|
TALLINNA LINNAVOLIKOGU
|
|
|
|
OTSUS
|
|
|
|
|
|
Tallinn
|
22. juuni
2006 nr
234
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Sügise tn, Toompuiestee ja Paldiski mnt-ga piiratud
kvartaliosa detailplaneeringu kehtestamine Põhja-Tallinnas
|
|
|
|
|
|
|
Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22
lg 1 p 33, Planeerimisseaduse § 23 lg 6 ja § 24
lg 3, Tallinna Linnavolikogu 29. mai 2003 määrusega nr 35
kinnitatud Tallinna linna ehitusmääruse § 19 lg 1, lg 2
p 1, lg 3 ja lg 5 alusel ning kooskõlas Tallinna
Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna
üldplaneeringuga ja arvestades juurdelisatud Tallinna Linnaplaneerimise
Ameti koostatud seletuskirjas esitatud kaalutlusi ja asjaolusid, et:
- detailplaneering järgib
Tallinna üldplaneeringu maakasutuse juhtfunktsiooni, milleks on miljööväärtuslik elamuala, mis on
terviklikult säilinud miljööga (eeslinna) piirkond, kus uute hoonete ehitus
peab järgima hoonestusstruktuuri. Planeeritav maa-ala asub vanalinna
muinsuskaitsevööndis, kuid ala jääb välja vanalinna vaadeldavuse tsoonist.
Maa-alal ja selle lähiümbruses asuvad mõned punktid, kust avanevad vaated
Toompeale, kuid planeeritavate hoonemahtudega neid vaateid ei häirita.
Detailplaneeringuga määratud hoonestus jääb madalamaks muinsuskaitse
eritingimustega nõutud ja Hotell Tallinna määratud absoluutsest
ehituskõrgusest. Seega
on põhjendatud Toompuiestee 27
kinnistul asuva hotelli Grand Hotel Tallinn hoonetekompleksi laiendamise ja
veepargi rajamise planeerimine, Paldiski maantee 10/12 krundile ühe
uusehitise kuni 7‑korruselise korterelamu planeerimine, Paldiski
maantee 14/ Suve tn 1 krundile ühe uusehitise kuni 7‑korruselise
korterelamu planeerimine, Saani tn 2 kinnistule ühe uusehitise 5‑korruselise
korterelamu ja ühe uusehitise kuni 6‑korruselise korterelamu
planeerimine ning Sügise tn 11 krundile ühe uusehitise 4‑korruselise
korterelamu planeerimine.
|
|
|
|
|
|
Tallinna
Linnavolikogu
|
|
|
|
o
t s u s t a b:
|
|
|
|
|
|
1. Kehtestada Sügise tn,
Toompuiestee ja Paldiski mnt-ga piiratud kvartaliosa detailplaneering,
Inseneribüroo KPME OÜ töö nr 480803, millega on Põhja-Tallinnas asuvale
3,7 ha suurusele maa-alale kavandatud 11 krunti –
4 elamumaakrunti, 2 ärimaakrunti, 3 elamu- ja ärimaakrunti ning
2 transpordimaakrunti. Detailplaneeringuga on kavandatud Toompuiestee
tn 27 kinnistul asuva hotelli Grand Hotel Tallinn hoonetekompleksi
laiendamine ja veepargi rajamine; Paldiski mnt 10/12 krundile on
kavandatud üks uusehitis kuni 7‑korruseline korterelamu, millele nähakse
ette 10% ulatuses ärifunktsioon; Paldiski mnt 14/ Suve tn 1 krundile
on kavandatud üks uusehitis kuni 7‑korruseline korterelamu, millele
nähakse ette 10% ulatuses ärifunktsioon; Saani tn 2 kinnistule on
kavandatud uusehitised üks 5‑korruseline korterelamu ja üks kuni 6‑korruseline
korterelamu, millele nähakse ette 10% ulatuses ärifunktsioon; Sügise tn 11
kinnistule on kavandatud üks uusehitis 4‑korruseline korterelamu ja
Sügise tänava äärde jäävad neli olemasolevat 3‑korruselist korterelamut.
2. Detailplaneeringukohaste teede ja
tehnovõrkude väljaehitamine tagatakse vastavalt 30. mail 2006 sõlmitud
lepingule nr TT‑34/H.
3. Tallinna linnal ehitada välja Suve
tänav vastavalt põhijoonisele.
4. Tallinna Linnaplaneerimise Ametil
avaldada otsus ajalehes, milles Tallinna linn avaldab ametlikke teadaandeid.
5. Otsust on võimalik vaidlustada
Tallinna Halduskohtus (Pärnu mnt 7,
Tallinn 15082) 30 päeva jooksul arvates otsuse
teatavakstegemisest.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Toomas Vitsut
|
|
Tallinna
Linnavolikogu esimees
|
|
|
|
Tallinna
Linnavolikogu 22. juuni 2006
otsuse nr 234
LISA
|
|
|
|
Seletuskiri “Sügise tn, Toompuiestee ja Paldiski mnt-ga piiratud
kvartaliosa detailplaneeringu kehtestamine Põhja-Tallinnas“ juurde
|
|
|
|
|
|
Kehtestada Sügise tn, Toompuiestee ja Paldiski mnt-ga
piiratud kvartaliosa detailplaneering, Inseneribüroo KPME OÜ töö nr 480803,
millega on Põhja-Tallinnas asuvale 3,7 ha suurusele maa-alale kavandatud
11 krunti – 4 elamumaakrunti, 2 ärimaakrunti, 3 elamu-
ja ärimaakrunti ning 2 transpordimaakrunti. Detailplaneeringuga on
kavandatud Toompuiestee tn 27 kinnistul asuva hotelli Grand Hotel Tallinn hoonetekompleksi
laiendamine ja veepargi rajamine; Paldiski mnt 10/12 krundile on
kavandatud üks uusehitis kuni 7‑korruseline korterelamu, millele nähakse
ette 10% ulatuses ärifunktsioon; Paldiski mnt 14/ Suve tn 1 krundile
on kavandatud üks uusehitis kuni 7‑korruseline korterelamu, millele
nähakse ette 10% ulatuses ärifunktsioon; Saani tn 2 kinnistule on
kavandatud uusehitised üks 5‑korruseline korterelamu ja üks kuni 6‑korruseline
korterelamu, millele nähakse ette 10% ulatuses ärifunktsioon; Sügise tn 11
kinnistule on kavandatud üks uusehitis 4‑korruseline korterelamu ja
Sügise tänava äärde jäävad neli olemasolevat 3‑korruselist korterelamut.
