|
TALLINNA LINNAVOLIKOGU
|
|
|
|
OTSUS
|
|
|
|
|
|
Tallinn
|
18.
september 2008 nr 183
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Tatari
tn 23 // 25 kinnistu detailplaneeringu kehtestamine Kesklinnas
|
|
|
|
|
|
|
Kohaliku omavalitsuse
korralduse seaduse § 22 lg 1 p 33, planeerimisseaduse § 23
lg 6, § 24 lg 3 ning Tallinna Linnavolikogu 29. mai 2003
määrusega nr 35 kinnitatud Tallinna linna ehitusmääruse § 19 lõigete 1,
3 ja 5 alusel, kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001
määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringuga ja arvestades nii
otsusele lisatud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti koostatud seletuskirjas
esitatud kui ka järgmisi põhimotiive ja kaalutlusi.
- Planeeritud
maa-ala asub Kesklinnas Liivalaia tänava, Tatari tänava, Lätte tänava ja
Kentmanni tänava vahelises kvartalis. Tallinna üldplaneeringu kohaselt on
planeeritud maa-ala juhtfunktsiooniks määratud kesklinna segahoonestusala,
kuhu võib ehitada kõiki hooneid, v.a keskkonda saastavaid ettevõtteid.
Detailplaneering on kooskõlas Tallinna üldplaneeringuga.
- Detailplaneeringus
on ette nähtud liita Tatari tn 23 // 25 ja Tatari tn 23a
kinnistud ning määratud moodustatavale krundile ehitusõigus ühe 2‑6‑korruselise
eluruumidega ärihoone rajamiseks. Hoonestusala määramisel on arvestatud
arhitektuurimälestiseks tunnistatud Tatari tn 21b hoone ehitusjoont,
karniiside, eenduvate hoone mahtude, katuse harja jne kõrgust, et säilitada
mälestise dominantsus.
- Planeeritud
hoone on kavandatud erineva kõrgusega osadest koosnevana. Osade kõrgused on
määratud planeeritava alaga külgnevate hoonete karniiside kõrgusest
lähtuvalt. Selleks, et kavandatud hoone ei mõjuks teiste Tatari tänaval
olevate hoonetega võrreldes liiga pikana, on hoone kavandatud Tatari tänava
poolt liigendatuna. Hoone kõrgeim osa ei ületa Tatari tn 27 kõrgust ega
ka Tatari tn 21b mälestise kõrgust. Planeeritud hoone projekteerimiseks on
määratud nõue kasutada välisfassaadis materjale, mille värvitoonid on
kooskõlas lähiümbruse hoonestusega. Tatari tn 23 // 25 hoone
on kavandatud Tatari tänava miljööd arvestavana.
- Detailplaneeringus
on ette nähtud likvideerida 5 väärtuslikku puud, 3 olulist puud ja
2 väheväärtuslikku puud. Krundi õuealale on ette nähtud istutada 4 puud,
et eraldada laste mänguväljak maa-alusesse parklasse viivast sissesõidu
teest. Naaberkrundil, Liivalaia tn 23, asuva kooli õuealale on ette
nähtud istutada 9 puud.
- Tatari tn 23 // 25
kinnistu detailplaneeringu koostamisel on arvestatud planeerimisseaduses
sätestatud avaliku menetluse nõudeid ning lähtutud on planeerimisseaduse §‑s 9
detailplaneeringu sisule esitatud nõuetest.
|
|
|
|
|
|
Tallinna
Linnavolikogu
|
|
|
|
o
t s u s t a b:
|
|
|
|
|
|
1. Kehtestada Tatari tn 23 // 25
kinnistu detailplaneering, Arhitektibüroo Pilter ja Taras OÜ töö nr T‑05-0308,
milles on kavandatud liita Kesklinnas 0,4 ha suurusel planeeritaval
maa-alal asuvad Tatari tn 23 // 25 ja Tatari tn 23a kinnistud,
on määratud moodustatavale krundile 55% ulatuses ärimaa ja 45% ulatuses
elamumaa sihtotstarve ning ehitusõigus kuni 6 maapealse korrusega
eluruumidega ärihoone ehitamiseks.
2. Detailplaneeringukohaste teede-
ja tehnovõrkude väljaehitamine tagatakse vastavalt 16. juunil 2008
sõlmitud lepingule nr 2/6‑162.
3. Tallinna Linnaplaneerimise
Ametil avaldada otsus ajalehes, milles Tallinna linn avaldab ametlikke
teadaandeid.
4. Otsust on võimalik vaidlustada
Tallinna Halduskohtus (Pärnu mnt 7,
Tallinn 15082) 30 päeva jooksul, arvates otsuse
teatavakstegemisest.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Toomas
Vitsut
|
|
Tallinna
Linnavolikogu esimees
|
|
Tallinna
Linnavolikogu 18. septembri 2008
otsuse nr 183
LISA
|
|
|
|
|
|
Seletuskiri
Tallinna Linnavolikogu otsuse “Tatari tn 23 // 25 kinnistu
detailplaneeringu kehtestamine Kesklinnas“ juurde
|
|
|
|
|
|
Tallinna Linnavolikogu otsusega kehtestatakse Tatari
tn 23 // 25 kinnistu detailplaneering, milles on kavandatud
liita Kesklinnas 0,4 ha suurusel planeeritaval maa-alal asuvad Tatari tn 23 // 25
ja Tatari tn 23a kinnistud, on määratud tekkivale krundile 55% ulatuses
ärimaa ja 45% ulatuses elamumaa sihtotstarve ning ehitusõigus kuni 6 maapealse
korrusega eluruumidega ärihoone ehitamiseks.
HALDUSAKTI PÕHJENDUSED
1. Olemasolev olukord
Planeeritav maa-ala
asub Kesklinnas Liivalaia tänava, Tatari tänava, Lätte tänava ja Kentmanni
tänava vahelises kvartalis.
