|
Tallinna
Linnavolikogu 11. veebruari 2010
otsuse nr 39
LISA
|
|
|
|
|
|
Seletuskiri
Tallinna Linnavolikogu otsuse “Toom-Kuninga tn 21 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu kehtestamine Kesklinnas“
juurde
|
|
|
|
|
|
Tallinna Linnavolikogu otsusega kehtestatakse
Kesklinnas asuva 0,32 ha suuruse maa-ala kohta koostatud Toom-Kuninga tn 21
kinnistu ja lähiala detailplaneering, milles on kavandatud liita Toom-Kuninga
tn 21 ja Toom-Kuninga tn 21b kinnistud, ning on määratud moodustava
krundi maakasutuse sihtotstarbeks vähemalt 5% ulatuses ärimaa ja kuni 95%
ulatuses elamumaa ning ehitusõigus maa-aluse ja kuni 9 maapealse
korrusega ning äriruumidega elamu ehitamiseks.
Toom-Kuninga tn 21 kinnistu
ja lähiala detailplaneeringu kehtestamisel muutub Tallinna Linnavolikogu
21. septembri 2000 otsusega nr 303 kehtestatud “Suur-Ameerika tn,
Toom-Kuninga tn ja Väike-Ameerika tn vahelise kvartali detailplaneering“ ja
Tallinna Linnavalitsuse 20. septembri 2006 korraldusega nr 1914-k
kehtestatud “Toom-Kuninga tn 15, 17, 17a, 19 ja Suur-Ameerika tn 3a,
3b, 3c kruntide detailplaneering“ käesolevas detailplaneeringus planeeritud
maa-ala osas kehtetuks.
HALDUSAKTI PÕHJENDUSED
1. Olemasolev olukord
Planeeritud maa-ala asub Kesklinnas
Pärnu maantee, Suur-Ameerika tänava, Väike-Ameerika tänava ja Toom-Kuninga tänava
vahelises kvartalis.
Planeeritud maa-alale jääb sotsiaal-
ja transpordimaa sihtotstarbega Toom-Kuninga tn 21 kinnistu, sotsiaalmaa
sihtotstarbega Toom-Kuninga tn 21b kinnistu ning osa transpordimaa katastriüksusest
Toom-Kuninga tänav T2 // Väike-Ameerika tänav T1 //
Kristiina tänav // Virmalise tänav T1 // Kesk-Luha tänav // Uue
Maailma tänav.
Toom-Kuninga tn 21 ja Toom-Kuninga
tn 21b kinnistu kuuluvad Toom-Kuninga Arendus OÜ-le. Ala on hoonestamata. Planeeritaval
alal kõrghaljastus puudub, kinnistuid katab muru.
2. Kontaktvööndi
analüüs
Planeeritud maa-ala jääb Toom-Kuninga
tänava, Lastestaadioni, Suur-Ameerika tänava ja Väike-Ameerika tänava vahele
polüfunktsionaalsesse kvartalisse, kus asuvad nii elamud, ärid kui ka
sotsiaalobjektid. Kontaktvöönd jääb vahetult suurte liiklusmagistraalide Pärnu
maantee ja Suur-Ameerika tänava äärde. Liiklusmagistraalide vahetust lähedusest
tingituna on planeeritaval alal kõrge müratase. Kesklinnale iseloomulikult on
hoonestuse struktuur piirkonnas kvartaalne ning suhteliselt korrapärane.
Toom-Kuninga ning Väike-Ameerika tänava poolt külgneb planeeritud ala
põhiliselt elukvartalitega. Lastestaadioni territoorium liitub orgaaniliselt
Rahvusraamatukogu taguse pargiga ning sealt raamatukogu külgterrasside kaudu
Kaarli puiestee haljasalaga, bastionide vööndi parkidega ning Vabaduse väljaku
avaliku ruumiga. Planeeritud ala jääb seega üsna monofunktsionaalse elamuala ja
teiselt poolt avalikult kasutatava vabaajaveetmise tsooni piirile.
Hooned planeeritud ala lähipiirkonnas
on rajatud erineval ajal. Kõrvuti väiksemate puit- ja kivihoonetega on
hilisemal ajal ehitatud ka suuremaid mitme trepikojaga elamuid. Suur-Ameerika
tänaval domineerivad 1950. aastate lõpus ehitatud kõrge katusega 4-korruselised
mitme korteriga elamud. 4-korruseliste elamute vahel on ka üks 6-korruseline
elamu. Suur-Ameerika tänava ja Toom-Kuninga tänava nurgast piki Toom-Kuninga
tänava läänekülge paiknevad ühel ehitusjoonel valdavalt 1-2-korruselised
puitelamud. Rahandusministeeriumile kuni 14-korruselise juurdeehituse
rajamiseks on Tallinna Linnavalitsuse 20. juuni 2007 korraldusega nr 1183-k
kehtestatud “Suur-Ameerika tn 1 / Väike-Ameerika
tn 2 kinnistu detailplaneering“. Lastestaadioni ja Toom-Kuninga
tänava vahelise ala kohta Tallinna Linnavalitsuse 20. septembri 2006
korraldusega nr 1914-k kehtestatud “Toom-Kuninga tn 15, 17, 17a,
19 ja Suur-Ameerika tn 3a, 3b, 3c kruntide detailplaneeringus“
on määratud ehitusõigus kuni 8-korruselise eluruumidega ärihoone
rajamiseks.
Lähialale on iseloomulik vahelduv
hoonestusviis. Hoonete kõrgused varieeruvad ühest 14 korruseni, hoonestustihedus
kvartali kruntidel on või on planeeritud vahemikus 0,1-2,5.
Kuna ala asub kesklinna vahetus
läheduses, on linna keskuse infrastruktuur hästi kättesaadav. Linna teiste
osadega on hea ühendus. Lähimad ühistranspordipeatused on Pärnu maanteel.
Linnalähirongide peatus, Lilleküla jaam, asub jalgsikäigu kaugusel. Lähimad
koolid asuvad Suur-Ameerika tänaval ja Pärnu maanteel. Lähimad lasteaiad Suur-Ameerika
ja Toom-Kuninga tänava nurgal ning Luha tänava ja Virmalise tänava nurgal.
