|
TALLINNA LINNAVOLIKOGU
|
|
|
|
OTSUS
|
|
|
|
|
|
Tallinn
|
17. aprill 2008 nr 69
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Teemaplaneeringu “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“
vastuvõtmine
|
|
|
|
|
|
|
Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lg 1 p 32,
planeerimisseaduse § 18 lg 1 ning Tallinna Linnavolikogu 29. mai
2003 määrusega nr 35 kinnitatud Tallinna linna ehitusmääruse
§ 11 lg 2 ja lg 4 alusel,
|
|
|
|
|
|
Tallinna
Linnavolikogu
|
|
|
|
o
t s u s t a b:
|
|
|
|
|
|
1. Võtta vastu teemaplaneering “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“, mille on
koostanud Tallinna Linnaplaneerimise Amet. Planeeringuga määratakse kindlaks
kõrghoone mõiste, kõrghoonete võimalikud paiknemise asukohad ning alad, kuhu
kõrghooneid püstitada ei lubata. Kõrghoonete piirkondade määramisel on
arvestatud vajadust võtta nii Tallinna linnaruumiline areng üldiselt kui ka
UNESCO Maailmapärandi nimekirja arvatud Tallinna vanalinna silueti vaadeldavuse
ja kõrgusliku dominantsuse küsimus sihipärase kontrolli alla.
Teemaplaneeringuga määratavad kõrghoonete paiknemise põhimõtted ja tingimused
on esitatud planeeringu seletuskirjas.
2. Enne avalikku väljapanekut hindab Tallinna
Keskkonnaamet lisatud Tondi kõrghoonete piirkonna keskkonnamõju strateegilise hindamise läbiviimise vajadust. Juhul
kui keskkonnamõju strateegilise hindamise
läbiviimine ei ole vajalik, korraldatakse teemaplaneeringu avalik väljapanek.
Juhul kui keskkonnamõju strateegilise hindamise
läbiviimine osutub vajalikuks, ei korraldata teemaplaneeringu avalikku väljapanekut
enne keskkonnamõju strateegilise hindamise
läbiviimist.
3. Tallinna
Linnaplaneerimise Ametil korraldada teemaplaneeringu avalik väljapanek.
4. Tallinna
Linnaplaneerimise Ametil avaldada otsus ajalehes, milles Tallinn avaldab
ametlikke teadaandeid.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Toomas Vitsut
|
|
Tallinna
Linnavolikogu esimees
|
|
Tallinna
Linnavolikogu 17. aprilli 2008
otsuse nr 69
LISA
|
|
|
|
Seletuskiri Tallinna Linnavolikogu otsuse “Teemaplaneeringu “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“
vastuvõtmine“ juurde
|
|
|
|
|
|
Teemaplaneering “Kõrghoonete
paiknemine Tallinnas“ (edaspidi ka teemaplaneering) täpsustab ja täiendab
Tallinna üldplaneeringut. Teemaplaneeringuga määratakse kindlaks Tallinnas
kõrghoonete paiknemise võimalikud asukohad ning alad, kuhu kõrghooneid
kindlasti püstitada ei tohi. Samuti määratakse perspektiivsetele kõrghoonete
piirkondadele üldised ehitustingimused.
Planeerimislahenduse lühikokkuvõte
Planeerimisseaduse § 8 lg 2
p 2 ja Tallinna ehitusmääruse § 8 kohaselt võib kehtiva
üldplaneeringu täpsustamiseks ja täiendamiseks koostada teemaplaneeringuid,
mille eesmärgid on kindlaks määratud planeerimisseaduse § 8 lg 3. Planeerimisseaduse
§ 8 lg 3 p 6 kohaselt on teemaplaneeringu üheks eesmärgiks linna
ruumilise arengu põhimõtete kujundamine.
Teemaplaneeringu raames on
tellitud 7 alusuuringut, millega selgitati kõrghoonete reaalset vajadust
Tallinna linnas elamu-, ettevõtlus- ja äripindadena ning kõrghoonetega
kaasnevaid mõjusid ümbritsevale elukeskkonnale. Neid uuringutulemusi on
kasutatud teemaplaneeringu koostamisel.