Tallinna linnal ehitada välja Suve tänav vastavalt põhijoonisele.
Haldusakti
põhjendused
Planeeritav maa-ala asub
Põhja-Tallinnas, Sügise tänava, Toompuiestee ja Paldiski maanteega piiratud
kvartaliosas. Planeeritav maa-ala asub Toompea külje all lääne suunal, teisel
pool Toompuiesteed. Põhjapool asub miljööväärtuslik puithoonete asum.
Lõunaküljel kulgeb Paldiski maantee, mis eraldab territooriumi suhteliselt
ebaühtlase hoonestusega alast. Paldiski maantee äärne hoonestus on rajatud
1970-ndatel – Hotell Tallinn ja kaks 9‑korruselist korterelamut.
Tallinna üldplaneeringuga
on planeeritava maa-ala juhtfunktsiooniks määratud miljööväärtuslik elamuala,
mis on terviklikult säilinud miljööga (eeslinna) piirkond, kus uute hoonete
ehitus peab järgima hoonestusstruktuuri. Planeeritav maa-ala asub vanalinna
muinsuskaitsevööndis, see on ala, kus ehitustegevus on reguleeritud muinsuskaitseala
põhimäärusega, kuid ala jääb välja vanalinna vaadeldavuse tsoonist. Maa-alal ja
selle lähiümbruses asuvad mõned punktid, kust avanevad vaated Toompeale, kuid
planeeritavate hoonemahtudega neid vaateid ei häirita. Detailplaneeringuga
määratud hoonestus jääb madalamaks muinsuskaitse eritingimustega nõutud ja
Hotell Tallinna määratud absoluutsest ehituskõrgusest. Detailplaneering on
kooskõlas Tallinna üldplaneeringuga. Detailplaneering ei sisalda Tallinna
üldplaneeringu muutmise ettepanekut.
Linnaehituslikust
seisukohast kujutab planeeritava maa-ala olemasolev hoonestus erinevate
linnaehituslike kavatsuste poolikuks jäänud tulemuste kontrastset tallermaad,
kus erinevaid hoonestuspõhimõtteid ja hoonestustüüpe ühendab maa-ala
asukohaline terviklikkus suurte liiklusarterite (raudtee, Toompuiestee,
Paldiski mnt) vahel ning funktsionaalselt ja hoonestuselt teiseilmeliste
rajoonide vahel suhteliselt terviklikult säilinud ajalooliselt väljakujunenud
tänavavõrk. Maa-alal domineerib elamisfunktsioon, ülelinnalise iseloomuga
ühiskondliku funktsiooniga hoonestus on elamise suhtes ülekaalu saavutanud
ainult Toompuiestee äärsetel aladel ning piirkonda läbiva peamise
magistraaltänava – Paldiski mnt uushoonestuses.
Maa-alale planeeritav
linnalikult tihe hoonestus jätkab Paldiski maantee äärset hoonestusstiili.
Tänava põhjapoolse osa rütm on selgelt tajutav – 4‑5‑korruselised
eelmise sajandi esimesel poolele iseloomulikud arhitektuurikeelega mahud ning
nende vahele jäävad 9‑korruselised hoonemahud.
Planeeritaval maa-alal on
8 elamumaakrunti, 1 ärimaakrunt (Toompuiestee 27 kinnistul asuv
hotell), 2 sotsiaalmaakrunti, reformimata riigimaa ja 1 tootmismaakrunt
(Suve tn 4a kinnistul asuv alajaam). Alale jääb 1980‑ndate aastate
teisel poolel Hotelli Sheraton rajamiseks kaevatud süvend, mis laiub pea kogu
planeeringuala uushoonestuse territooriumil. Paldiski maantee ääres on kavas
laiendada Toompuiestee 27 kinnistul asuva hotelli Grand Hotel Tallinn
hoonekompleksi ja rajada sinna veepark. Paldiski maantee 10/12 krundile on
planeeritud rajada kuni 7‑korruseline korterelamu, milles on ka 10%
ärifunktsiooni. Hoone kõrgus langeb astmeliselt ida suunas. Hoone kõrgus võib
olla kuni 40,60 meetrit, mis on olemasoleva Grand Hotel Tallinn hoone
maksimumkõrgus. Paldiski maantee 14/ Suve tn 1 krundile kavandatav
hoone on kuni 7 korruseline korterelamu, millele on ette nähtud samuti 10%
ärifunktsiooni. Hoone kuju arvestab Koidu tänava lõpetusega. Saani tn 2
kinnistul hooned kätkevad endast üleminekut Paldiski maantee hoonetelt Tehnika tänava
äärsele hoonestusele. Nimetatud üleminek tingib korterelamu-ärihoone
liigendatuse ning krundi lahendamise kahe eraldi hoonemahuga. Saani tn 2
kinnistule on hooned ette nähtud 5‑korruselise põhimahuga, lääne poolsele
hoonele lisandub tagasiastega kuues korrus. Sügise tänava ääres asuvad kuni 3‑korruselised
hooned, mis järgivad miljööväärtuslike hoonete mahtusid ja räästajooni. Sügise
tn 11 krundil nähakse olemasolevale korterelamule lisaks ette teise
korterelamu ehitamise võimalus, millel võib olla kuni 4 korrust.
