Kasutaja  
Parool

Hea kasutaja!


Tallinna õigusaktide registris olevat teavet enam ei uuendata, siit leiate enne 17. septembrit 2020 vastu võetud aktid.

Ajakohased õigusaktid on kättesaadavad Tallinna õigusaktide infosüsteemis Teele.

Abi saate kasutajatoe telefonil 6411 511 või e-posti aadressil teeleabi@tallinnlv.ee.

Seosed
Redaktsioonid

Linnavolikogu istungid
Linnavalitsuse istungid
Tallinna põhimäärus
Riigi Teataja
RT ingliskeelsed tõlked


Lihtsa otsingu abil otsitakse vaikimisi kehtivaid õigusakte. Otsingu tulemusena ei kuvata õigusakte, mis üksnes muudavad teist õigusakti või tunnistavad selle kehtetuks. Samuti ei kuvata linnavalitsuse istungi protokolli väljavõtteid (päevakorrapunkte).
Valikute muutmisega saab otsida ka kehtetuid ja tulevikus jõustuvaid akte. Istungi protokollide väljavõtete ja muutvate aktide leidmiseks tuleb kasutada laiendatud otsingut.
NB! Korraldustele ja otsustele koostatakse redaktsioone alates 9. detsembrist 2009. Kehtiva redaktsiooni saamiseks tuleb korralduse juures oleva seoste lingi alt vaadata, kas korraldust on muudetud.


Lihtne otsing

Aktile    I    Prindi    I    PDF    I    Tagasi nimekirja
Akti päis
Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 kinnistu detailplaneeringu kehtestamine kesklinnas
Tallinna Linnavolikogu 19.06.2008 otsus number 143
Redaktsiooni kehtivus:19.06.2008 - ...

TALLINNA LINNAVOLIKOGU

 

OTSUS

 

 

Tallinn

19. juuni 2008 nr 143

 

 

 

 

Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 kinnistu detailplaneeringu kehtestamine kesklinnas

 

 

 

Planeerimisseaduse § 23 lg 6, § 24 lg 3, kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lg 1 p 33 ning Tallinna Linnavolikogu 29. mai 2003 määrusega nr 35 kinnitatud “Tallinna linna ehitusmääruse“ § 19 lg‑te 1, 3 ja 5 alusel ja arvestades nii otsusele lisatud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti koostatud seletuskirjas esitatud kui ka järgmisi põhimotiive ja kaalutlusi.

- Planeeritav maa-ala asub kesklinnas Pärnu maantee, Saku tänava ja Kohila tänava vahelises kvartalis. Maa-ala juhtfunktsiooniks on Tallinna üldplaneeringu kohaselt ettevõtluse segahoonestusala, kus võib paikneda igasugune ettevõtlus, v.a ulatuslikku sanitaartsooni vajav tootmine, alal võivad paikneda ka üksikud elamud ja asutused. Osa planeeritavast alast jääb magistraaltänavate ärivööndisse.

- Detailplaneering sisaldab Tallinna üldplaneeringu muutmise ettepanekut maakasutuse juhtfunktsiooni osas. Detailplaneeringus on tehtud ettepanek muuta kogu planeeringuala maakasutuse juhtfunktsioon piirkonna või linnaosa keskuse segahoonestusalaks. Pärnu maantee äärne on olemasolevate hoonete renoveerimise teel ning kehtivates ja koostatavates detailplaneeringutes määratud ehitusõiguse alusel kujunemas valdavalt elamis- ja äripiirkonnaks. Üldplaneeringus määratud maakasutuse juhtfunktsioon on piirkonnas viimastel aastatel toimunud muutuste tõttu aegunud ja selle muutmine on põhjendatud, arvestades planeeringuala keskset asukohta Pärnu maantee ja Järvevana tee viaduktide vahelisel alal Tondi raudteepeatuse lähedal ja head varustatust ühistranspordiga.

- Detailplaneeringu lahendus on kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 17. aprilli 2008 otsusega nr 69 vastu võetud teemaplaneeringus “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ sätestatuga.

- Kavandatava hoonekompleksi huvitavama mahulise lahenduse saamiseks on hoonete korrused kavandatud rühmiti erineva kuju ja ehitusaluse pinnaga ning ümbritsevate tänavatega paralleelsena või risti. Büroohoone, parkimishoone ja mitme korteriga elamu äriruumidega osa kõrgused on sarnased ümbritsevate tänavate äärsete olemasolevate ja planeeritavate hoonete kõrgustega. Korterid on planeeritud kõrgematele korrustele, et tänavaliiklusest tuleneva müra ja õhusaaste mõjutused oleksid väiksemad.

- Linnaruumi korrastamiseks on hoonestusalad määratud ümbritsevate tänavate ehitusjooni järgides. Hoone projekteerimiseks on määratud nõue kasutada ümbritsevale keskkonnale iseloomulikke ja arhitektuurselt sobivaid materjale.

- Detailplaneeringu liikluskorralduse lahenduses on arvestatud planeeritaval alal ja Türi tänava, Saku tänava ja Kohila tänava vahelises kvartalis ehitusõiguse suurendamisest tuleneva liikluskoormuse kasvuga. Ette on nähtud laiendada Saku ja Kohila tänavat ning uuendada nende tänavate ja Pärnu maantee ristmike lahendusi.

- Kavandatud hoone ehitamiseks tuleb likvideerida 14 puud. Selle kompenseerimiseks on kavas istutada kesklinna 91 uut puud, millest 25 istutatakse planeeritavatele kinnistutele ja 21 planeeritavate kinnistute lähiümbrusesse.

- Detailplaneeringus on analüüsitud planeeringu elluviimisega kaasnevaid mõjusid avalikule välisruumile ja inimestele ning mõjudest tulenevat survet looduskeskkonnale ja liiklusele.

- Koostatud on mürauuring. Analüüsiti nii auto- kui ka lennukimüra ning planeeritud hoone siseruumi jõudva müra vähendamiseks tuleb kasutusele võtta asjaomased ehitustehnilised meetmed. Planeeringus on kavandatud hoone funktsionaalseks tsoneerimiseks määratud nõue, et hoone mürarohkematele korrustele, alumisele ja viimasele korrusele, tuleb ette näha äri- ja bürooruumid ning vahepealsetele korrustele eluruumid.

- Planeeritud hooned muudavad insolatsiooni kestust naaberhoonetes asuvates eluruumides. Insolatsiooni kestuse ebaproportsionaalse vähenemise vältimiseks on planeeritud hoone modelleeritud nii, et säiliks vähemalt 50% insolatsiooni kestusest ja samal ajal jääks insolatsiooni kestus vastavaks heale ehitustavale.

- Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 kinnistu detailplaneeringu koostamisel on arvestatud planeerimisseaduses sätestatud avaliku menetluse nõudeid ning lähtutud on planeerimisseaduse §‑s 9 detailplaneeringu sisule esitatud nõuetest.

 

 

Tallinna Linnavolikogu

 

o t s u s t a b:

 

1. Kehtestada Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 kinnistu detailplaneering (RUUM JA MAASTIK OÜ töö nr 6777DP), mille alusel jagatakse kesklinnas 1,5 ha suurusel planeeringualal asuv Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 kinnistu kaheks ärimaa krundiks ning üheks 65% ulatuses elamumaa ja 35% ulatuses ärimaa krundiks. Moodustatavatele kruntidele on määratud ehitusõigus ühe kuni 5‑korruselise büroohoone, ühe kuni 16‑korruselise äriruumidega mitme korteriga elamu ja ühe kuni 8‑korruselise parkimishoone ehitamiseks. Detailplaneering sisaldab Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringu muutmise ettepanekut, muutes maakasutuse juhtfunktsiooni piirkonna või linnaosa keskuse segahoonestusalaks.

2. Detailplaneeringu kohaste teede ja tehnovõrkude väljaehitamine tagatakse vastavalt 30. mail 2008 sõlmitud lepingule nr 2‑6/142.

3. Tallinna Linnaplaneerimise Ametil avaldada otsus ajalehes, milles Tallinna linn avaldab ametlikke teadaandeid.

4. Otsust on võimalik vaidlustada Tallinna Halduskohtus (Pärnu mnt 7, Tallinn 15082) 30 päeva jooksul arvates otsuse teatavakstegemisest.

 

 

 

 

Toomas Vitsut

Tallinna Linnavolikogu esimees

 


Tallinna Linnavolikogu 19. juuni 2008
otsuse nr 143
LISA

 

Seletuskiri Tallinna Linnavolikogu otsuse “Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 kinnistu detailplaneeringu kehtestamine kesklinnas“ juurde

 

 

 

Tallinna Linnavolikogu otsusega kehtestatakse Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 kinnistu detailplaneering, milles on kavandatud jagada kesklinnas 1,5 ha suurusel planeeringualal asuv Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 kinnistu kaheks ärimaa krundiks ning üheks 65% ulatuses elamumaa ja 35% ulatuses ärimaa krundiks. Moodustatavatele kruntidele on määratud ehitusõigus ühe kuni 5‑korruselise büroohoone, ühe kuni 16‑korruselise äripindadega mitme korteriga elamu ja ühe kuni 8‑korruselise parkimishoone ehitamiseks. Detailplaneering sisaldab Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringu muutmise ettepanekut.