Tellitud uuringud on
alljärgnevad:
1) Tallinna
kõrgelamuelanikud, Tallinna Ülikool, 2005;
2) Kõrghoonete
rajamisega kaasneda võivad negatiivsed mõjud – eksperthinnang, Osaühing E‑KONSULT,
2005;
3) Kõrghooned
Tallinnas – turuülevaade, ERI Kinnisvara OÜ, 2005;
4) Aeronavigatsiooni,
lennuliikluse ja lennuohutuse ekspertiis, Lennuliiklusteeninduse Aktsiaselts,
2005;
5) Kõrghoonete
nõudluse ja hinnangu uuring erinevate ettevõtete põhjal, OÜ SAAR POLL, 2006;
6) “Kõrghoonete
paiknemine Tallinnas“ visualiseerimine, OÜ ARS PROJEKT, 2006;
7) Tallinna
vanalinna panoraamvaated, OÜ ARS PROJEKT, 2007.
Hoonestuspiirkondade ruumiliste
parameetrite (kõrgus ja hoonestustihedus) teema on muutunud aktuaalseks
tingimustes, kus paljude erinevate ja hajutatult tegutsevate
kinnisvaraarendajate või maaomanike sooviks on arendusprojekti tasuvuse
suurendamise eesmärgil rajada üksikule krundile olemasoleva hoonestusega
kvartalis naabritest märgatavalt kõrgema korruselisusega ja suurema
brutopinnaga hoone, mis tõstab krundi (ja seega ka kvartali) hoonestustihedust
oluliselt. Selline tegutsemisviis on sageli vastuolus naabrite huvidega,
halvendades nende (elu)tingimusi, kinnisvara väärtust jm.
Teemaplaneeringu üheks põhieesmärgiks on määrata kindlaks
kõrghoonete paiknemise võimalikud asukohad Tallinnas ning nende püstitamise
keelualad, arvestades vajadust võtta nii Tallinna linnaruumiline areng üldiselt
kui ka UNESCO Maailmapärandi nimekirja arvatud vanalinna silueti vaadeldavuse
ja kõrgusliku dominantsuse küsimus sihipärase kontrolli alla. Kõrghoonete
teemaplaneeringu teiseks põhieesmärgiks on läbi kesklinna ja linnakeskuste
tihendamise püüda pidurdada linna laialivalgumist.
Teemaplaneeringu koostamise käigus määrati ära:
1) kõrghoone mõiste ja klassifikatsioon;
2) piirangutega
alad, kuhu kõrghoonete püstitamine on lubamatu;
3) kõrghoonete
võimalikud paiknemise alad;
4) kõrghoonete
piirkondades hoonete absoluutkõrgus meetrites, hoonestustihedus, domineeriv
maakasutus;
5) magistraaltänavate
äärsete alade tihendamise ja ühtlustamise võimalus;
6) kõrghoonete
rajamisega kaasneda võivad negatiivsed mõjud ümbritsevale keskkonnale;
7)
täiendavad tingimused
detailplaneeringute koostamisel.
Tallinna tingimustes võib öelda,
et kõrghoone üldine definitsioon on järgmine: kõrghoone on ümbritsevate hoonestusalade
keskmisest hoonestuskõrgusest oluliselt kõrgem hoone. Selline definitsioon
eeldab aga iga üksikjuhu hindamist detailplaneeringu koostamise käigus ja
sellisel viisil ei ole füüsiliselt võimalik ühe teemaplaneeringu raames kogu
linna üle vaadata. Seepärast piiratakse teemaplaneeringu raames käsitletavaid
piirkondi, et leida sobivad alad linnaruumi aktsenteerivate kõrghoonete
paigutamiseks ühelt poolt ja teiselt poolt määratakse alad, kuhu need on
sobimatud. Eeltoodud eesmärgist tulenevalt ja arvestades, et 45 m
maapinnast kõrgemale ulatuva hoone puhul võib hoone rajamine kujuneda
takistuseks lennuliiklusele ning vajalik on kooskõlastus Lennuametiga, loetakse
antud teemaplaneeringu käsitluses kõrghooneks 45 meetrist kõrgemat
hoonet.