Detailplaneeringuga on kavandatud 2 transpordimaakrunti – üks krunt
on ette nähtud Saani ja Suve tänava väljaehitamiseks ning teine krunt on ette
nähtud avalikuks kasutamiseks ja juurdepääsuteeks külgnevatele kruntidele.
Detailplaneeringuga püütakse
põimida piirkonda eri ajastutel mõjutanud visuaalsed ja tunnetuslikud
planeerimispõhimõtted, arendajate soovid ning reaalselt eksisteeriv sürreaalne
ruum toimivaks ja võimalusterohkeks
linnakeskkonnaks. Detailplaneeringu eesmärgiks on määratleda planeeringuala
ja selle lähiümbruse arengu põhialused arhitektuuri, liikluskorralduse,
parkimise ning haljastuse osas.
Kuna maa-alale
planeeritakse suhteliselt suuremõõtmelisi hoonemahte, tuleb neid liigendada
soovitavalt endisi krundipiire markeerivalt. Madalamate hoonete või hooneosade
viimaste korruste väiksemad täisehitused tagavad Sügise tänaval
miljööväärtusliku linnaruumi säilimise ja võimaldavad rajada omanäolisi
katuseakendega korterelamuid. Tekkivad ülemise korruse hoonemahud annavad
võimaluse ja sisulise aluse ka fassaadide liigendamiseks. Hooned on
sihtotstarbelt korterelamud, kuid hoonete esimestel korrustel on soovitavad
äri-, teenindus- ja büroopinnad.
Haljastuse ja heakorrastuse
lahendus lähtub detailplaneeringu lahendusest, hoonete ning maa-aluse parkimise
aladest, säilitades võimalusel olemasoleva kõrghaljastuse. Suures osas on alale
planeeritav haljastus lahendatud konteinerhaljastusena. Kõrghaljastust esineb
olemasolevate korterelamute aladel ja üksikuid puid on ka Paldiski mnt ääres.
Teostatud on juurdeistutusi Hotell Tallinn läänepoolses osas. Detailplaneeringu
kohaselt kuulub suur osa kõrghaljastusest likvideerimisele. Likvideeritavad
puud kompenseeritakse asendusistutustega linnaosa valitsuses kooskõlastatud
asukohas.
Detailplaneeringu menetlus
Detailplaneeringu
algatamist taotles Osaühingu MARANELLO VARA esindaja Olev Kasak
29. jaanuaril 2002, kes soovis Grand Hotell Tallinn laiendamist, veepargi
rajamist, parkimise korraldamist, maa sihtotstarbe ja kruntide piiride
määramist ning kahe 20‑korruselise ehitise rajamist.
Vastavalt soovitule
algatati detailplaneering Tallinna
Linnavalitsuse 15. jaanuari 2003 korraldusega nr 76‑k
eesmärgiga Toompuiestee 27 kinnistul asuva hotelli Grand Hotel Tallinn
hoonekompleksi laiendamiseks ja veepargi rajamiseks, Suve tänava pikendamiseks
Paldiski maanteeni ning Paldiski mnt, hotelli ja elamurajooni vahele jääva
maa-ala planeerimiseks; seoses sellega planeeringualal uute kruntide
moodustamiseks ja kõigile planeeringuala kruntidele ehitusõiguse ulatuse
määramiseks.
Detailplaneeringu
koostamise korraldamise ja finantseerimise õigus on lepinguga üle antud Osaühingule
MARANELLO VARA.
Detailplaneeringu koostas
Inseneribüroo KPME OÜ.
Detailplaneering on
koostatud Tallinna Linnavalitsuse 15. jaanuari 2003 korraldusega
nr 76‑k kinnitatud lähteülesande nr 1076 alusel. Detailplaneering
on koostatud vastavalt Tallinna Linnavalitsuse 16. juuni 2004 määrusega
nr 61 kinnitatud detailplaneeringu eskiisi ja detailplaneeringu koostamise
ning vormistamise nõuetele.
Tallinna linna
ehitusmääruse § 16 lõikes 1 nimetatud asutused on detailplaneeringu
kooskõlastanud.
Põhja-Tallinna Valitsus,
Põhja-Tallinna Halduskogu, Tallinna Kommunaalamet, Tallinna Transpordiamet,
Harjumaa Päästeteenistus, Muinsuskaitseamet, AS Eesti Gaas ja planeeritava
maa-ala kinnistute omanikud kooskõlastasid detailplaneeringu märkusteta.
Tallinna Kesklinna Valitsuse
esitas detailplaneeringu kohta järgmised märkused:
1) täiendada
detailplaneeringu lahendust näidates planeeritavate korterelamute juurde
kuuluvate puhke- ja virgestusalade asukohad;
2) tähistada
liiklusskeemil jalgteed, andes nende laiused;
3) detailplaneeringus
anda linnaruumi terviklikkust taotlev heakorra ja haljastuse põhimõtteline
lahendus – Suve tänava läbimurre kujundada bulvarina, et see jätkaks Koidu
tänava haljastuse põhiideed;
4) hankida Tallinna
Tervisekaitsetalituse positiivne kooskõlastus;
5) korrastada
detailplaneeringu kooskõlastuste tabel. Märkused on täidetud.
