Lihtne otsing

Asjaolud ja menetluse käik

Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneering näeb Tallinna transpordisüsteemi arendamiseks ette teede- ja tänavatevõrgu läbilaskevõime suurendamise ning nende süsteemi täiustamise. Selleks on vaja välja arendada magistraaltänavate võrk, mille üheks prioriteediks on Lõunaväila trasseeringu rajamine. Lõunaväila üheks olulisemaks ristmikuks on Ülemiste liiklussõlm, kus ristuvad Tartu maantee, Peterburi tee, Suur-Sõjamäe tänav, Järvevana tee ning raudtee.

Tallinna linna tellimusel on K-Projekt Aktsiaselts koostanud 16. oktoobril 2007 Ülemiste liiklussõlme ehitamise ja Peterburi tee rekonstrueerimise eelprojekti (edaspidi Eelprojekt). Eelprojekti järgi algab Ülemiste liiklussõlme trass ida pool Peterburi teega, kulgeb piki olemasolevat raudteed, ületades viimase Filtri tee piirkonnas ja kulgeb edasi piki Ülemiste järve ning Järvevana tee vahelist ala kuni Veerenni tänavani.

Tallinna Linnavalitsuse 3. jaanuari 2007 korraldusega nr 6‑k maaga seotud küsimuste lahendamiseks moodustatud ajutise komisjoni 2007. aastal 22. mai 2007 nõupidamisel otsustati Tallinna linna poolt kinnitada Ülemiste liiklussõlme eelistatud projektilahendusena variant 2. Eelprojektiga on võimalik tutvuda Tallinna Kommunaalametis (Mündi tn 2, 15197 Tallinn).

Eelprojektist tulenevalt on Ülemiste liiklussõlme rajamiseks vajalik Tallinna linnal omandada Tartu mnt 86A maaüksus ja ehitis ligikaudse pindalaga 2639 m², kuna Tartu mnt 86A maaüksus jääb Ülemiste liiklussõlme väljaehitamise  alla.

Tartu mnt 86A maa on kinnistusraamatusse kandmata maakatastris registeerimata hoonestatud maatükk (ligikaudne pindala 2639 m², sihtotstarve ärimaa) ning maatükil asuva ehitise – laohoone – (Riikliku ehitisregistri kood 101029216) omanik on Osaühing Solfer Trade (äriregistri kood 10647702, asukoht Võidu tn 57, 11215 Tallinn).

10. jaanuari 2004 kirjaga nr 6/1‑4 pöördus Osaühing Solfer Trade Tallinna Maa-ameti poole ning teatas, et on omandanud Tartu mnt 86A asuva laohoone ning soovib lähemat informatsiooni Tallinna Maa-ameti soovi kohta antud ehitise linnale omandamiseks.

Tallinna Maa-ameti 11. veebruari 2004 kirjaga nr 4‑11/124 selgitati Osaühingule Solfer Trade, et Tartu mnt 86A hoone lammutamise vajadus selgub Tartu mnt-Järvevana tee-Suur-Sõjamäe tn-Peterburi tee liiklussõlme eelprojekti koostamise käigus.

9. juuli 2007 kirjaga nr LV‑1/2889 teatas Tallinna Linnavalitsus Osaühingule Solfer Trade, et Tallinna linna tellimusel on valminud Ülemiste liiklussõlme ehitamise ja Peterburi tee rekonstrueerimise eelprojekt, mille kohaselt on liiklussõlme rajamiseks vajalik omandada Tartu mnt 86A asuv maatükk. Sellest tulenevalt soovib Tallinna linn omandada tee-ehituseks vajaliku Tartu mnt 86A maaüksuse. Osaühingul Solfer Trade paluti esitada Tallinna Maa-ametile tingimused (sh müügihind) Tartu mnt 86A ostueesõigusega erastatava maaüksuse võõrandamiseks Tallinna linnale.

Osaühing Solfer Trade vastas 3. oktoobri 2007 kirjas Tallinna Maa-ametile, et võttes aluseks tellitud eksperthinnangud krundi ja hoone müügihinna leidmiseks, tehakse ettepanek leppida kokku pärast maa erastamist tekkiva hoonestatud kinnistu, asukohaga Tartu mnt 86A, müügihinnaks 43 900 000 krooni. Pakkumine kehtib kuni 31. detsembrini 2007.

