Eestis on üliliberaalne
eluasemepoliitika, kus domineerib omanikukasutus, vabaturumehhanism ja avaliku
sektori üürikorterid on mõeldud kõige suuremate toimetulekuraskustega
gruppidele. Paljudele elanikegruppidele on vaatamata viimaste aastate
elamuehituse kasvule eluasemete ostmise või üürimisvõimalused hoopis
halvenenud.
Tallinna linn algatas 2002. aastal
programmi “5000 eluaset Tallinnasse“ sundüürnike ja suuremate
toimetulekuraskustega elanikegruppidele eluaseme tagamiseks. Programm on
lõpusirgel ning järgmise plaanina on linnal kavas aidata lahendada
eluasemeprobleeme noortel peredel ning nendel töötajatel ja sihtrühmadel
(haridus, tervishoid, sotsiaalhoolekanne jne), kes on vajalikud linna
jätkusuutlikuks toimimiseks, kuid kelle varaline seis ja sissetulekud ei
võimalda turult eluaset soetada või üürida.
Tallinna Linnavolikogu on algatanud
kaks elamuehitusprogrammi “Igale noorele perele oma kodu“ ja “Tallinna teine
elamuehitusprogramm“, millede eesmärkideks on kindlustada eluasemega noored
pered ja Tallinna linnale vajalikud töötajad.
Koos programmi algatamisega tehti
linnavalitsusele ülesandeks moodustada ajutine komisjon, kes korraldaks
käesoleva elamuehitusprogrammi ettevalmistamist. Komisjoni põhilisteks
ülesanneteks programmi väljatöötamisel olid:
-
selgitada välja ja defineerida noor pere ja Tallinna linnale
vajalik töötaja, kes vajab linnalt munitsipaalelamispinda;
-
selgitada välja kui suur on munitsipaalelamispinda vajavate
noorte perede ja Tallinna linnale olulistes asutuses hõivatud töötajate arv;
-
kaaluda algatatud elamuehitusprogrammide ühildamist ning koostada
elamuehitusprogramm, mis tagaks linna eesmärkide realiseerumise;
-
töötada välja ning esitada Tallinna Linnavolikogule ja Tallinna
Linnavalitsusele õigusaktide eelnõud, mis on vajalikud programmi elluviimiseks.
Poliitikauuringute Keskus Praxis on
aastatel 2002-2004 koostanud põhjaliku analüüsi eluasemepoliitikatest
Euroopa riikides ja Eestis. 2003. aastal viis Poliitikauuringute Keskus
Praxis läbi uurimuse “Eluaseme kättesaadavus riskirühmadele“. Uurimustöö
teadvustab vajadust tervikliku eluasemepoliitika ning riigi ja kohalike
omavalitsuste senisest ulatuslikuma sekkumise järele eluasemeküsimustes. Eesti
leibkondadest ligi kolmandik elab kehvades või nende vajadustele mittekohastes
eluruumides. Eluaseme suurus ja mugavus sõltuvad üha enam sissetulekutest.
Vaesemate perede juurdepääs eluasemele on halvenenud, suurenenud on
väljatõstmisohus olevate inimeste ja kodutute arv. Samas on olemas suur hulk
inimesi, kellel on raskusi eluasemekulude tasumisega. Ammugi pole neil võimalik
korterit osta. Erinevate hinnangute järgi võib Tallinna ligi 400 000 elanikust
eluasemekulude võlgnikke olla umbes 10%. Lisaks nimetatud analüüsidele ja
uuringule on ka kõik teised eluasemevaldkonda puudutavad uuringud jõudnud
tulemusele, et Eestis on senini liiga vähest tähelepanu pööratud sotsiaalsetele
sihtgruppidele munitsipaal-üürielamispindade võimaldamisele.
Eesti eluasemevaldkonna arengukava
2008-2013 (EMA) visiooniks ja põhieesmärgiks on muuta eluase kõigile
eesti elanikele kättesaadavaks. Püütakse suurendada munitsipaal- ja
eraüürieluasemete senist vähest osakaalu eluasemefondist. Aastaks 2013 on
plaan suurendada munitsipaal-üürieluasemete arvu 6000 eluaseme võrra ja
PPP (public-private-partnership) raames luua
700 eluaset ning kaardistada ka üürieluasemete osakaal ja seisukord 2008. aasta
lõpuks. EMA rakendusplaanis 2008. aastaks on eluasemetingimuste
parandamiseks (peretoetused ja munitsipaal-üürieluasemete loomine) kavandatud
78,5 miljonit krooni ja aastateks 2008-2013 on tehtud
prognooseelarve 182,5 miljonit krooni. Munitsipaal-üürieluasemefondi
suurendamise toetamise meede rakendatakse läbi KredEx’i ja on seatud piirid
9500 krooni ühe ehitatava, rekonstrueeritava või ostetava elamispinna
ruutmeetri kohta ning maksimaalseks toetussummaks 5 miljonit krooni omavalitsuse
kohta.
Eesti riiklik arengukava Euroopa
Liidu struktuurifondide kasutuselevõtuks ühtne programmdokument 2007-2013
käsitleb eluasemete kättesaadavust sotsiaalse tõrjutuse vähendamise näol.
Eluaseme kättesaadavuse probleemi just lastega perede elamistingimuste
parandamiseks käsitleb ka “Sotsiaalse kaitse ja kaasatuse riiklik aruanne 2006-2008“.
Munitsipaal- ja riigi eluasemefond,
selle tekkimise ajalugu, meetmed, toetused ja finantseerimisskeemid on erinevad
ning kasutatakse ka väga erinevaid termineid ja definitsioone. Üldistatult võib
öelda, et mõiste “Social Housing“ – “sotsiaaleluase“ sisaldab kõikjal
omavalitsuste omandis olevaid üürieluasemeid, kus eluasemed on mõeldud
väiksema sissetulekutega, omavalitsuse funktsioneerimiseks vajalike töötajate
(key-workers), noorte perede ja teistele toetust vajavatele elanikele.