Tallinna Tervisekaitsetalitus
andis detailplaneeringule positiivse kooskõlastuse tingimusel, et elamu
kasutusele võtmisel Paldiski mnt-l tuleb ruumides läbi viia vajalikud müra
mõõtmised ja vaikust nõudvates ruumides kasutatakse sundventilatsiooni.
Projekteerija selgitus kooskõlastuste koondtabelis on järgmine: Paldiski mnt
äärsetes korterelamutes teostada enne kasutusloa taotlemist vajalikud müra
mõõtmised.
Tallinna Kultuuriväärtuse
Amet kooskõlastas detailplaneeringu märkustega, mille kohaselt tuleb
kaevetöödele tellida arheoloogiline järelevalve. Märkus täidetakse järgmises
projekteerimisstaadiumis.
Tallinna Keskkonnaamet
kooskõlastas detailplaneeringu järgmistel tingimustel:
1) ehitusprojektid
kooskõlastada enne ehitusloa taotlemist Tallinna Keskkonnaametiga;
2) Saani tn 2
korruselamu ehitusprojektis esitada tehnilised lahendused hariliku tamme
(pos 15) kasvutingimuste säilitamiseks ehitustööde ja hoone ekspluateerimise
ajal, vaadetele ja lõigetele kanda tamme võra ja juurestik;
3) ümberistutavate
pärnade uued asukohad kooskõlastada Tallinna Kesklinna Valitsusega;
4) hotelli
gaasikatlamaja laiendamise korral lisada ehitusprojektile välisõhu saasteluba. Märkustega
arvestatakse järgmises projekteerimisstaadiumis.
Tallinna Maa-amet esitas
detailplaneeringu eskiisi kooskõlastamisel järgmised lisatingimused: pärast
detailplaneeringu kehtestamist võõrandada Tallinna linnale tasuta järgmised
maatükid: Paldiski maantee laienduseks pos 13, pos 15, pos 36 ja
pos 37; Suve tänava laiendamiseks pos 33, pos 19, pos 31,
ja pos 29; juurdepääsutee rajamiseks pos 21 ja pos 49.
Detailplaneeringu kooskõlastamisel märkis Tallinna Maa-amet, et kooskõlastavad
detailplaneeringu tingimusel, et arvestatakse Tallinna Maa-ameti eskiisi
kooskõlastuskirjas esitatud märkustega. Märkustega on arvestatud.
Elion Ettevõtted AS
kooskõlastas detailplaneeringu tingimustel, et sidekaev Paldiski maantee/ Suve
tänava nurgal ei satuks sõidutee alale ja tööjoonised kooskõlastada
täiendavalt. Projekteerija selgitus kooskõlastuste koondtabelis on järgmine:
tööjooniste teostajal kooskõlastada joonised täiendavalt ja sidekaevu asukoht
korrigeerida tööjooniste käigus.
AS Tallinna Vesi
kooskõlastas detailplaneeringu järgmistel tingimustel:
1) arvestades Paldiski
mnt ühiskanalisatsiooni torustiku rekonstrueerimisaegasid, võib osutuda
vajalikuks kanaliseerida planeeringuga moodustatav krunt Tehnika tänava suunas.
Tehnika tänava ühisvoolsesse kanalisatsiooni saab ala juhtida peale Tehnika
tänava kanalisatsioonisüsteemi rekonstrueerimist kuni Rohu tänavani. Süsteemi
rekonstrueerimine suuremale läbimõõdule toimub liituvate kinnistute
liitumistasudest;
2) järgnevate
projekteerimisstaadiumite (hoonete vee ja kanalisatsiooni ehitusprojektide)
koostamiseks taotleda AS-lt Tallinna Vesi tehnilised tingimused. Tingimused
täidetakse järgmises projekteerimisstaadiumis.
AS Tallinna Küte
kooskõlastas detailplaneeringu ja märkis, et tööprojekti staadiumiks tellida
AS-lt Tallinna Küte tehnilised tingimused. Tingimus täidetakse järgmises
projekteerimisstaadiumis.
Aktsiaselts KH
Energia-Konsult kooskõlastas detailplaneeringu ja märkis, et tööprojekti
staadiumiks tellida AS-lt KH Energia-Konsult tehnilised tingimused. Tingimus täidetakse
järgmises projekteerimisstaadiumis.
OÜ Jaotusvõrk Tallinn-Harju
piirkond kooskõlastas detailplaneeringu järgmistel tingimustel:
1) tööjooniste
koostamiseks taotleda uued tehnilised tingimused iga planeeritava hoone kohta
täpsustatud koormustega;
2) tööjoonised
kooskõlastada täiendavalt. Tingimused täidetakse järgmises
projekteerimisstaadiumis.
Detailplaneering esitati
kooskõlastamiseks Keskkonnaministeeriumile, kes jätkuvalt riigi omandis oleva
maa puhul on planeerimisseaduse mõistes kinnisasja omanik.
Keskkonnaministeerium edastas detailplaneeringu seisukoha võtuks Riigi
Maa-ametile. Riigi Maa-amet ei esitanud
vastuväiteid riigi omandisse taotletud maaüksuste planeerimise suhtes
tingimustel, et detailplaneering viiakse kooskõlla Riigi Maa-ameti esitatud
krundi pos 3 osas tehtud muudatustega, korrigeeritakse põhijoonisel “Kruntide
ehitusõiguse ja piirangute tabelis“ olevaid andmeid vastavalt plaanil ja
tingmärkides esitatud näitajatega, krundile pos 3 ei planeerita nn avaliku
kasutusega haljasala kitsendust, detailplaneeringu nimetus viiakse kooskõlla
planeeringu algatamisotsuses oleva planeeringu nimetusega. Esitatud
lahendusvariandis ei nähta pos 3 krundile ette kitsendusi avaliku
kasutusega haljasalade näol.