Tatari tn 23 // 25
kinnistu maakasutuse sihtotstarve on äri- ja elamumaa. Kinnistu on hoonestatud.
Eesti Evangeelsele Luterlikule Kirikule (edaspidi EELK) kuuluv 2‑3‑korruseline
büroo- ja ärihoone asub krundi Tatari tänava poolsel piiril. Hoone on pärit
1914. aastast ja praeguseks on suhteliselt amortiseerunud. Hoone on
plokistatud ühelt poolt Tatari tn 21b 5‑korruselise korterelamuga ja
teiselt poolt Tatari tn 27 6‑korruselise korterelamuga. Olemasoleva
hoone korrastamine on seotud suhteliselt suurte rahaliste kulutustega ja ei ole
otstarbekas, sest korruste plaanilahenduselt ei sobi hoone bürooks (Tatari tn 23
hoones asus üle-eelmise sajandivahetuse aegu usuharraste tütarlaste klooster).
Teise krundina asub planeeritaval maa-alal elamumaa sihtotstarbega Tatari tn 23a
kinnistu, kus paikneb 5‑boksiline garaaž. Planeeritaval maa-alal asuvad
hooned on kavas lammutada. Käesolevaks ajaks on EELK saavutanud Tatari tn 23a
garaaži omanikega kokkuleppe, et viimased ei taotle nimetatud kinnistule
ehitusõigust ja on nõus neile kuuluva omandi võõrandama EELK-le. Kokkulepe
võimaldab garaažid lammutada ja nende asemele rajada planeeritava elamu juurde
vajaliku rekreatsiooniala. Pääs Tatari tn 23 // 25 kinnistu
õuealale toimub käesoleval ajal Tatari tänavalt, läbi hoone linnakeskuse
poolses tiivas oleva käigu ning Liivalaia tn 21 ja 23 hoonete vaheliselt
asfalteeritud sõiduteelt. Tatari tn 23 // 25 kinnistul kasvab 11 lehtpuud,
liigiliselt on ülekaalus harilikud saared. Planeeritav maa-ala asub kultuuriministri 30. augusti
1996 määrusega nr 10 riikliku kaitse alla võetud
arheoloogiamälestisel, II at eKr ja 16. sajandist pärineval
asulakohal ning arhitektuurimälestiste Tatari tn 21b, Tatari tn 32 ja
Tatari tn 34 elamute kaitsevööndis.
2. Kontaktvööndi analüüs
Planeeritav maa-ala
hõlmab Tatari tänavast kirdesse jäävat ala suurusega 0,4 ha. Itta jääb
Liivalaia Gümnaasium koos kooli õuealaga, lõunasse Tatari tn 27
korterelamu, loodesse arhitekt Karl Burmani projekteeritud Tatari tn 21b 5‑korruseline
üürimaja. Liivalaia tn 21 kinnistul asub 12‑korruseline äriruumidega
elamu. Piirkond on polüfunktsionaalne. Alal paiknevad mitmeotstarbelised
hooned, mis on turvalisuse aspektist väga oluline, sest nii on tagatud inimeste
kohalolek ja kontroll avaliku ruumi üle ööpäevaringselt. Ühistranspordi ja
sotsiaalse infrastruktuuri objektide kättesaadavus on väga hea. Ühendus linna
keskusega, linna teiste piirkondadega, elu- ja töökohtadega on hea. Piirkonda
iseloomustavad nii lahtise kui ka kinnise ehitusviisiga rajatud kultuurilist ja
ajaloolist väärtust omavad väikeste sisehoovidega elamud, ärihooned ja
ametiasutused. Hooned asuvad piirkonnas valdavalt krundi tänavapoolsel piiril.
Tajutav on tänava ehitusjoon. Madalate viilkatustega ja suhteliselt kõrge
sokliga hooneid eraldavad teineteisest üldjuhul tulemüürid või kitsad õuealad
ning ala iseloomustab suhteliselt suur hoonestustihedus.
3. Tallinna üldplaneering
Tallinna
üldplaneeringus on planeeritava ala maakasutuse juhtfunktsiooniks määratud
kesklinna segahoonestusala, kuhu võib ehitada kõiki hooneid, v.a keskkonda
saastavaid ettevõtteid. Detailplaneering ei sisalda Tallinna üldplaneeringu
muutmise ettepanekut.
4. Kehtiv detailplaneering
Planeeritava maa-ala
kohta ei kehti varem kehtestatud detailplaneeringut.
5. Detailplaneeringus kavandatu
Detailplaneeringus on
ette nähtud liita Tatari tn 23 // 25 ja Tatari tn 23a
kinnistud. Moodustatava krundi maakasutuse sihtotstarbeks on planeeritud 55%
ulatuses ärimaa ja 45% ulatuses elamumaa.
Planeeritaval alal
olevad hooned on ette nähtud lammutada. Moodustatavale krundile on määratud
ehitusõigus ühe kuni 6 maapealse korrusega eluruumidega ärihoone
rajamiseks. Hoone on kavandatud krundi Tatari tänava poolses osas 3‑6‑korruselisena
ja krundi sügavuses 2‑korruselisena. Lisaks on hoonele kavandatud 2 maa-alust
parkimiskorrust. Kavandatud hoonestustihedus on 2,23 ja korterite arv 48.
