|
TALLINNA LINNAVOLIKOGU
|
|
|
|
OTSUS
|
|
|
|
|
|
Tallinn
|
11. detsember 2008 nr 239
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Maakri tn 19 // 21 krundi
detailplaneeringu kehtestamine Kesklinnas
|
|
|
|
|
|
|
Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lg 1 p 33, planeerimisseaduse
§ 23 lg 6, § 24 lg‑te 3 ja 6 ning Tallinna
Linnavolikogu 29. mai 2003 määrusega nr 35 kinnitatud “Tallinna
linna ehitusmääruse“ § 19 lg‑te 1, 3 ja 5 alusel, kooskõlas
Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud
Tallinna üldplaneeringuga ja arvestades nii otsusele lisatud Tallinna
Linnaplaneerimise Ameti koostatud seletuskirjas esitatud kui ka järgmisi
põhimotiive ja kaalutlusi.
- Planeeritav maa-ala asub Kesklinnas Maakri
tänava, Rävala puiestee ja Tornimäe tänava vahelisel alal. Tallinna
üldplaneeringu kohaselt paikneb planeeritav maa-ala kesklinna
segahoonestusalal, kuhu võib ehitada kõiki hooneid, v.a keskkonda saastavaid
ettevõtteid. Detailplaneering on kooskõlas Tallinna üldplaneeringuga.
‑ Hoonete lubatud maksimaalse kõrguse
määramisel on lähtutud kontaktvööndis asuvatest hoonetest. Kõrghoone asukoht ja
kõrgus on kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 17. aprilli 2008 otsusega nr 69
vastuvõetud teemaplaneeringuga “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“.
- Kavandatud kõrghoone täiendab juba ehitatud
kõrghoonete gruppi nii, et säilib Tallinna vanalinna silueti dominantsus ja
süveneb Maakri kvartali kui kõrghoonete piirkonna omapära.
- Tallinna kesklinna maakasutuse intensiivsuse
suurendamine hoiab ära valglinnastumist.
- Planeeritud hoonete I korrus on ümbritsevate
tänavate elavuse suurendamiseks kavandatud äriruumideks.
- Maakri tänav on määratud planeeritavale alale
jäävas lõigus jalakäijate ohutuse ja mugavuse suurendamiseks rahustatud
liiklusega jalgtänavaks ehk parkimiskohtadeta õuealaks ning Tornimäe tänava
ning Rävala puiestee äärset kõnniteed on ette nähtud laiendada.
- Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringu
koostamisel on arvestatud planeerimisseaduses sätestatud avaliku menetluse
nõudeid ning lähtutud on planeerimisseaduse §‑s 9
detailplaneeringu sisule esitatud nõuetest.
|
|
|
|
|
|
Tallinna Linnavolikogu
|
|
|
|
o t s u s t a b:
|
|
|
|
|
|
1. Kehtestada Maakri tn 19 // 21 krundi
detailplaneering, osaühing R‑KONSULT töö nr 12/200, milles on
kavandatud Kesklinnas asuvale 0,64 ha suurusele planeeritavale maa-alale
kaks krunti ja määratud ehitusõigus kuni 30‑korruselise ärihoone
(kõrgusega kuni 110 m maapinnast) ning kuni 10‑korruselise äri- ja
parkimishoone ehitamiseks ning olemasolevate säilitatavate hoonete
rekonstrueerimiseks.
2. Maakri tn 19 // 21 krundi
detailplaneeringu kehtestamisel muutub käesolevas detailplaneeringus
planeeritava maa-ala osas kehtetuks Tallinna Linnavolikogu 5. mai 1994
otsusega nr 67 kehtestatud Liivalaia, Maakri, Kivisilla tänavate ja Tartu
mnt vahelise kvartali detailplaneering.
3. Detailplaneeringu kohaste teede ja tehnovõrkude
väljaehitamine tagatakse vastavalt 27. märtsil 2008 sõlmitud lepingule nr 2‑6/76.
4. Tallinna Linnaplaneerimise Ametil avaldada otsus
ajalehes, milles Tallinna linn avaldab ametlikke teadaandeid.
5. Otsust on võimalik vaidlustada Tallinna Halduskohtus (Pärnu mnt 7, Tallinn 15082) 30 päeva
jooksul arvates otsuse teatavakstegemisest.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Toomas Vitsut
|
|
Tallinna Linnavolikogu esimees
|
|
|
|
Tallinna Linnavolikogu 11. detsembri 2008
otsuse nr 239
LISA
|
|
|
|
Seletuskiri Tallinna Linnavolikogu otsuse “Maakri tn 19 // 21 krundi
detailplaneeringu kehtestamine Kesklinnas“ juurde
|
|
|
|
|
|
Tallinna Linnavolikogu otsusega kehtestatakse Maakri
tn 19 // 21 krundi detailplaneering, milles on kavandatud
Kesklinnas asuvale 0,64 ha suurusele planeeritavale maa-alale kaks krunti
ja määratud ehitusõigus kuni 30‑korruselise ärihoone (kõrgusega kuni 110 m
maapinnast) ning kuni 10‑korruselise äri- ja parkimishoone ehitamiseks ning
olemasolevate säilitatavate hoonete rekonstrueerimiseks.
Maakri tn 19 // 21 krundi
detailplaneeringu kehtestamisel muutub käesolevas detailplaneeringus
planeeritava maa-ala osas kehtetuks Tallinna Linnavolikogu 5. mai 1994
otsusega nr 67 kehtestatud Liivalaia, Maakri, Kivisilla tänavate ja Tartu
mnt vahelise kvartali detailplaneering.