Lähtudes ehituskõrgusest,
mahust ning linnaehituslikust iseloomust on Tallinna hoonestuskõrguse
klassifikatsioon toodud alljärgnevas tabelis.
Tabel 1. Hoonestuskõrguste klassifikatsioon
|
Hoonestuskõrguse klass
|
Kõrgus meetrites ja
korruselisus
|
|
madal
|
kuni 16 meetrit*
|
ehk
|
4
|
korrust**
|
|
keskmine
|
16-28 meetrit*
|
ehk
|
5-
|
8
|
korrust**
|
|
poolkõrge
|
28-45 meetrit*
|
ehk
|
9-
|
14
|
korrust**
|
|
kõrge
|
45-124 meetrit*
|
ehk
|
15-
|
35
|
korrust**
|
|
ülikõrge (pilvelõhkuja)
|
üle 124 meetri *
|
|
* kõrgust meetrites arvestatakse
maapinnast
Õigusaktidest ja väljakujunenud
linnakeskkonnast ning varasematel aegadel tehtud töödest tulenevad mitmed
piirangud (nt vanalinna muinsuskaitseala ja selle kaitsevöönd, vanalinnale
vaatesektorid ja ‑koridorid, laevaliikluse koordineerimisest tulenevad
piirangud, Tallinna linna seisukohalt olulised pargid- ja rohealad jne), mis
takistavad kõrghoonete rajamist teatud Tallinna piirkondadesse. Lisaks neile
piirangutele on seatud olulised kriteeriumid, millega tuleb kõrghoonete
piirkondade määramisel arvestada.
Kõrghoone või kõrghoonete grupi
paiknemisel on oluline arvestada:
1)
Tallinna vanalinn peab olema Tallinna siluetis üheks
domineerivamaks kohaks;
2)
toetada kesklinna ja selle lähiümbruse asustustiheduse
suurendamist, eriti elamuehituse osas, kuid tagades kvaliteetse elukeskkonna
elanikkonna kõikidele gruppidele;
3)
linna terviklikes väljakujunenud hoonestuskvartalites
tuleb hoonestustingimuste määramisel lähtuda olemasoleva hoonestuse keskmistest
näitajatest;
4)
linnakeskuses tuleb mõõdukat laienemisvõimalust tagades
piiritleda kompaktne ja ümbritsevast hoonestusest kõrgem ärikeskuse ala (alad);
5)
kõrgemate hoonete asukohaettepanekud peavad olema
põhjendatud ka sellega, et nende ehitamisega ei kaasne linna teedevõrgu olulisi
ümberehitusi ning ei suurendata oluliselt ümbritsevate teede ja tänavate
liiklus- ja parkimiskoormust;
6)
pidada vajalikuks hoonestuskõrguse ja hoonestustiheduse
ühtlustamist linna peatänavate ääres;
7)
kõrghoonete planeerimise tulemusel ei tohi väheneda
linna haljas- ja rohealad;
8)
olemasolevatest erinevate üldiste hoonestustingimuste
määramisel tuleb arvestada uue hoonestuslaadi sobivust naabruskonna
hoonestusega.
Lähtudes erinevatest piirangutest, arengukriteeriumitest
ning kasutades välistamise metoodikat on määratud 11 perspektiivset
kõrghoonete piirkonda.