Erinevate riikide sarnased eesmärgid ja põhimõtted munitsipaal-üürieluasemete
(üürieluasemed) puhul võib välja tuua järgmiselt:
-
üürieluasemed on vajalikud eluasemesektoris, kus turumehhanismid
ei toimi või ei ole efektiivsed;
-
üürieluasemete üürid on reeglina alla turuhinna;
-
üürieluasemed on vajalikud vähemkindlustatud ja suuremat
turvalisust vajavatele peredele (väiksem sissetulek, suurem laste arv,
üksikvanem ja noored pered);
-
üürieluasemed on vajalikud omavalitsuse efektiivseks ja
jätkusuutlikuks toimimiseks (omavalitsustele vajalikud töötajad erinevates
sektorites, sotsiaalne lõimumine, turvalisus ja riskide ennetamine);
-
üürieluasemete loomiseks on olemas riiklikud finantseerimis- ja
toetusskeemid.
Üürieluasemefond peab olema
piisavalt suur ja vastama üürieluasemete tegelikule vajadusele.
Sotsiaaleluasemete osakaal elamufondist vanades Euroopa Liidu riikides on
vahemikus 2-36%, sh näiteks Soomes 15%, kusjuures üürieluasemete osakaal
elamufondist on 20-60% (sisaldab nii sotsiaaleluasemeid kui eraomandis
olevaid üürieluasemeid). Põhjamaades on üürituru osakaal vahemikus 25-45%
v.a Island 15%. Hinnangute kohaselt ei ole Lääne-Euroopas kuni 1/3 elanikkonnast
suuteline tasuma oma eluaseme täielikku majanduslikku kulu. Seetõttu on aru
saadud, et eluasemesüsteem ei toimi efektiivselt ainult turusuhete baasil.
Valitsuse toetus eluasemele moodustab Lääne-Euroopa riikides 1-4% SKP-st,
mis on ühiskonna poolt aktsepteeritud.
Tallinna puhul võib eraldi välja
tuua Soomes ja Helsingis hästi toimiva süsteemi, mida oma mahult, selguselt ja
lihtsuselt võib võtta eeskujuks. Soomes on loodud riiklikul tasandil
üürieluasemete ehitamise rahastamisfond ARA, mis annab selleks otstarbeks
pikaajalisi ja stabiilselt madala intressiga laene. Teatud perioodidel võib
olla fondi intress sama, mis turuintress. Omavalitsused saavad omalt poolt
osaleda nn planeerimismonopoli ja maaga. Tulenevalt fondi nimest kasutatakse
terminit “arava vuokraasunnot“ – “ARA rahastamisfond toel rajatud
üürikorterid“. Olulisemad näitajad ja põhimõtted võib välja tuua järgmiselt:
-
Soomes on 822 000 üürikorterit, millest pooled on
ehitatud riigi laenu ja intressitoega (ARA). Tavaliselt on sellised üürimajad
omavalitsuste ja mittetulundusühingute omandis;
-
Helsingi linna üürikorterite arv 41 500 koos 84 600
üürnikuga (võrdluseks Tallinna linnale kuuluvate üürikorterite arv 3800 on
Helsingi omast 10 korda väiksem ):
o linna
üürikorterite saajad määratletakse sotsiaalsete põhimõtete (sissetuleku ja
varalisuse) järgi;
o linna
üürikorterite üürihinnad tulenevad ehitus- ja kasutuskuludest. Helsingis on
need turuhindadest ca 20% madalamad (vt punkti 10.1). Vabaturu
üürikorterite hinnad tulenevad turuhindadest ja poolte kokkuleppest;
o ehituskulud
Helsingi piirkonnas 2007. aastal olid 2350 EUR/m2 ja
keskmine korteri üürihind 8,55 EUR/m2/kuus (vanemate ja uute
korterite üürivahemik on 6,99-10,13 EUR/m2/kuus).
-
Helsingi linna 2008. aasta plaan on kogu uuest ehitatavast
elamufondist (5000 eluaset/aastas) rajada 20% e 1000 linna
üürikorteriteks;
-
eraldi on üürnikele väljatöötatud ka piisav üüritoetuste süsteem
abivajajatele (töötud, õpilased jne). Aastane toetuste maht on Soomes üle 400 miljoni
EUR.
Põhimõte, et üürihinnad tulenevad
otsestest kuludest ja on eraldatud üüritoetustest, teeb Soome süsteemi
arusaadavaks, lihtsaks ning ühiskonna poolt vastuvõetavaks. Pikemas
perspektiivis peaks Tallinnas hakkama ka tööle sarnane süsteem, kus riigi ja
linna toel tekib arvestatav üüriturg kulupõhiste üürihindega. Tänasesse
situatsiooni ei saa meile otse seda süsteemi kopeerida, sest keskmiste
sissetulekute tase võrreldes ehituskulude või korterite ruutmeetri hindadega on
Tallinnas oluliselt väiksem kui Helsingis. Vastav suhtarv on Tallinnas ca 0,5
ja Helsingis 0,8, mis on üle 50% suurem kui meil Tallinnas.
Aastal 1992 oli Tallinnas
ligikaudu 9 miljonit ruutmeetrit elamute üldpinda, millele viimaste
aastate jooksul on lisandunud ligikaudu 10% ehk 0,9 miljonit. Kaks kolmandikku
sellest on lisandunud viimase 5 aasta majanduslikul tõusuperioodil.
Tallinna ühe elaniku kohta on käesoleval ajal keskmiselt kasutada ca 25 m2,
mis on kolmandiku võrra väiksem kui Helsingis ja ligi poole väiksem paljudest
teistest lääneriikidest.