HALDUSAKTI PÕHJENDUSED
1. Olemasolev olukord
Planeeritav maa-ala asub Kesklinnas Tornimäe, Maakri ja Pääsukese tänava ning
Rävala puiestee vahelises kvartalis. Eraõigusliku juriidilise isiku omandis
oleva Maakri tn 19 // 21 kinnistu sihtotstarve on ärimaa.
Riiklikus ehitisregistris on registreeritud kinnistul paiknev 4‑korruseline
büroohoone, lisaks paiknevad krundil eri aegadel ehitatud tootmishooned. Planeeritavale
maa-alale jääb osa Tallinna linna omandis olevast transpordimaa sihtotstarbega
kinnistust nr 4031601, mis on koormatud tasulise hoonestusõigusega (kestus
50 aastat) Osaühingu Senor Kinnisvara kasuks ning osa transpordimaa
sihtotstarbega katastriüksusest Lennuki tänav ja Maakri tänav. Praegu kruntidel
haljastus puudub, Maakri tänava ääres kasvab mõni puu.
Detailplaneeringu ala asub arheoloogiamälestise nr 2594 alal –
asulakoht, mis on muinsuskaitse alla võetud kultuuriministri 30. augusti
1996 määrusega nr 10. Endiste tootmishoonete kogum Maakri
tänaval (Maakri tn 19 // 21, Tornimäe 10, Pääsukese tn 5
ja Väike-Pääsukese) ja ala, kus asus aastatel 1908–1921 Tallinna Jaani koguduse
kool, on kultuuriministri
19. juuli 1995 määrusega nr 19/2 ja 13. mai 1997 määrusega
nr 25 tunnistatud ajaloo- ja arhitektuurimälestisteks. Osa
planeeritavast alast jääb Maakri tn 28 ja 28a arhitektuurimälestisteks
tunnistatud ehitiste kaitsevööndisse.
2. Kontaktvööndi analüüs
Planeeritav ala asub Tallinna ühes kiiremini arenevas piirkonnas. Kontaktvööndi
hoonestuses on esindatud eri ajastute arhitektuuristiilid 18. sajandist
tänapäevani. Planeeritava maa-ala kontaktvööndis asuvad mitmed kõrghooned: 30‑korruseline
Swissōtel, 24‑korruseline Ühispanga hoone, 25‑korruseline Radissoni
hotell, 23‑korruseline City Plaza, 19‑korruseline Maakri tn 36
elamu jne.
Kuna tegemist on linna keskusega, siis on piirkond hästi varustatud sotsiaalse
infrastruktuuri objektidega, kaubandus- ja teenindusettevõtetega jne. Suurematest
haljasaladest on läheduses Politseiaed ja Lembitu park. Piirkonnas on hästi
korraldatud ühistransport. Hea ühendus on kõigi linna äärealadega.
3. Tallinna üldplaneering ja vastuvõetud teemaplaneering “Kõrghoonete
paiknemine Tallinnas“
Tallinna üldplaneering määrab planeeritava maa-ala kesklinna
segahoonestusalaks, kuhu võib ehitada kõiki hooneid, v.a keskkonda saastavaid
ettevõtteid. Detailplaneering on kooskõlas Tallinna üldplaneeringuga.
Kõrghoone asukoht ja hoone maksimaalne lubatud kõrgus on kooskõlas Tallinna
Linnavolikogu 17. aprilli 2008 otsusega nr 69 vastuvõetud
teemaplaneeringuga “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“.
4. Kehtiv detailplaneering
Planeeritava maa-ala kohta kehtib Tallinna
Linnavolikogu 5. mai 1994 otsusega nr 67 kehtestatud
Liivalaia, Maakri, Kivisilla tänavate ja Tartu mnt vahelise kvartali
detailplaneering. Kehtivas detailplaneeringus on kavandatud Maakri tn 19 // 21
krundil olevad hooned ümber ehitada 2‑6‑korruseliseks ärihoonete
kompleksiks.
Tallinna
Linnavolikogu 9. jaanuari 1997 otsusega nr 2 kehtestatud
Liivalaia tn, Maakri tn, Kivisilla tn ja Tartu mnt vahelise kvartali
detailplaneeringu korrektuuriga ja Tallinna
Linnavolikogu 18. juuni 1998 otsuse nr 82 punktiga 1 kehtestatud
Liivalaia tn, Maakri tn, Kivisilla tn ja Tartu mnt vahelise kvartali
detailplaneeringu korrektuuriga kavandati ehitada piirkonda kõrghooned. Seega
on oluliselt muudetud 1994. aastal kehtestatud detailplaneeringus ette
nähtud linnaehituslikku lahendust. 1994. aastal ei suudetud prognoosida
järgnevate aastate tegelikku majanduskasvu. Piirkonnas asuvate kruntide
ehitusõiguse ulatust on praeguseks tunduvalt suurendatud ning valminud on
mitmed kõrghooned. Kõrghoonetest linnaehitusliku ansambli moodustamiseks on
vajalik muuta 1994. aastal kehtestatud planeeringulahendust, et hoonestada
Maakri tn 19 // 21 krunt piirkonnas tehtud linnaehituslikele
muudatustele vastavalt.
Käesoleva detailplaneeringu kehtestamisel muutub kehtetuks Tallinna
Linnavolikogu 5. mai 1994 otsusega nr 67 kehtestatud Liivalaia,
Maakri, Kivisilla tänavate ja Tartu mnt vahelise kvartali detailplaneering
planeeritava maa-ala osas.