Tallinna Linnavalitsuse 31. detsembri 2007 kirjaga nr LV‑1/6237 teatati Osaühingule Solfer Trade, et Tallinna linn on endiselt huvitatud Tartu mnt 86A maaüksuse võõrandamisest linnale ning maatüki tegeliku turuväärtuse leidmiseks tellis Tallinna Maa-amet Osaühingult Kinnisvaraekspert Tallinn Tartu mnt 86A maaüksuse hindamise. Osaühingu Kinnisvaraekspert Tallinn poolt 3. detsembril 2007 koostatud hindamisakti nr 0712‑5388/Q järgi on Tallinna Kesklinna linnaosas aadressil Tartu mnt 86A asuva laohoonega hoonestatud maaüksuse 2639 m² suuruse ala turuväärtus väärtuse kuupäeval 18 120 000 krooni. Osaühingule Solfer Trade tehti ettepanek võõrandada Tallinna linnale Tartu mnt 86A maaüksus koos sellel asetseva laohoonega 18 120 000 krooni eest.

4. veebruari 2008 kirjaga teatas Osaühing Solfer Trade Tallinna Maa-ametile, et ei ole nõus linna poolt pakutava hinnaga summas 18 120 000 krooni ning on jätkuvalt seisukohal, et äriühingu poolt algselt pakutud müügihind 43 900 000 krooni on igati põhjendatud.

Õiguslik põhjendus

Käesoleva ajani ei ole Osaühing Solfer Trade nõustunud õiglase tasu eest Tartu mnt 86A ehitist Tallinna linnale võõrandama. Sellest tulenevalt ja arvestades, et ehitise omaniku poolt esitatud ehitise võõrandamise tingimused ei ole Tallinna linnale vastuvõetavad, asub Tallinna Linnavolikogu seisukohale, et Tartu mnt 86A ehitise omandamine poolte kokkuleppel ei ole võimalik.

Teeseaduse § 18 lg 1 kohaselt kohaldatakse avalikult kasutatava tee ehitamise korral ettenähtud sundvõõrandamise suhtes kinnisasja sundvõõrandamise seadust. Planeerimisseaduse § 31 kohaselt võidakse kehtestatud üldplaneeringu või detailplaneeringu elluviimiseks kohaldada kinnisasja sundvõõrandamist kinnisasja sundvõõrandamise seaduses ettenähtud alustel ja korras.

Kinnisasja sunvõõrandamise seaduse (KASVS) § 12¹ lg 1 järgi teeb kohaliku tee ehitamise või omandamise eesmärgil kinnisasja omandamiseks läbiviidavas sundvõõrandamismenetluses sundvõõrandamise otsuse valla- või linnavolikogu valla- või linnavalitsuse esitatud eelnõu alusel. KASVS § 48 järgi kohaldatakse käesolevat seadust nii ehitiste kui vallasasjade sundvõõrandamisel. Seega on aadressil Tartu mnt 86A asuva ehitise sundvõõrandamise otsustamine Tallinna Linnavolikogu pädevuses ning kohaldatav Tartu mnt 86A asuva ehitise suhtes.

KASVS § 2 lg 1 sätestab, et kinnisasjade sundvõõrandamine on kinnisasja võõrandamine omaniku nõusolekuta üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitamise eest. KASVS § 3 lg 1 punkti 7 kohaselt võib kinnisasja üldistes huvides sundvõõrandada avalikult kasutatava tee (riigimaantee ja kohaliku tee, välja arvatud talitee), avaliku raudtee ja väljaku ehitamiseks või omandamiseks.

KASVS § 3 lg 3 kohaselt, kui eesmärk, milleks sundvõõrandamist taotletakse, on saavutatav ilma teise isiku omandis oleva kinnisasja omandamiseta, ei ole sundvõõrandamine lubatud.

Sundvõõrandamise eesmärgiks on Tartu mnt 86A asuva ehitise Tallinna linnale omandamine ning sellele järgnev Ülemiste liiklussõlme ehitamine vastavalt Eelprojektile. Eelprojektist nähtuvalt rajatakse praeguse Peterburi tee ja Tartu mnt ristumise kohale viadukt Peterburi tee pikendamiseks ja ühendamiseks Järvevana teega. Viadukt rajatakse praeguse Tartu mnt 86A maaüksuse kohale, mistõttu ei ole Eelprojektiga ette nähtud viadukti ehitamist ja Ülemiste liiklussõlme rajamist võimalik teostada teisiti kui Tartu mnt 86A ehitise lammutamise teel, mille eelduseks on ehitise omandamine Tallinna linnale.