Hoonestusala määramisel
on arvestatud arhitekt Karl Burmani kavandatud Tatari tn 21b hoone
ehitusjoont, karniiside, eenduvate hoone osade, katuse harja jne kõrgust, et
säilitada mälestise dominantsus ja luua laiema kõnnitee näol piisav hajumisruum
kavandatud hoonesse planeeritud äride ja kaupluste ette. Tatari tänavaga risti
olevad, õuealasse ulatuvad kaks 6‑korruselist hooneosa on planeeritud
nii, et need ei ületa oma pikkuselt Tatari tn 21b maja põhiosa. Tatari tn 21b
poolse 6‑korruselise hooneosa kõrguseks on määratud Tatari tn 21b
hoone tulemüüri kõrgus ja Tatari tn 27 poolse 6‑korruselise hooneosa
kõrguseks on määratud Tatari tn 27 hoone katuseharja kõrgus. Sel viisil on
planeeritud olemasolevate hoonetega sobiv hoone ja saavutatud selgelt tajutav,
linnaruumi korrastav hoonete rütm. Selleks, et kavandatud hoone ei mõjuks
teiste Tatari tänaval olevate hoonetega võrreldes liiga pikana ja sobituks
tänava miljöösse, on hoone kavas liigendada Tatari tänava poolt. Siseõue
planeeritud hooneosa on 2‑korruseline. Sellesse ossa on ette nähtud EELK
soovil omaette sissepääsuga ja erineva kõrgusega ruumid. 2‑korruselise
hooneosa klaaspindade puudumine avatäidete näol on kompenseeritud
vertikaalhaljastusega hooneosa seintel.
Hoone ehitusprojekti
koostamiseks on määratud nõue, et välisfassaad tuleb projekteerida nüüdisaja
nõuetele vastavatest materjalidest. Imiteerivate materjalide kasutamine on
keelatud.
Tatari tänava poolses
osas ei ole krundile ettenähtud piirete rajamist. Planeeritava krundiga
külgneva kooli õueala piirile rajatava piirdeaia projekteerimiseks on määratud
nõue, et aed tuleb ette näha kantrauast hõreda metallpiirdena sarnaselt kooli
olemasoleva piirdeaiaga.
Detailplaneeringus on
ette nähtud likvideerida 5 väärtuslikku puud, 3 olulist puud ja
2 väheväärtuslikku puud. Krundi õuealale on ette nähtud istutada 4 puud,
et eraldada laste mänguväljak maa-alusesse parklasse viivast sissesõidu teest
ja naaberkrundile, Liivalaia tn 23, asuva kooli õuealale on ette nähtud
istutada 9 puud.
Juurdepääsud
detailplaneeringus käsitletavale alale on nii Tatari kui ka Liivalaia tänavalt.
Juurdepääs Liivalaia tänavalt on kavandatud kvartalisisese umbteena.
Kergliiklustee tuleb piki Liivalaia tn 23 kinnistu piiri.
Sõidukitele on
kavandatud 12 parkimiskohta krundisiseses avaparklas. Planeeritud hoonesse
on kavandatud 72 parkimiskohta. Kokku on planeeritud 84 parkimiskohta.
Parkimiskohtade vajadus on arvutatud vastavalt Tallinna
Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud
“Tallinna parkimise korralduse arengukavas aastateks 2006‑2014“
määratud linnakeskuse normile. Vastavalt Tallinna
Linnavolikogu 6. märtsi 2008 otsusega nr 42 parkimise
korralduse arengukavas tehtud muudatustele rakendatakse linnakeskuse normatiivi
suurima lubatud väärtusena. Normatiivne parkimiskohtade arv on 84, kavandatud on
84 parkimiskohta. Detailplaneeringu lahendus on kooskõlas Tallinna
parkimise korralduse arengukavaga.
Kavandatud hoone
soojusvarustus on lahendatud kaugkütte baasil, vastates seega Tallinna
Linnavolikogu 27. mai 2004 määrusega nr 19 kinnitatud
lisas “Tallinna kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ning
eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded, soojuse
piirhinna kooskõlastamine ja soojusettevõtja arenduskohustus“ sätestatule.
Olmejäätmete kogumine
on ette nähtud omal krundil kooskõlas jäätmeseaduse
ja Tallinna
Linnavolikogu 8. märtsi 2007 määrusega nr 6 kehtestatud
Tallinna jäätmehoolduseeskirjaga. Konteinerid paigutatakse vastavalt
jäätmeliikidele prügiautodele ligipääsetavatesse kohtadesse kummaski hoone
mahus.
6. Avaliku väljapaneku
tulemused
Avaliku väljapaneku
ajal esitasid detailplaneeringu kohta vastuväiteid ja ettepanekuid sisaldava
kirjaliku pöördumise Ü. Pinsel, A. Suik ja Venteri Maja OÜ juhataja
M. Teder.
Ü. Pinsel ei nõustunud asjaoluga, et kinnistule Tatari tn 23 // 25
planeeritud hoone oleks Tatari tn 27 elamuga külgnevas osas kõrgem kui
5 korrust 10 meetri ulatuses Tatari tn 27 elamust. Ta leidis, et
sel juhul ei saa kasutada Tatari tn 27 hoone 5‑korruselise osa
katusele rajatud terrassi.
Tatari tn 27
katuseterrass jääb kasutatavaks ka pärast Tatari tn 23 // 25
planeeritud hoone ehitamist. Tatari tn 27 elamuga plokistatud osa
maksimaalseks lubatud kõrguseks on määratud 36,19 meetrit merepinnast ja
see ei ületa Tatari tn 27 hoone terrassiga osa parapeti kõrgust 36,23 meetrit
merepinnast. Vaate säilimiseks terrassilt piki Tatari tänavat Toompea poole on
Tatari tn 23 // 25 hoone 6‑korruseline osa vastavalt
modelleeritud. Insolatsiooni kestust terrassil ehitatav hoone ei mõjuta, sest
asub Tatari tn 27 hoonest põhja pool ja jääb terrassi poole nurgaga. 6‑korruseline
hooneosa jääks ka varjuks külmadele põhjatuultele.
Vastuväite esitaja Ü.
Pinsel väitis, et Korteriühistu Tatari 27 ja 29 kooskõlastus on
planeeringule saadud reegleid rikkudes ja asjasthuvitatud pooltele kogu infot
andmata.
Isikute ring, kellega
tuleb detailplaneering kooskõlastada, on määratud planeerimisseaduse § 17 lg 3
punktis 3 ja Tallinna linna ehitusmääruse §‑s 16.