Aastatel 2000-2007 on
Tallinnas sissetulekud kasvanud kaks korda ja kasutatud eluasemete turuhinnad
ligi viis korda. Tallinna eluasemete arv on ca 175 000 ja sellest on
üürieluasemeid umbes 16%. Üüriturg on muutunud aktiivsemaks, kuid
üürieluasemete maht ning hinnavahemik on siiski ebapiisav paljude
elanikegruppide eluasemeküsimuste lahendamiseks. Linna
omandis olev elamufond on 4500 eluaset, millest ca 3800 on
elamiskõlblikud eluruumid. Linna omandis olev elamufond moodustab kogu linnas
olevast elamufondis vaid 2,5%.
Eluaseme ostmise või turult
üürimise eelduseks on vähemalt keskmine ja üle keskmise sissetulek. Leibkonnad,
kelle sissetulekud on alla keskmise, ei oma piisavaid võimalusi eluasemeturul
hakkama saamiseks. Tallinnas on võrreldes teiste Eesti piirkondadega suuremad
keskmised palgad, kuid samal ajal võrreldes keskmisi korteri hindasid või
üürihindasid on selge, et siin on keskmiste sissetulekutega eluasemeturul
raskem hakkama saada kui mujal Eestis. Suur osa alla keskmise sissetulekuga
elanikest töötavad avalikus sektoris, mis on vajalik linna jätkusuutlikuks
toimimiseks (kultuuriasutuste- ja sotsiaalasutuste töötajad, trolli-, bussi- ja
trammijuhid jne). Selles sektoris on töötajate palgad üle riigi suhteliselt
sarnased ja väiksemates linnades või asulates võimaldavad eluaset osta või
üürida turuhindadega, kuid Tallinna kallil eluasemeturul on võimalused selgelt
väiksemad.
Joonis 1.
Keskmise palga ja korteri hindade võrdlus maakonna keskuste järgi
Tallinna arengukava 2001-2005
vastuvõtmisel oli Tallinna linnas elamufondi selge defitsiit. Seda näitas
tüüpkorterite kiire hinnatõus ja see, et leibkondade arv on suurem kui
eluasemete arv. Sellepärast otsustati programmi koostamisel vaadelda lisaks
munitsipaalehitusele ka erasektori poolset elamuehitust. Arvestuslikult 5000 eluaseme
juurdeehitamisega Tallinnasse planeeriti vähendada eluasemete defitsiiti ja
pidurdada kiiret eluasemete müügi- ning üürihindade tõusu. Arvestades aasta 2002
ja sellele järgnevate aastate prognoositavaid elamuehitusmahtusid, kavandati
5000 korteri ehitamise ülesanne järgmiselt:
-
linn ehitab 2000 eluaset s.o 400 eluaset aastas;
-
erasektor ehitab 3000 eluaset s.o 600 eluaset aastas,
millest osa valmib linna ja erasektori koostöös.
Linna poolt ehitatavate eluruumide
finantseerimisskeemiks planeeriti linna 75% osalust ja 25% riigi osalust.
Tallinna elamuehitusprogrammi “5000
eluaset Tallinnasse“ raames on Tallinna linn ehitanud 1126 korterit ning
2008. aastal ehitatavate korterite ning Loopealse PPP projektiga täidab
linn seatud eesmärgid ning annab käiku 2078 korterit.
Käesolev elamuehitusprogramm on üks
osa linna laiemast eluasemepoliitikast, mis keskendub linnale vajalike
töötajate ja noorte perede eluasemete üürimisvõimaluste loomisele. Linn plaanib
aktiivsemalt tegutseda selles eluasemesektoris, kus turumehhanismid ei toimi
või ei ole efektiivsed ning linn jätkab linna omandis olevate üürikorterite
rajamist. Programmi eesmärgid on järgmised:
-
linna jätkusuutlikuks toimimiseks luua uued võimalused eluasemete
üürimiseks linnale vajalike töötajatele ja noortele peredele ;
-
ennetada halbadest eluasemetingimustest tulenevaid sotsiaalseid
probleeme (kodutus, kuritegevus, narkomaania, tervis, haridus jne);
-
luua hinnalt stabiilne, piisav ja turvaline üürieluasemete sektor
toetades nii nõudlust kui pakkumist üürieluaseme valdkonnas.
Põhilised meetmed:
-
noorte perede ja linnale vajalike töötajate arvamine linnalt
eluruumi üürile taotlema õigustatud isikute nimekirja;
-
üürieluasemete ehitamine või ostmine linna ja riigi eelarve
vahenditest;
-
leida mudel ja uued koostöövõimalused erasektoriga üürielamute ehitamiseks.
Tallinna linna jätkusuutliku arengu
ja linna optimaalse funktsioneerimise tagamisel saab üha suuremakas
väljakutseks tööjõu leidmine ja hoidmine. Tallinna linn on riigi kõrval avaliku
sektori suurim tööandja.
Eesti demograafilised trendid
muutuvad järsult negatiivseks pärast 2012. aastat – enne seda langeb
küll tööealiste inimeste arv, kuid hõivatute arv ja tööhõive määr kasvavad tänu
suuremate põlvkondade lisandumisele tööjõu hulka (nn laulva revolutsiooni
lapsed). Järgmisest kümnendist alates on tööjõu hulgast lahkuvate inimeste arv
pidevalt suurem kui tööjõu turule lisanduvate inimeste arv. Antud olukorda
raskendab veelgi kirjeldatud trendidega kaasnev tööjõu pakkumise vähenemine ja
olemasoleva tööjõu vanuselise struktuuri muutus.