5. Detailplaneeringus kavandatu
Detailplaneeringus on planeeritavale maa-alale kavandatud kaks krunti:
Maakri tn 19 // 21 krundi jagamise teel moodustatavad Rävala pst 1 // Maakri
tn 19 ärimaa sihtotstarbega krunt ja Maakri tn 21 ärimaa
sihtotstarbega krunt. Maakri tn 21 krundile jääv 4‑korruseline hoone
on kavandatud rekonstrueerida. Planeeritava ala kavandatud hoonestustihedus on
7,7.
Planeeritava kvartali ruumiline lahendus lähtub lähinaabruses olevatest ja
kavandatud uusehitistest.
Rävala pst 1 // Maakri tn 19 krundile on määratud
ehitusõigus kuni 30‑korruselise ärihoone ning kuni 10‑korruselise
äri- ja parkimishoone ehitamiseks ning olemasolevate säilitatavate hoonete rekonstrueerimiseks.
Kõrghoone asukoht on kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 17. aprilli 2008
otsusega nr 69 vastuvõetud teemaplaneeringuga “Kõrghoonete paiknemine
Tallinnas“.
Kuni 30‑korruseline kõrghoone on kavandatud Maakri tn 19 // 21
kinnistul asuva Pääsukese tänava poole jääva 2‑korruselise lammutatava
hooneosa asemele. Olemasoleva hoone fassaad säilitatakse. Kõrghoone põhiosa on
kavandatud kvartali sees olevate väheväärtuslike hoonete asemele. Kuni 10‑korruseline
äri- ja parkimishoone on kavandatud Rävala puiestee ja Tornimäe tänava nurgale.
Hoonestusala hoone esimese korruse ehitamiseks on määratud Rävala puiestee tänavamaa
piirist 3 m kaugusele ja Tornimäe tänava poolses osas hoone neljandast
korrusest kõrgemal asuva osa ehitamiseks 2,9 m tänavamaa piirist eemale.
Esimese korruse minimaalseks kõrguseks on kavandatud 4 m maapinnast.
Rekonstrueeritavate hoonete fassaadid korrastatakse ja värvitakse heledates
toonides. Uued hooned on planeeritud ehitada monoliitbetoonist, fassaadide
kujundamiseks on määratud nõue kasutada rohkesti klaaspindu. Hoonete
lõunapoolsele küljele on kavandatud terrassid, kuhu oleks suvel võimalik
paigutada terrassihaljastust.
Uute hoonete alla on kavandatud kuni 2‑korruselised maa-alused
parklad. Tänavatasapinnas olevad ruumid on planeeritud ärideks (kauplused,
kohvikud, baarid, galeriid jms). Kvartali perimeetril olevad äripinnad jätkuvad
kvartali sisse kavandatud passaažide ääres, mis moodustavad huvitava, ainult
jalakäijatele mõeldud sisetänavate võrgu. Kvartali sisse on planeeritud siseõu,
mille kaudu pääseb kõikidesse kvartalis olevatesse hoonetesse.
Detailplaneeringus on ette nähtud muuta ühesuunaline Maakri tänav
rahustatud liiklusega jalakäijate tänavaks, mille kaudu tagatakse teenindava
transpordi juurdepääs neile kruntidele, millele puudub muu juurdepääsu võimalus.
Kahesuunalise liiklusega on Kuke tänav, Tornimäe tänav on Rävala puiesteest
kuni Postimehe majani kahesuunaline. Selles lõigus on võimalik rajada 6 m
laiune sõidutee sissesõiduks naaberkruntidele ja Maakri tn 19 // 21
kinnistule planeeritud parklatesse. Tornimäe tänava Maakri tänava poolne osa on
ühesuunalise liiklusega, suunaga Maakri tänava poolt Rävala puiestee poole.
Kirjeldatud liiklusskeem võimaldab korraldada planeeritava maa-ala teenindamiseks
vajaliku liikluse nii, et põhiline juurdepääs oleks Rävala puiesteelt ning
Maakri tänavale liiklust juurde ei planeerita.
Parkimiskohtade vajaduse arvutamise aluseks on võetud Tallinna
Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud
“Tallinna parkimise korralduse arengukavas aastateks 2006‑2014“
sätestatud linnakeskuse norm. Olemasolevate hoonete puhul, mis ei ole elamud,
on parkimiskohtade vajadus arvutatud Eesti Standardi EVS 843:2003 alusel, kuna
nende hoonete parkimiskohtade vajadust ei ole arengukavas normitud. Kavandatud
otstarbe ja suurusega hoonete juures võib linna keskuses olla kuni 208 parkimiskohta,
mistõttu on sinna kokku planeeritud 208 parkimiskohta. Parkla on
kavandatud hoonesse, kahele maa-alusele korrusele ning äri- ja parkimishoone
neljale maapealsele korrusele. Sissesõit parklasse on Tornimäe tänavalt. Parkimise
lahendus on kooskõlas arengukavaga. Jalakäijate liikumine on lahendatud mööda
tänavate äärseid kõnniteid ning hoonete esimeste korruste tasapinnas asuvate ja
planeeritud läbikäikude kaudu kvartali keskel olevasse siseõue.
Piki Maakri tänavat kasvavad puud säilitatakse. Planeeritava maa-ala
keskossa, siseõue, on kavandatud paigaldada konteinerhaljastust. Soovitatav on
rajada haljastatud katuseterrassid. Rävala pst 1 // Maakri tn 19
krundi haljastuse osakaaluks on kavandatud 6% (250 m2), Maakri tn 21
krundile ei ole olemasoleva säilitatava hoonestuse tõttu võimalik haljastust
rajada. Piirdeaedu ei rajata. Servituutide vajadused tehnovõrkude omanike või
valdajate kasuks on planeeringus näidatud.