Planeeritavale alale avanevad üle
Lastestaadioni kaugvaated 300 meetri ulatuses piki Suur-Ameerika tänavat
alates Suur-Ameerika ja Pärnu maantee nurgast ja 150 meetri ulatuses piki
Väike-Ameerika tänavat alates Virmalise tänava nurgast.
3. Tallinna üldplaneering
Tallinna üldplaneeringus on detailplaneeritud
ala maakasutuse juhtfunktsiooniks määratud kesklinna segahoonestusala, kuhu
võib ehitada kõiki hooneid, v.a keskkonda saastavaid ettevõtteid. Detailplaneering
on kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3
kehtestatud “Tallinna üldplaneeringuga“.
4. Kehtiv detailplaneering
Planeeritud maa-ala kohta kehtib
Tallinna Linnavolikogu 21. septembri 2000 otsusega nr 303 kehtestatud
“Suur-Ameerika tn, Toom-Kuninga tn
ja Väike-Ameerika tn vahelise kvartali detailplaneering“. Kehtivas
detailplaneeringus, aktsiaselts ETP Grupp koostatud töös nr 400, on
määratud sotsiaalmaa sihtotstarbega Toom-Kuninga tn 21b kinnistule
ehitusõigus Uusapostliku kiriku rajamiseks. Hoonete kõrguseks on määratud kuni 4 korrust,
täisehitusprotsendiks umbes 72% ning hoonestustiheduseks 2,2. Toom-Kuninga tn 21
sotsiaal- ja transpordimaa sihtotstarbega krundile oli planeeritud parkla.
Detailplaneeringus kavandatu on ellu viimata.
Võrreldes kehtiva detailplaneeringuga
suurendatakse hoonealust pinda 1,6 korda ning lahtine hoonestusviis on
asendatud ökonoomsema kinnise hoonestusviisiga. Parkla on planeeritud hoone
kahele alumisele korrusele. Uues planeeringulahenduses on kavandatud suuremad
hooned (hoonestustihedus 4,45, täisehitus 80%), kuid hoone on modelleeritud
nii, et säiliks Eesti standardile EVS 894:2008 “Loomulik valgustus elu- ja
bürooruumides“ vastav insolatsiooni kestus Toom-Kuninga tänava äärsetes
elamutes. Selleks on kavandatud hoone tänavaäärse osa kõrguseks kuni 4 maapealset
korrust. Hoonete korruselisust on võrreldes kehtiva detailplaneeringuga
suurendatud, et staadion kui väljak saaks linnaruumina paremad proportsioonid.
Hooned võiksid väljaku mõõtudest lähtuvalt olla veelgi kõrgemad, kuid sel juhul
ei oleks tagatud Eesti standardis soovitatud piisav insolatsiooni kestus
naaberhoonetes ja hoonete teenindamiseks vajaliku arvu parkimiskohtade
kavandamine oleks problemaatiline.
Kehtivas Suur-Ameerika tn,
Toom-Kuninga tn ja Väike-Ameerika tn vahelise kvartali detailplaneeringus kavandatu
muutmine on otstarbekas järgmistel põhjustel: uus lahendus on kesklinna
piirkonda sobivam ning maakasutuse seisukohast efektiivsem, erineva kõrgusega
osadest koosnev hoone on arhitektuurselt huvitavam. Koos Tallinna
Linnavalitsuse 20. septembri 2006 korraldusega nr 1914-k kehtestatud “Toom-Kuninga tn 15, 17, 17a,
19 ja Suur-Ameerika tn 3a, 3b, 3c kruntide detailplaneeringus“
kavandatud hoonega tekib arhitektuurselt terviklik hoonete ansambel. Parkla on
ette nähtud hoone kahele alumisele korrusele. Parkla ehitatakse tervikliku
kompleksina kasutatavaks Toom-Kuninga tn 15, 17, 17a, 19 ja Suur-Ameerika
tn 3a, 3b, 3c kruntide detailplaneeringus kavandatud parklaga. Kompleksi
hoonetesse on kavandatud mitmeotstarbelisi ruume. Ühine parkla võimaldab
rakendada kesklinna piirkonda sobivat parkla ristkasutust. Lisaks täpsustatakse
detailplaneeringus tehnovõrkude paiknemist Toom-Kuninga tänaval.
Planeeritava maa-ala osa kohta kehtib
ka Tallinna Linnavalitsuse 20. septembri 2006 korraldusega nr 1914-k
kehtestatud “Toom-Kuninga tn 15, 17, 17a, 19 ja Suur-Ameerika tn 3a,
3b, 3c kruntide detailplaneering“, milles kavandatu on seni ellu viimata.
Toom-Kuninga tn 21 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu
kehtestamisel muutub Tallinna Linnavolikogu 21. septembri 2000 otsusega nr 303
kehtestatud “Suur-Ameerika tn, Toom-Kuninga tn ja Väike-Ameerika tn vahelise
kvartali detailplaneering“ ja Tallinna Linnavalitsuse 20. septembri 2006
korraldusega nr 1914-k kehtestatud “Toom-Kuninga tn 15, 17, 17a, 19
ja Suur-Ameerika tn 3a, 3b, 3c kruntide detailplaneering“ käesolevas
detailplaneeringus planeeritud maa-ala osas kehtetuks.
5. Detailplaneeringus kavandatu
Detailplaneeringus on kavandatud
liita Toom-Kuninga tn 21 ja Toom-Kuninga tn 21b krundid. Linnaruumiliselt
on moodustatav krunt kahest küljest ümbritsetud mittehoonestatavate kruntidega
ja kolmandale küljele jääb tänav. Moodustatava krundi maakasutuse
sihtotstarbeks on määratud vähemalt 5% ulatuses ärimaa ja kuni 95% ulatuses
elamumaa ning ehitusõigus kuni 9 maapealse korrusega äri- ja eluhoone
rajamiseks, hoonele on kavandatud ka maa-alune korrus. Hoonesse on kavandatud
kuni 54 korterit.
Ehitusõigus on määratud Toom-Kuninga
tn 15, 17, 17a, 19 ja Suur-Ameerika tn 3a, 3b, 3c kruntide
detailplaneeringus kavandatule sarnase hoone ehitamiseks.