HALDUSAKTI PÕHJENDUSED

1. Olemasolev olukord

Planeeritav maa-ala asub kesklinnas Pärnu maantee, Saku tänava ja Kohila tänava vahelises kvartalis. Maa-ala hõlmab ärimaa sihtotstarbega Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 krunti ja transpordimaa sihtotstarbega Pärnu mnt 137a kinnistut ning osa ümbritsevate tänavate maa-alast.

Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 kinnistu kuulub eraomandisse. Riikliku ehitisregistri andmetel paiknevad krundil 3‑korruseline haldushoone, 1‑korruselised garaažid ja pääsla. Haldushoone paikneb Pärnu maantee äärsete elamute ehitusjoonest tagapool ja hoone ees asub väike väljak. Planeeritav ala on kõrghaljastatud, krundil on heakorrastatud haljak ja krundi piiridel kasvavad peamiselt kased. Olemasolev kõrghaljastus kuulub valdavalt II ja III väärtusklassi. Krundile pääseb ligi Pärnu maanteelt, Saku ja Kohila tänavalt. Planeeritavat ala läbivad kõrgepingekaabel (võrguvaldaja Eesti Energia Aktsiaselts) ja sidekaabel (võrguvaldaja Elion Ettevõtted Aktsiaselts). Planeeringualast lõunas, paralleelselt kinnistu piiriga, kulgeb lämmastikutoru, mida ei kasutata.

2. Kontaktvööndi analüüs

Planeeritava ala lähipiirkond on segahoonestusega ala, mis piirneb Tondi tänava, Juurdeveo tänava, raudtee ja Pärnu mnt 139 kinnistuga. Vaadeldavas piirkonnas asub kaks elamukvartalit. Üks elamukvartal paikneb Saku ja Juurdeveo tänava vahelisel Pärnu maantee poole jääval alal, kus hoonestuse kõrgus on kuni 7 korrust. Teine suurem elamukvartal asub Tondi tänava ja Pärnu maantee ristmikust Alevi tänavani, kus enamik hoonetest on 2–3‑korruselised puitelamud äriruumidega esimesel korrusel. Ülejäänud alal paiknevad põhiliselt tööstushooned, millest osa on ümber ehitatud elu- ja ärihooneteks. Alevi tänavast Hallivanamehe tänavani asub endise elektroonikatehase kvartal, mille hoonestust on vähem renoveeritud, Hallivanamehe tänavast Järve keskuse poole on hooned valdavalt renoveeritud. Endise kommivabriku krundil on vanad hooned suures osas lammutatud ja osale alast on ehitatud uued. Türi tänava ja raudtee vahelisel alal asuvad suletud territooriumidel laohooned. Üle poolte tootmismaa kruntide sihtotstarbe ja ehitusõiguse muutmiseks on esitatud taotlused detailplaneeringu koostamise algatamiseks. Kontaktvööndisse jääb kaks lasteaeda, lähim üldkasutatav rekreatsiooniala on Järve mets. Lähipiirkonna kruntide hoonestustihedus ulatub 1,09 Saku tn 5 krundil kuni 5,04 Pärnu mnt 110 krundil. Lähimad ühistranspordi peatused asuvad Pärnu maantee ääres. 

3. Tallinna üldplaneering ja Tallinna üldplaneeringu muutmise põhjendused, vastuvõetud teemaplaneering “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“, koostamisel olev teemaplaneering “Tallinna rohealad“ ja koostamisel olev teemaplaneering “Tallinna tänavavõrk ja kergliiklusteed“

Maa-ala juhtfunktsiooniks on Tallinna üldplaneeringu kohaselt ettevõtluse segahoonestusala, kus võib paikneda igasugune ettevõtlus, v.a ulatuslikku sanitaartsooni vajav tootmine, alal võivad paikneda ka üksikud elamud ja asutused. Samuti jääb planeeritav ala osaliselt magistraaltänavate ärivööndisse.

Detailplaneering sisaldab Tallinna üldplaneeringu muutmise ettepanekut maakasutuse juhtfunktsiooni osas. Detailplaneeringus on tehtud ettepanek muuta kogu planeeringuala maakasutuse juhtfunktsioon piirkonna või linnaosa keskuse segahoonestusalaks. Tallinna üldplaneering kehtestati Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 ning juhtfunktsiooni määramisel lähtuti alal paiknenud hoonestusest. Pärnu maantee äärne on olemasolevate hoonete renoveerimise teel ning kehtivates ja koostatavates detailplaneeringutes määratud ehitusõiguse alusel kujunemas valdavalt elu- ja äripiirkonnaks. Üldplaneeringus määratud maakasutuse juhtfunktsioon on piirkonnas viimastel aastatel toimunud muutuste tõttu aegunud ja selle muutmine on põhjendatud, arvestades planeeringuala keskset asukohta Pärnu maantee ja Järvevana tee viaduktide vahelisel alal Tondi raudteepeatuse lähedal ja head varustatust ühistranspordiga.

Planeeritav maa-ala asub Tallinna Linnavolikogu 17. aprilli 2008 otsusega nr 69 vastuvõetud teemaplaneeringu “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ kohaselt piirkonnas, milles on Pärnu maantee, Saku tänava, Türi tänava ja Kohila tänava vahelisse kvartalisse, Kitseküla kõrghoonete piirkonda, lubatud ehitada kõrghooneid ning kvartali maksimaalseks hoonestustiheduseks on määratud 3,9. Teemaplaneeringus on märgitud, et kõrghoonete kavandamisel Kitseküla piirkonda tuleb läbi viia aeronavigatsiooni, lennuliikluse ja lennuohutuse ekspertiis, mille käigus määratakse ühtlasi ka ehitise maksimaalne kõrgus maapinnast meetrites. Seega võivad teemaplaneeringus antud ehitiste absoluutkõrgused varieeruda ning ei ole välistatud ka lubatavast kõrgemate ehitiste püstitamise võimalus. Aeronavigatsiooni lennuliikluse ja lennuohutuse ekspertiisi kohaselt on kõnealusesse asukohta lubatud planeerida hoone maksimaalse ehituskõrgusega kuni 83 meetrit merepinnast. Detailplaneeringus määratud hoone kõrgus ei ületa 83 meetrit merepinnast ning on kooskõlas teemaplaneeringus sätestatuga.

Planeeritav maa-ala jääb Tallinna Linnavolikogu 24. märtsil 2005 otsusega nr 67 algatatud teemaplaneeringu “Tallinna rohealad“ alasse. Koostatava teemaplaneeringu kohaselt on Pärnu maantee, Saku tänava ja Kohila tänava tänavamaa-alad tsoonid, kuhu on tänavahaljastus kas ette nähtud või juba olemas. Detailplaneeringu lahendus on teemaplaneeringuga kooskõlas.

Planeeritav maa-ala asub Tallinna Linnavolikogu 16. juuni 2005 otsusega nr 184 algatatud teemaplaneeringu “Tallinna tänavavõrk ja kergliiklusteed“ alas. Teemaplaneeringu allosana on K‑Projekt Aktsiaselts koostanud Tallinna-Paldiski ja Tallinna-Viljandi raudtee vahelise ala liikluskorralduse eskiisprojekti, milles nähakse ette lahendused liiklusolude parandamiseks planeeritava ala ja selle lähiümbruse tänavatel.

4. Kehtiv detailplaneering

Planeeritava maa-ala kohta ei kehti varem kehtestatud detailplaneeringut.

5. Detailplaneeringus kavandatu

Detailplaneeringu kohaselt jagatakse olemasolev ärimaa sihtotstarbega Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 kinnistu kaheks ärimaa sihtotstarbega krundiks ning üheks äri- ja elamumaa krundiks.

Ärimaa sihtotstarbega krundile (positsioon 1) on määratud ehitusõigus ühe kuni 5‑korruselise hoone rajamiseks (kõrgus merepinnast 49 m). Positsioonile 2, mille maakasutuse sihtostarve on 65% ulatuses elamumaa ja 35% ulatuses ärimaa, on määratud ehitusõigus ühe kuni 16‑korruselise hoone rajamiseks (kõrgus merepinnast 83 m). Kortereid on hoonesse planeeritud kokku 149. Ärimaa sihtotstarbega krundile (positsioon 3) on määratud ehitusõigus ühe kuni 8‑korruselise hoone rajamiseks (kõrgus merepinnast 49 m). Positsiooni 1 ja 2 hoonetele on planeeritud ka üks maa-alune korrus ning positsioonile 3 kaks maa-alust korrust. Kruntide hoonestustihedus on 4,32.