Planeeringualaga külgnevate kinnistute omanikud sellesse loetellu ei kuulu.
Kooskõlastus peab olema kirjalik, kuid reglementeeritud ei ole, missugusele
joonisele või seletuskirja leheküljele kooskõlastus kantakse. Kooskõlastus
võidakse anda ka kirjana. Tallinna Linnavalitsus on pidanud detailplaneeringu
koostamisel Tatari tn 27 kinnistu omanikke huvitatud isikuteks, kellega
tuleks planeeringu koostamisel koostööd teha, et selgitada välja
planeeringulahenduse kaalumiseks tähtsust omavad asjaolud. Mitme korteriga
elamute puhul on mõistlik planeeringukavatsustest korteriomanikke informeerida
läbi ühistute juhatuse. Antud juhul seda võimalust ka kasutati.
Detailplaneeringut on koostamise ajal ühistu ettepanekul muudetud – Tatari
tn 23 // 25 krundile kavandatud hoone Tatari tn 27
elamupoolse osa kuuenda korruse konfiguratsiooni muudeti ja ehitusalust pinda
vähendati just selleks, et Tatari tn 27 katuseterrass oleks paremini
kasutatav. Vaatamata sellele, et planeerimisseadusest ei tulene kohustust
isiklikult teavitada planeeringualaga külgnevate kinnistute omanikke
detailplaneeringu avalikust väljapanekust, on seda antud juhul siiski tehtud.
Tallinna Linnavalitsus soovis anda kõigile Tatari tn 27 korteriomanikele
võimaluse planeeringulahendusega tutvuda ja arvamust avaldada. Esitatud
vastuväitest nähtub, et Tatari tn 27 majaelanikud on saanud
planeeringumaterjalidega tutvuda ja on kasutanud ka võimalust
planeeringulahenduse kohta arvamust avaldada.
Ü. Pinsel pidas
planeeringu puuduseks seda, et seletuskirjas on lahti kirjutamata, kuidas
suurte majade naabrusesse ehitamine mõjutab Tatari tn 27 ja 29 veevärgi
toimimist ning elektrienergia ja gaasi tarbimist.
Selleks, et uute
hoonete ehitamine ei mõjutaks vee, elektrienergia ja gaasi tarbimist, annavad
võrguvaldajad detailplaneeringute koostamiseks tehnilised tingimused ning
detailplaneeringut kooskõlastades kontrollivad võrguvaldajad tehnilistest
tingimustest kinnipidamist. Osaühing Jaotusvõrk kooskõlastas planeeringu
märkusega, et tööjoonised tuleb kooskõlastada täiendavalt. Vastav tingimus
ehitusprojekti koostamiseks on detailplaneeringus määratud. Aktsiaselts Eesti
Gaas kooskõlastas planeeringu märkusega, et tehnovõrkude tööjoonised
kooskõlastatakse AS‑ga EG Võrguteenus. Vastav tingimus
ehitusprojekti koostamiseks on detailplaneeringus määratud. Aktsiaselts
Tallinna Küte kooskõlastas planeeringu märkusega, et tööjoonised tuleb
kooskõlastada täiendavalt. Vastav tingimus ehitusprojekti koostamiseks on
detailplaneeringus määratud. AKTSIASELTS TALLINNA VESI kooskõlastas planeeringu
tingimusel, et järgnevate projekteerimisstaadiumite aluseks võetakse
tööjoonistele väljastatud tehnilised tingimused. Vastav nõue ehitusprojekti
koostamiseks on detailplaneeringus määratud. Võrguvaldajad kui teenuse
pakkujad, vastutavad pakutava teenuse kvaliteedi eest vastavalt iga tarbijaga
sõlmitud lepingule. Tatari tn 23 // 25 kinnistu omanik on samuti
üks teenuse tarbijatest.
Vastuväite esitaja Ü. Pinsel
soovis teada, kuidas kindlustatakse elanikele öörahu ja võimalus puhkepäevadel
ennast välja puhata.
Tallinna linnas kehtib Tallinna
Linnavolikogu 25. augusti 2005 määrus nr 43 “Tallinna
linna avaliku korra eeskiri ja avaliku koosoleku korraldamise nõuded“. Eeskirja
§ 3 kohaselt on keelatud häirida öörahu (kell 23.00–07.00), välja arvatud
avariiliste tööde või üldkasutatavas kohas Tallinna Kommunaalameti või linnaosa
valitsuse loal heakorratööde ja Tallinna Transpordiameti loal teetööde
teostamiseks ning Tallinna Keskkonnaameti loal olmejäätmete vedamiseks, välja arvatud
23. juuni ja 31. detsembri ööl. Eeskiri on täitmiseks kohustuslik
kõigile Tallinna haldusterritooriumil viibivatele ja/või tegutsevatele
isikutele sõltumata sellest, kas neid meetmeid ja keelde on detailplaneeringus
kirjeldatud või ei. Kehtivates õigusaktides sätestatut planeeringutesse ümber
kirjutada ei ole vaja. Kõiki naaberkrundile ehitamisest tingitud ebamugavusi
vältida ei saa, kuid need peaksid siiski kujunema lühiajalisteks ning
talutavateks.
Lisaks soovis Ü. Pinsel
selgitust, kuidas paigaldatakse lammutus- ja ehitustööde ajaks kaitsepiire või
tolmukogumispiire ning kuidas peetakse kinni nõudest tagada hoonete
lammutamisel naabermajade konstruktsioonide püsivus ja puutumatus. Samuti
leidis Ü. Pinsel, et selgitada tuleks, kuidas toimub korteriomanikele
kahju tekkimisel selle hüvitamine.