Detailplaneering võeti
vastu Tallinna Linnavalitsuse 4. jaanuari 2006
korraldusega nr 11‑k eesmärgiga Sügise tänava,
Toompuiestee ja Paldiski maanteega piiratud kvartaliosas uute kruntide
moodustamiseks ja ehitusõiguse määramiseks. Detailplaneeringuga laiendatakse
Toompuiestee 27 kinnistul asuva hotelli Grand Hotel Tallinna
hoonetekompleksi ning rajatakse veepark; Paldiski maantee 10/12 krundile on
kavandatud kuni 7‑korruseline korterelamu, millele on ettenähtud 10%
ulatuses ärifunktsioon; Paldiski maantee 14/ Suve tn 1 on ette nähtud
kuni 7‑korruselie korterelamu, millele on ettenähtud 10% ulatuses
ärifunktsioon; Saani tn 2 kinnistule nähakse ette kaks kuni 5‑korruselise
põhimahuga korterelamut, millele on ettenähtud 10% ulatuses ärifunktsioon;
Sügise tänava äärde on kavandatud kokku viis kuni 3‑korruselist
korterelamut. Planeeritava maa-ala suurus on 3,7 ha.
Detailplaneering oli
avalikul väljapanekul. Avaliku väljapaneku kestel esitati 4 protesti.
Vastuväidete esitajatele Heiki Emsile, AS‑i Amerest Hotels (pankrotis)
pankrotihaldurile Raivo Piirlale, Tehnika 21 KÜ juhatuse esimehele
Alo Martinsonile ja Tehnika tn 21 kinnistu kaasomanikule Toomas Vaherile
on edastatud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti seisukoht tähitud kirjadega.
Alo Martinson ja
Toomas Vaher esitasid enne detailplaneeringu avalikku arutelu avaldused,
milles teatasid, et loobuvad kõikidest avaliku väljapaneku ajal esitatud
vastuväidetest, kui Saani tn 2 kinnistule kavandatavate hoonete
ehitusjoont nihutatakse nelja meetrini kinnistu piirist. Tallinna
Linnaplaneerimise Amet nõustus esitatud ettepanekuga ja detailplaneeringut
korrigeeriti enne avalikku arutelu. Alo Martinson ja Toomas Vaher
nõustusid detailplaneeringu lahendusega avalikul arutelul.
Sügise tn 6 elanike
nimel pöördumise esitanud Heiki Emsi arvates ei lahenda detailplaneering
piirkonna parkimisküsimusi ja Sügise tn amortiseerunud kommunikatsioone.
Detailplaneeringuga planeeritud 400 parkimiskohta ei rahulda kindlasti 300 korteriomandi,
SPA, büroode ja hotelli omanike, külaliste ja töötajate vajadusi. Samuti jääb
Heiki Emsile selgusetuks, kui palju on parkimiskohti planeeritud konkreetselt
iga rajatise juurde. Ümbruskonna elanike parkimisvajadusi ei ole lahendatud.
Sügise tn on autodega üle koormatud ja Sügise tn renoveerimist aga ei ole
detailplaneeringuga lahendatud. Olemasolevad kommunikatsiooni-, vee-,
kanalisatsiooni- ja gaasitrassid on vanad ning amortiseerunud, millest annavad
tunnistust iga-aastased lappimistööd tänaval.
Tallinna Linnavalitsuse
seisukoht Heiki Emsi vastuväidetele on järgmine: detailplaneeringus esitatud
parkimislahendus vastab EVS 843:2003 sätestatud normidele ja on heaks
kiidetud. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti projektide läbivaatamise komisjoni
7.02.2006 otsuse kohaselt tuleb detailplaneeringus parkimislahendus põhjendada
ja lahti kirjutada EVS 843:2003 järgi, täpsustades kui palju on
parkimiskohti ette nähtud korterelamutele, SPA-le ning kui palju parkimiskohti
on võimalik näha ette üldkasutatavatena. Saani tn 14 krundile on nähtud
ette 2 korrust maa-aluseks parklaks, mis peaks lahendama lisaks krundil
paikneva hoone vajadusele ka lähipiirkonna elu- ning ärihoonete
parkimisvajadused. Tänavate rekonstrueerimisega seonduvat detailplaneeringuga
otseselt ei lahendata. Linna teede projekteerimise, ehituse, remondi, hoolduse
ja puhastuse korraldamine ning tänavavalgustuse ja teiste
infrastruktuuriobjektide valgustuse projekteerimise, ehituse, remondi ja
hoolduse korraldamine kuulub põhimääruse kohaselt Tallinna Kommunaalameti
pädevusse. Detailplaneeringukohaste avalikult kasutatavate teede ja
üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni
väljaehitamiseks sõlmis Tallinna Linnaplaneerimise Amet enne detailplaneeringu
kehtestamist detailplaneeringu tellijaga teede- ja tehnovõrkude lepingu, mis on
kooskõlastatud eelnevalt Tallinna Kommunaalametiga.
Detailplaneeringu avalikul
arutelul teatas Heiki Ems, et loobub oma vastuväidetest, kui lahendatakse Tehnika
tänaval parkimise küsimused ja tee remont. Põhja-Tallinna Valitsus tegi
pöördumise Tallinna Kommunaalametile, milles paluti käesoleval aastal
planeerida Tehnika tänava kõnnitee renoveerimine peale AS‑i Tallinna Vesi
vee- ja kanalisatsioonitrassi rekonstrueerimist Tehnika tänaval.