Ülaltoodust nähtuvalt ei ole Tallinna linn ja Tartu mnt 86A ehitise omanik ehitise müügis kokkulepet saavutanud. Kaaludes üldist huvi Eelprojektiga kavandatud teelõigu ehitamiseks ja sundvõõrandatava ehitise omaniku huvi (omandi puutumatus, erandkorras omandi võõrandamine õiglase ja kohese hüvitise eest), on jõutud järeldusele, et on täidetud KASVS § 3 lg‑st 3 tulenevad sundvõõrandamise lubatavuse eeldused. Sellest tulenevalt leiab Tallinna Linnavolikogu, et ülalnimetatud eesmärgi saavutamine ei ole käesoleval juhul võimalik teisiti kui Tartu mnt 86A asuva ehitise sundvõõrandamise teel.

Sundvõõrandatava ehitise erakorraline hindamine ja sundvõõranditasu ning hüvitise suuruse määramine viiakse läbi vastavalt KASVS‑is sätestatule. Ehitise omanikul on õigus eemaldada ehitiselt olulisi osi, päraldisi või vilju vastavalt KASVS § 12 lg 1 punktile 4.

KASVS § 12 lg 1 punkti 5 järgi peab sundvõõrandamise otsus sisaldama sundvõõrandatud kinnisasja eesmärgipärase rakendamise tähtaega.

Sundvõõrandamise eesmärgi rakendamise tähtaja määramisel arvestab Tallinna Linnavolikogu, et Ülemiste liiklussõlme rajamiseks on vaja teostada mitmeid mahukaid ja aeganõudvaid toiminguid, millest tulenevalt võib sundvõõrandamise eesmärgi rakendamine osutuda pikaajaliseks protsessiks.

Tallinna Linnavolikogule teadaolevalt ei ole Tartu mnt 86A asuvat ehitist teiste isikute kasuks koormatud.

Vastavalt KASVS § 12 lg‑le 1¹ kinnitatakse sundvõõrandamisel avalikult kasutatava tee ehitamiseks sundvõõrandamise otsusega lisaks käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatule avalikult kasutatava tee asukoht vastavalt ehitusloa väljastaja poolt heakskiidetud eel- või ehitusprojektile.

Tartu mnt 86A maaüksuse näol on tegemist maaga, mille suhtes ei ole maareform lõpule viidud, mistõttu on lisaks Tartu mnt 86A asuva ehitise sundvõõrandamisele Tallinna linnal vajalik omandada ka Tartu mnt 86A maaüksus. Sellest tulenevalt taotleb Tallinna linn Tartu mnt 86A maad ligikaudse pindalaga 2639 m² maareformi seaduse (MRS) § 28 lg 2 alusel tasuta Tallinna linna munitsipaalomandisse Tallinna linna ülesannete täitmiseks ja arenguks (Ülemiste liiklussõlme rajamine) vajaliku maana pärast Tartu mnt 86A asuva ehitise omandi Tallinna linnale üleminekut.

Tallinna Maa-amet edastas Tallinna Linnavolikogu otsuse eelnõu Osaühingule Solfer Trade arvamuse ja vastuväidete esitamiseks (haldusmenetluse seaduse § 40). Sundvõõrandiandja esitas oma seisukoha 21. aprillil 2008, milles ei nõustuta ehitise sundvõõrandamisega kokkuvõtvalt järgmistel põhjustel:

1)      Lähtudes KASVS § 3 lg‑s 3 sisalduvast ei ole eelnõu kooskõlas Eesti Vabariigi põhiseaduse (PS) §‑dega 11 ja 32.

2)      Osaühingul Solfer Trade on õigus erastada ehitisealune maatükk, millest tulenevalt tuleb pidada põhjendatuks, et objekti hindamisel eeldatakse ka kinnistu kuulumist Osaühingule Solfer Trade.