|
Kõrghoonete piirkond
|
Kvartal
|
Kvartali/piirkonna maksimaalne hoonestustihedus
|
Kvartali/piirkonna ehitise absoluutkõrgus meetrites
|
|
Maakri
|
Rävala pst, Kuke ja A. Lauteri tänavatega
piiratud kvartal
|
5,0
|
130
|
|
|
|
Rävala pst, Tornimäe ja Maakri tänavatega
piiratud kvartal
|
5,5
|
130
|
|
|
|
Kuke, Maakri ja
Lennuki tänavatega piiratud kvartal
|
4,5
|
130
|
|
|
|
Kuke, Lennuki, Maakri, A. Lauteri
tänavatega piiratud kvartal
|
2,7
|
130
|
|
|
|
Rävala pst, Liivalaia, Maakri ja Tornimäe
tänavatega piiratud kvartal
|
5,5
|
130
|
|
|
|
Maakri, Lennuki, Liivalaia ja A. Lauteri
tänavatega piiratud kvartal
|
2,7
|
130
|
|
|
|
Maakri, Liivalaia ja Lennuki tänavatega
piiratud kvartal
|
3,9
|
130
|
|
|
|
Rävala pst, A. Laikmaa, Gonsiori ja
Kivisilla tänavatega piiratud kvartal
|
6,5
|
130
|
|
|
|
Tartu mnt, Rävala pst ja Kivisilla tänavaga
piiratud kvartal
|
3,9
|
130
|
|
|
|
Tartu mnt, Gonsiori ja E. Viiralti
tänavatega piiratud kvartal
|
3,9
|
130
|
|
|
|
Tartu mnt, E. Viiralti ja Pronksi
tänavatega piiratud kvartal
|
3,9
|
130
|
|
|
Sossi
|
-
|
4,2
|
83
|
|
|
Tondiraba
|
-
|
2,5
|
105
|
*
|
|
Endla
|
-
|
2,7
|
60
|
|
|
Kitseküla
|
-
|
3,9
|
77
|
|
|
Järvevana
|
-
|
2,5
|
83
|
**
|
|
Järve
|
-
|
2,5
|
83
|
|
|
Tondi
|
-
|
3,9
|
98
|
|
|
Sääse
|
-
|
2,7
|
110
|
|
|
Haabersti
|
-
|
2,0
|
78
|
|
|
Sitsi
|
-
|
2,0
|
210
|
***
|
*Tondiraba on
määratud kõrghoonete piirkonnaks seoses kavandatava mäesuusahalliga. Kui seda
ei ehitata, langeb piirkond kõrghoonete alast välja.
** Järve tänav 4 kinnistu idapoolsel piiril on
lubatav maksimaalne ehitiste absoluutkõrgus 90 meetrit ning Järve tänav 8A
kinnistu läänepoolsel piiril on lubatav maksimaalne ehitiste absoluutkõrgus 95 meetrit.
Antud piirkõrgusi võivad ületada kuni 5 meetrit hoonete katusele
paigaldatud nn purunevad seadmed (ventilatsiooni- ja gaasiküttetorud,
antennid).
*** Sitsi mäele on
lubatud Põhja-Tallinna keskust markeerima üks 210 m kõrgune hoone, kui
seda ei rajata, langeb piirkond kõrghoonete alast välja.
Üldplaneeringu menetluskäik
Teemaplaneering “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ algatati Tallinna
Linnavolikogu 4. märtsi 2004 otsusega nr 42. Teemaplaneeringu
koostajaks on Tallinna Linnaplaneerimise Amet.
Tallinna Linnavalitsuse 25. augusti 2004
korraldusega nr 1640‑k kinnitati teemaplaneeringu “Kõrghoonete
paiknemine Tallinnas“ lähteülesanne.
10. juunil 2005 kookõlastati teemaplaneering esmakordselt
järgnevate asutustega – Pirita Linnaosa Valitsus, Nõmme Linnaosa Valitsus,
Haabersti Linnaosa Valitsus, Kristiine Linnaosa Valitsus, Põhja-Tallinna
Linnaosa Valitsus, Lasnamäe Linnaosa Valitsus, Mustamäe Linnaosa Valitsus,
Tallinna Kesklinna Valitsus, Tallinna Elamumajandusamet, Tallinna
Kommunaalamet, Tallinna Kultuuriväärtuste Amet, Tallinna Keskkonnaamet,
Tallinna Transpordiamet, Tallinna Maa-amet, Harjumaa Keskkonnateenistus,
Lennuamet, Harjumaa Päästeteenistus ja Keskkonnaministeerium.
17. novembril 2005 toimus esimene teemaplaneeringut
tutvustav infopäev Ehituskeskuses.
7. märtsil 2006 kooskõlastati teemaplaneering teistkordselt
järgmiste asutustega: Tallinna Tuletõrje- ja Päästeamet, Haabersti
Linnaosa Valitsus, Tallinna Keskkonnaamet, Tallinna Kesklinna Valitsus,
Kristiine Linnaosa Valitsus, Tallinna Kultuuriväärtuste Amet, Lasnamäe Linnaosa
Valitsus, Mustamäe Linnaosa Valitsus, Nõmme Linnaosa Valitsus, Pirita Linnaosa
Valitsus, Tallinna Transpordiamet ja Muinsuskaitseamet.