Hooned on planeeritud omavahel plokistada. Hoonekompleksi huvitavama mahulise lahenduse saamiseks on hoonete korrused kavandatud rühmiti erineva kuju ja ehitusaluse pinnaga ning ümbritsevate tänavatega paralleelsena või risti. Büroohoone, parkimishoone ja mitme korteriga elamu äriruumidega osa kõrgused on sarnased ümbritsevate tänavate äärsete olemasolevate ja planeeritavate hoonete kõrgustega. Korterid on planeeritud kõrgematele korrustele, et tänavaliiklusest tuleneva müra ja õhusaaste mõju oleks võimalikult väike. Linnaruumi korrastamiseks on hoonestusalad määratud ümbritsevate tänavate ehitusjooni järgides. Hoone projekteerimiseks on määratud nõue kasutada ümbritsevale keskkonnale iseloomulikke ja arhitektuurselt sobivaid materjale.

Juurdepääs planeeritud kruntidele on kavandatud positsioonile 3 rajatava tee kaudu. Planeeritud tee kaudu pääseb mööda Saku ja Kohila tänavat Türi tänavale ja Pärnu maanteele. Planeeritav hoonestus suurendab piirkonna liikluskoorumust. Arvestades piirkonna liikluskoormuse kasvu, on lähipiirkonna kinnistuomanike koostöös tellitud K-Projekt Aktsiaseltsilt  Pärnu maantee, Saku tänava, Kohila tänava ja Türi tänava kvartali liikluskorralduse lahendus ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti tellimusel Tallinna-Paldiski ja Tallinna-Viljandi raudtee vahelise ala liikluskorralduse skeem, mille lahendustega on detailplaneeringu koostamisel arvestatud. Detailplaneeringu liikluskorralduse lahenduses on arvestatud planeeritaval alal ja Türi tänava, Saku tänava ja Kohila tänava vahelises kvartalis ehitusõiguse suurendamisest tuleneva liikluskoormuse kasvuga ning ette on nähtud laiendada Saku ja Kohila tänavat ning uuendada nende tänavate ja Pärnu maantee ristmikke

Kergliiklusteed on planeeritud paralleelselt olemasolevate tänavate ja rajatava juurdepääsuteega selliselt, et on tagatud jalakäijate turvaline liiklemine lähimate ühistranspordipeatusteni ning pääsudeni äri- ja kaubandusruumidesse. Kohila tänava äärde ja krundile positsioon nr 3 on kavandatud kõnniteed, mis on planeeritud määrata avalikult kasutatavaiks.

Parkimiskohad hoonete teenindamiseks on ette nähtud positsioonile 3 kavandatud parkimismajja. Kavandatud parkimismajja on planeeritud 465 parkimiskohta. Parkimismaja on 8‑korruseline ning sellele pääseb ligi Saku tänavat Kohila tänavaga ühendavalt juurdepääsuteelt. Parkimiskohtade vajaduse arvutamise aluseks on võetud Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud “Tallinna parkimise korralduse arengukavas aastateks 2006–2014“ vahevööndi norm. Normile vastav parkimiskohtade arv on 461. Detailplaneering vastab Tallinna parkimise korralduse arengukavale aastateks 2006–2014. Parkimismajja planeeritud parkimiskohad on ette nähtud ristkasutusse, st päeval kasutavad parkimismaja eelkõige büroode töötajad ja külastajad, väljaspool tööaega aga korterite elanikud ja külalised ning seetõttu on parkimiskohtade vajadus normist veelgi suuremas ulatuses rahuldatud.

Pärnu maantee ja planeeritava ala vahelisele alale jääv 20 kohaga parkla on mõeldud avalikuks kasutamiseks.

Planeeritaval alal kasvavatest puudest 14 on ette nähtud likvideerida, sh seitse II väärtusklassi puud, kuus III väärtusklassi puud ja üks V väärtusklassi puu. Likvideeritavad II ja III väärtusklassi puud jäävad planeeritud hoonete ehitusalasse, V väärtusklassi puu tuleb likvideerida puu halva seisukorra tõttu. Likvideeritavate puude kompenseerimiseks on ette nähtud asendusistutus planeeritava krundi lähiümbruses. Asendusistutuse vajadus vastavalt Tallinna Linnavolikogu 25. augusti 2005 määruse nr 45 “Puu raie- ja hoolduslõikusloa andmise tingimused ja kord“ tingimustele on 91 alleepuud tüveläbimõõduga alates 6 cm. 25 puud on ette nähtud istutada planeeritavatele kinnistutele ja u 21 puud planeeritavat kinnistut ümbritsevate teede äärsetele haljasribadele (v.a Saku tänava äärne, kuhu puid ei ole võimalik istutada haljasriba all paiknevate torude ja kaablite tõttu). Puid on kavas istutada avalikuks kasutuseks mõeldud parkla ja planeeritava hoonestuse vahele, samuti Kohila tänava äärde, kuhu on kavandatud puiestee. Lisaks on kavandatud haljastuse vähesuse kompenseerimiseks planeeringus ette nähtud hoone 8. korruse terrassile privaatne virgestusala ja laste mänguväljaku kujundamiseks konteinerhaljastuse ja väikevormide paigutamine. Piirdeaedu ei ole lubatud kruntidele rajada.

Kuna lähipiirkonnas puudub kaugküttevõrk, põhineb kavandatavate hoonete soojusvarustus gaasiküttel.

Olmejäätmete kogumine on planeeritud kooskõlas jäätmeseaduse ja Tallinna Linnavolikogu 8. märtsi 2007 määrusega nr 6 kehtestatud Tallinna jäätmehoolduseeskirjaga. Jäätmekonteinerid paigutatakse hoonetesse, kust need prügiveo päeval paigutatakse tänava äärde prügiautole ligipääsetavasse kohta. Jäätmekonteineri paigutamine väljapoole hoonet krundile on samuti võimalik, ent ebasoovitatav, kuna konteinereid ei ole krundi vähese pinna tõttu võimalik paigutada selliselt, et need jääksid elamu akendest vaadates silmale varjatuks.

Detailplaneeringus on analüüsitud planeeringu realiseerimisega kaasnevaid mõjusid avalikule välisruumile, inimestele ning mõjudest tulenevat survet looduskeskkonnale ja liiklusele.

Planeeringus kavandatud olevast suurem ehitusõiguse ulatuse realiseerimine põhjustab liikluskoormuse kasvu piirkonnas. Negatiivse mõju leevendamiseks on detailplaneeringus ette nähtud Kohila ja Saku tänava ristmike laiendused ristumisel Pärnu maanteega.

Mõju looduskeskkonnale. Detailplaneeringu kohaselt tuleb likvideerida 14 puud. Selle kompenseerimiseks on kavas istutada kesklinna 91 uut puud, millest 25 puud on istutatakse planeeritavatele kinnistutele ja 21 planeeritavate kinnistute lähiümbrusesse.

Mõju mürafoonile – koostatud on mürauuring. Analüüsiti nii auto- kui ka lennukimüra ning planeeritud hoone siseruumi jõudva müra vähendamiseks tuleb kasutusele võtta asjaomased ehitustehnilised meetmed. Planeeringus on kavandatud hoone funktsionaalseks tsoneerimiseks määratud nõue, et hoone mürarohkematele korrustele, alumisele ja viimasele korrusele, tuleb ette näha äri- ja bürooruumid ning vahepealsetele korrustele eluruumid. Müra kasv mõjutab ka ümbritsevaid hooneid. Olulisim on mürast tulenev mõju planeeringuala naabruses paiknevatele Saku tn 4, 5 ja 9 korterelamutele. Saku tn 5 ja 9 korterelamutele on mõju mõnevõrra väiksem, kuna hooned paiknevad Saku tänava poole otsaseinaga ja vaid osa nurgakorterite aknaist on Saku tänava poole. Küll aga kasvab negatiivne mõju Saku tn 4 korterelamule, kuna selle hoone pikim külg ja pooled maja akendest on suunatud planeeritud parkimismajja kavandatud juurdepääsutee poole. Müra vähendamiseks on tehtud detailplaneeringus ettepanek piirata juurdepääsuteel sõidukite kiirust.

Mõju naaberhoonete insolatsioonile. Planeeritud hoone muudab insolatsiooni kestust naaberhoonetes asuvates eluruumides. Insolatsiooni kestuse ebaproportsionaalse vähenemise vältimiseks on planeeritud hoone modelleeritud nii, et säiliks vähemalt 50% insolatsiooni kestusest ja samal ajal jääks insolatsiooni kestus vastavaks heale ehitustavale. 

Mõju linnaruumile. Pärnu maantee on Tallinna üks tähtsamaid tänavaid, mis ühendab linnaosasid ja linna teiste linnade ja asulatega. Hoonestusalade asukoha ja kuju määramisel on lähtutud ümbritsevatest hoonetest ja linnaehituslikest elementidest, mille eesmärk on korrastada linnaruum.

Mõju jalakäijate liikumisele ja avalikule tänavaruumile. Praegu puudub Kohila tänava ääres nõuetekohane kõnnitee ja korralik puiestee. Planeeringus on ette nähtud rajada avalikult kasutatav kõnnitee ja puiestee Kohila tänava äärde.