Detailplaneeringus
määratakse planeerimisseaduse § 9 alusel krundi ehitusõigus ja kasutamise
tingimused. Kui neis tingimustes saavutatud kokkulepet väljendav
detailplaneering kehtestatakse, koostatakse detailplaneeringu alusel ehitusloa
taotlemiseks projekt, keerukamate objektide puhul lisatakse ka ehituse
organiseerimise projekt. Hoonete lammutamiseks koostatakse lammutusprojektid. Enne
detailplaneeringu kehtestamist on ennatlik nõuda ehituse organiseerimise ja
hoonete lammutamise projekti koostamist, sest see toob kaasa kulutusi.
Detailplaneeringut võidakse ka mitte kehtestada või kehtestatakse see avalikul väljapanekul tehtud ettepanekute alusel
tehtud muudatuste tõttu tunduvalt erineval kujul.
Vastavalt Tallinna
linna ehitusmääruse §‑le 55 on ehitusettevõtja kohustatud: tagama
ehitusprojekti kohase ehitamise; tagama ehitamise nõuetekohase kvaliteedi;
tagama ehitamise ohutuse ning ehitise ja ehitusplatsi korrashoiu; vältima
keskkonna saastamist; täitma ehitise garantiiga seotud kohustusi. Ehitamise
ajal, ka lammutamist loetakse ehitamiseks, tuleb neid tingimusi igal juhul
täita.
Vastuväite esitanud A. Suik
ei nõustunud Tatari tänavale iseloomuliku arhitektuuriga Tatari tn 23 // 25
hoone lammutamisega ja selle asemele vastuväite esitaja arvates miljööd rikkuva
massiivse 6-korruselise hoone ehitamisega. A. Suik leidis, et ühe kinnistu
kohta detailplaneeringu koostamine ei taga piirkonnale terviklikku lahendust.
Tatari tänava äärne
hoonestus on rajatud väga erineval ajal ja väga erinevates stiilides. Tatari
tänava praegune hoonestus on rajatud enam kui saja-aastase perioodi jooksul
alal varem olnud hoonete asemele. Planeeritava alaga vahetult külgnev Tatari tn 21b
elamu on projekteeritud romantilises juugendstiilis 1911‑1912. a,
Tatari tn 32 elamu neorenessanss-stiilis 1889. a, Tatari tn 34
praegune hilishistoritsistlik hoone on ehitatud 1905. a varem samal kohal
asunud puumaja asemele, Tatari tn 10 on projekteeritud 1884. a
neoklassitsitlikus stiilis, kuid 1990. aastate keskel oluliselt
ümberehitatud, Tatari tn 13 äriruumidega elamu on projekteeritud 1922. a
heimatstiilis, Tatari tn 21a aga 1910. a juugendstiilis, kuid
märgatavad on historitsismi sugemed. Tatari tn 29 asunud 4‑korruseline
elamu oli projekteeritud 1939. a ja Tatari tn 27 6‑korruseline
elamu 2001. a. Tatari tänaval moodustavad hooned ansambleid oma ühtse
materjalivaliku ning räästajoone kõrgusega. Samast printsiibist on lähtutud ka
Tatari tn 23 // 25 krundi ehitusõiguse määramisel. Hoone on
kavandatud erineva kõrgusega osadest koosnevana. Osade kõrgused on määratud
planeeritava alaga külgnevate hoonete karniiside kõrgusest lähtuvalt. Selleks,
et kavandatud hoone ei mõjuks teiste Tatari tänaval olevate hoonetega võrreldes
liiga pikana, on hoone kavandatud Tatari tänava poolt liigendatuna. Hoone
kõrgeim osa ei ületa Tatari tn 27 kõrgust ega ka Tatari tn 21b
mälestise kõrgust. Planeeritud hoone projekteerimiseks on määratud nõue
kasutada välisfassaadis kaasaja nõuetele vastavaid materjale, mille värvitoonid
on kooskõlas lähiümbruse hoonestusega. Imiteerivate materjalide kasutamine on
keelatud. Tatari tn 23 // 25 hoonestus on kavandatud Tatari
tänava miljööd arvestav. Uute hoonete ehitamise keelamine ei ole põhjendatud,
sest uusi hooneid on ehitatud ja vanu asendatud asumi kogu eksisteerimise aja
jooksul.
Väitega, et ühe
kinnistu kaupa planeeringute koostamine ei taga Tatari tänavale terviklikku
lahendust, võib teataval määral nõustuda. Tatari tänaval asuvate kruntide kohta
on püütud koostada ka planeeringuid, milles käsitletakse rohkem kui ühte
krunti. Kahjuks ei ole naabrite vaheliste lahkhelide tõttu nende planeeringute
kehtestamiseni jõutud. Olukorra parandamiseks on Tallinna
Linnavolikogu 6. märtsi 2008 otsusega nr 44 vastu võtnud
teemaplaneeringu “Tallinna Kesklinna miljööväärtuslike hoonestusalade piiride
ning kaitse- ja kasutamistingimuste määramine“, milles on määratud miljöö kaitsmise
linnaehituslikud meetmed sh lubatud maksimaalne hoonestustihedus, hoonete
korruselisus jm. Tatari tänava osas on tehtud ettepanek laiendada Tallinna
üldplaneeringus määratud miljööväärtuslikku elamuala Tatari tn 19, 21a ja
21b kinnistute võrra. Tatari tn 23 // 25 kinnistu
miljööväärtuslikule alale ei jää.
Venteri Maja OÜ
esindaja M. Teder tegi ettepaneku muuta planeeringulahendust selliselt, et
säiliks olemasolev juurdepääsutee Tatari tn 21 hoone hoovi ja Tatari tn 21c
ja 21d garaažidele läbi Tatari tn 23 // 25 kinnistu.