Jäätmete kogumine nähakse ette kooskõlas jäätmeseaduse
ja Tallinna
Linnavolikogu 30. oktoobri 2008 määrusega nr 36
kehtestatud “Tallinna jäätmehoolduseeskirjaga“. Jäätmete liigiti kogumise
konteinerid on planeeritud paigutada hoonetesse ventileeritavatesse,
prügiautodega juurdepääsetavatesse eriruumidesse.
Kütteliigi
valik vastab Tallinna
Linnavolikogu 27. mai 2004 määrusele nr 19 “Tallinna
kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ning eraldumise
tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded, soojuse piirhinna
kooskõlastamine ja soojusettevõtja arenduskohustus“. Kavandatavate hoonete
soojusvarustus on projekteeritud kaugkütte baasil.
6. Avaliku väljapaneku tulemused
Avaliku väljapaneku ajal esitasid detailplaneeringu kohta vastuväiteid ja
ettepanekuid sisaldavad kirjalikud pöördumised M. Rõtšagov, Osaühingu
Maakri KVF esindaja U. Kivisalu, Osaühingu Mark Invest esindaja T. Tamm,
Kiisa Grupp OÜ esindaja M. Kiisa, Eesti Arhitektide Liit ja Osaühingu
Stansfield esindaja A. Lillepea.
Osaühingu Maakri KVF esindaja U. Kivisalu, Osaühingu Mark Invest
esindaja T. Tamm ja Osaühingu Stansfield esindaja A. Lillepea tegid
ettepaneku muuta Maakri tänav piiratud liiklusega jalakäijate tänavaks ja
kavandada tänava poole võimalikult palju müügipinda. Ettepaneku muuta Maakri
tänav jalakäijate tänavaks tegi ka Eesti Arhitektide Liit.
Vastuväidete esitajatele selgitati, et esitatud ettepanekud on põhjendatud
ning tuginevad 3. mail 2007 Maakri kvartali arhitektuurivõistluse teise
etapi ettevalmistamiseks peetud nõupidamisel otsustatule. Nõupidamisel analüüsiti
liikluse korraldamise võimalusi kvartalis. Detailplaneeringut on täpsustatud ja
Maakri tänav on määratud planeeritavale alale jäävas lõigus rahustatud
liiklusega jalakäijate tänavaks ehk parkimiskohtadeta õuealaks. Teenindava
transpordi juurdepääs jääb tagatuks asutustele, kellel puudub muu võimalus
krundile või hoonete juurde pääsemiseks.
Detailplaneeringus on planeeritud hoonete I korrus kavandatud äriruumideks –
kauplused, salongid, kohvikud, baarid, galeriid. See kehtib ka Maakri tänava
kohta ja planeeringulahendus vastab vastuväidetes esitatud ettepanekule.
Kohalik omavalitsus on nõustunud Osaühingu Maakri KVF esindaja U. Kivisaluga,
Osaühingu Mark Invest esindaja T. Tammega ja Osaühingu Stansfield esindaja
A. Lillepeaga selles, et
detailplaneeringu seletuskirja punkti 2.8 võis tõlgendada nii, et Maakri tn 19 // 21
krundi teenindamiseks on planeeritud pikendada Tornimäe tänavat. Tegelikult ei
ole Tornimäe tänava pikendamine Maakri tn 19 // 21 krundi
teenindamiseks vajalik, sest põhiline juurdepääs on ette nähtud Rävala
puiesteelt. Detailplaneeringu seletuskirja punkti 2.8 “Liiklus, parkimine“
on täpsustatud.
Samuti on nõustutud Osaühingu Maakri KVF esindaja U. Kivisaluga,
Osaühingu Mark Invest esindaja T. Tammega ja Osaühingu Stansfield esindaja
A. Lillepeaga selles, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu
liikluslahendust ja sellest tulenevat eeldatavat liiklussagedust käsitleva
ekspertarvamuse lisamine käesoleva detailplaneeringu seletuskirja on ennatlik,
kuna Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering on senini kehtestamata. Seetõttu
on ekspertarvamus planeeringust eemaldatud. Lisaks on koostatud prognoos
kavandatu mõju kohta Tornimäe tänava ja Rävala puiestee ristmikule. Kuna Maakri
tänav määratakse piiratud liiklusega jalakäijate tänavaks, siis kavandatu mõju
uurimist kogu Maakri kvartalile ei ole vajalikuks peetud.
Osaühingu Maakri KVF esindaja U. Kivisalu, Osaühingu Mark Invest
esindaja T. Tamm ja Osaühingu Stansfield esindaja A. Lillepea
väitsid, et Maakri tn 19 // 21 krundi
detailplaneeringu koostamisel ei ole
arvestatud Osaühingu E‑KONSULT koostatud töös “Kõrghoonete rajamisega
kaasneda võivad negatiivsed mõjud“ tooduga, et Maakri kvartal vajab terviklikku
teemaplaneeringut, mis hõlmaks kogu piirkonda koos külgneva tänavaruumiga. Planeeringuga
kaasneb keskkonnamõjude hindamine, milles keskendutaks kõrghoonestuse
koosmõjule ja lähtutaks Tallinna
Linnavolikogu 4. märtsi 2004 otsusega nr 42 algatatud
teemaplaneeringu “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ koostamise põhimõtetest.