Transpordimaa katastriüksuse Toom-Kuninga
tänav T2 // Väike-Ameerika tänav T1 // Kristiina tänav //
Virmalise tänav T1 // Kesk-Luha tänav // Uue Maailma tänav piire
ja sihtotstarvet ei ole ette nähtud muuta.
Toom-Kuninga tn 21 kompleksi
kõrgem, 9-korruseline hooneosa, on planeeritud Toom-Kuninga tänava
ehitusjoonest kaugemale, krundi sügavusse, staadioni kui avatuks jääva ruumi
äärde. Uushoonestus moodustab koos naaberhoonetega, Toom-Kuninga tn 15,
17, 17a ja 19, ühtlase tausta staadioni lääneküljele, olles vastukaaluks
selle idakülje kõrgetele, 14-korruselistele büroohoonetele. Toom-Kuninga tänava
äärde planeeritud 4-korruseline madalam hooneosa on jätkuks Toom-Kuninga tn 15,
17, 17a ja 19 ning Suur-Ameerika tn 3a, 3b ja 3c kruntide
detailplaneeringus kavandatud 4-korruselisele hooneosale ning moodustab ühtlase
tänavaseina.
Toom-Kuninga tn 21 krundile
planeeritud hoone maksimaalne kõrgus ei ületa Toom-Kuninga tn 15-19
kruntidele planeeritud 8-korruselise hooneosa absoluutkõrgust (42,7 meetrit).
Korruselisuse erinevus võrreldes Toom-Kuninga tn 15, 17, 17a ja 19 ning
Suur-Ameerika tn 3a, 3b ja 3c kruntidele kavandatud hoonega tuleneb
Toom-Kuninga tänava põhja-lõunasuunalisest langusest, mille tõttu esimese
parklakorruse lagi ulatub maapinnast nii palju kõrgemale, et seda loetakse
maapealseks korruseks. Planeeritud hoone kõrval olev gaasijaama krunt jätab
elamu kõrvale avarust lisava väikese haljasala.
Toom-Kuninga tänava äärde kavandatud
4-korruselise hooneosa esimesele korrusele on planeeritud äriruumid. Äriruumid
lisavad piirkonnale elavust. Hoone on kavandatud ehitada Toom-Kuninga tn 15,
17, 17a, 19 ning Suur-Ameerika tn 3a, 3b ja 3c kruntide detailplaneeringus
kavandatud hoonega ühise, osaliselt maa sisse ehitatud 2-korruselise parklaga.
Maapealsed korrused on planeeritud eraldiseisva osana, liigendades kompleksi
väiksemateks, visuaalselt paremini mõjuvateks osadeks.
Lähtutud on planeeritud maa-alaga
külgnevast linnaruumist. Krundi hoonestustihedus on küll 4,45, kuid staadion
kui väljak vajab heade proportsioonidega linnaruumi kujundamiseks mõlemasse
külge väljaku mõõtudele vastava suurusega hooneid.
Hoone erineva kõrgusega osad on
modelleeritud nii, et Toom-Kuninga tänava vastasküljel olevate hoonete kõik
eluruumid saaksid vähemalt 3 tundi otsest päikesevalgust.
Mängu- ja puhkeala on ette nähtud hoone
lõunaküljele. Samuti on planeeritud elanike puhkealana kasutusele võtta hoone madalama
osa katusel asuv avar ning valgusküllane haljastatav terrass.
Arvestatud on olemasolevat
liikluskorraldust ning selle muutmist ei ole kavandatud. Toom-Kuninga tänava
äärde on planeeritud nõuetekohane kõnnitee. Jalakäijate juurdepääs krundile on
kavandatud Toom-Kuninga tänavalt. Juurdepääs hoones asuvasse parklasse toimub
naaberkrundi kaudu Toom-Kuninga tänavalt. Toom-Kuninga tänavale on ette nähtud
parkimiskohad ainult tänava ühte serva, mis suurendab tänava läbilaskevõimet.
Ummikute ja seisakute vältimiseks on ette nähtud likvideerida Suur-Ameerika
tänavalt Pärnu maantee poolt tulijaile Toom-Kuninga tänavale vasakpööret
lubavad märgistused.
Planeeritud hoone teenindamiseks
vajalik parkimiskohtade arv on arvutatud Tallinna Linnavolikogu
16. novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud “Tallinna parkimise korralduse
arengukavas aastateks 2006-2014“ määratud vahevööndi normi alusel.
Normatiivne parkimiskohtade arv on 76 kohta. Hoone kahele alumisele
korrusele on ette nähtud parkimiskohad 41 autole. Maa ratsionaalsemaks
kasutamiseks on ette nähtud parkimiskohtade ristkasutamine krundile
positsioon 1 ning Toom-Kuninga tn 15-19 krundile planeeritud ühises 2-korruselises
161-kohalises parklas. Ruumi kokkuhoiu eesmärgil on sissesõit parklasse
kavandatud läbi Toom-Kuninga tn 15, 17, 17a, 19 ning Suur-Ameerika tn 3a,
3b ja 3c kruntidele planeeritud hoone.
“Tallinna parkimise korralduse
arengukava aastateks 2006-2014“ vahevööndi normi kohaselt on Toom-Kuninga tn 21
ja Toom-Kuninga tn 15-19 kruntidele kokku tarvis rajada 190 parkimiskohta
(76 kohta äriruumide juurde ja 114 kohta korterite teenindamiseks).
Parkimiskohtade ristkasutuse korral on mõlema hoone otstarbest lähtuvalt
(päeval pargivad sõidukeid büroode kasutajad, öösel pargivad sõidukeid korterite
kasutajad) öösel tarvis maksimaalselt 114 kohta ning päevasel ajal 76 parkimiskohta
ja seega võib parkimiskohtade riskasutuse korral lugeda, et 161 parkimiskohaga
on parkimiskohtade vajadus tagatud.