6. Avaliku väljapaneku tulemused

Detailplaneeringu avaliku väljapaneku kestel esitasid planeeringulahenduse kohta vastuväiteid ja ettepanekuid Gerta Kärsja, Saku tn 4 elanike nimel Kelli Juhkental ja Korteriühistu Saku 5 juhatuse liige Eevi Kaldma.

Saku tn 4 elanike nimel pöördumise esitanud Kelli Juhkental palus säilitada või taastada Saku tn 4 krundi ümber olev aed, et tagada Saku tn 4 hoonele privaatsus ja õueala kasutamise ohutus.

Vastuväite esitajaga on nõustutud, et piirdeaed on vajalik Saku tn 4 elanikele privaatsuse ja õue kasutamise ohutuse tagamiseks. Detailplaneeringus ei ole kavandatud Saku tn 4 krundi piirdeaia lammutamist ega ümberehitamist. Vahetult piirdeaia kõrvale ei ole hoonet ette nähtud ehitada. Piirdeaia kõrvale rajatakse tee. Kavandatud hoone jääb lähimas punktis piirdeaiast 10,5–11 meetri kaugusele.

Gerta Kärsja väitis, et Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 krundile planeeritud hoone ehitamine võib põhjustada Saku tn 4 hoone vundamendi ja põhikonstruktsioonide kahjustusi.

Planeeritud hoone jääb lähimas kohas Saku tn 4 elamust 24 meetri kaugusele, mis peaks olema piisav ohutu vahemaa. Planeeringule on lisatud EHITUSEKSPERTIISIBÜROO OSAÜHINGU koostatud ekspertarvamus kavandatud hoonete ehitamise mõjude kohta naaberhoonete konstruktsioonidele ning detailplaneeringus on määratud ehitusprojekti koostamiseks nõue arvestada nimetatud ekspertarvamuses tooduga.

Gerta Kärsja asus seisukohale, et Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 hooned on planeeritud liiga lähedale Saku tn 4 krundi piirile ja kavandatud hooned takistavad päevavalguse juurdepääsu Saku tn 4 hoonele. Ka Korteriühistu Saku 5 juhatuse liige Eevi Kaldma väitis, et detailplaneeringus kavandatu realiseerimise järel halvenevad oluliselt Saku tn 5 elamu alumiste korterite valgustustingimused, eriti nendes korterites, mille aknad paiknevad põhja ja lääne suunas. Eevi Kaldma väitel jäävad korterid 1–8 täielikku pimedusse ja ei ole tagatud isegi 2 tundi loomulikku valgustust päevas. Vastuväite esitaja seadis kahtluse alla insolatsiooni kestuse muutumise analüüsi korrektsuse ja tegi ettepaneku hinnata planeeritud 5‑korruselise hooneosa mõju insolatsiooni kestusele Saku tn 5 elamus asuvais eluruumides.

Lähimas punktis jääb kavandatud hoone Saku tn 4 krundi piirist 10 m kaugusele ning hoonest endast 24 m kaugusele. Hoonete kaugust naaberkruntide piirist ei ole normeeritud. Planeeringu koostamisel analüüsiti insolatsiooni kestuse muutumist Saku tn 4 hoones asuvais eluruumides, mida kavandatud hoone ehitamine põhjustab. Ühes Saku tänav 4 hoone keskel asuvas korteris vähenes avalikul väljapanekul olnud lahenduse kohaselt insolatsiooni kestus ebaproportsionaalselt palju ehk üle 50%. Kavandatud hoone konfiguratsiooni on praeguseks muudetud nii, et insolatsiooni kestus ei väheneks üle 50%. Vaadet korteritest ei suleta. Insolatsiooni kestus jääb igas analüüsitud eluruumis pikemaks kui 2,5 tundi.

Insolatsiooni kestuse muutumist on hinnatud ka Saku tn 5 asuvais korterites, kus insolatsiooni kestus kõige rohkem muutub. Need on esimesel korrusel olevad korterid, mille aknad jäävad Saku tänava poole. Neis korterites väheneb insolatsiooni kestus 8 tunnilt 32 minutilt 7 tunni 31 minutini ja teises korteris 8 tunnilt 2 minutilt 7 tunni 6 minutini. 7 tundi 31 minutit insolatsiooni kestust on kolm korda ja 7 tundi 6 minutit ületab heale ehitustavale vastava miinimumi 2,5 korda. Saku tn 5 elamus põhja- ja läänepoolsete korterite valgustustingimusi kavandatud hoone ei mõjuta.

Insolatsiooni kestust mõjutab ainult kavandatud hoone 16‑korruseline osa. Saku tänava äärde planeeritud 4‑korruseline hooneosa mõju ei avalda. Saku tänava äärde on planeeritud 4‑korruseline hooneosa ja tänavast kaugemale 5‑korruseline hooneosa. 4‑korruselise hooneosa maksimaalseks kõrguseks merepinnast on lubatud 44 m. Saku tn 5 hoone kõrgus merepinnast on 42,72 m. Seega ei ole Saku tänava äärde kavandatud hooneosa tunduvalt kõrgem Saku tn 5 elamust. Saku tänava äärde planeeritud hooneosa jääb Saku tn 5 elamust lähimas punktis 20,5 m kaugusele. Saku tn 5 ja 9 asuvate 4‑korruseliste elamute vahekaugus on 21 m ja mõlema elamu eluruumides on seejuures tagatud piisav loomulik valgustus. Puudub alus arvata, et piisav loomulik valgustus ei jää tagatuks teiste hoonete puhul, mis paiknevad üksteisest sama kaugel ja on sama kõrged. Planeeritud hoone 5‑korruseline osa jääb Saku tn 5 elamust lähimas kohas 33 m kaugusele.

Eestis ei ole kehtestatud kvantitatiivseid miinimumnorme insolatsiooni osas, ka ei käsitle Eesti ehitusnormid ja standardid insolatsiooni kestuse määramise ja arvutamise nõuet. Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999 määrus nr 38 “Eluruumidele esitatavad nõuded“ sätestab nõude, et eluruumil peab olema vähemalt üks aken, mis tagab ruumis piisava loomuliku valgustuse, kuid ei määra piisava valgustuse tagamiseks nõutavat hoonetevahelist kaugust. Määratud on ka akna ja põranda pindala suhe, mis ei või olla väiksem kui 1 : 8. Seadusandja ei ole täpsemalt määratlenud mõistet “piisav loomulik valgustus“ ning selle tõttu on praktikas hakatud analüüsima kavandatud hoonete mõju insolatsiooni kestusele. Ruumide loomulik valgustus ja insolatsioon on erinevad mõisted: kui loomulik valgustus seisneb päikesevalguse juhtimises ruumi kas otse või kaudselt, siis insolatsioon on päikese otsekiirguse pääs ruumi.

Kuna insolatsiooni norm puudub on hakatud insolatsiooni kestust hindama Eesti territooriumil varem kehtinud normi SNIP 2.07.01‑89 (Stroitelnõje normõ i pravila) alusel. Selle normi alusel hinnatakse insolatsiooni kestust meie laiuskraadil ajavahemikul 22. aprillist 22. augustini. Insolatsiooni katkematu kestus sellel perioodil peab olema vähemalt 2,5 tundi 1–3‑toaliste korterite puhul vähemalt ühes toas ja suuremate korterite puhul vähemalt kahes toas. Kuna Eesti Vabariigis puudub insolatsiooni norme käsitlev dokument, on Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium asunud seisukohale, et projekteerimises võib juhendmaterjalidena kasutada nii Eesti NSV kui ka Nõukogude Liidu norme (SNiP) ning ka Skandinaavia ehitusnorme.

Vastuväite esitaja Gerta Kärsja pidas muu hulgas vajalikuks, et detailplaneeringus lahendataks valgusservituudi probleemid.

Servituut on kinnisomandi kitsendus, mis seatakse tehinguga, s.t kinnistute omanikud lepivad kokku, kuidas kinnistu igakordne omanik tohib oma kinnistut (teenivat kinnisasja) kasutada või missuguses osas oma omandiõiguse teostamisest teise (valitseva) kinnisasja kasuks teatavas osas hoiduma. Kinnistusregistri andmetel ei ole Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 kinnistu kasutamist Saku tn 4 kinnistu omanike kasuks kitsendatud. Tegemist on eraõigusliku lepinguga, millesse kohalik omavalitsus ei sekku.

Gerta Kärsja tegi ettepaneku määrata planeeritavatele kruntidele hoonestusalad nii, et kavandatud hoone ja Saku tn 4 elamu vahel oleks tagatud Vabariigi Valitsuse 27. oktoobri 2004 määruse nr 315 “Ehitisele ja selle osale esitatavad tuleohutusnõuded“ kohane kaugus.