Tallinna linnas kui Eesti suurima
omavalitsuse asutuses on üle 14 300 ameti- ja töökoha. Kui sellele
lisada töökohad linna valitseva mõju all olevates äriühingutes ja
sihtasutustes, ületab see arv 19,5 tuhande. Täna töötab kogu avalikus
sektoris suur osa Eesti kõrgharidusega tööjõust. Siin on erasektoriga võrreldes
proportsionaalselt palju rohkem ametikohti, mis eeldavad kas kõrgharidust või
vähemalt üldkeskharidusele lisanduvat eri- või ametialast väljaõpet.
Paradoksaalne on olukord, kus avalikus sektoris paljudel ametikohtadel on palk
alla Eesti keskmise. Näitena on toodud järgmiste asutuste keskmised palgad
kroonides kuus:
|
kultuuriasutuste töötajad
|
9700;
|
|
|
|
noorsoo ja spordiasutuste töötajad
|
9300;
|
|
|
|
trolli-, trammi- ja bussijuhid
|
10690
|
-
|
12158;
|
|
õpetajad
|
9516
|
-
|
13908 (minimaalne vahemik).
|
Tallinna kohalik omavalitsus on
perioodil 2006-2008 oluliselt panustanud töötajate palgatõusu. Otsesele
rahalisele motivaatorile konkurentsivõimelise palga näol peab tuge ja toetust
andma muude kaudsete motivaatorite süsteem, sealhulgas ka linna tugi
eluasemeprobleemide lahendamisel.
Kinnisvara hind on Eestis
palgatasemega võrreldes kõrge ning see piirab potentsiaalsete eluasemelaenu
võtjate ringi kõrgemate tuludetsiilidega, kes on aga oma laenuvõime või -vajaduse
praeguseks paljuski ammendanud. Pangad annavad laenu ametliku sissetuleku
(valdavalt palga) alusel ning selle jaotuse põhjal võib oletada, et lähiajal ei
kvalifitseeru uute korterite ostuks vajaliku laenu saajate ringi
märkimisväärses koguses uusi palgatöötajaid.
Kvantitatiivsed näitajad linnale
olulistes valdkondades hõivatute kohta (olenemata töö- või teenistussuhte tähtajast,
töötasust, töötaja koormusest vm näitajatest)
Tabel 1. Tallinna linna
jätkusuutlikuks toimimiseks vajalikud töötajad
|
Sihtrühm/ Tallinna
linnale vajalik töötaja
|
Töötajate arv
|
|
Linna ametiasutuste
hallatavate asutuste töötajad
|
12 000
|
|
huvikoolide töötajad
|
450-500
|
|
õpetajad jt üldharidus-ja kutsekooli töötajad
|
5000-5200
|
|
koolieelsete lasteasutuste töötajad
|
4000-4300
|
|
kultuuritöötajad (raamatukogud, linnateater,
loomaaed jt)
|
650
|
|
sotsiaal- ja hoolekandeasutuste töötajad
|
800-900
|
|
spordi- ja noorsooameti hallatavate asutuste
töötajad
|
180-200
|
|
Tallinna Botaanikaaed (teadus-ja arendusasutus)
|
50
|
|
Tallinna Kalmistud
|
60
|
|
Kadrioru Park
|
20
|
|
linnaosade
hallatavate asutuste töötajad (sotsiaal-ja hoolekandeasutused,
kultuuriasutused, vabaaja asutused)
|
300
|
|
Linna äriühingute ja
sihtasutuste töötajad
|
5 000
|
|
Tallinna Autobussikoondise, Tallinna Trammi- ja
Trollibussikoondise, haiglate ning teiste linna äriühingute ja sihtasutuste töötajad
|
|
|
Linna turvalisust
tagavate struktuuride töötajad
|
1 200
|
|
politseinikud
|
800
|
|
päästeametnikud
|
400
|
|
Kokku (ca)
|
18 200
|
2007. aastal teostatud
kvantitatiivne uuring “Tallinna linnale olulistes asutustes hõivatud noorte
töötajate huvi munitsipaalkorteri üürimise vastu“ hõlmas Tallinna linnas
töötavaid ja linnale olulistes valdkondades hõivatud kuni 34-aastasi
noori. Uuringus selgitati nimetatud kontingendi potentsiaalset huvi ja vajadust
munitsipaalkorteri üürimise järele iseseisva tööalase karjääri ja perekonnaelu
alustamise perioodil. Uuringu sihtrühmaks oli seega spetsiifiline osa linna
noortest töötajatest, kelle jaoks sisenemine eluasemeturule on ebapiisavate
sissetulekute tõttu eeldatavasti keeruline ning kes oleksid potentsiaalsed
kliendid linna munitsipaal-üürielamispindade sektoris. Kahtlemata leidub võimalikke
linna üürikorterite vajajaid ka teistes valdkondades ja vanusegruppides, kellel
erinevatel põhjustel pole võimalik omanikukasutuses korterit soetada või
erasektoris eluaset üürida.
Linnalt eluaseme üürimisest oli
huvitatud ligi 2/3 küsitletud sihtrühmast, viiendik hindas seda võimalust
väga oluliseks elustaadiumis, mil alustatakse iseseisva töö- ja perekondliku
eluga. Kõige enam on linna üürikorterist huvitatud üksielavad, madalamate
sissetulekutega, erinevate põlvkondadega eluaset jagavad inimesed ja ka need,
kes üürivad korterit erasektoris. Seega sõltumata elustaadiumist või
vanusgrupist võib tunnetatud vajadust linnalt korteri üürimise järele vaadelda
küll kui majanduslikku paratamatust, teisalt aga ka kui eluasemesuhet, mis
annab kindlustunde kui selle kasuks on otsustatud või ka juhtumil, kui on
tegemist hetkeparatamatusega.