Tallinna
Linnavalitsuse 28. märtsi 2007 korraldusega nr 536‑k
on algatatud teemaplaneeringu “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ keskkonnamõju
strateegiline hindamine. Keskkonnamõju strateegilise hindamise korraldas
Tallinna Keskkonnaamet, kes on Maakri tn 19 // 21 krundi
detailplaneeringu 16. jaanuaril 2007 kooskõlastanud keskkonnamõju
hindamise koostamise nõuet esitamata. Tallinna Linnaplaneerimise Amet esitas 9. mail
2007 Tallinna Keskkonnaametile järelepärimise Maakri tn 19 // 21
krundi detailplaneeringu mahus keskkonnamõju hindamise vajaduse kohta. Tallinna
Keskkonnaamet vastas 16. mai 2007 kirjas, et kuna Maakri tn 19 // 21
krundi detailplaneeringuga ei kavandata olulise keskkonnamõjuga tegevust, siis
ei vaja detailplaneeringu koostamine keskkonnamõju strateegilise hindamise
korraldamist. Tallinna
Linnavalitsus on 25. juuni 2007 korraldusega nr 1274‑k
otsustanud jätta Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringu
keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata.
Kiisa Grupp OÜ esindaja M. Kiisa väitis, et detailplaneeringu
koostamisel on oluliselt rikutud planeerimismenetluse nõudeid ja jäetud
planeeringu koostamisse kaasamata Tornimäe tn 7 korteriomandite omanikud.
Vastuskirjas vastuväite esitajale on juhitud tähelepanu asjaolule, et
planeeringumenetluse etappidest avalikkuse teavitamise kord on sätestatud
planeerimisseaduses ja käesoleva planeeringu puhul on seadusest kinni peetud.
Teade detailplaneeringu algatamise kohta ilmus ajalehes Postimees 28. veebruaril
2001. Detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse tutvustamiseks
toimus avalik arutelu 18. juunil 2002. Teade arutelu toimumise aja ning
koha kohta ilmus ajalehes Eesti Päevaleht 15. juunil 2002. Teade
detailplaneeringu vastuvõtmise kohta ilmus 24. märtsil 2007 ajalehes
Postimees ja teade detailplaneeringu avaliku väljapaneku toimumise aja, koha ja
planeeritava hoonestuse iseloomu kohta ilmus 4. aprilli 2007 ajalehes
Postimees. Planeerimisseaduse § 16 lõike 1 kohaselt kaasatakse
detailplaneeringu koostamisse planeeritava maa-ala kinnisasjade omanikud ja
elanikud ning teised huvitatud isikud. Planeerimisseaduses ei ole täpselt
määratletud mõisteid – “teised huvitatud isikud“ ning “detailplaneeringu
koostamisse kaasamine“. Detailplaneeringu kaks nädalat kestnud avalik
väljapanek oli piisav aeg ja võimalus, et kõik, kelle huvisid planeering
puudutab, saaksid oma arvamust avaldada. Seda võimalust on vastuväite esitaja
kasutanud ja seega planeeringulahendusest oli võimalik teada saada ning selle
kohta oli võimalik arvamust avaldada. Vastuväite esitajal oli võimalik osaleda
ka detailplaneeringu avaliku väljapaneku tulemuste arutelul.
Kiisa Grupp OÜ esindaja M. Kiisa esitatud Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringu menetlusprotsessi ja Riigikohtu
halduskolleegiumi 9. juuni 2002 otsusega haldusasjas nr 3‑3‑1‑28‑04
võrdlus ei ole asjakohane. Detailplaneeringu koostamine on pikaajaline
protsess, mis kestab planeeringu kehtestamiseni. Nimetatud protsessi käigus
võib planeeringust huvitatud isikuid lisanduda igas menetlusetapis, kuid iga
uue huvitatud isiku lisandumisel ei ole mõeldav ega otstarbekas planeerimisprotsessiga
otsast peale alustada.
Riigikohtu
halduskolleegiumi 18. veebruaril 2002 haldusasjas nr 3‑3‑1‑8‑02
tehtud otsuses on öeldud, et linnavalitsuse tegevust lähteülesande
kooskõlastamisel ja kinnitamisel tuleb pidada haldusesiseseks tegevuseks,
millel puudub väljapoole suunatud mõju. Lähteülesande koostamine on
ettevalmistav tegevus ja kaasamine planeerimismenetluse nii varases staadiumis
on küll igati kooskõlas planeerimismenetluse avalikkuse põhimõttega, kuid ei
ole planeeringu läbiviijale kohustuslik. Kehtiva Tallinna linna ehitusmääruse
alusel lähteülesandeid enam ei koostata ja seega ei ole lähteülesande
koostamise staadiumit planeerimismenetluse uuesti alustamisel isegi võimalik
korrata.
Kiisa Grupp OÜ esindaja M. Kiisa pidas 10‑korruselise äri- ja
parkimishoone kavandamist Maakri tn 19 // 21 krundile
õigusvastaseks, kuivõrd kavandatud hoone hakkab oluliselt varjama vaadet
vastuväite esitajale kuuluvatest ruumidest Tornimäe tn 7 ja vähendab
oluliselt akendest sisse paistvat otsest päikesevalgust.
Vastuväite esitajale selgitati, et Eestis ei ole kehtestatud
kvantitatiivseid insolatsiooni miinimumnorme. Vabariigi
Valitsuse 26. jaanuari 1999 määrus nr 38 “Eluruumidele
esitatavad nõuded“ sätestab ainult nõude, et eluruumil peab olema vähemalt üks
aken, mis tagab ruumis piisava loomuliku valgustuse. Ruumi loomulik valgustus
ja otsene päikesevalgus on erinevad asjad. Hea ehitustava kohaselt rakendatakse
siiski nõuet, et 1‑3‑toaliste korterite vähemalt ühes toas ja
suuremate korterite kahes toas ning lasteasutustes ei või insolatsiooni kestus
jääda ajavahemikul 22. aprillist 22. augustini lühemaks kui 2,5 tundi.