AS Amerest Hotels
pankrotihaldur Raivo Piirla märkis oma protestis, et AS Amerest Hotels on maa
ostueesõigusega erastamise subjekt, kellele laienevad planeerimisseadusest
tulenevad õigused, kaasa arvatud naaberkinnisasja omanikule ettenähtud õigused.
Nimelt on AS‑le Amerest Hotels välja antud seaduslikus korras 28.12.1992
ehitusluba nr 18225, samuti on ta esitanud maa erastamise avalduse.
Mingeid vastuväiteid ega keelduvat otsust maad mitte erastada Tallinna
Linnavalitsus teinud ei ole. Maareformiseadus (edaspidi: MaaRS) § 22
lg 1 sätestab, et ostueesõigusega saavad maad erastada muuhulgas isikud,
kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna. Analoogse õiguse annab maa
erastamiseks ka seaduslikus korras välja antud ehitusloa omanikule
asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (edaspidi: AÕSRS) § 13 lg 3.
AS Amerest Hotels leidis, et teda kui MaaRS § 6 lg 3 ja
§ 22 lg 1 ja AÕSRS § 13 lg 3 tähenduses ehitise omanikku
PlanS § 1 lg 4 järgi on jäetud seadusevastaselt kaasamata
planeerimismenetlusse, samuti ei ole teavitatud PlanS § 18 lg 5
kohaselt AS‑i Amerest Hotels planeerimismenetluse avalikust
väljapanekust. Raivo Piirla arvates on planeeringu menetluse käigus
muudetud võrreldes eskiislahendusega maaüksuse, mille suhtes on vastuväite esitaja
esitanud maa erastamise avalduse, piire. Lisaks sellele on registreeritud osa
maaüksusi juba iseseisva katastriüksustena, ilma AS-le Amerest Hotels kui maa
erastamise õigustatud subjektile, arvamuse avaldamiseks võimalust andmata. AS-i
Amerest Hotels maa ostueesõigusega erastamise küsimus on lahendamata (avaldus
maa erastamiseks esitati 19.12.1997). Samas on alustatud detailplaneeringuga
toiminguid, mis võivad muuta maa ostueesõigusega erastamise võimatuks. Nimelt
selgub planeerimislahendusest, et riik on asunud taotlema enda omandisse sama
maatükki, mille erastamisest AS Amerest Hotels taotleb. AS Amerest Hotels on
vaidlustanud Keskkonnaministri 02.05.2005 käskkirja nr 510 “Maa riigi
omandisse jätmine“ ja Tallinna Halduskohtu 01.08.2005 määrusega haldusasjas nr 3‑998/2005
on eelnimetatud Keskkonnaministri käskkirja täitmine peatatud. Käesoleval juhul
on Tallinna Linnavalitsus asunud eirama maa erastamise õigustatud subjekti
õigusi ning rikkudes haldusmenetluse seaduse ja planeerimisseaduse sätteid,
asunud ilma AS Amerest Hotels kaasamata menetlema detailplaneeringut. Kuna
MaaRS § 7 lg 5 võimaldab määrata ehitise teenindamiseks vajaliku maa
suuruse ja piirid detailplaneeringuga, siis on mõistlik lahendada, peale seda
kui AS Amerest Hotels on kaasatud planeerimisseaduse nõuete kohaselt
planeerimismenetlusse, samaaegselt planeeringuga ka maa erastamise küsimus.
Tallinna Linnavalitsuse
seisukoht AS Amerest Hotels pankrotihalduri Raivo Piirla vastuväidetele on
järgmine: Tallinna Linnavalitsus väljastas AS-le Amerest Hotels 28.12.1992
ehitusloa nr 18225. AS‑i Amerest Hotels pankrott kuulutati välja
20.08.1996. Kuni pankroti väljakuulutamiseni ehitustegevust ei alustatud ega
ole alustatud tänase päevani. Viidates ehitusloale, on AS Amerest Hotels teinud
19.12.1997 Tallinna Linnavalitsusele avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks.
AS Amerest Hotels on seisukohal, et tema ostueesõigus tuleneb ehitusloast,
viidates seejuures MaaRS § 6 lg 3. Tallinna Linnaplaneerimise Amet
esitas Tallinna Maa-ametile järelpärimise Paldiski mnt 6 maa
ostueesõigusega erastamise avalduse lahendamise kohta. Tallinna Maa-amet vastas
14.02.2006 kirjaga nr 5‑9/747, et AS Amerest Hotels on esitanud
tähtaegselt avalduse Paldiski mnt 6 maa ostueesõigusega erastamiseks
aadressiga Paldiski mnt 6 pindalaga 1,3 ha. Avaldusele lisatud
kinnitusele on märgitud, et erastatavale maale jäävad ehitised –
soojustrass ja elektrikommunikatsioonid. Nimetatud ehitised on aga
tehnorajatised, mida MaaRS § 6 lõike 11 mõistes ei käsitleta
ehitistena, mille juurde maad erastatakse. Kogu Paldiski mnt 6 maa on
reformitud. Tallinna Maa-amet oma vastuses märkis, et MaaRS § 22 lg 1
kohaselt saavad ostueesõigusega maad erastada isikud, kellel on õigus osta maad
muuhulgas ehitise omanikuna. Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267
kinnitatud Maa ostueesõigusega erastamise korra punkti 11 alapunktist 1
tulenevalt lasub ehitise omandiõigust tõendavate dokumentide kohustus avalduse
esitajal, mida viimane on lubanud esitada täiendavalt hiljem. Riikliku Ehitisregistri
andmebaasis ei ole registreeritud kandeid ega esitatud Tallinna Maa-ametile
väidetavalt AS‑le Amerest Hotels kuuluva vara või ehitise kohta aadressil
Paldiski mnt 6 (seisuga 14.02.2006), millest võib järeldada, et Tallinna
Maa-ametile teadaolevalt ostueesõigusega erastamise aluseks olla saavaid
ehitisi nimetatud aadressil ei asu. Hinnates olemasolevat olukorda, asus
Tallinna Maa-amet seisukohale, et AS‑le Amerest Hotels kuuluva vara
olemasolu aadressil Paldiski mnt 6 on tõendamata. Kokkuvõttes on Tallinna