Planeeritud maa-alal kõrghaljastus praegu
puudub. Planeeritud krundile on ette nähtud nii kõrg- kui ka madalhaljastust. Krundi
lõunaserva on kavandatud rajada mänguväljak ja istutada 2 puud. Samuti on
ette nähtud istutada 2 puud Toom-Kuninga tänava äärde. Arvestades
lähipiirkonnas olevat haljastust on sobivaks puuliigiks hõbevaher. Tänava
äärde, kõnnitee ning planeeritud hoone vahele, on lisaks ette nähtud istutada
madalhaljastust. Liikidest on soovitatud selleks näiteks mägimände või teisi
linnatingimustes vastupidavaid liike. Planeeritud hoone Toom-Kuninga tänava
poole jääva 4-korruselise hooneosa katuseterrassile on ette nähtud rajada
konteinerhaljastust. Kuna planeeritud maa-alalt puid ei likvideerita, siis
Tallinna Linnavolikogu 25. augusti 2005 määruse nr 45 “Puu raie- ja hoolduslõikusloa
andmise tingimused ja kord“ kohaselt ei ole asendusistutus vajalik.
Jäätmete kogumine on ette nähtud
kooskõlas jäätmeseaduse ja
Tallinna Linnavolikogu 30. oktoobri 2008 määrusega nr 36 kehtestatud “Tallinna jäätmehoolduseeskirjaga“.
Konteinerid jäätmete sorteeritult kogumiseks on ette nähtud paigutada hoonesse.
Detailplaneeringu koostamise käigus
on OÜ FASSAADIPROJEKT analüüsinud insolatsioonitingimuste muutumist lähialal
asuvates eluruumides. Analüüsi tulemusena leiti, et insolatsiooni kestus
kõikides vaadeldud eluruumides jääb pärast detailplaneeringu elluviimist
rahuldavaks ja kestab vähemalt 3 tundi.
6. Avaliku väljapaneku tulemused
Avaliku väljapaneku ajal, mis toimus
15.-29. aprillini 2009, esitas detailplaneeringu kohta kirjaliku
vastuväite Väike-Ameerika tn 6 korteriomanik.
Vastuväite esitaja soovis, et oleks
viidatud detailplaneeringule, milles on määratud ehitusõigus Toom-Kuninga tn 23
ja Toom-Kuninga tn 25 kinnistutele 7-korruselise hoone ehitamiseks.
Nimetatud kinnistute kohta on
Tallinna Linnavolikogu 21. septembri 2000 otsusega nr 303 kehtestatud
“Suur-Ameerika tn, Toom-Kuninga tn ja Väike-Ameerika tn vahelise kvartali
detailplaneering“. Detailplaneeringus on määratud ehitusõigus Toom-Kuninga tn 23
kinnistule ja Toom-Kuninga tn 25 kinnistule kuni 4-korruselise äri-
ja eluhoone ehitamiseks. Toom-Kuninga tn 21 kinnistu ja lähiala
detailplaneeringus on neid kinnistuid käsitletud planeeritud ala kontaktvööndi
linnaehituslikus analüüsis. Analüüsi joonisel on visioon, kuidas võiks neid
kinnistuid hoonestada, kui viiakse ellu Tallinna Linnavalitsuse 20. septembri
2006 korraldusega nr 1914-k kehtestatud “Toom-Kuninga tn 15, 17, 17a,
19 ja Suur-Ameerika tn 3a, 3b, 3c kruntide detailplaneeringus“ ja
käesolevas detailplaneeringus kavandatu.
Vastuväite esitaja märkis, et
detailplaneeringu seletuskirjas leheküljel 20 peatükis “Müra“ on
kirjutatud hoone 2-korruselisest osast, mis on kavandatud Toom-Kuninga tänavast
5 meetri kaugusele ja 4-korruselisest hooneosast, mis jääb tänavast 11 meetri
kaugusele, kuid joonistel 2-korruselist osa kujutatud ei ole.
Vastuväite esitaja tähelepanek oli
õige - 2-korruselist hooneosa ei ole vastuvõetud detailplaneeringu
lahenduse kohaselt enam kavandatud. Muus osas olid seletuskirja peatükk 4.3.4
ja joonised omavahel kooskõlas. Peatükis on kirjeldatud hoone osade kaugust
tänava teljest, mitte tänavast. 4 maapealse korrusega hooneosa on
kavandatud tänava teljest 11 meetri kaugusele, nagu seletuskirjas on
märgitud. Praeguseks on seletuskirja korrigeeritud.
Vastuväite esitaja palus
informatsiooni, millega on põhjendatud 9-korruselise hoone kavandamine
Toom-Kuninga tänava äärde, kus on põhiliselt 2-korruselised hooned.
Vahetult Toom-Kuninga tänava äärde on
kavandatud 4 maapealse korrusega hooneosad. 9 maapealse korrusega
hooneosa on planeeritud staadioni äärde. 9 maapealse korrusega hoone on
kavandatud selleks, et staadion väljakuna saaks linnaruumina paremad
proportsioonid. Hooned võiksid väljaku mõõtudest lähtuvalt olla veelgi
kõrgemad, kuid sel juhul ei oleks tagatud Eesti standardile EVS 894:2008 “Loomulik
valgustus elu- ja bürooruumides“ vastav insolatsiooni kestus naaberhoonetes ja
hoonete teenindamiseks vajaliku arvu parkimiskohtade kavandamine oleks
problemaatiline.
Koos Toom-Kuninga tn 15, 17,
17a, 19 ja Suur-Ameerika tn 3a, 3b, 3c kruntide detailplaneeringus
kavandatud hoonega tekib arhitektuurselt terviklik ansambel. Toom-Kuninga tn
19 krundile on küll planeeritud 8 maapealse korrusega hoone, kuid eesmärk
oli kavandada ühekõrgused hooned merepinnast arvates. Toom-Kuninga tn 21
krundil on maapind madalam ja selle tõttu ulatub Toom-Kuninga tn 19 hoone
puhul soklikorruseks (maa-aluseks korruseks) loetav korrus Toom-Kuninga tn 21
kinnistul nii palju maapinna peale, et see loetakse maapealseks korruseks (vt majandus
ja kommunikatsiooniministri 24. detsembri 2002 määrust nr 69 “Ehitise tehniliste andmete
loetelu“). Hoonetel on ühised parklakorrused ja erineva
põrandakõrguse puhul on hoonete ühendamine tehniliselt keerukam.