Seejuures on oluline märkida, et
enamus nn noorte uuringus vanemas vanusegrupis (30-34 a)
küsitletutest peab linnalt korteriüürimise võimalust oluliseks vaatamata
sellele, et nad ise on jõudnud eluaseme omaniku staatusesse.
Väga oluline tulemus uurimuse
seisukohast on asjaolu, et kui linnalt eluaseme üürimise alternatiivi peetakse
põhimõtteliselt oluliseks, siis individuaalse eluasemekarjääri tulevik seotakse
valdavalt isiklikku omandisse kuuluva eluasemega. Seega on alust väita, et
linnalt eluaseme üürimise võimaluse taotlemine pole valdavale osale elanikest
kergema vastupanu teed minemine, pigem sunnitud olukorra lahendamise võimalus;
seda eriti tingimustes, kus kultuurinorm soosib omanikustaatust ning aktiivsele
rekonstrueerimisele ja uusehitusele eelnenud perioodist domineerib kujutlus
linna üürimajast kui kehvast ja inimest alavääristavast eluasemest.
Munitsipaalmajade stigmatiseeritus
seostub ka seal elavate inimestega, kellega ei soovita samastuda. “Sotsiaalmaja“
on sümbolina tabumõiste, millega seostub sotsiaalne suutmatus eluga toime
tulla, nn sotsiaalne saamatus kui kehvapoolne elupakett. Mida kvaliteetsemad on
sotsiaalmajad ja linna üürimajad, mida mõistetena tasuks eristada, seda enam
väärtustuvad mõlemad alternatiivsed üürimisvõimalused. Teatavasti valitseb
eluaseme sotsiaalsete ja füüsiliste dimensioonide vahel duaalne suhe, mis
tähendab vastandmõju suhet, ehk teisisõnu, mida kõrgem on füüsilise keskkonna
kvaliteet, seda ligitõmbavam on ta kvaliteeti hindava elaniku jaoks; eluaseme
kvaliteeti väärtustava elanikkonna asumine linna üürimajadesse vähendab suure
tõenäosusega stigmatiseeritust ja tagab eluasemekvaliteedi kestvuse. Selline
muutus on vaieldamatult aeganõudev, kuid väärib pretsedendi loomist praktikas.
Kirjeldatud uuringus on vaadeldud
avalikus sektoris ja sotsiaalvaldkonnas töötajate arvu ning uuritud nende
eluasemevajadusi ning võimalusi eluasemeturul ise hakkama saada. Selles
sektoris uuritud noorte perede eluasemevajadust on kõige selgemalt välja toodud
ning võib arvestada, et üürieluaseme vajadus on 5-10% vaadeldud
sihtrühmast ehk 1000-2000 eluaset. Uuringu tulemusi võib laiendada
ja väita, et selge vajadus üürieluaseme järele on noortel peredel. Noorte perede
toetuseks on seni riiklikul ja omavalitsuse tasandil toetatud eluaseme
soetamist odavama maa, laenu garanteerimise, maksusoodustuste ja madalama
intressiga, kuid eluaseme üürivõimalusi ei ole soodustatud. Käesoleva
programmiga toetatakse noort peret eluasemete uute üürivõimalustega, mis
hinnalt on turuhindadest madalam ning üürisuhe linnaga pikaajalisem ja
turvalisem.
Üürieluaseme vajadus on lisaks
eelpoolkirjeldatud sihtrühmadele ka kultuuritöötajatel ja üliõpilastel, kelle
sissetulekud on samuti väiksemad keskmistest. Selle sektori täpsema
eluasemevajaduse selgitamiseks on plaan läbi viia pilootprojekt 100 eluasemega.
Selle põhjal saab täpsustada veel vajadust ning teisi vajalikke tingimusi.
Programmi käivitamisel on vajalik
lähtuda sellest, et:
-
üürieluaseme vajadus on ca 5% vaadeldud sihtrühmast ehk 1000 eluaset;
-
vajalik on viia läbi pilootprojekt ca 100 eluasemega.
Käesoleva programmiga alustatakse
järk järgult üürieluasemete ehituse ja väljaüürimise süsteemi loomist, kus
üürihinnad katavad kõiki otseseid kulusid analoogselt arenenud riikidega.
Sellise süsteemiga saavutatakse turuüüridest madalamad üürid eelkõige järgmiste
meetmetega:
-
linn saab võrreldes eraettevõtetega võtta laenu olulisemalt
pikemaks perioodiks ja madalamate hindadega (raha on odavam);
-
hindades ei sisaldu arenduskasumit ega spekulatiivset maa hinda.
Linna üürihinna arvutamise kuludes arvestatakse maa hinnaks maa
maksustamishind;
-
pikaajalise ja mahuka ehitus- või hankeprogrammiga saavutatakse
madalamad ehituskulud;
-
välditakse kalleid lahendusi või pakkumisi, samas lähtutakse
hoone eluea võimalikult madalatest kasutuskuludest.
Ühe näitena on välja toodud linna
poolt finantseeritava Erika tn 13a munitsipaalelumaja ehituskulud ühe
ruutmeetri elamispinna kohta, kus elamispinna ehituskuluks koos
projekteerimis-, liitumis- ja sisustuskuludega kujunes ca 19 000 krooni.
Maa maksustamishind on selles piirkonnas 300 krooni krundi ühe ruutmeetri
kohta, mis taandades hoone elamispinnale on 265 krooni. Ehituskulu on
suhteliselt kõrge, sest tegemist on nö buumi ajal tellitud tööga, kus oli selge
ehitusvõimsuste nappus. Sellepärast on võrdluse aluseks võetud kolm erinevat
ehitushinda koos maa maksustamishinnaga, et tuletada kulupõhine üürihinna
vahemik. Linn saab laenu intressiga EURIBOR 0,2% ning laenu pikkustena on välja
toodud 15, 20 ja 25 aastat.