Planeering vastab nimetatud määrusele. Määruse §-s 19 on sätestatud, et tule levikut ühelt ehitiselt teisele peab piirama ehituslike või muude abinõudega, kui hoonetevahelise kuja laius on alla 8 m. Antud juhul on planeeritud hoone ja Saku tn 4 hoone vaheline minimaalne kaugus 24 m. Seega ei ole tuleohutuse seisukohast vajalikku hoonetevahelist minimaalset kaugust määratud. Kui vahekaugus on väiksem kui 8 m, tuleb rakendada ehituslikke või muid abinõusid. Hoone kõrgusest tulenevad tuleohutusnõuded mõjutavad hoone plaanilahendust, evakuatsiooniteede arvu ja kasutatavaid ehitus- ja viimistlusmaterjale. Kõik loetletud tingimused määratakse ehitusprojekti koostamisel. Detailplaneeringus on määratud, et hoone tuleb projekteerida TP‑1 klassi, s.o kõrgeima tuleohutusklassi nõuetele vastavana.

Gerta Kärsja viitas vastuväites koostamisel olevale teemaplaneeringule “Tallinna rohealad“, milles on Kitseküla piirkond määratud tänavahaljastuse vajadusega alaks ja teemaplaneeringut “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“, milles on määratud, et kõrghoonete planeerimise tulemusel ei tohi väheneda linna haljas- ja rohealad. Korteriühistu Saku 5 juhatuse liige Eevi Kaldma tegi ettepaneku määrata hoonestusala Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 krundile nii, et säiliksid krundil kasvavad puud.

Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 kinnistu detailplaneering vastab mõlemale teemaplaneeringule. Saku tänava ääres olev puudega haljasriba säilitakse ja seda pikendatakse Pärnu maantee poole. Pärnu maantee ja Kohila tänava äärde on planeeritud puiestee, s.t tänavahaljastus. Kokkuvõttes haljastuse osakaal krundil ei vähene, kuid see rajatakse praegusega võrreldes teise kohta. 14 mahavõetava puu asemele on ette nähtud istutada 25 uut puud. Põhiline osa haljastust on ette nähtud rajada planeeritava hoone ja Saku tn 4 krundi vahelisele alale väikesele rohealale. Sama kvartali kohta on menetluses veel teinegi detailplaneering, milles on kavandatud rajada puiestee Kohila tänava äärde kuni Türi tänavani, Türi tänava äärde ja istutada puid Saku tänava äärde kohtadesse, kus on tehnovõrkudest vabu kohti. Kahes planeeringus kavandatu kokku parandab piirkonna esteetilist ilmet ja avaliku ruumi kvaliteeti.

Ka muus osas vastab detailplaneering teemaplaneeringule “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“. Detailplaneeringu kooskõlastamise käigus tegi Lennuamet aeronavigatsiooni, lennuliikluse ja lennuohutuse ekspertiisi. Teemaplaneeringus on märgitud, et sellest tulenevalt võivad teemaplaneeringus kindlaks määratud ehitiste absoluutkõrgused varieeruda, kusjuures ei ole välistatud ka võimalus, et lubatav kõrgus suureneb. Lennuamet on Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 kinnistu detailplaneeringu kooskõlatanud 27. oktoobri 2006 kirjaga nr 3‑5‑7/06/3270, milles on öeldud, et planeeritud hoone maksimaalne ehituskõrgus võib olla 83 m merepinnast. Detailplaneeringus määratud hoone kõrgus vastab kooskõlastuses antud tingimusele ega ületa 83 m merepinnast.

Kitseküla kõrghoonete piirkonna hoonestustiheduseks on 3,9. Piirkond jääb Pärnu maantee, Saku tänava, Türi tänava ja Kohila tänava vahele. Hoonestustiheduse arvutamisel on teemaplaneeringus ala suurust arvestatud tänavate teljest. Tiheduse näitaja on alale kavandatud hoonete suletud brutopinna ja kogu Kitseküla kõrghoonete ala suuruse suhe. Detailplaneeringutes kasutatakse teist meetodit. Hoonestustihedust kirjeldatakse planeeritud kruntidele kavandatud hoonete maapealsete korruste suletud brutopinna ja planeeritud kruntide pindala suhtena tänavate pinda arvestamata. Samuti ei ole arvestatud Kitseküla kõrghoonete piirkonda jäävatele teistele kruntidele planeeritavate hoonete suletud brutopinda ja kruntide suurust.

Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 kinnistu detailplaneeringus on planeeritud kruntide pind 10 164 m2. Kui lisada sellele Kitseküla kõrghoonete piirkonda jäävate teiste kruntide, Pärnu mnt 137a, Saku tn 4, 6, 6a, 8, Türi tn 16, Kohila tn 3, 3a ja 3c pind, on ala suurus kokku 32 786 m2. Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 planeeritud hoonete maapealsete korruste suletud brutopinda on 43 929 m2, Saku tn 6, 6a, 8, Türi tn 16, Kohila tn 3, 3a ja 3c kruntide kohta koostatavas detailplaneeringus kavandatakse 66 584 m2 suletud brutopinda ja Saku tn 4 hoones on ligikaudu 1050 m2. See on kokku 111 563 m2 suletud brutopinda. Hoonestustihedus tänavaid arvestamata on seega 111563 : 32786 = 3,4, mis on väiksem kui 3,9. Kui arvestada selle hulka tänavate pind, on tihedus veelgi väiksem.

Kavandatud hoone on mitmeotstarbeline. Sellesse on kavandatud nii kortereid kui ka büroo- ja äriruume. Korterid ei moodusta hoone suletud brutopinnast valdavat osa.

Korteriühistu Saku 5 juhatuse liige Eevi Kaldma asus seisukohale, et planeeringu realiseerimisel kasvab oluliselt liikluskoormus Pärnu maanteel, Saku ja Kohila tänaval, mis toob kaasa keskkonnasaaste suurenemise. Vastuväite esitaja tegi ettepaneku näha planeeringus ette abinõud Saku tn 5 ja 9 elamute heliisolatsiooni parandamiseks ja heitgaaside mõju neutraliseerimiseks.

Saku tn 5 ja 9 elamud asuvad tänavate suhtes soodsalt. Saku tänava poole jääb elamu lühike otsasein. Suure osa Pärnu maanteelt lähtuvast mürast summutavad müraekraanidena toimivad Pärnu mnt 135 ja Saku tn 3 hooned. Kohila tänavalt lähtuva müra ekraaniks on planeeritud kruntidele kavandatud hooned. Võrreldes praegu Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 krundil olevate hoonetega on planeeritud hooned paremaks ekraaniks, kuna hooned on kõrgemad ja Pärnu maanteele lähemal. Planeeringut täiendatakse kavandatud liikluskoormuse kasvu tekitatava mürataseme tõusu prognoosiga Saku tn 5 ja 9 suhtes. Planeeritud hoone puhul on määratud meetmed, mida hoone omanik peab rakendama, et liiklusmürast tingitud häiringud oleksid minimaalsed ja müra hoones ei ületaks normtaset. Arvestama peab asjaolu, et planeeritud hoone on liiklusmüra mõjude suhtes halvemas olukorras, kuna paikneb piki Pärnu maanteed. Piirkonnas, kus planeeritav ala asub, põhjustab olulise osa mürafoonist lennuliiklus. Sellest põhjustatud müra häirib ühtviisi nii olemasolevate hoonete elanikke kui ka planeeritavasse hoonesse elama asujaid ja on põhjendamatu nõuda planeeritava hoone omanikult kulutuste tegemist alal juba olemasolevates hoonetes müra mõjude leevendamiseks.

Avaliku väljapaneku tulemusena on Insinööritoimisto Akukon OY Eesti Filiaali koostatud mürauuringut täiendatud. Tervisekaitseinspektsiooni füüsika kesklabor teostas autoliiklusest põhjustatud müratasemete määramiseks reaalse liiklusloendused Pärnu maanteel, Saku ja Kohila tänavatel. Selle põhjal arvutati välja hinnangulised päevase, õhtuse ja öise ajavahemiku tunni liiklussagedused ja määrati raskeliikluse protsent. Vastavad andmed on toodud füüsika kesklabor uuringu “Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 kinnistu detailplaneeringu müraprognoosi protokoll nr 6/4‑6‑2/079“ tabelis 1. Käsitletava ala naabruses asuvatele hoonetele mõjuvad müratasemed on näidatud nimetatud uuringu lisades. Osaühingu Stratum koostatud 2006 Tallinna liiklussageduste mudeli järgi läbib õhtusel tipptunnil Saku tänavat 427 liiklusvahendit. Vastavalt 2027 liiklussageduste mudelile on õhtuse tipptunni liiklussagedus 710 liiklusvahendit. Saku tänava liiklussageduse kasvuks on ennustatud peaaegu kahekordset tõusu. Saku tänava liiklussageduse kasv on seotud perspektiivse arendustegevusega Juurdeveo, Türi ja Saku tänavatega piirnevatel kinnistutel. Liiklussageduse kahekordne kasv toob kaasa ekvivalentsete müratasemete 3 dB suurenemise. Saku tn 5 ja 9 asuvate korterelamute juures tõusevad müratasemed kuni 3 dB võrra, võrreldes olemasoleva olukorraga, kuid ka sellisel juhul ei ole liiklusmüra piirtasemed ületatud. Saku tn 4 hoone suhtes on muudatus suurem, kuna planeeringu kohaselt rajatakse ühendustänav Kohila ja Saku tänavate vahele, kust hakkavad hoonele ligi pääsema hoonealustesse parklatesse suunduvad ja sealt lahkuvad autod. Hinnanguliselt võib eeldada kuni 10 dB müratasemete kasvu võrreldes olemasoleva olukorraga – põhjuseks on siis asjaolu, et praegu seal aktiivset autoliiklust ei toimu. Uuringus on toodud välja, et piirkonnas ei ole siiski tulevikus liiklusmüra piirtasemed ületatud.