Planeeringu koostamise üle
järelevalvet teostanud Harju maavanem märkis, et detailplaneeringu sisulise
lahenduse otstarbekuse üle on kaalutlusõiguse alusel ainupädev otsustama kohalik
omavalitsus, kelle pädevuses on kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse järgi
kohaliku elu küsimuste, kaasa arvatud territoriaalplaneerimise, iseseisev ja
lõplik korraldamine ning otsustamine. Seetõttu juhul, kui planeeringulahendus
ei ole vastuolus kehtivate seaduste ja normidega, on erinevate kinnisasja
omanike huvide arvesse võtmisel ning üldplaneeringuga kavandatavate ehitus- ja
maakasutustingimuste ruumilise sobivuse üle otsustajaks kohalik omavalitsus.
Avalikkuse kaasamise kõige tähtsamaks
ja laiaulatuslikumaks võimaluseks on planeeringu avaliku väljapaneku
korraldamine, mille jooksul saavad oma ettepanekuid ja vastuväiteid
planeeringulahenduse kohta esitada kõik planeeringulahendusest huvitatud
isikud. Planeeringumenetluse etappidest avalikkuse teavitamise kord on
sätestatud planeerimisseaduses. Käesoleval juhul puudub vaidlus selles osas, et
detailplaneeringu menetluse etappidest ei oleks vastavas ajalehes avalikkust
seadusega ette nähtud korras teavitatud. Vastuväiteid esitanud isik on olnud
teadlik planeeringu lahendusest ning saanud väljendada oma seisukohti
planeeringu koostamise käigus. Seda tõendab ka vastuväidete esitamine
planeeringu avalikul väljapanekul. Vastuväiteid esitanud isiku vastuväidete
arvesse võtmise kohta on kohalik omavalitsus andnud oma seisukoha. Seega on
vastuväiteid esitanud isik saanud kasutada oma protsessõigusi detailplaneeringu
koostamisel ja seeläbi olnud planeeringu koostamisse kaasatud, mis ongi
planeerimisseaduse eesmärk. Kohalikul omavalitsusel on õigus planeeringu avaliku
väljapaneku ja sellele järgneva avaliku väljapaneku tulemusel teha planeeringus
vajalikud parandused ja täiendused. Sellest tulenevalt kujuneb planeeringu
lõplik ehitusõiguse- ja maakasutuse lahendus välja alles vahetult enne
planeeringu kehtestamist. Kohalikul omavalitsusel on õigus määrata põhjendatud
planeerimisotsuse korral planeeritavatele kinnistutele ka teistsugune
ehitusõigus kui praegu planeeringus määratu, kuid see on kohaliku omavalitsuse
otsustada.
Vastuväite esitaja juhtis tähelepanu,
et detailplaneeringu kohaselt jääb Toom-Kuninga tänava vastasküljel asuvates
eluruumides insolatsiooni kestuseks 2,5 tundi ning vastuväite esitaja
arvates vajab selline väide selgitust.
Planeeringule on lisatud
insolatsiooni kestuse muutumise analüüs. Analüüsist on näha, et halvimas
olukorras eluruumis jääb insolatsiooni kestuseks 3 tundi. Insolatsiooni
kestus väheneb kontrollitaval ajal 10 minutit. Detailplaneeringu
koostamise ajal hinnati insolatsiooni kestuse muutumist hea ehitustava
kohaselt. Hea ehitustava kohaseks insolatsiooni kestuse miinimumiks loeti 2,5 tundi
22. aprillil. Praegu kehtib Eestis standard EVS 894:2008 “Loomulik
valgustus elu- ja bürooruumides“. Detailplaneering on standardiga kooskõlas.
Insolatsiooni kestust määratakse
teatud diagrammide abil ehk modelleeritakse. Standardi kohaselt peab
eluruumides olema tagatud vähemalt 3-tunnine katkematu insolatsioon päevas,
ajavahemikul 22. aprillist kuni 22. augustini. Eesti asub sellisel
laiuskraadil, et kui talvisel pööripäeval peaks olema tagatud 3 tunnine
katkematu insolatsioon ei olekski võimalik Eestis linnatüüpi asulaid ehitada
või peaks hoonestus olema majanduslikult ülejõukäivalt hõre ja madal -
mida madalam ja hõredam hoonestus, seda kallim on üleval pidada teedevõrku ja
tehnovõrke. Praeguseks on detailplaneeringut täiendatud ja seletuskirja
aktualiseeritud viidete osas Eesti standardile.
Planeeringu koostamise üle
järelevalvet teostanud maavanem märkis samuti, et Eesti standardi EVS 894:2008
“Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides“ punktist 4.3.3 tulenevalt peab
planeeringute koostamisel hoonete asukoha ja orientatsiooni valima selliselt,
et eluruumides oleks tagatud vähemalt 3-tunnine katkematu insolatsioon päevas,
kusjuures insolatsiooni vähenemine ei tohi ületada 50% esialgsest kestusest.
Päikesekiirgus läheb insolatsioonina arvesse, kui päikese tõusunurk on vähemalt
6°. Kuni 3-toaliste korterite puhul peab 3-tunnine insolatsioon olema
tagatud vähemalt ühes toas, suuremate korterite puhul kahes toas. OÜ FASSAADIPROJEKT
10. juunil 2008 koostatud insolatsioonianalüüs vastab täielikult eelpool
toodud nõuetele.