Maa-amet seisukohal, et isegi juhul, kui Paldiski mnt 6 maa oleks veel
reformimata, puudub seal objekt, mille juurde saaks maad ostueesõigusega
erastada, mistõttu ei ole võimalik ostueesõigusega erastamise eesmärgil
väidetavate ehitiste juurde maad määrata ega ostueesõigusega erastamiseks
vajalikke toiminguid teostada. Tuginedes Tallinna Maa-ameti poolt esitatud
informatsioonile, leidis Tallinna Linnavalitsus, et AS‑i Amerest Hotels
vastuväited, mis puudutavad AS‑i Amerest Hotels kui Paldiski mnt 6
asuva ehitise omaniku õiguste rikkumist, ei ole põhjendatud, samuti ei saa
tuginedes eeltoodule lahendada käesoleva detailplaneeringuga maa erastamise
küsimust. AS‑le Amerest Hotels esitatud märgukirjale vastates märkis
Tallinna Linnaplaneerimise Amet, et praeguse halduspraktika kohaselt peab
detailplaneeringu põhilahendusel olema kinnisasja omanike kirjalikud
kooskõlastused või planeeritava maa-ala kinnisasja omanikele peab olema
edastatud kirjalik teade, mis tutvustab planeeringulahendust. Kuna AS‑i
Amerest Hotels vara olemasolu Paldiski mnt 6 on tõendamata, ei ole
vajalikuks peetud pankrotihaldurit ka detailplaneeringu avalikust väljapanekust
teavitada.
Detailplaneeringu avalikul
arutelul jäi AS Amerest Hotels pankrotihaldur Raivo Piirla oma seisukohtade
juurde, kuid märkis oma uues esitatud avalduses, et AS Amerest Hotels
esindajana puuduvad tal pretensioonid detailplaneeringuga kavandatavate
hoonestusõiguse ulatuse, liikluskorralduse jms suhtes.
Detailplaneering esitati
Harju maavanemale planeerimisseaduse § 23 lg 1 p 2 ja § 23
lg 3 p 5 alusel järelevalve teostamiseks ja heakskiidu saamiseks.
Harju maavanem nõustus Tallinna Linnavalitsuse seisukohtadega ja põhjendustega
Heiki Emsi ning AS Amerest Hotels protestide suhtes. Harju maavanem märkis
Heiki Emsi protestide kohta, et planeeringu parkimislahenduse koostamisel on
arvesse võetud ka planeeringuala lähiümbruse olemasolevat parkimisalast
olukorda. Planeeringualale on standardis nõutavast parkimiskohtade arvust
planeeritud tunduvalt suurem parkimiskohtade arv. Kuigi on üpris tõenäoline, et
planeeringuga ette nähtud parkimislahendus (sh parkimiskohtade arv) ei rahulda
kõikide planeeringuala lähiümbruse elanike parkimissoove, ei ole
detailplaneeringu parkimislahenduse ettepaneku tegemisel rikutud kehtivaid
õigusakte.
Harju maavanem oli
seisukohal, et detailplaneeringu menetlemisel on AS‑i Amerest Hotels
suhtes täidetud PlanS § 3 lg 1 sätestatud planeeringu avalikustamise
nõue. AS Amerest Hotels on kaasatud planeeringu koostamisse. Tallinna
Linnaplaneerimise Amet on planeeringu lahendusega tutvumiseks AS‑le
Amerest Hotels edastanud oma 06.10.2005 kirjaga nr 1/2‑3724
detailplaneeringu projekteerija ja tellija andmed. AS Amerest Hotels on olnud
teadlik planeeringu lahendusest ja saanud väljendada oma seisukohti planeeringu
koostamise käigus, mida tõendab vastuväidete esitamine detailplaneeringu
avalikul väljapanekul. AS‑i Amerest Hotels vastuväidete ja ettepanekute
arvesse võtmise kohta on kohalik omavalitsus andnud oma seisukoha.
Harju maavanem märkis, et
kuna AS Amerest Hotels ei ole Paldiski mnt 8, Paldiski mnt 6,
Paldiski mnt 10, Paldiski mnt 12, Sügise tn 7a, Sügise
tn 9a, Sügise tn 11, Suve tn 4 ja Saani tn 2 (Paldiski
mnt 6 asuva 1,3 ha suuruse maatüki alale jäävad täielikult või
osaliselt mitmed juba maareformi läbinud maaüksused) maaüksuste omandikuuluvuse
ümberkorraldamist seadusega ettenähtud korras ja tähtaegadel vaidlustanud, siis
ei ole võimalik AS‑l Amerest Hotels eeltoodud maaüksuste territooriumi
osasid ostueesõigusega enam erastada ning seega ei ole nende maaüksuste teiste
isikute omandisse andmine rikkunud ka AS‑i Amerest Hotels õigusi. Kuna
valdav osa rendile antud Paldiski mnt 6 suurusega 1,3 ha
ehituskrundist on läinud teiste isikute omandisse, siis ei ole AS‑l
Amerest Hotels võimalik enam hotelli ehitamist ettenägevat ehitusprojekti
realiseerida. Kuigi hotelli ehitamist ettenägevat ehitusluba või ehitusprojekti
(millest selguks hotelli ehitusõiguse ulatus) Harju maavanemale AS Amerest
Hotels esitanud ei ole, on võimalik esitatud dokumentide põhjal teha järeldus,
et hotelli projekteerimise eelduseks oli 1,3 ha suuruse maakasutuse, mitte
sellest tunduvalt väiksema maakasutuse (riigi omandisse reservmaana
taotletavate Paldiski mnt 14 ja 14a maaüksuste kogupindalaks oli nimelt
ainult 4 020 m²), olemasolu. Seetõttu on Harju maavanem seisukohal,
et AS Amerest Hotels õiguseellasele ühisettevõttele “Amerest Hotels“
rahvusvahelise klassiga hotelli ehitamiseks väljastatud väidetavat ehitusluba
ei ole võimalik realiseerida ainuüksi Paldiski mnt 14 ja 14a maaüksuste
arvelt ning väidetavat ehitusluba tuleb käsitleda õigustühisena, mis ühtlasi
tähendab, et sellist ehitusluba ei saa käsitleda ka maareformiseaduse
tähenduses maa ostueesõigusega erastamise õiguslikku alust loova dokumendina.