Tabel 2. Erika tn 13a
ehituskulude tabel krooni elamispinna ruutmeetri kohta
|
Pinnanäitajad
|
m2
|
hind kr/m2
|
hind km-ta kr/m2
|
|
Brutopind
|
8840
|
16 101
|
13 645
|
|
Elamispind
|
7240
|
19 000
|
16 102
|
|
Maa hind elamispinnale
|
265
|
265
|
265
|
Tabel 3. Kuu üüri maatriks
ehitushindadega 15 000-20 000 kr/m2 ja intressiga 4,7%
|
Periood(a)/ehitushind kr/m2
|
15 000
|
17 500
|
20 000
|
|
15
|
116
|
136
|
155
|
|
20
|
97
|
113
|
129
|
|
25
|
85
|
99
|
113
|
Linnal oleks võimalik omal maal ja
tänases turusituatsioonis ehitada üürieluasemeid, mille kulupõhine üür oleks
vahemikus 85-113 krooni ruutmeetri kohta kuus.
Tabel 4. Võrdlus uute
korterite turuüüri ja munitsipaalkorterite kulupõhise üüriga
|
Võrdlus
|
Vabaturg
|
Munitsipaalmaja
|
Vahe
|
|
|
üür
kr/m²kuus
|
140
|
100
|
40
|
40%
|
|
kommunaalkulud
kr/m²/kuu
|
12
|
12
|
0
|
0%
|
|
haldus ja
hooldus kr/m²/kuu
|
5
|
5
|
0
|
0%
|
|
korteri
remondi fond kr/m²/kuu
|
|
5
|
-5
|
-100%
|
|
Kokku
kr/m²/kuu
|
157
|
122
|
35
|
29%
|
|
20
m²/korter
|
3140
|
2440
|
700
|
29%
|
|
40
m²/korter
|
6280
|
4880
|
1400
|
29%
|
|
60
m²/korter
|
9420
|
7320
|
2100
|
29%
|
Allikas:
City 24, Statistikaamet
Tabelis toodud arvutuse põhjal
tuletatud kulupõhine üürivahemik on 85-113 kr/m2 kohta
kuus ning see on võrreldav kasutatud korterite turuüüridega ning 20-40%
odavam uute eluasemete turuüürist. Kui arvestada linnale vajalikena neid
töötajaid, kes saavad samuti 20-40% vähem palka kui on keskmine palk
Tallinnas, siis oleksid neil samad võimalused eluasemeprobleemidega hakkama
saamiseks kui teistel.
Kulupõhisele üüriarvestusele tuleb
üle minna järk järgult lähtuvalt sissetulekute kasvust. Tänases situatsioonis
tuleb alustada põhimõttega, et üürid oleksid 2/3 kulupõhisest üürist ja ca 50%
turuüürist:
-
linnale vajalikel töötajatel üür 2/3 kulupõhisest
üürihinnast ehk 1/2 turuhinnast;
-
noortel peredel üür 5/6 kulupõhisest üürihinnast ehk 2/3 turuhinnast;
-
üürid kasvavad vastavalt keskmiste sissetulekute kasvule
eeldatavalt 5% aastas;
-
eeldatavalt 7-10 aasta jooksul võib üle minna ainult
kulupõhistele üürihindadele (eeldades, et sissetulekud jätkavad võrreldes
ehitushindadega suuremat kasvu).
Tänases turusituatsioonis on linnal
otstarbekam ise ehitada uued eluasemed kui turult turuhinnaga eluasemeid osta
(kasutatud korterite hinnavahemik on 18 000-23 000 kr, mis
on suurem kui uue korteri ehituskulu). Isegi kasutatud eluasemete hinnad on
kõrgemad kui uute eluasemete ehitushinnad koos maa maksustamishinnaga.
Põhimõtteliselt tuleks igal aastal analüüsida ja otsustada:
-
kui suur on üürieluasemete vajadus;
-
kas on soodsam osta või ehitada üürieluasemed;
-
kas on soodsam kaasata erasektorit ja teostada PPP projekt, kus
linn osaleb maaga või garandina.
Tabel 5.
Korterite keskmine hinnavahemik Tallinnas 2007. a IV kvartalis, kr/m2
|
Linnaosa
|
Vanem elamu
|
Uusehitis
|
|
Kesklinn
|
25000-30000
|
28000-40000
|
|
Kristiine
|
22000-26000
|
28000-35000
|
|
Haabersti
|
19000-23000
|
27000-35000
|
|
Mustamäe
|
18000-23000
|
25000-32000
|
|
Lasnamäe
|
18000-22000
|
23000-3000
|
Allikas:
Uus Maa
Elamuehitusprogrammi mahuks on
arvestatud 1000 korterit kuue aasta jooksul. 2009. aastal, mil on
eeldatavasti sundüürnike taotlused linnalt eluruumi üürile saamiseks läbi
vaadatud, on plaanis läbi viia pilootprojekt 100 korteri osas Raadiku tn 8
koostööprojektis erainvestoriga. Järgmised elamuehitusprojektid on plaanis läbi
viia linna omanduses oleval maal ning vastav otsus, kas linna poolt tellida
ehitus või läbi viia koostööprojekt erasektoriga, otsustatakse pärast esimese
pilootprojekti edukat teostamist. Potentsiaalsed asukohad, kus
elamuehitusprogrammi saab teostada, on välja toodud järgmises tabelis.
Tabel 6.