Lisaks märkis maavanem, et kuna
insolatsiooni peetakse eluruumides tervisekaitseseisukohalt väga oluliseks,
lahendatakse insolatsiooni küsimus detailplaneeringute läbivaatamisel, lähtudes
iga konkreetse olukorra asjaoludest. Riigikohus on 13. juuni 2003 otsuse nr 3-3-1-42-03
punktis 25 on öeldud, et Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999
määrusega nr 38 kinnitatud “Eluruumidele esitatavate nõuete“ punktis 5
praegu sisalduvat määratlemata õigusmõistet “piisav loomulik valgustus“ ei või
täielikult samastada sätte varasemas redaktsioonis sisaldunud jäiga
kvantitatiivse nõudega. Mõiste “piisav valgustus“ on määratlemata õigusmõiste,
mis annab erinevaid võimalusi selle tõlgendamiseks. Ruumide loomulik valgustus
ja insolatsioon on erinevad mõisted. Kui loomulik valgustus seisneb
päikesevalguse juhtimises ruumi, kas otse või kaudselt, siis insolatsioon on
päikese otsekiirguse pääs ruumi. Maavanem märkis siinjuures, et Riigikohus on
13. juuni 2003 otsuses 3-3-1-42-03 öelnud, et eluruumidele esitatavate
nõuete punkti 5 uus sõnastus võimaldab insolatsiooni kestust kohalikke
olusid arvestades ka oluliselt vähendada. Piirkondades, näiteks linnakeskustes,
kus ehitised paiknevad valdavalt lähestikku, võib uute hoonete ehitamisel
lugeda piisavaks ka valgustust, mida iseloomustab varasemast normist väiksem
insolatsiooni kestus. Kui isik valib elukohaks linnakeskuse või muu kõrge ja
tiheda hoonestusega piirkonna, siis peab ta põhimõtteliselt leppima väiksema
loomuliku valguse hulgaga ja sellisele elukeskkonnale vastava vaatega.
Ühtlasi juhtis maavanem tähelepanu
asjaolule, et Tallinna Tervisekaitsetalitus, kelle pädevusse kuulub
tervisekaitsenõuete tagamise jälgimine, on antud juhul leidnud, et
naaberhoonetes asuvate eluruumide insolatsiooni kestus ei ole vastuolus
tervisekaitsenormidega ning on kooskõlastanud detailplaneeringu 11. juuli
2008 otsusega nr 3-1/214-2. Maavanem nõustus Tallinna
Tervisekaitsetalituse seisukohaga ning asus seisukohale, et halvimas olukorras
eluruumis Toom-Kuninga tn 28 majas jääb insolatsiooni kestuseks 3 tundi
ning kuna vastuväiteid esitanud isiku eluruum jääb halvimas olukorras olevast
eluruumist kaugemale, ei ole täiendava insolatsiooni analüüsi läbiviimine antud
olukorras otstarbekas ega mõistlik. Ühtlasi leidis järelevalve teostaja, et
naaberhoonete korterite valgustingimusi on võimalik tagada ka erinevate
arhitektuursete lahendustega, kompenseerimaks otsese päikesevalguse vähenemist.
31. augustil 2009 täiendas OÜ
FASSAADIPROJEKT arhitekt P. Soopere insolatsioonianalüüsi. Analüüsis on
hinnatud, kuidas mõjutab kavandatud hoone vastuväite esitaja eluruumides
insolatsiooni tingimusi. Analüüsist nähtub, et vastuväite esitaja eluruumides
olukord püsib võrreldes praegusega praktiliselt muutumatuna.
Lisaks märkis maavanem, et naaberkinnistute
omanike suhteid reguleerivaks üldseaduseks on asjaõigusseadus, mille
§ 89 lõike 1 esimese lause kohaselt on omanikul õigus nõuda
omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole
seotud valduse kaotusega. Asjaõigusseaduse § 143 ei reguleeri nn
negatiivsete, sh varjavate mõjutuste lubatavust. Negatiivsete varjavate
mõjutuste all tuleb mõista sääraseid mõjutusi, mille puhul takistatakse aine,
lainete või kiirguse pääs naaberkinnisasjale, nt takistatakse õhu, valguse või
raadiolainete levi või varjatakse vaade. Ehitisega põhjustatud varjav mõjutus
võib osutuda keelatud mõjutuseks, mille lõpetamist võib omanik nõuda vastavalt
asjaõigusseaduse § 89 lõikele 1, kui see kahjustab teise isiku
omandiõigust ja ehitis ei ole kooskõlas ehitamist reguleerivate normide ja
nõuetega. Eelnev ei tähenda iseenesest, et kõik varjavad mõjutused on keelatud,
vaid eelkõige seda, et ka varjavaid mõjutusi tuleb avalikul võimul ehitamise
reguleerimisel silmas pidada ning kooskõlas proportsionaalsuse põhimõttega võimalust
mööda vältida. Ehitamisega kaasnevatest mõjutustest tingitud huvide ja õiguste
konfliktid tuleb lisaks asjaõigusele lahendada ka ehitamist reguleerivate
üldnormide ning konkreetsete kinnisasjadega seoses planeeringute ja
ehituslubadega. Naaber peab taluma ehitise rajamist, mis on lubatud
planeeringuga, sobib ümbrusse ja on ka muidu õiguspärane.
Järelevalve teostaja juhtis
tähelepanu, et kohalik omavalitsus peab kooskõlas proportsionaalsuse
põhimõttega võimalust mööda vältima detailplaneeringu lahenduse kujundamisel ka
planeeringulahendusest huvitatud isikute subjektiivselt tajutavate õiguste
riivamist, kuid kuna kohaliku omavalitsuse peaeesmärgiks planeerimisel on
säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamine, siis on paratamatu, et
alati ei pruugi olla võimalik arvestada kõikide planeeringulahendusest
huvitatud isikute soovidega. Riigikohtu 20. detsembri
2001 otsuse kohtuasjas nr 3-3-1-15-01 punktist 31 tuleneb,
et planeeringu lahendusest huvitatud isikutel on õigus nõuda, et planeeringu
koostamist korraldav kohalik omavalitsus arvestaks nende huvidega, kuid nad ei
või eeldada, et nende huvi kaalub igal juhul üles kolmandate isikute erahuvid
või planeerimisdiskretsiooni omava kohaliku omavalitsuse seisukohad.
Järelevalve teostamise tulemusena asus Harju maavanem
2. septembri 2009 kirjas nr 2.1-13/3654 seisukohale, et Toom-Kuninga
tn 21 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu koostamisel ei ole rikutud seadusi
ja norme ega neid vastuväiteid esitanud isikute seadusest tulenevaid õigusi,
mis kuuluksid tagamisele järelevalve teostaja poolt. Detailplaneeringu
koostamisel on arvestatud planeerimisseaduses sätestatud planeeringu avaliku
menetluse nõuetega ning lähtutud on planeerimisseaduse §-s 9 detailplaneeringu
sisule esitatavatest nõuetest. Maavanem andis planeeringule planeerimisseaduse
§ 23 lõike 6 kohase heakskiidu.