Asjaõigusseaduse
§ 156 lg 1 kohaselt on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik
juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt,
õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise
tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab
juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb
arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Tatari tn 21b kinnistule on
juurdepääs avalikult kasutatavalt Tatari tänavalt. Tallinna
Linnavalitsuse 11. aprilli 2007 korralduses nr 627‑k
Tatari tn 21d ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise kohta
ostueesõigusega erastamiseks punktis 6.2 on märgitud, et juurdepääsude
tagamiseks on Tatari tn 21d, Tatari tn 21b ja Tatari tn 23 // 25
kinnisasjade omanikel võimalik sõlmida asjaõigusseaduse §‑s 156
nimetatud kokkulepe või seada servituut asjaõigusseaduse § 172 kohaselt.
Kohalik omavalitsus vastavate kokkulepete sõlmimisse ei saa sekkuda ega
kinnisasja omanikke mõjutada. Kinnistusregistri andmetel on Tatari tn 23 // 25
kinnistule seatud sõiduteeservituut vaid Liivalaia tn 19a kinnistu
igakordse omaniku kasuks.
Venteri Maja OÜ
esindaja M. Teder tegi ettepaneku lisada planeeringule uuring Tatari tn 21b
hoonega vahetult külgneva maa‑aluse parkla rajamise võimalikkuse kohta.
Esitatud ettepanekuga
on nõustutud. Osaühingu Rei Geotehnika poolt on koostatud
ehitusgeoloogiauuringu aruanne Tatari tn 23 // 25 kinnistule 6‑korruselise
maa-aluse parklaga hoone rajamise võimalikkuse kohta ning Osaühingus Johannes
Pello IB on koostatud põhimõtteline keldrikorruste rajamise kirjeldus. Mõlemad
uuringud on lisatud detailplaneeringu materjalidele ning neist toodud
ettepanekud on esitatud detailplaneeringu seletuskirjas.
Venteri Maja OÜ
esindaja M. Teder pidas põhjendamatuks Tatari tn 23 // 25
kinnistule 6‑korruselise hoonetiiva kavandamist Tatari tn 21b
arhitektuurimälestise kaitsevööndisse ja vaid 20 meetri kaugusele Tatari
tn 21b hoonest. Vastuväite esitaja leidis, et hoone võib hakata varjama
otsest päikesevalgust Tatari tn 21b hoones.
Detailplaneeringu
joonistele on kantud kõigi lähialale jäävate mälestiste kaitsevööndid ning
põhijoonise tabelisse ka neist tulenevad kitsendused.
6‑korruseline
hoonetiib jääb Tatari tänava hoone hoovitiivast 30 meetri kaugusele ja see
on mälestise dominantsuse säilimiseks piisav. Tatari tänava vastaskülgedel
asuvate hoonete kaugus Tatari tn 21b hoone kohal on näiteks ainult 18 meetrit.
Planeeringule on lisatud OÜ FASSAADIPROJEKT arhitekti Peep Soopere koostatud
insolatsiooni kestuse analüüs, millest selgub, et insolatsiooni kestus Tatari
tn 21b hoone hoovipoolse tiiva korterites jääb ka peale Tatari tn 23 // 25
kinnistu detailplaneeringu realiseerimist rahuldavaks. Insolatsiooni kestust
Tatari tn 21b tänavaäärses hooneosas paiknevates ruumides planeeringus
kavandatu ei mõjuta.
Venteri Maja OÜ
esindaja M. Teder tegi ettepaneku jätta kavandamata Tatari tn 23 // 25
krundile, tänava äärde, Tatari tn 21b hoonega külgnev, 3‑korruselise
hooneosa ehitamiseks määratud hoonestusala.
Esitatud ettepanekuga
arvestatud ei ole, kuna see eeldab Tatari tn 21b mälestise ühe seinaosa
lammutamist või selle jätmist lõpetuseta ja avatuks. Mälestise ühe seinaosa
lammutamine ei ole vastuvõetav, sest see kahjustaks mälestist. Seinaosa jätmine
lõpetuseta ei ole vastuvõetav esteetilistel kaalutlustel. Tatari tn 23 // 25
planeeritud hoone ja Tatari tn 21b hoone liitumiskoht lahendatakse
tehniliselt detailselt ehitusprojektis. Planeeringus on hoonestusala määratud
nii, et ehitusprojekti koostamise staadiumis oleks võimalik kaaluda erinevaid
variante parima tehnilise lahenduse leidmiseks, mille puhul Tatari tn 21b
mälestis ei saaks kahjustatud ja oleks parimal viisil eksponeeritud.
Arutelul käsitleti
detailplaneeringu projekteerija tehtud muudatusi Tatatri tn 23 // 25
kinnistu detailplaneeringus. Vastuväite esitaja Ü. Pinsel loobus arutelul
oma pöördumises esitatud vastuväidetest, A. Suik ja Venteri Maja OÜ
esindaja M. Teder esitatud vastuväidetest ei loobunud.
Detailplaneeringu üle
järelevalvet teostanud Harju maavanem andis 29. mai 2008 kirjaga
detailplaneeringule heakskiidu.
DETAILPLANEERINGU MENETLUS
Detailplaneeringu
koostamise algatamist taotles 7. oktoobril 2003 registreeritud avaldusega
Mati Maanas, kes soovis Tatari tn 23 // 25 krundile
hoonestusõiguse seadmist. Detailplaneeringu koostamise ja koostamise
rahastamise õigus on 2. juulil 2004 sõlmitud lepinguga nr DP‑155‑04
üle antud Mati Maanasele.
Detailplaneering
algatati ja lähteülesanne nr 1726 kinnitati Tallinna
Linnavalitsuse 21. juuni 2004 korraldusega nr 1376‑k
Detailplaneeringu eesmärk algatamisel oli selgitada Tatari tn 23 // 25
kinnistule äri-büroohoonete ja korterelamute ehitamise võimalus, kaaludes
senise hoonestuse lammutamist ning määrata ehitusõigus. Teade detailplaneeringu
algatamisest ilmus ajalehes Postimees 29. juunil 2004. Detailplaneeringu
eskiislahendusega sai tutvuda 31. maist kuni 1. juunini 2007.
Detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse tutvustamiseks toimus
avalik arutelu 4. juunil 2007. Teade eskiislahendusega tutvumise ning
arutelu toimumise aja ja koha kohta ilmus ajalehes Postimees 30. mail
2007.
Detailplaneeringu
koostas Arhitektibüroo Pilter ja Taras OÜ. Detailplaneering on koostatud
kooskõlas lähteülesandega nr 1762 ja Tallinna Linnavalitsuse 21. juuni
2004 korraldusega nr 1376‑k ning Tallinna
Linnavalitsuse 16. juuni 2004 määrusega nr 61 kinnitatud detailplaneeringu eskiisi ja
detailplaneeringu koostamise ning vormistamise nõuetega. Detailplaneeringule on
lisatud P. Kümmeli koostatud planeeringuala dendroloogiline inventuur ja
dendroloog O. Abneri arvamus Tatari tn 23 // 25 alal
kasvavatest puudest ning likvideeritavate puude asendamise võimalustest,
Osaühing JÕGIOJA Ehitusfüüsika KB poolt koostatud Tatari tn 23 // 25
kinnistu mürataseme hinnang, Osaühing Rei Geotehnika koostatud
ehitusgeoloogiauuringu aruanne ja Osaühing Johannes Pello IB koostatud
põhimõtteline keldrikorruste rajamise kirjeldus.
Tallinna linna
ehitusmääruse § 16 lõikes 1 määratud isikud ja asutused on
detailplaneeringu kooskõlastanud. Tallinna Kesklinna halduskogu, Tallinna
Kesklinna Valitsus, Muinsuskaitseamet, Tallinna
Transpordiamet, Tallinna Kommunaalamet, Põhja-Eesti
Päästekeskus, Tallinna Haridusamet, Tallinna Liivalaia Gümnaasium, Elion
Ettevõtted Aktsiaselts ja AKTSIASELTS TALLINNA VESI kooskõlastasid
detailplaneeringu omapoolseid tingimusi esitamata.
Tallinna Keskkonnaamet
kooskõlastas detailplaneeringu järgmistel lisatingimustel: seletuskirjas
kajastada likvideeritava kõrghaljastuse kompenseerimine vastavalt Tallinna
Linnavalitsuse 3. mai 2006 määrusega nr 34 kehtestatud
korrale; leida võimalus hariliku saare nr 17 säilitamiseks ja kaitseks
ehitustööde ajal – sissesõidutee konstruktsioon valida selline, et ei
likvideeritaks puule eluliselt vajalikke juuri; ehitusprojekt kooskõlastada
Tallinna Keskkonnaametiga. Vastavad nõuded on planeeringus määratud.
Tallinna
Kultuuriväärtuste Amet kooskõlastas detailplaneeringu järgmistel tingimustel:
kavandatavate uusehitusmahtude tänavapoolsed fassaadid tuleb arhitektuurselt
liigendada, kasutada selleks erinevaid materjale ja arhitektuurseid võtteid,
pika lintfassaadi kavandamine pole aktsepteeritav. Detailplaneeringu
seletuskirjas märkida, et planeeringuala asub mitmete kõrval asuvate
kultuurimälestiste (elamud Tatari tn 21b, Tatari tn 32, 34)
kaitsevööndis ja arheoloogia mälestise nr 2596 alal, mistõttu kehtivad muinsuskaitseseadusest
tulenevad piirangud. Enne mistahes kaevetöid krundil tuleb tellida
arheoloogilised eeluuringud ja edasiste kaevetööde juures tagada arheoloogiline
järelevalve. Olemasoleva hoonestuse kohta tuleb koostada enne selle lammutamist
ajalooline õiend ja esitada see Tallinna Kultuuriväärtuste Ametile.
Lammutusprojekt kooskõlastada Tallinna Kultuuriväärtuste Ametiga. Enne
lammutustöid taotleda Tallinna Kultuuriväärtuste Ametilt mälestise
kaitsevööndis tööde teostamise luba. Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti esitatud
märkustega on detailplaneeringus arvestatud ja vastavad nõuded ehitusprojekti
koostamiseks määratud.
Tervisekaitseinspektsiooni
Tallinna tervisekaitsetalituse Harjumaa osakond märkis, et esitatud mürataseme
hinnang ei kajasta pakutud liikluslahenduse mõju sisekvartali müraolukorrale,
mis kindlasti halveneb pärast suurema ärihoone ehitamist; autoliikluse
intensiivistumine koolihoone juures asuva sisetee kaudu suurendab oluliselt
koolilaste traumade ohtu.
Mürataseme hinnangut
täiendatud ei ole. Kooli krundi ja kvartalisisese tee vahel on 1,5 meetri
kõrgune piirdeaed. Planeeritava krundi ja kooli krundi vahelisele piirilõigule,
kus piirdeaed täna puudub, on ette nähtud rajada olemasolevaga analoogse
kujunduse ja kõrgusega piire. Planeeritud hoone välisseinte projekteerimiseks
on helipidavuse nõue määratud. Mürataseme hinnangus antud soovituse alusel on
hoone projekteerimiseks määratud nõue näha ette magamistoad elamu
hoovipoolsesse külge.
Osaühing Jaotusvõrk
kooskõlastas planeeringu märkusega, et tööjoonised tuleb kooskõlastada
täiendavalt. Vastav tingimus ehitusprojekti koostamiseks on detailplaneeringus
määratud.
Aktsiaselts KH Energia –
Konsult kooskõlastas detailplaneeringu märkustega, et tööprojektiga
lahendatakse tänavavalgustus ja tööprojekt kooskõlastatakse täiendavalt
Aktsiaseltsiga KH Energia ‑ Konsult. Vastavad tingimused
ehitusprojekti koostamiseks on detailplaneeringus määratud.
Aktsiaselts Eesti Gaas
kooskõlastas planeeringu märkusega, et tehnovõrkude tööjoonised
kooskõlastatakse AS‑ga EG Võrguteenus. Vastav tingimus ehitusprojekti
koostamiseks on detailplaneeringus määratud.