Elamuehitusprogrammi realiseerimise võimalikud asukohad ja ehitusmahud
|
Aadress
|
Siht-otstarve
|
Elamumaa pindala m2
|
Elamu-ehitus-maht m2
|
Maks./ arvestuslik eluasemete arv
|
Üld-/Detailplaneering
|
|
Raadiku tn 8
|
Elamumaa
|
54 750
|
133 960
|
1 176
|
Raadiku tn 8 kinnistu DP
|
|
Seebi tn 36c
|
Elamumaa
|
2 352
|
4 800
|
72
|
Seebi tn ja A. H. Tammsaare tee vahelise maa-ala
detailplaneering
|
|
Valge tn 28
|
Elamumaa
|
19 960
|
20 540
|
307
|
Valge tn 28 kinnistu ja lähiala DP eskiis
|
|
Puju tn 2, 4/ Angerpitsi 1, 3, 5
|
Elamumaa
|
14 112
|
21 000
|
313
|
Lasnamäe elamualade üldplaneering
|
|
Narva mnt 129
|
Elamumaa
|
63 835
|
63 000
|
940
|
Lasnamäe elamualade üldplaneering
|
|
Puju tn 1,3,5,7 ja 9
|
Elamumaa
|
11 000
|
17 000
|
254
|
Lasnamäe elamualade üldplaneering
|
|
Kokku
|
|
166 009
|
260 300
|
3 062
|
|
Märkus: Üldplaneeringu
põhjal toodud ehitusmahud on Tallinna Linnaplaneerimise Ameti andmete alusel.
Arvestades elamuehitusprogrammi
mahuks 1000 eluaset kuue aasta jooksul, keskmiseks eluaseme suuruseks 50 m2
ja ühe ruutmeetri eluaseme elamispinna rajamiskuluks 15 000-17 500
krooni on kogu programmi investeeringu maksumuseks 750-875 miljonit
krooni. Suurem osa kuludest tuleks linna eelarvest läbi laenu ja 25% tuleks
planeerida riigieelarvest (Eesti eluasemevaldkonna arengukava 2008-2013).
Samas on õigem välja tuua linna kulu, mis tekib makstava üüri ja kulupõhise
üüri vahest. Tabelis on toodud makstavaks üüriks 75 kr/m2/kuus,
mis tuleneb arvestusest, et pooled üürnikud on linnale vajalikud töötajad
üüriga 65 kr ja pooled noored pered üüriga 85 kr. Võimalik kava ja
linna kulud elamuehituseks on välja arvutatud järgmises tabelis.
Tabel 7. Arvestuslik linna
kulu kr/aastas
|
Aasta
|
Aadress
|
Elu-ase-mete arv
|
Kesk-mine eluase m2
|
1 m2 raja-miskulu
kr/kuu
|
Kulu aastas kr
|
Üüri-hind kr/m2/ kuu*
|
Üüritulu aastas kr
|
Linna kulu kr
|
|
2009
|
Raadiku I
|
100
|
50
|
136
|
8 160 000
|
75
|
4 500 000
|
3 660 000
|
|
2010
|
Seebi tn 36c
|
72
|
50
|
100
|
4 320 000
|
75
|
3 240 000
|
1 080 000
|
|
2010
|
Valge tn 28
|
128
|
50
|
103
|
7 910 400
|
75
|
5 760 000
|
2 150 400
|
|
2011
|
Valge tn 28
|
179
|
50
|
106
|
11 394 066
|
79
|
8 457 750
|
2 936 316
|
|
2012
|
Puju tn 2, 4/ Angerpitsi tn 1, 3, 5
|
267
|
50
|
109
|
17 505 487
|
83
|
13 246 538
|
4 258 949
|
|
2013
|
Puju tn 1,3,5,7 ja 9
|
254
|
50
|
113
|
17 152 754
|
87
|
13 231 654
|
3 921 101
|
|
|
|
1 000
|
|
667
|
66 442 707
|
|
48 435 941
|
18 006 766
|
Märkus: Arvestatud on
ehitushindade 3% kasvu ja üürihindade 5% kasvuga alates 2011. a eeldades
sissetulekute üleüldiseks kasvuks 5%. Üürihind 75 kr/m2/kuus on
arvutuslik keskmine üüridest 65 ja 85 kr/m2/kuus.
Esimene pilootprojekt on plaanis
läbi viia Raadiku tn 8 elamuehitusprojektis 100 üürieluaseme osas,
kus linnale vajalikud töötajad peavad maksma 65 kr üüri ühe ruutmeetri
eest kuus ja noored pered 85 kr/m2/kuus ning linna kompenseerib
arendajale ülejäänud kulud. Arvestades keskmiseks eluaseme suuruseks 50 m2
ja kahte erinevat üüritariifi, on linna kulud 3,66 miljonit krooni aastas.
Pilootprojekt viiakse läbi eramaal, kus hinnad sisaldavad nii maa turuväärtust
kui arendaja kasumit, järgmised projektid on plaanis läbi viia omal maal, kus
plaanitakse saavutada oluliselt odavamate hindadega üürikorterid. Plaanides
üürihindade tõusu vastavalt keskmiste sissetulekute kasvule, peaks pikemas
perspektiivis linna kulud kahanema miinimumini.
Eluruumide jaotus ja üürile andmise
otsustamise mehhanism peaks olema käesoleval ajal kehtiva korra edasiarendus.
Üürile andmise taotluste läbivaatamine, üürile andmise otsustamine ja
üürilepingute sõlmimine töötaks samas korras, kuid uute kriteeriumite järgi.
Eluruumi üürile taotlejad oleksid:
-
linnale vajalikud töötajad (peatükk 6.1 ning ka isikud, keda
Tallinna linn on toetanud õpinguperioodil ja kes on asunud õpitud erialal
Tallinnasse tööle);
-
noored pered (noor pere on perekond või üksikvanem, kes kasvatab
vähemalt ühte alla 16 aasta vanust last. Üliõpilased on noorte peredega
võrdsustatud).
Eluruumide üürile andmise
kriteeriume on plaanis täpsustada pärast pilootprojekti läbiviimist kui selgub
ka täpsem üürieluasemete vajadus ning vastavad sissetulekute ja varalisuse
seisu näitajad.