Hea ehitustava on kujunenud varem kehtinud normi SNIP (Stroitelnõje normõ i
pravila) alusel. Viide Riigikohtu
14. mai 2002 otsusele haldusasjas nr 3‑3‑1‑25‑02
ei ole selle vastuväite puhul asjakohane, kuna antud juhul oli tegemist vaate
varjamisega eluruumist. Kinnistusregistri andmetel ei ole Tornimäe tn 7
kinnistu igakordse omaniku kasuks vaateservituudi näol kitsendatud Maakri tn 19 // 21
kinnistu kasutamist. Planeeritud 10‑korruseline hoone jääb Tornimäe tn 7
hoonest 12 m kaugusele. Vaade Tornimäe tn 7 akendest säilib, muutub
ainult vaatesse jääv objekt.
M. Rõtšagov tegi ettepaneku lisada detailplaneeringule analüüs
insolatsiooni kestuse muutumise kohta, mida Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringus kavandatud
hoone lähiala hoonete eluruumides põhjustab. Samuti soovis M. Rõtšagov saada Tallinna
Tervisekaitsetalituse Harjumaa osakonna seisukohta, kas insolatsiooni kestuse
muutused A. Lauteri tn 1 korteris 67a on kooskõlas kehtiva
õigusega.
Detailplaneeringu materjalidele on lisatud täiendav insolatsiooni kestuse muutumise
analüüs. OÜ FASSAADIPROJEKT koostatud analüüsist nähtub, et A. Lauteri
tänava äärsed elamud jäävad Maakri tn 19 // 21 tornmaja varju
alast välja ja nimetatud hoone püstitamine ei mõjuta kuidagi insolatsiooni
kestust neis elamutes. Seetõttu ei ole detailplaneeringut täiendavalt Tallinna
Tervisekaitsetalitusega kooskõlastatud, nagu vastuväite esitaja nõudis.
Avaliku väljapaneku tulemusena muudeti Maakri tänav rahustatud liiklusega
jalakäijate tänavaks, detailplaneeringule lisati T. Metsvahi
ekspertarvamus detailplaneeringu liikluslahenduse ja eeldatava liiklussageduse
kohta ning täiendav insolatsiooni kestuse analüüs, milles on käsitletud mõjusid
A. Lauteri tn 1 elamule ja lähialale, Rävala pst 1 // Maakri
tn 19 (positsioon nr 1) Tornimäe tänava poolsel küljel on hoonestatava
ala ulatust muudetud, st alates 5. korrusest on planeeritud 2,9 m
laiune tagasiaste. Seoses sellega on kavandatud brutopind 40 400 m2,
st brutopind on vähenenud 700 m2 võrra.
Detailplaneeringu üle järelevalvet teostanud Harju maavanem andis
detailplaneeringule heakskiidu ja asus seisukohale, et Maakri tn 19 // 21
krundi detailplaneeringu koostamisel ei ole rikutud seadusi ja norme ega neid
vaidlustajate seadusest tulenevaid õigusi, mille peab tagama järelevalve
teostaja.
DETAILPLANEERINGU MENETLUS
Detailplaneeringu koostamise algatamist taotles avaldusega 29. veebruarist
2000 Maakri tn 19 // 21 kinnistu omaniku Aktsiaseltsi Logoner
esindaja. Detailplaneeringu lähteülesanne kinnitati Tallinna Linnavolikogu
linnamajanduskomisjonis 18. jaanuaril 2001. Detailplaneering algatati Tallinna
Linnavalitsuse 21. veebruari 2001 korraldusega nr 592‑k.
Teade detailplaneeringu algatamise kohta ilmus ajalehes Postimees 28. veebruaril
2001. Detailplaneeringu koostamise ja koostamise finantseerimise õigus on 9. märtsil
2001 sõlmitud lepinguga nr DP‑17‑01 üle antud Aktsiaseltsile
Logoner. Detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse tutvustamiseks
toimus avalik arutelu 18. juunil 2002. Teade arutelu toimumise aja ning
koha kohta ilmus ajalehes Eesti Päevaleht 15. juunil 2002.
Tallinna Linnavolikogu linnamajanduskomisjonis 18. jaanuaril 2001
kinnitatud lähteülesandega määrati planeeritava maa-ala suuruseks 0,76 ha.
Planeeringu koostamise käigus on planeeritava maa-ala piire ja suurust
täpsustatud nii, et planeeringuala ei kattuks nende planeeringutega, mida muuta
ei soovita. Tartu maantee läbimurde poolses osas on planeeringuala piiri
täpsustatud, arvestades tegelikult välja ehitatud tänavarajatistega ning loobutud
on planeeritud hoone osa ehitamisest tänavamaa kohale. Planeeritud maa-ala
suuruseks jäi seega 0,64 ha.
Detailplaneeringu koostas osaühing R‑KONSULT kooskõlas
lähteülesandega nr 654 ja Tallinna
Linnavalitsuse 16. juuni 2004 määrusega nr 61 kinnitatud
detailplaneeringu eskiisi ja detailplaneeringu koostamise ning vormistamise
nõuetega. Detailplaneeringule on lisatud Tallinna Kultuuriväärtuste Ametiga
kooskõlastatud “Maakri–Pääsukese-Tornimäe kvartali regenereerimise ja säilivate
hoonete remont-restaureerimise eritingimused“, insener T. Metsvahi
ekspertarvamus piirkonna liikluslahenduse kohta ja OÜ FASSAADIPROJEKT arhitekti
P. Soopere koostatud insolatsioonianalüüsid.
Tallinna linna ehitusmääruse § 16 lõikes 1 määratud isikud ja
asutused on detailplaneeringu kooskõlastanud. Tallinna Kesklinna halduskogu ja
Kesklinna Valitsus, Tallinna Transpordiamet, Tallinna Kommunaalamet, Tallinna
Tervisekaitsetalituse Harjumaa osakond, Aktsiaselts Tallinna Küte, Tallinna
Tuletõrje- ja Päästeamet ja aktsiaselts Eesti Gaas kooskõlastasid planeeringu
omapoolseid tingimusi esitamata.