Heitgaaside teket vähendab oluliselt liikluse sujuvamaks korraldamine ja pidev autopargi uuenemine. Liikluse sujuvamaks muutmiseks on ette nähtud rekonstrueerida Saku tänava ja Pärnu maantee ristmik. Ristmiku uus lahendus on planeeringus esitatud. Heitgaaside mõju Saku tn 5 ja 9 elamutele vähendab ka see, et praegu Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 avaparklas parkivad autod hakkavad parkima planeeritud hoonesse kavandatud parklas.

Korteriühistu Saku 5 juhatuse liige Eevi Kaldma asus seisukohale, et Saku tn 5 ja 9 elanikele normaalse elukeskkonna säilitamiseks ei tohiks Saku tänava äärse büroohoone kõrguseks määrata enam kui 2 korrust. Vastuväite esitaja soovis, et büroo ja Saku tänava vahele jääks vähemalt 20 meetri laiune haljasriba.

Kuna 4‑korruseline hoone ei mõjuta ebaproportsionaalset valgustingimuste halvenemist ning kõrgem hoone toimib parema ekraanina Pärnu maanteelt leviva müra tõkestamiseks, ei pidanud kohalik omavalitsus hoone kõrguse vähendamist vajalikuks. Saku tänava ääres olev haljasriba säilitakse ja seda on ette nähtud pikendada Pärnu maantee poole.

Korteriühistu Saku 5 juhatuse liige Eevi Kaldma pidas kavandatud hoonesse ette nähtud parkimiskohtade arvu ebapiisavaks ning oli arvamusel, et lisanduv autode arv tekitab Pärnu maantee ja Saku tänava ning Kohila tänava ristmikul ummikuid. Sellest tulenevalt tegi vastuväite esitaja ettepaneku vähendada kavandatud hoone suurust poole võrra.

Üldiselt on Eestis parkimiskohtade vajaduse arvutamise aluseks EVS 843:2003 “Linnatänavad“. Tallinnas on parkimiskohtade vajaduse arvutamise aluseks Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud “Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 2006–2014“. Arengukava koostamisel arvestati, et standardis toodud norm ei vasta parimal moel tegelikele vajadustele. Standardis toodud normidega võrreldes on Tallinnas elamutele rakendatavad normid kolmandiku võrra suuremad ja muude hoonete puhul veerandi kuni kolmandiku võrra suuremad (v.a linna keskuses). Kavandatud hoone suurusele vastav parkimiskohtade vajadus on 464 ja kavandatud on 465 kohta. Praeguseks on parkimiskohtade vajadust täpsustatud ja see on 461 kohta. Parkla mahutavus on tegelikult suurem, kuna mitmeotstarbeliste hoonete puhul on vähemalt osa parkimiskohti ristkasutatavad, s.t sama parkimiskohta kasutavad päeva eri aegadel elanikud, asutuste töötajad ja kliendid.

Tallinna liiklusprobleemide lahendamiseks on koostamisel teemaplaneering “Tallinna tänavavõrk ja kergliiklusteed“. Teemaplaneeringu allosana on K‑Projekt Aktsiaseltsis koostatud “Tallinn-Paldiski ja Tallinn-Viljandi raudtee vahelise ala liikluskorralduse eskiisprojekt“. Eskiisis on kaalutud võimalust ehitada Pärnu maantee liikluskoormuse vähendamiseks Keila-Tallinna raudtee kõrvale uus tänav kuni Järve keskuseni. Samuti on kaalutud võimalust rekonstrueerida Türi tänav ja ehitada uus tänav Tallinna-Viljandi raudtee äärde kuni Järvevana teeni. Mõlema kirjeldatud tänava ehitamise järel paranevad liiklusolud piirkonnas tunduvalt, k.a Pärnu maantee ja Saku tänava ristmikul ja Kohila tänava – Pärnu maantee ristmikul ning liiklusvood jagunevad tänavatele ühtlasemalt.

Korteriühistu Saku 5 juhatuse liige Eevi Kaldma ei pidanud põhjendatuks, et planeeritavale alale kavandatakse piirkonnas valdavalt 5–7‑korruselistest hoonetest kõrgemat hoonet.

Tallinna Linnavolikogu 17. aprilli 2008 otsusega nr 69 vastu võetud teemaplaneeringu “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ koostamise käigus tehtud analüüsidele tuginedes on planeeritav ala kõrghoone ehitamiseks linnaehituslikult sobiv. Tegemist on magistraaltänava äärse tihendatava alaga, Tondi piirkonna keskusega ja Pärnu maantee ja raudtee vahelise segahoonestusalaga. Arvesse on võetud liikluskoormuse kasvu hajutamiseks uute tänavate ehitamise võimalust ja piirkonnas hästi korraldatud ühistransporti.

Detailplaneeringu üle järelevalvet teostanud Harju maavanem andis 20. mai 2008 kirjaga detailplaneeringule heakskiidu.

DETAILPLANEERINGU MENETLUS

Detailplaneeringu koostamise algatamist taotles 14. aprillil 2005 registreeritud avaldusega Trend Capital Osaühingu esindaja Alo Koop, kes soovis planeeritavale maa-alale moodustada kuni 5 krunti ning määrata ehitusõiguse kuni 5‑korruselise büroohoone, kuni 6‑korruselise parkimishoone ja kuni 22‑korruseliste mitme korteriga elamute ehitamiseks. Detailplaneeringu koostamise eesmärki on algatamistaotluses kirjeldatuga võrreldes muudetud, kuna uuringute tulemusena selgus, et kinnistut ei ole võimalik lennuohutusest tulenevate kõrguspiirangute tõttu hoonestada algselt soovitud mahus. Detailplaneeringu koostamise õigus on 24. augustil 2006 sõlmitud lepinguga nr DP‑16/K‑06 üle antud RUUM JA MAASTIK OÜ‑le, kuna tegemist on Tallinna üldplaneeringut muutva detailplaneeringuga, on detailplaneeringu tellijaks Tallinna Linnaplaneerimise Amet.

Detailplaneering algatati Tallinna Linnavalitsuse 6. septembri 2006 korraldusega nr 1805‑k eesmärgiga kavandada planeeritavale maa-alale kuni kolm krunti ja määrata ehitusõigus kuni 5‑korruselise büroohoone, kuni 16‑korruselise äripindadega mitme korteriga elamu ja kuni 8‑korruselise parkimishoone ehitamiseks. Soovitud ehitusõiguse määramiseks taotleti Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringu muutmist.

Detailplaneeringu algatamise teade ilmus ajalehes Postimees 9. septembril 2006. Detailplaneeringu eskiislahendusega sai tutvuda 21. septembrist kuni 25. septembrini 2006. Detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse tutvustamiseks toimus avalik arutelu 26. septembril 2006. Teade eskiislahendusega tutvumise ning arutelu toimumise aja ja koha kohta ilmus ajalehes Postimees 20. septembril 2006.

Detailplaneeringu koostas RUUM JA MAASTIK OÜ. Detailplaneering on koostatud kooskõlas Tallinna Linnavalitsuse 6. septembri 2006 korraldusega nr 1805‑k ning Tallinna Linnavalitsuse 16. juuni 2004 määrusega nr 61 kinnitatud detailplaneeringu eskiisi ja detailplaneeringu koostamise ning vormistamise nõuetega. Detailplaneeringule on lisatud RUUM JA MAASTIK OÜ ja Osaühing Kesklinna Pargid koostatud dendroloogiline hinnang, OÜ FASSAADIPROJEKT tehtud naaberelamute Saku tn 4, 5 ja 9 insolatsioonianalüüs, Lennuliiklusteeninduse Aktsiaseltsi koostatud lennuohutusalane ekspertiis, OÜ JÕGIOJA Ehitusfüüsika KB tehtud mürataseme hinnang, Insinööritoimisto Akukon OY Eesti Filiaali koostatud mürauuring ja EHITUSEKSPERTIISIBÜROO OSAÜHINGU koostatud ekspertarvamus kavandatud hoonete ehitamise mõjude kohta naaberhoonete konstruktsioonidele. Arhitektuurinõuded ja linnaehitusliku põhjenduse koostas Osaühing Kolm Pluss Üks.

Tallinna linna ehitusmääruse § 16 lõikes 1 määratud isikud ja asutused on detailplaneeringu kooskõlastanud. Tallinna Kommunaalamet, Tallinna Transpordiamet, Põhja-Eesti Päästekeskus, aktsiaselts Eesti Gaas, Elion Ettevõtted Aktsiaselts ja Aktsiaselts Tallinna Küte kooskõlastasid detailplaneeringu omapoolseid tingimusi esitamata.