Tallinna linna ülesanne tulenevalt
põhiseadusest ja kohaliku omavalitsuse korralduse seadusest on elamumajanduse
korraldamine oma haldusterritooriumil. Viimase viieteistkümne aasta jooksul on
olnud suured ümberkorraldused eluasemeturul. Riiklikul ning omavalitsuse
tasandil on tegeletud eluasemete erastamise ning erastamise järgsete
probleemide lahendamisega (sundüürnike probleem). Teiselt poolt on toetatud
eluasemeturu tekkimist ja loodud võimalusi eluasemete soetamiseks ning
rekonstrueerimiseks (maksusoodustused ostmisel, laenutooted, Kredex garantiid
jne). Tallinna linn on omalt poolt osalenud raha, maa ja planeeringutega.
Elamuehitus linnas on käivitunud suuremas mahus ning on tekkinud laiemad
võimalused soetada turult uus või kasutatud eluase, kuid märkimisväärsele osale
elanikkonnast on eluaseme kättesaadavus muutunud raskemaks, sest kinnisvara
hinnad on kasvanud rohkem kui sissetulekud. Üüriturg on mahult väike,
ebastabiilne ja hinnalt ei vasta tegelikele vajadustele. Teise
elamuehitusprogrammiga käivitatakse üürieluasemete ehitamine, kus linnale
vajalikud töötajad ja noored pered saavad suuremad võimalused eluasemete
üürimiseks vastavalt nende võimalustele.
Eesti eluasemevaldkonna arengukava 2008-2013 (2007).
Tallinn: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium.
Eesti eluasemevaldkonna arengukava 2008-2013
rakenduskava 2008. aastaks (2008). Tallinn: Majandus- ja
Kommunikatsiooniministeerium.
Sotsiaalse kaitse ja kaasatuse riiklik aruanne 2006-2008
(2006). Tallinn: Sotsiaalministeerium.
Kährik, A. (2002) Eluasemepoliitika Euroopas ja Eestis.
Tallinn: Poliitikauuringute Keskus.
Kährik, A (2004) Eluasemepoliitika üleminekuriikides. Tallinn: Poliitikauuringute Keskus.
Eluaseme kättesaadavus riskirühmadele (2003). Tallinn:
Poliitikauuringute Keskus.
Tamm, M. (2007). Eesti eluasemelaenude turg – lühike
ülevaade hiljutisest arengust. Tallinn: Kroon ja majandus 2/2007.
Tallinna strateegia 2025 (2003) Tallinn: Tallinna
Linnavalitsus.
Kinnisvaraturu ülevaade sügis 2007 (2007). Tallinn:
Kinnisvaraekspert AS.
Eesti kinnisvaraturu trendid IV kvartal 2007 (2008).
Tallinn: Uus Maa AS.
Tallinna rahvastiku tervise arengukava 2008–2015 (2008).
Tallinn: Tallinna Linnavalitsus.
Similarities and differences in the housing policies of the
nordic countries (2005). Helsinki: Ministry of Environment.
Munitsipaaleluasemete vajaduse uuring (2005). Tallinn:
Sotsiaalministeerium.
Vaesus ja selle mõõtmine. Vaesuse suundumused Eestis (2006),
Tallinn: Sotsiaalministeerium.
Sotsiaalse kaitse ja kaasatuse riiklik aruanne 2006-2008
(2006), Tallinn: Sotsiaalministeerium.
Eesti kinnisvaraturg 2007. a. (2008) Tallinn: Maa-amet.
Soome Keskkonnaministeerium http://www.ymparisto.fi/default.asp?node=219&lan=fi
Statistikaameti andmebaas http://www.stat.ee/andmebaas
Soome statistikaameti andmebaas http://www.tilastokeskus.fi/
Allikas:
Helsingi linnavalitsus
|
Maakond
|
Maakonna keskus
|
Keskmine brutopalk kr/kuu
|
Keskmine korteri hind kr/m²
|
Brutopalk/ korteri m² hind
|
|
Harju maakond
|
Tallinn
|
13 804
|
26 807
|
51%
|
|
Hiiu maakond
|
Kärdla
|
9 700
|
7 292
|
133%
|
|
Ida-Viru maakond
|
Narva
|
9 327
|
12 492
|
75%
|
|
Jõgeva maakond
|
Põltsamaa
|
10 268
|
5 871
|
175%
|
|
Järva maakond
|
Paide
|
10 855
|
9 674
|
112%
|
|
Lääne maakond
|
Haapsalu
|
9 577
|
13 244
|
72%
|
|
Lääne-Viru maakond
|
Rakvere
|
9 723
|
13 187
|
74%
|
|
Põlva maakond
|
Põlva
|
9 601
|
7 977
|
120%
|
|
Pärnu maakond
|
Pärnu
|
10 352
|
20 661
|
50%
|
|
Rapla maakond
|
Kohila
|
10 169
|
14 736
|
69%
|
|
Saare maakond
|
Kuressaare
|
10 947
|
15 684
|
70%
|
|
Tartu maakond
|
Tartu
|
12 213
|
18 752
|
65%
|
|
Valga maakond
|
Valga
|
8 988
|
4 766
|
189%
|
|
Viljandi maakond
|
Viljandi
|
10 401
|
12 034
|
86%
|
|
Võru maakond
|
Võru
|
9 490
|
9 993
|
95%
|
Allikas:
Statistikaamet, Maa-amet
Allikas:
Statistikaamet
Märkus: Andmed sisaldavad nii uusi kui kasutatud korterite
üüritehinguid.
Allikas:
Statistikaamet
Allikas:
Martti Lujanen
Allikas:
Martti Lujanen
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Toomas Vitsut
|
|
Tallinna Linnavolikogu esimees
|