DETAILPLANEERINGU MENETLUS
Detailplaneeringu koostamise
algatamist taotles 28. aprilli 2006 avaldusega Toom-Kuninga Arendus OÜ
esindaja J. Kurm, kes soovis Toom-Kuninga tn 21 ja 21b kinnistute
liitmist ja moodustatavale krundile ehitusõiguse määramist elu- ja ärihoone
rajamiseks. Detailplaneeringu koostamise ja koostamise finantseerimise õigus on
7. jaanuaril 2008 sõlmitud lepinguga nr 2-5/3 üle antud Toom-Kuninga
Arendus OÜ-le.
Detailplaneeringu koostamine algatati
Tallinna Linnavalitsuse 13. veebruari 2008 korraldusega nr 213-k. “Toom-Kuninga tn 21 kinnistu
ja lähiala detailplaneeringu koostamise algatamine“ Detailplaneeringu
koostamise eesmärgiks oli liita Kesklinnas asuvad Toom-Kuninga tn 21 ja
Toom-Kuninga tn 21b kinnistud, määrata moodustava krundi maakasutuse sihtotstarbeks
elamu- ja ärimaa ning ehitusõigus kuni 9-korruselise äriruumidega elamu
ehitamiseks.
Detailplaneeringu algatamise teade
ilmus ajalehes Postimees 16. veebruaril 2008. Detailplaneeringu
eskiislahendusega sai tutvuda 3.-4. märtsini 2008. Detailplaneeringu
lähteseisukohtade ja eskiislahenduse tutvustamiseks toimus avalik arutelu 5. märtsil
2008. Eskiislahendusega tutvumise ning arutelu toimumise aja ja koha kohta
ilmus teade ajalehes Postimees 22. veebruaril 2008.
Detailplaneeringu koostas K-Projekt
Aktsiaselts. Detailplaneering on koostatud kooskõlas Tallinna Linnavalitsuse
13. veebruari 2008 korraldusega nr 213-k ning Tallinna Linnavalitsuse
16. juuni 2004 määrusega nr 61 kinnitatud “Detailplaneeringu eskiisi ja
detailplaneeringu koostamise ning vormistamise nõuetega“.
Detailplaneeringule on lisatud OÜ FASSAADIPROJEKT arhitekti P. Soopere
koostatud analüüs Toom-Kuninga tn 21 krundi naabermajade
insolatsioonitingimuste kohta pärast kavandatava hoone ehitamist, OÜ Hendrikson & Ko
töö nr 818/06 “Toom-Kuninga tn 21 ja lähiala detailplaneeringu
keskkonnaalane konsultatsioon“ ja Osaühingu JÕGIOJA Ehitusfüüsika KB töö
Toom-Kuninga tn 21 kinnistu mürataseme kohta.
Tallinna linna ehitusmääruse § 16
lõikes 1 määratud isikud ja asutused on detailplaneeringu kooskõlastanud.
Tallinna Kesklinna Valitsus, Tallinna
Kesklinna halduskogu, Tallinna Transpordiamet, Tallinna Kommunaalamet,
Põhja-Eesti Päästekeskus, Elion Ettevõtted Aktsiaselts ja Aktsiaselts Tallinna
Küte kooskõlastasid detailplaneeringu omapoolseid tingimusi esitamata.
Tallinna Keskkonnaamet kooskõlastas
detailplaneeringu tingimusel, et ehitusprojekt koos haljastuskavaga esitatakse
enne ehitusloa taotlemist kooskõlastamiseks Tallinna Keskkonnaametile. Vastav
nõue on planeeringus määratud.
Tervisekaitseinspektsiooni Tallinna
tervisekaitsetalitus (praegu Terviseameti Põhja talitus) märkis, et
detailplaneering on kooskõlas kehtivate tervisekaitsenõuetega juhul, kui
arvestatakse sotsiaalministri 4. märtsi 2002 määruse nr 42 “Müra normtasemed elu- ja
puhkealal, elamutes ning ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise
meetodid“ nõudeid ning rakendatakse Eesti standardi EVS 842:2003
“Ehitiste heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest.“ meetmeid. Detailplaneeringus
on määratud nõue ehitusprojekti koostamiseks, mille kohaselt tuleb
ehitusprojekti koostamisel arvestada sotsiaalministri 4. märtsi 2002
määrust nr 42 ning Eesti standardiga EVS 842:2003.
Osaühing Jaotusvõrk (praegu ärinimega
Eesti Energia Jaotusvõrk OÜ) kooskõlastas detailplaneeringu ja palus
tööjoonised täiendavalt kooskõlastada osaühinguga Jaotusvõrk. Lisaks märkis
osaühing Jaotusvõrk, et planeeritud jaotuskilbi asukoht on sobiv ning liitumine
on võimalik peale Toom-Kuninga tn 15 alajaama ümberehitamist. Vastav
tingimus on detailplaneeringus määratud.
AKTSIASELTS TALLINNA VESI
kooskõlastas detailplaneeringu ja palus järgnevate projekteerimisstaadiumite
(hoonete vee- ja kanalisatsioonitrassi ehitusprojektide) koostamiseks taotleda
AKTSIASELTSilt TALLINNA VESI tehnilised tingimused. Vastavad tingimused
ehitusprojekti koostamiseks on detailplaneeringus määratud.
Toom-Kuninga tn 21, Toom-Kuninga
tn 21b ja Toom-Kuninga tn 19 kinnistu omaniku Toom-Kuninga Arendus OÜ
volitatud esindaja OÜ Urban Management on detailplaneeringu kooskõlastanud.
Toom-Kuninga tn 21 kinnistu ja
lähiala detailplaneering, milles on kavandatud liita Toom-Kuninga tn 21 ja
Toom-Kuninga tn 21b kinnistud, ning on määratud moodustava krundi
maakasutuse sihtotstarbeks elamu- ja ärimaa ning ehitusõigus maa-aluse ja kuni 9 maapealse
korrusega äriruumidega elamu ehitamiseks, võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse
25. märtsi 2009 korraldusega nr 467-k “Toom-Kuninga tn 21 kinnistu
ja lähiala detailplaneeringu vastuvõtmine“.