AKTSIASELTS TALLINNA VESI palus Rävala pst 1 // Maakri tn 19
kinnistule projekteeritud kanalisatsioonitorustike rajamiseks ette näha
servituudivajadused. Tingimus on täidetud. Järgnevate projekteerimisstaadiumite
(hoonete ja tänavate vee- ja kanalisatsioonitorustike ehitusprojektide)
koostamiseks tuleb taotleda aktsiaseltsilt tehnilised tingimused. Vastav nõue
ehitusprojekti koostamiseks on määratud.
Aktsiaselts KH Energia-Konsult palus tööprojekti koostamiseks tellida
aktsiaseltsilt tehnilised tingimused ja tööprojekt aktsiaseltsiga
kooskõlastada. Vastav nõue ehitusprojekti koostamiseks on määratud.
Elion Ettevõtted Aktsiaselts juhtis tähelepanu sellele, et tegevuse
korraldamisel liinirajatise kaitsevööndis tuleb juhinduda elektroonilise
side seaduse §‑de 116–119 nõuetest. Tingimused ei puuduta
otseselt planeeringulahendust ja täidetakse ehitusprojekti elluviimise
staadiumis.
Osaühing Jaotusvõrk palus tööjooniste staadiumiks täita kõik tehnilistes
tingimustes antud nõuded, konkretiseerida tehnilised tingimused, joonised
osaühinguga täiendavalt kooskõlastada. Vastav nõue ehitusprojekti koostamiseks
on määratud.
Tallinna Keskkonnaamet kooskõlastas detailplaneeringu tingimustel, et
lammutus-, rekonstrueerimis-, ehitus- ja haljastusprojektid kooskõlastatakse
enne ehitusloa taotlemist keskkonnaametiga ning arheoloogiliste kaevetööde ajal
ilmneva jääkreostuse korral tuleb kohale kutsuda jäätmehoolde osakonna esindaja,
uusehitiste projekteerimise eel tehtavate reostusuuringute aruanne tuleb
esitada läbivaatamiseks jäätmehoolde osakonda. Tingimused täidetakse ehitus- ja
haljastusprojektide koostamise staadiumis, vastavad nõuded on lisatud
detailplaneeringu seletuskirja.
Tallinna Maa-amet kooskõlastas detailplaneeringu ettepanekuga jätta
moodustamata Tornimäe tänava krunt, sest Tallinna Linnaplaneerimise Ameti
tellimusel koostatava Tartu maantee läbimurde aluse maa detailplaneeringus
määratakse muuhulgas ka Tornimäe tänava lõikude teemaa piirid. Ettepanekuga on
arvestatud ning Tornimäe tn krunti käesolevas detailplaneeringus ei määrata.
Muinsuskaitseamet ja Tallinna Kultuuriväärtuste Amet kooskõlastasid
detailplaneeringu, märkides, et detailplaneeringu alal asub riikliku kaitse all
olev arheoloogiamälestis nr 2594 – asulakoht (kaitse alla võetud
kultuuriministri 30. augusti 1996 määrusega nr 10). Mistahes
mullatööde korral tuleb eelnevalt teostada arheoloogilised uuringud tellija
kulul. Märkusega on arvestatud ja vastav nõue on lisatud detailplaneeringu
seletuskirja.
Lennuamet palus 30‑korruselise ehitise projekti ametiga
kooskõlastada lennuohutuse tagamise tingimuste saamiseks. Vastav nõue
ehitusprojekti koostamiseks on määratud.
Detailplaneeringu on kooskõlastanud Maakri tn 19 // 21
kinnistu omanik, Aktsiaseltsi Logoner esindaja O. Miil. Detailplaneeringu
on kooskõlastanud planeeritava alaga külgnevate Tornimäe tn 3, 5, 7 kruntide
kaasomanik, aktsiaseltsi EKE Invest esindaja R. Tiik.
Detailplaneering, millega kavandati Kesklinnas asuvale 0,6 ha
suurusele planeeritavale maa-alale kaks krunti ja määrati ehitusõigus kuni 30‑korruselise
ärihoone (kõrgusega kuni 110 m maapinnast) ning kuni 10‑korruselise
äri- ja parkimishoone ehitamiseks, Rävala pst ja Tornimäe tn nurgal paikneva
hoone lammutamiseks ning teiste olemasolevate hoonete rekonstrueerimiseks, võeti
vastu Tallinna
Linnavalitsuse 21. märtsi 2007 korraldusega nr 483‑k.
Detailplaneeringu vastuvõtmise teade ilmus ajalehes Postimees 24. märtsil
2007. Detailplaneering oli avalikul väljapanekul 16.‑30. aprillini
2007. Teade avaliku väljapaneku aja ja koha kohta ilmus ajalehes Postimees 4. aprillil
2007. Avaliku väljapaneku ajal esitasid detailplaneeringu kohta vastuväiteid ja
ettepanekuid sisaldavad kirjalikud pöördumised M. Rõtšagov, Osaühingu
Maakri KVF esindaja U. Kivisalu, Osaühingu Mark Invest esindaja T. Tamm,
Kiisa Grupp OÜ esindaja M. Kiisa, Eesti Arhitektide Liit ja Osaühingu
Stansfield esindaja A. Lillepea. Vastuväidete esitajatele edastati
Tallinna Linnaplaneerimise Ameti seisukohad tähitud kirjadega 9. mail
2007. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti vastuskirjades vastuväidete esitajatele
oli märgitud avaliku arutelu toimumise ajaks 22. mai 2007, kuid
kahetsusväärselt ei ilmunud selle kohta teade ajalehes õigel ajal. Seetõttu
korraldati uus avalik arutelu 4. juunil 2007, vastav teade ilmus ajalehes
Postimees 23. mail 2007.