Tallinna Kesklinna Halduskogu kooskõlastas detailplaneeringu tingimusel, et detailplaneering kooskõlastatakse Tallinna Tervisekaitsetalituse Harjumaa osakonnaga. Tallinna Kesklinna Valitsus kooskõlastas detailplaneeringu Tallinna Kesklinna Halduskogu kooskõlastuses toodud tingimusel.

Tervisekaitseinspektsiooni Tallinna tervisekaitsetalituse Harjumaa osakond kooskõlastas detailplaneeringu järgmistel tingimustel: ülemist korrust mitte planeerida eluruumideks ning tagada ruumides normeeritud müratasemed; tagada normeeritud vibratsiooni piirväärtused ruumides; enne kasutuselevõttu teha müra ja vibratsiooni kontrollmõõtmised. Asjaomased nõuded ehitusprojekti koostamiseks on planeeringus määratud. Ülemisele ja alumistele korrustele on kavandatud ainult äripinnad.

Tallinna Keskkonnaamet kooskõlastas detailplaneeringu järgmiste lisatingimusega: ärihoone ehitus- ja haljastusprojektid kooskõlastada enne ehitusloa taotlemist Tallinna Keskkonnaametiga; ehitusprojektile lisada lokaalkatlamaja välisõhu saasteluba. Asjaomased nõuded ehitusprojekti koostamiseks on planeeringus määratud.

Tallinna Maa-amet kooskõlastas detailplaneeringu järgmiste tingimustega: kõnnitee avalikuks kasutamiseks on vajalik seada servituut Tallinna linna kasuks – seega tuleb kinnistu omanikel pärast planeeringu kehtestamist ja enne ehituslubade väljastamist sõlmida vastav leping Tallinna linnaga. Maa-amet palus kinnistu omanikel esitada maa-ametile kirjalik nõusolek, et kõnnitee avaliku kasutuse tagamiseks seatakse tasuta ja tähtajatu isikliku kasutusõigus Tallinna linna kasuks. Lisaks palus maa-amet täiendada seletuskirja selgitusega, kelle kohustuseks jääb Tallinna linnale kuuluva Pärnu mnt 137a transpordimaale planeeritud avalikult kasutatava parkla rekonstrueerimine.

Detailplaneeringu seletuskirjas on korrigeeritud ja täpsustatud, et Tallinna linnale kuuluva Pärnu mnt 137a transpordimaale planeeritud avalikult kasutatava parkla rekonstrueerimise kohustus on arendajal.

Lennuamet kooskõlastas lennundusseaduse § 35 lõike 2 alusel detailplaneeringu hoonete lubatava maksimaalse ehituskõrgusega 83 m arvestatuna merepinnast. Lennuamet palus ehitusprojekti koostamisel arvestada, et tulenevalt lennuohutusnõuetest peavad 16‑korruselise hoone katuse nurkadele olema paigaldatud ööpäev läbi põlevad punased lennuohutustuled. Nõuded tuledele on esitatud Lennuameti kirja lisas olevas tabelis rea “Low-intensity, Type B“ all. Lisaks märkis Lennuamet, et kõnealusele maa-alale rajatava kõrgeima hoone projekt tuleb Lennuametiga eraldi kooskõlastada. Asjaomased nõuded ehitusprojekti koostamiseks on planeeringus määratud.

AKTSIASELTS TALLINNA VESI kooskõlastas detailplaneeringu järgmistel tingimustel: moodustatavad kinnistud on võimalik varustada tuletõrjeveega Pärnu mnt 300 mm ja/või Kohila tn 600 mm ühisveetorustikest; järgnevate projekteerimisstaadiumide (hoonete vee- ja kanalisatsiooniehituse projektide) koostamiseks taotleda AKTSIASELTSilt TALLINNA VESI tehnilised tingimused. Asjaomane tingimus ehitusprojekti koostamiseks on planeeringus määratud.

Aktsiaselts KH Energia-Konsult kooskõlastas planeeringu märkustega, et tööjoonised tuleb eraldi kooskõlastada. See tingimus ehitusprojekti koostamiseks on planeeringus määratud.

Osaühing Jaotusvõrk kooskõlastas detailplaneeringu tingimustel, et tööjoonised kooskõlastatakse eraldi. See tingimus ehitusprojekti koostamiseks on planeeringus määratud.

MÖÖBLI KINNISVARA OSAÜHING (praegu M2 Investor OÜ) on kooskõlastanud detailplaneeringu tehnovõrkude koondplaani.

Trend Capital Osaühing ja Aktsiaselts SEB Ühisliising on detailplaneeringu kooskõlastanud.

Kuna detailplaneering sisaldab kehtestatud Tallinna üldplaneeringu muutmise ettepanekut, esitati detailplaneering planeerimisseaduse § 17 lõike 3 punkti 2 ja Tallinna linna ehitusmääruse § 16 lõike 5 alusel Harju maavanemale, et selgitada välja lisakooskõlastamise vajadus. Maavanem ei pidanud planeerimisseaduse § 17 lõike 3 punkti 2 alusel vajalikuks määrata detailplaneeringule lisakooskõlastusi. Maavanem juhtis aga tähelepanu asjaolule, et detailplaneeringu materjalide hulgast puuduvad omandi kuuluvust tõendavad dokumendid, mistõttu ei selgu, kas planeeringuala kinnistute omanik või omanikud on planeeringulahendusest teadlikud ja sellega nõustunud. Maavanem juhtis tähelepanu sellele, et kinnisasja omanikule või temaga võrdsustatud vallasasja omanikule on vaja teatada planeeringu avaliku väljapaneku aeg ja koht tähtsaadetisena edastatud kirjaga juhul, kui detailplaneeringuga kavandatu toob kaasa kinnisasja sundvõõrandamise vajaduse või muudab omaniku tahte vastaselt senist maakasutust või ehitusõigust vastavalt planeerimisseaduse § 18 lõikele 5.

Planeeringu kontaktvööndi joonise järgi asuvad planeeringuala kõrval kuni 4‑korruselised hooned, detailplaneering näeb aga ette kuni 16‑korruselise äripindadega korterelamu. Planeeringu seletuskirja punktis 4.1 on märgitud, et Pärnu maantee on üldplaneeringus määratud magistraaltänavaks ja tänava tähtsuse rõhutamiseks sobivad selle äärde kõrgemad hooned. Samuti on seletuskirjas märgitud, et planeeringu ettepanek on kooskõlas koostatava üldplaneeringu teemaplaneeringuga “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ ning soodsa positsiooni tõttu ei varjaks Pärnu maantee äärsed planeeritavad kõrghooned strateegiliselt olulisi vaateid. Detailplaneeringu samas punktis on märgitud, et ehitiste maksimaalne lubatav absoluutkõrgus ei või ületada 83 m. Maavanem juhtis tähelepanu asjaolule, et Tallinna Linnavalitsuse koduleheküljel avaldatud menetluses oleva teemaplaneeringu punkti 6.6 kohaselt on piirkonna ehitiste absoluutkõrguseks määratud 77 m, mistõttu ei pea paika planeeringu seletuskirjas märgitud väide, et planeering on kooskõlas nimetatud koostatava teemaplaneeringuga. Kui teemaplaneeringu koostamise ajal on teada, et samal ajal koostatavas teemaplaneeringus on ehitusõiguse piirmäärad teistsugused, siis tuleks menetluses olevat teemaplaneeringut parandada või muuta detailplaneeringus näidatud ehituskõrgus vastavaks teemaplaneeringus tooduga.

Tegelikult on teemaplaneeringus “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ märgitud, et kõrghoonete kavandamisel Kitseküla piirkonda tuleb teha aeronavigatsiooni, lennuliikluse ja lennuohutuse ekspertiis, mille käigus määratakse ka ehitise maksimaalne kõrgus maapinnast meetrites. Seega võivad teemaplaneeringus antud piirkondade ehitiste absoluutkõrgused varieeruda, kusjuures ei ole välistatud see, et ehitiste lubatav kõrgus kasvab. Detailplaneeringu kooskõlastamise käigus tegi Lennuamet aeronavigatsiooni, lennuliikluse ja lennuohutuse ekspertiisi. Lennuamet on Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 kinnistu detailplaneeringu kooskõlatanud 27. oktoobri 2006 kirjaga nr 3‑5‑7/06/3270, milles on öeldud, et planeeritud hoone maksimaalne ehituskõrgus võib olla 83 m merepinnast. Detailplaneeringus määratud hoone kõrgus vastab kooskõlastuses antud tingimusele ega ületa 83 m merepinnast.

Teemaplaneeringu seletuskirja punktis 8.1 on öeldud, et kõrghoonete tehnilise planeerimise keskne küsimus on mõju liiklusele, mille koormuse kasv tuleneb hoonestatud alade kasutusotstarbest. Näiteks mõjutavad liiklustihedust sotsiaalvaldkonna tase, majanduslik heaolu, asustuse struktuur ning võimalused muuta piirkonna infrastruktuuri. Samuti mõjutab liiklustihedust ka hoone kasutusotstarve, s.t olenevalt hoone kasutusest – büroo- ja ametiasutused, kaubandus- ja teenindus, vabaajarajatised jne – on liiklustihedus eri kellaaegedel erinev.