23. mail 2006 saadeti teemaplaneering Harju Maavalitsusse täiendavate
kooskõlastuste määramiseks. Harju maavanem ei pidanud vajalikuks
teemaplaneeringule täiendavaid kooskõlastusi määrata.
Kuna tööprotsessi käigus tekkis
vajadus teemaplaneeringut muuta, siis saadeti teemaplaneering 22. novembril
2006 kooskõlastamiseks nendesse asutustesse, keda muudatused otseselt puudutavad.
Nendeks asutusteks on Tallinna Kesklinna Valitsus, Lasnamäe Linnaosa Valitsus,
Kristiine Linnaosa Valitsus, Haabersti Linnaosa Valitsus, Põhja-Tallinna
Valitsus, Tallinna Kultuuriväärtuste Amet ja Lennuamet.
Märtsis 2008 lisati
teemaplaneeringusse uus Tondi kõrghoonete piirkond ning sellest tulenevalt
kooskõlastati teemaplaneering 2. märtsil 2008 Põhja-Eesti Päästekeskuse ja
Tallinna Kultuuriväärtuse Ametiga. Omapoolse seisukoha nimetatud piirkonna
kohta andis ka Lennuamet.
Kooskõlastamisel esitatud märkustega on arvestatud ja planeeringut
vastavalt täiendatud. Kooskõlastuste koondtabel on eelnõu seletuskirja lisamaterjalide hulgas.
9. märtsil 2007 toimus teine
teemaplaneeringut tutvustav infopäev, mis
korraldati koos Arhitektide Liiduga.
15. novembril 2007 toimus kolmas teemaplaneeringut tutvustav
infopäev Ehituskeskuses.
Kuna
teemaplaneeringu koostamine ja vajalike
kooskõlastuste hankimine võttis kavandatust kauem aega ning planeeringut ei
kehtestatud enne juulit 2006, algatas Tallinna Linnavalitsus keskkonnamõju
hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse alusel 28. märtsi 2007
korraldusega nr 536‑k teemaplaneeringu keskkonnamõju strateegilise
hindamise.
Teemaplaneeringu keskkonnamõju
strateegilise hindamise koostaja on Osaühing E-KONSULT
ja tööaruanne valmis 2007. aasta novembris. Teemaplaneeringu
eskiislahenduse ja keskkonnamõju strateegilise hindamise aruande avalik
väljapanek toimus 23. novembrist 18. detsembrini 2007. 19. detsembril 2007 toimus teemaplaneeringu
keskkonnamõju strateegilise hindamise arutelu koos teemaplaneeringu
planeeringulahenduse tutvustamisega. 28. jaanuaril 2008 esitati
keskkonnamõju strateegilise hindamise aruanne heakskiitmiseks Harjumaa
Keskkonnateenistusele. 13. veebruaril 2008 kiitis Harjumaa
Keskkonnateenistus teemaplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise
aruande heaks.
Teemaplaneeringu avaliku väljapaneku ja keskkonnamõju strateegilise
hindamise tulemuste alusel võib osutuda vajalikuks korrigeerida
teemaplaneeringut. Kui muudatused osutuvad olulisteks, siis korratakse avalikku
väljapanekut.
Eelnõu
koostamisel on aluseks võetud planeerimisseadus,
kohaliku
omavalitsuse korralduse seadus, Tallinna
Linnavolikogu 29. mai 2003 määrusega nr 35 kinnitatud “Tallinna linna
ehitusmäärus“ ja Tallinna
Linnavolikogu 4. märtsi 2004 otsus nr 42 “Teemaplaneeringu “Kõrghoonete
paiknemine Tallinnas“ algatamine“.
Lisa
1: Kooskõlastuste koondtabel.
Lisa
2: Teemaplaneeringu seletuskiri.
Lisa
3: Teemaplaneeringu põhijoonis.
Lisad
4-8: Teemaplaneeringu teemakaardid.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Toomas Vitsut
|
|
Tallinna
Linnavolikogu esimees
|