Esimene detailplaneeringu avaliku väljapaneku tulemusi tutvustav arutelu
toimus 22. mail 2007. Vastuväidete ja ettepanekute esitajatest viibisid
avalikul arutelul Kiisa Grupp OÜ esindaja M. Kiisa, Osaühingu Mark Invest
esindajad T. Tamm, H. Aasmäe ja M. Pork, Osaühingu Maakri KVF
esindaja U. Kivisalu ja Osaühingu Stansfield esindaja O. Alver. 4. juunil
2007 toimunud arutelul osalesid vastuväidete esitajatest ainult Osaühingu Mark
Invest esindajad T. Tamm ja M. Pork.
Arutelul käsitleti detailplaneeringu projekteerija tehtud täiendusi ja
muudatusi Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringus.
Detailplaneeringu avalikel aruteludel vastuväidete esitajad kõigist
vastuväidetest ei loobunud.
Tallinna Linnavalitsuse 12. novembri 2007 kirjaga nr LV‑1/5103
esitati detailplaneering planeerimisseaduse § 23 lg 1 p 2 ja § 23
lg 3 p 3 ja 5 ning Tallinna linna ehitusmääruse § 18 lg 13
kohaselt Harju maavanemale järelevalveks. Planeeringuvaidlusele lahenduse
leidmiseks kutsus maavanem 8. jaanuaril 2008 kooskõlas planeerimisseaduse
§ 23 lõike 3 punktiga 5 kokku planeeringu avalikul väljapanekul
kirjalikke vastuväiteid esitanud isikute, planeeringu koostamist korraldava
kohaliku omavalitsuse ja Harju Maavalitsuse ühisnõupidamise. Avalikul
väljapanekul vastuväiteid esitanud isikutest osalesid nõupidamisel M. Kiisa
ja T. Tamm Osaühingust Mark Invest. Nõupidamisel vastuväidetega
arvestamise osas kokkuleppele ei jõutud.
Maavanem edastas planeerimisseaduse § 23 lg 3 p 5 alusel 25. veebruaril
2008 kirjaga nr 2.1‑13/6423 oma seisukoha arvestamata jäänud vastuväidete
kohta ning andis planeerimisseaduse § 23 lg 6 alusel
detailplaneeringu edasiseks menetlemiseks heakskiidu. Maavanem asus
seisukohale, et Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringu
koostamisel ei ole rikutud seadusi ja norme ega neid vaidlustajate seadusest
tulenevaid õigusi, mille peaks tagama järelevalve teostaja. Maakri tn 19 // 21
krundi detailplaneeringu koostamisel on arvestatud planeerimisseaduses
sätestatud planeeringu avaliku menetluse nõudeid ning lähtutud planeerimisseaduse
§‑s 9 detailplaneeringu sisule esitatavatest nõuetest.
27. märtsil 2008 sõlmitud lepinguga nr 2‑6/76 võttis Aktsiaselts
Logoner kohustuse tagada oma vahendite arvelt detailplaneeringu kohaste
avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ning
vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise.
Tallinna
Linnavalitsuse 4. juuni 2008 korraldusega nr 988‑k “Maakri
tn 19 // 21 kinnistule Tallinna linna kasuks isikliku
kasutusõiguse seadmise taotlemine ja isiklikule kasutusõigusele valitseja
määramine“ on tehtud ettepanek seada Maakri tn 19 // 21
kinnistule Tallinna linna kasuks isiklik kasutusõigus, mille esemeks on
isikliku kasutusõiguse alale ehitatav kõnnitee. Maakri tn 19 // 21
kinnistul on isikliku kasutusõiguse alaks maatükk pindalaga 200 m2.
Kinnistu omanik kohustub ehitama oma vahendite arvelt isikliku kasutusõiguse
alale kõnnitee, nõudmata selle eest Tallinna linnalt hüvitist. Tallinna linnal
on kohustus remontida kõnniteed ning kanda nimetatud töödega seotud kulud,
nõudmata nende eest kinnistu omanikult hüvitist. Kinnistu omanik kohustub
hoidma kõnniteed alaliselt heas seisukorras aasta läbi vastavalt
heakorraeeskirjale ning kandma nimetatud töödega seotud kulud nende eest
Tallinna linnalt hüvitist nõudmata. Korraldusega määrati Tallinna Kommunaalamet
Maakri tn 19 // 21 kinnistule seatava isikliku kasutusõiguse
valitsejaks isikliku kasutusõiguse kinnistusraamatusse kandmisest arvates.
Isikliku kasutusõiguse seadmiseks on sõlmitud Tallinna linna ja Aktsiaseltsi
Logoner vahel 13. juuni 2008 vastav leping.
Detailplaneeringu kehtestamine, mille puhul planeerimisseaduse
kohane järelevalve planeeringu koostamise üle on kohustuslik või millega
määratakse miljööväärtuslik hoonestusala, kuulub volikogu ainupädevusse
vastavalt kohaliku
omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lõike 1 punktile 33
ja Tallinna
linna ehitusmääruse § 19 lõikele 3.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Toomas
Vitsut
|
|
Tallinna
Linnavolikogu esimees
|
|
|