Detailplaneeringus on kavandatud 3 hoonet ja 465 parkimiskohta. Detailplaneeringus ei ole piisavalt käsitletud planeeritavast ehitusõigusest tulenevaid mõjusid piirkonna liikluskoormusele (eriti tipptundidel) ega liikluskoormuse vähendamiseks vajalikke liikluskorralduslikke abinõusid.

Teemaplaneeringu kohaselt tuleb kõrghoone või kõrghoonete rühma kavandamisel mingisse piirkonda arvestada kõrghoonetest tulenevat mõju avalikule välisruumile, inimesele ning nendest tulenevat survet looduskeskkonnale ja liiklusele.

Planeeringu koostamisel on analüüsitud ja hinnatud liiklusmürast põhjustatud mürataset (Insinööritoimisto Akukon OY Eesti Filiaal), lennuohutust (Lennuliiklusteeninduse Aktsiaselts), Pärnu mnt 137 krundile kavandatava elamukompleksi mõju Saku tn 4, 5 ja 9 asuvate elamute insolatsioonile (OÜ FASSAADIPROJEKT) ja Pärnu mnt 137 asuvate puude tervislikku seisukorda (Osaühing Kesklinna Pargid). Samas on kõikidest negatiivsetest mõjudest tervikliku ülevaate saamine raskendatud, kuna need on planeeringu materjalides eraldi esitatud. Sellest tulenevalt palus maavanem detailplaneeringu seletuskirjas eraldi punktina kokkuvõtlikult tuua välja planeeringu lahendusest tulenevad negatiivsed mõjud ümbritsevale keskkonnale ja kõrval asetsevate hoonete elanike naabrusõigusele, liikluskoormusele, vaatelisusele, haljastusele, tehnilisele infrastruktuurile, lennuliiklusest tulenevale mürale jne. Negatiivsete mõjude leevendamise abinõud palus maavanem samuti eraldi välja kirjutada või viidata sellele punktile, kus konkreetne abinõu on välja kirjutatud. Samuti soovitas maavanem eraldi punktina koondada seletuskirja planeeringu lahendusest tulenevad positiivsed mõjud.

Detailplaneeringu on kooskõlastanud planeeringualal asuvate kinnisasjade omanikud. Detailplaneeringut on korrigeeritud ja täiendatud ning Harju maavanema märkustega on detailplaneeringus arvestatud.

Detailplaneering, milles on kavandatud jagada kesklinnas 1,5 ha suurusel planeeringualal asuv Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 kinnistu kaheks ärimaa krundiks ning üheks 65% ulatuses elamumaa ja 35% ulatuses ärimaa krundiks ning moodustatud kruntidele on määratud ehitusõigus ühe kuni 5‑korruselise büroohoone, ühe kuni 16‑korruselise äripindadega mitme korteriga elamu ja ühe kuni 8‑korruselise parkimishoone ehitamiseks, võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 16. jaanuari 2008 korraldusega nr 40‑k. Teade detailplaneeringu vastuvõtmisest ilmus ajalehes Postimees 19. jaanuaril 2008. Detailplaneering oli avalikul väljapanekul 11.–25. veebruarini 2008. Teade avaliku väljapaneku aja ja koha kohta ilmus ajalehes Postimees 2. veebruaril 2008. Detailplaneeringu avaliku väljapaneku kestel esitasid planeeringulahenduse kohta vastuväiteid ja ettepanekuid Gerta Kärsja, Saku tn 4 elanike nimel Kelli Juhkental ja Korteriühistu Saku 5 juhatuse liige Eevi Kaldma. Vastuväidete esitajatele edastati Tallinna Linnaplaneerimise Ameti seisukohad tähitud kirjadega 6. ja 10. märtsil 2008. Detailplaneeringu avalik arutelu toimus 18. märtsil 2008 ning asjakohane teade ilmus ajalehes Postimees 10. märtsil 2008. Vastuväidete ja ettepanekute esitajatest viibis avalikul arutelul Korteriühistu Saku 5 juhatuse liige Eevi Kaldma ja Gerta Kärsja esindaja Hardo Uus. Arutelul käsitleti detailplaneeringu projekteerija tehtud täiendusi ja muudatusi detailplaneeringus. Vastuväidete esitajad ei loobunud arutelu tulemusel ettepanekutest ja vastuväidetest. Teade arutelu toimumisest ja arutelu tulemustest ilmus ajalehes Postimees 25. märtsil 2008. 

Tallinna Linnavalitsuse 16. aprilli 2008 kirjaga nr LV‑1/2538 esitati detailplaneering planeerimisseaduse § 23 lõike 1 punkti 2 ja § 23 lõike 3 punktide 3 ja 5 ning Tallinna linna ehitusmääruse § 18 lõike 13 kohaselt Harju maavanemale järelevalveks. Planeeringuvaidlusele lahenduse leidmiseks kutsus maavanem 13. mail 2008 kooskõlas planeerimisseaduse § 23 lõike 3 punktiga 5 kokku planeeringu avalikul väljapanekul kirjalikke vastuväiteid esitanud isikute, planeeringu koostamist korraldava kohaliku omavalitsuse ja Harju Maavalitsuse ühisnõupidamise. Avalikul väljapanekul vastuväiteid esitanud isikutest osales nõupidamisel Kelli Juhkental, Eevi Kaldma ja Gerta Kärsja esindaja Hardo Uus. Nõupidamisel kõigi vastuväidete arvestamise osas kokkuleppele ei jõutud.

Maavanem edastas planeerimisseaduse § 23 lõike 3 punkti 5 alusel 20. mai 2008 kirjaga nr 2.1‑13/2428 oma seisukoha ning andis planeerimisseaduse § 23 lõike 6 alusel detailplaneeringu edasiseks menetlemiseks heakskiidu. Maavanem asus seisukohale, et Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 kinnistu detailplaneeringu koostamisel ei ole rikutud seadusi ja norme ega neid vaidlustajate seadusest tulenevaid õigusi, mille järelevalve teostaja peaks tagama. Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 kinnistu detailplaneeringu koostamisel on arvestatud planeerimisseaduses sätestatud planeeringu avaliku menetluse nõudeid ning lähtutud planeerimisseaduse §‑s 9 detailplaneeringu sisule esitatavatest nõuetest.

30. mail 2008 sõlmitud lepinguga nr 2‑6/142 võttis Trend Capital Osaühing kohustuse tagada oma vahendite arvelt detailplaneeringu kohaste avalikult kasutatavate teede, sh Pärnu maantee ja Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 kinnistu vahelisele alale jääva 20 kohaga parkla ja üldkasutatava haljastuse, sh kõrghaljastuse, välisvalgustuse ning vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise.

Tallinna Maa-ametis on ette valmistatud korralduse eelnõu “Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 kinnistule Tallinna linna kasuks isikliku kasutusõiguse seadmise taotlemine ja isiklikule kasutusõigusele valitseja määramine“. Linnavalitsuse korralduse eelnõu kohaselt seatakse Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 kinnistule Tallinna linna kasuks isiklik kasutusõigus, mille esemeks on isikliku kasutusõiguse aladele ehitatavad teerajatised – kõnniteed. Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 kinnistul on isikliku kasutusõiguse ala pindalaga 609 m2. Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 kinnistu omanik kohustub ehitama oma vahendite arvelt isikliku kasutusõiguse alale kõnniteed nende eest Tallinna linnalt hüvitist nõudmata. Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 kinnistu omanik on kohustatud rekonstrueerima oma vahendite arvelt Pärnu maantee ja planeeritava ala vahelisele alale jääva avalikuks kasutamiseks mõeldud 20 kohaga parkla selle eest Tallinna linnalt hüvitist nõudmata ning vormistama parkla kasutusloa detailplaneeringu kohaste hoonete kasutuslubade vormistamise ajaks ning andma kõnnitee ja rekonstrueeritud parkla Tallinna linnale üle üleandmis-vastuvõtmisaktiga kahe nädala jooksul arvates kõnniteele ja parklale kasutusloa vormistamisest arvates. Korralduse eelnõu kohaselt määratakse Tallinna Kommunaalamet Pärnu mnt 137 // Saku tn 2 // Kohila tn 1 kinnistule seatava isikliku kasutusõiguse valitsejaks isikliku kasutusõiguse kinnistusraamatusse kandmisest arvates.

Detailplaneeringu kehtestamine, mille puhul planeerimisseaduse kohane järelevalve planeeringu koostamise üle on kohustuslik või millega määratakse miljööväärtuslik hoonestusala, kuulub volikogu ainupädevusse vastavalt kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lõike 1 punktile 33 ja Tallinna linna ehitusmääruse § 19 lõikele 3.

 

 

 

 

Toomas Vitsut

Tallinna Linnavolikogu esimees