Detailplaneeringu vastuvõtmise teade ilmus
ajalehes Postimees 28. märtsil 2009. Detailplaneering oli avalikul väljapanekul
15.-29. aprillini 2009. Teade avaliku väljapaneku aja ja koha kohta ilmus
ajalehes Postimees 6. aprillil 2009. Teade väljapaneku toimumisest ja
selle tulemusi tutvustava arutelu läbiviimise aja ja koha kohta ilmus ajalehes
Postimees 18. mail 2009, arutelu toimus Tallinna Kesklinna Valitsuses 27. mail
2009.
Avaliku väljapaneku ajal esitas
detailplaneeringu kohta vastuväiteid ja ettepanekuid sisaldava kirjaliku
pöördumise e-kirja teel üks Väike-Ameerika tn 6 korteriomanikest. Tallinna
Linnaplaneerimise Ameti seisukoht edastati vastuväite esitajale e-kirjaga 14. mail
2009.
Detailplaneeringu avaliku väljapaneku
tulemusi tutvustav arutelu toimus 27. mail 2009, vastav teade ilmus
ajalehes Postimees 18. mail 2009. Vastuväidete esitaja avalikul arutelul
ei viibinud. Arutelul käsitleti vastuväidetes toodud küsimusi ja planeeringusse
tehtud täiendusi. Arutelu toimumise kohta ilmus teade ajalehes Postimees
4. juunil 2009.
27. mail 2009 Tallinna
Linnaplaneerimise Ametile saadetud kirjas teatas vastuväite esitaja, et jääb
28. aprilli 2009 esitatud kirjalike ettepanekute ja vastuväidete juurde.
Lisaks palus vastuväite esitaja viia edaspidine menetlus läbi kirjalikult või
juhul kui suuline arutelu on vältimatu, siis alternatiivina palus muuta arutelu
algusaja kella 18.00-ks. Tallinna Linnaplaneerimise Amet on pöördumisele
vastanud 12. juunil 2009 märkides muuhulgas, et maavalitsuses toimuva
arutelu toimumise kuupäeva ja kellaaja määrab Harju maavalitsus.
Tallinna Linnavalitsuse 25. juuni
2009 kirjaga nr LV-1/4330 esitati detailplaneering planeerimisseaduse § 23
lg 1 p 2 ja § 23 lg 3 p 3 ja 5 ning Tallinna linna
ehitusmääruse § 18 lg 13 kohaselt Harju maavanemale järelevalveks ja
heakskiidu saamiseks.
Planeeringuvaidlusele lahenduse
leidmiseks kutsus maavanem 27. augustil 2009 kooskõlas planeerimisseaduse
§ 23 lõike 3 punktiga 5 kokku planeeringu avalikul väljapanekul
kirjalikke vastuväiteid esitanud isiku, planeeringu koostamist korraldava
kohaliku omavalitsuse ja Harju Maavalitsuse ühisnõupidamise. Avalikul
väljapanekul vastuväiteid esitanud isik osales nõupidamisel. Nõupidamisel
vastuväite arvestamise osas kokkuleppele ei jõutud.
Harju maavanem andis 2. septembri
2009 kirjaga nr 2.1-13/3654 planeerimisseaduse § 23 lõike 6
alusel Toom-Kuninga tn 21 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu edasiseks menetlemiseks heakskiidu.
Planeeritavale maa-alale ei ole
detailplaneeringus ette nähtud avalikuks kasutamiseks kavandatud teid või
kõnniteid, samuti ei ole kavandatud rajada üldkasutatavat haljastust ega välja
ehitada üldkasutatavat välisvalgustust ja/või vihmaveekanalisatsiooni. Eeltoodust
tulenevalt ei ole vajalik sõlmida detailplaneeringust huvitatud isikuga või
tema poolt näidatud isikuga ehitusseaduse § 13
ja Tallinna linna ehitusmääruse § 19 lõike 1 kohast teede ja
tehnovõrkude väljaehitamise lepingut. Sellega on nõustunud ka Tallinna
Kommunaalamet 13. oktoobri 2009 kirjas nr 3-1/1312.
Vastavalt planeerimisseaduse § 25
lg 7 punktile 1 teavitab kohalik omavalitsus tähtkirjaga ühe nädala
jooksul Toom-Kuninga tn 21 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu kehtestamise otsuse tegemise päevast detailplaneeringule
vastuväite esitanud isikut.
Vastavalt planeerimisseaduse § 25
lg 7 punktile 4 teavitab kohalik omavalitsus tähtkirjaga ühe nädala
jooksul Toom-Kuninga tn 21 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu kehtestamise otsuse tegemise päevast Maa-ametit,
Toom-Kuninga tn 21a ehitise omanikku, Korteriühistut Toom-Kuninga 23
(Toom-Kuninga tn 23 kinnistu omanike esindaja), Toom-Kuninga tn 25
kinnistu omanikke, Väike-Ameerika tn 15 kinnistu omanikke, korteriühistut
Väike-Ameerika 17 (Väike-Ameerika tn 17 kinnistu omanike esindaja),
Korteriühistut Väike-Ameerika 6 (Väike-Ameerika tn 6 kinnistu omanike
esindaja), Toom-Kuninga tn 32 kinnistu omanike esindajat, Toom-Kuninga tn 28
kinnistu omanikke, Toom-Kuninga tn 26 kinnistu omanikku, TOOM-KUNINGA 24
KORTERIÜHISTUt (Toom-Kuninga tn 24 kinnistu omanike esindaja) ja Suur-Ameerika
tn 27 kinnistu omanikke. Lisaks teavitatakse detailplaneeringu
kehtestamisest Mittetulundusühingut Uue Maailma Selts.
Planeerimisseaduse
§ 24 lõike 3 kohaselt maavanema poolt järelevalve käigus
heakskiidetud detailplaneeringu kehtestab kohalik omavalitsus ja Tallinna
Linnavolikogu 29. mai 2003 määrusega nr 35
kinnitatud “Tallinna linna ehitusmääruse“
§ 19 lõike 3 kohaselt detailplaneeringu, mille puhul teostatakse
planeerimisseaduse kohast järelevalvet, kehtestab linnavolikogu oma otsusega.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Toomas Vitsut
|
|
Tallinna
Linnavolikogu esimees
|