Aktsiaselts Tallinna
Küte kooskõlastas planeeringu märkusega, et tööjoonised tuleb kooskõlastada
täiendavalt. Vastav tingimus ehitusprojekti koostamiseks on detailplaneeringus
määratud.
Elektri
madalpingekaabel on planeeritud läbi Tatari tn 36 kinnistu ja läbi
Liivalaia tn 21 kinnistu. Korteriühistu Liivalaia 21 esindaja J. Mäekivi
on detailplaneeringu kooskõlastanud. Tatari tn 36 korteriomandi omanik R. Kiljak
kooskõlastas madalpinge kaabli paigalduse olemasolevate kaablite
kaitsevööndisse tingimusel, et taastatakse murukate kinnistu piirist
olemasoleva kinnistu kõrghaljastuseni.
Planeeritud hoone on
ette nähtud plokistada planeeringualaga külgneval, Tatari tn 27, krundil
asuva elamuga ning sellest tulenevalt on detailplaneering kooskõlastatud ka
Korteriühistu Tatari 27 ja 29 esindaja K. Nõuga. Liivalaia tn 19
ja 19a omanik J. Mikk on detailplaneeringu kooskõlastanud.
Tatari tn 23a
garaažibokside omanike esindaja T. Õunap on detailplaneeringu
kooskõlastanud.
Detailplaneering,
milles on kavandatud liita Kesklinnas 0,4 ha suurusel planeeritaval
maa-alal asuvad Tatari tn 23 // 25 ja Tatari tn 23a
kinnistud, on määratud tekkivale krundile 55% ulatuses ärimaa ja 45% ulatuses
elamumaa sihtotstarve ning ehitusõigus 2‑6‑korruselise eluruumidega
ärihoone ehitamiseks, võeti vastu Tallinna
Linnavalitsuse 5. detsembri 2007 korraldusega nr 2125‑k
Detailplaneering oli avalikul väljapanekul 2.‑16. jaanuarini 2008. Teade
avaliku väljapaneku aja ja koha kohta ilmus ajalehes Postimees 19. detsembril
2007 ning teade väljapaneku toimumisest ja selle tulemusi tutvustava arutelu
läbiviimise aja ja koha kohta ilmus ajalehes Postimees 28. jaanuaril 2008.
Avaliku väljapaneku ajal esitasid detailplaneeringu kohta vastuväiteid ja
ettepanekuid sisaldavad kirjalikud pöördumised Ü. Pinsel, A. Suik ja
Venteri Maja OÜ juhataja M. Teder. Vastuväidete esitajatele edastati Tallinna
Linnaplaneerimise Ameti seisukohad tähitud, 30. ja 31. jaanuari 2008 kirjadega.
Detailplaneeringu
avaliku väljapaneku tulemusi tutvustav arutelu toimus 8. veebruaril 2008.
Kõik protestide esitajad viibisid avalikul arutelul. Käsitleti protestides
toodud küsimusi ja planeeringusse tehtud täiendusi. Vastuväite esitaja Ü. Pinsel
loobus arutelul oma pöördumises esitatud vastuväidetest, A. Suik ja
Venteri Maja OÜ esindaja M. Teder esitatud vastuväidetest ei loobunud.
Tallinna Linnavalitsuse
3. aprilli 2008 kirjaga nr LV‑1/2167 esitati detailplaneering planeerimisseaduse
§ 23 lg 1 p 2 ja § 23 lg 3 p 3 ja 5 ning Tallinna
linna ehitusmääruse § 18 lg 13 kohaselt Harju maavanemale
järelevalveks. Planeeringuvaidlusele lahenduse leidmiseks kutsus maavanem
21. aprillil 2008 kooskõlas planeerimisseaduse § 23 lõike 3
punktiga 5 kokku planeeringu avalikul väljapanekul kirjalikke vastuväiteid
esitanud isikute, planeeringu koostamist korraldava kohaliku omavalitsuse ja
Harju Maavalitsuse ühisnõupidamise. Avalikul väljapanekul vastuväiteid esitanud
isikutest osales nõupidamisel M. Teder ja A. Suik. Nõupidamisel
vastuväidete arvestamise osas kokkuleppele ei jõutud.
Maavanem edastas planeerimisseaduse
§ 23 lg 3 p 5 alusel 29. mai 2008 kirjaga nr 2.1‑13/1929
oma seisukoha ning andis planeerimisseaduse § 23 lg 6 alusel
detailplaneeringu edasiseks menetlemiseks heakskiidu. Maavanem asus
seisukohale, et Tatari tn 23 // 25 kinnistu detailplaneeringu
koostamisel ei ole rikutud seadusi ja norme ega neid vaidlustajate seadusest
tulenevaid õigusi, mis kuuluksid järelevalve teostaja poolt tagamisele. Tatari
tn 23 // 25 kinnistu detailplaneeringu koostamisel on arvestatud
planeerimisseaduses sätestatud planeeringu avaliku menetluse nõudeid ning
lähtutud planeerimisseaduse §‑s 9 detailplaneeringu sisule
esitatavatest nõuetest.
16. juunil 2008
sõlmitud lepinguga nr 2‑6/162 võttis Eesti Evangeelne Luterlik Kirik
kohustuse tagada oma vahendite arvelt detailplaneeringu kohaste avalikult
kasutatavate teede ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni
väljaehitamise.
Detailplaneeringu
kehtestamine, mille puhul planeerimisseaduse kohane järelevalve planeeringu koostamise üle on
kohustuslik või millega määratakse miljööväärtuslik hoonestusala, kuulub
volikogu ainupädevusse vastavalt kohaliku
omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lõike 1 punktile 33
ja Tallinna
linna ehitusmääruse § 19 lõikele 3.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Toomas
Vitsut
|
|
Tallinna
Linnavolikogu esimees
|
|
|
