprojekt täiendavalt kooskõlastatakse.
Tingimus täidetakse järgnevates
projekteerimisstaadiumites.
AKTSIASELTS TALLINNA VESI
kooskõlastas detailplaneeringu tingimusel, et järgnevate
projekteerimisstaadiumite koostamiseks taotleda AKTSIASELTSILT TALLINNA VESI
tehnilised tingimused.
Tingimus täidetakse järgmistes
projekteerimisstaadiumites.
Detailplaneering on vastu võetud Tallinna Linnavalitsuse 1. juuli
2009 korraldusega nr 1191-k. Vastav teade ilmus ajalehes
Postimees 6. juulil 2009.
Tondi tn 55 kinnistu
detailplaneering oli Kristiine Linnaosa Valitsuses avalikul väljapanekul 20. juulist
kuni 31. juulini 2009. Vastav teade ilmus ajalehes Postimees 11. juulil
2009. Avaliku väljapaneku kestel detailplaneeringu lahenduse kohta vastuväiteid
ega ettepanekuid ei esitatud.
Kuna Tondi sõjaväelinnaku kasarm
(Tondi tn 55, 57) on tunnistatud kultuuriministri 18. augusti
1997 määrusega nr 50 “Kultuurimälestiseks tunnistamine“ kultuurimälestiseks
ning planeeritav ala paikneb kultuurimälestise kaitsevööndis, kuulub kohaliku omavalitsuse korralduse
seaduse § 22 lg 1 p 33 tulenevalt detailplaneeringu
kehtestamine Tallinna Linnavolikogu ainupädevusse.
Kuna planeeritavale maa-alale ei
ole detailplaneeringuga ette nähtud avalikuks kasutamiseks kavandatud teid või
kõnniteid, samuti ei ole kavandatud rajada üldkasutatavat haljastust ega välja
ehitada üldkasutatavat välisvalgustust ja/või vihmaveekanalisatsiooni, on
Tallinna Kommunaalamet 21. detsembri 2009 kirjaga nr 3-1/1786
kinnitanud, et teede- ja tehnovõrkude väljaehitamise lepingu sõlmimine Tondi tn 55
planeerimisel ei ole vajalik.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Toomas Vitsut
|
|
Tallinna Linnavolikogu esimees
|