Hotelli ehitamiseks väljastatud ehitusloa mittekehtivus tuleneb ka
ehitusseaduse § 25 lõigete 1‑3 regulatsioonist, mille kohaselt
on ehitusluba küll tähtajatu, kuid kaotab kehtivuse, kui ehitamist ei ole
alustatud kahe aasta jooksul ehitusloa väljastamise päevast arvates. Ehitamise
alustamise päevaks loetakse esimest ehitusprojektile vastavate tööde tegemise
päeva. Kuna ehitusseadus jõustus 01.01.2003, hotelli väidetava 1992 ehitusloa
alusel ei ole aga hotelli püstitamisega sisuliselt alustatud, siis selle
ehitusloa saab lugeda kehtivuse kaotanuks alates 1. jaanuarist 2005 ehk
kahe aasta möödumisel ehitusseaduse jõustumisest.
Harju maavanem märkis, et
Paldiski mnt 8‑14 maaüksustele rajatud AS‑i Amerest Hotels
poolt 28.12.1992 ehitusloa nr 18225 alusel vundamendisüvendit, vundamendi
elemente, trasside betoonaluseid, ehituskrunti ümbritsevat piiret ja
soojakambrit ei saa lugeda maareformiseaduse tähenduses ehitisteks ega ka
lõpetamata ehitiseks, mis annaks AS‑le Amerest Hotels õiguse maa
ostueesõigusega erastamiseks. AS Amerest Hotels ei ole esitanud tõendeid, mis
tõestaksid Paldiski mnt 8‑14 maaüksustele rajatud objektide
vallasomandisse kuuluvust. Lisaks ei ole eelnimetatud objektide näol tegemist
tervikliku ehitisega ehk hotelliga. Isegi kui lähtuda hüpoteesist, et OÜ Destro
eksperthinnangus loetletud objektide näol on tegemist lõpetamata ehitisega
maareformiseaduse tähenduses, ei ole neid objekte võimalik lõpetada ehk välja
ehitada hotelliks ainuüksi sellel põhjusel, et nad jäävad osaliselt juba
kinnistatud maaüksustele ning kuuluvad seetõttu tulenevalt asjaõigusseaduse
§ 127 lg 1 kinnisasjade oluliste osadena vastavate kinnisomandite
koosseisu.
Harju maavanem märkis, et
MaaRS § 21 lg 4 kohaselt võib eraõiguslik juriidiline isik maad
erastada, kui ta on kantud Eesti äriregistri pidaja poolt peetavasse
registrisse. AS Amerest Hotels ei ole kantud Eesti äriregistri pidaja poolt
peetavasse registrisse. Kuna maasuhete ümberkorraldamise alused on kindlaks
määratud maareformiseadusega, mille § 21 lg 4 välistab äriregistrisse
kandmata eraõiguslike juriidiliste isikute maa erastamise nõudeõiguse, siis ei
saa AS‑i Amerest Hotels pidada
maareformiseaduse tähenduses maa erastamise, sh ostueesõigusega erastamise
subjektiks ning seega ei saa ka detailplaneeringu lahendus AS‑i Amerest
Hotels õigusi riivata. AS Amerest Hotels ei saa taotleda ka maa ostueesõigusega
erastamist MaaRSMS § 16 lg 11 ja 111 alusel Tallinna Linnavalitsusega
10.07.1990 sõlmitud rendilepingule tuginedes, sest vastava maa erastamise
taotluse esitamise tähtaeg möödus 07.12.1996, rendileandmine ei toimunud
avaliku enampakkumise korras ning rendilepingut ei vormistatud ümber
hoonestusõiguse seadmise lepinguks.
Järelevalve teostamise
tulemusena asus Harju maavanem seisukohale, et detailplaneeringuga ei ole
rikutud vastuväiteid esitanud isikute subjektiivseid õigusi, mis kuuluksid
järelevalve teostaja poolt tagamisele. Harju maavanem
andis detailplaneeringule heakskiidu tingimusel, et arvestatakse maavanema
esitatud järgmise märkusega: võttes arvesse, et planeeringuala kontaktvööndis
paiknevad mitmed avalikult kasutatavad pargialad (Hirvepark, Falgi park,
Toompark) ja Paldiski mnt 14 krundile planeeritud haljastusele avaliku
kasutuse kitsenduse seadmine ei ole õigustatud, siis palun kohalikul
omavalitsusel planeeringu dokumentatsioonist vastav säte eemadalda. Märkus on
täidetud.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Toomas Vitsut
|
|
Tallinna Linnavolikogu
esimees
|
|
|