3)      Pärast maa erastamist tekkiva hoonestatud kinnistu müügihinnaks kujuneb 43 900 000 krooni. Samuti tuleb ehitise võõrandamisel silmas pidada asjaolu, et kuni uue laohoone valmimiseni jääb Osaühingul Solfer Trade saamata igakuised üürimaksed, samuti peab äriühing tasuma üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise korral üürnikule leppetrahvi.

4)      Tallinn linn ei ole omapoolsetes ostupakkumistes sisuliselt analüüsinud Osaühingu Solfer Trade müügipakkumisi.

5)      Läbirääkimised ehitise võõrandamiseks on Tallinna linna poolt katkestatud nende algfaasis, ilma sisuliste aruteludeta, hoolimata asjaolust, et linnavolikogu otsuse eelnõust nähtuvalt ei ole ehitise omandamisega kiire. Parim viis olukorra rahuldamiseks oleks heauskne läbirääkimiste jätkamine mõlemat poolt rahuldava kompromissi leidmiseks.

Tallinna Linnavolikogu ei nõustu sundvõõrandamise ülaltoodud kaalutlustel sundvõõrandiandja vastuväidetega ning leiab, et need ei tingi Tartu mnt 86A ehitise sundvõõrandamata jätmist. Vastuväited on ennekõike seotud ehitise väärtuse määramisega. Asjaolu, et pooled ei jõudnud asja harilikus väärtuses kokkuleppele, ei ole sundvõõrandamist välistavaks tingimuseks. Sundvõõrandamise menetlus on sellisel juhul asjakohaseks menetluseks, kus muuhulgas tuvastatakse asja harilik väärtus KASVS § 16 mõistes, mille on sundvõõrandisaaja KASVS § 15 lg 1 alusel kohustatud Osaühingule Solfer Trade maksma. Sundvõõrandamise menetluses on sundvõõrandiandjal võimalik esitada kõik oma seisukohad sundvõõranditasu suuruse kohta.

Kõike ülaltoodut arvesse võttes

1. Sundvõõrandada Tallinna linnas, Tartu mnt 86A asuv ehitis – laohoone – (Riikliku ehitisregistri kood 101029216) Tallinna linnale. Määrata sundvõõrandiandjaks Osaühing Solfer Trade (äriregistri kood 10647702, asukoht Võidu tn 57, 11215 Tallinn) ning Tallinna linna poolt sundvõõrandisaajaks Tallinna Maa-amet (registrikood 75023757, asukoht Vabaduse väljak 10, 10146 Tallinn).

2. Enne ehitise omandi üleminekut Tallinna linnale on sundvõõrandiandjal õigus eemaldada sundvõõrandatava ehitise olulisi osi, päraldisi või vilja vastavalt KASVS § 12 lg 1 punktile 4.

3. Sundvõõrandamise eesmärk on Ülemiste liiklussõlme ehitamine ning sundvõõrandatava ehitise eesmärgipärase rakendamise tähtaeg on viis aastat Tartu mnt 86A ehitise omandiõiguse Tallinna linnale ülemineku hetkest.

4. Taotleda sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise kohta märke kandmist Riiklikusse ehitisregistrisse vastavalt KASVS § 48.

5. Kinnitada Peterburi tee pikenduse asukoht praeguse Tartu mnt 86A maaüksuse kohal vastavalt Eelprojektile.

6. Taotleda Tartu mnt 86A asuv maa ligikaudse pindalaga 2639 m² MRS § 28 lg 2 alusel tasuta Tallinna linna munitsipaalomandisse pärast punktis 1 nimetatud ehitise omandi Tallinna linnale üleminekut.

7. Tallinna Maa-ametil:

7.1 korraldada sundvõõrandatava Tartu mnt 86A asuva ehitise erakorraline hindamine;

7.2 hüvitada KASVS § 16 lg 10 alusel Tartu mnt 86A ehitise erakorralise hindamisega seotud kulud;

7.3 esitada Riiklikule ehitisregistrile avaldus Tartu mnt 86A ehitise sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise kohta märke tegemiseks Riiklikusse ehitisregistrisse;

7.4 teha otsus teatavaks Tartu mnt 86A asuva ehitise omanikule Osaühingule Solfer Trade ja avaldada ajalehes Postimees.

8. Otsust on võimalik vaidlustada Tallinna Halduskohtus (Pärnu mnt 7, Tallinn 15082) 30 päeva jooksul, arvates otsuse teatavakstegemisest.